试论建立我国的不动产产权保险制度

试论建立我国的不动产产权保险制度（硕士论文摘要）产权保险制度是美国不动产法中保证产权安全的一项基本制度。它产生于不动产交易与融资贷款的独特背景中，出现后很快便成为保障不动产交易安全的基本制度之一。经过一百余年的发展，产权保险在美国己成为了不动产产权保障的主要形式，在大宗不动产买卖中购买产权保险己成为一种惯例,并且在推动二级抵押市场的发展等方面也起到了至关重要的作用。近年来,产权保险制度在英美法系国家得到了广泛的适用,也已经逐步渗透到了欧洲传统的大陆法系国家，但不论是对我国的法学理论界还是房地产实务界言，产权保险都是一个全新的概念。因此,有必要对美国产权保险制度作细致而深入的研究。笔者在本文中对产权保险制度进行了较为系统的介绍，通过对美国成熟市场的产权保险制度的分析和借鉴，对构建我国产权保险立法提出了相应的建议。本文按逻辑结构，主要分成四部分进行论述。第一章介绍了美国产权保险制度的概况、起源与发展。该章首先明确了产权保险的概念，基本分类和特点，分析了产权保险与美国的其他房地产保险与其他产权保证方式的联系与区别；其次从产权保险制度产生的社会背景入手,总结出产权保险产生的历史必然性，最后概括论述了产权保险制度在美国产生、发展与国际化的发展阶段，通过对比美国产权保险制度在普通法系国家、大陆法系国家的开展和应用,分析了产权保险国际化的前景。第二章具体分析了美国产权保险制度的运作原理。首先,该章对产权保险的基本法律结构作出评述，介绍了美国产权保险合同的基本要素包括保险主体、保险标的和保险内容三个方面；并在此基础上分析了产权保险制度具体开展业务的基本流程，分阶段对产权保险制度的运作原理行了详细的介绍和研究。第三章主要论述了在我国建立产权保险制度的必要性。该部分对我国实行的不动产登记制度进行了介绍，并论述由于我国的不动产登记制度与美国契约登记制截然不同，具有公示公信力，因此在一定程度上化解了许多产权风险，但是建立起产权保险制度作为一种保障交易安全的补充制度依然是必要的。首先，产权保险保证了不动产交易的安全性。其次产权保险提高了不动产交易的效率。再次，建立产权保险制度可以促进我国的不动产证券化市场的发展，实现了不动产资本市场的良性运转。它除了对不动产买卖具有巨大的保障作用外，对融资和风险投资也有显著的功能。最后，产权保险作为一种险种可以丰富我国的保险业结构。第四章是对产权保险制度提出了具体的立法建议。在保险范围方面，分别设计了所有权人产权保险的基本条款、抵押贷款产权保险的基本条款、特殊产权保险条款和免责条款。由于我国土地所有权实行公有制，所以产权保险的标的就是土地使用权和房屋所有权。产权保险的范围除了与美国相同的、可以借鉴的内容外，还应重点规定国家征收、划拨土地使用权与出让土地使用权的区别等内容。在费率制定方面，厘定了一些原则性的标准，在保险人的设立、立法定位等方面提出了一些自己的建议。本文的写作与论述基于物权法与经济法的基础理论，较多采取了与成熟市场相关制度的比较法研究,综合运用历史分析与实证分析等研究手段进行论证,在充分占有国内外产权保险制度研究成果的基础上,对美国产权保险制度进行了尝试性的论述。本文目的和意义就在于通过比较完整地介绍美国产权保险制度的内容,以期有更多学者在借鉴美国产权保险制度的成功经验的基础上,结合我国实际,对于在我国房地产市场上具体应用此项制度做进一步的深入探讨，能够对完善我国不动产交易市场法律制度建设有所借鉴。关键词产权保险产权调查不动产登记ONTHEESTABLISHMENTOFCHINESETITLEINSURANCESYSTEMABSTRACTMAJORECONOMICALLAWDIRECTIONECONOMICALLAWAUTHORLANNINGTUTORZHANGZHONGYETHETITLEINSURANCESYSTEMISABASICSYSTEMOFTHEREALPROPERTYLAWTOENSURETHESECURITYOFREALESTATETRANSACTIONINAMERICAITARISESFROMTHEREALESTATESFINANCINGANDLOAN,WHICHHASFORMEDONEOFTHEKEYSYSTEMSPROTECTINGREALESTATETRANSACTIONASSOONASITGENERATEDAFTERMORETHANONEHUNDREDYEARSDEVELOPMENT,THETITLEINSURANCESYSTEMBECOMESAMAJORMETHODTOENSURETHESECURITYOFREALESTATETITLETHETITLEINDUSTRYHASPLAYEDACRITICALROLEBYFACILITATINGTHEGROWTHOFTHESECONDARYMORTGAGEMARKETNOWADAYS,TITLEINSURANCEHASBEENDEVELOPEDWELLINCOMMONLAWCOUNTRIES,ANDGRADUALLYPENETRATEINTOMANYCIVILLAWCOUNTRIESONTHECONTRARY,TITLEINSURANCEISAWHOLENEWCONCEPTFORNOTONLYTHEACADEMICCIRCLEBUTALSOTHEPRACTICALPEOPLEINCHINACHINESESCHOLARSHAVENOTSTUDIEDTITLEINSURANCESYSTEM,ONTHEOTHERHAND,THEREISNOTRELEVANTLAWSSO,ITISTIMEFORUSTODOSOMETHINGABOUTTHISSUBJECTTHEAUTHORMADEASYSTEMATICSTUDY,ANDMADEMANYLEGISLATIVEPROPOSALSBYANALYZINGANDUSINGTHEMATUREMARKETEXPERIENCEFORREFERENCEINAMERICATHISTHESISDISCUSSESTHETOPICINFOURCHARTERSINTHELOGICOFPROMOTIONINTHECHAPTERONE,THEAUTHORINTRODUCESTHEOVERVIEW,SOURCEANDDEVELOPMENTOFTHETITLEINSURANCESYSTEMFIRSTLY,THETHESISMAKESSURETHECONCEPT,BASICCLASSIFICATIONANDCHARACTERS,ANDANALYZESTHERELATIONSHIPANDDIFFERENCEBETWEENTITLEINSURANCEANDTHEOTHERREALESTATEINSURANCE,THEOTHERTITLEASSURANCEMEASURESINUSSECONDLY,THETHESISINCLUDESTHEHISTORICALINEVITABILITYOFTHEOCCURRENCEOFUSTITLEINSURANCESYSTEMFINALLY,THISPARTGENERALANALYSESTHEHISTORICALEVOLUTIONPHASESOFUSTITLEINSURANCESYSTEMANDANALYZESTHEPROSPECTOFINTERNATIONALTITLEINSURANCESYSTEMANDADVANCESTHEAUTHORSVIEWPOINTBYCONTRASTINGTHEAPPLICATIONOFUSTITLEINSURANCESYSTEMINCOMMONLAWCOUNTRIESANDCIVILLAWCOUNTRIESINTHECHAPTERTWO,THETHESISIMPROVESTOINTRODUCESTHEBASICELEMENTSOFUSTITLEINSURANCECONTRACT,INCLUDINGTHEPARTIESANDRELATINGPEOPLE,THESUBJECTMATTER,ANDTHECOVERAGEOFTITLEINSURANCEONTHEBASIS,THISPARTANALYSESOFTHEBASICBUSINESSPROCESSES,ANDSTUDIESINDETAILTHEPRINCIPLEOFTHEOPERATIONINPHASESINTHECHAPTERTHERE,THELEGISLATIVENECESSITYOFTITLEINSURANCEINOURCOUNTRYWOULDBEANALYZEDDEEPLYTHISPARTINTRODUCESCHINESEREALESTATEREGISTRATIONSYSTEM,ANDANALYZESSOMETITLERISKMAYBELIMITEDBECAUSETHECHINESEREALESTATEREGISTRATIONSYSTEMHASCREDIBILITYWITHTHEPUBLIC,ANDISDIFFERENTFROMTHECONTRACTREGISTRATIONSYSTEM。BUTTHELEGISLATIVEOFTITLEINSURANCEINOURCOUNTRYSTILLHASITSVALUEFIRSTLY,ITENSURESTHESECURITYOFREALESTATETITLESECONDLY,TITLEINSURANCEENHANCESTHEEFFICIENCYOFTHEREALESTATETITLEMARKETTHIRDLY,TITLEINSURANCEACHIEVESTHEHEALTHYOPERATIONOFREALESTATECAPITALMARKETFINALLY,ASAKINDOFINSURANCEITCANENRICHTHESTRUCTUREOFTHEINSURANCEINDUSTRY。INTHECHAPTERFOUR,THETHESISANALYZESTHELEGISLATIVEDESIGNOFTITLEINSURANCEINOURCOUNTRYFORTHEINSURANCECOVERAGE,THEAUTHORDESIGNSTHEBASICTERMSOFOWNERSTITLEINSURANCEANDLENDERSTITLEINSURANCE,THESPECIALTERMS,ANDDISCLAIMERSBECAUSEWEONLYADMITTHEPUBLICLANDOWNERSHIP,SOTHEINSURANCEOBJECTONLYINCLUDESLANDUSERIGHTANDOWNERSHIPOFHOUSETHECOVERAGEOFINSURANCESHOULDEMPHASIZESTHECONTENTOFNATIONALCOLLECTIONANDTHEDIFFERENCEBETWEENRIGHTTOUSEALLOTTEDLANDANDASSIGNMENTOFTHERIGHTTOTHEUSEOFLAND，ANDSOONFORTHEINSURER,THEAUTHORTHINKTHATITNEEDTOSETUPASPECIALTITLEINSURANCECOMPANYTOOPERATETHEMAJORABOUTTHELEGISLATIVEORIENTATION,THETHESISTHINKSTHETITLEINSURANCESYSTEMSHOULDBEINCLUDEDININSURANCELAWMAINLYANDSPECIALLEGISLATIONSPECIFICALLYINTHISTHESIS,THEAUTHORINTENDSTODEMONSTRATEANDANALYZEBASEDONTHEACADEMICBACKGROUNDOFREALRIGHTLAWANDECONOMICLAW,WITHTHEAPPLICATIONOFTHEMETHODSOFTHEHISTORICALANALYSISSYSTEMATICALANALYSISBECAUSETHERESEARCHONTITLEINSURANCEISVERYLIMITED,THEOPINIONSOFTHEAUTHORNEEDSTOBEFURTHERSTUDIEDBUTTHEAUTHORWILLFELLSATISFIEDIFTHISTHESISWOULDMAKECONTRIBUTIONTOTHETHEORETICALSTUDYANDTHEPRACTICALREALMOFTHETITLEINSURANCEOFOURCOUNTRYHOPETHETHESISWOULDBEAVALUABLEDEVOTIONTOTHERELATEDFIELDSKEYWORDSTITLEINSURANCE,TITLESEARCH,REALESTATEREGISTRATION目录导言1第一章产权保险制度概述2第一节产权保险制度的基本概念2一、产权保险的定义2二、产权保险的分类2三、产权保险的特点4第二节产权保险制度的起源与发展6一、产权保险制度产生的社会背景6二、产权保险制度产生的契机WATSON诉MUIRHEAD一案8三、产权保险制度在美国的发展9四、产权保险制度的国际化10第二章产权保险制度的运作原理分析11第一节产权保险制度的基本法律结构11一、保险主体11二、保险标的12三、保险内容12第二节产权保险制度的具体运作16一、投保人申请投保16二、保险人产权调查16三、拟定初步产权报告17四、产权保险的承约18五、产权保险的生效18第三章我国建立产权保险制度的必要性研究19第一节产权保险制度可以保障我国的不动产交易安全19一、我国的不动产登记制度19二、我国不动产市场存在的产权风险20第二节产权保险制度可以提高不动产交易效率29第三节产权保险制度可以促进我国不动产证券化30第四节产权保险制度有助我国与国际不动产市场衔接30第五节产权保险制度有助于促进我国保险业发展31第四章我国建立产权保险制度的具体立法建议33第一节保险范围33一、所有权人产权保险的基本条款33二、抵押贷款产权保险的基本条款34三、特殊产权保险条款34四、免责条款35第二节保险费率的制定37第三节保险机构的选择38第四节立法形式39结语41参考文献42在读期间发表的学术论文与研究成果47后记48试论建立我国的不动产产权保险制度导言产权保险制度是由投保人一次性支付保险费，保险人承诺如果不动产产权存在产权报告中应当记载而并未记载的负担、瑕疵或者纠纷并造成损失时，保险人负责消除产权瑕疵、解决产权纠纷或者由其在保险金额范围内将进行赔偿的一种特殊的保险制度。作为美国不动产法律体系中的一项重要制度，它为明晰产权信息、化解产权风险提供了有效的商业化运作机制，在保证不动产交易安全方面发挥着不可替代的作用。产权的确认与保护是房地产市场发展最核心的问题之一，而目前我国不动产市场纷繁复杂，产权风险很大。虽然我国的不动产登记具有公示公信力，可以化解业主所面临的许多产权风险，然而登记制度存在许多固有的缺陷，房地产交易市场上依然存在着许多造成产权风险与负担的不稳定因素，如房地二元登记体制、国家行政权力滥用及诉讼费用、律师费用的负担等等，亟需建立一个保证交易安全迅捷的补充机制以分散、转移和消除产权风险，使市场健康平稳成长。在我国建立产权保险制度正是一个很好的尝试。产权保险制度发端并盛行于美国,已经有一百余年的历史。近年来,在英美法系国家,产权保险制度得到了较大的推广,另外,这项制度在欧洲传统的大陆法系国家,以及部分前社会主义国家业已有了较为成熟的适用，而对于中国来说，这还是一个新鲜事物，对解决不动产市场的产权风险问题、推进住房抵押贷款证券化和与国际资本市场接轨等方面都具有重要的借鉴价值和现实意义。本文拟对产权保险制度进行了系统全面的研究，通过对美国产权保险制度的借鉴、分析，论述在我国建立产权保险制度的必要性以及可行性，并提出了具体的立法建议，以期对完善我国的不动产立法有所裨益。第一章产权保险制度概述第一节产权保险制度的基本概念一、产权保险的定义和中国不动产登记制度不同，美国不动产交易实行的是契约登记制度，登记主要起公示作用和作为政府收税的基础，其效力不具有公信力，登记机关并不担保登记的房地产是产权清楚的，因此在房地产交易中，当事人不能仅凭政府的登记来确定房地产权状态，必须有其它保障机制，而产权保险制度正是其中最重要也最有效的一种方式。产权保险这一概念最早由1853年美国宾夕法尼亚州法律和财产保证协会LAWANDPROPERTYASSURANCESOCIETY提出1。产权保险是由投保人一次性支付保险费、保险人承诺如果被保险人享受权益的不动产产权存在产权报告中应当记载而未记载的产权负担、瑕疵或者纠纷并造成损失时，保险人负责消除产权瑕疵、解决产权纠纷或者在保险金额范围之内进行赔偿的一种特殊性质的保险2。二、产权保险的分类（一）根据当事人的分类根据投保人、受益人、被保险人的不同，产权保险可以分为所有权人产权保险（OWNERSTITLEINSURANCE或OWNERSPOLICY）；贷款人产权保险（LENDERSTITLEINSURANCE），又叫抵押贷款产权保险（MORTGAGEPOLICY）及复合型产权保险。所有权人产权保险保障新业主的利益，保险期限可以延伸到包括新业主的继承人、受遗赠人及新业主把房地产转手之时。贷款人产权保险保障抵押贷款债权人的利益，保险期限至贷款本息全部偿还为止。31DWIGHTJAFFEE,MONOLINERESTRICTIONSWITHAPPLICATIONSTOMORTGAGEINSURANCEANDTITLEINSURANCE,REVIEWOFINDUSTRIALORGANIZATION,VOL3,2006,P832楼建波、田磊产权保险制度研究，载楼建波主编房地产法前沿第一卷，中国法制出版社2007年版，第3页。复合型产权保险是在一份保单中同时包含所有权人产权保险与抵押贷款产权保险的一种混合型保险。4买受人在投保了抵押贷款产权保险之后通常还会购买所有权人产权保险，这是因为抵押贷款产权保险的保险金通常仅为抵押贷款的金额，无法覆盖不动产的全部价值。即使该不动产上出现了产权纠纷或者索赔请求，由于其数额可能较小，除非该纠纷已经影响到贷款人实现抵押权的可能性，贷款人的利益并不会受到影响，而买受人往往会面临损失。因此只有在投保抵押贷款产权保险的同时购买所有权人产权保险才能确保其产权安全无虞。（二）根据保险覆盖范围的分类根据保险覆盖范围的不同，产权保险可以分为标准产权保险、扩大产权保险及“鹰式保单”。标准产权保险的保险范围最小，只包含产权检查前已存在并且本应通过产权检查发现的产权瑕疵与纠纷。标准产权保险主要防范如下风险（1）卖方伪造或冒充他人身份；（2）卖方缺乏应具有的资格、能力或者法律授权；（3）不动产的共有人、卖方的配偶、继承人、商业合伙人等没有在契约上签字；（4）未公示但已记录的优先抵押权或留置权；（5）未公示但已纪录的地役权；（6）缺乏通行权；（7）契约没有被正确记录。扩大产权保险的保险范围介于标准产权保险与“鹰式保单”之间，除了上述风险之外，也涵盖了某些没有被纪录而通过实际调查能够发现的权利负担、瑕疵与纠纷（1）没有记录的事项，如因占有时效取得的地役权和非法占有请求权；（2）所交易的房屋存在侵害他人土地的情况；（3）测量错误；（4）未被记录的留置权，如房地产遗产税留置权；（5）对土地细分法、规划条例、建筑物区分所有权规约的违反。“鹰式保单”保险是保险范围最广泛的产权保险种类，除了扩大产权保险的保险范围外，还包括了房地产交易完成、发放产权保险单之后发生的某些权利负担、瑕疵与纠纷。如（1）签发保险单之后的伪造；（2）因为缺乏建筑许可被要求拆除的房屋改良（基于免赔条款）；（3）签发保单之后相邻关系人3CHARLESJJACOBUSTEXASREALESTATELAW,SIXTHEDITION,PRENTICEHALL,1992,P3494HARRYMACKJOHNSON,THENATUREOFTITLEINSURANCE,THEJOURNALOFRISKANDINSURANCE,VOL12,1990在承保土地上进行的改良性建造；（4）被保险土地的位置和尺寸（不要求测量）。三、产权保险的特点（一）产权保险与其它房地产保险的区别除了产权保险之外，美国与不动产相关的保险种类主要是房地产财产保险和房屋贷款抵押保险。1房地产财产保险房地产财产保险又分为屋主保险、住户保险、火灾保险、地震保险四种。5（1）屋主保险指保险公司对业主日常居住的房屋给予的保险。除国会议员因公务需要，在首府和自己的州都有住所的，可以买两个屋主保险外，一个人只可以买一份屋主保险。拥有不同不动产的业主，对经常住所之外的不动产不能投保屋主险。屋主保险分为基本保险、综合保险、特别保险、全面保险。这四类保险的保险金较低，对房屋投保人来说，当然最好买全面保险，因为全面保险包括对房屋内外各种损害的赔偿，而特别保险的保险范围只限于某条款中指明的灾害保险，如水灾险、台风险等。（2）住户保险包括基本的住户保险、全面住户保险、特别保险、租户保险、综合保险、共有公寓住户保险等。住户保险的范围包括水灾、火灾等特定危险之外的各种灾害和意外损失。6（3）火灾保险是指以房地产作为保险标的，以火灾为承保的危险事故的保险。由于火灾发生率很高，一旦发生火灾，势必造成房屋财产的损毁，因此这种险种在美国十分普及，几乎每个不动产业主都要购买火灾保险。（4）地震保险指对地震、核战争、核能意外、战争、洪水灾害等事故引起的房地产损失或灭失进行保险。这些事故通常排除在大多数的保险条款之外，除非双方另有约定。投保地震险，可在一般保险条款下列出包括地震险，或专门设立投保地震险一项。由于美国西海岸的地震频发，在加利福尼亚州，一栋价值20万美元的房屋，每年的地震保险费约需400600美元，几乎相当于屋主正常的普通房屋保险费。在地震发生少的州，地震险的保险费则较低廉7。5汤红顺美国房地产保险及借鉴，载中外房地产导报，2000年第24期。6宁河美国房地产保险，载中国房地信息，1996年第12期。7杜政清、郭岚美国房地产保险委托保管及其借鉴，载外国经济与管理，1995年第11期。2房屋贷款抵押保险，属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款资金安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险。美国的个人住房贷款保险一般分为三类一是抵押住房的财产保险，主要保障房产免受意外事故和自然灾害毁损的风险。保险财产主要是抵押贷款所购买的房屋；其它因装修，购置而附属于房屋的有关财产不属投保范围；二是贷款者的人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，这种保险是指住房抵押保险或住房抵押违约保险，当投保人无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。房屋抵押贷款保险实施的目的，是为了提高房地产商开发心和借贷双方的信心。美国的抵押保险公司主要分为政府抵押保险公司与私人抵押保险公司。8产权保险与其他房地产保险有着形式上与内涵上的相似之处，但是也有着鲜明的不同。其最显著的特点便是产权保险的目的不仅是承担风险和在投保人之间分配损失，而是着力于减少风险。房地产财产保险主要是为了应对火灾这样的意外损失，房屋贷款抵押保险是为了保证银行贷款的安全性而提供的信用补充机制。而产权保险公司工作的焦点是进行预备产权调查，这一阶段花费了大部分的产权保险费，产权保险公司在签发保单之前会协助买卖双方尽可能的消除已查验出的产权负担或风险纠纷，以减少所发现的风险造成损失的可能性，而不是单纯的在出现问题时承担风险。房屋财产保险等一般类型的保险为将来可能发生也可能不发生的事件承保，而产权保险则主要是为过去已发生的事件承保，这也是产权保险公司重视在签发保单前对已存在的产权瑕疵进行调查的原因。直到1998年，产权保险公司才开始明确的承担一些签发保单之后首次出现的风险，然而和其他房地产保险主要保障未来相比，产权保险仍然更重视保障过去。（二）与律师产权意见书的比较在19世纪六十年代出现产权保险制度出现之前，美国的不动产买受人保障8李德我国房地产金融市场发展问题研究，载广西金融研究，2007年第12期。产权的主要依据是专业律师在进行产权调查之后出具的书面产权意见书，以不动产产权记录上的形成的产权摘要为基础。在美国东部和南部地区，这种形式尤为盛行。专业律师受不动产买受人或者抵押贷款机构的委托，通过到登记机关查阅有关资料，研究登记信息所反映的情况或当事人提供的资料来判断该产权的合法性及市场性，及出具法律意见书，并对产权审查中发现的问题，提出可能的补救办法。如果产权意见书出现错误，买受人可以向法院提出索赔诉讼，但是必须证明出具意见书的律师确实存在疏忽。在避免产权风险导致的损失这一点上，产权保险与专业律师出具的产权意见书有着相近似的功能和作用。律师产权意见书会记录律师根据调查所发现的所有产权瑕疵所存在的风险，以及在交易完成前清除这些产权瑕疵所需要的条件，基于这些信息，买受人可以决定是否完成交易承担风险。但是在1868年的WATSON诉MUIRHEAD一案中，这一保障方式显示出了它的致命缺憾只有在瑕疵是可以从记录中发现，并且律师或经办人因疏忽未能就风险向买受人提示时，买受人才能要求对产权瑕疵产生的损失索赔，买受人所雇用的律师或经办人只要履行了合理的谨慎义务就不承担责任，即使他们没有发现或提示风险。在这种情况下，买受人也许会完全丧失产权，遭受到巨额损失。而买受人若购买了产权保险，那么就可以通过领有执照、受严格规制、并拥有充足资本和储备金RESERVES的产权保险公司来提供保证和支付赔偿9，为投保人提供了更有效和实在的保护。买受人并不需要证明存在疏忽过失，除非这些产权瑕疵并确的被排除在保险范围之外。第二节产权保险制度的起源与发展一、产权保险制度产生的社会背景美国的产权保险肇始于十九世纪六十年代，经过一百多年发展成今天的产权保险形式。其产生与盛行是与美国的不动产制度密切相关的第一、美国不动产法律是英国封建时期地产法与现代资本主义法律的财产原则相结合的产物，其中的所有权、抵押权、质权、留置权等相互交错，形成比较复杂的法律规定10。在美国，购买房地产的登记程序比较复杂，产权的取9李跃美国产权保险制度研究，山东大学硕士学位论文，2008年，第27页。得往往需要经过层层法律手续；各州对执业律师与房地产经纪人的注册与管理方式也各有不同。第二、美国大部分的州在进行房地产登记时实行房地合一的契约登记制度。契约登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。依据契约登记制度，由国家设置的登记机构在登记簿上记载不动产物权状况，以便有利害关系的第三人进行查阅。不动产物权变动并不以登记为生效要件，只要当事人意思表示一致，订立契约，就能发生物权变动的效力。登记机关登记时仅根据法律规定应当提交的有关契约所载内容予以登记，对契约内容是否真实、是否有瑕疵等均不作实质性审查，只进行形式审查，因而该种登记不具有公示公信力。契约登记制度具有以下法律特征（1）登记为物权变动的对抗要件。即不动产物权变动因当事人合意而生效，登记主要起简单的公示作用和作为政府税收的基础，对当事人实体权利是否存在并不产生影响。（2）登记与否不予强制。由于登记不发生权利变动的效果，登记与否对当事人的权利没有直接关系，当事人可以自愿选择是否登记，法律对此并无强制性规定。（3）登记实行形式审查主义。登记官对登记申请并不进行实质性审查，而只审查契约及手续是否完备。而契约中的权利是否真实且无瑕疵，则在所不问。（4）登记无公信力。登记仅证明当事人物权变动行为的存在，已经登记的权利并不当然具有公信力。对于已登记的权利事项，如有第三人主张权利，应当依据实体法判断权利归属。（5）登记簿根据人的编成主义原则编辑。登记簿是按照房地产权利人登记的先后顺序编辑的，每一块地、每一处房产的登记都应当形成一条连续的产权链。登记完毕后，仅在交易契约上附注记录，不发权利证书。在美国大部分的州中，土地及房屋的出让、转让、继承、处分等每一次的产权转移，都记录在案，凡是影响房地产权利的买卖合同、抵押合同、租赁合同、规划等，也都要登记；但是，登记机关对于其所应登记的房地产产权变动没有实质审查权，并不担保登记的房地产产权一定成立，当所登记事项实际不成立或无效时，无法对抗善意第三人。如果产权链（TITLEPLANT）中有间断，就要由地方法院判决间断时的产权归属，使其恢复成一条连续的产权链11。10盛和泰美国物权保险介绍及对我国相关保险的借鉴意义，载保险研究，2003年第5期。11邓永泉美国产权保险制度研究，载北京房地产，2004年06期，第64页。第三、美国的不动产产权交易市场非常繁荣，进行频繁交易的房地产可能存在产权争议，记录在案的房地产产权关系因此会变得模糊不清12，存在产权瑕疵和纠纷的几率非常大，其中主要包括一般抵押（MORTGAGES）、未决诉讼（PENDINGLEGALACTION）、未执行判决（OUTSTANDINGJUDGMENTS）、应缴未缴的不动产税（UNPAIDREALPROPERTYTAXESDUE）、税务留置权（TAXLIENS）、地役权（EASEMENTS）、矿产权（MINERALRIGHTS）、附加用途限制（ZONINGRESTRICTION）、未付费用（UNPAIDCHARGES）、欺诈（FRAUD）、公开登记记录错误（MISTAKESINTHEPUBLICRECORD）、环境保护法（ENVIRONMENTALPROTECTIONLAWS）、国家征用权（EMINENTDOMAIN）等13。这些都是阻碍房地产市场正常发展的产权风险。为了消除这些障碍，保证房地产交易的安全有效，就必须有一套行之有效的产权保障制度。二、产权保险制度产生的契机WATSON诉MUIRHEAD一案1868年，在宾夕法尼亚州最高法院所判决的WATSON诉MUIRHEAD一案，显示了传统的仅以律师产权意见书作为保障产权方式的不足之处，促使人们思考一种全新的制度以保护投资者的利益，成为产权保险制度出现的重要契机。该案中，作为原告MARKWATSON决定要在费城购买一块土地，因此雇用了被告CHARLESHMUIRHEAD作为不动产交易经办人以查明出卖人在该土地的产权是否存在负担或风险，被告根据律师所出具的意见，向他的委托人说该土地上没有任何产权负担，但其实当时存在一个卖方败诉的缺席判决，并且卖方并没有清偿该判决规定的损害赔偿金额，之后执行官根据该判决将该交易土地出售。买受人所获得的产权被收回，遭受到了经济损失，因此起诉要求作为不动产经办人的被告承担责任。但是宾夕法尼亚州最高法院的审判庭认为在该案中，作为被告的不动产交易经办人所获得的报酬只是普通的经办人检查产权所应获得的费用，因此他所应承担的应当是根据所知，尽到合理的注意义务与勤勉责任，并且按照他这121991年到1996年间的交易数据显示，美国不动产平均拥有年限大概为，西部地区141年，东部地168年。参见BESTWEEK,TITLEINSURANCEANINDUSTRYONTHEVERGEOFTRANSFORMATION,PROPERTYCASUALTYSUPPLEMENT,JULY199613楼建波、田磊产权保险制度研究，载楼建波主编房地产法前沿第一卷，中国法制出版社2007年，第5页。个年龄阶段的人应该具有的合理的理解力履行他的职业义务。如果他已经按照这个理解力，并且尽到合理注意，即使仍然产生了错误，也不应当认定为疏忽过失。陪审团认为经办人是根据已有的律师意见而作出的判断，所以并不存在疏忽过错。因此，经办人对于原告的损失不应该承担法律责任。上诉庭也确认该经办人的错误不是由于疏忽引起的，因此，原告即买受人不能胜诉。买受人不能向经办人要求任何赔偿，付给经办人的费用也不能收回。另外，因为原告与出具意见的律师不具有委托关系，WATSON也不能控告向经办人提供错误意见的律师。这样，无辜的买受人尽管已经在交易前进行了产权检查，但最终还是承受了不动产产权风险带来的全部损失。14这一判决成为了产权保险制度出现的一个重要历史契机，不动产投资者希望分散或消减产权风险，而完全依赖律师意见书或不动产交易经办人的产权摘要是无法满足这一需要的，在这种背景下，产权保险制度便自然应运而生了。1876年，第一家产权保险公司宾西法尼亚州的房地产产权保险公司（THEREALEATATETITLEINSURANCECOMPANY）签发了世界历史上的第一笔不动产产权保险单15。这种保险形式在哥伦比亚地区发展起来，其后，产权保险公司向其它各洲迅速扩展，到十九世纪八十年代时，纽约、芝加哥、洛杉矶等主要城市都已出现了产权保险业务16。三、产权保险制度在美国的发展早期的产权保险公司大多从属于银行或信托公司，在二十世纪的美国经济大萧条时代，当许多银行因为信贷资金无法回笼而破产时，其产权保险部门也随之而破产，而州立法也重新界定了产权保险的性质，要求其与银行、信托公司分离，新的产权保险公司开始独立发展17。同时，美国许多州政府规定将产权保险作为购买不动产的投资者获得住房抵押贷款的必备条件，以实现不动产融资的正规化，这一政策反过来也推动了全美不动产抵押市场投资的发展18。14WATSONVMUIRHEAD,VOL57,1868,P16116715ROBERTSEF,PUBLICREGULATIONOFTITLEINSURANCECOMPANIESANDABSTRACTERS,VILLANOVAUNIVERSITYPRESS,1961,P216ROBERTSEF,PUBLICREGULATIONOFTITLEINSURANCECOMPANIESANDABSTRACTERS,VILLANOVAUNIVERSITYPRESS,1961,P1417JOYCEDPALOMAR,TITLEINSURANCELAW,REVISEDEDITION,WESTGROUP,2002,P24到了二十一世纪，在美国的绝大部分地区，产权保险一直是最主要的产权保障方式，成为几乎所有土地交易的产权担保方法。经过一百多年的发展，产权保险在美国实现了高度发达，目前美国大概有大大小小一百余家获得经营许可的产权保险公司，收益在120亿美元左右，其中占有较大市场分额的为第一美国集团旗下的第一美国产权保险公司（FIRSTAMERICANTIC）、芝加哥产权保险公司（CHICAGOTIC）、富达全国产权保险公司（FIDELITYNATIONALTITLEINSURANCECOMPANY）等。19四、产权保险制度的国际化产权保险制度是美国法律制度的独特贡献，反映了美国不动产市场的特点和需要，但是之后产权保险制度在全世界的广泛适用表明了“产权保险不仅是美国的，更是世界的。”虽然各国的土地制度与司法体制都有差异，有的国家或地区属于英美法系，有的属于大陆法系，有的采取契约登记制度、有的采取权利登记制度、有的采取托伦斯登记制度，但是在这些国家的不动产交易都存在着体制内的固有风险。而产权保险制度作为一种防范和消减不动产市场交易风险的方式而得到了国际认可，产权保险制度与产权保险服务被带到了全球数十个国家。除了美国本土的产权保险公司在世界范围内开展产权保险业务外，在墨西哥、加勒比海以及中美洲的进行房地产交易的外国投资者投保产权保险的比率也相当大。在加拿大，超过百分之八十的不动产交易都进行了产权保险。由于产权保险可以保证买主拥有房屋和土地的产权，没有任何应缴付而未缴付的债务、税款，其他人没有占有该不动产的权利以及防止不法房地产商的诈骗等，加拿大的不动产投资者都非常重视产权保险。20为进入东欧国家如捷克、波兰的投资者提供的产权保险不断增长。在亚洲的中国香港地区、韩国、澳大利亚、以及新西兰等都存在产权保险。其中，亚18ROBERTS,EF,PUBLICREGULATIONOFTITLEINSURANCECOMPANIESANDABSTRACTERS,VILLANOVAUNIVERSITYPRESS,1961,P219走进美国房地产，HTTP/WWWSZHOMECOM/NEW/NEWSWINDOW/ZHUANTI/1012/10123HTM，访问日期2009年2月20日。20在加拿大贷款买房有哪些费用，HTTP/WWWCHUGUOCN/NEWS/85896XHTML，访问日期2008年12月6日。洲的产权保险市场发展速度最快。第二章产权保险制度的运作原理分析第一节产权保险制度的基本法律结构一、保险主体产权保险的主体包括保险当事人与保险关系人。其中保险当事人主要包括保险人和投保人。产权保险的保险人包括商业性的产权保险公司、产权保险代理人、与律师有关联的产权保险组织等，其中最主要、最常见的形式是产权保险公司。产权保险公司有自己全国性的行业组织美国土地产权协会（AMERICANLANDTITLEASSOCIATION），同时通常也是美国保险协会（AIA）的会员。产权保险的投保人通常是同意向买方提供产权保险单的不动产出卖方、希望保护自己的不动产产权没有其他风险和负担的不动产买受人，或者应贷款银行的要求提供产权保险以保证贷款方利益的不动产买受人。凡对于所交易的不动产产权拥有保险利益的自然人或法人都可以作为投保人。产权保险的关系人主要是指被保险人。被保险人是指以自己的财产或人身利益享受保险保障，在保险事故发生或者约定的保险期届满时，对保险人享有保险金请求权的人21。产权保险的被保险人不仅包括在保单上署名的被保险人，还包括那些依法对投保财产享有继承权的人，他们类似于家族、公司和信托财产的合法继承人，而并不局限于继承人、遗产分配受益人、受遗赠人和代理人。被保险的继承人、遗产分配受益人、受遗赠人和代理人享有与署名被保险人同样的权利和保护，但不能扩及到投保财产的购买人。所有权人产权保险单并不随着投保财产的交易而转移，购买人如果需要，必须购买新的产权保险22。抵押贷款产权保险单中，署名被保险人是抵押权人。在美国使用频率较高的标准贷款人保单中不仅包括名义上的被保险人,而且还包括其它三种主体,即21魏晓琴、胡明编著金融法，法律出版社2005年版，第287页。22JOHNFDOBBYN,INSURANCELAW,THIRDEDITION,WESTGROUP,1996,P53抵押标的担保的债务拥有者、任何对债务进行保险或保证的政府性机构及取得不动产权益的其它在先主体。23二、保险标的产权保险的保险标的实质上是产权报告的准确性。产权报告是关于产权的状况分析，内容包括对房地产的描述、产权人的名字、产权共有状况、相关税率、权利瑕疵和纠纷，是否存在未决诉讼与仲裁等。在办理产权保险手续之前，先要由产权保险公司等进行产权查验并根据查验情况出具产权报告。如果产权存在产权报告中没有记载的瑕疵和纠纷，给被保险人造成损失时，由保险人负责消除产权瑕疵，解决产权纠纷，或者由其在保险金额范围内赔偿，产权保险担保的实际上是产权报告的准确性。产权报告不可能保证会调查并消除所有发现的瑕疵，产权保单也只是在报告失误并损失时进行赔偿。因此，产权保险的标的只能是产权报告的准确性。产权调查保证的调查的准确性而不是产权的完整性24，即产权保险的标的是产权报告的准确性。“由于事先认定产权瑕疵的高成本，以及事后极低的理赔率，产权保险本质上是一项服务产品，产权保单也只是对这种服务产品进行保证的书面形式。”25三、保险内容（一）保险期间产权保险的保险期间是自保险人承保以后的不确定期间，产权人不改变，则无须续保，即使被保险人死亡，不动产由继承人继承或被遗赠他人，只要其继承人或受遗赠人能合法持有产权并通知产权保险机构，产权保险也一直有效。只要被保险人与被保险的不动产存在利益关系，产权保险就可以继续存在，终身永久有效。如果其他人购买了该不动产，则保单终止。26住房抵押贷款借款23JOYCEDICKEY,LIMITEDLIABILITYCOMPANIES,CORPORATIONS,GENERALPARTNERSHIPS,LIMITEDPARTNERSHIPS,JOINTVENTURES,TRUSTWHODOSETHETITLEINSURANCECOVER,REALPROPERTYPROBATEANDTRUSTJOURNAL,1997,P60524ROGERHBERNHARDTANDANNMBURKHART,REALPROPERTY,法律出版社,2004,P36325DWIGHTJAFFEE,MONOLINERESTRICTIONSWITHAPPLICATIONSTOMORTGAGEINSURANCEANDTITLEINSURANCE,REVIEWOFINDUSTRIALORGANIZATION,2006,P8326余洋关于建立我国产权保险制度的思考，载中国房地产金融，2006年第1期。人购买的产权保险保单在贷款银行提供贷款并登记后签发，直至不动产买受人清偿贷款完毕时终止。（二）保险责任范围产权保险的保险范围包括产权查验保险期间以前的，即产权报告没有记载而承保以前就已经存在的产权瑕疵与纠纷。标准保险范围只包括通过产权查验本应发现而因产权查验人疏忽未发现的，在产权查验前已存在的产权瑕疵和纠纷，以及产权备案资料PUBLICRECORDS中的错误记载。那些只能通过对标的不动产的实地勘验与对当事人的询问才能发现的问题、没有进行产权备案的事项、不动产交易完成后才出现的权利瑕疵和纠纷，都属于不予承保的免责范围。扩大保险范围除了包括标准保险范围内的保险责任外，还包括标准保险范围的部分除外责任，但不是把所有产权查验过程中发现的产权瑕疵和纠纷都纳入到保险范围中。由于风险加大，产权扩大保险的产权查验更加详细，由于保险公司要承担额外的风险，所以产权扩大保险的保险费要高于普通保险的保险费，所有权人产权保险和贷款人产权保险都有扩大保险范围，大多数贷款银行都要求长期贷款的借款人购买扩大保险范围的产权保险。（三）保险费及支付办法产权保险的保险费是按次计费，只需在保险单签发时一次支付即可，保险费用于产权查验、消除权利负担与瑕疵，解决法律纠纷等。人寿保险与财产保险的投保人通常需要定期交纳保险费，费率主要根据保险事故发生的概率来确定，保险费主要是用来建立保险准备金以应对赔偿所需。而产权保险的保险费在投保时一次性付清，90的保费要用于产权查验，准备产权报告，消除产权风险，解决法律纠纷。产权保险的费率根据保险种类、投保金额、保险范围不同而各异，总的来说，保险费率主要取决于保险金额。保险费率以及费率调整都要到各地保险主管部门备案。由于各国房地产价格及产权管理方面存在相当的差距，产权保险的费率各不相同、差距显著。在美国，各州的保险费率也不尽相同，成本、市场竞争情况等因素都会影响费率的高低，一般来说在10万美元以内的房地产，保险费不超过房地产价值的1，超过10万的房地产，保险费约为房地产价值的060927，房地产价值越高，保险费比例越低。有的州对保险费及相关服务收费价格均有统一规定，如得克萨斯和新墨西哥，由产权保险公司行业组织统一向保险主管部门报审保险费率，审批后实行统一价格。有的州对保险费有统一规定，但对相关服务收费价格没有规定，如弗罗里达。有的没有统一规