赴天津市华明示范镇宅基地换房考察报告

1/6赴天津市华明示范镇宅基地换房考察报告华明镇隶属于XX市XX区，紧临滨海新区，是XX市第一个实施宅基地换房的试点小城镇（示范镇），是XX市社会主义新农村建设的重点工程之一。现实施建设面积平方公里，总体规划面积平方公里。该项目区域南依“津汉公路”和“天津空港物流加工区”，北靠“北环铁路”，东邻“华明新家园”和“东明湖旅游度假区”，西接“华明经济功能区”。距XX市四环线120公里、XX市中心区10公里、天津港30公里、天津国际机场3公里。XX年4月动工建设，XX年年底全部竣工，万农民喜迁新居，规划平方公里的经济功能区，目前已完成道路、管网和绿化工程，总投资亿元的华明集团公司扩线改造项目和总投资20亿元的滨海临空产业园已开工建设，规划平方公里的商业商务区，计划引进国际知名企业建设金融服务、总部基地和配套商业，目前正在招商引资。可以说，华明已经从农业小城镇迈向了天津大都市。一、宅基地换房的做法。以宅基地换房的办法是指在国家现行政策的框架内，通过对农民宅基地（包括村庄集体建设用地）的整理，以不减少耕地为前提，高标准规划建设一批现代化、有特色、适于产业聚集和生态宜居的2/6新型小城镇。农民以基宅基地，按照规定的置换标准无偿换取小城镇中心的一套住宅，迁入小城镇居住，原有的宅基地由村民委员会组织农民整理复耕后，实现耕地的占补平衡。主要操作程序包括7个方面。1、区政府组织编制建设规划和土地整理复垦规划及年度实施计划，报市政府审批。2、组建开发建设投资机构，作为投融资主体，按照市场化的原则，负责示范小城镇建设。3、区政府向市国土房管局申请建设用地周转指标，用于示范小城镇建设，后以原村庄宅基地整理复耕后的土地予以抵还。4、拟迁入小城镇的村民向村民委员会提出以其宅基地换取新建小城镇住房的申请。村民委员会制定村民宅基地置换住房办法提交村民代表大会或村民大会通过。村民委员会与村民签订以宅基地换房的协议。村民委员会与小城镇开发建设投资机构签订本村村民以宅基地换房的总体协议。5、农民住宅建成后，由小城镇开发建设投资机构交付村民委员会，由村民委员会进行分配。6、农民搬迁完成后，由村民委员会负责组织村民对宅基地（包括村庄建设用地）进行整理复耕，由市国土房管局组织验收。3/67、复耕出的农用地除用于抵还建设示范小城镇借用的建设用地指标外，其余的建设用地指标，在符合土地总体规划的前提下，经批准可以调剂使用。二、宅基地换房的关键环节1、土地运作。华明镇建设试点工作是按照国土资源部国地资发XX20号）文件精神，将小城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，也就是依据土地利用总体规划（包括农民的宅基地）和拟用于小城镇建设的地块共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低，用地布局更合理。区政府编制拆旧和建新项目区以及土地整理复垦项目区实施规划。依据规划，合理安排建新区的建设用地比例，按照挂钩联动原则，统筹安排项目区，在同一项目区内落实拆旧地块与建新地块。建新和拆旧地块地域上尽可能接近。建新地块的总面积小于拆旧地块的总面积。这一点非常关键。建新地块中用于安置拆旧地块农村居民的土地面积应低于原占用面积、建新地块中其他建设用地的集约利用水平应高于现在存量建设用地。拆旧地块复垦耕地的数量、质量大于建新占用的耕地，并与基本农田建设和保护相结合。在项目区内，结合小城镇建设统筹规划产业用地，作为小城镇的组成部分。规划的产业用地，纳入小城镇范围。经区政府申请，市国土4/6房管局下达城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标，专项用于小城镇内建新地块的面积规模控制。在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。市国土房管局制订分年度用地指标归还计划，每年对示范小城镇建设项目区的实施情况进行检查验收，并将合格的由农村用地复垦得到的耕地，核定归还国家的用地周转接指标。项目实施完成后，由市国土房管局组织检查验收。按照小城镇总体规划依法办理相关土地使用手续。规划用于农民还迁住宅及小城镇配套公用、公益设施建设的土地，用地按行政划拨方式办理；其余用地实行有偿供应，其中商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2、资金筹措。华明镇宅基地换房建房投资与农民无偿获取住房的资金缺口如何弥补巨额的前期投资如何解决这方面华明镇成功的探索出了一条投融资的路子。市政府授权XX区政府设立一个投融资建设公司（小城镇公司）作为小城镇建设项目投融资主体，具体负责小城镇项目投融资、建设开发、土地整理的运营，其融资操作流程是小城镇公司国土资源部批准土地挂钩周转利用指标征用土地银行进行融资设计银行给予贷款项目建设出让区土地5/6整理土地出让偿还贷款。其操作程序是小城镇公司作为项目特许经营主体，负责申请项目立项，按照有关规定申请土地周转指标，办理与土地相关的前期开发手续。区政府将项目建设用地作价作为项目资本金给小城镇公司，满足银行的贷款要求，并符合项目评审的条件。小城镇公司以土地出让收益权作为质押，向银行申请贷款，双方签订贷款协议。银行按照工程建设的进度安排资金供应，与小城镇公司共同协商解决项目现金流平衡问题。小城镇公司按照规划完成农民还迁住宅和公建配套设施建设，完成出让区土地一级开发，保证达到可出让条件。小城镇公司受区县土地整理中心的委托，按照项目实施进度、土地出让条件和市场环境的预测分析，制定土地出让和还贷款计划。以招拍挂方式出让经营用地。按期偿还银行贷款利息和归还贷款。三、宅基地换房的成果。以宅基地换房的办法推进小城镇建设，是建设社会主义新农村的一项具有深远意义的战略举措。它创造了城市郊区农村实现城市化的新模式；开辟了农村建设用地重新整合、流转和集约利用的新途径；创造了利用现有集体建设用地存量为经济发展提供空间的新思路；能够促进现有村庄建设用地向城镇集中，加速实施城镇建设总体规划；能够改善农民居住环境，提高农民生活质量；能够使农民宅基地的价值显现，农民住宅商品6/6化、产权化，大幅提高农民家庭财产性收入和非农业劳动所得。华明镇的做法是统筹城乡发展的创新之路，是落实科学发展观的创新之举，体现了以人为本的创新探索，形成了鲜明的时代特色。在城镇布局中，保留农村的优点，引入城市的优点，扬弃城市的弊病，强调民风、民习、民俗，保留农居味道。华明示范镇选址在空港物流区对面、高速公路与津汉公路相交处，这里交通便利，区位优势明显，适应了本镇村民从事物流业的传统，考虑到了经济社会发展的长远需求。镇内科学划分了居住、服务、就业的区域功能布局，合理安排了居住、商业、学校以及休闲娱乐场所等配套设施。在城