北海市工业园建筑材料装修市场项目可行性研究报告

目录第一章总论111项目概论112项目承办单位概况113可行性研究的依据及原则214项目研究的范围415项目概况及主要技术经济指标416可行性研究的结论6第二章项目建设必要性和意义721项目提出的背景722项目建设的必要性9第三章市场分析及预测1431项目市场宏观背景1432市场微观定位1633项目的建设优势1734市场预测1835项目SWOT分析19第四章建设规模和运营方案2141建设规模2142运营方案21第五章项目选址和建设条件2351场址选择2352自然条件2353社会经济条件2654交通运输条件2755公用设施的社会依托条件27第六章项目规划建设方案2961规划的理念和原则2962总体规划布局3164建筑设计方案3565道路设计3766景观设计38第七章配套工程3971给水排水方案3972采暖通风、空气调节4273电气系统设计方案4374环卫设施规划方案46第八章环境保护评价4881执行环境质量标准及排放标准4882污染源及污染物处理措施4883绿化5684环境影响评价56第九章节能措施5791用能标准及节能设计规范5792节能原则5893项目综合能耗指标及分析5894项目主要耗能设施和节能措施5995节水措施60第十章消防62101编制依据62102设计说明62103防排烟消防设计64104给排水消防设计65105电气消防设计66106消防设施及其安全可靠性67第十一章劳动安全卫生68111编制依据68112采用标准69113工程主要危害因素分析70114劳动安全卫生防范措施72115劳动安全卫生机构设置及人员配备75116劳动安全卫生投资估算76117预期效果及评价76第十二章组织机构与人力资源配置77121组织机构77122劳动定员与工作制度78123人员来源及培训79124项目管理79第十三章项目实施进度81131建设工期81132项目实施时期各阶段进度安排81133项目实施进度计划表81第十四章项目招标方案83141编制依据83142招标原则83143建设项目招标范围及招标组织方案84144招标程序85145评标委员会的人员组成和资质要求86第十五章投资估算与资金筹措88151投资估算88152资金筹措91153资金使用计划91第十六章财务评价92161财务评价分析说明92162成本费用估算92163利润的估算93164财务评价94第十七章社会效益分析97171社会影响效果分析97172社会风险及对策分析97第十八章结论与建议101181结论101182建议101附表投资估算及财务分析表102附表1建设投资估算表102附表2项目总投资与资金使用计划表104附表3主要建（构）筑物投资估算表105附表4其他费用估算表106附表5流动资金估算表108附表6无形及递延资产摊销估算表109附表7固定资产折旧表110附表8营业收入和营业税金及附加估算表111附表9总成本费用估算表112附表10利润和利润分配表113附表11财务计划现金流量表114附表12项目投资现金流量表116附表13资产负债表118附表14敏感性分析表120附图项目区域位置图121第一章总论11项目概论111项目名称北海市工业园建筑材料装修市场项目112项目承办单位单位名称北海市市场投资发展集团有限公司法人代表联系地址113项目选址项目建设地点位于广西北海市工业园区香港路北侧，北海市和通纸业有限公司厂区原址。114项目建设性质新建12项目承办单位概况北海市市场投资发展集团有限公司于2011年5月在北海市市场服务开发中心总部挂牌成立。集团公司的成立是北海市市场开发服务中心实现企业化管理，公司化运作的标志，是中心事业发展的新起点。北海市市场开发服务中心成立于1996年5月，隶属于北海市人民政府国有资产监督管理委员会，系自收自支事业单位，现有干部职工185人，经营管理自办和联办市场29道。中心职责搞好市场服务，促进地方经济发展；市场的开发、建设、维修和经营；市场配套设施的开发和提供有偿服务；市场信息提供，市场物业管理。机构设置目前中心机关内设综合部、财务部、经营发展部、规划建设部、物业管理部等5个职能部门；管辖南珠市场经营部、文明市场经营部、高德市场经营部、长青市场经营部、侨港市场经营部、南康市场经营部、地角市场经营部、福成市场经营部、营盘市场经营部、涠洲市场经营部10个下属机构。此次北海市市场投资发展集团有限公司拟计划兴建的北海市工业园建筑材料装修市场项目预计总投资42亿元，该项目前期筹备策划工作己基本结束。通过市场调查、分析、细分、定位对项目进行多次的咨询、论证，为项目的高起点、高档次、高水平夯实了根基，从方案上保证项目开发科学性，化解投资风险。凭借准确的市场定位、超前的规划、创新的经营模式以及优质的经营及物业管理，工业园建材市场必将成为北海建设市场项目的样板。13可行性研究的依据及原则131可行性研究的依据（1）原国家计委发布的投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）产业结构调整指导目录（2011年本）；（4）商贸物流发展专项规划（20112015年）；（5）国务院关于促进流通业发展的若干意见（国发200519号）；（6）国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见（国办发2008134号）；（7）商务部、财政部关于2007年继续实施“双百市场工程”通知（商财发2007145号）；（8）广西壮族自治区人民政府关于加快商品市场体系建设的意见（桂政发201069号）；（9）广西壮族自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（10）北海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（11）北海市市场投资发展集团有限公司与工程咨询单位签订的可行性研究报告编制委托协议（12）国家、行业和地区颁发的法律、法规和设计规范、标准（13）项目承办单位提供的关于本项目的原始材料及数据本报告本着实事求是的原则，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算、分析、论证。本报告力求内容完善、文字简练、文件齐全。132编制原则根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原则是（1）项目区规划按照产业协调，突出重点、规模合理，适当超前的原则进行，推进北海市建筑装饰材料商贸市场的融合与发展。（2）主体工程与环保、劳动安全和工业卫生的建设均按“三同时”的要求进行。（3）认真贯彻执行国家、行业有关方针政策和标准、规范；（4）贯彻经济性和可靠性原则的同时确保工程质量，在最大限度的降低工程造价的同时，合理兼顾商贸市场运营管理的适用性，便于项目投产后的运行管理；（5）把精心设计，为使用者服务的思想贯穿于设计的始终；14项目研究的范围根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是（1）市场分析和预测（2）场址选择（3）规划建设方案（4）配套设施工程（5）环境影响评价（6）节能、节水措施（7）劳动安全卫生与消防（8）组织结构与人力资源配置（9）项目实施进度和招标方案（10）投资估算和财务评价15项目概况及主要技术经济指标151项目主要建设内容及规模北海市工业园建筑材料装修市场项目拟选址于广西北海市工业园区香港路，北海市和通纸业有限公司厂区原址，地缘优势明显。项目规划用地面积130亩，规划总建筑面积13万平方米，其中五金市场区26万平方米，家居市场区28万平方米，建材市场区36万平方米，装修企业办公区22万平方米，综合配套服务区18万平方米。拟建的建筑材料装修市场将建成北海市最大的、配套完善的综合性家居建材大市场，预计运营后可实现年交易额15亿元以上。152投资概算及资金来源项目总投资为423655万元，其中工程费用329833万元，工程建设其他费用62412万元，预备费19612万元，流动资金11797万元。资金来源全部由项目承办单位自筹资金解决。153主要技术经济指标表11主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1项目规划用地面积平方米86667合130亩2总建筑面积平方米13000021五金产品市场区平方米2600022家居产品市场区平方米2800023建材产品市场区平方米3600024装修企业办公区平方米2200025综合配套服务区平方米180003主要建设参数31容积率1532建筑密度50033绿化率1734项目定员人385项目总投资万元42365551其中工程费用万元32983352工程建设其他费万元6241253预备费万元1961254流动资金万元117976财务数据61年营业收入万元87813年均62年利润总额万元50825年均63年净利润万元38119年均64投资利润率12065财务内部收益率922税后66财务净现值万元31889I8，税后67投资回收期年1016税后68盈亏平衡点38727建设期年216可行性研究的结论（1）该项目符合国家大力发展商贸业的产业政策，符合本地区的行业规划和地区规划，并且该项目市场前景广阔。（2）该项目土地利用方案适当，各类规划建设方案合理，功能区布局满足商贸市场的需要。（3）项目以五金、家居、建材为主要贸易商品，各类产业经营基本无污染，实现商贸流通业的绿色GDP效果。（4）本项目总投资423655万元，项目的建设各类商业用房按全部租赁考虑可实现年均营业收入87813万元，营业税金及附加4874万元，利润总额50825万元，缴纳所得税12706万元，净利润38119万元，项目具有一定的获利能力。（5）项目的建设可在未来实现每年15亿元以上的宏观经济规模；项目将有效地促进当地经济的发展，同时对于促进就业有着积极作用。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，同时具有显著的经济效益和社会效益，因此该项目的建设是可行的。第二章项目建设必要性和意义21项目提出的背景211项目建设符合国家和政府的政策导向近年来我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整投资结构。国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持国民经济健康发展。党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。规划开发“北海市工业园建筑材料装修市场”项目，是符合当地商贸流通业发展和大众家居建材消费需求的项目。本项目遵循政府对产业发展的指导方向（1）有利推进城市两个文明建设；（2）有利于充分合理保护环境；（3）有利市场资源共享；（4）有利促进产业结构调整和发展；（5）有利创税，增加地方财政收入；（6）有利发展城市北部的发展和繁荣。212中国东盟自由贸易区双向贸易中国东盟自由贸易区是中国对外建立的第一个自由贸易区,其成员包括中国和东盟十国。2002年11月4日，我国与东盟签署了中国东盟全面经济合作框架协议；2010年1月1日，中国东盟自由贸易区正式建成。中国与东盟农业合作与农产品贸易是双方合作的重要领域,中国和绝大多数的东盟国家都是农业大国，农产品一直以来都扮演着十分重要的角色。广西地处亚热带气候,农产品丰富，品种繁多，是我国典型的农业大省。长期以来，农业生产和农产品贸易在广西经济发展中具有举足轻重的地位。农产品进出口贸易对于广西经济的稳定及增长具有十分重要的作用。广西拥有无比优越的地理位置，它是中国与东盟双方开放,双向交流的桥梁和门户。东盟是一个很大的潜在市场,同时也是一个农产品贸易很强的竞争对手。中国东盟自由贸易区建成后,对广西农产品出口到东盟各国产生了很大的影响,给广西的农业发展带来了新的机遇和最直接的冲击。今后,中国与东盟的合作将进一步深化，贸易将进一步扩大，流通也将进一步加快。北海位于中国东盟自由贸易区的核心区域，北海国际农产品物流园区建成后，可以在中国与东盟双向开放、双向交流中发挥重要作用，并推动北海改变在贸易版图中的位置，由国内贸易的“末梢”上升成为中国东盟自由贸易区的“枢纽”，中国西南、中南地区与东盟国家之间的农产品贸易通过北海这个“枢纽”实现快速集散和流动。213广西北部湾经济区开放开发2008年1月16日，国家批准实施广西北部湾经济区发展规划，广西北部湾经济区开放开发上升为国家发展战略，是国家深入实施西部大开发战略，完善区域经济布局，促进全国区域协调发展和开放合作的重大举措。把广西北部湾经济区建设成为中国东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心（以下简称“三基地一中心”）是国家赋予北部湾经济区光荣而艰巨的任务，也是国家重视和支持广西发展的政策礼包。自治区党委、政府高度重视“三基地一中心”建设，认真贯彻实施国家发展战略，全面推进北部湾经济区大产业、大港口、大交通、大物流、大城建、大旅游、大招商、大文化发展等“八大”重点工作，推动广西北部湾经济区进入开放开发的全新阶段。随着“三基地一中心”建设的推进，中国与东盟之间贸易的不断扩大，现有的中国西南出海大通道将成为一条沟通东南亚的国际商贸大道，这条通道上的重要出海口城市北海，成为中国与东盟之间经贸合作的重要桥梁和基地、成为中国与东南亚国家国际贸易双向交流“枢纽”的趋势日渐明显。建立市场，符合“三基地一中心”建设要求，也是“三基地一中心”建设的重要组成部分。22项目建设的必要性221符合相关产业政策根据国家发改委第9号令产业结构调整指导目录（2011年本）中的阐述，本项目属于允许类的项目，符合国家产业政策，能够促进当地建筑装饰材料的商贸流通，满足人们群众对建材消费品的需求。本项目不属于国家国土资源部、发改委限制用地项目目录（2006年本）中限制用地和禁止用地的项目。222有利于发展当地的经济北海市是广西壮族自治区所辖地级市之一，北海市地处的广西南端中，北部湾东北海北岸。市区南北西三面环海，有涠洲（2474平方公里）、斜阳（18平方公里）两个海岛，涠洲距市区大约202海里。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里，市辖合浦县、海城区、银海区、铁山港区，人口163万。本项目建成后可为社会提供140个就业岗位，缓解当地的就业压力，为群众创造更多的经济价值。本项目的建立还能在无形之中加强相关产业之间的联系，推动资源的深加工，推动北海市的经济发展。经济的向前发展能稳定社会，使政府各职能部门有效的进行宏观调控，有利于社会主义和谐社会的建立。项目符合国家产业政策、行业发展规划、技术政策、产业结构调整等条件。项目档次较高，市场前景广阔。项目具备良好的建设条件，市场成熟可靠，管理模式先进，具有良好的经济和社会效益。本项目的产品大部分为农产品，会带动一批当地商品经济共同发展，同时能够解决一大批人的就业问题，增加人民群众的收入，对当地经济有很大的拉动作用，能极大地提高当地人民的生活水平，提高旅游城市的知名度。项目无污染、能耗较低，属环保节能型项目。223是企业自身发展的需要通过此项目的建设，企业经营规模扩大，业务水平提高，企业整体管理素质增强，其企业的竞争能力大为提升，并通过此项目的建设使企业经验丰富，打下企业再发展的坚实基础。在此基础上，该企业快速壮大发展，获得业内及行业主管部门的高度赞誉。为提高公司的综合实力，在日益激烈的市场竞争中处于不败之地，该公司提出北海市市场投资发展集团有限公司北海市工业园建筑材料装修市场的建设。通过该项目的建设，将能够提高该公司的生产能力，适应市场的需求，以促进企业自身的发展。该项目建成后，通过融合当地的各种资源，能够为企业的成长、壮大提供良好的发展平台，促进产业发展。该项目的建设还能够增加就业机会，缓解社会就业压力，增加居民的收入，有利于建设和谐社会，对提高北海市的经济地位和综合竞争能力、加速推进北海市现代化进程具有重要的作用。所以项目建设是十分必要的。上述已经建立起来的基础条件与优势将能充分保证北海市市场投资发展集团有限公司北海市工业园建筑材料装修市场的各项工作的顺利进行。224项目建设是区域市场发展的必然要求目前，北海市的建筑材料装修市场主要有北海名家建材市场、火车站片区建筑材料市场和北海市工业品综合批发市场等。但随着经济社会的快速发展，也面临着一些突出矛盾和问题。一是知名度不大，仅局限在本市城区。二是品牌档次低，大多为中低档商品，远远跟不上我市经济快速发展的步伐。三是市场定位跟不上“一站式购物”的新要求。四是管理不力，脏、乱、差等现象比较突出。五是现有市场发展空间受限制，大型车辆进出极不方便，市场内建设设施不全，比较简陋，无空调、无扶梯、无精装等落后现象严重，影响市容市貌。近几年来，北海市也建设了规模不等的几个市场，但都因为定位不准、店面结构不合理、平面布置狭窄、配套设施较低、品味低档，小梧桐难引金凤凰、供需矛盾日益加深，使整体行业的效益水平降低，品牌建设受阻，大大不利于城市化建设发展。这些问题都严重制约了北海市市建材家居市场的做大做强，北海市城市的发展须急待解决大市场大物流的行业现状问题。本项目的建成不仅可以大大缓解市场发展所遇到的瓶颈，同时也可以为北海市的建材市场建设起到一定的引领作用。225项目建设是满足人民生活需求的必然选择近几年，北海市经济发展势头迅猛。2010年，全市城镇居民人均可支配收入16798元，比上年增加1664元，增长11；城镇居民人均消费性支出11698元，增长711；农民人均纯收入5426元，比上年增加729元，增长1552；农民人均生活消费性支出32442元，增长331。全市在岗职工年平均工资28063元，比上年增长1327。随着人们消费水平的提高，对家具建材的消费需要也走高，消费能力扩张，北海市工业园区附近局限性的家居建材供应市场已成为北海市家居建材发展的瓶颈。随着城市化进程的加速，城市人口也大幅增加，“十二五”末北海市人口规模也将得到明显增加。由此可见在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，北海市每年因人口增长而拉动住房需求也是一笔大数目。另外城市外来人口的购买需求也不容忽视，大批的外来人口也直接拉动了商品房需求的增长。从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。北海市住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，北海市人均居住水平迅速提高。根据这一需要，同样也会带动本地区的建材家居产业。随着经济的飞速发展，又有强势产业支撑，加上大量的商业市场的进驻，建设一个综合性的五金建材市场已成必然。第三章市场分析及预测31项目市场宏观背景（1）商贸流通业市场概况商贸流通产业是国民经济的基础性产业、先导性产业，是连接生产与消费的桥梁和纽带。自上世纪90年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着“十一五”第一个开年的2006年，服务业全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改变。商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出。我国商贸流通在经历了二十世纪九十年代前期和中期的迅速扩张期及后期的调整期之后，再度呈现出较高的发展速度。2006年商贸流通实现商品销售总额912662亿元，比上年增长122，比1995年增长27倍，年平均增长114。全行业在经过数年的整合之后，已开始显露出基本的行业格局，逐步走上了健康发展的道路。商贸流通在我国国民经济中占有相当重要的地位。2006年商贸流通的增加值占GDP的7以上，约占第三产业增加值的20，在国民经济行业分类的各门类中，排名仅次于制造业和农林牧渔业。从业人员超过5000万人，安置了约占10的城镇就业人员，就业人数排在农林牧渔业和制造业之后的第三位。（2）商贸流通业状况从历年的销售情况看，自上世纪九十年代初以来，我国商贸业经历了较为曲折的发展过程。2006年商贸流通中商品批发额为629678亿元，比1995年增长21倍，年平均增长速度为10。其中，1991年1995年的年平均增长率为151，1996年1999年仅为28，2000年2006年再度提高到115。从商贸业的发展轨迹来看，在各年商品销售额的增长幅度中，1993年达到了1990年以来的峰值；而在此后几年中，其增长幅度持续下滑，直至1998年跌入谷底；1999年以后商品批发额的增幅呈现出强力反弹，但具有一定的波动性。结合工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格等几种价格指数的走势来观察1990年以来的两个不同的高增长时期，1993年1995年商品批发额的高速增长是建立在高物价基础上的，且其增长幅度低于同期价格的上涨幅度，因此商品批发的实物量实际是负增长；而1999年以后，我国商贸流通中的商品批发额则为在低物价基础上的实实在在的高速增长。据统计资料显示，不同经营范围的商贸流通企业的发展状况也有较大不同。2006年各类批发业的商品销售额与1995年相比，有半数行业的年销售额呈现增长势头，而其他半数行业的年销售额则有不同程度的下降。发展较快行业的有能源批发业、文化产品批发业、药品及医疗器械批发业、建筑材料批发业、汽车和摩托车及零配件批发业，这些行业2005年的销售额分别比1995年增长29倍、25倍、2倍、16倍和812。与之相比，日用杂品批发业、木材批发业、农业生产资料批发业则呈现持续萎缩之势，2005年销售额分别比1995年下降548，538和513。说明已有部分商贸批发业逐渐消亡或逐渐被其他流通渠道所代替，而它们所经营商品也逐渐减少或逐步流入到其他流通渠道。（3）商贸流通业未来发展预测商贸流通业实施现代化战略主要应包含以信息化带动商贸流通现代化模式。构筑现代商贸业信息平台，通过吸纳、采用各种先进的商贸流通经营、管理新技术、新手段，改造提升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和商贸流通的网络化，通过信息现代化提升商贸流通业的整体水平。传统的商贸业将继续呈现萎缩之势，电子网络信息化商贸模式将会进一步得到优化，现代商贸物流业和仓储业将逐渐扮演更加重要的角色，电子商务、电子虚拟市场将成为未来商贸产业的发展总趋势。32市场微观定位1、五金机电市场广西北部湾经济区发展规划提出了建设中国东盟开放合作物流基地的目标，“十二五”期间，北海将着力打造电子信息、石油化工、临港新材料三个“千亿元产业”，为北海工业经济的发展提供了难得的重大历史机遇。五金机电产业是作为整个国民经济各行各业提供装备、提供生产设备和生产工具的刚性产业，在国民经济发展中具有其他产业不具备的高度关联度和带动性，同时作为技术密集和劳动密集产业在改善地区劳动就业和提振当地核心竞争力方面作用巨大。如今，五金机电产业预示着将成为北海市工业化进程中的一个最重要环节和容易“落地生根”的优质产业。而北海市暂时没有大型的、综合性的五金机电专业市场，在迅速发展的工业化进程的背景下，已经远远滞后于当地工业经济的发展。以五金机电为主题的市场亟待出现，以适应经济的进一步发展。2、家居建材市场伴随着北海市经济的繁荣和人民群众生活水平的日益提高，当地各类家居建材经营者面临巨大的商机。但目前北海市的建材家居经营者主要集中在兴达建材市场和分布零散的沿街商铺。近些年，人们的生活水平不断提升，对于家居产品的追求也提高的档次。目前当地的家居市场整体来看，高端建材市场较少，仍处于品味档次较低、市场杂乱无序的状态，不利于整体家居行业的发展。项目计划引入国内知名的高端家居品牌进驻项目区，为当地家居购物提供“一站式”服务，汇集国内外知名家居产品、建筑装饰材料，为北海市人民群众提供优质的家居服务。33项目的建设优势1、区位优势明显北海市位于广西南部、北部湾东海岸，全市南北跨度114公里，东西跨度93公里。境内有钦北铁路、209、325国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。市政府所在地为海城区，距离自治区首府南宁市220公里。北海开放历史悠久，文化底蕴深厚，是古代“海上丝绸之路”的重要始发港，是国家历史文化名城。北海区位优势突出，地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，处于泛北部湾经济合作区域结合部的中心位置，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，也是中国西部唯一同时拥有深水海港、全天候机场、铁路和高速公路的城市，区位优势明显。2、地方政府大力支持北海市工业园建筑材料装修市场的出现将作为增强北海市商贸物流实力的重要的专业化市场；同时可依托当地飞速发展的物流业，加快商贸信息交流、服务平台的建设为北海市商贸流通业的发展起到支撑作用。北海市市委、市政府和有关部门对于商贸流通产业的发展极为重视与支持，在项目筹建过程中肯定会在土地使用、道路开工、规划审批和扶持资金等方面得到支持与协助。34市场预测1、社会需求分析近几年，北海市的城乡居民收入保持增长。据抽样调查，2010年，全市城镇居民人均可支配收入16798元，比上年增加1664元，增长11；城镇居民人均消费性支出11698元，增长711；农民人均纯收入5426元，比上年增加729元，增长1552；农民人均生活消费性支出32442元，增长331。全市在岗职工年平均工资28063元，比上年增长1327。城乡居民住房条件继续改善，城镇居民人均房屋建筑面积558平方米，农村居民人均住房面积385平方米。城乡居民家庭耐用消费品拥有量稳步增长，人们生活质量显著提高。年末每百户城镇居民家庭拥有空调器104台，家用电脑75台，移动电话193部，家用汽车16辆，摩托车74辆，微波炉54台，彩色电视机150台。每百户农村居民家庭拥有家用汽车69辆，空调器28台，摩托车85辆，彩色电视机111台，固定电话55部，移动电话169部。其中城乡居民家庭拥有空调器较上年增长均在40以上，农村居民家庭拥有汽车增幅高达145。随着北海市人口规模的扩大和城乡居民收入的增加，同时城市化进程的加快对于家居建材的需求日益加大。据估计仅2013年全市五金、家居、建材消费应在45亿元之间，随着城市规模的扩大，这一数字还将有较大的提升空间，而规模化的五金建材市场的出现将迎合人民群众的日常消费需要。2、工业经济需求分析“十二五”期间，北海市的经济发展以“富民强市”为目标，打破传统生产格局，积极进行产业结构调整，依托北部湾经济合作区为优势，进一步加大改革开发的力度，全力招商引资，实现第一、第二、第三产业齐头并进。2012年北海地区生产总值63078亿元，增长了20，人均GDP达到39万元以上，超出全国平均水平；财政收入10009亿元，增长739，成为全区第五个财政收入过百亿元的城市；全社会固定资产投资72536亿元，增长了153；规模以上工业总产值突破千亿元大关,达到102089亿元，北海经济增长速度分别高出全区23、34、59、106个百分点，高出全国71、73、9、14个百分点，在全国首批14个沿海开放城市中位居第一。迅速发展的工业经济规模和完善的现代工业体系少不了各类五金机电产品市场的辅助。涵盖五金机电的综合性五金建材城的建成，将极大满足各类企业日常备品备件、工业易耗品、辅助材料等生产需要。35项目SWOT分析项目SWOT分析表优势STRENGTH1、项目区位优越；2、专业化市场优势；3、引入高端家居品牌；4、区位贸易优势。劣势WEAKNESS1、与周边类似项目存在经营类部分重叠；2、大型商贸市场基础设施配套压力。机会OPPORTUNITY1、当地工业经济的发展带来的市场的繁荣；2、项目地块的升值潜力。威胁THREAT1、原有和新出现的各类市场的竞争；综上所述，项目的实施同时存在优势和劣势，项目的发展的未来预期中有诸多机遇和风险。项目开发过程中，应积极发挥项目的优势，以高端家居品牌和良好的市场管理主要突破口做好有力的市场宣传；同时借助城市发展的趋势，开创商贸流通业新高地；短时间内其他类似市场的涌现可能给项目带来竞争压力，项目要突出差异化优势；合理压缩项目建设期，避免项目风险。第四章建设规模和运营方案41建设规模根据北海市建材装饰市场需求和企业发展规划，实施北海市市场投资发展集团有限公司工业园建筑材料装修市场项目建设。经过前期的市场调研、工程技术方案及设备选型等基础工作，项目的建设实施已具备一定的条件。本项目在广西北海市工业园区香港路，在北海市和通纸业有限公司厂区原址上进行建设。项目占地面积5000平方米（130亩），按照满足一站式购物的经营服务理念，建设综合性集五金、建材、家居的商贸市场，总建筑面积为13万平方米，以建设五金建材经营商铺为主，综合服务为辅，各类建筑层数为3层，一层、二层为商品经营区，三层为经营业务生活居住。42运营方案421方案确定原则本项目产品方案确定的基本原则（1）充分考虑国家产业政策和行业发展规划的符合性；（2）充分考虑项目产品的市场适应和竞争能力；（3）充分考虑项目建设的可靠性、估计各类工程风险，积极采取有效措施，减少风险；（4）充分考虑项目建设的可行性，综合分析项目本身的力量、管理水平、资金筹措等综合能力；（5）充分考虑项目模式的先进性，加大管理创新力度；（6）充分考虑项目所销售产品的可得性，以及数量、卫生、来源的稳定性；（7）充分考虑项目的环境相容性，三废物质做到综合治理，达标排放，满足环境和可持续发展的要求；（8）充分考虑项目收益的合理性，实事求是地对项目的功能性、盈利性等全面考虑。422市场盈利方案根据市场需求，拟定本项目建设完成后盈利模式为商铺租赁及物业管理服务为主。拟建的建筑材料装修市场划分为五金商品经营区、建材商品经营区、家居商品经营区和装修公司聚集区4个经营区，以及市场综合服务区，其中经营区对外租赁，可容纳经营业户360400家；商铺分三层，其中一、二层宜作为商铺经营使用，三层为经营业户居住生活使用。项目地理位置优越，周边配套设施完善，短时间内可汇集较为浓厚的商业气氛，市场前景良好。第五章项目选址和建设条件51场址选择考虑到项目商贸城的性质，项目拟选址于广西北海市工业园区香港路，在北海市和通纸业有限公司厂区原址。项目规划用地面积86667平方米（130亩），符合国家土地政策和城市总体规划要求，公用动力设施配套齐全，场地各项建设条件基本可以满足本项目建设需要，项目选址合理。52自然条件521地理位置北海市位于广西南部、北部湾东海岸，位于东经10850451094728，北纬2054215534之间，全市南北跨度114公里，东西跨度93公里。境内有钦北铁路、209、325国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。市政府所在地为海城区，距离自治区首府南宁市220公里。北海开放历史悠久，文化底蕴深厚，是古代“海上丝绸之路”的重要始发港，是国家历史文化名城。北海区位优势突出，地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，处于泛北部湾经济合作区域结合部的中心位置，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，也是中国西部唯一同时拥有深水海港、全天候机场、铁路和高速公路的城市。北海旅游资源丰富，生态环境优良，是享誉海内外的旅游休闲度假胜地。522自然条件（1）地势地貌地势从北向南倾斜，东北、西北为丘陵，南部沿海为台地和平原。市区海滨平原土地占总面积70以上，土质由砂质粘土、砂砾构成，地层结构稳定，承压力强，一般为1825吨/平方米。海洋滩涂约占市区土地总面积20左右，土地耐力较低，为1216吨/平方米。平均海拔1015米。最高峰554米（五点梅），市区最高点120米（冠头岭）。（2）气候北海市属亚热带海洋性季风气候。年平均气温229，极端最高温度371，极端最低温度2。年平均降雨量1670毫米。年平均日照时数2009小时，年平均太阳总辐射111千卡/平方厘米。主要气象灾害是台风，10级以上每10年6次。523资源条件（1）石油、天然气北部湾是我国六大油气盆地之一，已探明石油储量2256万吨，天然气储量350亿立方米。（2）矿产资源石英砂矿已探明储量3000万吨，含二氧化硅98以上；石膏矿已探明储量271亿吨，含硫酸钙7097平均值陶土已探明储量189亿吨，品位三氧化二铝2432，二氧化硅525648；钛铁矿已探明储量126万吨，二氧化钛含量达5260。（3）海洋资源海岸线东起与广东廉江县交界的英罗湾，西至与钦州市交界的大风江港，全长500公里（其中海岸线319公里），海滩涂73万亩。北部湾渔场总面积16万平方公里，海洋鱼类500多种，虾类10多种，持续资源量70万吨，最佳可捕量3335万吨/年。海滩涂（潮间带）72677万亩。浅海（010米水深）面积22634万亩。可供养殖面积21万亩（其中水面873万亩）。海水平均浓度3波美，溴含量5560PPM。（4）淡水资源水资源总量3497亿立方米。水库总库容量为2151亿立方米（有效容量1077亿立方米）。有大小河流93条，总长558公里，流域总面积2324平方公里，河流年均径流总量9187亿立方米（境内部份182亿立方米）。淡水资源总量1188亿立方米，可利用量3917亿立方米。市区地下水储量20亿立方米。每平方公里产水量902万立方米，人均水量3300立方米，为全国人均水量的13倍。（5）港口资源北海是古代“海上丝绸之路”的重要始发港，在历史上是云、贵、川、桂、湘、鄂等省与海外贸易的主要商品集散地之一，地理位置十分重要。按2012年4月广西壮族自治区人民政府关于北海港总体规划的批复，北海港划分为石步岭港区、铁山港西港区、铁山港东港区3个枢纽港区和海角港点、侨港港点、沙田港区、涠洲岛港区等小港点、小港区以及远景预留的大风江港区。规划港口岸线87591公里,其中深水港口岸线7229公里。截至2011年12月，全市正常营运的生产性码头泊位52个。其中万吨级以上泊位8个，万吨级以下泊位29个，1000吨级以下泊位15个。码头泊位年通过能力为；货物2302万吨，集装箱5万标箱，滚装汽车35万辆，旅客436万人。（6）旅游资源北海地处亚热带，气候温暖湿润，空气清新，每立方厘米空气中的负离子含量高达25005000个，比内陆城市高出50100倍；北海拥有“滨海、风光、人文、古迹”四大类旅游资源，有涠洲岛旅游区、北海银滩国家旅游度假区和星岛湖旅游度假区、百年骑楼老街、“世外桃源”斜阳岛、冠头岭国家森林公园、山口国家级红树林自然保护区、儒艮（美人鱼）国家自然保护区、海底世界、海洋之窗等一批一流的旅游景点景区。（7）亚热带综合资源北海土地肥沃，阳光充足、雨量充沛，适合亚热带农、林、经济作物的种植，盛产粮食、花生、红黄麻、甘蔗、蚕桑等。具有丰富的森林资源，全市现有森林面积97万公顷；亚热带水果种类繁多，主要有柑桔、龙眼、荔枝、树菠萝、芒果、香蕉等。（8）潮汐潮型为混合型，平均潮位251米，最高潮位606米，最低潮位006米。最大流速涨潮023米/秒，落潮045米/秒。53社会经济条件2012年北海地区生产总值63078亿元，增长了20，人均GDP达到39万元以上，超出全国平均水平；财政收入10009亿元，增长739，成为全区第五个财政收入过百亿元的城市；全社会固定资产投资72536亿元，增长了153；规模以上工业总产值突破千亿元大关,达到102089亿元，北海经济增长速度分别高出全区23、34、59、106个百分点，高出全国71、73、9、14个百分点，在全国首批14个沿海开放城市中位居第一，与其它6个地级市相比，差距明显缩小，与其中总量最大城市的差距由2008年的1242倍缩小到837倍；与其中总量最小城市的差距由293倍缩小到188倍。54交通运输条件北海市位于广西南部、北部湾东海岸，境内有钦北铁路、209、325国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。市政府所在地为海城区，距离自治区首府南宁市220公里。北海开放历史悠久，文化底蕴深厚，是古代“海上丝绸之路”的重要始发港，是国家历史文化名城。北海区位优势突出，地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，处于泛北部湾经济合作区域结合部的中心位置，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，也是中国西部唯一同时拥有深水海港、全天候机场、铁路和高速公路的城市。55公用设施的社会依托条件（1）供水项目用水均采用北海市城市自来水，由工业园区供水管网接入。（2）排水企业外排达标生活污水经厂区污水处理设施处理后排至市政污水管网，雨水由厂内雨水系统排入市政雨水管网。（3）供电本项目所需电力由工业园区供电所供应，可以满足本项目建设与生产的需要。（4）通讯当地通讯设施较为完善，拥有程控交换等现代化通讯设施和技术，并通过国内、国际直播及有线、无线电话，用户可直播国内各大中城市和世界170多个国家和地区，可以满足本项目对外通讯的需要。第六章项目规划建设方案61规划的理念和原则611规划理念北海市工业园建筑材料装修市场以充分发挥北海市的地理区域优势，始终贯穿建好市场、服务城市、发展经济这条主线，用大改革、大开发的笔法，浓墨重彩的渲染，使之高度云集科技、信息、市场、物流、商住、休闲、娱乐、生态于一体的高品位、多层次、亲自然的综合性的五金建材交易流通大市场。项目主要规划设计理念包括以下几点1、架起一个沟通建材产品展示与销售的桥梁，连接周围地区的销售枢纽，优化资源配置，实现商贸兴城；2、大力发展当代新型建材行业，建立一个展示、销售、仓储，使其成为进出口建材的主要采购点；3、建设大型专业批发建材市场，扩大销售范围，这对北海市建材家装行业的发展有极大的促进作用；4、提供一个餐饮、娱乐、运输、科技、文化、信息多方位的商业环境，以吸引一大批建材商家好各类人才加盟。针对北海市建材、家居、家装行业有市无场、以街代市、散乱无序的局面和现状以及城市建设的条件，建设理念为“充分利用本地市场资源，采用跨越式投资开发，提升商贸服务品质和社会综合效益”的战略，采用“市场切入，产品推进，供需衔接，多度空间融资招商”，利用市场经济发展的纽带，高度集聚人流、物流、信息流，以市场带动产业，通过市场走向全国的专业化市场开发新理念。本项目在规划设计阶段的特点概括起来有以下几点专业化大而全，全而精，精而专，布局门类齐全；主导性北海市最大规模的“五金家居建材一站式”大型家装中心市场；高起点充分考虑各类市场的档次，发挥制高点优势；强辐射凭借地理区域优势、交通优势，使其成为具有强辐射能力的五金机电、建材家居市场；超前定位对市场形态及功能配置实行超前设计，充分体现项目的主导地位；612规划设计构思北海市工业园建筑材料装修市场的规划设计充分体现“以人为本，环境之上”，营造市场天地人三合环境，融入自然环境点、线、面的绿色空间，规划成生态性、休闲式的、功能完善的大型专业市场。规划设计构思如下1、节约用地，规划布局与用地条件结合。通过协调与周边环境和关系，创造出方便、快捷、灵活的建筑组群以提高建筑使用效率。2、措施充分，对外交通与建材城生活相结合。紧密结合国道、省道，提高地块商业、交通便捷性，提供建材市场的活力，提供多种停车方式和停车容量，满足销售、仓储、运输、娱乐不同需要，合理设计人车分流。3、方便管理，内部交通可分可合。规划通过交通环路，将整个建材城划分为多个组团，各组团通过次要道路同主要交通环境连接，即形成统一的建材城交通结构又方便各个组团独立管理，并据实际情况加强对外交流。4、丰富生活，积极建设商业设施。充分结合区位的优势，建设富有吸引力的北海市工业园建筑材料装修市场，在综合服务区分别建有宾馆、餐饮、金融、娱乐、休闲等特色功能丰富了建材城生活，增强了建材市场活力。5、个性明显，建筑形态简洁现代。建筑处理在同一中求形态上的变化，强调出现代物流建筑形态的个性特色。商铺建筑以简欧造型为主，综合服务区建筑以简洁现代造型为主，高低错落，浅色为主，凹凸变化丰富。6、生态节能，基地设施完善合理。除合理安排给排水、强电弱电、供暖、天然气、消防等基础设施外，绿化力求多种植乔灌木，形成“绿肺”。产业园采用智能化技术，以及太阳能、垃圾分类等措施，体现生态、节能。62总体规划布局621规划结构北海市工业园建筑材料装修市场内建筑功能分区明确合理，设施使用安全方便。总体布局形成“一环、五区”模式。“一环”以简洁流畅的环道贯通建材市场；“五区”通过三条主轴将该区分成五个组团，分别为五金经营区、家居经营区、建材经营区、装修企业办公区、综合服务区。建材市场内最主要的是各类经营区，由东西、南北两条市场道路划分为四个独立的经营区，中心区设置综合配套服务区，以各类物业管理、办公、宾馆、餐饮、银行等服务设施为主，功能相对独立；道路是建材市场的骨架，绿地是该区域的灵魂，五个组团区是主体，四者共同构筑一个完整的北海市工业园建筑材料装修市场。622布局特点通过一纵一横两条轴线和外环状路将地块划分为五个组团，经过有机组织的道路交通，景观系统将其联系在一起，形成统一的整体，每个区均可独立管理，对外交通畅通。结合内部道路在经营区设置多条建材经营商业街，布局上前后有序相错，独栋与组合相结合，既满足了采光通风要求，更丰富了建筑形态，加之点、线、面绿化的配置，自然而然的形成了各具特色的空间形态，市场建筑能组合出相对整体又各具特色的人文环境空间。区内设有曲线道路，这不单提高建筑的可识别性，更丰富了市场区的景观视线。北海市工业园建筑材料装修市场的东西方向的交通流是本区的主要流向，按照人流物流的大小特点，由西向东依次布局高级建材装饰材料展示大厅、高级建材装饰材料交易大厅；中低档建材材料销售区；中低档家俱交易大厅；中低档建材材料销售区。项目区内交通道路成十字型布局，实现通透，交通快捷。总体交易区形态以线状为主，点状结合，形成了交易区的高潮点和交易区进行的活力活力吸引点。632主要功能分区介绍北海市建筑材料装修市场项目规划用地面积130亩，总建筑面积1万平方米。建筑建材装修市场的整体规划按照“经营多样、重点突出、配套完善”的原则，建设五金产品经营区、建材产品经营区、家居产品经营区、装修企业办公区、综合配套服务区五大功能区。其中五金、建材、家居产品经营区是市场的商贸经营区，是项目的核心。1、商贸经营区商贸经营区作为市场的核心经营区，包括展示交易区、销售商业街区。各独立经营区分别设置集中展示厅，主要为用于国内知名建材家居品牌的展示，充分体现家居、建材产品的装饰效果，包括家俱展厅、装饰品展厅、卫浴陶瓷展厅、家装效果展厅等。销售商业街区由多个低层建筑单体组成的建筑群，以引入国内知名家居市场品牌和各类五金、家居、建材经营业户入驻为主。主要经营商铺如下表51商贸经营商品一览表经营区经营商品种类五金产品经营区焊接材料、磨盘、磨片、紧固件、磨料、磨具、绝缘材料、橡塑制品、电动电料、传送带、泵、阀门、管件、筛网、液压元件、电器、刀具、钻头等机电产品经营区砂轮机、空压机、切割机械、包装设备、传动机械、机床、仪器仪表、轴承、电缆桥架、焊接设备等建材产品经营区灯具、卫浴、洁具、瓷砖、油漆、板材、门窗、地板等家居产品经营区沙发、床、办公家居、家用小件家俱、厨具、整体厨房、家纺、家居装饰品等北海市工业园建筑材料装修市场的特点是家具建材市场、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场各种业态相结合，对中高档品牌和非标准化产品实行招商制市场管理，并向专卖店转变；对标准化、大众化的产品实行超市化管理；对“后家装”阶段的家居用品和饰品则实行市场化管理。取各种家居业态之长，实现家装设计中心、家具建材市场、家具建材品牌专卖店