贵州昆仑休闲住宅项目提案营销推广方案

贵州昆仑休闲住宅项目提案营销推广方案通过前两次的提案，我们清晰地了解贵公司的想法。通过与贵公司进一步沟通，在本次提案中，我们重点从项目建议、营销推广，视觉创意表现方面入手，直入主题。打破传统，创新思维前言思路决定出路细节决定成败目录第一部分贵阳地产现状第二部分项目分析第三部分幸福里第四部分昆仑澳运第五部分盛唐简介贵阳地产市场状况第一部份GDP增速虽减缓，全年依然有望实现13今年上半年，贵阳市生产总值增长122。贵阳今年实施了一系列振兴经济、加大投资项目的组织工作力度和生态旅游等措施后，经济运行呈现出积极变化，虽然今年上半年经济增长处在近年来最低水平，但随着下半年贵阳一些重点工程的落实启动，预计贵阳能够完成13的增长率。贵阳市GDP历年增长速度走势图GDP概况2008年1月至2009年8月贵阳市商品住宅供求走势图8月贵阳新建商品住宅供求比为1279，月度“供远小于求”。8月贵阳新建商品住宅供应量达2599万平方米，环比下降6287。8月贵阳商品住宅成交面积为7251万平方米，环比上涨1991。8月贵阳商品住宅成交均价为3708元/平方米，环比下降12。贵阳市8月商品住宅各类指标变化表成交量分析市场成交量上涨明显，继续维持在较高水平8月市场成交量达到7251万，环比上涨了1991，同比增长32157。市场成交量环比有小幅上扬，仍然维持在较高水平，整体市场成交情况保持良好。2008年1月2009年8月贵阳市商品房成交量走势成交均价分析楼市整体价格小幅下滑，市场价格出现两极化本月贵阳市商品住宅成交均价3708元/，环比下降12。进入三季度，贵阳楼市出现了两级分化，一极是以中心区为主的项目，由于中心区土地出让越来越少，土地稀缺带来的房地产价值突显，开发商开始实施涨价策略，提高项目利润率；第二极是以金阳新区为主，由于面临同质化竞争较大，许多项目开始实施降价促销。由于本月成交量中金阳所占权重较大，所以房价出现了一定的降幅。2008年1月2009年8月贵阳市商品房成交均价走势图2009年8商品住宅销售前十名项目一览表金阳新区楼盘情况楼盘数量在售楼盘新推楼盘未发售楼盘19个17个4个3个金阳新区2009年8月16日22日市场情况成交套数1325成交均价3121元本项目竞争的楼盘主要有观山湖1号、帝景传说、中铁置业项目、金阳新世界大盘影响主要是世纪城金阳新区2009年8商品住宅销售前五名项目一览表排名项目名称成交套数成交面积（）成交均价（元/）1贵阳世纪城30213500328531632远大生态风景206224052833973金元国际新城132199361136014观山湖1号9513431837965金世旗帝景传说911311091280809年3月至8月金阳新区商品房住宅供求走势图贵州将投43亿打造首条南下珠江的高等级航道来自省航务局的消息我省将投资43亿元建设首条南下珠江的“两江一河”高等级航道，以打造我省水上物流高速通道。西南地区最大铁路枢纽贵阳新南站高科技亚洲称冠由贵州省政府和铁道部联合投资30多亿元扩建、改造的贵阳新南站，将于今年8月投入试运行，年底实现完全投运。据称，新南站建成后，将成为西南地区最大的铁路枢纽，彻底改变过去客货车混跑现象，成为纯货运站，运输量也将是以前的30多倍。贵阳二戈寨物流园区紧邻铁路枢纽，该枢纽的建成将把二戈寨物流园区“网”进全国物流网络之中，使二戈寨物流园区成为立足全省、面向全国的重要物流码头。贵州将打造“678”高速公路网相邻中心城市4小时互通8月7日，省交通运输厅公布了已获得贵州省人民政府批准实施的贵州省高速公路网规划。根据规划，贵州省高速公路网将形成“6横7纵8联”及4个城市环线（简称“678”网），总规模约6851公里。到2030年，将实现贵阳至周边省区中心城市8小时到达；同时，围绕贵阳市形成覆盖所有省内中心城市的4小时交通圈。市政动态盛唐视点8月贵阳商品住宅新增上市量回落，而市场销量则出现上涨态势，存量房源消化速度有所加快，市场出现两极分化。8月全市商品住宅新增供应2599万平方米，与上月相比出现较大回落，与去年同期相比则有所上扬。与上月相比，本月新增项目主要集中在中心区的外围及郊区。在经历6、7月的市场转折后，8月贵阳楼市成交量出现上涨的迹象。贵阳普通商品住宅共成交7251万平米，环比上涨了1991。本月出现的小幅上涨主要是由于新开盘项目的增加，在开盘营销活动的影响下成交量有所攀升。开发企业加快项目工程进度后期供应可能出现井喷现象，有效需求经过长时期的集中释放后于前几个月开始减弱导致成交量出现回落，本月随着价格下调后又有小幅回升。进入三季度，贵阳楼市出现了两级分化，一极是以中心区为主的项目，由于中心区土地出让越来越少，土地稀缺带来的房地产价值突显，开发商开始实施涨价策略，提高项目利润率；第二极是以金阳新区为主，由于面临同质化竞争较大，许多项目开始实施降价促销；对于贵阳整体楼市，由于大部分开发商已经通过上半年的销售回款解决了资金周转问题，在三、四季度，为了保证开发利润，房开商将可能采取提价策略，所以整体房价将还有上扬空间。对于未来市场走向，我们保持谨慎乐观的态度。调查结果一、大盘时代主宰贵阳市场，特别是金阳片区二、价格战越来越明显，竞争日益加剧三、随着土地成本的攀高，贵阳未来市场成本控制将成为一个新的竞争趋势四、配套、环境在未来一段时间内将成为竞争客源的砝码五、小盘的竞争优势越来越小，主题方式将成为小盘主打方向六、大盘诉求规模、小盘诉求亮点的时代来临七、随着文化水品的提高，人们对广告推广水平的品味正在延伸八、客户期望值的多元化正在形成，盲目消费的时代过去，楼盘在诉求亮点方面要求更加细分，更加专业的程度日益严格九、在全球经济以及贵阳经济变暖的情况下，贵阳楼市出现阳春，如何利用现有的大好季节，快速回笼资金，资源最大化是房开商与代理商一起面对的问题。十、本项目属于小盘，在竞争方面应该避免拼环境、拼规模，诉求项目最大亮点才是本项目的最大优势，在价格方面才能达到预期值，如何利用有限的资源发挥无限的优势，将成为本项目成功的关键。十一、规模与价格取胜的可以参考世纪城，亮点取胜的可以参考中天会展城，环境竞争无明显优势楼盘。项目分析第二部份技术经济指标征地面积65500规划用地面积59532总建筑面积12824628其中1住宅面积10326202商业建筑面积3532753配套建筑面积450004车库面积16737895设备用房面积1987666架空层面积227598、停车泊位868个、容积率18、总居住户数868户、建筑密度130、绿地率35本项目具体经济指标SWOT分析STRENGTH（优势）基本层面毗邻奥体中心，项目增值潜力较大与石林公园各路相望，提升购买欲望小区容积率较低，绿化面积较大，居住指标较好与医院、一中距离较近，可诉求附加值小户型满足贵阳目前紧缺的购房需求延展层面有利的金阳开发力度与周边其他项目开发进度将为本楼盘带来优势，但不利的开发力度将影响本项目优势的基本层面。本项目SWOT分析SWOT分析WEAKNESS（劣势）基本层面本项目位置目前不具备竞争优势周围居住氛围不成气候，人气指数还需时间项目体量不大，无法形成社区概念本项目无特别诱人指标，无法达到“第一”的说法目前交通不便房屋硬性指标不高，价格期望与楼盘质量有差距延展层面从金阳的长远规划入手，诉求远景规避目前劣势，周边有利项目的开发力度可缓解部分劣势本项目SWOT分析SWOT分析OPPORTUNITY（机会）基本层面贵阳目前小户型较少，金阳更少，市场需求大金阳规划远景与目前市场火爆销售境况带来机会周边目前不具备绿化达到35的楼盘奥体中心的动工建设带来契机目前周边楼盘的34003500价格因素为本项目价格体系打下基础11月份即将开通的瑞金线将为本项目带来机会延展层面机会的体现需要成功的包装进行诉求，把优势与机会进行整合营销，使项目利润最大化本项目SWOT分析SWOT分析THREAT（威胁）基本层面价格在3600左右楼盘对本项目的威胁世纪城等大社区对本项目的威胁周边项目、特别是旁边帝景传说、中铁置业项目对本项目的威胁市场风险带来的潜在威胁团购风险给本项目带来的威胁延展层面特别注意项目旁边中铁置业项目对本项目带来的潜在危机，此项目体量较大，配套齐全，防止效仿世纪城团购或低价格策略对本项目带来障碍，时刻注意此项目动向。本项目SWOT分析地处金阳新区体育文化中心。1000米范围内覆盖了金阳医院、省奥体中心、盆景园、石林公园、榕树公园、贵州大学城、贵阳一中等市政设施。在建的贵阳新城区主要交通干道贵金线、北京西线铁路线以及贵广线轻轨项目都临近本案。从贵阳市区可乘坐29、47、48、58、60、70、71、237路公交车到达项目项目亮点提炼一我的未来就是金阳的未来奥体中心采用最先进的设计理念，完全按照国际比赛场馆建设，结束贵州不能承办大型体育赛事的历史，体育比赛所有场馆齐全，设施完善，能承办全员会等大型赛事，与国际生活同步奥体中心，国家级的运动场馆，就在昆仑澳韵前30米项目亮点提炼二我家就在奥体中心石林公园金阳新区的城市的主题公园，具有很大的开发与观赏价值，俨然一幅石笋矗立映碧天，秀美奇石竞斗妍。曲径通幽呈巧趣，游客尽兴赏景观的场景，石林公园，一个休闲观光的好地方，就在昆仑澳韵旁50米石林公园我家的入户花园项目亮点提炼三项目亮点提炼四好小好小优化18的低容积率，轻松13超低建筑密度最爱80平米130平米的户型面积节省板式电梯房的公摊系数只有15好大好大氧吧35的绿化率跳跃一楼与顶楼部分设置51米层高飞翔60米的楼间距赠送户户不同灰色面积赠送爱车868户868个停车位项目亮点提炼五艺术源于生活高于生活立体主题景观设计，空中花园与地面景观完美结合，游泳池与坡地水榭、小桥流水、亭台楼阁、主题小品相互呼应、自然坡地折叠组合，形成一幅完美的艺术画面。项目亮点提炼六近朱者赤，近墨者黑400户绝对政治高层人士即将入住，高知阶层的邻居，一等一的圈层生活主流，彰显宁静生活的纯粹。项目亮点提炼七幸福里第三部份关于案名案名幸福里案名释义幸福里是一个极具地名的表述形式，具有宣明的家庭感念，幸福是每个人追求的源泉，更是生活价值的表现，“里”字一词把幸福成功融入环境，把小区的感念表露出来，整个案名色彩宣明，浅显易懂，在表现意境方面具有独到的优势，完全可以表现不同年龄阶段的生活镜像以及生活的氛围，在全国很多地方都重复使用，是一个不可多得的案名。推广语幸福里真幸福推广语把美好生活感念化，用简单生活方式的形式去诠释，用平淡的语言方式表达不平凡的幸福，整体随和流畅，极具幸福色彩，与案名整体协调一致，用宣明的表达形式去挖掘生活的本源，推广语朗朗上口，直入主题，越品越有味。简评色彩宣明，诉求明显，成功把小区感念与案名融合，在表现方面易于着手，表现方式多元化，在幸福的感念下，勾起人们对幸福的幻想与期待，但未能把周边最大卖点诠释，贵阳曾经有用幸福家园作为案名，但楼盘非常失败，房价一直上不去，现为现房才销售一半；主打幸福理念的还有小河片区有碧海花城项目，当时主打“幸福像花儿一样”，把电视明星孙俪请过来推广，项目推广较为成功，业内口碑良好，我们现在若使用此案名，必须在推广方面与国内、特别是贵阳曾经使用的方式有所不同，并且超越，如我们继续打幸福牌是否有跟随嫌疑，消费者没有新鲜感起逆反心理。关于定位根据楼盘户型面积与四周所处环境、贵阳目前的市场状况，以及幸福里案名的感念，在定位方面多元化，多层次化将是本次定位的主要方向。客户年龄25岁45岁收入结构2500元4000元（不包括灰色收入）客户范围贵阳市及外来贵阳长期居住人群销售均价3700元/平方米项目主题温馨/浪漫/听幸福生活增加主题浪漫亭阁增加主题幸福港湾水景选择象征性植物种植，如爱情草、玫瑰花、许愿树等巧取楼栋名称采用浪漫、温馨、幸福为主题来取名，如牵手楼，阖家阁，花季语等项目开发建议一增加家庭小型运动配套如幸福跑道，乒乓球台等，以主要景观为轴线，围绕整个小区建立部分活动设施与社区交流平台、设置象棋台、围棋台等小型场所。项目开发建议二一期外立面效果有点经济适用房的感觉，档次不明显，但楼顶线条部分做得不错二期外立面整体档次较高，与一期差别较大，完全是另一种风格，但竖线部分以及楼顶较为死板，缺乏灵气。建议二期外立面颜色及横线条部分不改动，在竖线条及楼顶加入一期元素，使其与一期略微呼应，并增加楼盘灵气。外立面一期与二期略为呼应项目开发建议三售楼部与主题协调在售楼部修建之前，在售楼部前面的相关景观、绿化可以先前动工，让客户来后更加直观感受到主题的魅力。我们建议整体设计风格以浪漫温馨为主，分成洽谈区、接待区、产品展示区、主题展示区，在售楼部设置大型许愿树，供客户现场许下心愿与留下“心愿卡”，提供一个心情寄托的地方，在外部装修方面尽量大气得体，体现幸福港湾的味道，配合小区景观与主题，设置适当的水景，制造浪漫的氛围,展示区展示各种童年游戏道具，使客户来后可以感受童年时光，回忆幸福。项目开发建议四户型功能分布建议在A1户型中，我们看到主卧面积受到衣柜的影响，实际面积没有得到有效利用，我们建议把空中花园与隔壁卧室位置互换，空中花园与主卧对连，在主卧与空中花园之间，设置步入式衣柜，这样卧室的面积就增大，而且整个布局就非常合理。项目开发建议五在楼盘主要位置增加品牌硬件设施，如电梯采用奥的斯电梯，楼宇对讲采用彩色触摸式可视对讲系统等，以此来提高楼盘附加品质。楼盘品质选择品牌物业管理公司进行管理，可以顾问管理与全程管理的方式,智能化管理系统，以此来提高楼盘附加值。物业管理项目开发建议六利用现场环境与资源，在开工建设前就导入视觉形象，提升楼盘高档品味的同时传递楼盘信息，把一个目前正浪费的围墙广告成功塑造成一幅美丽的楼盘宣传海报。形式采用最新的空间表现形式，在材料选择方式方面多元化掺合，利用整体推广概念思维，把楼盘经典部分表达出来，可采用异形围墙来吸引眼球，抓住顾客的视觉感官。项目建设前导入形象营销策略一培训所有招聘人员进行培训，项目销售人员的形象、素养、知识、能力对项目的销售成功有着直接而重要的作用。因此必须对销售人员进行系统的形象、素养、知识、能力塑造和培训，时间一般不低于20天。从内容上包括房地产知识、个人形象塑造、房地产销售人员的职业素养、电话营销、团队精神、工作方法与技巧、项目知识、项目百问、项目统一说辞、销售流程、销售文书使用、顾问式销售、情景销售、现场模拟等。组建销售团队组建在楼盘VIS导入后采用招聘与推荐的方式组建销售团队，推广的同时又组建了自己的销售队伍，采用一个销售经理把控，其他销售员作为实施执行的方式进行组建，所有销售人员具备销售经验与实战经验。应用顾问式销售和体验式销售、登门式销售进行组合，引导客户对需求和价值的认同。利用售楼部与现场的空间转移，积极影响客户的心理并促成销售。在销售空间现场的“喊控”和“销控”能给客户强大的心理压力，制造热销的火爆氛围，从而积极推动客户的购买。销售组合，三剑合璧营销策略二热销期制造热销房源信息，看准客户，先推户型较差，后推户型较好认购期要注意客户对价格的敏感程度，积累、整理、分析相关数据，为中后期价格调整做准备；另一方面，要从销售实践中总结影响客户的因素，为中后期调整销售策略提供依据。了解购房心理，诱导销售201房202房您来晚了204房您来晚了206房207房您来晚了209房您来晚了您来晚了302房低开高走、先低价入市,完成2030,适当提价,形成追捧心理反而便于后期销售，给予项目进入市场的周期，在这个过程中根据市场反馈情况及时调整营销策略与价格底线，如果开盘价格太高，市场不接受，后期销售就存在风险，如果价格开价太高，竞争楼盘采用低价入市的策略，我们的客户就完全被竞争对手占据，给项目带来直接威胁。低开高走，退一步海阔天空营销策略三现场展示金阳规划部分场景，给人看到项目的位置是在金阳规划的中心区域，旁边有什么配套，一目了然，成功规避现在项目位置带来的风险。现场展示金阳规划，体现项目优势营销策略四制作楼书与相关资料现场发放，采用精美的图片与很炫的文字组合把项目优势表现出来，让客户看到自己未来的家是一个什么样子，诱导销售。楼书分为形象楼书与产品介绍两部分，楼书以温馨浪漫为主题，色彩搭配暖色调，在外观造型方面结合现代元素，大胆采用卡通等手段，整体演绎一段极致温馨浪漫的幸福故事。楼书及物料制作模拟场景，灵动网站可以考虑利用网络推广现代商务与网络密切相关网站推广与项目营销具有一定的关联度在网站内置产品动画功能，让人走进网站，可以亲身体验未来家的模拟场景与灵动空间。网站在项目不同的时期有不同的作用和功能A项目建设期形象推广,工程进度等B销售期促销,咨询功能C项目使用期物业管理与资讯查询营销策略五利用房交会与贵州娱乐盛会、综艺节目等社会活动的契机，进行楼盘销售推广，把项目元素与实际销售挂钩，利用社会热点新闻制造销售热点。社会热点机会根据市场变化与楼盘风险变化，及时调整营销策略与营销价格，利用各种节假日、特殊人群等契机，运用楼盘基本营销理念（特价、折扣、抽奖、奖励、老带新、买就送、精装房、团购等）进行现场促销，但技巧在于运用契机的可信度以及优惠比例、把握市场的能力。传统营销营销策略六突破贵州前幸福楼盘的推广概念“有什么就说什么”我们主张侧面诉求主题，含蓄而锋芒毕露，拒绝与幸福里相雷同的推广模式。拒绝平庸，拒绝雷同纵观国内以及贵州幸福里楼盘的推广，基本采用“幸福与生活的关系”为出发点，寻求人的幸福时刻，如牵手画面、婚纱画面、超市购物画面等等，以及由此而诉求的文案表现，停留在一个生活状态中，让人看到这是我现在的生活场景，但每个人的生活环境不一样，很难说这种状态就是他们的幸福，而本次推广在人生幸福时刻的基础上进行提炼，创意更加升华，使人看后觉得这不只是我现在的幸福时刻，更是我思想中曾经幸福的时刻，从而唤醒被幸福包围的人们，浮想翩翩。广告推广一只要产品的关注度上去了，买家自己找上门不买对的，只买贵的整个时段分成四部分进行整合推广第一时段概念推广阶段，通过概念推广提高消费者对楼盘的关注度，提升楼盘档次第二时段产品实质推广阶段，通过前期的概念推广后，消费者对楼盘的期待达到一个高度，在这种状况下推出楼盘实质第三时段产品公关活动、促销推广阶段，主要从销售的角度出发进行整合推广第四时段后续维护推广阶段，针对前三阶段出现的特殊情况以及市场的变化而进行后续推广广告推广二什么时间用什么方式针对什么人说什么事第一时段配合媒体贵阳晚报，户外广告牌，车身，站台广告，形象墙，灯杆广告诉求使劲放大楼盘的亮点，另类表达楼盘概念第二时段配合媒体贵阳晚报，户外广告牌，站台广告，电台播音，杂志，车身，播音广告诉求张扬楼盘实质，阐述楼盘优势第三时段配合媒体贵阳晚报，户外广告牌，贵州都市报，站台广告，电台播音，杂志，车身，播音，网络、楼书、DM海报、公关活动。广告诉求放大优惠额度，扩张公关活动影响第四时段配合媒体贵阳晚报，户外广告牌，站台广告，电台播音，网络广告诉求延展概念与实质，持续优惠活动介绍广告推广三2009年9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月准备期LOGO、围墙、宣传品及包装设计。案名定位、市场定位、价格定位、目标全体定位、VIS设计，推广策划,活动策划、营销方案、媒体选定、社会关系、项目建设市场预热期通过围墙及户外广告进行市场预热利用媒体举行快乐星期六等活动营销引起贵阳人对本项目的关注。随后三板斧新闻、广告、活动。开盘攻击期媒体力度加大活动的力量建立，如五一活动嘉年华等现场的力量建立，突出宣传包装高贵典雅、运动与健康，售楼处与样板间的独特吸引力高速、道旗、户外、DM、短信等各种媒体组合轰炸持续的新闻力，制造市场热销持续销售期品牌宣传加强优惠举措生活方式系列报纸宣传项目品牌巩固及品牌深化整合攻击周期策略公关活动一游戏童年活动内容业主联谊会童年游戏大比拼颁奖晚会活动时间开盘前（VIP卡销售大部分后）邀请人员老业主，潜在客户，VIP卡购买客户，幸福名星，根据实际销售情况可面向大众活动地点幸福里小区内活动形式广告邀请与请帖邀请相结合，可以与学校联办，采用比赛评比的方式进行后续展示所有比赛的从前幸福游戏，在售楼部进行展示，客户来后可以体验从前曾经玩过的游戏，勾起对幸福的回忆活动内容与贵阳电视台、贵阳婚纱影楼、贵州家园合作，打造一个浪漫的五一五四集体活动。活动内容集体婚礼玫瑰之约活动地点幸福里小区内活动目的提升幸福里的市场影响力与关注度，使之与幸福互动活动阶段活动安排在推广的第一阶段与第二阶段之间幸福起点公关活动二车友俱乐部购房嘉年华香车名摸购房大体验购房有礼大回馈时尚流行风新春购房阳光享受时尚行为艺术节我的住房我作主亲近温馨幸福生活周其他备选活动视觉表现文案表现一80后幸福80后的人们，正是社会打拼的顶尖力量，正在寻求爱的港湾回忆天真的童年时代斗脚鸡，跳绳，打弹珠，抓子，打乒乓、老鹰捉小鸡、踢毽子、呼啦圈、吹肥皂泡吃唐僧肉，酸梅粉，牛皮糖，还有小学门口的油炸耙、干脆面、另人难以忘记的调档牛仔裤，记得看过的就是忍者神龟、七龙珠、西游记，新白娘子传奇，三国演义，只是从来没有看懂想着想着，微笑情不自禁露出嘴角，我们哪个时刻，真幸福如今我们被幸福包围，浪漫温馨环绕，时代在变，唯一不变的是幸福幸福里，真幸福幸福里采用现代的建筑理念，打造贵州首席幸福主题园林社区，连接奥体中心，步入石林公园亭台水榭、主题园林景观、雕塑小品、鸟语花香，为您陈述人生极致幸福故事以及现代社会健康温馨生活理念，一个真正的人居环境。开放商昆仑房地产开发有限公司，楼盘地址金阳石林路8号（奥体中心前30米）售楼电话085188888870后幸福70后的人们，正是社会支撑的坚实力量，带领80后的一起腾飞回忆天真的童年时代跳皮筋，丢沙包，折纸飞机，抽陀螺，放风筝、打弹弓，捉迷藏，酸甜的果丹皮、无花果、玉米泡，还有5分钱一支的糯米冰棍，想得要命的红领巾，5岁了还光着屁股满街跑，李连杰演的南北少林寺，还有学校组织观看的世上只有妈妈好等露天电影，打得凶的就喜欢看着身边玩点读机的小儿子，想着想着，微笑禁不住露出眼角，我们哪个时刻，真幸福如今我们被美满包围，浪漫温馨环绕，无论在那个时代，幸福都不需要理由幸福里，真幸福幸福里采用现代的建筑理念，打造贵州首席幸福主题园林社区，连接奥体中心，步入石林公园亭台水榭、主题园林景观、雕塑小品、鸟语花香，为您陈述人生极致幸福故事以及现代社会健康温馨生活理念，一个真正的人居环境。开放商昆仑房地产开发有限公司，楼盘地址金阳石林路8号（奥体中心前30米）售楼电话0851888888文案表现二60后幸福70后的人们，正是社会奉献的中流砥柱，引领社会经济飞速发展回忆天真的童年时代竹叶口哨、竹筒水枪、拍烟盒、打陀螺、链条枪、打机关枪、竹节人、缝衣针做的飞镖，香喷喷的烤红薯，咸得哑嗓子的海带丝，骑在牛背上唱山歌，抽的是2角钱一包朝阳桥、兰燕香烟，全村人一起围观的皮影戏、刘关张桃园三结义，学校里解放鞋，后来大得象水桶的喇叭裤，还有文革期间的斗地主，记得整齐呼喊的毛主席万岁声音大的就是优秀看着儿子们玩的MP4、KTV的双截棍，想着想着，微笑禁不住露出眼角，我们哪个时刻，真幸福如今我们被幸福包围，美好的国家形式环绕，时代在变，唯一不变的是幸福幸福里，真幸福幸福里采用现代的建筑理念，打造贵州首席幸福主题园林社区，连接奥体中心，步入石林公园亭台水榭、主题园林景观、雕塑小品、鸟语花香，为您陈述人生极致幸福故事以及现代社会健康温馨生活理念，一个真正的人居环境。开放商昆仑房地产开发有限公司，楼盘地址金阳石林路8号（奥体中心前30米）售楼电话0851888888文案表现三手提袋表现户外表现户外刀旗表现礼品（火柴）表现昆仑澳韵第四部份关于案名案名一、昆仑澳韵案名释义开发公司名字与项目名字联系使用，体现开发商实力的同时表达项目优势，同期同在，“澳韵”的谐音就是“奥运”，把项目的地理位置与定位同时表达出来，“澳”字本身意思是一个地名，是风水宝地的意思，与小区水景联系在一起，“韵”字本身的意思是韵味，具备强烈的文化内涵与定位含义，形成一个港湾的意境，进一步彰显小区景观。推广语生活，与世界同步推广语把美好生活感念化，由于本项目毗邻奥体中心，经常与世界联系在一起，采用大气恢弘的“与世界同步”来诠释美好生活的起点，把国际化的生活理念承载揽于一身，正面地表达奥昆仑澳韵的使命就是人们感动的生活元素，奢华的上品符号，更是项目优势的最佳表现简评大气得体，与周边卖点融合，主题宣明，在全国首次使用，成功把奥体中心、景观、卖点融为一体，但案名需要小区内部配置作为支撑。关于定位根据楼盘户型面积与四周所处环境、贵阳目前的市场状况，以及澳运案名的感念，在定位方面多元化，多层次化将是本次定位的主要方向。客户年龄25岁50岁收入结构2500元4200元（不包括灰色收入）客户范围贵阳市及外来贵阳长期居住人群销售均价3700元/平方米项目主题运动/健康/阳光生活盛典添加观光台我正在俯览如日中天的金阳美景明天我要在这观看奥体中心的比赛项目开发建议一添加游泳池游泳池是贵阳市民购房的一个选择标准在各大楼盘的竞争中具有重要的作用景观建议景观采用运动健康，环保节能为主线，在小区入口处设置大型运动造型为轴线，向小区延伸，情景融合，在各个区域设置三人制篮球场、羽毛球场等运动健康设施，围绕运动设施配置适当的运动小品，在消防车道改装成健康跑道，增加果林高尔夫练习场，在整个小区环境不大投入的情况下，使其运动健康成为小区的亮点，把运动健康的概念深入人心。项目开发建议二外立面建议一期外立面效果有点经济适用房的感觉，档次不明显，但楼顶线条部分做得不错二期外立面整体档次较高，与一期差别较大，完全是另一种风格，但竖线部分以及楼顶较为死板，缺乏灵气与运动线条。建议二期外立面颜色及横线条部分不改动，在竖线条及楼顶加入一期元素，使其与一期略微呼应，增加部分线条使其达到运动流线的感觉。项目开发建议三售楼部在售楼部修建之前，在售楼部前面的相关景观、绿化可以先前动工，让客户来后更加直观感受到主题的魅力。我们建议围绕小区运动主题进行包装，体现水榭景观为重点，在售楼部前面可以设置瀑布运动健康元素，使其与小区园林景观、运动定位相呼应，售楼部内部可设置洽谈区，接待区，产品区，展示区，感受去等，在售楼部添加跑步机等小型运动设施，使其前往购房的客户可以亲身体验运动健康带来的魅力。项目开发建议四户型功能分布建议在A1户型中，我们看到主卧面积受到衣柜的影响，实际面积没有得到有效利用，我们建议把空中花园与隔壁卧室位置互换，空中花园与主卧对连，在主卧与空中花园之间，设置步入式衣柜，这样卧室的面积就增大，而且整个布局就非常合理。项目开发建议五在楼盘主要位置增加品牌硬件设施，如电梯采用奥的斯电梯，楼宇对讲采用彩色触摸式可视对讲系统等，以此来提高楼盘附加品质。楼盘品质选择品牌物业管理公司进行管理，可以顾问管理与全程管理的方式智能化管理系统，以此来提高楼盘附加值。物业管理项目开发建议六利用现场环境与资源，在开工建设前就导入视觉形象，提升楼盘高档品味的同时传递楼盘信息，把一个目前正浪费的围墙广告成功塑造成一幅美丽的楼盘宣传海报。形式采用最新的空间表现形式，在材料选择方式方面多元化掺合，利用整体推广概念思维，把楼盘经典部分表达出来，可采用异形围墙来吸引眼球，抓住顾客的视觉感官。项目建设前导入形象营销策略一现场展示金阳规划部分场景，给人看到项目的位置是在金阳规划的中心区域，旁边有什么配套，一目了然，成功规避现在项目位置带来的风险。奥体中心是贵州的重大项目，比会展中心还要大，在老百姓心目中，工作人员讲解的奥体中心，他们的概念很模糊，不利于现场促销，现场展示奥体中心的规划后，客户自然就会被奥体中心庞大的规模震惊，而达到促销的目的，中天会展城是一个成功的例子，他们什么都不卖，就卖会展城，事实证明这一卖点非常成功且有效。现场展示金阳及奥体中心规划图，体现项目优势营销策略二培训所有招聘人员进行培训，项目销售人员的形象、素养、知识、能力对项目的销售成功有着直接而重要的作用。因此必须对销售人员进行系统的形象、素养、知识、能力塑造和培训，时间一般不低于20天。从内容上包括房地产知识、个人形象塑造、房地产销售人员的职业素养、电话营销、团队精神、工作方法与技巧、项目知识、项目百问、项目统一说辞、销售流程、销售文书使用、顾问式销售、情景销售、现场模拟等。组建销售团队组建在楼盘VIS导入后采用招聘与推荐的方式组建销售团队，推广的同时又组建了自己的销售队伍，采用一个销售经理把控，其他销售员作为实施执行的方式进行组建，所有销售人员具备销售经验与实战经验。应用顾问式销售和体验式销售、登门式销售进行组合，引导客户对需求和价值的认同。利用售楼部与现场的空间转移，积极影响客户的心理并促成销售。在销售空间现场的“喊控”和“销控”能给客户强大的心理压力，制造热销的火爆氛围，从而积极推动客户的购买。销售组合，三剑合璧营销策略三热销期制造热销房源信息，看准客户，先推户型较差，后推户型较好认购期要注意客户对价格的敏感程度，积累、整理、分析相关数据，为中后期价格调整做准备；另一方面，要从销售实践中总结影响客户的因素，为中后期调整销售策略提供依据。了解购房心理，诱导销售201房202房您来晚了204房您来晚了206房207房您来晚了209房您来晚了您来晚了302房低开高走、先低价入市,完成2030,适当提价,形成追捧心理反而便于后期销售，给予项目进入市场的周期，在这个过程中根据市场反馈情况及时调整营销策略与价格底线，如果开盘价格太高，市场不接受，后期销售就存在风险，如果价格开价太高，竞争楼盘采用低价入市的策略，我们的客户就完全被竞争对手占据，给项目带来直接威胁。低开高走，退一步海阔天空营销策略四制作楼书与相关资料现场发放，采用精美的图片与很炫的文字组合把项目优势表现出来，让客户看到自己未来的家是一个什么样子，诱导销售。楼书分为形象楼书与产品介绍两部分，楼书以温馨浪漫为主题，色彩搭配暖色调，在外观造型方面结合现代元素，大胆采用卡通等手段，整体演绎一段极致温馨浪漫的幸福故事。楼书及物料制作模拟场景，灵动网站可以考虑利用网络推广现代商务与网络密切相关网站推广与项目营销具有一定的关联度在网站内置产品动画功能，让人走进网站，可以亲身体验未来家的模拟场景与灵动空间。网站在项目不同的时期有不同的作用和功能A项目建设期形象推广,工程进度等B销售期促销,咨询功能C项目使用期物业管理与资讯查询营销策略五利用房交会与贵州娱乐盛会、综艺节目等社会活动的契机，进行楼盘销售推广，把项目元素与实际销售挂钩，利用社会热点新闻制造销售热点。社会热点机会根据市场变化与楼盘风险变化，及时调整营销策略与营销价格，利用各种节假日、特殊人群等契机，运用楼盘基本营销理念（特价、折扣、抽奖、奖励、老带新、买就送、精装房、团购等）进行现场促销，但技巧在于运用契机的可信度以及优惠比例、把握市场的能力。传统营销营销策略六突破贵州地产推广概念“有什么就说什么”我们主张消费者“关心什么我们就说什么”拒绝一张景观图片配点文案推广的做法提升品位，拒绝雷同针对大气而与楼盘亮点相协调的昆仑澳运案名，其推广方式应该大气另类，由于本案名在全国属于首次使用，我们完全可以按照项目本身的实际情况进行推广，利用世界伟大的人物及时间进行诉求，使其楼盘在短暂的时间内达到贵阳家喻户晓的目的，更完全可以塑造成一个经典的地产推广范本。广告推广一品牌与关注度，从来都是一对孪生子不买对的，只买贵的整个时段分成四部分进行整合推广第一时段概念推广阶段，通过概念推广提高消费者对楼盘的关注度，提升楼盘档次第二时段产品实质推广阶段，通过前期的概念推广后，消费者对楼盘的期待达到一个高度，在这种状况下推出楼盘实质第三时段产品公关活动、促销推广阶段，主要从销售的角度出发进行整合推广第四时段后续维护推广阶段，针对前三阶段出现的特殊情况以及市场的变化而进行后续推广广告推广二什么时间用什么方式针对什么人说什么事第一时段配合媒体贵阳晚报，户外广告牌，车身，站台广告，形象墙，灯杆广告诉求使劲放大楼盘的亮点，另类表达楼盘概念第二时段配合媒体贵阳晚报，户外广告牌，站台广告，电台播音，杂志，车身，播音广告诉求张扬楼盘实质，阐述楼盘优势第三时段配合媒体贵阳晚报，户外广告牌，贵州都市报，站台广告，电台播音，杂志，车身，播音，网络、楼书、DM海报、公关活动。广告诉求放大优惠额度，扩张公关活动影响第四时段配合媒体贵阳晚报，户外广告牌，站台广告，电台播音，网络广告诉求延展概念与实质，持续优惠活动介绍广告推广三2009年9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月准备期LOGO、围墙、宣传品及包装设计。案名定位、市场定位、价格定位、目标全体定位、VIS设计，推广策划,活动策划、营销方案、媒体选定、社会关系、项目建设市场预热期通过围墙及户外广告进行市场预热利用媒体举行快乐星期六等活动营销引起贵阳人对本项目的关注。随后三板斧新闻、广告、活动。开盘攻击期媒体力度加大活动的力量建立，如五一活动嘉年华等现场的力量建立，突出宣传包装高贵典雅、运动与健康，售楼处与样板间的独特吸引力高速、道旗、户外、DM、短信等各种媒体组合轰炸持续的新闻力，制造市场热销持续销售期品牌宣传加强优惠举措生活方式系列报纸宣传项目品牌巩固及品牌深化整合攻击周期策略名流红酒联谊会活动内容星光大道名模红酒会时尚文艺大典幸运大抽奖活动时间开盘前（VIP销售大部分后）邀请人员老业主，潜在客户，VIP卡购买客户，体育名星，名模活动地点昆仑澳韵小区内公关活动一活动内容与贵阳电视台合作，打造一个家庭运动快乐的星期六，采用现场娱乐体育比赛的形式，设置奖金。节目方向可以按湖南电视台智勇大冲关设计。具体分为赛道方案征集比赛（初赛，复赛，决赛）颁奖活动地点昆仑澳韵小区活动目的提升澳韵的市场影响力与关注度，使之与澳韵互动活动阶段活动安排在推广的第一阶段与第二阶段之间快乐星期六公关活动二车友俱乐部购房嘉年华香车名摸购房大体验购房有礼大回馈时尚运动风新春购房阳光享受时尚行为艺术节我的住房我作主亲近运动健康生活周其他备选活动视觉表现LOGO表现LOGO组合表现澳韵文案一爱因斯坦说相对论不是我发明的没有运动就没有强健的体魄那来的相对论嗯，说得对现代社会好像也是这样运动健康，生活与世界同步昆仑澳韵就在奥体中心前面30米，能承办国际赛事的场馆，一个运动的好地方昆仑澳韵采用现代的建筑理念，打造贵州首席运动健康主题园林社区，连接奥体中心，步入石林公园。各种运动设施齐全、亭台水榭、主题园林景观、雕塑小品、鸟语花香，小桥流水，为您诠释奢华与淡雅完美融合的贵族生活以及现代运动健康生活理念，一个真正的人居环境。开放商昆仑房地产开发有限公司，楼盘地址金阳石林路8号（奥体中心前30米）售楼电话0851888888奥巴马说不想管理美国政府不是我不想管金融危机，阿富汗等国际滥事没有运动就没有健康同情身体才是革命的本钱我们面对的确实如此住在澳韵，生活与世界同步昆仑澳韵就在奥体中心前面30米，能承办国际赛事的场馆，一个运动的好地方开放商昆仑房地产开发有限公司，楼盘地址金阳石林路8号（奥体中心前30米）售楼电话0851888888澳韵文案二昆仑澳韵采用现代的建筑理念，打造贵州首席运动健康主题园林社区，连接奥体中心，步入石林公园。各种运动设施齐全、亭台水榭、主题园林景观、雕塑小品、鸟语花香，小桥流水，为您诠释奢华与淡雅完美融合的贵族生活以及现代运动健康生活理念，一个真正的人居环境。孔子说教育与我没有关系蜡烛成灰累始干理解孔子没有时间运动毕竟健康才是硬道理住在澳韵，生活与世界同步昆仑澳韵就在奥体中心前面30米，能承办国际赛事的场馆，一个运动的好地方开放商昆仑房地产开发有限公司，楼盘地址金阳石林路8号（奥体中心前30米）售楼电话0851888888澳韵文案三昆仑澳韵采用现代的建筑理念，打造贵州首席运动健康主题园林社区，连接奥体中心，步入石林公园。各种运动设施齐全、亭台水榭、主题园林景观、雕塑小品、鸟语花香，小桥流水，为您诠释奢华与淡雅完美融合的贵族生活以及现代运动健康生活理念，一个真正的人居环境。好东西，会说话奥体中心说这里是贵州唯一可以举办国家级运动会的地方石林公园说这里是天然石林纯自然公园金阳医院说这里是一所“花园式”的现代化医院贵阳一中说这里是全省唯一的省级一类示范高中盆景园、榕树公园、贵州大学城别再说了，大家都是澳韵的配套。首席运动健康主题园林社区好东西，会说话昆仑澳韵采用现代的建筑理念，打造贵州首席运动健康主题园林社区，连接奥体中心，步入石林公园。各种运动设施齐全、亭台水榭、主题园林景观、雕塑小品、鸟语花香，小桥流水，为您诠释奢华与淡雅完美融合的贵族生活以及现代运动健康生活理念，一个真正的人居环境。配套毗邻省奥体中心、金阳医院、盆景园、石林公园榕树公园、贵州大学城、贵阳一中指标35的绿化率一楼与顶楼部分设置51米层高60米的楼间距户户灰色面积赠送868户868个停车位18的低容积率、13超低建筑密度80平米130平米的户型面积板式电梯房的公摊系数只有15交通贵金线、北京西线铁路线、贵广线轻轨都临近本案。贵阳市区可乘坐29、47、48、58、60、70、71、237路公交车到达项目主题运动健康主题大型园林小区，健康才是硬道理圈层400户绝对政治高层人士即将入住，高知阶层的邻居，彰显宁静生活的纯粹。楼盘地址金阳石林路奥体中心旁30米开发商昆仑地产开发有限公司全程推广销售电话08518888888配套文案昆仑澳韵采用现代的建筑理念，打造贵州首席运动健康主题园林社区，连接奥体中心，步入石林公园。各种运动设施齐全、亭台水榭、主题园林景观、雕塑小品、鸟语花香，小桥流水，为您诠释奢华与淡雅完美融合的贵族生活以及现代运动健康生活理念，一个真正的人居环境。好东西，会说话树说我是天然氧吧的制造者，鸟语花香的源泉水说我的灵动与潺潺溪流声组合成一个浪漫的空间意境石说我独特的造型与韵味是中国文化的顶尖诉求雕塑说我的含笑是人类艺术精华的荟萃小鸟说我的歌声是洗礼心灵耳朵的最美乐章如诗如画的完美共融形成一个浪漫的港湾，为您讲述健康生活的环境故事。首席运动健康主题园林社区好东西，会说话配套毗邻省奥体中心、金阳医院、盆景园、石林公园榕树公园、贵州大学城、贵阳一中指标35的绿化率一楼与顶楼部分设置51米层高60米的楼间距户户灰色