关于街道小区物业管理工作的调研报告

1/5关于街道小区物业管理工作的调研报告住宅区物业管理关乎人民生活的居家环境，与群众的生活息息相关。为更进一步加强和规范物业管理，提升物业管理服务水平，满足市民日益提高的居住质量要求，街道人大工委组织调研组，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、走访群众等形式进行调研，现将调研情况报告如下一、基本情况江宁街道现有住宅小区25个，总建筑面积179964平方米，住宅2058套，已入住人口约5900人，住宅性质共分为以下两类一是街道建设的小产权房，简称小产权房小区，由街道承建，定价出售，住户没有完整的产权。这类小区有8个。江宁集镇6个，分别是盛世嘉苑AB区、玫瑰园、牡丹园、府前小区、梅府小区、皮鞋厂小区，共1215户，建筑面积121895平方米；铜井集镇2个，分别是步行街小区、金桂苑，共298户，建筑面积32312平方米。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，住户有的取得产权证，有的没有取得产权证，简称老旧小区，目前大部分经2次转卖，这类小区有17个。江宁集镇6个，铜井集镇5个，陆郎集镇6个，共282户，建筑面积25757平方米，这类小区数占到街道小区总数的72，但2/5规模都比较小，多在10户左右。即将投入使用和正在施工的安置房小区有3个，主要是街道代建的长江干堤防洪能力提升工程安置房项目和宁安高铁安置房项目，简称安置房小区。长江干堤防洪能力提升工程安置房工程即将于8月份交付，宁安高铁安置房工程截止7月份主体建筑全部封顶，进入后期附属工程阶段，还未竣工交付。3个小区全部交付使用后，总建筑面积141531平方米，住房近1450套，将入住人口约4050人。二、存在的主要问题1规模小且配套设施建设不完善。街道现有的25个小区中，大的小区有48套，小的小区仅6套，大多数配套设施建设不齐。无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍，下水道不规范，有的小区甚至无下水道，房屋大多建设标准较低，加上年久失修，房屋屋顶渗漏和东西侧墙过阴现象普遍现象严重。2旧住宅多且分散。街道现有的住宅小区，XX年以前建成的小区占到17个，大约占到68，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公地址而建，比较分散，给管理工作增加了难度，同时增加了管理成本，按物业管理相关要求每个小区要配备一定数量不同岗位的工作人员，由于小区分散，组团比较困难，导致工作人员较多，物业管理成本支出增加。3无收费批文且收支严重不平衡。小产权房前期由开发单位聘请物业公司管理，最后都因为严重亏损直接退出，最终都由街道物管3/5办接管，一个3万平方米的小产权房按照规范物业管理要求，最少需要67名物业工作人员，一年的物业成本最低不少于18万元。小产权房物业费收费标准物价局不给予定价批文，建议只能按照老旧小区标准元/月平方米收费，按照100收缴率，一年物业费万元，可由于小区居民上交物业费意识淡薄，物业费收缴率不高，每年平均物业费收缴率在70左右。对于不交物业费的业主，物管办还没有办法，因为小产权房没有物价局收费批文，法院不受理此类案件。正因如此，业主一家跟一家学，走向一个恶性循环的局面，每年收取的物管费远远低于物业成本费。最终导致小区管理不够规范，常处于应付状态。4维修基金无下家且业主投诉增多。老旧小区产权单位不管，街道有17个老旧小区，有的小区只一栋楼6户人家，大多数在16户左右，根据区政府下发的文件精神，要求产权单位组织牵头抓好本单位职工福利房的物业管理，当此文件下发给各产权单位负责人且街道物管办跟踪调查落实后，相关单位都不愿承担此责任，究其原因，房子已转让给了个人，并且有的已二次转让，与单位无关，由于产权单位不管，无维修基金，业主缴纳物业费也只能杯水车薪，导致各小区长期无人管理，脏乱差，绿地改成自留地，业主对这些老小区基础维修方面的投诉越来越多。5物管人员年龄偏大且自身素质有待提升。目前各小区保安、保洁人员都是之前4/5物业公司留下来的物业人员，年龄基本上在6070岁，大多数都有高血压等老年慢性病，在值班室只能做做样子，对业主的要求以及遇到突发情况的处置很难做到应付自如。这些物管人员一旦在岗出现意外情况，街道面临的压力就很大。三、意见和建议1转变业主观念。通过宣传和引导，帮助业主更多地了解江苏省物业管理条例，正确认识物业管理，并在小区显著位置进行收费公示，按照XX区物价局批复的收费标准进行上门收费，帮助业主树立“花钱买服务”意识，消除对物业的误解，认同物业管理收费的合理、合法性。避免进入收费标准低与收缴率低的“两低”恶性循环，通过建立健全公开透明的财务收支制度，促进物管费的收缴和业主对物业工作的理解和支持。2着力提升从业人员素质。加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，用优质的物业服务，与业主建立互相理解，互相支持，和谐协调的关系。加强人才培养，积极开展各类培训,通过管理知识培训、礼仪培训、服务技能培训,促进员工服务意识、服务技能的提高。采取考核和激励双促进的措施引导物业企业加强人才队伍建设，提高从业人员素质，培养一批职业道德和专业技能兼备的物业管理人才。3加强属地管理。针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，把物业管理作为创新社会治理的重要内5/5容，纳入社区建设，融入社区管理，实行小区物业“属地管理、延伸覆盖”，推进社区对小区物业管理的协调和监管，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。如铜井集镇由叶村社区托管辖区内的住宅小区，江宁集镇交由盛江社区进行管理，利用社区居委会的优势，及时处理和调解业主之间的矛盾和纠纷，及时做好基础设施设备维修，配套功能完善。特别是窨井盖损坏、下水道不通、绿地损毁、路面损坏、单元门、监控设备，要做到第一时间维修、维护好。4实行市场化运作。对于难以成立业主大会的小产权区和即将交付使用的安置房小区，引入市场化、专业化的管理模式，做到双赢即业主得实惠、街道减少财政负担。街道测算出小区正常运作的运行成本，公开招聘有资质的物业