荆门城区房地产市场分析报告

1荆门城区房地产市场分析报告2011年，国家继续上年的宏观调控政策，加大了对房地产市场的调控力度，特别是5月26日国务院转发了建设部等九部委关于调整住房结构稳定住房价格的意见后，相关部门出台了10多个文件予以细化和贯彻落实，动用金融政策、土地政策、税收政策等杠杆，对房地产市场进行全面宏观调控，其频率之高、数量之多、力度之大、措施之具体为历史所罕见。在房地产新政的洗礼下，我市房地产市场继续保持快速发展，呈现欣欣向荣的良好势头。一、2011年城区房地产市场运行状况（一）房地产开发投资大幅增长2011年城区房地产开发完成投资68777亿元，占全社会固定资产投资的21，同比增长92，房地产开发投资增速首次超过社会固定资产投资增速。房地产开发投资中住宅投资为56351亿元，占房地产开发总投资的82,同比增长85。表1荆门城区2004年以来房地产开发投资情况020000400006000080000完成投资万元335023582168777住宅投资万元2713730962563512004年2005年2006年（二）土地供应量减价增2011年城区通过招牌挂方式出让土地使用权39宗，比上年减少16宗，下2降29；成交面积810亩，比上年减少205亩，下降22；成交价格312亿元，比上年增长，每亩单价3852万元，比上年增长37。在商品房开发建设成本中，土地价格几乎占了30，成为推动房价上涨的主要因素。表2荆门城区2004年以来土地供应情况0204060800200400600800100012001400供应起数615539成交价格万元/亩211528123852成交面积亩122010358102004年2005年2006年（三）增量市场供求两旺1、商品房供应2011年城区商品房施工面积为686922万平方米，同比增长25，经济适用住房不含集资建房施工面积为3万平方米，与上年持平；商品房竣工面积为354645万平方米，同比增长18，经济适用住房竣工2万平方米。2、商品房销售2011年我市商品房实际销售面积为45571万平方米，同比增长59；其中住宅销售面积为42773万平方米，同比增长58，占商品房销售面积的94非住宅销售面积为2798万平方米，同比增长60，占商品房销售面积的6。商品房销售面积首次超过商品房竣工面积。3、空置商品房城区积压3年以上的商品房全部销售告罄，3年以下待销和滞销商品房面积3为82436万平方米，其中商品住宅72157万平方米，主要分布为老城区西片10849万平方米，老城区东片52116万平方米，新城区09242万平方米，非住宅10279万平方米,主要分布为老城区西片04779万平方米，老城区东片035万平方米，新城区02万平方米。商品房空置率约为1。表3荆门城区2004年以来商品房竣工销售情况01020304050商品房竣工万平方米317932953822商品房销售万平方米2864286645572004年2005年2006年（四）存量市场十分活跃2011年城区二手房成交3147套，同比上升13，成交面积为480488万平方米，同比上升30，成交金额29485万元，同比上升74。抵押房屋3608起，同比上升3，面积为1230032万平方米，与上年基本持平，金额159877万元，同比上升54。租赁房屋8726套，同比上升20，面积为611万平方米，同比上升21。4表4荆门城区2004年以来存量房交易情况0501001502002503003500500100015002000250030003500面积万平方米406578369666480488金额百万元109621694829485成交数量2267279131472004年2005年2006年（五）房地产价格理性上扬2011年国家虽然出台了一系列稳定房价的调控措施，但由于房地产开发成本大幅上升，城区房地产价格仍然平稳上扬。全年商品房综合物业平均价格为1513元/平方米,同比增长21，其中，商品住宅最高成交价为2380元/平方米，最低成交价为630元/平方米，平均价格为1378元平方米，同比增长93。具体区域平均价格为老城区西片最高成交价为2380元/平方米，最低成交价为1000元/平方米，平均价格为1504元/平方米；老城区东片最高成交价为1650元/平方米，最低成交价为930元/平方米，平均价格为1292元/平方米；新城区最高成交价为1720元/平方米，最低成交价为630元/平方米，平均价格为1162元/平方米。非住宅最高成交价为22000元/平方米，最低成交价为1516元/平方米，平均价格为3588元平方米，同比增长45。具体区域平均价格为老城区西片最高成交价为22000元/平方米，最低成交价为1516元/平方米，平均价格为4650元/平方米；老城区东片最高成交价为6961元/平方米，最低成交价为3360元/平方米，平均价格为3942元/平方米；新城区最高成交价为6800元/平方米，最低成5交价为1700元/平方米，平均价格为1794元/平方米。二手房平均价格为879元平方米，同比增长17。表5荆门城区2004年以来住房价格情况01000200030004000商品住宅（元/平方米）118812601378二手房（元/平方米）659751879非住宅（元/平方米）1964247535882004年2005年2006年（六）房地产资金来源结构得到调整2011年房地产资金来源为68777万元。其中国内贷款13679万元，占全部资金来源的20，同比上升69；企业自筹55098万元，占全部资金来源的80，同比增长61,其中定金及预付款31000万元，占全部资金来源的45，同比增长63。这表明金融调控初显成效，融资渠道酝酿变局，房地产投资资金来源结构有所调整，过分依赖于银行贷款的风险有所缓解，信贷紧缩导致的资金需求缺口从其它资金来源中得到了弥补。但需引起注意的是其他资金来源中购房者定金和预付款有70左右资金来源于个人住房消费信贷，房地产开发融资由原来的项目直接融资转向以个人住房消费信贷的间接融资为主。（七）住房保障有所加强据统计，到2011年底，城区最低收入家庭和住房困难户共有11346户。为了解决这部分家庭的住房问题，我市加大了经济适用房建设力度，2005年城区建成经济适用房3万平方米，惠及中低收入家庭264户，2011年又竣工了2万平方米，295户受益。同时财政还落实了廉租住房保障资金70万元，为全面启动廉租住房6制度奠定了基础。二、2007年房地产市场发展趋势预测顺着2011年房地产市场政策思路，国家宏观调控取得了一定的阶段性成果，但并未达到预期的效果。2007年房地产市场将会围绕改变产业发展模式、调整住房供应结构这个大思路进行，调控仍将继续。结合这一趋势，我市房地产市场将在全市国民经济良好运行的大背景下，保持持续快速的增长态势。（一）房地产开发投资继续增长。预计2007年城区新开工面积超过50万平方米，实际可供销售的商品将达到60万平方米，房地产开发投资也将大幅增长。1、旺盛的需求推动了房地产开发。一是居民收入的快速增长提高了住房消费能力。统计数据显示，2011年，我市城镇居民人均可支配收入达到了9392元，比上年增长了93，在新一届政府工作报告中，明确提出了2007年，我市城镇居民人均可支配收入将增长8，突破万元大关。同时党政机关、事业单位工资大幅上调，居民实际购买能力进一步提升,极大地带动了居民买房和“以大换小”、“以新换旧”、“以好换次”的住房升级需求。二是居民的心理预期推动了住房消费。根据央视2011经济生活大调查结果，2007年，6805的人认为房价会上涨。在家庭计划的主要支出中，买房居第四位，占1223。特别值得关注的是年收入2万以下的家庭有购房打算的占四成以上。在我市的百户问卷调查中，近两年有购房意向的占26。房价持续上涨以及居民实现“居者有其屋”、“居者优其屋”的强烈愿望，将在一定程度上推动住房需求的快速增长。2、稳定良好的收益剌激了房地产开发。目前，房地产开发投资收益良好而且稳定，较投资股市、基金等风险小、回报大，加上我市房地产业刚刚起步，处于刚7刚步入正轨的上升阶段，一些具有远见卓识的民营企业家和外来投资商看好荆门的城市经济发展，纷纷抢滩房地产市场。另一方面，基于理财方式的转变和投资收益的对比，一些富起来的人和周边县市的私人投资者，转储蓄为储房，一大批民间资本涌入房市，据不完全统计，到2011年底城区投资性购房比重达9，并逐渐成为一种不容忽视的潮流。所以尽管国家近期出台的提高存款准备金率、贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、限制住房套型、控制房屋拆迁规模、严格税收管理等宏观政策都会对房地产市场产生一定的影响，但房地产开发投资不会缩减。3、住房建设现状支撑了房地产开发。现有楼盘方面，葡萄园城市花园、亿达城市花园、丁香苑、天鹅山庄、万豪国际、桃花岛、江南锦绣园、现代花园等居住小区建设如火如荼，原有楼盘的供应量将达到20万平方米。即将动工的楼盘方面，香格里拉、龙泉山庄、金地广场、川汇紫荆城、塔影花园等大中型居住小区将陆续开工，加上东光电器厂、三三二六工厂两个改制企业已出让的土地也将在2007年动工。因此2007年又将是我市房地产开发投资迅速增长的一年。（二）商品房价格理性攀升。受开发成本持续上扬的影响，预计2007年商品房价格将继续上升，涨幅在10左右。从我市房地产开发经营情况看，将有六个方面导致商品房价格上涨。一是土地价格上扬。城区可供地块日益稀少，地价上涨仍是无法避免的趋势。二是建安成本的上涨。一方面从2011年开始中心城区已全面禁止使用粘土实心砖，推广使用新型节能建筑材料，这部分节能环保材料建设的商品房大多数在2007年上市，其价格必将延续建安成本的走势而高涨。另一方面，高层小高层住宅在我市8蓬勃兴起，除已经开工的现代化园、天香国际外，金地广场、帝豪大厦、阳光家园、丁香苑、江南锦绣园等居住小区中一大批高层小高层商住楼将在2007年开工建设，而高层小高层房屋建安费用远远高于多层住宅，这又必将拉动商品房价格的上扬。三是住房品质的提升带来房价的上涨。从2005年开始，我市在老城区停止1万平方米、新城区停止3万平方米以下的零星建设，大力推行综合开发。各房地产开发商为满足城镇居民多元化需求，抢占市场份额，千方百计在小区的规划设计、配套设施建设、环境优化等方面下苦功，在配套设施的投入上大大增加，居住小区的综合质量大大提高，从而也导致房价水涨船高。四是税收、财务费用和营销成本的增加推动房价上涨。企业所得税征收方式的改变、土地增值税的征收、银行贷款利率的调高、中介营销机构的大举进入必将带来经营费用的高涨。五是投资和投机性购房拉动房价上涨。六是房地产市场供求结构变动带来房价的上涨。一方面“国六条”全面实施后，大中套型的住房将大大减少，其价格必然受其稀缺性的影响而走高，另一方面，房地产市场的内在作用也决定市场的结构性矛盾仍然存在，这是因为在较高收入者的需求没有基本满足之前，市场供给的重点不大可能转向档次较低、盈利较差的低价商品房，同时随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，从而提升平均价格。（三）中小套型住房将占主流。两个70作为刚性指标，户型“瘦身”成为必然。预计2007年，新建商品房中小户型比重将达到50以上，住房结构性矛盾有所缓解。国六条明确规定“从2011年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开9发建设总面积的70以上”、“中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。”这两条硬性规定也是国六条的核心措施。随着这两条措施的落实，中小户型必将成为市场主流。就我市而言，“90平方米以下，70以上”的套型要求被细化为“普通商品住房的房地产开发项目，其套型建筑面积在90平方米以内的中小套型住房面积控制在其开发建设住房总面积70以上；市政府认为有景观要求，城市规划中有特殊要求的重点房地产开发项目，其套型建筑面积在90平方米以内的中小套型住房面积控制在50以上；经济适用住房、廉租房和企业解困房、集资建房以及危旧房改造等住房建设，其单套建筑面积全部控制在90平方米以内”。其中2011年6月1日以后取得的土地进行房地产开发的，必须严格执行上述规定。因此在2011年下半年和2007年新开工的房地产开发项目中，90平方米以下的中小户型的住房将居多，住房供应结构性矛盾将得到一定程度的缓解，但由于宏观调控政策执行的滞后性以及经济适用住房建设量的减少，这种矛盾仍将存在。（四）市场竞争更加激烈。预计2007年，一批实力弱、资质低的中小型企业将逐步被淘汰出局。住房大盘时代逐渐临近。随着经营性土地使用权招牌挂的全面实施，土地市场将进一步走向阳光化，土地资源将更有效地配置到竞争实力强的房地产开发企业中，导致企业的洗牌重组在2011年已呈现出迹象的基础上持续进行。一些缺少土地和资金支撑的中小开发企业、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产开发中分一杯羹的企业、一些高负债的企业有可能在这一轮竞争中出局，土地的相对集中也为大楼盘的产生创造了条件，并且这一趋势将越来越明显。10同时伴随着市场竞争的加剧，众多的开发企业将开始重视楼盘品质、自身品牌的塑造，更加认真对市场需求、项目区位、周边环境、产品价格等方面进行调查和研究，并进行周密、定量的投资分析。而住房产品也向着精细化、个性化的方向发展，无论是从其功能、质量、周边环境，还是其面积，将更加适应消费者的需求。（五）二手房价格持续上涨。预计2007年，城区二手房价格涨幅将超过10。首先，住房一、二级市场具有联动效应，随着新入市楼盘价格的迅猛上涨，二手房价格也会跟风上涨，这一点在老城区表现尤为突出，2011年上半年凯凌紫薇苑，豪景花园、华府馨园高调开盘之时，周边二手房价格迅猛上涨，有的涨幅甚至超过了30。2007年这一态势仍将延续。其次，二手房本身的属性决定了价格上涨的空间还很大。一般来说，目前二手房主要集中在老城区繁华地段，地处城市中心，就医、入学、购物都十分便捷，因此价格上涨成为必然。但考虑到从2011年6月1日起国家大幅增加二手房转让环节税收，限定转手交易不足5年的，必须征收营业税，许多居民为避重税而放弃交易或等待观望，在一定程度上抑制了二手房的交易量。加上老城区西片繁华地带、重点学校周边地区居民惜售而更愿意先择出租，因此，2007年交易量增长空间有限，但价格涨幅将会很大，甚至超过商品房。（六）租赁市场持续升温。预计2007年，城区租赁市场将会量价齐增。从需求来看，由于我市经济发展步伐的加快，城市化、工业化进程的不断推进，城市人口及进城务工人员人数不断增加。据统计，我市每年新增居民2万多11人，增长的人口中很大一部分需要通过租赁来解决住房问题。这就为租赁市场的上升提供了巨大的空间。另外，因房地产宏观调控政策影响，对新房和二手房的购买采取观望态度的消费者亦会转向租赁市场，这些需求都会为房屋租赁市场带来充足的客源，进一步膨胀租赁需求。从供应情况来看，随着我市住房建设的快速发展，提供了充足的房源，其中有一部分将会流入到租赁市场。同时，有些改善居住条件购新房的市民，将老房出租，增加了租赁市场的供应，但供应量明显低于需求量，加之老城区的旧城改造，房源逐渐减少，租赁市场的供求矛盾凸现。受此影响，2007年房屋租赁价格仍将保持上涨的态势。三、政策建议（一）加大政府支持力度，推进住房保障制度建设。近几年城区住房建设发展很快，解决了部分居民的住房需求，但真正适合中低收家庭的低价位中小户型严重不足，住房保障问题仍十分突出。因此，必须下大力加快住房保障体系建设。一是要按照荆门市住房建设规划要求，分批量建设经济适用住房，分步骤落实中低收入者的住房需求。通过土地划拨、减免行政事业性收费、减半征收配套费用、控制开发商利润、政府承担小区外基础设施建设等措施，切实降低经济适用住房建设成本。制定和完善经济适用住房销售管理办法，明确经济适用住房的购买对象和购买资格，建立购买对象的申请、审核、审批和公示制度，强化经济适用住房的销售管理，让经济适用惠及中低收入家庭。二是加快廉租住房制度建设，尽快出台廉租住房管理办法，制定可操作性强的实施细则，为逐步解决贫困家庭特别是双困户（经济困难户、住房困难户）的住房问题建立制度保障。同时加大住房保障制度建设的督办力度，落实廉租住房划拨土地、资金来源，加强财政预算对城镇廉租住房保障资金的支持力度，落实住房公积金增值收益及土地出12让收益资金，落实相应的管理机构编制、人员，推动住房保障制度建设取得实质性进展。（二）加强房地产市场监管力度。一是继续开展房地产交易秩序专项整治工作。结合建设部、发展改革委、工商总局发布的关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知精神,继续推进房地产交易环节专项整治活动，查处房地产交易过程中的违法违规行为以及群众投诉，切实解决群众反映强烈的各类问题。本着“优胜劣汰，优化组合”的原则，对全市房地产开发企业进行清理和整合。加强房地产开发企业的资质和项目管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、预售管理制度、竣工综合验收制度，规范房地产开发行为，营造一个主体诚信、行为规范、监管有力、竞争有序的房地产市场；规范中介市场行为，严格市场准入制度，加强房地产中介组织行业自律，加强中介市场监管，查处违规行为；加强物业管理企业资质管理，严格物业管理服务收费行为，强化住宅共用部位共用设施设备维修基金归集；加大拆迁管理力度，严格房屋拆迁计划管理，规范拆迁行为。严肃查处城镇房屋拆迁中侵害群众合法权益的行为，加强依法拆迁，确保城市建设顺利进行。二是落实国家宏观调控政策。建立土地供应前置审批制度，落实商品住房关于限套型、限房价及两个70的调控要求。土地出让时，城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件要作为土地出让的前置条件和重要内容；加强协调配合，在政府统一指导下，建立发改、国土、规划、房产联席会议制度，强化协调机制，按照住房建设规划要求，进一步加强对我市住房建设的指导和统筹，制定有效的保障措施，认真组织实施，促进我市住房建设的持续、平稳、有序、健康发展。13（三）健全服务体系，着力培育市场。一是健全房地产市场预警预报制度。定期向社会披露未来一定时期的土地供应总量、房地产开发用地规模、区位等信息，及时公布房地产市场运行情况，引导企业理性投资，消费者理性消费。二是建全房地产市场信息系统和信息发布制度。加快房地产市场信息系统建设，分阶段建立和完善房地产市场监测分析工作机制和房地产市场信息系统，建立动态楼盘表和商品房预销售合同网上即时备案系统。增强房地产市场信息透明度，定期及时准确发布市场供求信息，及时反馈市场信息，把握市场发展态势，强化房地产市场监管，有效地实施宏观调控。三是加强租赁市场培育和规范。一方面加大宣传力度，彻底改变只能买不能租的消费观念，倡导中低收入家庭把眼光投入二手房交易市场和租赁市场上来，逐步树立起住房租售并举的“梯度消费”理念，促进住房一、