房地产企业如何开展税务筹划

1/4房地产企业如何开展税务筹划房地产企业如何开展税务筹划没有任何争议的事实是，近两年来由于税源紧张，房地产税务稽查的力度明显加强，特别是土地增值税清算的工作在全国范围内力度越来越大。另外一个不争的事实是，大部分房地产公司都经不起稽查，或多或少地存在偷税问题。而在房地产企业成本构成中，税收成本与地价、建安成本，居于前三位。如将税收成本与销售额挂钩，在预征阶段，营业税、土地增值税、企业所得税税负合计已达到销售额的812，如果项目结束进行清算，则普遍高达13以上，一线城市会达到20以上。由于房地产开发企业开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等，每一项经济行为的本文由毕业论文网收集整理发生都会涉及税金，同时产生税收筹划的空间。因此，房地产税收筹划必须结合以上各环节，进行系统的规划。税收筹划无处不在，整体系统的房地产税务筹划，必须综合立体地进行思维。税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程，在战略、经营和理财三个层面上立体系统地进行思考和规划，而绝不能仅仅狭义地在财务部的“一亩三分地”上开展。2/4一、战略管理层面的筹划从战略的高度规划，房地产税务筹划通常应考虑以下问题。1股权架构与层次如何设计与安排，对未来财税会产生什么样的影响。2成立项目公司还是不成立项目公司，用法人股东还是自然人股东、要不要关联、注册地点安排在哪里更合适。3注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响。4与政府如何合作、谈判，红线外市政支出如何计入项目成本。5土地方与资金方如何合作，不同形式拿地税负比较，怎样最低。6如何合法增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本。二、经营管理层面的筹划从经营的角度规划，则会涉及到房地产公司经营的方方面面，税务筹划通常应考虑以下问题。1开发产品设计不同对企业税务的影响，比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库，酒店应占地大还是小。3/42商业和住宅比例，普通住宅与非普通住宅比例。3各种合作合同如何从财税角度修改最合理。4报建形式、开发分期对税收的影响。5如何合法合理增加工程成本。6促销方案与销售价格的制定对财税的影响。7卖毛坯房与精装修房的税收比较。三、理财层面的筹划从理财角度规划，往往是财务部人员在考虑，方向主要是从财务的一亩三分地出发，比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择等。如能事前从以上三个角度综合去进行企业税务统筹划与规划，则不仅可大大降低企业税负，同时也让公司在健康的轨道上前行。在具体的税务筹划实践中，我们还特别建议房地产老板应高度重视，亲自参与到公司税务管理和税务筹划的实践中来，而不能纯粹交由财务去思考。因为无论是在公司所处的地位、说话的份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等方面，财务都会受到各种各样的限制。税务管理和税收筹划在公司管理中的份量越来越大，税务筹划必须从老板开始，筹划空间才能更大，效果才能更明4/4显。同时，房地产老板一定要向国外同行学习，学会更多地借用外部税务咨询师的智慧。税务筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程，公司内部往往力量、资源不足，专业