房地产抵押价格评估报告

房地产估价报告估价项目名称位于株洲市荷塘区石宋路295号2栋2单元601号的房地产抵押价格评估委托方估价方机构代码92号估价人员估价作业日期2010年9月2日2010年9月28日估价报告编号湖南房评字2010第294号目录致委托方函3估价师声明4估价的假设和限制条件6估价结果报告8附件16估价技术报告（估价机构存档备查）17致委托方函受您委托，我公司对您位于株洲市荷塘区石宋路295号2栋2单元601号的房地产株房权证株字第1000016597号房屋所有权证，总建筑面积为62745M2，纳入本次评估的对象为601号，用途为住宅，建筑面积为18311M2；国有土地使用证号为株国用（2008）第B18884号，土地使用权人，使用权类型为国有出让在估价时点的房地产抵押价值进行了评估，目的为您办理房地产抵押贷款手续提供参考。本公司估价人员、于2010年9月2日对估价对象进行了现场查看，在本报告中已说明的假设与限制条件下，本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学实用的估价方法，经过综合分析影响房地产价格的各因素，经过价格测算、论证、评定，综合确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点2010年9月2日的房地产抵押价值单价为2238元/平方米，房地产抵押总价为4098万元（金额大写人民币肆拾万零玖仟捌佰元整）。本评估结论仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本估价报告应用的有效期自提交报告之日起原则上规定为一年，当市场变化较大或逾期时，该评估结果应作相应调整或重估。此致机构代码92号法人代表二一年九月二十八日估价师声明我们郑重声明1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范和房地产估价行业规范房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司已派专业估价人员、对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，将估价对象现状与相关权属证明文件上记载的内容进行了逐一对照，全面、仔细地了解了估价对象相关情况，并做好了实地查看记录，拍摄了能反映估价对象外观、内部状况及周边环境、景观的照片。我们对查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估，我们不承担对估价对象被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行检测的责任。6、本估价报告系我公司对估价对象进行实地查看的房地产估价专业人员独立撰写，未邀请其它专家提供重要专业帮助。7、委托方对所提供资料的真实性负责，如因资料失实造成估价结果有误，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。8、委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。9、本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学实用的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验对影响房地产价格的各因素进行综合分析，为委托方办理抵押贷款手续而出具的，仅作为本次评估目的使用，不得用做验资证明、拆迁补偿、房地产交易等除本次评估目的以外的其他用途。未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。10、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。11、本报告评估结果是根据公开市场原则确定的评估对象在估价时点公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用及交易税费等因素的影响，金融机构在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视，根据本报告结果谨慎确定贷款抵押率。12、本估价报告中采用的专业术语的解释及定义使用中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范的相关规定。注册房地产估价师注册号注册房地产估价师注册号估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制（一）估价报告的假设条件1、合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。此项评估假设委托方已合法取得房地产所有权和土地使用权，并已交纳有关税费，同时按法定用途使用和处分。本次估价所参照的资料由委托方提供，委托方提供的权属证件及有关数据以登记机关核定的为准。委托单位对所提供资料的真实性负责，如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应责任。2、最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象房屋所有权证和国有土地使用证载明的用途（为住宅）为最高最佳使用。3、估价时点假设。要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点（2010年9月2日）当时市场状况下的客观合理价格。本结论是评估时点的价格现值，假设在此期间房地产价格保持稳定且估价对象房地产保持现状继续使用为前提。估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果以上因素对估价对象价值产生明显影响时，应对本估价结论作相应的调整。4、公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。5、本报告是按保持现状为前提进行估价。6、委托方应对所提供的复印件等相关资料的真实性负责，若委托方提供的资料有误而引起的责任，估价方不予承担。本次评估对象价值为包含该房屋分摊的土地使用权价值在内的房地产价值。7、本估价报告提供的估价结果是委估对象的房地产抵押价值，抵押价值是指未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款。根据委托方提供的资料，估价对象至估价时点未设定抵押等他项权利，即估价师知悉的法定优先受款为零。8、本估价报告提供的估价结果是假设估价对象未发生抵押、出租、转让等行为或已注销抵押，且不存在其他的债权、债务问题，也未考虑委托方的资信状况等，并以此作为本次估价的前提，即本报告所评估的是估价对象在完全权利状态前提下的价值。（二）估价报告使用限制条件1、本评估报告结论仅作为房地产抵押贷款的价格参考依据，不得用于用作其它用途。2、本评估报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。3、未经评估单位书面同意，本估价报告的全部或部分内容不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本估价报告对任何第三人不承担责任。4、估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告之日起原则上规定为一年，未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响；当市场变化较大或逾期时，该评估结果应作相应调整或重估。5、本估价报告一式贰份，估价报告以公司盖章、法人代表签章、估价师签章并作为一个整体使用有效。房地产估价结果报告一、委托方委托人联系电话二、估价方估价机构机构代码92号法定代表人地址资质证书三、估价对象1、估价对象范围和用途界定本次估价对象为位于株洲市荷塘区石宋路295号2栋2单元601号的房地产株房权证株字第1000016597号房屋所有权证，总建筑面积为62745M2，共七层，其中101号房屋建筑面积7812M2，用途为非成套住宅；301、401、601号房屋建筑面积均为18311M2，用途为住宅，本次评估对象为601号，建筑面积为18311M2；国有土地使用证号为株国用（2008）第B18884号，土地使用权人，使用权类型为国有出让，包括房屋主体、土地使用权价值、供水、供电、卫生设施设备，不包括室内装修装饰、家具家电等非房屋附属设施设备的价值。房屋实际用途与登记用途一致为住宅，本次评估设定用途为住宅。2、估价对象权益状况估价对象位于株洲市荷塘区石宋路295号2栋2单元，房屋所有权人，房屋所有权证为株房权证株字第1000016597号，产别为私有自有房产，产权来源为自建，建筑面积62745平方米。混合结构房屋，总建筑面积为62745M2，共七层，其中101号房屋建筑面积7812M2，用途为非成套住宅；301、401、601号房屋建筑面积均为18311M2，用途为住宅。本次评估对象范围为601号，建筑面积为18311平方米，用途为住宅。国有土地使用证号为株国用（2008）第B18884号，土地使用权人，座落为荷塘区石宋路295号2栋2单元，土地用途为城镇单一住宅用地，共用使用权面积180平方米，分摊土地面积9059平方米，使用权类型为出让，终止日期2075年8月24日，至估价时点剩余使用年期约6498年，土地级别为三级，地号002002073308/21，图号81000350；据委托方提供的资料显示，估价对象房屋及土地未设定抵押等他项权利。3、估价对象实物状况估价对象房屋位于株洲市荷塘区石宋路295号2栋2单元601号，房屋于2007年建成竣工，混合结构，建筑工程质量较好，为完好房，外墙贴墙砖，楼道花岗岩贴面，室内装修为一般装修，地面铺抛光砖，墙面为仿瓷，厨房及卫生间地面贴防滑地面砖，墙面贴白色瓷砖，室内窗户为铝合金窗户；PPR供水管，UPVC排水管，小区内智能楼宇对讲系统、电话、数字电视、宽带网、消防设施均配套完备，房屋间距合理，房屋通风采光较好，维修保养状况好，现为自用住宅。4、估价对象位置及周边环境状况（1）位置估价对象位于株洲市株洲市荷塘区石宋路295号2栋2单元601号,西临私房，东临私房，南临小区道路、北临小区道路，地理位置较好。（2）交通条件估价对象距公交站约300米左右，仅通42路公交车，距红旗广场长途客运汽车站约2300米，对内对外交通较为便捷。（3）基础设施和公共设施状况区域内供水、供电的保证率较好，排水状况好，通天然气，小区周边各项公共设施配套完善，聚集有财富农贸市场、财富宾馆、建设银行、工商银行、社区诊所、超市、新兴医院、株洲市第十三中学、中南科艺幼儿园、小型诊所、餐馆、超市等商业、教育、金融、医疗服务机构，居住生活方便。（4）环境条件估价对象区域环境质量属于污染较轻区，地势平坦，洪涝灾害大于100年一遇，距离主干道有一定距离，基本无噪音及大气污染，水源无污染。5、估价对象使用状况估价对象现为自用住宅，水电卫气设施齐全，房屋维修保养状况好，物业管理规范。四、估价目的房地产抵押价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2010年9月2日六、价值定义本次估价价值定义为房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国担保法4、中华人民共和国物权法5、中华人民共和国土地管理法实施条例6、城乡规划法（主席令第74号）7、房屋登记办法（中华人民共和国建设部令第168号）8、城市房地产抵押管理办法9、房地产抵押估价指导意见10、湖南省实施中华人民共和国土地管理法办法11、湖南省人民政府、株洲市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件12、房地产估价规范13、建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068号）14、城镇土地估价规程、株洲市城区（含建制镇）基准地价运用操作手册15、株洲市人民政府办公室关于公布株洲市城区2001年度房屋重置价格的通知16、委托方提供的有关待估房地产产权资料17、受托估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息18、株洲市统计信息网相关统计信息八、估价原则1、合法原则房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。2、最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。3、供求原则房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。4、替代原则同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。5、估价时点原则估价实际上是求取某一时点上的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。6、公平原则房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。7、谨慎原则是指在存在不确定因素的情况下做出判断时，保持必要的谨慎，既不高估资产或收益，也不低估负债或费用。对于可能发生的损失和费用，应当加以合理估计。谨慎原则又称为审慎原则、保守主义。九、估价方法选用估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等几种常用的估价方法。市场比较法适用于类似房地产交易案例较多的房地产评估收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或在开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产评估。此次评估对象为住宅，估价目的为抵押贷款，估价对象区域内有同类型房地产交易实例，且房地产交易市场较活跃，根据房地产估价规范，有条件使用市场比较法进行评估的，应把市场比较法作为主要估价方法，因此本次评估采用市场比较法作为主要估价方法；估价对象地理位置较好，周边住宅性质房地产出租情况较多，可调查得到所处区域类似房地产稳定及长期的潜在收益，因此可采用收益法进行评估；估价对象，符合规划，目前以及未来一段时间内，不会有重新规划再重新开发的可能，因此估价人员认为按该现状使用最为适宜，因此不采用假设开发法进行评估。另外，成本法适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产以及估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产，根据以上分析估价对象适宜采用市场比较法、收益法评估，市场依据较充分，因此不采用成本法进行评估；综上分析，此次拟采用市场比较法、收益法对估价对象房地产进行估价。市场比较法是首先调查与评估对象相类似房地产的交易案例，再结合评估人员现场勘查的资料，进行交易情况、交易时间、区域因素和个别因素修正，加权取值，求出估价对象的价值。收益法是预测估价对象未来收益，然后利用资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取估价对象的价值。十、变现能力分析1、估价对象的通用性估价对象的通用性一般，位于石宋路2栋2单元六楼，区域各项配套基础设施和公用设施均较齐全，登记用途与实际用途均为住宅，户型设计合理，朝向为南北方向，房屋间距合理，通风采光好。在现状条件利用条件下达到了最佳利用。2、估价对象的独立使用性估价对象能独立使用，两面临通道，人流量较大，有独立进出通道，不受其他建筑物影响，不存在其他共有权人对估价对象的要求，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响。3、估价对象变现的途径估价对象的变现要由抵押权人通过法律诉讼，由法院对抵押房地产进行拍卖与变现，清偿其所担保的债权。4、在估价时点可能的变现价值按照（法释200916号）最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定第十三条“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见”，抵押权人可以据此估计抵押房地产在估价时点可能实现的变现价值，但最终的变现价值受到市场情况、竞买人、变现时间、变现费用等多重因素的影响。5、变现时间长短本次估价对象的通用性一般，可独立使用，交通较方便，周边人口相对集中，房屋自身情况较好，户型合理实用，且面积适中，朝向为南北方向，房屋通风采光好，潜在的购买属自用和投资，不论自用、投资来说，均较实用，需求较大，因此分析其变现时间较短，变现能力较强，易于变现。6、变现费用建议抵押权人在确定抵押房地产变现价值时应关注变现过程中产生的费用（一般为成交价格的1015），主要包括评估费、法院执行费、拍卖费以及办理产权变更过程中需要缴纳的契税及有关费用。综上所述，估价对象所在区域公用和基础设施配套较齐全，地理位置较好，交通较为便捷，房屋自身情况较好，户型合理实用，且面积适中，朝向为南北方向，房屋通风采光好，潜在的购买属自用和投资，不论自用、投资来说，均较实用，需求较大，因此分析其变现时间较短，变现能力较强，易于变现。十一、估价结果在本报告中已说明的假设与限制条件下，本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学实用的估价方法，经过综合分析影响房地产价格的各因素，经过价格测算、论证、评定，综合确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点2010年9月2日的房地产抵押价值单价为2238元/平方米，房地产抵押总价为4098万元（金额大写人民币肆拾万零玖仟捌佰元整）。十二、估价作业日期2010年9月2日至2010年9月28日十三、估价人员签字注册房地产估价师注册号注册房地产估价师注册号十四、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期自提交报告之日起原则上规定为一年，即自2010年9月28日起至2011年9月27日止。十五、房地产信贷风险分析房地产信贷风险是指房地产信贷业务发生损失的不确定性或可能性。由于房地产抵押的特征，估价对象抵押期间，抵押物仍由产权人占有、使用，在抵押期间正常使用会造成抵押物不可避免的一般损耗；不当使用或空置，管理维护不善，甚至火灾等会造成抵押物价值的严重减损；加上市场竞争的加剧及建筑技术的进步，均有可能降低抵押物的价值，提请报告使用方注意。（一）房地产信贷风险因素风险成因主要有实质性风险因素、道德风险因素、心理风险因素、技术性风险因素和体制风险因素。1、实质性风险因素指引起或增加损失发生机会或严重程度的客观条件。如自然灾害、市场供求状况及各种非人为的事故等，这些因素属于系统性风险，是无法控制的风险因素。2、道德风险因素指房地产信贷参与人的不诚实或居心不良，故意促使风险发生或扩大损失程度的因素。属于主观故意行为。3、心理风险因素指房地产信贷业务人员主观上的疏忽或过失，如审贷不严、不按程序行事，轻信借款人，房贷后粗放经营等。4、技术因素指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术资讯和技能的支持而形成的风险因素。5、体制因素指由于经济体制和企业管理体制的变化所形成的房地产信贷风险因素。国有房地产企业改制、住房制度改革、银行体制改革等造成房地产信贷风险。（二）估价对象在抵押期间可能产生的信贷风险分析1、通货膨胀风险分析通货膨胀风险又称为购买力风险，通货膨胀会降低购买力，是房价下跌的另一种表现方式。自2005年来，中国经济稳步健康发展，在大的经济环境下，湖南出台了促进经济发展的一系列政策措施，实现经济弯道超车，从政府公布的前五月经济数据来看，金融危机对湖南的影响较小，另株洲是长株潭地区的中心城市之一，近年来经济稳定快速健康发展，受金融危机影响亦较上，通货膨胀风险系数小，对房地产市场的影响较小，且2009年3月株洲出台了株政发（2009）4号“株洲市人民政府关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见”，刺激房地产市场的发展，从实际来看，对稳定房地产市场起到了一定效果，我们判断在未来一段时间内经济会稳步发展，不会出现经济拐点，因此会带来房地产市场的繁荣与稳定。2、周期风险分析周期风险是指房地产市场的周期波动带来房地产价格下跌的风险，房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。根据我们掌握的市场资料进行分析判断，株洲市属于健康稳步发展阶段，房地产市场前景较乐观。3、利率风险分析利率调整是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响一是导致房地产实际价值的折损。二是抑制房地产市场上的需求数量，导致房地产价格下降。自2008年下半年以来为贯彻落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长，中国人民银行多次下调人民币存贷款利率，促进了房地产业的发展。4、政策风险分析政府出台的土地供给政策、地价政策、税收政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策、均对房地产价格带来风险，目前来看株洲市政府出台的刺激房地产市场的一系列政策对于稳定房地产价格起到了一定成效。十六、估价报告的使用提示1、本报告评估价格是在公开市场条件下，按照估价规范和相关法律、法规，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则下测算得出的公开市场价格，不能替代变现时的成交价格。如需要快速变现，则其实际价值将受到影响。而事实上对抵押物的处分一般是以拍卖的方式进行的，二者之间不可避免的会存在一定差距。抵押权人为防范此风险，应在评估价值的基础上乘以一个变现系数（一般定为0407），因此确定抵押贷款额度方可使风险降到最低。2、房地产价格受到区域经济的发展、人口、收入水平、基础设施和公共服务设施完善程度、城市规划走向、相关政策法规等多因素的影响，房地产价格随着众多因素变化而波动。房地产在抵押担保过程中，抵押权人应该关注房地产价格波动。我们建议在抵押担保时间内，每隔一年对抵押房地产进行一次评估，控制抵押房地产的变现风险。3、抵押权人应合理使用评估报告。特别关注房地产估价报告出具之日至抵押登记之日的时间段内，抵押房地产是否会出现阶段房地产法定优先受偿权利的情况，同时谨慎考虑抵押房地产快速变现及相关费用的影响。4、对于估价对象在抵押期间可能因不可抗力因素造成损失或者灭失，我们建议抵押权人要求借款人为房屋购买保险，以降低风险。5、抵押权人在抵押担保期间，如果发现了估价报告中估价师未知悉的法定优先受偿权利或受偿款，应及时评估其数额，相应增加抵押物。6、我公司估价人员对评估对象所能涉及的优先受权利及优先受偿款进行了深度调查，但不能排除委托人提供失真或虚假的证据材料而对评估价值造成影响，抵押权人在办理抵押事务时需对估价对象所能涉及的优先受偿权利及优先受偿款进行核查，并对涉及的信贷风险予于关注。附件1、房地产估价委托书复印件2、房屋所有权证、国有土地使用证复印件3、估价对象住宅房地产实地查看记录表复印件4、估价对象区域位置示意图5、估价对象现状照片6、评估机构营业执照复印件7、评估机构资格证书复印件8、估价师资格证书复印件机构代码92号二一年九月二十八日房地产估价技术报告一、个别因素分析1、估价对象范围和用途界定本次估价对象为位于株洲市荷塘区石宋路295号2栋2单元601号的房地产株房权证株字第1000016597号房屋所有权证，总建筑面积为62745M2，共七层，其中101号房屋建筑面积7812M2，用途为非成套住宅；301、401、601号房屋建筑面积为18311M2，用途为住宅，本次评估对象为601号，建筑面积为18311M2；国有土地使用证号为株国用（2008）第B18884号，土地使用权人，使用权类型为国有出让，包括房屋主体、装修、土地使用权价值、供水、供电、卫生设施设备，不包括室内装饰、家具家电等非房屋附属设施设备的价值。房屋实际用途与登记用途一致为住宅，本次评估设定用途为住宅。2、估价对象权益状况估价对象位于株洲市荷塘区石宋路295号2栋2单元，房屋所有权人，房屋所有权证为株房权证株字第1000016597号，产别为私有自有房产，产权来源为自建，建筑面积62745平方米。混合结构房屋，总建筑面积为62745M2，共七层，其中101号房屋建筑面积7812M2，用途为非成套住宅；301、401、601号房屋建筑面积为18311M2，用途为非成套住宅。本次评估对象范围为601号，建筑面积为18311平方米，用途为非成套住宅。国有土地使用证号为株国用（2008）第B18884号，土地使用权人，座落为荷塘区石宋路295号2栋2单元，土地用途为城镇单一住宅用地，共用使用权面积180平方米，分摊土地面积9059平方米，使用权类型为出让，终止日期2075年8月24日，至估价时点剩余使用年期约6498年，土地级别为三级，地号002002073308/21，图号81000350；据委托方提供的资料显示，估价对象房屋及土地未设定抵押等他项权利。3、估价对象实物状况估价对象房屋位于株洲市荷塘区石宋路295号2栋2单元601号，房屋于2007年建成竣工，混合结构，建筑工程质量较好，为完好房，外墙贴墙砖，楼道花岗岩贴面，室内装修为一般装修，地面铺抛光砖，墙面为仿瓷，厨房及卫生间地面贴防滑地面砖，墙面贴白色瓷砖，室内窗户为铝合金窗户，房屋通风采光较好，维修保养状况好，现为自用住宅。4、估价对象位置及周边环境状况（1）位置估价对象位于株洲市株洲市荷塘区石宋路295号2栋2单元601号,西临私房，东临私房，南临小区道路、北临小区道路，地理位置较好。（2）交通条件估价对象距公交站约300米左右，仅通42路公交车，距红旗广场长途客运汽车站约2300米，对内对外交通较为便捷。（3）基础设施和公共设施状况区域内供水、供电的保证率较好，排水状况好，通天然气，小区周边各项公共设施配套完善，聚集有财富农贸市场、财富宾馆、建设银行、工商银行、社区诊所、超市、新兴医院、株洲市第十三中学、中南科艺幼儿园、小型诊所、餐馆、超市等商业、教育、金融、医疗服务机构，居住生活方便。（4）环境条件估价对象区域环境质量属于污染较轻区，地势平坦，洪涝灾害大于100年一遇，距离主干道有一定距离，基本无噪音及大气污染，水源无污染。5、估价对象使用状况估价对象现为自用住宅，水电卫气设施齐全，房屋维修保养状况好，物业管理规范。二、区域因素分析1、区域概况1地理位置估价对象位于株洲市芦淞区，芦淞区是株洲市的中心区，总面积667平方公里，常住人口226万人，户籍人口1923万人，其中农业人口242万人。现辖7个街道办事处和1个乡以及一个国家级高新技术开发园区董家塅高科技工业园，一个省级经济开发区建宁经济开发区。共有43个社区居委会，19个行政村。该区域土地面积673平方公里，东、南临株洲县，西以湘江为界，北以白石港河、京广铁路西边线及建宁乡与明照乡界线为界。（2）地形、地貌芦淞区位于株洲市的南面，主要为丘陵地，地势北高南稍低。（3）气候、水文株洲市芦淞区气候水文与整个株洲市基本无差别。2、交通条件（1）铁路株洲市是我国南方铁路交通的中心枢纽，京广、浙赣、湘黔三条铁路干线在此交汇，株洲火车站现已成为全国客货运综合性的特级站和南方最大的编组站之一。每天进出列车180多列，旅客流量日平均约两万人次，年货物吞吐量786万吨，株洲市境内铁路总里程457公里，其中标轨350公里，加上43条专用支线107公里，构成四通八达的铁运枢纽。该区域有京广、浙赣铁路线经过，株洲火车站、汽车南站位于该区，可达广州、深圳、浙江、上海等大城市以及省内其他城市。（2）公路该区域有市区主干道建设路、新华路、人民路（火车站白石港）、芦淞路，次干道有七一路、人民南路、体育路、公园路、拥军路、株董路、株曲路、沿港路、沿江南路、市府路等，但由于该区域是株洲市的老城区，株洲火车站及服装、鞋帽、副食品等大市场都在该区域，人口密度大，人流量、车流量大，现有道路已不适应城市发展的要求，塞车现象较严重。（3）航道湘江纵贯株洲市域896公里，湘江航道经洞庭湖汇入长江黄金水道，现已整治为千吨级航道，因此株洲有着较好的水运条件。目前规划拟建的湘江长沙综合枢纽工程为湘江干流规划的最下游一个梯级开发项目，距株洲航电枢纽1244公里，设计年通过能力达7700万吨的2000吨级双线船闸，年发电量364亿千瓦时，现推荐的坝址位于香炉洲。工程完成后，将形成一条2000吨级、通江达海、水深稳定的水运主通道。届时，株洲至岳阳城陵矶的航道运能将随之提高。湘江河流位于其西、南面，利用湘江水域通航或从事捕捞业均可。（4）航空该区域无航空机场，主要依托长沙黄花机场，距该机场约60公里远。3、基础设施状况（1）供电供电系统是整个市区统一布局，有一座25万千伏安的发电厂，还有来自葛常株50万千伏安的变电站。市区总供电能力110万千伏安，供电保证率达90100。（2）供水全市有四个自来水厂，供水综合生产能力为126万吨/日，供水管道长度400124公里，年供水总量45990万立方米，城市供水保证率及普及率为95100。该区域主要依靠第一水厂供水，供水综合生产能力为280万立方米/日，供水管道长度110公里，城市供水保证率及普及率为95100。（3）排水该区主要采用雨污水合流制，40的地区采用雨污水分流制，将雨污水排入排水干道，再入湘江。有2座污水处理厂，日处理能力为777万立方米，污水处理率3477，排污管按市区整体规划铺设，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。（4）通讯株洲市区主线放号252746门,交换机容量为362000门,交换局所58个其中汇接局一个。现有长途局一个,EWSD汇接局一个,长途交换机容量为22000路端,机型为S1240。关口局交换容量20000路端,机型EWSD。电信专网出局主干电缆48万对，电信管道140管程公里，市话中继光缆和接入光缆为480公里，市区主线普及率（按70万人计算）为6857。交换机机型主要为S1240。株洲市数据通信网现有分组、DDN、帧中继三大网，其中分组端口总容量426个，专线用户44个，拨号用户91个，DDN节点21个，端口总容量1318个端口，帧中继4个，容量为78个。区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路。4、环境条件区域环境质量在株洲市属工业污染小的区域，没有大的污染工业企业，主要有来自铁路、公路上的火车、汽车噪声和尾气，环境质量较优。5、产业集聚度该区域的产业分布较其他几区呈现出明显特征，商业、服务业及工业企业都有，工业主要集中在董家塅高科园区域，辖区内有南方公司等大型国有企业，唐人神、太子奶、红翻天、好棒美等民营企业，建宁经济开发区木业加工产业集群初步形成，高科园形成“东航空城、西服饰园”的产业定位，区域工业产业聚集度较高；商业已形成较大规模，商贸业长盛不衰，主要有芦淞市场、智超广场、华丽服饰广场、中国城、南大门、金都市场、徐家桥商业街等大型服装鞋帽小商品批发市场，有18类82个专业集贸市场，涵盖服装、鞋帽、皮具、布匹、家电、小商品、建材、交通通讯等方面，经营面积110万，形成了芦淞服饰市场群、中南摩托车及配件市场群、徐家桥电脑及通讯市场群三大商圈，其中服饰市场群经过10多年的发展，先后荣获“全国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”和“中国服饰名城”殊荣，有各类专业服饰市场43个，总面积70多万平方米，商户2万多个，其中省、市级总代理2000多个，商品辐射全国15个省230多个县（市、区），统计到的年成交额达100多亿元。基地内航空及航空相关入园企业15家,今年有608所电子厂房等4个项目已开工建设，神通电信二期等3个项目已建成投产，南方公司专项计划项目一期厂房已基本竣工，进入设备安装调试阶段。南方公司二期、德光公司光电源生产基地等6个项目已与园区初步达成入园意向或入园协议。全力打造服饰产业基地今年以来正式投产的有1家企业，正在建设的有宇奴服饰等3家企业，即将投产项目有侨泰等8个项目，另外还新引进了温州服饰工业园等项目，生产基地雏形已初步形成。正式启动了食品加工基地建设。今年以来开工建设的有金禾舜粮贸实业公司、好棒美食品加工基地等项目，健康食品加工基地已开始步入实质性实施阶段。上半年已新增规模企业6家，工业投资增速、技改投资增速、规模工业增加值增速、工业企业实缴税金增长率、工业招商引资增长率等几项指标在城区都比较靠前。三、市场背景分析（一）经济背景分析城市背景分析国家发展和改革委员会批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区，成为我国六个综合配套改革实验区之一。具有三大优势，即试点先发优势、示范辐射效应、提供宽广的平台。株洲是长株潭地区的中心城市之一，长株潭批准为改革实验区，标志着湖南工业明珠株洲市将随着长株潭城市群的整体快速发展，进入一个崭新的新时代株洲市工业基础雄厚，是中国南方重要的交通枢纽，既处于国家的发展轴线京广线和京珠高速公路上，又处于国家一级发展轴线长江经济轴的外围辐射区内，我国最主要的南北向交通动脉京广铁路、横贯中国南部的浙赣、湘黔铁路交汇于此，株洲火车站是全国五大客货运输特级站之一，株洲北站是长江以南最大的货运编组站；106、107、320国道、京珠高速公路和上瑞高速公路交汇于株洲市，在湖南省高速公路体系中，株洲具有重要的枢纽地位，密集的高速公路体系成为今后株洲发展的重要支撑；株洲距离长沙黄花机场只有1小时左右的车程，在建的机场高速公路工程将进一步缩短株洲与航空港的时间距离。毗邻航空口岸使株洲具备了快速通达世界的能力；湘江航道全年均可通航，能够为株洲建材等产业提供廉价、大运力的运输服务，株洲千吨级江运枢纽正在建设之中，将使湘江水运发挥更大作用。株洲市是湖南省重要的工业基地，市区已有冶金、机械、化工、建材、电子、仪表、纺织、陶瓷、食品、家用电器等工业企业500多家。主要产品为硬质合金、有色金属、化工原料、电力机车、电器仪表、平板玻璃、苎麻纺织品、摩托车等，主要企业有株洲硬质合金集团公司、株洲冶炼集团有限责任公司、株化、湖南智成化工、株洲电力机车研究所、株洲时代橡塑、株洲车辆厂、华银电力、中国南方航空动力机械有限公司、湖南金德有限公司、湖南千金药业、湖南太子奶有限公司、唐人神集团等。经济发展状况2009年，全市深入学习实践科学发展观，全面贯彻国家扩内需保增长一揽子计划，全面落实“保二争一、科学跨越”战略目标，按照“目标不变、速度不减、标准不降”的工作要求，积极化解国际金融危机的不利因素，有效地遏制了经济下滑势头，快速实现“V”型反转。全年各项经济社会发展预期目标全面实现，提前一年实现“十一五”规划确定的“四个一”目标，经济运行呈现“高开稳走，高位运行；总体向好，好于预期”的良好态势。2009年全市实现地区生产总值10226亿元，增长142，成为继长沙、岳阳、常德和衡阳之后的湖南第5个，中部六省非省会城市第9个过千亿元的市州。一产业完成1078亿元，增长56；二产业完成5603亿元，增长161；三产业完成3545元，增长139。全年经济增长142，较上年提高08个百分点，高于政府预期目标17个百分点，高于全省06个百分点，高于20012008年平均水平18个百分点，是株洲改革开放以来的少数高位增幅的年份，仍处在一个稳步趋升的运行通道中。提前一年实现“十一五”规划确定的“四个一”目标，建成区面积达到105平方公里；城市人口达到1002万人；GDP达到10226亿元；财政收入达到1003亿元。（二）房地产市场分析估价对象房地产用途为住宅，因此结合住宅细分市场对2010年株洲住宅市场状况分析如下1、房地产市场过去状况2009年是株洲房地产蓬勃向上的一年。全年株洲房地产投资全省领先，投资额首次突破100亿元。截至11月底，我市完成房地产投资973亿元，同比增长287；全省95908亿元，同比增长173。111月，在全省各市州中，我市房地产投资额仅次于长沙，但增幅大幅高于长沙。截至11月底，全市房屋施工面积112603万平方米，同比增长287，其中，新开工面积42454万平方米，同比增长352。分别比全国增长多115和18个百分点。住房消费刷新历史。截至11月底，全市商品房销售面积34856万平方米，同比增长3023，商品房销售额7603亿元，同比增长336。株洲市区商品房全年销售面积达26599万平方米，同比增长594，二手房销售面积10058万，同比增长5538。在房产局地理信息中心提供的株洲市商品住宅价格走势图，一条不规则的红色波浪线，从1月到12月总体趋势上扬，株洲市本级商品房（包括商铺等）年均价达2738元/，商品住房年均价达2602元/，同比均有所上升。2、房地产市场现时状况上半年，株洲市（含下辖县、市、区）商品房销售面积20479万平方米，同比增长197，市区商品房销售面积10992万平方米，比2009年上半年还减少了012。从房产局的统计数据来看，上半年市区成交量最大的一个月是1月，2467套的成交量比2009年1月增加了359。淡季不淡、反季热销，很大原因是市民追赶2009年购房税费优惠政策的“末班车”。新建商品住宅销售情况，除1月成交活跃外，其余月份均处于低位水平。在“后调控时期”的5月、6月，市内一些位置稍微偏一点、周边配套不足的商品住宅楼盘，出现一周甚至连续两三周“零成交”。成交量回落在5、6月已较明显，均不足20万平方米，分别比去年的5、6月萎缩了357、547。3、房地产市场现时状况分析综上数据来看，2010年14月份，株洲房价在沉匿一段时间后，又再度上涨，这与株洲的地理位置，近几年基础设施投入，以及一些新开发公益项目，如株洲“创卫活动”的成功、“神农城”、棚户区改造等基础设施项目的推进实施，株洲的硬件环境改善，使得房价有一定幅度的上涨，进入4月以来，在国家房控措施的影响下，株洲房地产市场受到一定影响，从过往的调控经验来看，政策出台两个月后，其威力才会逐渐显现。央行近日公布的二季度问卷调查结果显示，未来3个月有意购房的城镇居民占比降至155，连续两个季度回落，累计降幅近3个百分点，结束了2009年以来持续上升的势头，目前株洲房地产市场运行平稳，前期上涨幅度较大的情况得到遏制，价格未再上涨。4、房地产市场预测岁末年初，中央关于楼市的调控新政密集出现，先有营业税免征期“二改五”调整，后有国务院常务会议提出遏制部分城市房价过快上涨“四点措施”，近期又发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。业内人士认为“这一套组合拳释放出中央将通过调控使新一年楼市趋于平稳的信号。”2010年，市房产局将致力于保持房地产市场稳定健康发展、完善住房保障，具体落实的有抓住推进城镇化进程契机，加强县域房地产业发展；积极探索有效模式，做好棚户区和城中村改造工作；加大房地产招商引资力度；努力提升住房品质，调结构，促转变；加强市场监管，净化房地产业发展环境；规范存量（二手）房市场；努力增加普通商品房供应；全年将新增筹建廉租住房6000多套，新增发放租赁补贴1000户。另外近年来我市大兴基础设施建设，提升了城市品位，这些成果将为房地产市场发展提供实质性的利好，因此我们综合分析认为，2010年的房地产应是稳步健康增长发展趋势。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提，所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估计。估价对象现状用途与规划用途和登记用途一致，均为住宅，符合规划。2、技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。估价对象房屋的规划用途实际用途均为住宅，与本次评估设定用途一致，在技术上可行。3、在经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。因估价对象位于荷塘区楼盘较集中区域，周边住宅居民区集中，地段好，作住宅使用能获得最大收益。4、土地与建筑物的均衡性。即以房产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。因估价对象周边区域建筑物多为住宅，土地多为城镇混合住宅用地，因此，估价对象作住宅用途，建筑物与土地是相匹配的。5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。本次评估设定用途与现实用途和规划、登记用途一致，符合规划要求，且周边多住宅用途，房地产能与周围环境的协调一致。6、可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在房地产价格状况，而且还要研究房地产市场的未来发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。估价对象房屋较新，房屋用途符合规划要求且能获得最大收益，因此，伴随着株洲市房地产市场的发展，估价对象作住宅用途是具有可持续发展性的。综上所述根据估价对象地理位置及周边环境，估价对象其规划用途与实际用途均为住宅，其改变用途受一系列法律法规制约，转变为其他用途的可能性极小，另外估价对象户型格局功能、配套设施均为针对住宅设计建造，成新率高，从经济角度看，估价对象不临主街，除住宅外的其他用途不能获取高于住宅的综合利益。因此确定估价对象以保持现状继续使用（作住宅）为最高最佳用途。五、估价方法选用估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等几种常用的估价方法。市场比较法适用于类似房地产交易案例较多的房地产评估收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或在开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产评估。此次评估对象为住宅，估价目的为抵押贷款，估价对象区域内有同类型房地产交易实例，且房地产交易市场较活跃，根据房地产估价规范，有条件使用市场比较法进行评估的，应把市场比较法作为主要估价方法，因此本次评估采用市场比较法作为主要估价方法；估价对象地理位置较好，周边住宅性质房地产出租情况较多，可调查得到所处区域类似房地产稳定及长期的潜在收益，因此可采用收益法进行评估；估价对象，符合规划，目前以及未来一段时间内，不会有重新规划再重新开发的可能，因此估价人员认为按该现状使用最为适宜，因此不采用假设开发法进行评估。另外，成本法适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产以及估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产，根据以上分析估价对象适宜采用市场比较法、收益法评估，市场依据较充分，因此不采用成本法进行评估；综上分析，此次拟采用市场比较法、收益法对估价对象房地产进行估价。市场比较法是首