吉林高新北区软件外包服务项目（办公楼）管理规划

高新北区软件外包服务项目（办公楼）工程管理规划东北事业部吉林城市公司目录1、项目概况811建设团队812工程地质概况8121气象、水文地质条件81211气象概况81212工程地形地貌地物81213其它913工程规划概况9131综合技术经济指标9132主要建设技术指标1014现场慨况12141场地周边交通情况12142现场场地状况13143场地周边现状1315项目施工规划图13151施工总平布置图14152临时用水、用电、排水布置14161开盘区平面布置图15162开盘区技术指标规划152、项目部管理架构及主要岗位描述1521部门主要工作内容1522组织架构图1723主要岗位职责17231项目总经理17232其他岗位（略）183项目进度控制计划1831证照办理进度控制计划18311项目地块1833合作单位招标采购进度控制计划23331项目地块2334工程施工进度控制计划26341住宅地块2635营销“三大件”呈现进度控制计划294、工程项目管理31411工程质量目标34412工期进度目标34413成本控制目标34414安全文明目标35416团队建设目标3542项目管理程序35421项目管理总流程35422其他相关流程（略）355、合约规划3551招标采购思路35511项目特点35512关注要点3552资格预审36521资格预审方向36522资格预审工程控制3653总承包商组织方案3754监理公司组织方案3855甲方直接分包工程组织方案3856、甲供材料及设备工程组织方案386、项目进度计划保证措施3961项目进度计划关键节点3962甲方进度计划编制4064施工过程中施工进度计划审核4065总包施工协调管理4166奖惩机制4267甲分包施工进度计划控制4268甲方计划内部协调4369民扰情况44610外协工作447、项目质量保证措施4471图纸审查4472施工单位质量保证体系4574设备材料进场验收4775样板管理4876项目部质量管理要点5077技术方案先行规定5078质量通病处理5179日常质量管理52710设计协调问题52711质量事故处理53712外线施工设计和管理53713入住前质量检查和维修548、项目成本控制措施5481图纸会审阶段5482工程实施阶段55821施工计划和施工组织设计优化55822现场平面布置图56823安全文明施工措施56824设计变更56825现场签证599、安全文明施工管理5991施工现场CI标识系统5992施工过程管理（略）6010、成品保护措施6011、内业管理及行政支持规划60111项目印章管理601111印章使用范围611112印章管理61112邮件管理62113文件管理631131文件标准格式631132文件登记及归档631133文件更改641135总文件档案目录64114会议管理641141会议主持人641142会议记录人641143会议纪要65115会议体系651151项目前期准备阶段会议6511511项目投资决策会6511512产品定位决策会6611513项目前期启动会6711514主体方案设计评审会6811515项目目标成本评审会7011516项目整体营销方案评审会7011517项目整体招商方案评审会711152项目实施阶段会议7211521项目实施启动会7211522项目群周列会7311523项目监理周例会7411524实体样板工程评估会7511525工程协调会751153项目交付阶段7611531项目交房工作会7611532项目交付后总结会7612、设计协调与管理77121实施方案阶段771211技术方案选型771212确定市政设计条件78122施工图设计阶段781221设备选型781222详勘资料及审查报告提供78123施工阶段791231设计交底和图纸会审791232设计与施工的配合8113、验收及移交管理81131、专项验收82132竣工验收83133移交841331前期准备841332实施阶段841333维修处理阶段8514、项目风险管理（部分内容略）85141风险管理原则85142工程风险管理的目标85143工程风险管理组织的设置86144工程风险辨识86145工程风险源的预测86146工程风险估计与评价86147、工程风险处理88148、工程风险管理计划的实施90149、工程风险管理计划的调整901410、工程保险911、项目概况11建设团队开发商绿地集团吉林置业有限公司设计单位吉林绿地兴和建筑设计有限公司勘察单位吉林省建苑设计集团有限公司总承包商吉林市第一建筑工程有限责任公司监理公司吉林市建铭建筑工程监理有限责任公司12工程地质概况121气象、水文地质条件1211气象概况据吉林地区气象台观测资料表明，吉林市的气象特征为气温多年平均气温为51，极端最高366，极端最低为402。降水量多年平均8912MM，日最大18030MM。蒸发量多年平均值14238MM。相对湿度多年平均值70。多年平均风速吉林市城区全年多西南风，平均风速4米/秒以上。1212工程地形地貌地物拟建场地微地貌单元属于松花江级阶地。位于高新大路北侧，经四路西侧、纬七路南侧。场地平整后相对比较平坦。标高在2074120921米。1213其它详见岩土工程勘察报告13工程规划概况131综合技术经济指标项目指标单位用地面积21415900平方米总建筑面积13593平方米首层建筑面积3718平方米132主要建设技术指标1321结构、基础形式框架结构，静压桩基础；1322外立面主要材料涂料或真石漆1323拟交房标准1、外墙涂料或真石漆。2、大堂地砖地面，大白墙面及顶棚。3、公共楼梯间地砖地面及踏步，大白墙面，白钢栏杆。配套系统配置1、电话网络系统办公室各设一个双孔信息（电话、网络）插座，光纤进户2、电视系统有线电视进家庭信息箱，智能化系统配置1、周界防范管理系统2、CCTV监控系统3、一卡通门禁管理系统133拟采用新技术、新材料及绿色、环保、节能设想新技术无障碍设计、管线集中；新材料氟碳涂料、防水大白、防霉乳胶漆；绿色环保节能按绿色节能四节一环保总体考虑，建筑门窗按相关节能要求制作，节能墙体的成套材质必须达标，煤矸石空心砖容重800KG/M导热系数05，墙体外墙保温采用容重20KG/MB1级EPS保温板导热系数0039W/K，节能达到65；14现场慨况141场地周边交通情况142现场场地状况143场地周边现状项目位于吉林市高新大道以北，经四路以西，经七路以南。项目地块现场有较大高差进场时需进行土方平整工作。拆迁工作已经完成具备开工条件。15项目施工规划图151施工总平布置图项目一期开发综合楼面积13593平方米。152临时用水、用电、排水布置临电为为1台1000KVA箱变；临时用水为市政自来水，排水接入市政管网。施工临时用电、用水、排水将采用将就近接驳市政管网点原则。2、项目部管理架构及主要岗位描述21部门主要工作内容负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。1项目立项阶段的建设工期和实施进度的执行。2监理公司及各施工承包商的考察。3施工许可证的办理。4项目组织管理机构和规章制度的健全，各专业技术培训计划的制定。5建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实。6项目施工组织设计的审定。7图纸会审和技术交底的组织。8材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定。9施工现场勘探及测量放线的组织实施。10现场施工安全及环保措施的检查落实。11施工进度计划的审核及检查。12按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支付。13施工过程中的质量预测和动态控制。14工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。15项目实施过程中的相关信息及资料管理。22组织架构图项目总经理彭伟合约部技术部开发部营销部技术负责刘志明合约林久哲技术鞠宏楠开发祁建民营销金阳土建宋明电气宿纯玉水暖王海林土建隋秀芳电气王占红安装冉晓月建筑初国艳安装董海燕电气王成刚报建韩艳君企划吴洋研展杜宇招商罗炜23主要岗位职责231项目总经理职责与权限说明职责权限经办协助审核审批督导1组织编制项目运营目标书，进行项目前期运营策划，并基于授权推动其最终确定。2基于确定的项目一级计划，牵头设计、营销、合约、报建等专业体系研讨、编制项目二级计划，并基于授权推动其最终确定。项目整体推动3负责项目开发中与各职能线的工作配合，参与各阶段重要工作的论证、评审、交底和沟通（如设计各阶段成果评审/报建配合等），协同推进项目开展，平衡并确保进度/质量/成本统筹控制。4负责定期组织项目群例会，解决项目过程中的进度配合及各专业协调问题，对需要公司层面协调的事项及时整理上报。5推动项目群各专业组定期编制专业信息报告，并整合形成项目管理月报，报送项目运营情况和进度、质量、成本等各方面管理情况。6负责处理项目各阶段与项目相关但无明确责任部门的事务。1组织项目施工图会审交底工作，确保设计意图的明确。2负责项目工程前期策划，编制工程管理大纲等策划成果。3组织施工/监理单位编制施工组织设计/施工进度计划/监理实施细则等，并进行审核，基于授权推动其最终确定。工程前期策划4负责基于工程建造条件研究、制定施工重大技术方。工程过程管理1负责预控工程质量、安全事故，及时处理现场相关事故，对超出处理权限的及时整理上报，并跟进落实解决。1组织材料进场验收。2组织各重要节点及分部分项等过程验收工作。3组织工程竣工预验收。4组织工程向物业公司的验收移交工作。5配合工程管理中心开展公司内部竣工综合验收。工程验收6、其他232其他岗位（略）3项目进度控制计划总建筑面积约210000开工时间2014年7月15日竣工时间2015年10月30日31证照办理进度控制计划311项目地块序号施工项目开始时间完成时间天数完成标准一施工许可证1规划报批文本201461报市规划局，出具委托函2规划方案设计、调整2014710达到公示条件3方案公示2014715公示完成4规划审批详规图2014720出具正式详规图5房地产开发项目批准书2014610完成立项审批6建设用地规划许可证2014620取得证照7建设用地批准书2014710取得证照8建设工程规划许可证2014730取得证照9土地拆迁10办理国有土地使用权证20141230取得证照11环境影响评估表及批复2014530取得环评批复文件13项目申请报告20141030取得项目申请报告14发改委项目核准批复20141130取得发改委批复文件15防雷装置设计核准书2014925取得防雷装置设计核准书16消防手续2014925取得消防开工手续17施工图审查2014925取得施工图审查报告18消防设计审查2014910完成消防图纸审查19人防设计审查2014925取得人防开工文件20招投标2014710取得中标通知书21施工合同、监理合同及备案2014820完成施工合同、监理合同备案22质监手续2014925完成质监备案手续23建设工程安全施工条件审查意见书2014925取得安全施工条件审查意见书序号施工项目开始时间完成时间天数完成标准24建设工程施工许可证2014101取得施工许可证25售楼处临建报批26销售开盘临时占道手续二商品房预售许可证1预售测绘20141120取得预售测绘报告2实施物业管理证明2014125取得实施物业管理证明3结建人民防空地下室项目批准书2014125取得结建人防地下室项目批准书4供热项目建议书审核意见2014430办理完成热源审批文件5商品房预售款监管协议2014125签署完商品房预售款监管协议6商品房预售许可证20141215取得商品房预售许可证三竣工验收及备案1规划验收2014125完成2消防验收20151125完成3环保验收2016110完成4质检验收20151215完成5配套单项验收水、电、气、热等20151210完成6防雷验收20151210完成7电梯验收完成8资料备案完成9竣工备案完成10人防验收20151210完成11供热计量表安装证明20151210完成12物业查验证明20151210完成13社区用房手续20151210完成14商品房交付使用通知书20151230完成序号施工项目开始时间完成时间天数完成标准四产权证1实测报告20151230交付前完成实测工作2初始登记20171230完成3土地分割20171230完成32图纸供应进度控制计划序号施工图名称开始设计时间提供图纸时间天数一前期阶段1概念方案设计（整体）201425201455902规划条件、外网条件2014562014515103规划方案设计（整体）2014516201452054详规设计2014562014515105地勘报告2014610201475256综合管网平面方案设计（整体）二施工阶段（土建部分）1基础施工图20146202014710202地下室施工图2014712014720203全套施工图20147202014820304售楼处施工图5样板间装修图6样板段施工图7外保温、涂料施工图确认20153120153258石材幕墙方案设计9石材幕墙细化施工图10门窗型细化设计图2014725201492511栏杆、百叶、信报箱阳光棚施工图201410102014111012标识、标牌201410102014112013地库标识系统14公共区域装修设计（技术标准）201541201543115室内精装修图纸序号施工图名称开始设计时间提供图纸时间天数三水暖部分1地热施工图确认201532020154202水暖外网施工图确认201533020154303设备用房深化设计图确认201532020154204与市政接驳水暖管线施工图确认201532020154205燃气管线施工图确认20153202015420四电气部分1亮化泛光照明图纸2014812014912智能化深化图纸201452020146203供电局配电室深化设计2015112015314弱电外网图纸2015112015315电力外网图纸201511201531五景观绿化部分1景观绿化图纸（含水电）2015112015312路灯、监控系统图2015112015313门卫、门禁系统图纸20151120153133合作单位招标采购进度控制计划331项目地块采购计划采购任务名称进场时间采购方式提供图纸及技术标准时间材料计划时间合同签订时间场地平整2014612014320201451围挡安装工程201461020144102014520基坑支护/土方施工地勘单位2014712014425201461降水单位总包单位2014712014520201461监理单位2014712014520201461桩检测201472020144252014620静压管桩单位201471520144152014615塑钢门窗安装工程201551020152102015410断桥铝门窗安装工程采购计划采购任务名称进场时间采购方式提供图纸及技术标准时间材料计划时间合同签订时间白钢门窗安装工程车库卷帘门/翻板门屋面天窗安装工程防火门（含防火卷帘门）安装工程防盗门、楼宇门安装工程201571520154152015615人防门安装工程地库入口门安装工程外墙保温工程（含涂料）201561201531201551外墙砖工程屋面瓦工程外幕墙工程（石材/玻璃）地热工程201562020143202015520采购计划采购任务名称进场时间采购方式提供图纸及技术标准时间材料计划时间合同签订时间通风空调安装工程201553020152202015430GRC构件钢结构（含吊装及防火涂料）泛光照明2015612015320201551消防安装工程（含消防外网）201553020143202015430电梯安装工程铁艺安装工程弱电工程（电话、有线、宽带）201472520144202014620智能化系统安装工程201472520144202014620标识、信报箱、垃圾桶安装2015101201671201591景观绿化工程2015910201531201551阳光雨棚安装工程采购计划采购任务名称进场时间采购方式提供图纸及技术标准时间材料计划时间合同签订时间供热一次网工程2015830201493020141010供热二次网工程2015830201493020141010给水一次网工程2015830201493020141010园区道路工程2015910201531201551给水二次网工程2015830201493020141010雨、污水2015830201493020141010燃气一次网工程2015830201493020141010燃气二次网工程2015830201493020141010电力外网工程201583020147252014925PVC围栏安装工程样板房装饰（硬装）样板房装饰（软装）采购计划采购任务名称进场时间采购方式提供图纸及技术标准时间材料计划时间合同签订时间售楼处装饰（硬装）售楼处装饰（软装）地库交通设施景观室外家具2015101201551201561商场/酒店/公寓二次精装修34工程施工进度控制计划341住宅地块执行部门工作内容开始时间完成时间场地平整2014612014630场地测量201465201475地质勘探2014712014710临时水施工2014712014715临时电施工2014712014715施工准备现场临时设施搭设2014752014715工程开工（暂定3栋楼）2014715基坑支护及降水工程基础施工20147152014815施工至0000时间节点20158162014915工程达到预售条件时间节点工程主体结构及砌筑主体结构封顶20141115砌筑工程20154152014515塑钢窗安装20155102015520外墙抹灰工程20155202015531外墙保温工程201561201571外墙粘砖、涂料等装饰工程20156202015720外装工程外墙落架（具备外网施工条件）20155112015520防盗门、防火门安装20157152015725室内抹灰20155202015620楼地面工程20156202015720内装工程公共部位（门厅、楼梯间、电梯间）装饰工程20157202015920执行部门工作内容开始时间完成时间屋面及防水工程2015512015525消防工程201472020151220电气工程201472020151220水暖工程201472020151220室内网络、电话、有线电视等弱电工程201472020151220电梯安装防水及设备安装起重设备拆除20156212015625工程外网施工20158152015915消防及安保机房安装2015101020151210生活水泵房安装2015101020151210工程外网换热站设备安装2015101020151210小区道路工程201591020151020景观工程2015101020151130景观围墙工程201591020151110分户验收2015111520151220竣工备案工程竣工合同交付2015122520151230土地挂牌（获取）2014412014530建设用地批准书20146202014710建设用地规划许可证20145202014620建设工程规划许可证2014712014730国有土地使用权证2015212015228施工招投标20146102014710获得地块的地形图、规划定界报告等201441201451消防、人防、防雷图纸审查20148202014920前期建设工程施工许可证2014912014101执行部门工作内容开始时间完成时间定位放线验收合格通知书20146202014715外网接驳点提供（热力、给水、污雨排、电力、有线、通讯等）20157202015831人防、消防、规划、防雷、质检等专项验收2015102020151120前期竣工备案2016112016330概念方案设计201425201455修建性详细规划设计2014562014515方案设计20145162014520基础施工图完成20146202014710地下室施工图完成2014712014720全套建筑施工图完成20147202014820供电、燃气、给水、通风、排水等室外管网施工图2015212015230园林、景观施工图设计201521201551建筑幕墙设计方案智能化设计方案2015612015631建筑亮化设计方案2015612015631大堂及公共部分精装修设计2015612015631技发技术要求和技术标准总包合同201451201471勘察合同2014452014625监理合同2014452014625基坑支护降水合同桩基施工合同201451201471土方施工合同20142102014410电梯采购合同塑钢窗施工合同20152152015415防火门施工合同20154212015521合约防盗门施工合同20154212015521执行部门工作内容开始时间完成时间玻璃幕墙施工合同消防工程合同20145102014610采暖外网合同签订201561201571雨污水工程合同签订201561201571合约景观绿化施工合同20156102015710供水合同201571201591配电箱等甲供材合同20145102014710热力外网（含换热站、一次网）合同签订2015112015230给水外网（含泵房、一次网）合同签订2015112015230电力外网（含高低压配电柜）合同签订2015112015230弱电系统合同2014612014710天然气安装合同2015112015230有线电视（含外网及室内穿线）合同签订2015112015230配套电信（含宽带）合同签订201511201523035营销“三大件”呈现进度控制计划序号施工项目开始时间完成时间天数完成标准一前期工作1样板间、大堂装饰图纸2014312014415452售楼处装饰施工队伍确定2014416201453045二样板间、大堂土建部分20145120148159211层室内地面2014912014910102墙体砌筑2014726201485103门窗安装2014810201481564防雨百叶201483020149565墙体抹灰2014812014815156外墙保温、涂料20148102014825167幕墙工程20148252014910168看房通道搭设201498201491259外立面脚手架拆除20149102014913410供热系统安装201491320149208三样板间、大堂装饰部分1样板间、大堂图纸2014312014415452样板间、大堂施工单位确定20144162014530453样板间2014816201493045电气布管穿线201481620148194给排水管道安装201482020148212地热盘管、打地面201482220148243卫生间、淋浴间防水施工（闭水试验）201482520148251卫生间、厨房墙砖粘贴201482620148283客厅、厨房、卫生间、阳台地砖铺贴，卧室打地面，过门石安装20148292014914人造石窗台板安装2014922014921吊顶龙骨安装、封纸面石膏板2014932014997卫生间、厨房集成吊顶安装201491020149112卫生间洗手盆龙骨制作、台面安装2014912201492110卧室木饰面、窗套、门套制作安装20148302014935顶面及墙面大白乳胶漆201482620149410厨房橱柜安装2014912014922墙面壁纸粘贴2014952014962木地板安装2014972014982厨房橱柜台面安装20149920149102卫生间洁具安装20149920149102厨房烟机灶具安装201491120149111灯具、开关插座安装2014972014982保洁、垃圾清运201492120149233软装家具进场安装201492420149274保洁2014928201493014大堂2014815201493046电气布管穿线201481520148173墙面干挂石材龙骨安装201481820148214墙面茶镜木饰面基层制作201481820148214墙面干挂石材施工201482220148265墙面茶镜、木饰面安装20148272014915地面石材铺贴2014922014987大堂脚手架搭设2014992014991吊顶龙骨安装、封石膏板201491020149178吊顶大白、乳胶漆2014918201492710吊灯灯具安装（拆架子）201492820149292插座安装201492820149291保洁、垃圾清运201492820149291软装家具进场安装201492820149291保洁2014930201493014、工程项目管理项目总控制计划是在公司项目计划的基础上，根据项目目前进展情况、项目设计特点、现场地质情况，并综合考虑施工现场场区地形、大小，现场周边交通、市政环境的影响，编制形成的。总控制计划主要考虑从场平到业主入住的整个流程。整个项目主要节点控制计划详见以下附表。执行部门工作内容开始时间完成时间场地平整2014612014630场地测量201465201475地质勘探2014712014710临时水施工2014712014715临时电施工2014712014715工程施工准备现场临时设施搭设2014752014715工程开工（暂定3栋楼）2014715基坑支护及降水工程基础施工20147152014815施工至0000时间节点20158162014915工程达到预售条件时间节点主体结构封顶20141115主体结构及砌筑砌筑工程20154152014515塑钢窗安装20155102015520外墙抹灰工程20155202015531外墙保温工程201561201571外墙粘砖、涂料等装饰工程20156202015720外装工程外墙落架（具备外网施工条件）20155112015520防盗门、防火门安装20157152015725室内抹灰20155202015620楼地面工程20156202015720内装工程公共部位（门厅、楼梯间、电梯间）装饰工程20157202015920执行部门工作内容开始时间完成时间屋面及防水工程2015512015525消防工程201472020151220电气工程201472020151220水暖工程201472020151220室内网络、电话、有线电视等弱电工程201472020151220电梯安装防水及设备安装起重设备拆除20156212015625工程外网施工20158152015915消防及安保机房安装2015101020151210生活水泵房安装2015101020151210工程外网换热站设备安装2015101020151210小区道路工程201591020151020景观工程2015101020151130景观围墙工程201591020151110分户验收2015111520151220竣工备案工程竣工合同交付2015122520151230土地挂牌（获取）2014412014530前期建设用地批准书20146202014710建设用地规划许可证20145202014620建设工程规划许可证2014712014730国有土地使用权证2015212015228施工招投标20146102014710获得地块的地形图、规划定界报告等201441201451消防、人防、防雷图纸审查20148202014920建设工程施工许可证2014912014101执行部门工作内容开始时间完成时间定位放线验收合格通知书20146202014715外网接驳点提供（热力、给水、污雨排、电力、有线、通讯等）20157202015831人防、消防、规划、防雷、质检等专项验收2015102020151120前期竣工备案2016112016330概念方案设计201425201455修建性详细规划设计2014562014515方案设计20145162014520基础施工图完成20146202014710地下室施工图完成2014712014720全套建筑施工图完成20147202014820供电、燃气、给水、通风、排水等室外管网施工图2015212015230园林、景观施工图设计201521201551建筑幕墙设计方案智能化设计方案2015612015631建筑亮化设计方案2015612015631大堂及公共部分精装修设计2015612015631技发技术要求和技术标准总包合同201451201471勘察合同2014452014625监理合同2014452014625基坑支护降水合同桩基施工合同201451201471土方施工合同20142102014410电梯采购合同塑钢窗施工合同20152152015415防火门施工合同20154212015521合约防盗门施工合同20154212015521执行工作内容开始时间完成时间部门玻璃幕墙施工合同消防工程合同20145102014610采暖外网合同签订201561201571雨污水工程合同签订201561201571景观绿化施工合同20156102015710供水合同201571201591合约配电箱等甲供材合同20145102014710热力外网（含换热站、一次网）合同签订2015112015230给水外网（含泵房、一次网）合同签订2015112015230电力外网（含高低压配电柜）合同签订2015112015230弱电系统合同2014612014710天然气安装合同2015112015230有线电视（含外网及室内穿线）合同签订2015112015230配套电信（含宽带）合同签订201511201523041项目管理目标411工程质量目标质量达到合格，一次通过验收。412工期进度目标确保公司总控进度要求。413成本控制目标确保实际投资控制在目标成本范围内；414安全文明目标整个项目达到吉林安全文明标准化工地要求；杜绝死亡事故，确保无重大工伤事故，严格控制轻伤频率在3以内。416团队建设目标为吉林公司培养出一批能够独当一面的专业骨干队伍；为东北事业部商业地产培养出若干能够带团队，承担管理的人才。42项目管理程序421项目管理总流程422其他相关流程（略）5、合约规划51招标采购思路511项目特点1周边人文环境简单；2社会关注度高（世界500强企业影响力大）；3证照办理复杂（要通过多项行政审查）；512关注要点通过工程规模、质量目标、工期要求，本工程对合约分判模式的合理规划，招标计划的统筹安排、以及合作供方单位的履约能力及品质要求均提出较高要求。同时，对于几大类招标采购的重点关注点如下1对于总承包工程、专业分包工程、精装修工程，除了自身的的施工质量，对于其协调照管能力也有较高要求。根据本项目特点还要充分考虑单位资金实力、技术实力、社会资源及类似项目管理业绩等2对于机电设备类的招标采购，可结合东北事业部的经验，在标准合理明确的情况下，重点对价格进行控制。并可考虑借助集团的战略采购，以及与事业部联合采购，降低成本提高效率。3对于住宅的材料部品，采购种类较多较杂，需要与设计部及合约部紧密配合，对采购过程的组织、设计定样的配合及市场资源的调查均须深入完成。通过深入资格预审、搭建合理的合约分判体系、招标采购计划管理及材料部52资格预审521资格预审方向1“东北事业部合格供应商名录库”中的供应商；2吉林市场上有良好的口碑，无不良业绩的供应商；3与知名发展商合作过的供应商；4与总承包单位合作过的供应商。522资格预审工程控制1全面调查市场资源，对供应商市场的总体情况得出结论；2通过初步资料审查，选择有类似工程经验的供应商；3通过实地深入考察，共同完成考察记录，对资信情况及履约能力得出考察结论；4多方面了解考察单位情况，调查第三方评价情况；5对施工类的项目经理进行重点访谈，要求派驻我司为符合要求的项目管理人员；6对我司的质量要求及技术标准进行传达，使其理解我司要求，并提高参与我司项目的意愿；7在资深过程中，同时调研界面划分、工艺标准、成本构成等，为合理确定我司招标技术要求及评标分析提供支持。53总承包商组织方案施工总承包单位组织方案由于吉林世纪城216项目前期处于无证状态；故合约部根据该项目业态形式、周边人文环境、证照办理复杂性、社会关注度、开发节奏、品质要求等因素在“东北事业部合格供应商名录库”中邀请几家吉林市属具备相应总承包施工资质的合作单位进行公开招标（为费率招标），招标时间为一个月。中标单位收到中标通知书后，立即进场进行施工总平面布置，并应在规定时间内完成各项施工临时设施，且应通过安监站检查验收。原则上中标通知书下发后，一个月内完成合同的签订与备案。54监理公司组织方案监理单位组织方案本项目采用的监理单位为吉林市知名企业单位。55甲方直接分包工程组织方案（1）、甲方直接分包工程包括土石方工程、地基处理工程、机电安装工程、消防工程、弱电工程（智能化）、景观工程、市政工程（供电、供水、供气、有限电视）。（2）、各分包工程组织方案各分包工程由吉林公司合约部进行公开招标确定，其审标原则还是要充分考虑资金实力、技术实力、社会资源及类似项目管理业绩等进行比选；其中市政工程（供电、供水、供气、有限电视）带有一定行业准入限制和半垄断性质，因此将采用由本地市政指定、推荐或过合作的企业完成；招标时间应满足项目总控制性进度计划的要求。中标单位收到中标通知书后，应立即进场进行施工准备工作。原则上中标通知书下发后，一个月内完成合同的签订与备案。总包单位实行总包管理，收取总包配合服务费。分包费用支付、结算由分包单位直接向甲方申报。但竣工资料由总包统一负责收集并移交。56、甲供材料及设备工程组织方案材料设备供应可分甲方指定乙方供货、甲方供货与乙方供货。对于甲方供货由公司合同部进行市场采购，可根据额度采取直接购买与招标的方式进行采购。对于供应商的选择应首先考虑与公司长期保持合作关系供应商。招标采购应依法进行，不得违法招标行为。对于甲供或甲指乙供的材料清单，根据合同要求进行。施工总承包单位应根据施工进度情况，按照不同材料设备的采购周期，提前向甲方提出供货申请。材料设备进场后，承包商及通知甲方工程师与监理工程师进行材料、设备进场检验，合格材料与设备才能进入施工现场。针对甲供材料，必须经甲方、监理方、承包商共同签字确认其型号、品种、数量等，作为后期材料审核的依据。6、项目进度计划保证措施61项目进度计划关键节点项目进度计划关键点的设置，必须符合公司战略、经营目标要求，在总控制进度计划中给予重点反应。根据本项目的实际情况，设置进度计划关键节点为前期手续、基础施工、主体封顶、外架拆除、竣工备案、交付等节点。项目风险分析进度风险主要体现在以下几方面（1）、方案确定方面，反复的方案的修改，会直接导致各项工作的重新准备、重新实施以及可能涉及索赔问题，在时间节点的情况下，会直接造成赶工措施费的索赔发生。（2）、组织管理方面，需要强有力的管理团队，有良好的执行力，加强目标管理，提升工作质量，各部门之间要加强配合，提高工作效率。（3）、在合同管理方面，必须加强对各供应商的合同履约考评，否则极有可能因为供应商等问题，影响整个工程节点目标实现，同时加强自身合同履约的意识，按合同约定履行义务。62甲方进度计划编制（1）、甲方应根据企业战略、经营目标，编制本项目总控制性进计划，作为后续施工总进度计划、材料设备供应计划、合同采购等的主要依据，在进度控制中处于最高等级的指导性纲领性文件。（2）、根据控制性总进度计划目标，进行分解确定年度、半年度控制性计划。同时根据实际进度情况与计划目标进行动态调整。（3）、根据控制性总进度计划编制关键节点控制措施，并要求自身与各方完善相关工作，确保关键节点的顺利实现。63总包施工进度计划审核（1）、甲方进场后，应要求施工总包单位根据甲的控制性进度计划与节点目标要求，重新调整施工总包总进度计划。总包施工进度计划应提交监理工程师审核通过后，再提交业主单位审核。对于总进度计划完成项目部审核后，应提交项目总、公司分管领导审批同意。（2）、根据目标管理的原则，当总进度计划发生不可预测的重大影响因素后，应根据影响程度以及甲方的要求，进行重新调整与报批。64施工过程中施工进度计划审核（1）、要求施工单位必须将总进度计划进行逐步分解年、半年、季、月、周甚至到日。监理工程师与甲方应进行严格的进度过程控制，过程受控最终结果才能受控。（2）、项目经理审批承包单位编制的年、季、月度施工进度计划。（3）、专业甲方工程师对进度计划实施情况检查、分析。（4）、当实际进度符合计划进度时，应要求承包单位编制下一期进度计划；当实际进度滞后于计划进度时，专业项目管理工程师应书面通知承包单位采取纠偏措施并监督实施。（5）、甲方专业工程师应依据施工合同有关条款、施工图及经过批准的施工组织设计制定进度控制方案，对进度目标进行风险分析，制定防范性对策，经项目经理审定后报送建设单位。（6）、甲方专业工程师应检查进度计划的实施，并记录实际进度及其相关情况，当发现实际进度滞后于计划进度时，应签发项目管理工程师通知单，指令承包单位采取调整措施。当实际进度严重滞后于计划进度时应及时报项目经理，由项目经理与建设单位商定采取进一步措施。（7）、项目经理应在项目管理月报中向建设单位报告工程进度和所采取进度控制措施的执行情况，并提出合理预防由建设单位原因导致的工程延期及其相关费用索赔的建议。65总包施工协调管理（1）、总包施工协调管理应满足施工总承包合的要求，要求施工总包单位严格合同中对分包单位的管理与服务约定。（2）、施工总包单位与分包单位签订的合同，不能违返主合同实质性的条款。（3）、对于甲方的直接分包，施工总包单位按施工总承包合同规定的内容、事项提供良好的配合与服务。（4）、对于施工总包单位对进度、质量、安全、成本之间的协调管理，总包单位应高度重视组织、资源等优化措施，做到均衡生产。从而达到进度、质量、安全等合同目标的协调一致。66奖惩机制（1）、现场奖惩机制应在主合同的框架内进行，可根据具体情况，将合同内的奖惩内容进行细化，体现激励机制。（2）、奖惩机制由甲方工程师进行编制，由项目总以及公司分管领导进行审批。最终，与施工总包单位或供应商协商一致，形成本工程补充协议。（3）、奖惩机制主要是鼓动各方人员，有序、良好开展工作为原则，不以惩罚为目的。但对于违约行为、违章行为，应严格、及时给予处罚。对于优秀的供应商或施工方，应按奖惩机制，及时给予兑现奖励。67甲分包施工进度计划控制（1）、对于甲方招标进场的分包单位，施工总包单位应给予管理、配合与协调。其进度计划除满足自身合同要求外，还要与施工总包单位总进度计划保持匹配。同时，施工总包单位应根据工程进展的需求，进行总包单位进度计划的调整，两者达到高度匹配。（2）、分包单位施工进度计划应由施工总包单位进行审核，并以总包单位名议报送监理单位、甲方进行审核。68甲方计划内部协调（1）、甲方计划各专业之间的协调在项目启动前，应根据本工程的特点，明确工程建设主线，明确各关键节点，进行各专业的进度协调。常规安装单位随土建进度，但应明确各专业插入时间与插入条件。甲方控制性总进度计划是甲方计划中各专业之间协调的主线，一旦控制性总进度计划确定，其计划科学、合理，各专业进度计划应按此进行编制，并组织材料、设备采购，招投标等。（2）、甲方计划上下级的协调甲方内部计划制定前，上下级人员应给予协调，并达成共识，形成科学、合理，通过一定努力可以实现的目标。目标设置应符合外部环境、企业内部资源、管理等条件的要求。对于下级人员编制的进度计划，就对上级进行说明，说明主要思想与相关分析，得到上级的认可。（3）、甲方计划各职能之间的协调甲方各职能部门之间，应按控制性总进度计划进行相关工作，并保持高度的一致性。合约部对分包单位、材料设备的采购应满足控制性进度计划的要求；设计部图纸提供时间也应符合控制性进度计划的要求。对于现场实际进度计划的提前或滞后，甲方现场人员应及时分析相关职能部门配合时间点，并留充足的准备时间，向各职能部门提交需求计划。69民扰情况（1）、对外甲方应严格要求工程项目所有建设人员，严格遵守法律、法规、尊重当地的民风、民俗。对外应与居民或相邻单位的友好相处。同时，要求施工单位及甲方人员与地方行政主管理部门如居委会、派出所、街道办等，长期保持良好关系，有效解决民扰问题。（2）、对内甲方及时进行进度款的支付，即使难以得到全面支付，也要做好沟通与交流。对于施工单位要求及时向下支付民工工资，或企业直接支付民工，按规定支付民工保证金。610外协工作（1）、要求所有参建单位领导，平时要加强外协工作，注重与外部行政单位以及相邻单位的交流与沟通。（2）、甲方项目经理部、工程管理部及公司领导，应注重与质量监督站、煤气公司、电力局、自来水公司等政府、行业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证项目总控制计划的顺利实现。（3）、要求涉及本工程项目的所有单位与人员，注重维护企业与工程的形象，不影响名誉。7、项目质量保证措施71图纸审查（1）、施工图纸已应完善机构图审与行政单位备案或相关专业的行政审查（如消防）。公司技术部应督促设计单位人员及时完善图纸意见的回复或图纸内容的调整。（2）、甲方向各施工单位提交正式图纸以后，在半月内应组织施工单位、设计单位、监理单位、地勘单位进行各专业图纸会审，并就图纸会审记录进行会签确认。同时要求各单位就图纸会审记录在原施工图纸中进行标注。（3）、公司技术部在施工图纸下发后，及时组织设计交底工作，由设计单位人员全面、系统的告知设计意图、设计重点，以及功能体现的关键环节等，并形成设计交底记录。（4）、出现重大、大范围、关键环节的图纸调整或设计变更时，应组织图纸交底、图纸会审等审查工作。72施工单位质量保证体系（1）、要求施工单位应建立质量保证制度、健全质量保证体系；（2）、要求施工单位明确质量目标，并就此进行分解，最终落实责任到个人。（3）、要求施工单位建立完善的质量保证运行组织体系，并且有高效的流程。（4）、要求施工单位应全面落实质量保证措施，甲方、监理单位应加强过程管理与监督。73监理公司职责（1）、确定项目监理机构人员的分工和岗位职责；（2）、主持编写项目监理规划、审批项目监理实施细则，并负责管理项目监理机构的日常工作；（3）、审查分包单位的资质，并提出审查意见；（4）、检查和监督监理人员的工作，根据工程项目的进展情况可进行监理人员调配，对不称职的监理人员应调换其工作；（5）、主持监理工作会议，签发项目监理机构的文件和指令；（6）、审定承包单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；（7）、审核签署承包单位的申请、支付证书和竣工结算；（8）、审查和处理工程变更；（9）、主持或参与工程质量事故的调查；（10）、调解建设单位与承包单位的合同争议、处理索赔、审批工程延期；（11）、组织编写并签发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结；（12）、审核签认分部工程和单位工程的质量检验评定资料