办公楼项目物业服务制度汇编

办公楼项目物业服务制度汇编XX嘉园XX总部办公楼已2015物业服务制度汇编XX物业管理有限公司长沙分公司二O一一年三月二十房地产E网/FDCEW4FF66FF/范文吧/JSFW8FF66FF/目录工程类组织架构图6第二节岗位职责工程主管岗位职责7配电工职责8空调运行工岗位职责9弱电工职责10给排水工岗位职责11综合维修工岗位职责12管理制度机房管理制度13维修人员交接班制度15维修人员巡视制度16维修人员值班制度18工程维修部安全制度19工作票制度20维修工具管理制度22维修报告制度23供电管理制度25给排水管理制度26空调系统管理制度27维修管理制度28公用设施维护管理制度30二次供水管理规定31电梯管理规定32临时用电、用水管理规定33二次装修管理规定36第四节规程给排水设施设备操作规程40给排水设施设备维护保养规程42给排水设施设备运行管理规程49供配电系统安全操作规程52供配电系统维护保养规程59供配电系统的运行管理70公共设施管理规程74设备事故应急处理办法和预案规程76弱电系统维护保养规程879弱电系统运行管理规程82空调系统操作规程84中央空调维修保养规程88中央空调运行管理规程95电梯紧急救援规程99安全管理类组织架构102岗位职责安管队主管岗位职责103安管员领班职责104监控室安管员岗位职责105大堂岗位职责106门岗岗位职责107巡逻岗岗位职责108第三节管理制度消防安全管理制度109停车场管理制度1112安管员交接班制度1114中控室值班制度116安管队管理制度118门岗管理制度120治安管理制度122车辆管理制度123非机动车停放管理制度125消防器材管理制度126第四节规程消防安全管理规程128停车场业务办理规程142安管员日常工作规程147治安事件应急处理规程155大风、暴雨应急处理规程157消防演练规程159第三章、保洁绿化第一节环境管理组织架构167第二节岗位职责保洁主管职责168保洁领班职责169保洁员职责170办公区保洁员职责171绿化工职责172第三节管理制度垃圾收集与处理管理制度173消杀管理制度175绿化监督检查制度177卫生保洁管理制度178园林绿化管理制度179清洁卫生公约180第四节规程清洁卫生作业监管规程181消杀作业监管规程187清洁工作应急处理规程191花卉植物租摆养护流程193草坪植物养护流程194环境管理流程196环境清洁作业程序198第四章客服类第一节客服中心组织架构200第二节岗位职责管理处主任职责201客服中心职责202客服主管岗位职责203客服管理员岗位职责204客服文员岗位职责205接待室岗位职责206第三节管理制度投诉处理和分析制度207业主单位意见调查和回访制度208有偿服务管理制度209第四节规程业主/用户报修处理规程210业主/用户投诉处理规程215业主/用户沟通与回访规程219业主/用户搬迁管理规程222业主/用户满意度调查规程223第五章会务类第一节会务管理组织架构226第二节岗位职责会务主任岗位职责228会务员（会议室）岗位职责229会务员（报刊收发员）职责230管理制度会议室管理制度232会议室管理规定233第四节规程会务服务管理规程234报刊收发操作规程241第六章综合类第一节管理制度综合巡查制度244物业接管验收管理制度246管理处员工考核制度247精神文明公约260第二节规程公文、资料管理规程261库房管理规程267物资采购规程271会议制度规程273办公设备管理规程276工程类组织架构图工岗位职责工程主管岗位职责一、对管理处经理直接负责，对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任。二、负责小区设备及设备维护的日常管理1、了解主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。2、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。3、现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。4、实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。5、审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。6、对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。7、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。三、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作。四、负责制定小区设施设备系统运行方案，在保证设备安全运行的前提下，力图节省能耗。五、负责制定小区设施设备系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划。六、负责贯彻落实岗位责任制、设备维修保养制度。督导下属员工严格执行操作规程及员工守则。七、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量。八、负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。配电工职责一、值班人员应严格遵守管理处的各项规章制度及有关规定；二、值班人员必须熟悉供电设备，系统图及操作程序，准确记录运行情况；三、认真检查设备，如发现异常，应立即采取措施，不能处理的情况，立即上报主管；四、严格遵守劳动纪律，坚守工作岗位，认真执行交接班制度；五、严格遵守机房管理制度；六、保护值班室内消防器材完好无损。七、妥善保管公用工具；八、严格按操作规程进行倒闸作业，认真填写工作票。空调运行工岗位职责一、熟悉小区的空调系统及操作规程，按规定开启和关闭，并及时转换运行状态牌。二、负责对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，并根据外界天气变化及时进行空调工况调节，并做好运行记录。三、必须掌握设备运行的技术状态，发现问题及时处理，不能及时处理的立即报告班长或主管。四、做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。五、做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。六、不得擅离职守，离开值班室去巡查或抄表必须知照同值人员。七、严格遵守员工守则及管理处的各项规章制度。八、完成上级交办的其他工作。弱电工岗位职责一、严格遵守各项规章制度熟悉小区弱电设施设备，掌握其性能、操作规程。二、负责对小区门禁系统,监控系统、对讲系统,三表远传抄表系统,消防报警系统、小区有线电视、电话网络系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施。三、负责进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的维修工作。四、负责小区弱电设备设施保修工作的监督管理工作。五、负责对消防系统和设备定期试运行工作,并做好运行记录。六、负责提交管辖范围内弱电设备、设施的更新、改造方案,并在主管的安排下负责具体实施项目整改。七、负责每周一次对小区的弱电设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数,并负责各种抢险工作。八、积极推广新技术,努力降低能耗,节约管理成本。九、完成上级交办的其他工作。给排水工岗位职责一、负责冷热供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养。二、熟悉小区给排水系统各种水泵、管道、阀门、控制设施和各种机械设备、供气供水设备的情况,掌握操作规程和维护保养知识。三、当班期间及时巡视检查系统设备和其他设备的运转情况,并做好巡检记录。四、做好应急漏气、漏水、污水外溢等抢修工作，确保正常工作。五、严格执行设备保养制度及操作规程,遵守各项规章制度。六、按保养规程做好负责范围内的设备保养工作,并做好记录。七、对维修场地做好收尾工作,保持公共场所的优美环境。坚守岗位,服从指挥。对主管及领导安排的工作负责。八、积极配合其他工种工作,完成主管交给的其他任务。综合维修工岗位职责一、熟悉小区公用设施设备，掌握各种设施设备的性能、操作。二、按维修保养计划对小区设施设备进行周、月、季、年定期保养，并作好检修保养记录。三、负责处理业主/业主/用户申请的维修服务及公共设施设备的故障处理。四、每天根据共用设施设备巡视检查规程巡查设备、仪表运行情况，发现问题及时处理，认真做好各种记录。五、发生停电、停水、火警或其它事故,应即刻到位，按照应急预案规定，果断采取应急措施。六、学习业务知识、钻研专业技术，工作中注意做到革新挖潜，厉行节约，修旧利废，减少材料消耗。七、按规定做好水、电、气表的抄表工作。八、认真做好维修工作记录,保管好物品、工具。九、完成上级交办的其他工作。管理制度机房管理制度一、目的规范机房管理，确保机房整洁、安全。二、适用范围适用于XX嘉园管理处机房的管理。三、职责1、值班人员负责机房的巡视、清洁及客人进出机房登记。2、工程部主管负责机房的管理、检查。四、工作流程1、机房无人时，机房门应上锁，钥匙由值班员管理,任何人不得私自配钥匙。2、非工作人员进入机房，应经班长同意后由值班员登记并陪护进入，非工作人员不得擅自操作。3、机房严禁存放易燃、易爆及其他危险物品，按规定配备的消防设备保持齐全、完好。4、机房设备不得有漏油、漏水、漏气和积尘等现象，发现问题及时解决。5、机房保持地面、墙壁清洁、门窗完好，标识要清晰、明显，机房通风、照明良好。6、机房内禁止吸烟，禁止携带小动物和食品进入。7、机房内不得堆放与工作无关用品，工具、材料等要摆放整齐。8、做好机房防水、防潮工作。五、记录1、机房出入登记表机房出入登记表年日期来访人公司机房名称事由管理处倍同批准人入机房时间出机房时间值班人员月日时分时分月日时分时分月日时分时分月日时分时分月日时分时分月日时分时分月日时分时分月日时分时分月日时分时分月日时分时分月日时分时分月日时分时分月日时分时分月日时分时分维修人员交接班制度一、目的规范维修值班人员交接班程序和要求,确保值班工作正常。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的交接班管理。三、职责1、维修值班人员严格执行交接班制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、接班人员必须提前十分钟到达工作岗位,对设备的运行状态，控制信号系统是否正常以及工具、器材、配件等进行详细的检查。2、接班人员不得饮酒上班，如有违反，交班人员必须向主管汇报并另行安排。3、接班人未按时到岗时，交班人不得擅离工作岗位，并向主管汇报。4、设备处于故障时，不准进行交班，接班人可协助处理，待故障处理完毕，再进行交接。5、交接班记录必须如实填写。6、交接班实行“四交”、“三不接”注四交交设备运行情况；交设备、工具、器材、备品、配件数量及完好情况；交安全措施；交上级指示及注意事项。三不接交班人不在工作岗位不接；情况不明，记录不全不接；清洁卫生不搞好不接。维修人员巡视制度一、目的规范维修人员巡查要求二、范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的交接班管理。三、职责1、维修人员严格按巡视制度进行巡查。2、工程部主管负责监督、检查。四、工程流程1、巡视检查范围水泵房、配电房、发电机房、空调机房、二氟丙烷气瓶房、电梯及电梯机房、锅炉房、空调新风机、风机房，各蓄水池、给排水系统及阀门，公共照明和路灯及其它公共设施设备等。2、巡视检查方法巡视检查方法应包括“看、听、摸、闻”“看”通过看，观察运行的设备工作是否正常，如放电火花、变色、变形、损坏、渗油、渗水、水电表转动、仪表和信号灯指示等及其他情况。“听”通过听，判断运行设备中是否有故障，有无异常响声。如火花放电声、机械振动声、电压过高或电流过大所引起的异常声音等。“摸”用手触摸运行设备外部（如电机外壳），温升、振动情况是否正常。“闻”通过闻，判别运行设备是否有异味，如焦糊味、塑胶味等。3、巡视频次及要求、根据小区的设备运作要求，进行巡视，并按规定时间填写运行记录。巡视过程按有关操作规程执行。、异常天气，如暴雨、大风，增加巡视检查次数。、每班不少于一次检查电梯运行是否平稳，有无异常。、认真填写巡视及各类运行记录。四、巡查人员异常情况的处理、发现设备设施故障或隐患的应及时排除，不能处理的应汇报，并做好记录。、出现大面积跑水、管道爆破、电线或开关烧坏应及时关闭阀门或电源，并汇报主管。、如遇火灾、停电、停水等情况应立即按照紧急预案规定的处理程序，采取相应措施。维修人员值班制度一、目的规范维修值班人员值班程序和要求,确保值班工作正常。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、维修值班人员严格执行值班制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、维修人员实行24小时值班制度，早班08301630，中班16302330，夜班23300830。接班人员提前10分钟到岗。2、值班人员必须遵守各项规章制度，讲文明礼貌，举止端庄和蔼。3、值班人员上班时必须保持头脑清醒，不准饮酒上班、疲劳上班，不准在值班室会客、闲谈、看报、抽烟及其他与工作无关的事情。4、值班人员应严格执行操作规程，严格按倒闸操作票（见工作票制度）操作高压开关。按设备事故应急处理办法和预案处理事故。5、值班人员必须坚守工作岗位，按时上下班，不脱岗、离岗。6、值班人员服从主管和班长的统一管理和工作调动。7、值班人员请假、换班须提前一天申报，由班长负责安排人员替岗，不得私自换班、串岗。8、值班人员必须认真填写值班及运行记录，严格执行交接班管理制度。工程维修部安全制度一、目的时刻贯注工程部全体人员的安全意识,确保人生、设备安全。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部全体员工严格执行安全制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、工程维修部全体员工必须把安全防范意识放在首要位置，协同安管部认真做好安全保卫工作。2、值班人员和管理人员如发现有重大安全隐患，须立即上报班长、主管或经理。3、管理处工程主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告分公司运营管理部。4、工程人员严格执行机房管理制度，确保机房安全。5、公共区域内之设备、设施等必须锁好，高危设备（如高压电、变电房、压力容器）等应设置围栏及警示标志。6、所有水池、水箱箱盖必须上锁，钥匙专人管理，非工作人员不得借用，打开水池或水箱必须经工程主管批准，并进行登记。7、高空作业必须配带安全带，并进行其他有效保护措施,作业范围周边必须加设护网,防止意外坠物。8、各项维修、维护工作等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全。凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。9、各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性,确认安全后方可使用。10、工程维修部须每半年配合安管部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。工作票制度一、目的规范维修人员在电气设备上倒闸、工作程序,确保倒闸维修安全。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、配电值班人员严格执行工作票制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、在电气设备上工作,应填用工作票或按命令执行,其方式有下列两种填用工作票，口头或电话命令。2、填用工作票的工作为高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。3、其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确,值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。4、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚,不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执,按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。5、一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。6、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护,即停电,验电,装设接地线，悬挂指示牌。7、工作票的有效时间，以批准检修期为限。8、需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。9、工作票签发人由工程主管担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员工作许可人由主管或资深技工担任。10、工作票所列人员的安全责任、工作票签发人工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够；精神状态是否良好。、工作负责人监护人正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程负责检查工作票所载安全措施是否正确完备；值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。、工作许可人负责审查工作票所列安全措施是否完备；是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问；也必须向工作票签发人询问清楚,必要时应要求做详细补充。、工作班成员认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。维修工具管理制度一、目的规范工具管理。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工具保管人员严格执行工具管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程论作正常亚达科技大厦1、工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。公用工具及专业自用工具由主管负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。2、工具保管人必须保持工具的完好及使用功能；必须定期检修并保养所属工具。3、工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符，借用（使用）公用工具、专业工具情况应列入交接班记录。4、全体员工必须爱护工具，正确使用工具。凡不正确使用工具、不爱护工具者，将提出批评；凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚100元人民币。5、借用公用工具归还时,须由班长和使用人共同进行检验。如有遗失或操作不当造成损坏，须由使用人负责照价赔偿。6、专业自用工具必须由主管进行每日清点，并保持完好，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。7、所有工具一律不得外借，不得用工具干私活。如因情况特殊外借，必须经主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。8、公用工具和个人领用工具按规定的使用年限到期，一律以旧换新。维修报告制度一、目的规范工程部工作报告流程。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部维修人员严格执行维修报告制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告班长、所辖设备非正常操作的开停及开停时间。、所辖设备除正常操作外的调整。、所辖设备发生故障或停台检修。、零部件更新、代换、或加工修理。、运行人员请假、换班、加班、倒休等。2、各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告班长、执行维修保养计划时,发现设备存在重大故障隐患。、重要零部件的更换、代替或加工修理。、系统巡检时发现的隐患或故障,必须在巡检记录之备注栏中加以说明。、维修人员请假、加班、倒休等。3、各班长在下列情况下必须书面报告主管、重点设备除正常操作外的调整。、变更运行方式。、主要设备发生故障或停台检修。、系统故障或正常检修。、零部件更新、改造、或加工修理。、领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。、加班、换班、倒休、病假、事假等。、须与外班组或外部门、外单位联系。4、主管在下列情况下必须以书面形式报告管理处主任、重点设备发生故障或停台检修。、因正常检修必须停止系统正常运行而影响业主/用户使用。、应急抢修及正常检修后的维修总结。、系统运行方式有较大改变。、影响本物业运行如停电、停水、停空调、停电话等之任何施工及检修。、重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。、系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。5、除以上各项外,所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患,可以越级汇报。供电管理制度一、目的规范用电管理。确保用电安全。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部维修人员严格执行供电管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、业主/用户用电设备的报装管理工程维修部负责用电设备的管理，审查业主/用户提供的用电设备电气平面图及电气系统图。如业主/用户负载超过原设计能力，工程维修部将通知业主/用户，并协助业主/用户与供电部门协商解决。2、停电处理在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应在小时内通知各业主/用户，并做好记录。故障停电时管理处应立即通知业主/用户，同时与供电部门联系，并做好记录。3、小区公共设施用电设备的管理和维护工程维修部制订用电设施的定期维护保养计划，按计划实施检查并做好维护保养记录。4、紧急情况处理、紧急情况时，由工程维修部负责组织力量抢修并采取有效措施，控制、缩小影响面，并与供电部门联系，协助处理并做好记录。、严格按照物业管理实施方案中相应应急管理要求进行事故处理。给排水管理制度一、目的规范给排水管理，确保给排水系统畅通。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部给排水人员严格执行给排水管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、给排水的申请报装业主/用户应向工程维修部提供房屋给排水图及资料，当现有给排水设施不能满足业主/用户需求时，工程维修部应通知业主/用户，并协助与给排水部门协商解决。停水处理在接到供水部门的停水通知后，管理处应在小时内及时通知业主/用户并做好记录；当事故停水时，工程维修部应及时组织抢修并通知业主/用户，同时做好记录。紧急情况处理紧急情况时，工程维修部应立即采取措施并组织实施抢修，同时与给排水部门联系，并及时通知业主/用户，做好有关记录。严格按照物业管理实施方案中相应应急管理要求进行事故处理。工程维修部制订给排水设施的日常和定期维护保养计划，并负责检查和督促实施情况。空调系统管理制度一、目的规范空调系统管理。确保空调系统运行正常。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部给修人员严格执行空调系统管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、严格按运行、检查和维修养护等规程操作，保障空调系统的正常运行。2、严格按设备启动、关闭时间操作，每日定时巡视检查，认真做好记录，发现问题及时维修，遇到重大问题及时通知工程维修部进行抢修，保证设备正常运转。3、严格按保养规定对空调系统进行保养、维修工作。4、定期对空调系统进行清洁工作，保证设备表面无灰尘，运转良好。维修管理制度一、目的规范工程维修人员维修工作。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部维修人员严格执行维修管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、维修工接到业主维修及服务的需求后，必须在10分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。2、维修工到现场后，要做到21自觉维护公司及业主的权益，不做损害公司名誉的事情；22不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程维修部汇报并请求支援解决。23维修工进入现场维修时，应主动征询业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征询业主的同意方可进行。24维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。25维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度。26维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。27全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给业主看，试验次数不少于3次；同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主满意为止。28确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主在维修通知单上签名确认。如果业主对此次维修收费（如属有偿服务项目）有异议，维修工应根据有关的收费标准向业主作出详尽的解释，消除业主不必要的疑虑。29维修工离开业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。210维修工回到工程维修部及时做好维修记录211客服中心三日内进行回访。公用设施维护管理制度一、目的规范公用设施维护管理。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、维修人员严格执行公共设施维护管理制度。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、管理处负责小区内公用设施、设备的日常管理、检查维护，确保设施、设备处于良好状态。2、公用设施、设备标识系统规范完整、准确无误。3、市政公用设施、设备如发生损坏，立即通知市属有关部门维修更换。4、任何单位和个人不得损坏或挪用公用设施、设备。二次供水管理规定一、目的规范二次供水管理。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部严格执行二次供水管理规定。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、二次供水由工程维修部指定专人负责管理。2、小区内每个水池箱包括地下,楼顶必须加盖,加锁。3、新建、扩建和改建二次供水设施,须经业主单位授权、供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。4、水池箱每季度清洗一次；5、二次供水清洗的清洗单位,须具有合格的资质及卫生许可证。6、清洗单位清洗人员,须持健康证、培训证,并经卫生防疫站认可。7、管理处须提前24小时出停水告示,通知相关业主/用户。8、如卫生检测结果报告单结果为不合格时,应由工程维修部主管安排重新清洗和消毒水池箱。必要时请卫生防疫站部门派人监督全过程,直至检测合格为止。9、卫生检测结果报告单原件存档。电梯管理规定一、目的规范电梯管理，确保电梯运行安全。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、电梯维修人员负责电梯日常巡查、管理。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、电梯机房必须严格执行机房管理制度2、做好业主安全乘梯教育，运行中电梯若出现突然故障，乘客不必惊慌，更不应私自违章操作、开启或敲打梯门，应马上按响紧急对讲开关，通知中控室值人员，等候解救；3、乘搭电梯人数过多时，应分批搭乘，避免超载发生危险；4、严禁在电梯内打闹、蹦跳、刻划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证，不依靠在轿门上，不强行阻止轿门开关且不强行扒开厅门，不在轿厢内吸烟；5、勿将垃圾丢弃在电梯门导轨槽内，以免造成轿门和厅门堵塞，影响电梯正常使用；6、发生火警或地震时，切勿搭乘电梯；7、小孩搭乘电梯时，应有大人看护，以免发生意外。8、电梯搬运大件物品时，尽量避免电梯使用高峰期，并事先申请，不得超重和损坏电梯，以防止事故发生。做好电梯机房、轿箱、厅门、井道、底坑的清洁，保持整洁、畅通。临时用电、用水管理规定一、目的规范临时用水、用电管理，确保临时用电用水安全。二、适用范围适用于XX嘉园管理处维修值班人员的值班管理。三、职责1、工程部人员严格执行临时用水用电管理规定。2、工程部主管负责监督、检查。四、工作流程1、临时用电计划申请9A、施工前，施工单位或业主单位根据施工项目和用电量大小，向管理处递交“临时用电计划申请表”。7A、凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。A给排水设备设施使用频度A维修保养项目及内容A用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在05M以上,否则应烘干处理或修复A检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承A清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒A用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于05M,否则应进行干燥处理A检查热继电器的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换A用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于100M,否则应烘干处理A检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡A检查表内是否有积水,如有则应干燥处理A检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫A检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换A检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换A检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换A水泵房有无异常声响或大的振动A立即关闭相关连的主供水管上的闸阀A视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关A上一放运行情况未交代清楚A有监护人。A根据倒闸操作票上填写的内容和步骤操作A拉开发电机配电柜总开关A根据倒闸操作票上填写的内容和步骤操作A合上发电机控制电源A根据倒闸操作票上填写的内容和步骤操作A根据倒闸操作票上填写的内容和步骤操作A供配电设备设施的使用的频度、年限A维修保养项目及内容A测定变压器线圈的绝缘电阻,如发现其电阻值比上次测定的数值下降3050时,A检查安装螺栓是否紧固,如松弛则拧紧A新熔体的规格和开关应与更换的熔体一致A清除接触器表面的污垢,尤其是进线端相间的污垢A清理冷却风道及外壳灰尘,使电容器散热良好A检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如有损坏则更换A用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于010M,否则应烘干处理A号码管是否清晰或掉落,如是则补上新号码管A标示牌是否清晰或掉落,如是则补上新的标示牌A变压器运行是否超温。A断开电源开关、拔去插头或熔断器。A判断跳闸原因短路或过载。A视进水情况,拉下总电源开关或高压开关。A上一班运行情况未交代清楚。A、重大故障包括人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币万元以上；因故障引起整个小区停水、停电、停冷气等。A、发生故障时，值班员应立即处理一般故障应先汇报后处理，事后作好记录；重大故障应一面处理，一面汇报，无法处理的应尽快报告工程维修部主管或管理处主任。A、供水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。A、当主机发生故障时，启动备用机组投入运行，并且检查排除故障。A3纸）中央空调系统运行记录单位年月日天气温度湿度数据记录1、机组运行记录2、附属设备运行记录时间时间冷冻泵冷却泵冷却塔号冷水机组蒸发器冷冻水进水温度（）电流/泵号电流/泵号电流/泵号电流/泵号电流/泵号电流/泵号电流/塔号电流/塔号电流/塔号出水温度（）进水压力（PA）出水压力（PA）冷媒温度（）冷凝器冷却水进水温度（）出水温度（）进水压力（PA）出水压力（PA）冷媒温度（）压缩机油缸温度（）油压力差（PA）电力需求（）号冷水机组蒸发器冷冻水进水温度（）出水温度（）进水压力（PA）出水压力（PA）冷媒温度（）3、系统设备运行时间（小时）冷凝器冷却水进水温度（）出水温度（）小时编号冷冻泵冷却泵冷却塔主机进水压力（PA）运行时间累计时间运行时间累计时间运行时间累计时间运行时间累计时间出水压力（PA）1冷媒温度（）2压缩机油缸温度（）3油压力差（PA）4电力需求（）5值班记录值班签名交班签名中央空调维修保养规程1、目的规范中央空调维修保养工作,确保中央空调各项性能完好。2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。3、职责31制冷技工具体负责中央空调的维修保养。32工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。33管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。34综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。35分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。4、工作内容41中央空调维修保养计划的制定。411每年的12月26日前,由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定中央空调维修保养年度计划报管理处主任审核。412工程维修部主管根据审批后的年度保养计划,在每月26日前制定月份设备维修保养计划,报管理处主任审核后组织实施。413制定年度维修保养计划的原则A中央空调使用的频度A维修保养项目及内容A每周清洗一次空气过滤网A配制10的盐酸溶液每1KG酸溶液里加05G缓蚀记A用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在05M以上,否则应进行干燥处理或修复。A转动水泵轴,观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象,如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承如是水泵叶轮问题则应拆修水泵A检查是否泄露,如是则应加压填料A干燥过滤器检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮,如是则更换同规格的干燥过滤器A对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换A清洁控制柜内外的灰尘、赃物。A压缩机电机绝缘电阻正常05M以上A检查线电压正常380V,不能超额定值的10A立即关停中央空调主机,关闭相关的阀门。A视进水情况关掉中央空调机组,拉下总电源开关。A上一班运行情况未交代清楚。B记录不规范、不清晰、不完整。C中央空调机房不干净。D接班人员未到岗。E事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接班人协助进行。对于中央空调的运行情况,当值人员应及时、完整、规范、清晰地记录在中央空调运行日记录表内,每月3号之前将上一月的记录整理成册后交管理处存档。5、记录、标识51中央空调系统运行记录（见空调系统操作规程）电梯紧急救援规程1、目的及时处理电梯所发生的紧急突发事件，避免伤人事故的发生和造成经济损失。2、适用范围适用本物业物业区域内的电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等的救援。3、职责31工程维修部负责日常电梯设备的管理工作和发生紧急事件时的应对工作。32电梯分承包方负责电梯发生故障时的紧急救援及修复处理工作。4、实施程序41电梯困人救援的措施411电梯发生故障且有乘客被困时，中控室值班人员应立即了解被困的电梯号和楼层，同时通知小区值班维修人员和电梯专业维修人员尽快赶到现场。值班维修人员（持有电梯操作证）接到通知后，第一时间赶到相应楼层援救被困乘客。如轿厢停在上下厅门之间时，应尽快到机房切断电梯的动力和照明电源，按救援说明使用盘车装置手动将轿厢移至平层区（此操作过程必须由由两人进行），打开电梯门救出乘客。在整个过程中中控室值班人员应使用通话装置与轿厢乘客通话，对被困乘客进行安抚，稳定其情绪，消除其恐慌感。并劝告乘客不要盲目尝试自救。为便于被困乘客求援，应在轿厢内醒目处设置有维修单位名称、救援电话号码等信息的标识。412轿顶操作放人程序。4121维修人员确认故障电梯及该电梯所停层数（如N层），并通知电梯内被困乘客“救援在进行中”。4122到停层的上一层（N1层），用电梯钥匙打开该电梯的厅门。4123进入轿厢顶，将“检修开关”转到“检修”位置，注意“检修开关”未转到“检修”位置时不能关厅门，以免电梯突然运行。4124关上厅门，按“上行”或“下行”按钮，将电梯轿厢在最近楼层平层。4125将“门机开关”打开，用手盘动门机将门推开放人。4126放人完毕，将“检修开关”转回正常位置，注意此时要保持（N1）层厅门为打开状态。4127将“门机开关”复位，关好厅门。4128维修人员从（N1）层离开电梯井。如果由于楼层过高导致维修人员不能离开电梯井，可通过控制电梯安全离开电梯井。413机房操作手动放人程序4131当用这种方法放人时，起码要两个人员配合完成。4132维修人员进入机房利用电梯对讲方式或其它方式，通知轿厢内乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌。4133通知完毕后，应关闭故障电梯的电源总开关。4134一名维修人员插入松抱闸手柄，并小心将抱闸撬开。4135另一名维修人员根据负载情况盘动飞轮，使电梯降（或升）至最近一层门口为止（由钢丝绳上油漆标志确定）。4136打开厅门及轿厢门放出乘客。4137用手把门关好，确认所有楼层电梯门锁好。4138维持电梯电源切断状态。4139放人完毕后，通知电梯维修工作进一步检查。42当发生火灾时，应立即中止电梯的运行，并采取如下措施。421及时与消防监控中心取得联系，并报告有关领导，再用消防广播告知楼层人员不要乘座电梯。422发生火灾时，对于有消防运行功能的电梯，应立即按动“消防按钮”使电梯进入消防运行状态，供消防人员使用。423对于无此功能的电梯，应立即将电梯直驶到首层，并切断电源或将轿厢停于火灾尚未蔓延的楼层。424要求乘客保持镇静，组织疏导乘客离开轿厢，从楼梯撤离，将电梯置于“停止运行”状态，用手关闭厅门并切断电源。425井道内或轿厢发生火灾时，应立即停电梯，疏导乘客撤离，切断电源。采用二氧化碳，干粉或1211灭火器进行灭火。426共用井道中有电梯发生火灾时，其余电梯应立即停于远离火灾蔓延或交消防人员用以灭火使用。427相邻建筑物发生火灾时，也应停梯，以免因火灾而停电造成困人事故。43电梯机房或井道轿厢底坑等渗水时，应采取的应急措施。431及时通知有关人员到现场并组织抢修措施。432当底坑内出现少量进水或渗水时，应将电梯停在二层以上，中止运行，断开总电源。433当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，以防止轿厢进水。434当底坑井道或机房进水很多，就立即停梯，断开总电源，防止发生短路，触电等事故。435发生轿厢浸水时，应迅速切断电源，设法使电气设备不进水或少进水。若机房发生浸水时，由维修人员判断是否影响到设备的正常运作，自行决定是否关闭故障电梯的电源。436对浸湿电梯应进行除湿处理，如采取擦试，热风吹干，自然通风，更换等方法，确认水分消除，绝缘电阻符合要求并经测试该电梯无异常后，方可投入运行。对微机控制电梯更需仔细检查以免烧毁线路板。437台风暴雨天气时，对于有可能发生电梯井浸水的电梯必须采用沙包等物体堵住电梯厅门，防止渗水。44事故处理完成后，由电梯专业维修人员对电梯进行全面检查，排除故障后方可投入使用。维修值班人员应如实在值班记录表中做好记录。5、记录、标识51值班记录表安管类第一节组织架构第二节岗位职责安管队主管岗位职责1、负责制定物业区域的治安、消防年度、季度工作计划,做好安管部年度预算报告。2、负责维持物业区域区内秩序,预防和查处治安事故,协助、配合公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。3、妥善处理业主有关安全方面的各种投诉。4、开展以四防防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故为中心的安全教育和法制教育,定期检查四防设施。5、主动督促检查物业区域内各重点部位的安全工作；确保重点部位的安全。6、负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求,并组织落实。7、负责制定安管监控的管理制度和操作程序。8、适时完善、健全物业区域的安全应急措施,并负责督促属下严格执行和演练落实。9、定期检查各项安管措施,并做好记录,确保消防设备、设施完好,以备查考。10、组织好本部门的分工协作,每日召开部门班长例会。13、负责对安管部班长、员工的培训、考核、评估工作以及任免和推荐。14、参加管理处例会,定期向管理处主任汇报工作。15、完成上级领导交办的其他工作。安管员班长职责1、严格遵守各项规章制度,理智、公平、公正地处理本班各项事务。2、全面负责本班次各个岗位的安全管理工作,检查考核本班安管员的岗位出勤、仪容仪表、器材保养、清洁卫生以及工作态度和质量方面的情况,每月提出本班员工的考评考勤意见。3、熟悉本班次各岗位的工作重点,并检查各岗位工作的落实和完成情况。4、当班做到勤观察、勤分析、善于发现问题。如发生突发性事件和恶性案件,应按照应急预案实施,制止事态的扩大,并注意保护现场,及时向上级报告。5、协助主要出入口岗做好业主（物业使用人）的访客登记工作,业主（物业使用人）发生争执时,既做到坚持原则、以理服人,要做到文明礼貌服务。6、在员工上下班高峰时应在门口岗协助值勤,检查证件。7、发生火警或接到消防报警,应按消防应急处理程序操作。8、搞好员工之间的团结互助,关心员工的思想生活和业务水平,负责做好各岗位人员用餐等暂离岗位的协调工作。9、查验本班员工的巡逻钟卡记录,做好详细的工作记录,需要交办或应引起注意的问题,应做好书面移交,重大问题及时上报。10、交接班时登记清楚本班未完成事项。11、完成上级领导交办的其它工作。监控室安管员岗位职责一熟练和掌握电子监控、消防报警等设备的技术性能及操作方法,熟练各部门消防设备的分布情况。二正确使用和保管好本岗位所使用的设备和其它物品。三主动发现监控设备的各种动态情况,及时通报各有关岗位,消防系统报警或接到报警电话,应立即用对讲机通知就近的安管员赶赴现场予以确认,同时做好详细记录。监控录像保留一周。四与固定岗、巡逻岗经常保持联系晚班每小时联系一次,随时通报有关情况,处理各类事件,并及时报告当值班长。五对监控、报警设备做好经常性的清洁保养工作。当监控报警设备发生故障时,应立即通知工程维修部,协助工程维修部维修尽快排除故障,并做好详细记录。六对未经同意进入监控室的员工和外来人员,应立即劝其离去,并做好记录。七做好对讲机电池充电,公共钥匙领用记录工作。八保持工作岗位的清洁卫生。九值勤时应保管本班次使用的物品。十做好值班记录,记录当日情况和移交下班工作。大堂岗位职责一、注意大堂出入客人的动向，细心观察，保证业主、客户的生命财产安全。二、认真履行自己的岗位职责，保持高度的警惕。三、维护大堂的秩序，对在大堂发生争吵、大声呼叫、到处乱串的客人要立即上前婉言劝说和制止，使大堂保持高雅宁静。四、注意保护大堂的公共设施，劝阻客人随意敲击和损坏或躺在大堂宾客休息沙发上，以保持大堂文明的环境。五、要防止客人在大堂乱丢、乱吐、乱蹲、乱坐、发现此情况应立即委婉劝阻。六、有小孩在大堂追逐打闹、玩耍，或衣冠不整的客人进入大堂时，要及时劝阻。七、夜深时要加倍警惕，注意警戒，对2400以后进入大堂的客人要认真观察，发现可疑人员应上前询问。八、不得擅离职守，要热情礼貌、周到地回答访客的询问，正确引导客人；九、不得在大堂和其它人闲聊。门岗职责负责物业区域内各种车辆进出的指挥、监控与操作；对访客车辆等外来机动车辆进出物业区域及时反馈巡逻队员；负责对外来车辆登记、车卡票务收发、收费和指引；对出入车辆验卡、收卡、收费；规范操作门岗道闸（一车一杆）；协调人行道来访客人登记、信息传递等事项；对岗亭附近区域清洁卫生维护和监督；遇特殊情况及时向当值班长汇报。巡逻岗职责巡逻员一般由领班担任,实行24小时站岗执勤,无领班时也可由安全主管指定,巡查各岗位值勤情况,如有违章及时纠正。一、巡查、维护管理区域内正常秩序,包括治安、消防、清洁卫生、环境绿化、车辆管理、公共设施设备不受侵害、丢失、损坏,发现违章、损坏和不安全因素及时处理并报告。二、对管理区域内可疑的人员及搬出物品进行登记、盘问和核对。三、严禁摆台、乞讨、推销、散发广告等闲杂人员进入管理区域。四、按要求进行巡逻签到,对违反管理规定影响他人工作、休息的行为及时进行劝阻和制止。发现险情火灾、入室盗窃等须及时处理并通知其他人员赶赴现场。五、指挥车辆按规定行驶和停泊,保证消防通道畅通,防止发生交通事故。六、检查停放车辆的车况,发现漏水、漏油、未关好车门、车窗等现象及时报告领班处理,不得私自进入车内。七、检查摩托车、自行车是否停放在指定位置,发现未上锁等情况及时报告领班处理。八、负责火警、匪警的验证和第一时间的处理。九、热情接待访客的咨询,必要时为其向导,直到访客的问题得到解决。努力树立公司良好的社会形象。第三节管理制度消防安全管理制度目的规范消防管理工作，保证小区公共财产和生命财产安全。适用范围适用于