财务会计实务-第七章教案-7

淄博职业学院财务会计课教学方案教师序号授课时间授课班级上课地点教学单元名称第七章固定资产及投资性房地产第七节投资性房地产课时2知识1了解投资性房地产的概念2了解投资性房地产的确认3掌握投资性房地产的核算能力自主学习的能力教学目标素质培养良好的职业道德目标群体会计专业高职学生教学环境多媒体教室教学方法案例教学法讲授互动启发引导教学设计教学过程2分钟组织教学考勤、填写教学日志，调节课堂气氛，调动学生主动参与课堂，创造和谐活泼课堂，做好接受新知识的准备工作。导入新课2分钟引导学生理解固定资产、无形资产与投资性房地产的差异，引入新课。章节内容介绍讲授分析第七节投资性房地产一、投资性房地产概述（一）投资性房地产概念房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。投资性房地产应能够单独计量和出售。投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。企业需要将投资性房地产单独作为一项资产核算，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货（已完工商品房）的房地产相区别。（二）投资性房地产确认1投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认（1）与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。2投资兴房地产的范围投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。（1）已出租的土地使用权。是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。例如，甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。分析讲授实例讲解那么，自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局董事会或类似机构作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。（3）已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。已出租的建筑物，其作伪投资性房地产的确认时点为租赁开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物以及企业计划出租但尚未出租的建筑物不属于投资性房地产。下列项目不属于投资性房地产自用房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。房地产开发企业作为存货的房地产。二、采用成本计量模式的投资性房地产（一）投资兴房地产取得投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的取得可以通过外购、自行建造、所有者投入等方式取得。为了核算和监督投资性房地产的取得、后续支出及后续计量等业务，企业应设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等账户。采用成本计量模式下的账务处理比较简单，可以参照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备”等账户进行处理。1外购投资性房地产的核算外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。取得时的实际成本包实例分析讲练结合教师分析实例讲解括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。例7172014年3月，齐鲁公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月10日，齐鲁公司与黄河公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给黄河公司，为期3年。4月15日，齐鲁公司实际购入写字楼，支付价款共计L000万元假设不考虑其他因素，齐鲁公司采用成本模式进行后续计量。齐鲁公司的账务处理如下借投资性房地产写字楼10000000贷银行存款100000002自行建造的投资性房地产自行建造投资性房地产，只有自行建造活动完成（达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。采用成本模式计量的，应按照确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。例7182014年1月，齐鲁公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造一栋厂房。2014年10月，齐鲁公司预计厂房即将完工，与长江公司签订了经营租赁合同，将其中的厂房租赁给长江公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工达到预定可使用状态时开始起租。2014年11月1日，厂房同时完工达到预定可使用状态。该块土地使用权的成本为600万元；厂房的实际造价均为1000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。实例讲解师生共同分析小结齐鲁公司的账务处理如下借投资性房地产厂房10000000贷在建工程10000000借投资性房地产土地使用权6000000贷无形资产土地使用权6000000（二）投资性房地产后续计量采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等账户，贷记“投资性房地产累计折旧”账户。取得租金收入，借记“银行存款”，贷记“其他业务收入”等账户。投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”账户，贷记“投资性房地产减值准备”账户。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后会计期间不得转回。例719齐鲁公司将一栋办公楼出租给滨海公司使用，以确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为2400万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为10年，预计净残值为0。按照经营租赁合同，滨海公司每月支付齐鲁公司租金15万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，减值测试，其可收回金额为1600万元，此时办公楼的账面价值为2000万元，以前未计提减值准备。齐鲁公司的账务处理如下（1）计提折旧（按月）时月折旧额（240010）1220（万元）借其他业务成本200000贷投资性房地产累计折旧（摊销）200000（2）确认租金时借银行存款（或其他应收款）150000贷其他业务收入150000（3）计提减值准备时借资产减值损失4000000贷投资性房地产减值准备4000000（三）投资性房地产的处置企业通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产时，应当按实际收到的处置收入金额，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”账户；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”账户，按其账面余额，贷记“投资性房地产”账户；按照已经计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”账户。例720齐鲁公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期满后，齐鲁公司将该桃花写字楼出售给乙公司，合同价款1200万元，款项已收存银行。出售时，该栋写字楼的成本