2011年房地产估价师考试大纲案例分析

2011年房地产估价师考试大纲案例分析第一章房地产估价文书写作考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对主要房地产估价文书写作的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产估价文书概述一、房地产估价文书的种类及作用一估价委托书二估价委托合同三估价项目来源和接洽情况记录四估价作业方案五估价所需资料清单六估价对象实地查勘记录七估价报告八估价报告内部审核表九估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录十估价报告交接单二、房地产估价报告写作的文字要求一对词义的要求1用词准确2语义鲜明，不能含混不清、模棱两可3用词不可带有较强的感情色彩4用词标准、简练，不堆砌、不生造二对语句的要求1句子简洁，概括性强2搭配得当3逻辑严密三要防止错别字和错漏第二节房地产估价报告写作一、房地产估价报告的构成要素二、房地产估价报告的写作一封面的写作1估价报告名称2估价项目名称3估价委托人4估价机构5注册房地产估价师6估价作业日期7估价报告编号二目录的写作三致估价委托人函的写作四注册房地产估价师声明的写作五估价假设和限制条件的写作六估价结果报告的写作1标题2估价委托人3估价机构4估价对象5估价目的6估价时点7价值定义8估价依据9估价原则10估价方法11估价结课12估价人员13估价作业日期14估价报告使用期限七估价技术报告的写作1估价对象实物状况描述与分析2估价对象权益状况描述与分析3估价对象区位状况描述与分析4市场背景描述与分析5最高最佳利用分析6估价方法适用性分析7估价测算过程8估价结果确定三、房地产估价报告示例第三节其他主要房地产估价文书写作一、估价委托合同一估价委托合同内容构成二估价委托合同写作示例二、估价所需资料清单一对房地产价格有普遍影响的资料二对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料三相关实例资料四反映估价对象状况的资料三、估价作业方案一拟采用的估价技术路线和估价方法二拟定资料收集渠道三预计需要的时间、人力和经费四估价作业步骤和时间进度安排四、估价对象实地查勘记录一住宅房地产实地查勘记录1住宅房地产实地查勘内容2住宅房地产实地查勘记录表示例二经营性房地产实地查勘记录1经营性房地产实地查勘内容2经营性房地产实地查勘记录表示例三工业房地产实地查勘记录1工业房地产实地查勘内容2工业房地产实地查勘记录表示例四在建工程实地查勘记录1在建工程实地查勘内容2在建工程实地查勘记录表示例五、估价报告内容部审核表一估价报告内容部审核表内容构成二估价报告内容部审核表示例考试要求要求考生掌握本章内容。NEXTPAGE第二章不同类型房地产估价考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响素的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节居住房地产估价一、居住房地产及其特点一单宗交易规模校小，但市场交易量十分巨大二具有较强的相似性、可比性三不同类型住房价格内涵差异明显二、影响居住房地产价格的因素一影响居住房地产价格的主要区位状况1位置2交通条件3生活服务设施4教育配套设施5环境质量二影响居住房地产价格的主要实物状况1建筑结构、类型和等级2设施与设备3建筑质量4装饰装修三、居住房地产估价的常用方法一市场法二成本法三收益法四、居住房地产估价的技术路线及难点处理一商品房估价的技术路线及难点处理二房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理第二节商业房地产估价一、商业房地产及其特点一商业房地产及其种类1百货店业态结构特点2超级市场业态结构特点3大型综合商场业态结构特点4便利店业态结构特点5专业店业态结构特点6专卖店业态结构特点7购物中心业态结构特点8家居中心业态结构特点9仓储商店业态结构特点二商业房地产特点1收益性2经营内容多，业态多样3出租、转租经营多，产权分散复杂4装修高档且复杂5垂直空间价值衰减性明显二、影响商业房地产价格的因素一影响商业房地产价格的主要区位状况1地段繁华程度2交通条件3临街状况4楼层二影响商业房地产价格的主要实物状况1建筑品质及内部格局2净高3面积4装修5无形价值三、商业房地产估价的常用方法一收益法二市场法三成本法四、商业房地产估价的技术路线及难点处理一不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理1出租型商业房地产2运营型商业房地产二不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1整幢商业房地产估价2整层商业房地产估价3同层商业房地产不同铺面估价三空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理第三节商务办公房地产估价一、商务办公房地产及其特点一商务办公房地产及其分类二商务办公房地产的特点1所处区位好，规模大2多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善3出租经营为主，多由专业物业服务企业管理二、影响商务办公房地产价格的因素一影响商务办公房地产价格的主要区位状况1集聚程度2交通条件3周边环境4楼层二影响商务办公房地产价格的主要实物状况1外观形象2内部装修3设备、设施4智能化程度5物业服务水平6租户类型三、商务办公房地产估价的常用方法一收益法二市场法三成本法四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理一商务办公房地产租金的求取1租约问题2租金构成内涵问题3租金支付方式问题4地下车库租金问题二整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理1单纯型商务办公房地产2商住型商务办公房地产3综合型商务办公房地产NEXTPAGE第四节旅馆房地产估价一、旅馆房地产及其估价特点一旅馆房地产及其特点1饭店、酒店、宾馆房地产及其特点2旅店、招待所及其特点二旅馆房地产的估价特点1转让少且一般为整体转让2功能多样3一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大4价值主要体现在接待客户类型及其能力二、影响旅馆房地产价格的主要因素一影响旅馆房地产价格的主要区位状况1交通条件2周围环境二影响旅馆房地产价格的主要实物状况1设备设施和用具2经营管理三、旅馆房地产估价方法的选用一收益法二市场法四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理一星级酒店不同功能用房收益的测算二星级酒店净收益的求取第五节餐饮房地产估价一、餐饮房地产及其估价特点一地段选择的差异性二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理第六节工业房地产估价一、工业房地产及其估价特点一涉及的行业多二非标准厂房多，建筑工程造价相差大三要区分设备和建筑物的造价四厂房使用寿命受腐蚀性影响大二、影响工业房地产价格的主要因素一影响工业房地产价格的主要区位状况1交通条件2基础设施3地理位置二影响工业房地产价格的主要实物状况1用地面积与形状2地质和水文条件3房地产用途三、工业房地产估价的常用方法一成本法二市场法三收益法四、工业房地产估价的技术路线及难点处理第七节特殊用途房地产估价一、停车库的估价一地下停车库特点二地下停车库的价格特点三地下停车库常见的估价方法和技术路线二、加油站的估价一加油站房地产估价的一般特点1位置极其重要并且分布离散性较强2经营的个性差异显著3存在成品油特许经营权带来的超额利润二加油站常见的估价方法和技术路线NEXTPAGE考试要求1掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法2掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法3掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法4熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法5熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法6熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法7了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。NEXTPAGE第三章不同目的房地产估价考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节建设用地使用权出让价格评估一、建设用地使用权出让价格评估的特点一建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准二估价时点一般为估价作业日期以后某一时点三不同出让方式可侧重采用不同的估价方法四搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择一市场法二假设开发法三成本法四基准地价修正法第二节房地产转让价格评估一、房地产转让价格评估的特点二、房地产转让价格评估常用方法一市场法二假设开发法三成本法四收益法五基准地价修正法第三节房地产抵押价值评估一、房地产抵押价值内涵及评估实质二、房地产抵押估价的法律规定一可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求二不得设定抵押的房地产三其他限制条件四与房地产抵押估价有关的规定三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法一完全产权房地产二不完全产权房地产三部分局部房地产四在建工程房地产五乡镇、村企业房地产四、房地产抵押估价的注意事项一估价目的二估价时点三确认估价对象可以作为设定抵押的房地产四合理确定假设前提和限制条件五把握市场风险防止高估六估价中的谨慎原则七市场变现能力分析八说明与风险提示九其他NEXTPAGE第四节房屋征收评估一、房屋征收补偿内涵二、房屋征收评估特点一估价数量大二涉及面广，社会影响大三估价对象复杂，需要协调各种关系四补偿价格关联性强三、房屋征收评估的相关规定一房屋征收评估对象二房屋征收评估目的三房屋征收评估范围四房屋征收评估的时点五房屋征收评估价值内涵六房屋征收评估标准七房屋征收评估因素四、房屋征收评估方法和结果确定一房屋征收评估方法二房屋征收评估结果确定五、房屋征收评估技术路线一市场法评估技术路线1收集和测算类似房地产价格2修正类似房地产价格3确定被征收房屋价格二收益法评估技术路线三成本法评估技术路线四假设开发法评估技术路线1测算续建完成后的价值2测算续建成本和费用3测算在建工程价值六、房屋征收评估工作流程一评估机构选定二评估机构业务承揽三评估委托四评估准备和业务开展五实地查勘六初步评估结果公示七提交评估报告八解释说明九资料保管七、房屋征收复核评估和鉴定1申请复核评估2复核评估3评估专家鉴定第五节房地产强制拍卖估价一、房地产拍卖的相关法律规定二、房地产强制拍卖估价的特点一强制处分二快速变现三市场需求面窄、推广力度小四消费者心理因素五购买者的额外支出三、房地产强制拍卖估价的技术路线四、房地产强制拍卖估价的类型与方法一商品房二行政划拨地上的房产三在建工程第六节房地产损害赔偿估价一、房地产价值损失的原因及种类一因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失1房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失2小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失3小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失4房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失5房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失二因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失三因环境污染造成房地产价值损失四因工程质量缺陷造成房地产价值损失五因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失六因异议登记不当，造成房地产权利人损害七因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失八因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失九因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失二、房地产损害造成的损失分析一房地产损害的分类1按照房地产受损害的部位划分2按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分3按照暂时性的损害和永久性的损害划分二房地产损害的赔偿金额三、房地产损害赔偿估价内涵及特点一房地产损害赔偿评估内涵二房地产损害赔偿评估价值定义二损害赔偿估价的特点四、房地产损害赔偿估价方法选择一修复费用法成本法二损失资本化法1净收益减少收益年期不变型2净收益不变收益年期减少型3净收益、收益年期减少型三赔偿实例比较法四损害前后价差法五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点处理一规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理二商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理第七节企业各种经济行为涉及的房地产估价一、企业各种经济行业涉及的房地产估价类型一房地产权属发生转移二房地产权属不发生转移二、估价的假设前提三、估价方法的选用一房地产权属发生转移的估价二房地产权属不发生转移的估价NEXTPAGE考试要求1掌握建设用地使用权出让价格评估2掌握房地产转让价格评估3掌握房地产抵押价值评估4掌握房屋征收评估5熟悉房地产强制拍卖估价6熟悉房地产损害赔偿估价7了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。NEXTPAGE第四章房地产咨询顾问服务考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产市场调查研究一、房地产市场调查研究类型一整体房地产市场调查研究二住宅房地产市场调查研究三商业房地产市场调查研究四写字楼房地产市场调查研究五酒店房地产市场调查研究六工业房地产市场调查研究二、不同类型房地产市场调查研究报告内容一住宅房地产市场调查研究报告内容构成1宏观环境分析2房地产市场发展现状和趋势分析3客户分析4竞争分析二商业房地产市场调查研究报告内容构成1宏观环境分析2商业房地产发展现状及趋势3商圈区域分析4消费者消费习惯分析5客户分析三写字楼房地产市场调查研究报告内容构成1宏观环境分析2写字楼房地产市场发展状况和趋势3商务圈区域分析4竞争、典型项目研究5写字楼客户分析四酒店房地产市场调查研究报告内容构成1宏观环境分析2酒店房地产的发展现状和特点3酒店消费者分析4酒店市场竞争分析5酒店经营者分析第二节房地产投资项目可行性研究一、房地产投资项目可行性研究特点二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容一项目总论二项目概况三项目投资环境分析四项目区域环境分析五房地产市场分析六项目市场定位七项目规划与建筑设计方案八项目开发建设进度安排九投资估算与资金筹措十项目经济效益分析十一项