北京房地产市场研究总报告——研究成果汇报

北京房地产市场研究总报告研究成果汇报北京房地产市场研究总报告研究成果汇报谨呈北京市规划委员会汇报内容对策与建议北京房地产市场的总体特征北京房地产市场存在的主要问题北京房地产市场所处的宏观环境北京房地产市场研究成果汇报研究说明研究说明研究视角研究背景研究内容研究目的研究方法研究视角视角1城市发展的新理论提出以“人”为中心的城市发展新理论，在科学发展观指导下提倡发展和谐社会、节能型城市。视角6国际大都市的经验伦敦、纽约、东京等国际大都市发展的经验为北京成为全球性的城市提供了案例支持。视角2城市化的第二阶段北京已经进入城市化的第二阶段，城市的发展从粗放式的增长向追求质量与数量并重的集约式方向转变，向价值追求的城市发展模式转变。视角3全面建设小康目标人均居住面积30平方米以上的建设小康社会的奋斗目标要求大力发展住宅产业。视角4新城建设旧城改造新城的建设和旧城区的改造推动了城市的更新，为住宅的发展提供了发展空间。视角5住房需求基本规律交通设施、人口增长、产业发展是城市住房需求的三种核心力量，是住宅需求的基本规律。六大研究视角研究背景背景5新北京、新奥运背景3城市化的快速发展背景2新的城市发展理念背景4住宅供给结构调整背景1第十一个五年规划2005年1月新的北京城市总体规划2004年2020年通过，为首都的长远发展提出了新的思路。在此基础上，北京市已经开始着手编制近期的发展规划北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划。十五大明确新的住宅供应体系，对高收入家庭，提供二、三级市场的中高档产品、对中低收入家庭，提供经济适用房和存量房，对最低收入家庭提供廉租房。目前北京城市化率达到79，随着而来的是在经济与社会、收入与分配、城市空间布局等诸方面还存在明显差异。北京市第九次党代会明确提出“新北京、新奥运”的战略构想，为北京基本形成现代化国际大都市的框架，进而为实现第二、第三步目标打下坚实的基础；“新北京、新奥运”的战略构想对北京规划提出更高的要求，以奥运为契机，北京城市规划必将步入一个新的阶段。构建社会主义和谐社会，建设民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。五大研究背景研究内容商品住宅市场专题研究北京普通住宅市场研究；北京公寓市场研究；北京别墅市场研究结论与建议奥运专题研究奥运会对城市房地产市场的影响4奥运会对北京房地产市场的影响奥运会对主办城市房地产市场的影响案例研究问题与对策福利房市场专题研究北京经济适用房市场研究北京廉租房市场研究国际福利房模式及案例研究问题与对策三大研究专题研究目的通过对北京商品住宅的市场总量、产品结构、空间分布、购房者特征、房价等方面的研究，了解自实施住房的商品化以来，北京商品住宅市场的发展变化情况以及在发展过程中存在的一些问题通过对北京福利房的市场总量、产品结构、空间分布、购房者特征、福利房政策等方面的研究，了解自实施福利房政策以来，北京福利房市场的发展变化情况以及该政策的实施效果通过对历届奥运会主办城市举办奥运会前后城市发展、房地产市场变化，发现奥运会将对北京房地产市场产生的影响，预测奥运会前后北京房地产市场可能出现的问题，并积极研究探索解决的途径为北京规划委员会以科学的发展观编制北京市“十一五”专项规划和区域规划提供相应的基础资料和参考意见研究方法采用横向研究和纵向研究相结合的研究方法。从时间序列（纵向研究）来看北京住宅市场（商品住宅、经济适用房、廉租房）的发展变化情况；从横向研究来看北京住宅的空间分布状况。采用实证研究（调查研究）和案例研究相结合的研究方法。利用抽样调查、深度访谈、小组访谈等各种市场调查方法，对北京的购房者/使用者的特征、居住状况、典型经济适用房/廉租房的基本情况、基本配套情况、开发情况等进行深入调查研究，获得第一手的详实的资料。北京房地产市场所处的宏观环境宏观环境综述经济环境概况全社会固定资产投资持续增长，但增幅逐年回落。2004年全社会固定资产投资额达到25283亿元，比上年降低17个百分比。价格总水平有所上涨。2004年居民消费价格指数为101，高于上年08个百分点。其中，居住类价格上涨14。生活水平不断提高，恩格尔系数不断下降。2004年，城市居民恩格尔系数为322，比上年上升05个百分点。自1998年以来，北京市限额以上商业企业实现社会消费品零售总额保持10左右的增长速度。2004年达到21918亿元，增长144。城乡居民收入较快增长。2004年城市居民人均可支配收入156378元，比上年增长126，扣除价格因素，实际增长115。对外贸易强劲增长。2004年进出口总值9466亿美元，比上年增长382。其中，出口2057亿美元，增长218；进口7408亿美元，增长435。自1998年以来，北京市的经济快速发展，GDP每年均以2位数的速度增长。2004年，北京市的GDP达到42833亿元，比上年增长132，是历年GDP增长速度最快的一年。人均GDP也保持快速增长的态势，2004年北京人均GDP已经达到4454美元，比上年增长166。产业结构继续优化，非农产业比重进一步上升。2004年，第一产业实现增加值1029亿元，增长19，增幅下降14个百分点；第二产业实现增加值16104亿元，增长167，增幅提高48个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长116，增幅提高13个百分点。二、三产业比重达到976，比上年提高02个百分点，其中第二产业比重上升18个百分点。经济环境GDP、人均GDP、投资状况、产业结构经济环境进出口额、居民收入、消费市场、物价水平社会环境城市化进程按照国际标准，城市人口比重达70以上，第三产业占50以上，第二产业稳定在30左右为城市化进入高速增长期。2004年，北京的城市化水平达到795，远远高于全国平均水平，在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入。2004年，北京人均GDP达到4454美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“被动郊区化和主动郊区化”相交汇的时期。特殊事件2008年奥运会北京房地产市场的总体特征发展阶段支柱产业市场表现产品结构供需状况市场结构市场规范总体特征概述特征5供需状况供给与需求持续增长，商品住宅的38被22的外来人口所消化。北京房地产市场总体特征特征3市场表现个人已经成为商品房购买的主体，联营、股份制、有限责任等房地产开发企业所占的比重超过60。特征4产品结构北京房地产市场上产品结构以商品住宅为主，所占的比重达到53。特征7市场规范土地政策、金融政策、房产政策的系统出台引导北京房地产市场向规范化、公开化、透明化发展。特征6市场结构市场供给以一手房为主，比重达到82，一手房供给与二手房的比例为1022，二手房流通性差。特征2支柱产业北京的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，在GDP中的比例不断提高，2004年达到53。特征1发展阶段北京的房地产业正处于数量型发展阶段向数量与质量并重发展阶段转化的过程中，从满足于“容身之处”向追求居住舒适，注重周边环境等方向发展。特征1北京的房地产市场正处于数量型发展阶段向数量与质量并重发展阶段转化的过程中房地产发展的阶段性特点是沿着人民生活水平提高恩格尔系数降低住宅支出比重上升住宅质量提高的主线运行。从数据分析可以发现，每当恩格尔系数下降1个百分点，用于住宅上的支出增加05个百分点。当这种转移积蓄到一定程度，将会使人们消费结构发生质的变化，进而带动房地产业跳跃式发展；根据数据进行的对比分析，同时结合北京市的实际情况，北京的房地产业正处于数量型发展阶段向数量与质量并重发展阶段转化的过程中，人民对房地产的需求开始呈现出多样化，已不再仅仅满足于有一个“容身之处”，而是开始追求居住舒适，强调增强住宅的功能，注重周边环境的优越性等。特征2房地产在GDP中所占的比重超过5，在全社会固定资产投资中所占的比重接近60，已经成为北京国民经济的支柱产业之一房地产业增加值在GDP中的比重逐年上升，从1998年占GDP的34上升到2004年的53，对国民经济增长的贡献率越来越大；房地产投资在整个全社会固定资产投资中所占的比例呈逐年上升的趋势，已经从1998年的327上升到2004年的583，6年间上升26个百分点。特征3市场参与主体由集团购买转向个人购买、由国有企业转向民营企业，市场化程度逐步提高市场参与主体的变化是反映市场化程度的一个重要指标；从购房主体来看，从1999年开始，购房主体从“集团购买”转向“个人购买”，到2004年，个人购买的比例已经达到98；从开发主体来看，从2000年以后国有开发企业所占的比例呈现逐年下降的趋势，有限责任公司等民营性质的开发企业的数量呈逐年上升的趋势，市场的开发主体开始呈现多元化的趋势，市场竞争的程度提高；另外，从土地市场的变化来看，2004年的“4号令”停止土地的协议出让方式，全部经营性用地采用“招、拍、挂”方式出让，真正意义上的土地市场开始形成，土地市场的公开化、透明化标志着北京房地产市场化程度的提高。特征4住宅投资额占全部房地产投资额的比例超过50，北京房地产市场产品结构以住宅供给为主1999年以来，住宅投资在整个房地产投资中的比例不断下降，已经从1999年的840下降到2004年的527，但仍然占据主要地位；写字楼物业和商业物业所占的比重不断上升，市场产品结构仍然以住宅供给为主。特征5住宅供给与需求呈快速增长的趋势，22的外来人口消耗了38的住宅供给量自1998年以来，商品住宅竣工面积和销售面积呈现逐年快速增长的态势，到2004年商品住宅竣工面积达到23440万平方米，比1998年的5887万平方米增长298；2004年商品住宅的销售面积达到22858万平方米，比1998年的3766万平方米增长507；2004年居住半年以上的外来人口占常住人口的22，总人口达到3298万人，增长速度为72，是户籍人口增长速度的7倍，这22的外来人口消耗了38的住宅供应量。特征6一手房与二手房供给的比例为1022，供给以增量市场为主，存量市场流通性差131511021022一手房/二手房发达国家上海北京居民的理想的住房消费梯度结构为低收入者通过租房解决居住问题，中低收入者购买福利房和二手房，随着收入水平的提高，可以通过卖旧房、买新房、卖次房、买好房，带动整个房地产市场的发展；2004年北京一手房成交量与二手房成交量的比例仅为1022，与发达国家相比，存在巨大差异；住宅投资结构单一，开发建设品种单一，在一定程度上制约了居民的住房消费需求。经济适用房和二手房普通商品住宅高档商品住宅高收入者中等收入高收入者住房消费的梯级结构特征7系统化的土地政策、房产政策、金融政策等不断颁布，市场规范化程度不断提高物业服务收费明码标价，提高市场的透明度，这是从物业管理上规范北京房地产市场的开始土地“招拍挂”从根本上改变了土地获取方式，这是从土地政策上规范北京房地产市场的开始停发临时国有土地使用证，提高房地产市场准入的门槛，这是从房地产开发程序上规范北京房地产市场的开始提高银行存款的准备金，加速房地产公司优胜劣汰的过程，这是从金融政策上规范北京房地产市场的开始利率增加，提高了房地产开发企业的资金成本，这是从货币政策上规范北京房地产市场的开始经济适用房新政出台，杜绝了开发商的投机行为，这是从房产政策上规范北京房地产撒市场的开始北京房地产市场存在的主要问题商品住宅市场存在的主要问题福利住宅市场存在的主要问题北京房地产市场存在的主要问题商品住宅市场存在的六大问题1问题1空间分布过于集中，中心区2的土地集中了全市51住宅量中心区商品住宅48360万M2边缘集团商品住宅27760万M2新城商品住宅20650万M2213693新城和小城镇29215边缘集团和绿化隔离带50432中心区住宅供应占比人口占比土地占比问题2中心区城市建设和人口过度集中，开发强度大，给城市发展带来一系列不良影响交通问题由于北京单中心的城市结构，政府、金融、教育、医疗、商业等服务部门基本都集中在中心区，而边缘集团以居住功能为主，居民早晚往返于城市与郊区之间，随之聚集到城区的大量人流、物流、车流大大超出了基础设施的承载能力，由此造成严重的交通拥堵现象。据统计，三环以内集中了北京市出行量的50，二环以内只不过占市区总面积的12，却集中了市区总出行量的25。环境问题交通问题又导致环境恶化，空气污染严重。中心区人均绿地面积为77平方米，低于北京平均水平；商业设施中心区人均商业面积为05平方米，低于上海人均1平方米和发达国家的人均12平方米的水平；152以居住功能为主新城271以居住功能为主边缘集团317商业中心西单、王府井、前门三个商业中心和金融街一个金融商务区行政中心20多个中央部级机关，100多个局级机关以及北京市委、市政府所属的250多个单位文教中心97所高校中，有50所分布在中心区医疗中心41所三级医院、30所二级医院、56一级医院中心区平均容积率功能随着城市建设用地以平均每年增加1073平方公里的速度不断扩张，中心区范围逐渐扩大，黄金地段地价不断上涨，导致了土地利用结构以及开发强度向不利于缓解交通紧张的方向发展，并与交通环境最大允许容量的矛盾日益突出。19911995年市区新建和改扩建项目（单体建筑面积超过1万平方米）的总建筑面积为3000万平方米，其中有70在三环路以内，且绝大多数都是生成和吸引大量人流、车流的公共建筑,这些高容积率建筑给本已拥挤不堪的交通干道和商业街带来更大的压力。问题3别墅用地面积占比高达238，部分地区存在土地资源浪费现象北京别墅市场从1992年开始启动，截至2004年年末，北京共有179个别墅项目，总建筑面积1904万平方米，别墅建筑面积占据整个商品住宅供应的2090，用地面积占整个居住用地的238，在238的别墅用地上仅容纳了52的人口。随着别墅供应量的增加，部分地区存在盲目建设别墅导致土地资源浪费的现象。如密云一带，别墅的空置率高达53，相对比的是标准住宅15的空置率和高层住宅8的空置率。比例指标52别墅容纳人口/住宅容纳人口238别墅占地面积/居住用地面积209别墅建筑面积/商品住宅建筑面积问题422的外来人口消耗了38的住宅供应量，拉动北京住宅市场发展的同时也导致价格居高不下2004年居住半年以上的外来人口占常住人口的22，总人口达到3298万人，增长速度为72，是户籍人口增长速度的7倍，22的外来人口消耗了38的住宅供应量，已成为一支不可小视的需求群体。如果在宏观政策不出现较大变动，外地人在京购房的比例上升的趋势将会继续延续下去。一方面外来人口总量大，对住宅的需求旺盛，另一方面高素质的外来人口有较强的购买力，在一定程度上拉动了北京商品住宅的价格。问题5房价收入比偏高，超出国际标准世界银行通过调查，认为一套住房价格相当于一个家庭收入的36倍，是比较合理的区间。虽然北京的房价收入比表现出下降趋势，但是从1998年到2004年，北京各年的房价收入比均高于合理区间。2004年北京商品住宅的平均售价为6726元/平方米，2004年北京市家庭月收入为4667元/平方米，按照目前北京市人均建筑面积25平米，户均3口人，首付30计算，一个家庭每月的还贷支出2391元，占家庭月收入的50以上，与其他国家相比较，处于较高水平。问题6住宅供应以增量市场为主，存量市场流动性差131511021022一手房/二手房发达国家上海北京2004年北京一手房成交量为173177套，占比为82，二手房占比为18，一手房成交量与二手房成交量的比例仅为1022。北京二手房源严重不足，长期存在供求矛盾，2004年二手房供求比例为15。2004年各季度北京一手房和二手房交易情况一手房二手房北京房地产市场存在的主要问题福利住宅市场存在的十大问题2问题1政府目标与结果错位政府目标解决中低收入者的居住问题。2000年发布的北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定申购人须为本市无房户或住房未达标户；家庭年收入在6万元（含）以下。经过世联的调查表明，经济适用房的购买群体大都不符合中低收入标准，经济适用房的发展现状已经与政府的目标相错位。经济适用房购买者家庭年均收入经济适用房购买群体私家车拥有情况问题2采用多重标准，购买群体标准界定不统一公务员和教师历年的家庭年收入北京福利房购买群体的标准除在校就读的本科以下（含本科）学生以外，具有完全民事行为能力的本市城镇居民具备购买资格家庭年收入在6万元（含）以下。来京创业工作的留学人员凭北京市人事局核发的北京市工作居住证（留学人员）可购买一套经济适用住房。夫妇双方为公务员或教师的家庭、重点拆迁户、危改户不需核定家庭收入。目前经济适用房购房群体的界定采用多重标准，包括收入标准、职业标准、学历标准等。从2001年开始，公务员和教师的家庭年收入均超过6万元，明显与北京市福利房购买群体界定标准中的家庭年收入6万（含）以下相矛盾。世联研究国际案例表明收入是界定福利房购买群体的唯一标准问题3家庭年收入6万（含）以下的购买标准使经济适用房成为满足城市主流人群的住宅产品在北京，按照经济适用房购买群体的收入标准，目前家庭年收入6万元以下中低收入群体占达到了59，已经成为目前北京市的主流群体。在北京福利房针对解决非主流人群居住问题的目标在现实中产生了严重的偏离。北京与华盛顿收入人口比例图北京市收入分配比例美国，通常年收入低于2万美元的家庭为低收入家庭。华盛顿的低收入家庭占比为1430，相应的高收入家庭占比为857。问题4空间分布局部过于集中，边缘集团占主导自1999年以来，北京市供给经济适用房项目54个，供给面积275466万平米。经济适用房供应规模最大的两个片区集中在清河和北苑，以回龙观和天通苑为代表，远远超过其他片区。供应的过于集中容易导致贫民窟等一系列社会问题。经济适用房的区域供应情况（万平方米）中心区5956万平方米清河9907万平方米北苑7512万平方米问题5生活配套不足世联调查结果显示，居住在边缘集团和新城的经济适用房的居民对小区生活配套的满意度达到最低点。其强烈需求主要集中在教育及日常生活方面。大规模经济适用房项目主要的配套问题包括1项目选址偏远，配套成为项目的软肋，甚至出现“破产采购”的现象。2项目缺乏统一规划，导致配套与居民入住不同步。3配套建设牵涉多方关系，互相推诿成为配套建设的障碍。4部分配套收费过高，经济适用房社区居民难以承受。5经营性用地采取招拍挂，开发商的逐利性将导致部分配套的缺失。待建672邮局3926448940013447建筑面积（平米）待建银行待建医疗设施待建小学待建幼儿园备注名称回龙观待建配套设施统计经济适用房开发商访谈摘录经济适用房经营性用地采取招牌挂的形式，获取这部分土地的其他开发商由于缺乏统筹规划，出于趋利性去建设一些高利润的商业配套，很可能导致小区基本配套的缺失。问题6交通拥堵，通勤成本高经济适用房通行时间与北京市居民的比较经济适用房居民私人出行与北京市居民的比较经济适用房居民公交出行与北京市居民的比较经济适用房居民每日交通成本分布情况调查结果显示，经济适用房居民的交通成本较高，成为日常工作出行的一大障碍。经济适用房居民平均通勤时间为58分钟，无论是采用公交还是私家车作为通勤工具，通行时间在45分钟以上的比例均超过北京市的平均水平。问题7建设标准偏高,存在土地资源浪费的现象北京经济适用房户均建筑面积北京经济适用房建设方式世联调查结果表明，经济适用房每套的平均建筑面积为10685平方米，最大建筑面积为230平方米。小康水平的人均建筑面积为35平方米，2005年北京人均建筑面积为25平方米。世联调查结果显示，经济适用房人均建筑面积平均为37平方米，25平方米以上达到847，35平方米以上达到453。在世联随机抽取经济适用房23个项目中，板楼项目16个，占比696；世联抽取的经济适用房与周边的商品住宅相比，容积率明显低于周边的商品住宅；土地资源的浪费在经济适用房项目建设中较为普遍。北京经济适用房人均建筑面积25板塔结合普通商品房阁调普通商品房经济适用房项目类型板塔结合多层板楼建筑形式17朝阳新城42容积率国美家园项目名称经济适用房和普通商品房的对比举例问题8价格固定导致土地资源浪费、配套缺失、工程质量下降等一系列问题北京经济适用房项目历年价格走势举例经济适用房开发商访谈摘录一些经济适用房价格连续几年一直保持不变是不合理的。随着建材成本和相应节能标准的提出，开发的成本越来越高，而价格一直不变，开发商所获得的利润很小甚至微利。多层板楼的成本低于高层板楼和塔楼，而且由于价格固定，板楼相对于塔楼而言更容易满足均好性，所以采用了6层板楼的建筑形式。经济适用房的价格是政府限价，利润固定为3。随着建材价格的上涨，企业开发经济适用房经营成本增加很大，影响了企业开发经济适用房的积极性，甚至影响了工程的质量。为了降低成本，多数开发商采用容积率较低的板楼的建筑形式，造成土地资源的浪费和供应量的人为减少。由于获利甚微，在配套方面，部分开发商拖延建设，甚至不建，导致经济适用房配套供给的缺失。问题9房地产金融支持力度小北京房地产金融支持力度小金融机构为承建经济适用房项目的开发商提供上浮利率的开发贷款，相比较商品房开发的金融支持，福利房开发没有任何金融优惠。由于公积金普及范围较窄，商业贷款是目前为福利房购买者提供的较为普遍的金融支持，但由于优惠力度小，这一支持对中低收入人群购房的力度也是微乎其微。日本采用混合型金融政策模式以央行为领导，民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充，官民结合。政府住房金融机构有住宅金融公库、住房公团、住宅融资保证协会等民间金融机构包括住宅金融专业公司、劳动金库、住房社团等。美国金融政策力度大政府采用信贷杠杆，鼓励个人或开发商参与开发建设适合中低家庭收入的经济住房，如提供低息贷款和税收信贷。通过住房抵押贷款一级市场和二级市场为住房需求者提供信用。前者常见形式为固定偿还抵押贷款，累进偿还抵押贷款，固定利率住房抵押贷款及可调整利率抵押贷款等。瑞典付款有多种选择除了制定有公共住房建设的金融政策外，瑞典还推出有关公共住房消费的金融政策，鼓励居民购买公共住房，付款方式可以是一次付清，也可以分期支付。住房金融机构方面，瑞典主要有三大类瑞典抵押贷款机构、国家退休基金和瑞典全国住房合作社联盟。问题10廉租房未能真正解决最低收入的居住问题按目前北京市廉租对象的确定标准，可享受廉租住房的家庭总数达到1万多户。而目前北京市仅有广渠门北里廉租房1个项目、400多套住宅向北京市最低收入人群供应容纳率仅仅达到了4。北京市目前廉租房重要供给对象为民政局确定的优抚家庭，且能满足程度极为有限，完全意义上的最低收入人群还没有机会真正享受廉租房的福利政策。北京市廉租房对最低收入人群的满足情况对策与建议关于商品住宅市场的建议关于福利住宅市场的建议关于商品住宅市场的建议对策与建议1建议1控制中心区新增住宅的供应，通过存量市场解决不同层次的住房需求无效存量有效存量北京市住宅建成时间分布表说明80年代中期之前所建住宅认定为无效存量目前北京市中心区共有住宅174787可以满足650万人人均25平米的居住需求。根据住宅建成时间分布比例计算，其中无效存量住宅有6301万平米，有效存量11177万平米。有效存量部分与已批待建的8000万平米新增住宅供计19177万平米，可以满足540万人人均35平米的居住需求。因此中心区住宅的总量无论是现在还是将来都已经满足相应人口的居住需求。中心区住宅无效存量6301万平米有效存量11177万平米已批待建8000万平米共计19177万平米，可满足2020年540万人的居住需求进行改造更新作为存量流转建议2中心区未来的建设集中在无效存量房的更新改造和城市基础设施的建设更新中心区交通拥堵，基础设施承载压力大；人均绿地占有面积仅为77平方米，低于北京市平均水平；人均商业面积05平方米，低于上海和发达国家水平。6801万平方米无效存量8000万平方米已批待建11177万平方米有效存量中心区住宅的供应20042020年北京城市总体规划调整人口分布，疏散中心区人口，积极引导人口向边缘集团和新城转移。争取2020年中心区人口规模从现状的650万人下降到540万人。目前北京市中心区共有住宅174787万平米，已经能够现有650万人口的人均25平方米的居住问题。有效存量加上已批准待建住宅合计为19117万平方米，能够满足2020年540万人口人均35平方米的居住问题。中心区未来的建设无效存量房的改造更新，城市设施的建设更新建议3未来5年新城人口增加引发的住宅需求将达到3000多万平米，住宅供给以新城为主根据20042020年北京城市总体规划，2020年新城新增人口为240万，远远高于边缘集团人口的增量。而目前新城住宅的供应远远不能满足新增人口的需求，未来住宅的供应重心将由中心区转向新城。以目前新城人口为基数，结合未来新城人口的发展趋势，世联预测，2010年新城需新增住宅3230万平米，2020年需新增住宅11645万平米。19934811519682896所需住宅规模（万平米）11645232300所需住宅增量（万平米）3528452512平均建面（平米）570405330人口规模（万人）202020102004年份110万90万240万北京未来新城住宅需求量预测建议4调整土地供应结构，加大新城居住用地的供应，以平抑房价并满足新增人口的居住需求中心区土地供给集中2005年北京居住用地的供应主要分布在中心城中心城供给量为10866公顷，占比为628，新城供给量为6444公顷，占比为372。调整土地供应结构，加大新城居住用地的供应调整土地供应计划，加大新城居住用地的审批，以增加中低价位住宅的供应，满足相应人口的居住需求。中心区目前人口规模为650万人，占地面积336平方公里，约2的土地容纳了43的人口，人口承载压力大。中心区土地承载压力大建议5未来10年通过存量市场解决高端人口的别墅置业需求未来10年通过存量市场以满足相应的高端客户的置业需求北京别墅市场从1992年开始启动，迄今为止别墅建筑面积已经占据整个商品住宅供应的209，238的别墅用地上仅容纳了52的人口随着别墅供应量的增加，部分地区存在盲目建设别墅导致土地资源浪费的现象。如密云一带，别墅的空置率高达53截至到2005年上半年，北京别墅总供应面积为1904万平方米，按每年销售50万平方米计算，目前的存量至少还可以消化10年建议6改善城市交通、振兴新城产业，将大都市化、都市群作为未来的城市发展方向中心顺义通州亦庄中心中心中心中心中心石家庄天津其他城市其他城市顺义新城通州新城亦庄新城北京1单中心2大都市化3都市群参考东京案例，得出大都市化、都市群能否快速形成的主要因素在于城市内部、城际之间交通网络的发达程度以及各城市的特色产业。北京目前处于第1阶段向第2阶段过渡的时期，城市内部的交通亟待建设，新城产业结构尚未成熟。因此未来北京城市的发展应以改善城市交通、振兴新城产业为主，为都市群的形成创造条件。以高标准、高起点、高水平的方式建设新城，打造新城“高设施、中强度”的吸引力。案例借鉴日本东京城市发展进程时间阶段20年代初交通方式近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接城市发展市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张。时间阶段50年代后期交通方式高速铁路继续向外延伸城市发展阶段围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。这些住宅区住宅面积与环境通常比市区更优越，价格更便宜，设施齐全，因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性城市。东京大都市化逐渐形成。单中心城市扩张大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城时间阶段60年代交通方式高速道路网为主体的新交通体系，从而实现向高效率多心型城市结构的转变。城市发展阶段东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。目前总人口为3,000多万，占全国人口25强。无论在国际上还是国内，东京大都市圈的地位与作用都是举足轻重的。建议7推动二手房市场的发展，使住房消费结构趋于合理，形成市场的良性循环在发达国家的成熟市场，每年一手房与二手房的交易量之比为18或192004年北京一手房成交量为173177套，占比为82，二手房占比为18，一手房成交量与二手房成交量的比例仅为1022。北京二手房源严重不足，长期存在供求矛盾，2004年二手房供求比例为15。二手房为快速解决中低收入阶层的居住问题、加快城市建设改造步伐提供了一条有效途径。二手房可以满足不同阶层购房的需求，使住房结构更趋合理，有助于形成市场的良性循环。二手房市场的发展将会对平抑目前房价偏高，稳定房地产市场发挥重要重用，有利于房地产市场的健康发展。二手房产权关系复杂，交易环节过多，手续繁琐，权证过户流程过长卖家由于出于自身生活需求以及守旧观念惜售二手房优惠政策较少，而且税负重。一手房价格的上升拉动了二手房的心理预期，使部分房主持房观价。发达国家的二手房市场北京的二手房市场发展二手房市场意义制约北京二手房市场发展的因素加大政策的支持力度，合理的税收减免和给予部分补贴简化二手房市场的交易环节规范房地产中介，加强市场监管力度加强金融信贷对二手房交易的支持经济适用房和二手房普通商品住宅高档商品住宅高收入者中等收入高收入者住房消费的梯级结构关于福利住宅市场的建议对策与建议2建议1对经济适用房和廉租房进行准确的定位以低收入家庭住房困难户供应对象，建设具有部分产权，并且不能上市流通的政策性住房。经济适用房政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租房6人家庭工资收入在605万日元以下，或者其他收入在430万日元以下65人家庭工资收入在557万日元以下，或者其他收入在392万日元以下54人家庭工资收入在510万日元以下，或者其他收入在354万日元以下43人家庭工资收入在462万日元以下，或者其他收入在316万日元以下3两人家庭只有一人工作，而且一年工资收入（以下同）在415万日元（1美元约合118日元）以下，或者一年非工资的其他收入在278万日元以下2在东京居住3年以上的50岁以上者、身体残疾者、战争伤病者、遭受过原子弹之害者、接受生活保护者、海外回国居住超过5年者；一年收入在3216万日元以下者；居住条件艰苦者1须符合条件家庭人数香港在香港的“公营房屋制度”中，“居屋”是面向中低收入家庭的福利房形式，具有部分产权。而“公屋”则是给最低收入的家庭居住，没有产权。澳门公共房屋是指由澳门政府资助兴建，或由政府提供土地予发展商投资兴建，用以出租的，或以低于市场价格出售的，用于解决低收入家庭或有特殊困难的家庭之住房需求的那些住宅单位。日本低收入家庭划分标准建议2合理调配经济适用房和廉租房的供给比例，保障最低收入者的居住问题根据国际案例，福利房用以解决低收入人口的比例通常为15，因此世联建议提供相应规模的经济适用房以解决15的中低收入人口。廉租住房建设是北京市政府为改善本市最低收入家庭居住条件建设的“德政工程、民心工程”。按照目前北京市廉租对象的确定标准，可享受廉租住房的家庭总数达到1万多户。而目前北京市仅有广渠门北里廉租房1个项目400多套住宅的供应。因此北京市在解决最低收入人群的居住问题上应加大廉租房的供应。根据国际案例结合北京的具体情况，应针对5的最低收入人群，提供廉租房以满足这部分人群的居住需求。建议3福利房应保持适当供给，随着经济发展水平的提高进行动态优化调整政府规定1994年，国务院发布关于深化城镇住房制度改革的决定国务院关于深化城镇住房制度改革的决定提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；1998年国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出把经济适用房作为解决中低收入者住房的主要手段。1999年,北京市政府制定北京市十五规划,明确新的住房供应供应体系对高收入家庭,提供二、三级市场上的中高档住宅；对中低收入家庭，提供经济适用房和存量住宅；对最低收入家庭，提供廉租房。经济适用房市场发展现状自1998年北京开始建设经济适用房以来。截止到2005年上半年，北京市已经建成经济适用房54个，总建筑面积275466万平方米，解决了几十万户中低收入家庭的住房问题。由于住宅的梯级消费结构没有形成，二手房市场发展滞后，经济适用房作为主要的福利房住宅形态对于解决北京市中低收入人群的居住问题有着重大影响。国际案例福利房政策是国家或地区公共福利政策的一个非常重要的组成部分，关系到社会的稳定和公平。美国、日本、英国等国家政府都将最低收入人群的居住问题作为住房政策的一部分，大力支持福利房住宅的建设。参照国际案例，福利房应满足15人口的居住问题。据世联测算，北京福利房所需要的建筑规模约为1680万平米，经济适用房的供应规模约为1100万平米，这与市建委提出的“未来五年经济适用房将控制在1000万平方米”相符合。因此，从目前经济发展状况来看，经济适用房不宜取消，应随着经济发展水平的提高进行动态优化调整。建议4采取空间布局分散、建设方式混合的模式，从根本上避免潜在社