宅基地管理与物权法的适用限度问题探究

1/8宅基地管理与物权法的适用限度问题探究宅基地管理与物权法的适用限度问题探究一、宅基地的相关问题概述人们对宅基地管理的认识宅基地一词是中国特色社会主义的特有名词，中共中央政治局于195年8月17日至30日在北戴河举行扩大会议，开展了一哄而起的人民公社化运动，1961年3月，广州中央工作会议发布的农村人民公社条例第一次明确了宅基地的性质是集体所有的非生产性用地。该条例第十六条明确规定了全大队范围内的土地的所有权都归生产大队所有，相应的，在大队的土地范围内的宅基地的所有权也归生产大队了。1982年五届人大第二次会议修改宪法时，终于作出了改变农村人民公社政社合一的体制，重新设立乡政权的决定，人民公社化运动作为一定历史阶段的产物随之结束。改革开放以后宅基地一词逐渐被广泛使用，且逐渐被引用到一些相关的规范性的文件中，最终被确定为一种法律术语。但是对于“宅基词”一词，始终无任何文件对其做出过明确的解释。网上有学者对该词作出了这样的解释农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福2/8利性质。从法律上看，宅基地的内涵十分明确，主要是指集体组织分配给集体成员，满足其居住需求用于建设的土地。按照现有法律规范，宅基地只能在本村集体内流转。根据土地管理法，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。物权法第152条对宅基地作出了这样的规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地的管理，主要依靠国家的政治体制、法律规范以及集体经济组织的村规民约，宅基地管理的目的，主要是为了实现土地资源本文由论文联盟HTTP/收集整理的合理利用，提高土地资源的有效得用，从而保障农民的宅基地使用权，实现土地增值收益的合理分配。随着城镇化速度的加快，农村宅基地管理制度被迫实施改革，改革的焦点主要包括两个方面的内容，其中一方面是农村宅基地资源的配置是否需要引进市场机制，另一个方面是农村宅基地进入城市建设用地市场的问题。对于宅基地管理改革的探讨，由于大部分学者认识角度不同，从农民角度认识宅基地管理制度，严重忽略了管理制度、3/8市场机制以及城市建设这三个维度之间的平衡力，从而形成了错误的认识，认为宅基地管理制度的改革就是私有化，弱化国家的管制权以及集体权利，这种观点有一定的片面性。因此，需要在宅基地财产属性建设的基础上进一步澄清农村宅基地的基本属性，倡导保障农民在宅基地上的附着物的改革建议，而物权法的颁布实施为宅基地管理制度提供了新的法律依据，为宅基地上的私人财产权的实现提供了新的契机，物权法将宅基地上的私人财产列为是物权的范围，并从物权角度对现有宅基地管理制度进行了改革。宅基地的市场价值分配农村宅基地和城市建设用地同属于“建设用地”范围，但是两者之间存在本质上的区别，市场价值也就完全不一样。农村宅基地不能够按照城市建设用地的价格制定其市场价值，主要原因有两个方面，其中一个方面的原因是城市建设用地的征地标准是按照竞价机制实施的，而城郊宅基地或者是农村宅基地是按照政府规定的耕地补偿价数倍进行出价补偿的，两者价格的决定因素不同，因此不能够按照同样的标准进行市场价值的制定。还有一个方面的原因在于城市建设用地的需求存在总量上限，而农村的宅基地中只有少部分会转换为城市建设用地，因此两者的市场价值存在根本上的差异。4/8二、物权法在宅基地管理中的适用限度问题分析物权法对于宅基地的使用规定较为简单2016年10月23日，国土资源部已经初步编制完成了农村宅基地制度改革试点方案。该方案提出了在传统农区继续实行“一户一宅“、面积法定的宅基地分配制度。国家对农村宅基地管理进行试点改革是为了解决在推进城市化的过程中，城市发展受到的土地资源约束和土地征收引发的社会冲突问题，是众多土地管理工作者和土地立法者多年来不懈努力探索开创出的适应新形势的农村宅基地管理模式。结合这种新的管理模式，我们必须在现有的农村宅基地性质的基础上，探索一条能适应中国城镇化发展的新的宅基地管理制度改革的方向。物权法的法律规范条例相对较多，但是其中有关宅基地的规定条例只有很少的几条，并且仅有的限制条例还采用了援引性的规范，用作其他法律法规进行补充规范，这说明宅基地管理在物权法中的平等性缺失。从另一个方面来看，物权法对建设用地使用权的详细规范与宅基地管理规范形成了鲜明的对比，物权法的制定将农民作为弱势群体，影响了城市二次元的形成。物权法基本原则上的矛盾影响了宅基地使用权的取得物权法本身具有规范宅基地使用权的行使和转让的5/8权利，但是在具体实施过程中将该权利转让给了土地管理法以及国家规定的其他法律，导致物权法所坚持的法律原则与其他的法律规范产生了冲突。属于民法的物权法本质上应该坚持私权利本位，遵循思想自治的法律原则。由于集体土地所有权的主体是农民，因此，对于土地使用权的处理应该由农民集体处理，他们应该按照自己的意愿确定土地使用的价值。但是，物权法转让的权利在土地管理法规定下使得宅基地转让和使用权的申请等众多权利都受到行政机关的控制，农民具体的权利受到限制，从而引发了众多宅基地问题的爆发，也使得社会的稳定及其秩序受到严重的影响。物权法没有明晰宅基地的使用权概念和性质宅基地的使用权在我国法律法规中的出现次数相对较少，关于使用权的概念解释也有待解决。宅基地使用权是土地制度中的一个独立概念，其管理规范和法律体系的建设作用显著，宅基地管理制度对于宅基地使用权主体以及本质属性理论的明确有一定影响。鉴于这种现象，必须理清宅基地使用权的概念，在物权法中明确定义宅基地使用权限。我国当前的宅基地使用权的权利主体虚位现象较为严重，在集体制度的控制下，宅基地的使用权向着行政管理的方向发展，农民作为土地的主体不能够享受土地所有权的使用权利，减少了农民对私有财产的处理权，这成6/8为宅基地管理中的主要问题。三、在物权法制度下完善宅基地管理的有效措施建立健全宅基地使用权登记制度为了更好的确保宅基地使用权的流转，需要建立完善的宅基地使用权登记制度，加强对不动产物权流转要件相关内容的登记，无论是建设用地还是宅基地用地，都需要登记其物权流转，这样才能够更好地保障农村宅基地使用权的正常流转，从而维护农民群众的合法权益。鉴于此，需要相关部门采取措施，在农村宅基地的取得和流转的过程中，严格审核宅基地设立、变更以及登记的合法性，这样有利于增强农村土地交易的安全系数，避免土地纠纷的出现。物权法中仅仅对土地的变更以及消灭登记进行了详细的规定，没有提及土地的取得登记，因此，需要增加土地的取得登记，这样方便交易得到市场以及社会的监督，更好地维护交易安全。严格规定宅基地使用期限我国相关立法对于宅基地的使用权以及房屋的建造处于空白状态，导致宅基地的使用权越发混乱。作为一种用益物权，宅基地的使用权重点在于“用”，因此，在立法过程中应该参考城市的房地产管理法的有关规定，对宅基地使用权投入使用的期限进行限制，积极建造房屋建筑，从而减少不必要的土地闲置。期限的具体设定不仅要7/8包括宅基地使用权取得之后的法律规范，同时还应该包括房屋动工之前的法律规范，才能够使得宅基地使用期限受到严格的限制。限制宅基地使用权流转宅基地使用权流转在我国一直处于被严格控制的状态，这主要是因为宅基地使用权与农村集体居住保障功能息息相关。为确保农村集体的居住保障功能完好，国家从法律和土地政策两个角度都严格限制宅基地使用权流转。依照物权法、土地管理法之规定并参考部分省出台的农村宅基地管理办法，宅基地使用权的获得主要源于身份，无需向村集体支付相应的代价，并且限制滥用宅基地资源。综合宅基地使用权的取得方式、限制取得条件，就可以看出宅基地具有保障村民集体居住功能的结论。我国的法律规定了宅基地归农村集体经济组织所有，但对宅基地的使用期限没有做出规定，从我国农村宅基地的使用情况看，农民是无偿、长期享有对宅基地的使用权。即使村民的宅基地上房屋灭失，村集体也鲜有回收村民宅基地使用权的情况发生。理论上，农村集体经济组织内部成员之间流转宅基地必须满足两个条件，即一是流转双方主体均是同一农村集体经济组织成员；二是被流转的宅基地的所有权属于8/8流转主体双方所在的农村集体经济组织。但司法实践中，除上述两个条件外，司法实践中直接以宅基地为标的物进行流转的情况几乎不存在，更为常见的情形是以建于宅基地之上的地上房屋作为标的物进行流转，这或许是实践对严格限制宅基地流转原则的回避和变相处理。虽然笔者目前并未找到直接禁止单纯流转农村宅基地的法律规范，但条文理解与适用一书明确指出“宅基地使用权不得单独转让”，该观点或多或少反映了最高人民法院对单纯流转宅基地的否定态度。四