关于街道小区物业管理工作的调研报告_0

1/6关于街道小区物业管理工作的调研报告物业管理事关人民群众的安居乐业，事关和谐社会和幸福麒麟建设。随着城镇化进程的加快，近年来，物业管理工作已逐渐成为社会普遍关注的热点和焦点，也是加强城市管理的重点和难点。麒麟街道人大工委组织部分区人大代表，通过集体视察、座谈交流、听取汇报、参与物管矛盾调处、代表持证视察等形式，对街道物业管理工作进行了专题调查。现将有关情况报告如下一、基本情况麒麟街道现有住宅小区22个，总建筑面积达400多万平米，其中商品房小区12个，老旧小区8个，拆迁安置房小区2个（麒麟紫荆城尚未交付）。近几年来，在社会各方的共同努力下，物业管理取得了一定的成绩，正逐步走上规范发展的路子。坚持因地制宜，物管基础较好。麒麟街道商品房小区主要采取开发商委托的方式确定物业服务，业委会成立之后，由业主大会决定续聘或重新选聘。目前12个商品房住宅小区，已全部实行市场化的物业管理。1989XX年的老旧住宅小区，形成了有业主自治管理、原产权单位管理、街道直管或社区直管的多样管理形式，形成了以环境保洁、绿化养护和保安为基础的基本物业管理模式。2000年开始建造的悦民拆迁安置房小区，目前由街2/6道的物业公司在进行管理。突出重点难点，持续强化保障。一是加大老旧住宅小区和安置房小区的整治改造力度。近年来，麒麟街道坚持每年实施老旧住宅小区和安置房小区的整治改造工程，安置房小区目前已经全部通天然气，扩展停车位，路灯改造。二是明确了安置房小区管理的总体要求。根据目前区住建局的要求，老旧小区和安置房小区要逐步进入市场化，实行市场化管理。此外，麒麟街道积极参加区住建局组织的安全管理员知识培训，提高了相关从业人员的素质和技能。二、存在的问题（一）安置房小区和老旧住宅小区物业管理的难点尚未突破。安置房小区自2000年开始建设以来，已使用十多年，由于住户缺乏物业消费意识，市场化运作不是十分理想，物业费收缴率低，大部分资金仍然依靠政府补贴和经营性用房出租来维持，为后续管理也带来了困难；老旧住宅小区由于原产权单位错综复杂，没有维修资金，房屋得不到及时维修。目前，麒麟街道安置房小区和老旧住宅小区的物业管理基本出于街道直管或社区直管模式，主要依靠街道或社区托底，长此下去，基层不堪重负。（二）现行法律不够健全，相关条款未明确。一是公摊水电费代收代缴问题。目前最新的江苏省管理条例和相关的法律法规中，一直为明确物业公司代收代缴公摊水电费的责任义务，加上现在各小区普遍存在拖欠公摊水电费问题，物业公司代收代3/6缴公摊水电费存在较大的困难，供电公司如果依法欠费停电，导致部分正常缴费的业主利益受损，出现堵街道大门、堵马路等维稳问题。二是业主委员会问题。目前的条例和相关文件中，都回避了业委会法律地位这一问题。条例中，对政府职能部分的权力义务表述过于简单，没有具体的管理细则，造成了很多小区成立业主委员会以后，不再需要政府部门参与任何监督管理。如华汇康城小区业委会成立以后，选聘了新的物业服务企业，后期运行过程中出现的意见分歧，业委会擅自同意将二三期由物业服务企业管理，一期自治管理，使得小区内部管理混乱。三是责任界定不明确。条例中对物业管理部门的责任界定也不明确，往往一个小区问题涉及规划、工商、物价、环保、住建、城管、派出所等多个部门职能交叉，在处理物业矛盾纠纷时，缺乏有力的依据和抓手，也常常出现扯皮、推诿现象。（三）开发建设遗留的问题比较多。一是一些建设单位在开发建设过程中，没有严格按设计要求建设，致使配套设施不完备。二是产权关系不明确，哪些部位、设施、设备属业主共有，哪些维修养护费应由业主共同承担，没有明确的界定，致使后期管理过程中矛盾重重，尤其是业主委员会成立以后矛盾很大。三是在“建与管”的关系上不明确。很多物业项目的招投标流于形式，存在“老子开发，儿子管理”的现象，建设单位与前期物业服务企业“合穿4/6一条裤子”，物业承接查验失去了应有的意义。四是街道、社区和前期物业服务企业在前期物业管理中缺乏提前介入机制，不能在建设环节提前介入，跟踪掌握情况，并提出相应的改进意见、建议。开发建设遗留的问题，已成为阻碍后续物业管理服务工作顺利开展的重要因素。如辖区内的银河湾紫苑，由于开发商遗留的消防管道问题，造成小区内的消防管道内无水，消防系统瘫痪，给小区业主生活造成了很大的困扰；华汇康城的地下车库产权问题、麒麟锦城会所的产权问题等划分不明确，造成了在业委会成立以后，与物业公司之间的矛盾不断，无法正常开展；麒麟山庄的业主体育健身活动器材机场所配置不到位的问题，目前很多业主反映当时开发商没有按规定建造。（四）一些制约物业管理质量提升的问题还未得到有效解决。一是有的物业服务企业，缺乏诚信意识，多收费少服务，财务不公开，忽视业主的地位与权益；少数物业公司处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度，质价不符，造成业主不满意。二是相当一部分业主不关心小区公共事务，业主委员会难以成立，筹建不积极、运作不规范；即便业委会成立以后也是无所作为或者已私为目的，有的业主只要权利而不履行自己应尽的义务，不按时交纳甚至不交物业服务费用；还有的业主不遵守业主公约，不配合物业管理区域内的管理，违章搭建、违法装修改造，乱停车、随5/6意堵塞消防通道等，严重影响小区物业管理秩序，也给社会管理工作带来了不利影响。此外，实施物业管理工作的属地单位对业主违章、违规行为尚没有有效的快速处理机制和手段，而具有相应执法权力的相关部门又不愿意进社区执法，这更给物业管理工作增加了难度。三是物业管理各主体职责不明确。物业管理涉及开发建设单位、物业服务企业、业主、业主委员会、社区及各相关职能部门的方方面面。他们之间的诸多权利义务关系不清给物业管理造成许多困难。由于物业纠纷缺乏有效的调解机制，而司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理，致使许多物业管理中产生的矛盾纠纷得不到及时有效解决。所属地对物业服务企业和业主委员会的管理，缺乏有效的介入机制。尤其当物业服务企业与业主委员会之间出现难以协调的矛盾时，缺乏相应的监督指导机制。除了以上共性问题，麒麟街道地区的物业管理工作中还存在一些个性问题，主要有一是锦绣花园的业主委员会。尽管麒麟街道已经成立社区物业管理工作站，但是重心并未完全下移，一些复杂矛盾仍然由街道物管办在处理。锦绣花园小区内部的业主委员会经历了“筹备难、成立难、换届难、运作难”这一系列的问题，部分业委会成员把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害其他业主利益。当然，还存在一些小区业委会自成立之日起，就销声匿迹，处于6/6有名无实的状态，而积压产生的大量矛盾得不到及时解决。二是悦民小区小区管理收费困难。目前悦民安置房物业管理费用基本上都由政府财政补贴，用于投入小区物业管理的人员工资、维修经费等，安置房小区物业管理存在收费难的问题。主要原因一是拆迁户普遍存在抵触情绪，缺乏物业消费意识。二是部分安置户文化水平较低，对物业管理的认识存在一定的误区。三是前期拆迁户的安置补贴和后续的补偿存在一定的差距。三是尚未交付的麒麟紫荆城安置房小区。麒麟紫荆城安置房小区面积达150万平米，鉴于目前麒麟街道现有安置房小区的管理上所存在的问题，该小区交付后的物业管理工作可能会面临诸多困难。第一的问题便可能是物业费、公摊水电费收缴难问题。第二，安置户拆迁前居住房屋格局多为独门独院，不少村民都有随意搭建的习惯，入住安置房以后可能会在房屋外立面乱搭晒衣架和乱装