物业管理案例分析相关知识

1、物业管理案例分析，2、住宅结构改造修理案例1，设计本“一卫”业主变更了“二卫”案例：楼上业主在某住宅储藏室随意设置电动厕所、洗脸盆，排水立管污水三面变更，楼下业主王某储藏室的储藏室和物品受损房地产管理部门两次向顾某发出整改通知，命令撤去私人物品，但没有结果。 问题：有人能给自己家追加卫生设备吗？判决：顾某在法院判决生效后的十天内拆下电动厕所、脸盆，根据房屋的原始结构图，将废水立管的下水管复原。 根据3，上海市居住物业管理条例第30条的规定，“住宅不得改变使用的性质。 在特殊情况下需要改变使用性质的，应满足城市规划的要求，其业主应经过邻居、使用者和业主委员会的书面同意，报告区、县物业管理部门的批准”房屋所有者使用该房子的，必须遵守有关法律法规，擅自办理房屋的区某擅自在家储藏室设置电动抽水厕所和洗脸盆，转换排水立管的下水三方，以储藏室为厕所，改变房子的使用性质，楼下老板王某家浸水，区某应负民事责任。 4、案例2、外墙开窗大楼上留有伤痕的案例：住在19楼的老板卫某，在自己房地产内的厕所东壁开窗，穿过厚厚的外壁。 房地产公司多次上门阻止，卫某不听制止，继续施工窗户，从19楼到底墙都被泥污染了。 房地产公司只能向法庭控告警卫。 问题：自己的房地产有权利打破墙壁吗？ 判决：卫某在法院判决生效之日起十日内取下东墙的窗户，清洗复原的19楼到下层的打破墙壁造成的墙面污染。 根据5，上海市居住物业管理条例第28条第1项的规定，作为“房地产使用中禁止以下行为： (1)破坏房屋承重结构，破坏房屋外观”的业主，必须遵守有关法律、法规和住宅区的物业管理条约。 卫某擅自在自己家的东墙上打破窗户，从而引起外墙的污染，严重破坏了房子的承重结构，破坏了大楼的外观，影响了周围的环境。 物业管理公司根据物业管理条例和园区管理条约，对卫某采取了制止措施，保护了其他业主的合法权益。 6、案例3、巨大浴缸入室者事件：所有者购买占地面积约8.9平方米，可注水约4.2吨的巨大浴缸，预计设在其居住的29层房地产内，受到周围所有者的强烈反对。 房地产管理公司咨询了有关专家，以房屋地板承受不了浴缸使用时的重量为理由，停止了对某悬挂巨大的浴缸的照顾。 问题：购买的财产能放在自己的房地产内吗？ 判决：某人要求将自己的浴缸搬入自己的房地产的诉讼不支持。 根据7，上海市居住物业管理条例第27条的规定，“业主、使用者必须遵守法律、法规的有关规定，根据房地产的使用、安全和公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维护、环境卫生、环境保护等相邻关系”。 第二十九条第二项规定：“房地产管理企业指导和监督装修住宅活动，发现违反本条例第十八条的行为，必须制止。” 公民必须在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处置个人财产的权利。 必须根据安全合理的原则使用房地产，遵守法律、法规和所有者条约的有关规定。 长期使用巨大浴池必然会危害大楼地板的强度和耐力结构，对大楼有潜在的安全危险。 另外，如果考虑到邻近各方面的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，就必须施加必要的限制。8、房屋租赁引起的纠纷的情况4、租赁家庭把一部分家具搬走，没有业主的书面许可怎么样？事件：去年9月18日，一个花园的b栋5楼f座的租赁人，打算把一部分家庭搬走。 他这个时候和在外国的老板取得了数千人的联系，但是联系不上。 根据管理规定，出租人搬出私人房屋，需要所有者的书面许可，没有所有者的书面许可，管理所不能被搁置(该规定是必要的，实际上个别出租人拖欠所有者的房租，搬出所有者的私人房屋悄悄逃走)。 急于离开我家的家庭无能为力，希望能找到管理处的领导，给予特别的照顾。 9、管理处领导拒绝轻易释放，可能会损害业主的利益，使居民变得不方便(承租人和所有者都是房地产公司的服务对象，兼顾两者的利益是物业管理所必需的，不仅对所有者关心，还对承租人冷淡。 于是，租房人只出了一部分私家，租房人出了私家的清单，暂时交了相当于私家价值的押金，管理处记录下来，出了领取押金的收据，租房人一能提供所有者的书面许可，管理处就提出了立即全额归还押金的不灵活的方法这个租房人觉得管理处的建议很有道理，很高兴地接受了。 不久，那家的人得到了运走家私有的业主的图书杂志的许可。 去管理所和押金交换，管理所对老板也有责任，赞扬他为家里人着想。 10、评价：实行规章制度需要细心，但是细心的注意未必不紧紧抱住框架。 正确的做法要把握规章制度的基本精神，把原则性和灵活性结合起来。 11、设施设备损坏的情况5、空调室外机是否有损坏房地产公司的责任王先生：我在一个小区买的房子，改装后一直不住，也没有安装空调。 前几天，住宅区的房地产通知我们的空调室外机因火灾全部烧光了。 我认为这是由于房地产公司警卫失职的原因，向他们要求赔偿，他们说责任不在他们身上。 他们到底有责任吗律师分析：要弄清责任，首先要弄清空调外机着火的真正原因。 分为两种情况： 12、第一，如果是空调外机自身质量问题引起的自燃，根据合同法和消费者权益保护法的有关规定，业主可以找购买空调的百货公司或生产空调的制造商修理或更换这个事故对自己或别人造成损害第十三、非质量原因，外部原因引起火灾的，除法定不可抗力外，园区房地产公司必须承担相应的责任。 这里的不可抗力是不可避免、不可避免、不可克服的突发事件，是房地产管理者不能采取保护措施，或已经采取保护措施无效的情况。 由于所有者和房地产公司之间是平等主体的服务合同关系，为所有者提供完全的房地产服务是房地产公司的约定义务，保护所有者的财产不受他人的影响是房地产服务的内容之一。 特别是空调外机，虽然完全属于所有者的私有财产，但由于其自身具有的特殊性，促使其放在公共空间，所以房地产公司是保护所有者财产安全的关键。 如果房地产公司警卫没有履行工作责任，损害了第三方对外机的话，房地产公司必须承担相应的赔偿责任。 不动产公司在赔偿所有者后，可以向第三方行使偿还请求权。 因此，有确凿的证据证明火灾的原因是第三方人，另外，住宅区的保安也没有监视的义务的，完全有权利对房地产公司承担损害赔偿责任。 房地产公司拒绝的话，可以向人民法院提起诉讼，保护自己的合法权益。十四、案例六、蚌埠市物业管理第一方案？ 没有支付电费，电力供给部门停止供电2002年6月17日，在有关部门的推荐下，悦来房地产公司与中区青年街华丰街区业主委员会签订了三年的物业管理委托合同。 去年10上旬，该区的用户长期没有支付电费，电力供给部门停止了电力供给，该区7层以上的用增压泵供水的家庭不能吃水。 电费到底应该由谁来负担，房地产公司和业主委员会分别看了一下。 因此所有者拒绝支付房地产管理费，房地产公司以无法履行合同为由向法庭控告所有者委员会。 业主委员会表示：“被告(悦来房地产公司)如果不履行委托合同，居民住宅地区和百货商店的二楼就会堆积垃圾，散发臭味，发生盗窃现象，严重影响了很多业主的身心健康和家庭财产的安全。” 十五、蚌埠市中区法院民庭于2003年3月25日审理了违约案。 最后双方同意调停后，宣布审判结束。 这显然是相互委托的情况，双方都有责任，两部门都没有做好作为服务人员的工作，不能很好地调整双方的工作关系，这当然会给家庭带来麻烦。 16、家里人拒绝支付室内的修理费用怎么办案例7、家里人堵住了饭池的水管，家里人以修理没有使用任何材料为理由，拒绝支付费用去年年末，某大楼六楼的人堵住了饭池的水管，用电话向管理处修理保养员赶到了现场。 下水管堵塞严重，6楼不能通气，又移到5楼，从下水管的检查孔反过来变干净了。 经过三个多小时的努力，管道完全沟通了。 在疏通过程中从下水管中取出很多沙子、白灰、油漆块，证明堵塞是这房子的装饰造成的。 修理员征收40元的修理费用时，那房子的人以修理没有使用任何材料为理由，拒绝付钱，说自己刚装修，其他大楼有一年的保修期，他也应该一年后付钱。 17、情况反映在管理处，主管访问工作。 首先，向那个家里的人询问了保养员的文明用语、工作态度、保养质量的意见，他很满足(选择这个话题，切入，当然合适，避免客户拒绝支付费用多馀的事情)。 之后，耐心地说明入团和入所、公共部门和个人部门的差异，并根据有关法规说明大楼入团，一直不存在保修期，包括室内维护产生的人工费在内的所有费用都必须由业主家庭负担(事先需要费用和费用标准，效果更好在验证此次沟通工作量的基础上，宣布再征收40元修理费，给予了相当大的优惠。 这所房子的人，以为负责人合理合理，消除了误会，并乐意交给相应的修理费用。 18、评价：即使在市场相当发达的地区，也有相当多的所有者用户对房地产管理法规缺乏充分的理解。 房地产公司应当利用多种渠道进行宣传活动，让所有者用户普及房地产管理法规知识。 通过提高他们对物业管理的认知度，为顺利实施自己的管理服务铺路。 19、案例8，法院是家电家庭住在宾馆不付费的老板，家庭的经济状况不差。 住在长宁的老板，住在别墅，请保姆，夫妇每辆车，还准备了“宝马”，房地产管理费、水电费拖欠一年多。 去年8月，长宁法院的判决生效后，他也拒绝执行。 法院访问并执行，把那家的空调和冰箱封了。 第二天，他把钱送到了法院，根据规定三天后可以开封。 夏天很热，不能使用空调。 不能住在家里。 家人只能住酒店。 从那时起，这个小区的业主都按时收费，房地产管理费的征收率达到了100%。 房地产公司感动的馀，给法院送上了“公正工作，执法”的锦旗。20、事件回顾原告(房地产公司) 。 业主以电费高为理由，拒绝支付电费，水费也因各种各样的理由，拒绝缴纳房地产管理费。 我们多次访问催促，对电费价格也作了必要的说明，但被告还拒绝缴纳。 因此，法院要求所有者缴纳房地产管理费12319元、电费7071元、水费1215元，并缴纳不足的房地产管理费滞纳金。 被告(某业主) 拖欠房地产管理费的时间和提供给原告的电费、水费的实用数没有异议，房地产公司也承认了催告。 不支付房地产管理费、电费、水费是因为原告的费用不规范，征收的电费、水费超过了国家规定的费用标准。 另外，在前期的房地产管理阶段，费用标准未得到物价局的认可，房地产公司没有主张的权利，滞纳的电费、水费已经过了诉讼期。 21、法院审理结果，原告受开发者委托，从事前期物业管理，物业管理费用每月平方米建筑面积2.70元后，双方还约定按区物价局审定的这个收费标准缴纳。 因此被告因原告费用不规范而拒绝不动产管理费的理由不成立。 关于诉讼时效，原告主张多次催促过被告拖欠的房地产管理费、水、电费，被告也承认了原告的催告，所以中断了诉讼时效。 被告缴纳了房地产管理费、房地产管理费滞纳金、水费、电费和部分诉费。 22、案例9、租金2000元一天差一百年，千年不还。 这是住在宝山的一个户主的老伴经常对来家里领取房租的房地产管理员说的话。 法院的判决生效后，面对法院的职员，她仍然如此。 法院必须强制执行，决定拘留户主。 老人被拘留，奶奶惊慌失措，孩子也发牢骚，马上要向房地产公司有钱，向房地产公司向法院求爱。 法律无情，有人情。 房地产公司的员工和他们一起把钱带到法院，但是根据规定，户主还被拘留24小时。 一个人打了官司，大家都忙着付款。 拖欠该地区其他6家费用的所有者、居民，及时缴纳不足的费用，地区房地产管理费、房租征收率达到100%。 23、事件回顾原告(房地产公司) 接到开发者委托管理宝山某地区，代替征收房租。 被告入住以来，两年没付房租了。 在这期间多次访问催促，每年用挂号信(证明有两张挂号信的收据)催促，但是被告没有付房租。 被告(某户主) 没有答辩。24、法院判决审判结果表明，宝山区国权北路某区某号房的住宅所有权是上海市轻工房地产总公司。 该公司委托原告管理这所房子并征收房租，被告支付原告房租2103元。 原被告之间的租赁关系应该合法、有效，并受法律保护。 被告作为房屋承租人必须按时缴纳租金，延期支付租金的话必须支付违约金，原告要求的违约金低于法律应该得到的金额，可以予以支持。 被告在判决生效后10天内支付房租、滞纳金、诉讼费用。 25、报告显示，法院判决生效后，有的业主无视，不支付房地产管理费。 法院在一家报纸上刊登公告，公开所有者的姓名、地址等事项，要求在一周内把钱送到法院。 结果，所有者立即送钱，26、案例10、拒绝支付房地产管理费，所有者被推上法庭原告(房地产公司) 被告因各种理由拒绝支付房地产管理费，诉说了向法院支付的费用和滞纳金。 被告(某业主) 签订房地产合同的是上海轻工浦东房地产管理公司，因为不是本案原告，原告没有主体资格的原告所述的收费标准实际上不存在，物价局申报的收费标准是每平方米2.63元，原告按每平方米2.7元计算是没有根据的。27、法院审理结果，该小区业主委员会与上海轻工浦东物业管理公司签订了物业管理服务合同，约定物业管理费用按平方米2.7元计算。 目前原告的名称虽然不是上海轻工浦东房地产管理公司，但改建的名称已变，主体资格未变。 被告以原告的物业管理服务合同主体为理由，原告没有主体资格，没有采用。 业界委员会和房地产公司签订的合同对小区业主每个人都有约束力。 房地产公司按合同提供房地产服务后，所有者有义务按合同支付房地产管理费。 关于收费标准，业主委员会和原告在物业管理服务合同上有明确的约定，根据自治原则，被告应该以约定的评价方式支付物业管理费用。 28、案例11、业主拖欠巨额管理费怎么办？因为不方便的理由，某