顺德区珠宝文化创意产业园项目投资计划书（可编辑）

顺德区珠宝文化创意产业园项目投资计划书目录第一章总论3第一节项目概况3第二节项目建设单位4第二章项目建设的背景4第一节项目建设的宏观背景4第二节项目建设的微观背景6第三节项目的市场环境分析7第三章项目建设的指导思想和原则10第一节项目建设的定位10第二节项目建设的优势12第三节项目建设的指导思想和原则15第四章项目建设内容17第一节项目的功能规划17第二节项目的建设规划22第三节项目总投资及构成25第五章项目经济效益分析27第六章项目的运营与管理28第一节项目管理模式28第二节项目营销管理28第七章项目的环境影响分析29第八章项目的风险分析30第九章结论32第一章总论第一节项目概况1项目名称顺德区珠宝文化创意产业园项目2建设单位顺德区XXXX有限公司3建设地点顺德区伦教熹涌龙威路4项目总占地面积90000平方米5项目总建筑面积约314547平方米6项目总投资约人民币15亿元7项目建设周期项目分四期建设一期已完成2008年至2011年建设的万辉珠宝城为第一期总占地面积约7500平方米总建筑面积约12000平方米总投资约16000万元二期拟开发期为2012年6月至72013年6月为第二期通过三旧改造即达珠宝金行有限公司地块总占地面积约12000平方米总建筑面积约37000平方米总投资约11100万元三期拟定开发期为2013年7月至2016年6月为第三期通过整合南到羊大路西到熹涌工业大道西东到熹涌河涌北到即达珠宝北线总占地面积约70500平方米总建筑面积约221000平方米总投资约63000万元四期拟定开发期为2016年7月至2018年6月为第四期完善五星级酒店及高端商场等服务配套项目总投资约60000万元第二节项目建设单位顺德区XX有限公司成立于2012年注册资金3000万元为股份制公司由伦教街道办投资控股吸收优质实业风投公司组建主营业务是房地产开发房地产咨询房地产策划管理房地产经纪物业管理自有物业出租珠宝首饰生产销售咨询策划国内商业物资供销第二章项目建设的背景第一节项目建设的宏观背景顺德区勇担全省深化行政管理体制改革试点重任大刀阔斧推进石破天惊的大部制改革初步构建起职能配置科学合理机构设置综合精干权责划分明确清晰的党政组织架构改革模式在全省得到推广全面推开简政强镇事权改革激发镇街发展活力在全省率先探索政社相对分离的基层治理格局实现村社区行政服务站全覆盖确立新一轮改革方向以社会建设的总目标统领行政审批制度改革农村综合改革社会管理改革三大改革不断将改革由体制内向体制外延伸全力落实地级市经济社会事务管理权限推动各项事业加速发展顺德又一次站到历史前沿成为内外瞩目的改革先锋区委十一届十三次全会确定城市升级引领转型发展共建共享幸福顺德战略目标未来五年的奋斗目标是宜居城乡展现新面貌网络型城市基本成型滨水组团和卫星小城焕发活力转型发展驶入快车道顺德智造动力充沛发展质量显著提升协同共治进入新阶段社会建设勇当尖兵公共治理再当先锋实现城市品位生活品质文明水平与经济地位同步升级三大功能片区在区域一体发展的基础上根据各镇街的地理区位产业结构资源禀赋将全区分为东北西南三大功能片区东部片区以大良容桂伦教为主发展主题为阳光智城定位为珠三角城市群的区域中心重点完善政治经济文化中心功能发展科研商务金融服务等高端产业集聚信息人才资本技术等优势城市资源打造民营经济总部基地和中国南方智谷核心区北部片区以北滘陈村乐从龙江为主发展主题为创意新城重点对接广佛都市核心主动融入广佛都市圈以工业设计文化创意和现代信息物联技术增添产业活力以城市意识和国际元素塑造都市魅力带动专业镇转型升级打造现代创意设计和商贸物流基地西南片区以勒流杏坛均安为主发展主题为生态新城重点发展先进制造业和生态休闲旅游业探索低碳生产生活之路打造生态产业示范基地25产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业既有服务贸易结算等第三产业管理中心的职能又兼备独特的研发中心核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能25产业突出生产性服务突破传统的产品生产流通方式以市场发展需要为支持以生产性服务为主体以研发设计虚拟工厂为表现手法从而把整个产业价值链联系起来发展主题为阳光智城定位为珠三角城市群的区域中心重点完善政治经济文化中心功能发展科研商务金融服务等高端产业集聚信息人才资本技术等优势城市资源打造民营经济总部基地但中国女性饰品人均占有率不足5市场潜力十分巨大全国每年有近1000万对新人喜结良缘因结婚而产生的消费高达2500亿元19356亿区域零售消费总额已经达到500亿元这些数据都足以说明顺德区已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础而且项目所在的伦教街道聚集了万科沁园唯美嘉园涛汇领御花园海琴水岸凯蓝名都涛汇领御居住区等高尚居住群体这使得其周边不仅人流量大而且具有较强的消费能力足以让项目发挥聚集人气的作用第三章项目建设的指导思想和原则第一节项目建设的定位本项目的定位是立足伦教以万辉珠宝城为中心通过对现有旧工业区进行翻新和改造建设具有区域性影响力的珠宝首饰产业与商贸积聚基地并通过赋予基地文化内涵使其成为伦教乃至顺德全新的珠宝文化休闲与旅游购物中心上述项目定位中包含几个关键词及核心概念分别阐释如下1立足伦教正如在本报告第三章中所分析的从目前顺德区和伦教的未来产业发展布局来看缺少高水平上档次的珠宝首饰产业集聚基地这和伦教相关产业在顺德乃至全国的实际地位是不相称的因此本项目的建设首先是弥补了顺德伦教珠宝产业的一块产业空白中国两大珠宝巨头周大福周生生均起源于伦教成为项目立足伦教的坚实基础2产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台的促动作用而平台的价值也取决于产业的经济效应因此本项目在定位中着眼于构建完整的珠宝经济链条从产品的开发设计到制造加工到高端展示交易特别是利用目前现有周大福周生生珠宝在全国的连锁店将顺德珠宝推广出去以万辉珠宝城现有的高端销售场所实现零售旅游文化相结合的销售模式再经过市场检验和反馈后进行新的开发和设计构成一个微缩的产业生态圈圈内上下游配套企业同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地的整合效应最大限度降低市场开拓的成本和投入高端展示交易是指在高端的商场中展示和销售包括国际名牌在内的珠宝首饰等奢侈品并提供五星级的酒店餐饮住宿服务3文化内涵与文化休闲与旅游购物中心本项目并非单纯的传统意义上的工业园区或高新技术园区也不是单纯的批发市场从项目所在的区位周边环境和项目自身档次水平出发最终希望建设的应该是赋予深刻文化内涵的项目之所以如此和项目选择的产业主题有很大关系珠宝首饰本身就不是一般的商品如果希望获得市场的青睐就必须具有丰富的文化底蕴同时此类产业不仅是简单的加工制造创意与设计在产品价值中所占的比重是很高的由此可见项目主题本身就和文化产业不可分其中的从业人员也和文化产业相关加上本项目所在的区位是顺德区中心城区区内人群的消费水平和整体素质较高加上顺德美食及水乡文化所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲娱乐购物为外在吸引的珠宝首饰产业集聚基地两者相辅相成相互促进还可以聚集人气扩大影响成为伦教中心商贸组团的中心进一步形成对周边地区的带动和辐射第二节项目建设的优势综合考虑本项目所处的宏观与微观环境以及自身条件项目具有十大竞争优势1区域优势从顺德的整体产业规划来讲项目弥补了产业空白因此实现了顺德珠宝产业的聚集也为项目的发展预留了广阔的空间而从顺德区的经济和产业基础来看项目落户后可以成为带动全区及周边地区相关产业发展的强大引擎成为经济文化中心北扩的催化剂同时由于伦教毗邻番禺沙湾珠宝产业园东莞珠宝产业群珠三角地区的珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重的地位这为实现顺德区在珠三角城市群的区域中心原则特色原则特色是发展的生命之所在愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强规划自然恬静适宜的生态重视环境治理周边2先进性原则项目的建设应具有一定的前瞻性要能适应国际国内产业发展的趋势单纯的制造加工或者产品批发集散地已经趋于饱和为最大限度缩短产业链条流程更加吸引消费群体创造良好的采购环境本项目的建设就是巧妙地将生产与商贸相结合将商贸与展示相结合3经济性原则是为了带来更大的经济效益要经济性原则注重生态原则按功能划分的项目投资构成表表1序号功能区项目名称占地面积M2建筑面积M2投资总额万元1生产加工区珠宝首饰加工厂10000030004500特种高端工艺加工厂100000300045002展示交易区珠宝首饰展示交易区194000776032300国际高端奢侈品展示交易区商场44880022440414100家居饰品展示交易区2845001706834100玩具及动漫产品展示交易区148800911022700民间创意展示交易区3500014002800拍卖中心47000188075203文化旅游区文化主题广场含园林景观120000010005600酒文化与特色酒吧街含园林景观2254800997980080珠宝文化体验区146000730018250休闲会所与俱乐部五星级酒店21000001890007598404教育研发区创意设计中心62000502810050培训中心100000300060005公共服务区珠宝首饰质量鉴定中心291005821740会议与创意演示中心10000030009000设计师公寓14000002200066000海关物流服务中心150000600015000园区管理中心含市政电子商务平台消防等100000200060006合计90000003145471500000合计335271本项目分四期共3年建设完成各期投资构成参见表2按建设期划分的项目总投资构成表表2项目建设期起止时间总投资万元1期2008年1月至2010年12月1600002期2012年6月至2013年6月1100003期2014年7月至2016年6月6300004期2016年7月至2018年6月600000合计2008年1月至2018年6月1500000第五章项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为270000平方米修缮后的园区内物业租金等综合收益均价有望达到50元平方米仅租金一项年收益约为16200万元项目采取滚动方式发展自项目启动至前期收益变现前期所投资金约为人民币20000万元按90年不变价累计滚动发展之资金成本项目投资回收期约4年项目建成后年资金收益率约为40其中按项目产能80计每年交易额高达人民币200亿元同时解决中高收入就业2000人对当地就业人才及智力储备现状有较大改善第六章项目的运营与管理第一节项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理即项目建设单位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后项目的招商和运营管理委托专业的商业管理公司负责此管理模式将充分发挥专业公司人员和技能的优势突出专业的人做专业的事从而确保项目能够在一开始就按照正确的方向开展除此之外项目将合作作为管理的主要形式其中将重点与专业的行业协会和商会合作目的是扩大项目的影响借助已经具备相当实力的社会权威机构帮助进入园区的商家主动扩大和挖掘市场机会例如项目建设单位与顺德区政府开展合作将项目列为该政府面向国际市场的重要出口展示和供应基地与中国地址大学武汉复旦大学等合作将项目作为学校的教学研究和交易展示基地与顺德区旅游局广东省旅游局和各主要旅行社合作将本项目列为顺德旅游景点之一成为广东省工业旅游示范基地科普教育基地等等通过上述合作一方面扩大了项目的影响同时为进驻项目的商家提供了更立体的多层次服务获得市场实惠反之又促进了项目的影响和招商第二节项目营销管理本项目的服务对象分为专业和普通消费群体两类所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等其根本的目的是通过进入园区而获得更好的产业氛围和条件并更直接地进入市场因此针对此部分群体的营销主要是宣传本项目的专业管理与专业的合作伙伴这些都会使其认可项目所营造的强烈的商业和产业氛围所谓普通消费群体主要指参与项目提供的各类文化娱乐和休闲购物活动的群体对于此类对象项目营造的特色文化氛围和良好的购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点包括特色酒吧酒文化专区动漫体验培训与讲座以及购物休闲等内容因此项目在营销方面没将通过举办一些具有影响力的活动来聚拢人气和关注同时围绕项目主题展开的促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少的第七章项目的环境影响分析本项目属于商业与产业相结合的项目其中商业部分主要产生的是生活垃圾和生活废水部分餐饮场所还将有油烟气体排放产业部分主要是加工场所产生的废水废气和废渣对于商业部分的三废处理由于属于常规废物排放所以应设立集中的生活垃圾中转站集中收集后移交市政垃圾处理单位所有生活废水进入化粪池后在排入市政污水管道餐饮场所应集中规划油烟在高空排放前应过滤处理对于生产涉及到的环境保护问题主要集中在生产过程中产生的废水废气废物以及噪音四个方面其中工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生的废水由于本项目所涉及的产业不存在重污染物质所以排放的废水可以直接进入市政污水管道同理本项目中也不会有超标的废气产生生产过程中产生的少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生的柴油废气可通过高空排放直接进入大气不会对周边环境构成影响对于生产中产生的焊锡渣将委托环境保护部门直属的回收机构定期集中回收不能直接丢弃而对于包装材料则由专业的废品回收机构回收本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出的噪音和应急情况下柴油发电机发出的噪音对于前者在冷却塔采购时就选择低噪音型冷却塔即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理对于后者需要在柴油发电机房进行消音处理上述两项在竣工时必须通过环境保护部门的现场噪音检测综上所述该项目并没有对环境构成特殊影响的废水废气废物和噪音经过采取相应的措施都可以达到国家规定的控制标准在项目立项实施前需要由专业机构对项目进行环境评估项目竣工后还将由专业机构进行环境保护方面的验收第八章项目的风险分析本项目的风险主要体现在以下三个方面1招商风险与本项目主题相同或类似的项目主要集中在深圳番禺等地而且已经具有相当的影响力和规模因此在本项目投入使用的初期如何吸引更多的商家进入是本项目成功与否的关键针对招商风险主要的对策包括选择具有相关项目运作经验的专业商业管理公司负责项目策划和招商突出项目的各项优势制定有利于扶持商家的各项优惠政策积极与专业的公共服务机构和商协会合作为商家提供更多的增值服务利用顺德政府特殊的扶植政策和顺德珠宝产业人才的优势等2市场风险任何商业项目都会面临市场风险消费群体是否认可以及项目所处的区域是否具有相当消费层次和消费购买能力的客户人群等都是项目能否接受市场考验的重要条件针对市场风险主要的对策包括利用项目的文化主题和特色消费亮点积极开展面向周边消费群体的活动如形象代言人选拔社区活动培训和讲座活动举办等在市场上进行针对性的宣传和推广扩大项目的知名度和影响通过与贸易促进机构的合作拓展海外市场积极使本项目成为国际市场供应基地3规划改造风险由于本项目是在现有旧工业区的基础上改造完成的一些现有资料可能会不完整这给项目改造过程中能否如规划顺利进行带来一定的风险尤其是一些隐蔽设施的存在此类风险会使项目增加额外投资的风险针对规划改造风险主要对策是在规划前期尽量收集原有资料并对现场进行认真地查勘除此之外就是能够因势利导尽量考虑现有的基础条件进行设计和翻新以最大限度减少改造的工程量从而减低规划改造的风险第九章结论综合上述本项目具有不可复制的政策区位产业和专业管理优势符合顺德十二五发展规划和产业导向要求弥补了顺德区产业空白利用万辉珠宝成及熹涌工业区现有旧工业区进行三旧改造充分体现了项目的经济性特别是通过项目带动整个羊大路片区乃至整个伦教产业升级行程伦教的商业中心做为顺德的商务花园区充分体现了项目的先锋引导性因此项目可行且成功运作将使其成为顺德珠宝文化产业集聚基地的引领者对