工程项目管理课程设计

目录前言一、竞争楼盘个案分析个案分析一三和翠雍星城个案分析二长乐港湾个案分析三荣豪花园个案分析四泛泰依山郡个案分析五锦泰佳苑个案分析六新力景瑞新城二、竞争楼盘综合分析前言本次市场调查，主要针对目前驻西宁市城东经济开发区在售楼盘进行的调查。本次调查，共调查竞争楼盘6个，三和翠雍星城，长乐港湾，荣豪花园，泛泰依山郡，锦泰佳苑，新力景瑞新城将对这些楼盘的分析研究一、竞争楼盘个案分析个案分析一一、楼盘概况案名三和翠雍星城绿化率356开发商青海三和房地产开发有限公司表单价4300元/物业位置西宁市经济开发区八一中路1号交房日期2005年1月建筑类型高层物业公司三立物业管理有限公司楼栋数13栋物业费待定占地面积161033销售率38建筑面积470000主力户型2房2厅层数32层主力面积86104总套数约4700余套交房标准毛坯容积率298车位数1200个二、户型、面积种类面积（单位平方米）户型123453房2厅1211572房2厅101104861房1厅55建筑特色高标准配置，周界红外线防范系统，可视对讲系统，24小时监控系统等优上安保系统。四、价格分析最高价4400最低价3600均价4300五、营销方式1、交1万抵2万；2、加入三和汇会员享3000优惠六、小区配套分析三和翠雍星城小区内设有生活便利店，双语幼儿园等基本生活设施七、周边环境分析中小学青海民族大学附小、西宁市二十二中学、师大二附中（在建）大学青海民族大学综合商场曹家堡农贸市场、新颜路早市、惠客家超市、半岛商业街银行青海银行、中国农业银行、工商银行休闲娱乐设施开发区休闲广场、九眼泉风景区、湟乐湿地公园餐厅湘约人家、中青生态园、青海人家、蜀湘人家、凡仔汉堡、重庆印象火锅八、优劣势分析优势分析1、三和翠雍星城紧邻九眼泉公园。2、户型50150平米，从一居到三居，户型多样。3、项目周边无高大建筑物遮挡，景观及视野良好劣势分析1、小区门口还没有公交车直达。2、比较偏僻，小区在最南面。3、周边配套少，整个地块周边生活氛围不足。4、项目并非处西宁核心发展区域。5、盘大，客群层次参差不齐，不利于管理个案分析二长乐港湾一、楼盘概况案名长乐港湾绿化率35开发商青海福音房地产开发有限公司表单价4800元/物业位置西宁（国家级）经济技术开发区昆仑东路56号交房日期2013年6月建筑类型高层物业公司青海福音物业管理楼栋数15栋物业费12元/占地面积279720销售率70建筑面积850000主力户型3房2厅层数34层主力面积93133总套数约1500余套交房标准毛坯容积率47车位数地下有200个二、户型、面积种类面积（单位平方米）户型123454房2厅1361453房2厅131128133931192房2厅8483建筑特色项目户型多样，交通便利，周边学校、银行、商超、公园、医院一应俱全。水净化系统、双回路电源、分户采暖四、价格分析最高价5000最低价3800均价4800五、营销方式首付30,然后分按揭10年,按揭20年,按揭30年。六、小区配套分析KTV、休闲咖啡厅、豪华演艺厅、五星级酒店、商场、恒温游泳池、健身房七、周边环境分析中小学西宁二十二中学十里铺小学世纪学校大学青海民族大学银行农业银行建设银行邮政储蓄银行青海银行中国银行邮局八一路餐厅远东大酒店青海福茵长乐国际大酒店休闲娱乐设施盛世桃园八、优劣势分析优势分析1、除住宅还有商业、购物、美食广场，业主生活便利2、交通较为便利，出行方便3、产品种类多，满足不同需求者4、功能齐全、城市微缩版劣势分析1、距离市区较远，外出花费时间2、周边无大型超市3、基地地形不规则、高差感觉明显4、项目周边缺乏人气5、盘大，客群层次参差不齐，不利于管理个案分析三荣豪花园一、楼盘概况案名荣豪花园绿化率44开发商青海明扬房地产开发有限公司表单价5500元/物业位置经济开发区/宝光实业加工厂旁交房日期2014年5月建筑类型高层物业公司明扬物业楼栋数7栋物业费15元/占地面积20370销售率70建筑面积132000主力户型3房2厅层数32，34层主力面积132142总套数约1000余套交房标准毛坯容积率532车位数地下有690个二、户型、面积种类面积（单位平方米）户型123451房1厅39513房2厅1321351381422房2厅94100106建筑特色户型整体配套较好，大中小户型均有设计，客户选择层面大四、价格分析最高价5700最低价5200均价5500五、营销方式大户型直降4万、中户型直降23万、单身公寓不降价。一次性付款96折优惠、分期付款97折、银行按揭98折。六、小区配套分析儿童游乐场、健身广场、老年人活动广场、五大景观带七、周边环境分析中小学西宁市第二十二中西宁十里铺小学青海师大附中医院解放军第四医院银行农业银行建设银行邮政储蓄银行工商银行邮局八一路餐厅远东大酒店西宁半岛商务酒店休闲娱乐设施盛世桃园八、优劣势分析优势分析1、建筑物标准高、环境美。2、交通便利，有公车直达。3、项目绿化率高、空气清新。4、带幼儿园，上学就在社区里。5、园林景观与水系相结合，美轮美奂中庭景观劣势分析1、地段比价偏远。2、小区内运动设施无法满足小区容量。3、同等建筑面积总价太高。4、购买客群主要以本地人为主，需扩充需求。个案分析四泛泰依山郡一、楼盘概况案名泛泰依山郡绿化率45开发商青海泛泰房地产开发有限公司表单价4800元/物业位置西宁经济技术开发区昆仑路49号交房日期2014年8月建筑类型高层物业公司西宁博大物业管理有限公司楼栋数3栋物业费07元/占地面积20000销售率60建筑面积70000主力户型2房2厅层数24层主力面积73103总套数约600余套交房标准毛坯容积率208车位数二、户型、面积种类面积（单位平方米）户型123451房1厅45503房2厅1172房2厅738695100103建筑特色容积率小，舒适度高，项目周边无高大建筑物遮挡，景观及视野良好，项目绿化率高、空气清新四、价格分析最高价5000最低价4600均价4800五、营销方式首付30,然后分按揭10年,按揭20年,按揭30年。六、小区配套分析泛泰依山郡小区内设有生活便利店七、周边环境分析银行农业银行酒店福音长乐国际大酒店医院青海省藏医院八、优劣势分析优势分析1、容积率低。2、项目绿化率高、空气清新。3、项目周边无高大建筑物遮挡，景观及视野良好。劣势分析1、地段比价偏远。2、房价偏贵，无优惠3、基础设施薄弱。4、项目周边比较荒凉。5、项目目前的周边环境难以改造。个案分析五锦泰佳苑一、楼盘概况案名锦泰佳苑绿化率30开发商金北方房地产开发有限公司表单价3900元/物业位置西宁市城东开发区昆仑东路昂大集团对面交房日期2012年8月建筑类型多层物业公司西宁房地产集团物业管理楼栋数12栋物业费1元/占地面积36300销售率80建筑面积80900主力户型3房2厅层数6层主力面积130135总套数约650余套交房标准毛坯容积率222车位数二、户型、面积种类面积（单位平方米）户型123453房2厅130135建筑特色三房户型设计，南北通透，实用性强，面积紧凑；低价入市的市场策略四、价格分析最高价4200最低价3700均价3900五、营销方式首付30,然后分按揭10年,按揭20年,按揭30年。六、小区配套分析小区内设有生活便利店健身广场、老年人活动广场七、周边环境分析中小学西宁二十二中学十里铺小学医院青海民族大学银行农业银行建设银行邮局八一路餐厅远东大酒店八、优劣势分析优势分析1、房价便宜，高性价比产品组合。2、交通便利，有公车直达。3、带幼儿园，上学就在社区里。4、楼间距大，日照时间长劣势分析1、地段比价偏远。2、购买客群主要以本地人为主，需扩充需求。3、本地多为农民，部分素质不高。4、项目周边比较荒凉，区域价值不明显。5、户型太少，选择面小个案分析六新力景瑞新城一、楼盘概况案名新力景瑞新城绿化率45开发商青海新力房地产开发有限责任公司表单价4700元/物业位置城东开发区东川工业园区金桥路交房日期2013年11月建筑类型高层物业公司新力物业楼栋数3栋物业费1元/占地面积13487销售率70建筑面积79950主力户型2房2厅层数27,33层主力面积102114总套数约350余套交房标准毛坯容积率59车位数100二、户型、面积种类面积（单位平方米）户型123453房2厅1331492房2厅102104114建筑特色户型方正，南北通透，实用率高，两个卧室朝阳。四、价格分析最高价5000最低价4600均价4700五、营销方式举行认筹活动，当天交1万元抵15000元，过后1万抵13000元。六、小区配套分析新力景瑞新城小区内有生活便利店。七、周边环境分析中小学西宁二十二中学十里铺小学大学青海民族大学银行农业银行建设银行邮政储蓄银行邮局八一路邮局餐厅远东大酒店休闲娱乐设施盛世桃园八、优劣势分析优势分析1、户型主打大户。2、交通便利，出门有公车。3、项目绿化率高、空气清新。4、附近有同安一中，名校。5、周边有特色风味小吃劣势分析1、地段比价偏远。2、生活配套缺乏。3、目前排污、消防不到位。4、项目周边缺乏人气。5、居住郊区化，居住理念的改变还处于起始阶段。8、规模较小，休闲娱乐类别有限二、竞争楼盘综合分析价格对比三和翠雍星城4300元/长乐港湾4800元/荣豪花园5500元/泛泰依山郡4800元/锦泰佳苑3900元/新力景瑞新城4700元/从价格情况看该楼盘采取的是中开平走，价格的涨幅不大，可以很好的把握价格。项目也是采取购房折扣降价的方式，吸引顾客。交通三和翠雍星城乘坐公交车82路、2路、102路、101路、28路长乐港湾乘公交车28、36、85路荣豪花园乘坐公交车85路、28路、35路、36路、82路泛泰依山郡乘坐公交车85、28、36路锦泰佳苑乘坐公交车28、101、36、85路新力景瑞新城乘坐公交车85路、28路、35路、82路从交通情况看三和翠雍星城有2路公交站，可以很快到达繁华商业区大十字。绿化率三和翠雍星城356长乐港湾35荣豪花园44泛泰依山郡45锦泰佳苑30新力景瑞新城45从绿化率情况看三和翠雍星城在绿化方面并不占优势，绿化景观也无特色，整体档次不高。容积率三和翠雍星城298长乐港湾47荣豪花园532泛泰依山郡208锦泰佳苑222新力景瑞新城59从容积率情况看容积率小，会使小区显得不那么拥挤。物业管理费三和翠雍星城待定长乐港湾12/荣豪花园15/泛泰依山郡07/锦泰佳苑1/新力景瑞新城1/销售率三和翠雍星城38长乐港湾70荣豪花园70泛泰依山郡60锦泰佳苑80新力景瑞新城70从销售情况看锦泰佳苑销售较好，但价格相对较低，3900/；长乐港湾、荣豪花园、泛泰依山郡及新力景瑞新城销售一般，价格相对较高4700元/5500元/。所调查楼盘中三和翠雍星城因为出售日期晚，销售量较差。但是三和翠雍星城房价相对较低，容积率低，交通便利会直接刺激购房者的购买欲望，销售量会显著提高竞争策略三和翠雍星城是青海三和房地产开发公司继翠雍天地开发之后又一大型项目。翠雍星城位处西宁经济技术开发区内金汇路南段以西，北邻信园小区、西接龙湖小区，东临九眼泉风景区，南倚大南山麓。该项目总体规划以“七星伴月”景观空间格局将建筑与景观相结合，创造“森林绿地、回归自然、休闲养生”公园式社区。高标准的配置楼宇6米两层跳高入户大堂，室内层高达到3米，3层中空玻璃，智能指纹识别门锁，卫生间同层排水，区别于传统垂直排水，室内采用分户地热采暖。智能化地下停车场。周界红外线防范系统，可视对讲系统，24小时监控系统等优上安保系统。114万平米商业配套、双语幼儿园等基本生活设施