浅析房地产市场的行政监管

1/7浅析房地产市场的行政监管房地产是关系到国计民生的重大问题，近年来，我国房地产事业发展迅猛，但是发展迅猛的背后伴随着诸多问题，亟待加以改进和完善。确保商品房消费者的合法权益，促进房地产事业健康有序地发展，是我们工商部门义不容辞的责任。一、我县房地产市场行政监管基本情况今年以来，我局领导高度重视房地产专项整治工作，年初即召开了房地产市场秩序专项整治工作专题会议，专门研究部署了专项整治工作的具体分工，确定了由经济检查大队负责房地产市场的监管，并结合本辖区实际，制定下发了具体的工作方案，确定了整治重点。二、我县房地产市场存在的主要问题无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供“保护伞”，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。招投标运作不够规范。在土地拍卖时，相关部门未充分征求工商部门的意见，参与竞标企业的资质条件、主体2/7资格等审查工作没有工商部门的参与，难以保证竞标企业的主体资格合法。虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。在房地产广告中对房地产性质、价格、地理位置作虚假表述，广告中承诺的小区设施、环境等具体内容不予兑现，广告内容中含有“升值、100增值、全城最低价和本楼盘绿华率、容积率全城第一”等禁止性内容，误导消费者。部分房地产开发商未经登记审查，擅自发布户外广告。合同违法行为时有发生。一些开发商与消费者签订购房合同时，虽使用的是商品房买卖合同示范文本，但在合同的空白处所填的内容多为设法规避本应承担的责任，或是通过补充协议，增加对开发商有利而不利于购房人的条款或者设定“霸王条款”，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积“缩水”、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。注册资金有抽逃现象。个别房地产开发企业本身注册资金不够，主要采取从银行贷款或向他人借款，在取得注3/7册登记后随即抽空资金返还贷款或借款。三、房地产市场行政监管中的难点日常监管难度大。执法人员到房地产企业巡查时，有些企业不配合，以负责人不在、或保管公章的人不在，拒不签字盖章或提供合同复印件等。同时，房地产行业易发问题的环节、部位多，包括从征地拆迁到项目审批的各个环节、工程承发包、商洽、房产经营销售、材料设备采购等，我们工商部门的检查很难做到面面俱到。调查取证难。例如查处“两虚一逃”行为主要依靠对企业进行财务查帐获取证据，检查中发现大部分企业不配合，以各种理由拒不提供验资或审计报告，而“两虚一逃”行为具有隐蔽性，在没有专业人员协助调查的情况下，检查难以涉及到抽逃出资、虚报注册资本等领域。执行处罚难。有些房地产企业负责人法制观念不强，对工商部门的处罚决定拒不执行，要借助于司法机关的强制措施才能执行到位，执法成本比较高。消费维权难。一是由于商品房消费投诉有着涉案成本高和群体性特征，其解决难度大，调解成功率低。二是消费者举证难。以房屋质量纠纷为例，如果消费者质疑房屋质量有问题，就必须出具权威部门的质量鉴定，而完成一项房屋质量鉴定，鉴定费用要在十几万元以上。支付如此高额鉴定费用，无论对个人消费者还是群体消费者都有难4/7度。三是开发商不配合。部分开发商对消费者反映的问题常常持消极对立的态度，消费者相对于开发商处于弱势地位。四、加强房地产市场行政监管的措施对于房地产市场存在的诸多问题，既有房地产市场管理政出多门，相互协同的工作机制尚未建立，也有关法律法规不够完善，缺乏具体的相关规定，还有工商部门手段有限等原因。笔者认为，作为履行市场监管的职能的工商部门，应充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，可以从下几个方面进行。以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。拍卖法和拍卖监督管理暂行办法规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。5/7以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为1严格主体资格审查。完善房地产开发企业经济户口台帐，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。2是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，结合企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处“两虚一逃”违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机关处理。以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处1加强房地产广告的管理。依据广告法和房地产广告发布暂行规定，重点查处下列违法违规广告行为未办理国有土地使用权出让、转让手续而擅自开发建设的房地产项目的广告；未办理房地产项目建设有关手续，或手续不全的广告；工程质量验收不合格，权属有争议以及政府限制销售等不具备销售条件的广告；未取得商品房预售许可证的广告；向购房者的承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境和配套设施、物业管理等内容的违法违规广告。2加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和6/7商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制1建立房地产市场信用监管制。按照国家工商行政管理总局关于企业信用分类监管措施的要求，做好房地产经营企业的信用分类工作，并按不同的类别实施不同的监管，建立健全房地产企业“经济户口”。同时，要完善房地产企业信誉等级评定制度和不良行为公示制度，定期对信誉良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实守信，合法经营。2建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的商品房买卖合同示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。3健全12315监控络。完善12315消费者申诉络，拓宽案件来源，及时受理消费者投诉、发现违法线索、查处违法案件，兑现举报奖励，变被动检查为主动监管，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到充分保护。4多元监管，形成合力。由经济检查大队牵头，登记7/7注册分局、市场合同股、商标广告股、12315申投诉中心等按照各自职责，分工负责，密切协作，形成上下有力的联动机制，确保各项工作落到实处。同时加强与建设、国土资源、房管、税务等部门的沟通协作，建立部门联席会议制度