安阳城市及房地产宏观信息分析

安阳城市及房地产宏观信息,城市宏观,2009年GDP总量1155亿，城镇固定资产投资741亿，良好的经济发展水平将保障房地产的快速发展,经济水平,安阳2005年以来GDP保持两位数增长,数据来源：安阳市统计局,安阳市2009年GDP总量1155亿，人均GDP20322元，经济发展水平位居河南省第8位2008年以来，伴随着钢铁、煤矿等行业的调整，安阳经济增长速度呈放缓趋势，部分资金脱离钢铁能源等行业,二产比例62%，重工化特征明显，财富聚集在冶炼、能源及加工制造业等城市支柱产业人群手中,产业结构,支柱产业：冶金建材、装备制造、煤化工、食品、纺织、电子信息、新能源,产业比重：安阳市二产比重占62%绝对工业型城市，第三产业有待发展,财富结构：安阳城市产业结构决定了其城市财富很大一部分聚集在主冶金、制造、煤化工等行业高管及其上下游产业链的私营业主，及政府部分相关利益权力公务员手中,产业人群：二产主导决定其城市人群收入结构主要为工资型收入；第三产业不够发达，说明城市中产阶层人数和力量相对薄弱,城镇居民人均可支配收入14809元，城市财富差距明显，将促进商品住宅市场的产品分化,财富水平,收入：2009年安阳城镇居民人均可支配收入14809元，比上年增长8.6%，收入水平位居河南省前5位,消费：2009年城镇居民人均消费支出9733元,财富分层：高收入户人均可支配收入为24748元，其中工资性收入为13054元，经营净收入为2933元，财产性收入为1082元，转移性收入为9201元，分别是低收入组家庭的2.4倍、13.6倍、7.4倍、4.6倍，差距非常明显,2009年安阳城镇居民高低收入组家庭可支配收入比较,城市人口规模较小，自然增长缓慢，属内生型需求；城市化率低于40%，未来城市人口将扩容1.5倍，将刺激商品房需求,城市规模,现有规模：截止2009年底，安阳市区面积543.6平方公里，市区人口103万规划规模：2020年中心城区城市人口150万人，城市建设用地为149.9平方公里,居住规划：中心城区内部确定12个居住片区，公共设施由文峰大道东西方向轴线，中华路和永明路南北方向轴线构成“十字型”空间布局；城市绿地系统形成“两脉、双环、线网、多园”的空间格局,城市主要发展方向为向东、向南，拉大城市框架，加快城市化进程，从而有力推动房地产开发进程,向南,向东,功能定位,突出东部提升北部优化西部协调南部,重工化特征明显，财富聚集在冶炼、能源及加工制造业等产业人群手中，行业整顿，大量游资进入房产市场,产业结构,财富水平,城镇财富水平较高，贫富分化明显，将进一步加剧居住需求的高低分化，并催生豪宅的诞生,城市规模,经济发展,GDP持续增长，但近两年伴随着钢铁等行业的调整，增速放缓，城市经济处于转型中，但长期发展看好,未来几年，政府将极力推进城市化进程，人口规模将扩容1.5倍，周边县市富豪“城市化”置业构成本项目一大购买力,城市小结,房地产市场研究,近年商品房年度供给面积130万方左右，2010年激增至595万方；年度销售面积150万方左右，预计2011年商品房市场将面临较大的供需矛盾,宏观市场,No.1安阳市2008-2010年土地供给数据,No.2安阳市2007-2009年商品房市场表现,数据来源：安阳市建委,安阳房地产市场依据城市功能分区及产业布局，自然形成五个板块，各板块市场表现呈现较大差异,板块市场,东区作为行政文化新中心，在各区域中认知度最高，客户导入性较强，是安阳房地产开发的热点及领跑区域,竞争格局,东区在售及预售项目呈现地块规模大、开发周期长的特点，未来三年，住宅集中供应量巨大,16万，别墅、高层及小高,一期19.76万,建业森林半岛,恒大绿洲,住宅35万方,义乌商贸城,德宝国际名城,约50万左右，中小户型为主,华富世家,紫薇壹号,总建面30万，分两期开发,福佳斯国际花园,住宅总计35万方,80万方，住宅东区已售2/3,在售项目,预售项目,上城公馆,15万，在售,聚焦区域,东区多数项目面积集中在90-160平米，总价在30-70万之间，中端项目供给扎堆，竞争压力较大,面积总价,4,总价,30,40,50,60,70,80,110,100,0,50,70,90,110,130,150,170,190,210,120,1,2别墅,3,130,6,京林中央公园,紫薇壹号,5,华富世家,4,恒大绿洲,3,建业森林半岛,2,1,6,华强城,230250270290,90,140,150,5,面积,福佳斯国际花园,8,7,德宝国际名城,7,8,2010年全市在售楼盘63个，单项目月均销售速度20套/月，年均去化面积3万方左右；销售速度与项目核心能力呈正向关系，京林中央公园等项目凭借自身较强产品力实现了市场热销,市场表现,住宅市场小结,供需关系：安阳房地产市场为内生型需求，城市年度销售面积150万方左右，预计2011年商品房市场将面临较大的供需矛盾竞争格局：东区在各区域中认知度最高，客户导入性较强，是城市房地产开发的热点及领跑区域区域聚焦：东区在售及预售项目呈现地块规模大、开发周期长的特点，未来三年，住宅集中供应量巨大产品供应：