银行房地产信贷业务审批指引

1/14银行房地产信贷业务审批指引一、房地产项目的主要特点1、所处位置对于房地产项目的价值具有决定性影响。除了位置其他条件完全相同的物业，其价值可能有巨大差异。2、房地产开发一次性投入较大，投资周期较长。其成果可以作为商品出售，获取经营收益；也可以作为生产工具，通过出租获取经营收益。3、在较长时期内，如果宏观环境变化不大，相对于其他财产而言，房地产的市场价值更为稳定。二、宏观情况和产业政策近几年来，我国房地产业呈现良好发展势头。在住房市场带动下，房地产市场已全面启动，投资持续增长，各类商品房新开工面积、竣工面积和销售面积全线攀升，且增幅较大。在全国商品住宅销售面积中，个人购房比重已达90以上，住房二级市场和租赁市场发展迅速。1998年以来，房地产业投资和消费平均每年拉动国民经济增长1个百分点。国家产业政策要点一是积极鼓励和大力支持开发建设适应市场需求的商品住房、特别是普通商品住房。二是通过深化住房制度改革、完善住房消费环境等措施，增加住房需求。三是在有市场需求的大城市和经济发达地区2/14允许适度开发中高档商业用房和高档商品住宅。三、我行房地产开发贷款业务概况与发展思路房地产业的迅速发展，为商业银行开展房地产信贷业务提供了良好机遇。截至2001年12月31日，包括个人住房贷款、房地产开发贷款和建筑业贷款在内的我行自营性房地产贷款余额为3767亿元，占全行贷款余额的，比年初增长个百分点；当年新增贷款604亿元，占全行贷款新增额的。其中，房地产开发贷款余额为1331亿元，比年初新增145亿元，增幅为。房地产贷款已经成为我行最重要和最具特色的信贷产品之一，在同业中居于领先地位。由于房地产开发过程的内在联系，房地产开发贷款在全部房地产类贷款中发挥着承上启下的重要作用，是我行以房地产开发项目为载体，为建筑施工企业、房地产开发企业和商品房业主提供全面的、一条龙金融服务的关键环节。近几年来，房地产开发贷款在总量增长的同时，质量也有明显提高。去年年末不良率为，比年初下降个百分点，不良额也比年初下降亿元，首次实现了不良额和不良率双降，且降幅较大。同时，贷款结构调整也取得了一定成效，新增贷款和收回再贷投放在地域上向中心城市倾斜、在项目上向住房项目倾斜，为相关业务的发展提供了有利的支持。3/14正是由于房地产业的良好发展前景和房地产贷款的巨大发展潜力，各商业银行在这一领域的竞争日趋激烈，我行的领先地位面临严峻挑战。为此，张恩照行长上任伊始就指出“房地产金融是我们的特色和优势，在市场份额、产品创新等方面领先国内其他商业银行。我们要在注重风险防范，研究风险防范机制的前提下，抓住优质、高效和有竞争力的客户，大力拓展房地产金融市场，改善服务，保持和扩大我们的优势和领先地位。”今年4月15日，张恩照行长又指出“我们在住房金融业务方面起步最早，市场最大，虽然其中有反复、有教训，但是我们决不要把这个强项丢掉，这是我们的拳头产品，我们的竞争品牌。我们要在更高的层次上提升这方面的服务水平，进一步树立核心服务、核心产品。”我行今年第二季度工作要点提出加大对优质房地产开发贷款的投放力度，为个人住房贷款业务发展储备资源，增强发展后劲。今后一个时期，房地产开发贷款业务的基本发展思路是通过信贷、财务等资源的政策倾斜，实施重点城市行发展战略，大力拓展优质住房项目，建立住房开发贷款和个人住房贷款上下游联动的机制，推行以住房项目为中心的封闭式管理模式。在经济比较发达、投融资环境比较好、市场化程度比较高的大中城市，积极支持土地储备中4/14心开发具有前瞻性和较大升值潜力的土地开发项目，适度支持市场定位准确、前景良好的商业用房项目。审批是房地产开发贷款经营过程中最重要的环节之一。准确把握贷款风险的各个方面，提高贷款决策的科学性，努力做到既不错误地否定一个好项目，又不放过一个坏项目，是建立有效风险防范机制的重要内容，也是落实行领导指示的重要举措。四、贷款成功的必备条件1、拟贷款的项目开发成本合理，投融资计划可行，市场定位准确。2、借款人财务状况良好，经营管理能力较强。3、贷款担保措施有效。4、贷款安排合理。五、贷款的风险点与防范措施和其它贷款一样，房地产开发贷款也可分为固定资产贷款和流动资金贷款、长期贷款和短期贷款、正常贷款和不良贷款等等。但从审批角度看，为更好地把握风险，一般可分为两类一是项目贷款，二是一般开发贷款。下面将按此分类进行探讨。（一）项目贷款项目贷款是指借款人为开发一个房地产项目，并以该项目的经营收益作为第一还贷来源而向银行申请的借款。5/14借款人一般是项目公司，或以该项目作为当前主要经营业务的公司。这类贷款的风险点与防范措施主要包括1、合法、合规性风险合法、合规性风险是指拟贷款项目在通过各有权部门审批的环节上存在缺陷，可能会给贷款造成的风险。应采取的防范措施主要是，核实建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、建设工程开工证、销（预）售许可证等项目合规性文件是否齐备，拟开发内容与规划指标是否一致等。在实践中，常常会遇到开发计划超出规划限制的情况，如超规划面积、超限高、超容积率等，应特别关注其合规性，及由此引起的高估开发收益的可能性。对于依据不充分的开发计划，经办行在进行项目评估时应据实予以调整。对于开发前景特别好的项目，在其他条件具备、可以控制风险的前提下，也可允许借款人用一部分贷款支付土地出让金，以取得土地使用权证，但经办行应确保借款人自有资金投入、落实担保措施等操作环节不出纰漏。2、投融资风险投融资风险是指拟贷款项目在投资、融资安排的合理性、真实性、可靠性方面存在缺陷，可能会给贷款造成的风险。6/14应采取的主要防范措施一是通过比较、核实土地、建安等成本支出，确定项目总投资及其构成的准确性、合理性，防止高估总投资，继而高估资本金。为此，需要掌握房地产开发主要成本支出的经验数据及其一般比例关系。二是分析融资方案的合理性、真实性、可靠性。应特别关注资本金在总投资中的比重、到位时间及其与贷款的比例。针对项目风险的差异，应要求不同的资本金与总投资的比例，但在任何时候，已投入资本金与已完成投资的比例应不低于前者，以防范贷款过早、过多投入带来的风险。如有股东借款，在确保其偿还后于银行贷款的条件下可视为准资本金。三是应高度关注融资方案中以销（预）售收入作为融资来源的可靠性，并确保其不会对还贷来源产生不利影响。四是应加强对拟贷款项目资金账户的监管，必要时可以采取项目资金账户封闭运作的方式，确保资本金、开发贷款、（预）售收入等各项资金及时、足额到帐，并合理、有效地使用。在过去的贷款实践中，借款人将用于偿还贷款的销售收入挪用到其他开发项目，使银行对还贷来源失去控制，从而影响贷款正常归还的情况时有发生。此外，还应确保拟贷款项目开始预售时已投入的资金达到预售规定的要求。3、市场风险市场风险是指拟贷款项目在其市场预测的合理性、7/14准确性等方面存在缺陷，可能会给贷款造成的风险。应采取的防范措施主要是，参照当地当时同类物业的销售或出租业绩判断拟贷款项目市场预测的合理性、准确性。在大的方面需要关注拟开发项目是否适应当地的经济发展水平，同类物业的供求关系等。在细的方面需要特别注意标价和成交价、单笔成交价和平均成交价、总建筑面积和可销售面积的不同，关注销售或出租率、销售或出租速度及价格变化趋势。在依据不充分的前提下做出过于乐观的预测往往会带来贷款风险。4、经营管理能力风险经营管理能力风险是指由于借款人经营管理能力不足，可能会给贷款造成的风险。防范经营管理风险的措施主要是，以企业管理层的经验和教育、培训背景作为首要和关键的考虑因素，确认项目公司的经营管理层是否有主持或参与开发类似项目的经历，若有其结果如何。没有类似经历或只有经营失败的经历对拟开发项目的经营前景来说，是一个不好的预兆。5、担保风险担保风险是指拟发放的项目贷款在担保措施方面存在缺陷，可能会给贷款造成的风险。项目贷款通常采用抵押担保方式，抵押物就是所开发的项目。应采取的主要防范措施一是确保抵押物权属8/14清晰，抵押登记手续齐备。二是针对不同物业类型和市场预测确定合理的抵押率。一般来说，70是最高抵押率，并不是合理抵押率。贷款期限较长时，应定期测算抵押物价值，在房地产价值变化较大时更应如此。土地使用期限减少也将影响抵押物的价值。一旦出现抵押物价值减少较多、影响贷款安全的情况，应立即要求借款人重新评估抵押物，增加担保措施。三是要处理好预售或经营收入同时作为融资来源与还贷来源的关系，保证在整个贷款期内抵押率不高于确定的比例。此外，对在建工程投保，并以贷款银行为第一受益人，也是防范抵押物风险的一项措施。为防范施工企业优先受偿权对贷款银行抵押权益可能造成的法律风险，经办行应要求借款人提供建设工程施工合同，及时掌握工程进度和工程款支付情况，监督借款人及时、足额投入自有资金，及按规定用途使用贷款，防止借款人挪用工程建设资金拖欠工程款。如接受其他担保方式，必须确认其风险低于项目抵押的风险。6、贷款安排风险贷款安排风险是指由于拟发放贷款在数额、期限、用款和还款方式方面存在缺陷，可能会给贷款造成的风险。应采取的防范措施主要是，合理确定贷款安排，使9/14贷款在数额、期限、用款和还款方式等各个方面与客户的需要和还贷资源相匹配。否则，即使在客户具有较高信用的情况下，一项不合理的贷款安排也可能导致到期不还款的情况。例如，一笔未能充分满足或超出借款人需要的贷款可能导致潜在风险，期限不合理的贷款也会埋下隐患。我行以往的实践充分证实了这一点。截至2001年9月底，全行房地产开发类贷款客户总计19620户、28197笔，余额亿元，户均625万元，笔均435万元。贷款余额500万元以下客户占比近80，500万元5000万元的客户占比为18，5000万元以上的客户只有2。以贷款笔数计，期限一年以内的占比为85，笔均379万元。期限一年以上的占比为15，笔均852万元。不良贷款余额占比为31，而笔数占比为67。对照房地产开发这一特定用途，上述贷款安排显然存在很多问题，并导致了严重后果。（二）一般开发贷款一般开发贷款是指借款人为开发一个或几个项目向银行申请的贷款，所开发项目的收益不是或不是主要还贷来源，贷款期限与项目开发周期也没有必然联系。借款人一般是规模较大、当前经营项目较多、实力较强的企业。这类贷款一般采用授信方式、或单笔中短期周转贷款方式，其风险点与防范措施主要包括10/141、经营管理风险经营管理风险是指由于借款人经营管理能力不足，或在建、在销、在租房地产项目现状和前景不佳，引起经营情况恶化，可能会给贷款造成的风险。应采取的防范措施主要是，通过考察借款人过去的经营业绩、发展趋势和与同行业其他企业的比较，以及了解管理层的经验和教育、培训背景，判断其经营状况和管理能力。一般来说，资质等级较高的房地产开发企业具有较强的经营管理能力和实力。如果一家企业在过去很长一段时间都有成功的业绩，而且其管理层体现着多样化的才能，那么它偿还贷款的前景从总体上讲是比较乐观的。2、财务风险财务风险是指由于借款人财务状况恶化、或存在严重缺陷，可能会给贷款造成的风险。应采取的主要防范措施一是要求借款人提供完整、准确且信息质量可靠的财务报表，这是做好财务分析工作的基础。由一家具有良好声誉的会计师事务所准备或加以证实的财务报表的质量是比较有保障的，所签署的意见应予高度关注。对那些临时制作出来的或者以缺乏专业水准的方式制作的财务报表应持审慎态度。二是要认真分析借款人的财务报表，留意每一项反常的数字或比例，观察发展和变化的趋势，针对数字提出更多的问题，以便找出数11/14字“背后的东西。”三是要针对当前开发企业普遍存在的问题和借款人的具体情况，进行重点分析。当前开发企业比较普遍的财务问题包括资产总量很大，但有效资产较少，资产质量和经济效益不佳，潜在损失较大，而账面上资产负债率、流动比例、速动比例却良好。在市场分析时使用的单位产品价格、营销业绩与销售收入、利润水平不相符。缺乏令人满意的现金流、特别是经营性现金流；销售收入、利润及其分配情况与现金流分析不相符。应收账款、存货、应付账款等科目使用情况混乱、余额巨大、陈积时间较长、潜在损失可观。存在关联交易等财务状况不够透明的因素。财务分析的目的是通过技术性计算、处理和数据阐释，了解借款人的财务优势和劣势。不仅要了解借款人所发生的事情，而且要知道这些事情为什么会发生以及它们预示着怎样的未来。因此，有效地分析财务报表，必须同时具备会计师的技术技能和调查者的阐释技能。缺乏透过数字看问题的能力对于财务分析来说是非常严重的缺陷。3、贷款用途风险贷款用途风险是指借款人申请贷款的名义用途与实际用途不符，可能会给贷款造成的风险。12/14应采取的防范措施主要是，综合分析各方面情况，判断贷款用途的真实性。若为新增贷款，应与借款人的经营状况保持一致。若为借新还旧，包括借我行还他行，都需要弄清楚是无力按时还贷，还是正常经营活动中确有需求。无论新增贷款还是借新还旧，都有可能是经营状况恶化所至。4、履约风险履约风险是指借款人以往、特别是近年的贷款履约纪录不佳，可能会给贷款造成的风险。应采取的防范措施主要是，通过分析借款人以往、特别是近年的贷款、包括在其他银行贷款的履约纪录，判断其是否具有良好还贷意愿。还贷意愿是指借款人履行还贷义务的主动性和决心。具有良好还贷意愿的借款人将会尽其所有的努力来偿还贷款。当企业出现财务困难时，他们也会以开放和合作的态度来同银行商讨解决办法。相反，缺乏还贷意愿的借款人则把还贷放在次要地位。有还贷能力时，他们有可能把现金用到其他方