当前投资与房地产形势分析

当前投资与房地产形势分析主要内容N一、固定资产投资运行情况N二、房地产市场运行情况总体评价今年以来，面对国内严重自然灾害和国际金融危机等诸多不利因素，全国固定资产投资保持了平稳较快的发展态势，投资的地区结构和行业结构也发生了一些积极的变化，但投资领域存在的新开工项目相对不足、投资资金来源增速缓慢等因素也对投资的稳定增长形成较大压力。受近几年宏观调控措施的累积效应和国际、国内经济形势的影响，房地产房地产开发市场基本上呈现下行的态势，下半年下降的幅度有所加大，房地产市场面临继续下行的压力。随着积极的财政政策和相对宽松的货币政策的实施，估计会对明年投资增长产生重要影响，但由于房地产开发受市场的制约较大，房地产开发投资增长速度仍存在继续下行的可能。一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点（二）投资运行中存在的主要问题（三）中央扩大内需投资项目情况（四）对今后投资形势的判断投资运行特点今年以来，固定资产投资保持了平稳快速的增长态势，各月投资增长速度均在24以上。前三季度，城镇投资增长速度呈现逐步加快的趋势，四季度后，增长速度逐月小幅回落。111月，城镇固定资产投资127614亿元，比去年同期增长268，增幅与去年同期持平，比110月回落04个百分点。11月当月城镇投资增长238，比10月当月回落06个百分点。1、固定资产投资增长速度继续平稳增长20072008年城镇投资累计增长速度投资运行特点投资运行的特点2、实际投资增长有所回落尽管投资的名义增长速度较高，但由于投资价格指数较高，导致投资的实际增长速度比上年同期回落明显。前三季度，全社会固定资产投资实际增长151，增幅比去年同期回落65个百分点，比上半年提高03个百分点。投资运行特点3、第一产业投资高速增长今年以来，随着国家支农惠农政策力度的加大，第一产业投资呈现高速增长态势。111月，第一产业投资1945亿元，比去年同期增长574，增幅比110月回落44个百分点，在城镇投资中所占比重也比去年同期提高了03个百分点。111月份分产业投资情况完成投资（亿元）增长速度（）比重（）去年同期比重（）总计12761426810001000第一产业19455741512第二产业57235295448439第三产业68435241536548投资运行特点投资运行特点4、工业、房地产开发和基础设施仍是投资增长的主要动力工业、房地产开发和基础设施一直是固定资产投资的主体，也是带动投资增长的主要动力。前三季度，工业投资56047亿元，同比增长299，拉动城镇投资增长118个百分点；房地产开发投资26546亿元，增长227，拉动投资增长47个百分点；基础设施投资32502亿元，增长192，拉动投资增长49个百分点。投资运行特点5、重化工业快速发展特征仍然明显一是从投资比重看，制造业中投资比重排在前五位的均为重化工业；二是从投资增长速度看，这几个行业投资增长速度均高于城镇投资增长速度；三是重工业投资比重继续提高。投资运行特点6、装备工业投资力度继续加强111月份，装备工业完成投资14843亿元，增长367，增速比去年同期回落54个百分点，但仍高于今年同期城镇投资增幅99个百分点。装备工业投资占工业投资的比重为265，比去年同期提高13个百分点。7、中部地区投资持续高速增长从地区结构看，中西部地区投资依然保持了前几年快速增长的态势。111月，东部地区投资62127亿元，比去年同期增长218，增幅比110月回落03个百分点；中部地区投资34222亿元，增长351，增幅回落04个百分点；西部地区投资29099亿元，增长275，增幅回落11个百分点。投资运行特点2008年东中西部地区城镇投资增长速度投资运行特点一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点（二）投资运行中存在的主要问题（三）中央扩大内需投资项目情况（四）对今后投资形势的判断投资中的主要问题1、投资资金来源增长趋缓今年以来，资金来源增长速度低于投资增长速度，且与投资增速的差距有扩大的趋势。111月份，城镇固定资产投资到位资金136152亿元，比去年同期增长212，增幅比110月回落11个百分点。资金来源增速与投资额增速差逐步扩大，一季度两者相差07个百分点，上半年相差28个百分点，前三季度相差42个百分点，110月相差49个百分点，111月份相差56个百分点。投资运行的特点城镇投资增速与资金来源增速2、新开工项目计划总投资小幅增长今年以来，新开工项目计划总投资呈现下降或小幅增长的趋势。111月，城镇新开工项目计划总投资77538亿元，比去年同期增长54，增幅比110月提高22个百分点。新开工项目计划总投资占施工项目计划总投资的比重为269，较去年同期下降了36个百分点。投资中的主要问题20072008年新开工项目计划总投资增长速度投资中的主要问题投资中的主要问题3、第三产业投资比重持续下滑近几年来，第三产业投资增长速度一直不高，投资比重基本上以每年12个百分点的速度持续下滑。今年111月份，第三产业完成投资68435亿元，增长241，在城镇投资中所占比重进一步下滑为536，比去年同期下降12个百分点。投资中的主要问题4、高耗能行业投资增长速度有所加快今年以来，高耗能行业投资增长速度出现明显加速的趋势。上半年高耗能行业投资增幅低于全部城镇和工业投资，但差距逐渐缩小，17月，其增速超过全部城镇投资，111月，城镇高耗能行业完成投资21868亿元，比去年同期增长296，增幅比去年同期提高5个百分点，比全部城镇投资高08个百分点，比工业投资低03个百分点，一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点（二）投资运行中存在的主要问题（三）中央扩大内需投资项目情况（四）对今后投资形势的判断中央扩大内需投资项目情况1、四万亿项目投资分布保障性安居工程是2800亿元农村民生工程和农村基础设施大体是3700亿元铁路、公路、机场、城乡电网是18000亿元医疗卫生、文化教育事业是400亿元生态环境方面的投资是3500亿元自主创新结构调整是1600亿元灾后的恢复重建，重灾区是1万亿元四万亿投资的资金来源是中央财政资金11800亿元，其他为地方配套资金或银行贷款。2、今年新增1000亿财政资金项目分布保障性安居工程100亿元农村民生工程和农村基础设施340亿元铁路、公路、机场等重大基础设施250亿元医疗卫生、文化教育等社会事业发展130亿元节能减排和生态建设工程120亿元自主创新和产业结构调整60亿元中央扩大内需投资项目情况3、新增1000亿元财政资金取得一定成效受国家扩大内需政策的影响，中央项目投资增长速度有所加快。111月份，中央项目投资13124亿元，增长318，比110月份提高31个百分点。地方项目投资114490亿元，增长263，比110月份回落了08个百分点。受中央扩大内需政策的影响，投资资金来源中的国家预算内资金5840亿元，增长347，增幅比110月份提高35个百分点，比全部投资资金增幅高135个百分点。中央扩大内需投资项目情况一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点（二）投资运行中存在的主要问题（三）中央扩大内需投资项目情况（四）对今后投资形势的判断对今后投资形势的判断1、制约投资稳定增长的因素一是新开工项目计划总投资增长乏力，投资项目的储备不足可能会影响明年及今后的投资增长；二是投资的资金供应增长趋缓，导致投资的资金紧张；三是国内外的需求出现增长乏力，绝大多数领域出现生产能力过剩，企业可选择的投资领域变小四是工业企业利润水平降低，投资收益预期下降，投资的积极性受到影响；资料五是房地产市场观望气氛浓厚，商品房销售低迷，将导致房地产开发投资增长乏力对今后投资形势的判断2、促进投资较快增长的因素U一是我国仍处于工业化、城市化加速发展的阶段，投资较快增长具有一定的客观性U二是为保证经济社会又好又快发展，投资必须较快增长（就业压力、新农村建设、社会保障建设、地区不平衡）U三是我国的经济实力能够支持投资和经济的较快增长（资金充裕、人力资源充足、建设物资充足）U四是宏观调控政策发生了重大变化（资料近几年政策变化）U五是灾后重建将在一定程度上带动灾区投资的增长主要内容N一、固定资产投资运行情况N二、房地产市场运行情况二、房地产市场运行情况（一）房地产开发市场运行情况（二）对于当前房地产市场中几个问题的分析（三）稳定房地产市场的政策建议房地产市场运行特点1房地产开发投资快速增长,但增速明显回落今年以来，全国房地产开发投资一直保持快速增长态势。从趋势上看，进入下半年，房地产开发投资增长速度较快回落。111月，房地产开发投资26546亿元，比去年同期增长227，增幅比110月回落19个百分点,比上半年回落108个百分点。2008年投资与房地产开发投资增长速度房地产市场运行特点今年以来，住宅投资增长速度明显高于房地产开发投资增长速度，住宅投资的比重逐月上升。111月份，全国完成商品住宅开发投资19333亿元，同比增长252，占全部房地产开发投资的728，比去年同期提高14个百分点，比一季度提高了21个百分点，比上半年提高了08个百分点。其中，住宅中90平方米以下住房完成投资5466亿元，同比大幅增长627，占住宅投资的比重为283，比去年同期提高了65个百分点。2住宅投资比重不断上升,开发结构有所改善房地产市场运行特点2008年分月住宅投资增速和比重房地产市场运行特点房地产市场运行特点3新开工面积、竣工面积低速增长111月，全国房地产开发企业房屋新开工面积84亿平方米，增长54，增幅比110月回落19个百分点；房屋竣工面积35亿平方米，增长61，增幅比110月回落30个百分点。房地产市场运行特点2008年商品房竣工面积、施工面积和新开工面积增长速度4商品房销售持续低迷，回落速度有所加快2008年以来，全国房地产市场商品房销售低迷，市场观望气氛浓厚，商品房销售和销售额度双双呈现负增长，且下降幅度不断增大，商品房空置面积增长速度有所加快。111月，全国商品房销售面积同比下降183，降幅比110月扩大18个百分点。商品房销售额同比下降198，降幅扩大24个百分点。截至11月末，全国商品房空置面积136亿平方米，同比增长153，增幅比110月提高22个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长229，增幅提高49个百分点。房地产市场运行特点2008年各月商品房累计销售面积和销售额增长速度房地产市场运行特点111月，90平方米以下住宅销售面积增长313，90平方米以上住宅销售面积下降299。90平方米以下住宅销售额增长419，90平方米以上住宅销售额下降322。90平方米以下住宅销售保持高速增长房地产市场运行特点今年以来，房地产开发企业资金来源增速呈现逐月回落态势。111月，房地产开发资金33404亿元，同比增长42，比一季度回落253个百分点，比上半年回落186个百分点，比110月回落22个百分点,增幅比房地产开发投资低185个百分点。5房地产资金来源增速不断回落房地产市场运行特点房地产开发投资与资金来源增长速度房地产市场运行特点房地产市场运行特点6土地购置及开发面积降幅扩大111月,全国房地产开发企业完成土地购置面积32亿平方米,同比下降59,降幅比110月扩大03个百分点完成土地开发面积21亿平方米,下降27,降幅比110月扩大02个百分点。房地产市场运行特点2008年各月累计土地购置和土地开发情况7、房地产价格环比有所回落房地产市场运行特点11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨02，涨幅比10月份低14个百分点；环比下降05。新建住宅销售价格同比上涨02，涨幅比10月份低16个百分点；环比下降06。二手住宅销售价格同比上涨01，涨幅比10月份低07个百分点；环比下降02。分地区看，与去年同月相比，新建住宅销售价格上涨的有53个城市，其中涨幅较大的城市是银川93、海口93、温州84、金华75、乌鲁木齐68；价格下降的有13个城市，其中深圳下降180、广州下降88、南京下降52、重庆下降46、厦门下降38。8、国房景气指数持续走低房地产市场运行特点11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为9846，比10月份回落122点，比去年同期回落813点。二、房地产市场运行情况（一）房地产开发市场运行情况（二）对于当前房地产市场中几个问题的分析（三）稳定房地产市场的政策建议如何评价和判断当前的房地产市