新城地产苏州吴中区苏地2012-g-21地块市场定位报告

新城地产苏州吴中区苏地2012G21地块市场定位报告中国专业房地产策划代理综合实力TOP13项目价值点挖掘PART4项目整体发展战略及定位PART5规划布局及物业发展建议PART6销售计划PART1项目属性认知单位亿元23312核心上海对外窗口湖州13苏州市地处长三角腹地，长三角次级辐射中心，苏锡常都市圈核心，是江苏省副省级城市，323233越溪横泾片区定位苏州中心城市“一核四城”的重要组成部分，苏州市城市副中心。9900993越溪横泾片区职能科技创新实践区、生态休闲旅游地、文明和谐宜居地。规划区规划形成“一核、一带、四片、两园、两点”的空间布局结构。9900993“一核”滨湖新城核心区以商业办公、高端住宅为载体的苏州南部现代服务业中心。9900993“一带”沿湖生态休闲带9900993“四片”越溪中心片区、横泾中心片区、国际教育园区、高科技产业片区9900993“两园”观光农业区、生态农业区。农业园内可结合生产及旅游发展需要，少量布置服务设施用地。9900993“两点”旺山村、西壁山村农村保留点项目认知/配套属性中国专业房地产策划代理综合实力TOP13上方山森林公园92年由林业部批准为国家级森林公园。面积53石湖36平方公里，是集吴越遗迹、江南田园山水风光一体的山水型自然风2景名胜区。春秋时为吴国贵族游猎祀祝2公里溪江会所之地、吴越争霸古战场，相传范蠡带西施从这里泛舟入太湖的。14公里1公里9900993小石湖政府修建，直达太湖；小石湖石湖上方山小石湖项目认知/配套属性中国专业房地产策划代理综合实力TOP13如来南苏州生活广场9900993锦和加州社区商业9900993好又多购物中心国际教苏州市职业教育园区学校育园区大学9900993苏州大学文正学院9900993苏州市职业大学苏州工业职业技术学院9900993苏州工艺美术职业技术学院苏州大学文正9900993苏州工业职业技术学院学院开发区管委会9900993苏州语言专修学院苏州语言专修学院如来南苏州广行政商9900993江苏省外国语学校海关大楼9900993东吴外国语高等师范学校场务区政务配套本案9900993吴中商务中心吴中商务中心经发大楼9900993吴中开发区管委会9900993海关大楼越溪老越溪实9900993经发大楼镇区验小学目前区域居住人口约9900993溪江会所13越溪实验小学9900993瑞华医院项目认知/地块四至中国专业房地产策划代理综合实力TOP13，总建面约19万中等规模住宅项目，受限高限制，楼板价达到43建筑密度35绿地率33489900993东西南北各退用地红线13现代建筑风格其他9900993商业计容面积占总计容面积的515，商业以零售、餐饮、旅馆为主项目认知/属性界定中国专业房地产策划代理综合实力TOP13地块1993年1995年1998年233层占地面积33幢商积率146，由多层、小业用房、1幢办公楼业高层、高层组成。态组成。产品系列幸福乐居幸福启航幸福乐居幸福乐居目前阶段售罄售罄中后期销售初期开发商目标中国专业房地产策划代理综合实力TOP13地块之后，新城布局苏州城区的兼顾利润与速度，以保证第三个项目，实现品牌在项目后期顺利销售；苏州的不断升级；基于目标，让我们看看目前正面临哪些问题1项目难点/资源非唯一中国专业房地产策划代理综合实力TOP13苏州生态湖较多，阳澄湖、板块青剑湖板块青剑湖、独墅湖、尹山湖、太湖、石湖等，水景资源丰古城区富；石湖水景在众湖之中无板块双湖明显优势；板块木渎板块9900993本案附近虽有石湖，但距石湖板块澄湖离较远，石湖景区不能作为板块本案特有的资源，太湖板块9900993唯一性及排他性优势不明显；调研客户对越溪板块认知熟悉了解不清楚84218842182项目难点/客户认可度低中国专业房地产策划代理综合实力TOP132232商务办公大楼23项目难点/政策限制中国专业房地产策划代理综合实力TOP13月2日）高端改善需求及投机性需求受到严重限制、刚性需求影响较小9900993对在市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。在货币政策可用条件有限情况9900993拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。下，住建部已经开始把楼市调9900993不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险控的长效机制提上日程，房产（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。税将面临扩大态势限贷限购限价房产税新国八条提高首付门槛商品房销售明码标价规定，打击投资性需求，推动（2344533731435333643267233133237523739437533主城区（沧浪区、平江区、金阊12593沧在浪相城区、区吴中区及高新区；平江区金阊区工业园区相城区吴中区高新区1315831639990099337754万。平江区金阊区工业园区相城区吴中区高新区231921875687越溪板块新城、招商、首开、吴中地产25896492815137尹山湖独墅湖保利、九龙仓、中海、板块合景、万业1469399128223679木渎胥口万科、朗诗、合景、珠江、方圆2682511881738合计734524742937623各板块遍地开花，品牌房企纷纷进驻，未来将面临品牌及品质的双重争夺；9900993与本案形成直接竞争或潜在竞争的四大板块合计已达到623目前各板块存量最多的为尹山湖独墅湖区域，存量达到237万，其次为木渎胥口板块，吴中城区板块存量最低，仅为5687万；9900993本案所属区域存量达到15137万，主力供应以在售项目存量为主。8项目难点/地价与售价不匹配中国专业房地产策划代理综合实力TOP1333335叠加11389900993同区域内同样物业类型产品价格差异化不大，仅由产品品质拉动溢价效果不明显；9900993同项目不同物业类型价格相差较大，低密度产品溢价远高于高层；叠加溢价率1147联排溢价率1175独栋溢价率1235多层溢价率111；9900993同一板块不同区域公寓物业（以越湖名邸、招商小石城为例）溢价仅6，相对较低。受访客户精装修偏好213毛坯，自己装修13533目前市场精装修项目较少，精装标准为2353通过对吴中区客户深访发现，有76的客户喜欢自主装修，仅有少部分会选择精装；9900993其中有部分项目之前精装修销售，因政策影响，客户对于总价敏感，故取消了精装修直接毛坯销售；9900993客户对精装修抗性主要源于1装修质量问题；2精装总价偏高；3售后服务；9900993总体而言精装修项目去化速度远远低于毛坯销售项目；核心问题界定中国专业房地产策划代理综合实力TOP13品牌价值布局苏州第三个项目，实9900993新兴发展区域，客户认可度低；现品牌在苏州的升级；9900993资源非唯一，无排他性优势；9900993顺利销售兼顾市场及利润，保证项9900993潜在供应量大，后市竞争激烈；目后续顺利销售；9900993受政策影响，客户被压缩；9900993区域以价格驱动，客户对价格敏感度高，地价高企，与区域房价不匹配9900993高层物业溢价率低1、客群容量不足的市场形势下，选取何种业态匹配市场2、高容积率且地价高企，如何在控制风险的情况下，实现溢价PART3项目价值点挖掘9900993城市价值点9900993公寓市场价值点9900993别墅市场价值点1城市价值点/规划价值中国专业房地产策划代理综合实力TOP13古城保护范围内的区域，做优做靓；四城9900993东部综合商务城整个园区的行政区域，加快提升；9900993西部生态科技城，加快提升；9900993南部滨湖新城以吴中中心城区龙西苏苑长桥街道和越溪及未来的东太湖新城为主体、加上沧浪新城、吴中开发区以及蕴涵了吴江松陵片区融合的概念，重点推进；9900993北部高铁新城相城区和平江新城，重点推进；一核四城定位，对于实现提升中心城区首位度、提升母城在整个市域范围的向心力和凝聚力、促进东、北、南三面与昆山、常熟、吴江的主动融合具有深远的意义。2城市价值点/区域价值中国专业房地产策划代理综合实力TOP13城市价值点/交通价值中国专业房地产策划代理综合实力TOP13由主线与支线两部分组成，主线线路全长415KM,从苏蠡路观前街十全街同津大道，共地下车站33本案距离地铁4号线支线溪江路站约路站53苏州共分布有一东一西两大大学城，一处是位于吴中区石湖西岸的苏州国际教育园区，一处是位于工业园区独墅湖东岸的研究生城；9900993其中苏州国际教育园入驻院校达13所，人口达137641463593吴中以生物医药、电子资讯、精密机械、新型建材、实际数实际数投资额现代家电等五大产业为主导；（）（）（亿元）增幅（）9900993238，新兴全市435395312吴产业占规模以上工业产值391，均保持快速增长态中438391275813相势；城439477263419高新区2552436912工业园区375353单位万人苏州、吴中历年人口变化走势单位元吴中区历年城镇人均可支配收入336538224353532113148433295单25位32231332533832133212962123吴中区城镇人均可支配收入保持快速增长，1736537；9900993进入2332元，位居苏州各区域第二名；153每百户家庭拥有汽车742辆，比去年同期增加134辆，消费力旺盛。苏州全市工业园区吴中吴江昆山太仓张家港常熟相城区城市价值点总价中国专业房地产策划代理综合实力TOP13项目价值点挖掘9900993城市价值点9900993公寓市场价值点9900993别墅市场价值点苏州2332973213苏州从23283万，总成交量为161964万，供销比为113，整体呈现供不应求状态；从近两年成交来看，月均去化量平均可达5225万；9900993进入12年3月，随着消费者预期转变，成交量大幅攀升，月均去化达到116万，目前成交均价维持在985312311313吴中区供应量及去化量分别为2692557372633957万，均位于五大区第二533957333从分区成交走势来看，吴中区月成交12381134613747923648349724915231927256262613112917276731763531785113196341662633713452643721181893118613311813431593517861428816199428388225531231131351233791831公3月水平，以价换量效果明显，今年上半年成交量突出；价格开始小幅上涨；131311312353677单位万43苏州总体存量为33668万，按目前月1191431411233工业园区存量最高，达11914万，吴228663832中区位居第二，存量839900993从整体库存来看，7593523184153513514414416335改善型需求有所回暖，占比例逐步提升135135144144163经历了半年多观望后，改善型客户开始入市，占比例逐步提升；9900993主力需求面积由之前751235两个面积区间分化；9900993目前75935，1235面积区间占比达到25。123123113131532房、236394三房7922新城金郡33311723首开国风华府8217716多层、小高层65一房、8328135256129小高层8293四房714越湖家天下2141216多层、高层73一房、1589二房、93中天和景苑451222商业、高层61一房、8398二房、45225116168三房8768朗诗东吴绿郡6869一房、8889二房、5712722高层159181239三房1214421155仁泰花园3335高层13二房、131136三房873项目价值点挖掘9900993城市价值点9900993公寓市场价值点9900993别墅市场价值点单位万墅市场月度供求走势价格元/133139万，供求比13，月均去化9万，均价1689312年苏州别墅市场“以价换量”得到市场认可，1月份至今供应6743万，销售875万，供需比113，月均去化125万，市场从2月份开始呈现供不应求态势,7月需求放量（成交1638万，供应36万米），供需比达到了1455123123113137613114127933244943174199535322331183313971423353185334253314141353633341势明显316113733536311441383211194285131713317332121232435611312331377919833积3面335353目前苏州别墅市场，主要供应面积集中在151751354353从供需比来看43123335353别墅价值点/整体市场中国专业房地产策划代理综合实力TOP13市场存量主要集中在吴中区及园区，主要以25363从别墅市场存量来看1453533万33区高新区23从别墅市场存量结构来看1266目前苏州别墅存量结构以中大套户1325371万及251万，仅占3818333535373吴中区1316万；990099312年至今供应1192万，成交2311万，月均销售33万，供求比119，吴中区今年月度供求走势来看，受到“以价换量”影响目前区域别墅处在供不应求趋势12312311313137369372双拼35324联排2133341263423341345越溪板独栋小独栋联排48345双拼售完联排44332套联排4336套岚山别墅联排、独栋联排253132324万1373543313约2367无后期无后期湖板块保利独墅西岸193万现代园墅叠加、双拼、独栋411418617约132无无越湖名邸独栋未售未售48套约2万望山六园独栋未售未售6套4831无无块珠江首府独栋、双拼未售未售53约113383万9别墅价值点/竞品市场中国专业房地产策划代理综合实力TOP13353大面积高总价产品去化缓慢大套型为主，233别墅较公寓产品溢价弹性大4区域别墅存量及未来供应量有限（63万），空间较大市场价值点总结中国专业房地产策划代理综合实力TOP13整体发展战略及定位9900993客户定位9900993产品及价格定位中国专业房地产策划代理综合实力TOP13项目总建面53项目毗邻地铁1号线金枫路站，直线接驳地铁，未来发展潜力较大；绿宝广场狮山路商圈项目位置社区配套长江路商圈木渎镇商圈2突破点主题化园林展示中国专业房地产策划代理综合实力TOP13海洋主题自然园林；9900993叠水瀑布；99009939大园林组团景观；3突破点创新产品设计中国专业房地产策划代理综合实力TOP1321房，97，A221房，85，赠送面积约23N房，138，由于我们赠送面积很大，周边很多项目推盘都跟我们形成错赠送面积约33元/，土地溢价格和产品的双线竞争段；率达325矛盾点在无配套及规划优势的高溢价、高容积率地块，在面临强势竞争背景之下，如何实现项目价值突破1突破点差异化定位中国专业房地产策划代理综合实力TOP1353333西溪板块距市区较近，景观资源好，产品定位偏高，对客户购买力要求比较高9900993富阳、良渚距市区较远，总价虽然较低，但配套不足，景观资源有限，发展空间不大9900993临平板块交通便利，又可享受景观资源，目前尚无优质别墅产品，存在较大市场机会9900993从大杭州角度来看，可以以总价捕捉中端别墅的空白，为城区中端购买力客户提供入门级别墅2突破点创新产品设计中国专业房地产策划代理综合实力TOP13T6常规公137/148M2三居寓1T289M2通透两居2333创新16合院产品设计，花园洋房的容积率，排产品分类总面积总套数屋品质营造别墅9900993通过拔高一级物业形态，将花园洋房建筑产品5283249900993公寓物业以创新产品设计，通过大面积空间赠两居83336送，与市场形成差异化，进而营造高溢价。特殊公寓两居半253突破点资源价值最大化中国专业房地产策划代理综合实力TOP13整体采用坡地造景、双首层设计，并精心构筑的“山景、水景、院景、庭景、台景”五层景观，与超山风景、莲花港水景、合院景致、私家入户花园联合打造香醍溪岸的景观体系。9900993充分发挥龙湖景观打造优势，通过五重园林，垂直绿化，营造不同层次、不同色彩的植物营造出四季常春的环境。4突破点控制总价中国专业房地产策划代理综合实力TOP1352183、19318349、1331751522365高层2373222768571574526237322267829257572397751889643送，增加产品附加值，实现高溢价；启示主题化园林景观注重社区园林及样板段景观体系打造，并4进行主题化包装，通过强势样板展示，凸显项目高品质；基于城市、市场、竞品及典型案例中借国鉴专业，房地产策划代理综合实力TOP13整体发展战略及定位9900993客户定位9900993产品及价格定位23352375卫生、社会保障和社会福利业63633教育33223居民服务和其他服务业256居民服务和其他服务业39577水利、环境和公共设施管理业4173水利、环境和公共设施管理业54574科学研究、技术服务和地质勘查业3615科学研究、技术服务和地质勘查业112634房地产业4371642686信息传输、计算机信服息务传和输软、件计业算机服务和软件业723981915交通运输、仓储和交邮通政运业输、仓储和邮政业1336电力、燃气及中水国专的业房电地生产策力划产代理综、和合实力燃供气及水的生产和供应业47951客户定位/客户现状TOP应业837139业918446585农、林、牧、渔业农、林、牧、渔业1578183185吴中老城2吴中老城沧浪区5木渎、胥口15新区新区园区16市区其他区域相城区73吴中老城区客户来源主要以老城区地缘客户为主，沧3源浪，新区、园区为辅，地缘情节较重18吴中老城9900993木渎、胥口板块客户来源主要以木渎、胥口本地客户园区及新区客户为主，新区及吴中区为辅，地缘性较强其他区域9900993独墅、尹山湖客户来源主要以吴中老区，独墅、尹山79湖地缘客户为主，园区及其他区域客户为辅2客户定位/公寓客户市场中国专业房地产策划代理综合实力TOP13313业特征9900993吴中老城区客户职业特征主要以高级白领，公务员为52主，私企业主等为辅13区域拆迁客户区域公务员9900993木渎、胥口板块客户职业特征主要以企业员工，个体私营业主户为主企业中高管9900993独墅、尹山湖客户职业特征主要以动迁户、公务员为77其他主，企业中高管及私营业主为辅3客户定位/公寓客户市场中国专业房地产策划代理综合实力TOP13客户定位/公寓客户市场中国专业房地产策划代理综合实力TOP135拆迁户43331435公务员拆迁户拆迁户私营业主私营业主白领白领其他8其他23主力以吴中城区、越溪板块及经济开发区公务补充客户新城品牌追随者员、教师、私营业主、拆迁户等中高端改善型客群为主；苏州其它区9900993吸纳主城区、新区的刚需首置及首改客户；重要客户域板块核心客户吴中区客源构成板块客户集中地带客户特征预计比例购买目的吴中中心区板东吴北路商圈、东吴南吴中老城公务员及越溪地区公务员、块路沿线、枫津路以南附近私营业主，教师，拆迁户改善型居住为主核心客户（一级）越溪板块越溪老镇及国际教育园教师、拆迁户、私营业主65首置改善经济开发区望山工业园、东吴工业园、吴中科技园私营业主及中高层管理人员首置改善越溪、木渎、独墅湖西其它板块的部分中心区导入客群，重点客户新区板块具有换房和改善居住品质需求改善居住为主（二级）其它区域板块35沧浪区、园区外溢客户为重要客户群品牌导入，价差外溢客户为主改善居住少量首置及投资补充客户吴江区及新城品牌追随（三级）/者，昆山客户喜欢新城的产品，项目升值潜力5新城品牌追随者客户定位/公寓客户地图中国专业房地产策划代理综合实力TOP13周边城市5园区其他上海1426外省现代园墅别墅客户来源9900993招商小石城二期别墅客户主要以吴中城区客户为3主，其他区域为辅，受到招商品牌影响有外地偶得15吴中区客户出现沧浪区49900993水岸清华主要以吴中老城区客户为主，沧浪，园区3平江区8园区等中高端客户为主，无外地偶的客户67新区吴江9900993现代园墅客户以吴中区当地客户及新区客户为主，客源层次较为低端，无外地偶的客户2客户定位/别墅客户市场中国专业房地产策划代理综合实力TOP134333招商小石城二期别墅客户职业特征主要以私营业主及133水岸清华别墅客户职业特征主要公务员占主导地位，私营业主公务员企业高管有萎缩趋势企业高管其他9900993现代园墅客户职业特征主要以公务员为核心，私企业主为主导，企业高管补充，基本是首次购买别墅物业客53客户定位/别墅客户语录中国专业房地产策划代理综合实力TOP135岁置业私营业主（门窗）家庭结构4口之家目前居住情况133主力以吴中城区、越溪板块及经济开发区公务补充客户新城品牌追随者员、私营业主、拆迁户等中高收入群体为主；9900993同时涵盖主城区、新区及园区部分私营业主、中苏州其它区高层管理人员、个体经营户等中高收入群体；重要客户域板块9900993多为别墅刚需，首次别墅置业者。吴中中心区核心客户板块客源构成板块客户集中地带客户特征预计比例购买目的核心客户吴中中东吴北路商圈、东吴南吴中区公务员、附近私营业主、（一级）心区板块路沿线、枫津路以南拆迁户63口之家家庭首次小太阳已婚丁客之家新婚家庭置业家庭青年之家单身一族PART4项目整体发展战略及定位9900993整体发展战略及定位9900993客户定位9900993产品及价格定位23183618361631441639144163114416351441351441371351441241235147123514351933935产品，多改客户更青睐163463首改客户33338833918753939183336848763173715322643753633733825334922产品定位/竞品市场中国专业房地产策划代理综合实力TOP133市场主力供求集中在83可见宏观调控成效显著，抑制了高端改善性需求，拉动了部分客户一步到位，导致1233333333公寓户型定位/竞品供应中国专业房地产策划代理综合实力TOP131产品正在增多房型越湖名邸招商小面积段石城5首开国风华府越湖家天下保利观湖国际套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比一房83336两房933531981832123325883336245332766385148266595821385复式22333258431房去化更快速房型面积段越湖名邸招商小石城五期首开国风华府越湖家天下保利观湖国际套数占比套数占比套数占比套数占比套数占比一房8373383738434819133792两房931939187944133939936851332112335988937487538739133811133四房1434642复式2233391233333顶复1732145公寓产品定位/潜在供应中国专业房地产策划代理综合实力TOP13668两房21914363119534113三房2113112912489143134799900993合景泰富尹山湖项目，地价较高，9900993万科集团木渎项目，地价较高，通通过创新产品设计，增加附加值，实过创新产品设计，增加附加值，实现现溢价突破；溢价突破；9900993产品主力以创新21房及三房为主，9900993产品主力以创新21房及三房为主，合理面积控制。合理面积控制。调研客户需求物业类调型研客户需求房型21675一房一厅两房两厅1147376公寓产品定位/客户需求中国专业房地产策划代理综合实力TOP13333；1333房飘窗，空中庭院，局部装饰阳台131飘窗，空中庭院，装饰阳台1131设备平台12335别墅产品定位/市场机会点中国专业房地产策划代理综合实力TOP133通过对越溪在售楼盘调研，针对本案的特性我们本案选取周边4个在售项目作为竞争参考选取4个项目作为价格制定的参考项目（右图）；9900993在这里根据与本案竞争的激烈程度我们讨论得出招商小石城、越湖名邸参考项目的权重比例。（如下图）越湖家天下、翠湖湾项目成交均价名称（元/）项目规模产品组合权重的原因权重比例招商小石城墅、多层、区域大盘，各种物业类型产品齐全，835公寓价格定位中国专业房地产策划代理综合实力TOP135项目价格权重131983746价格合计9986别墅价格定位中国专业房地产策划代理综合实力TOP13通过对越溪在售别墅楼盘调研，针对本案资源指标系数对比因素本项目现代园墅水岸清华未来别墅产品的打造，我们选取周边两个项目作为价格制定的参考项目（下图）；23在这里根据与本案竞争的激烈程度我们讨15休闲配套评分135参考权重3565水岸清华项目价格权重135岁主（小太阳领，私营业13545岁（中年之家）233房现金流产品131主流产品，创新度高1151231舒适型产品125133地块条件容积率23区位条件城市中心选址条件9900993配套资源成熟配套9900993生态及城市资源周边有中小型公园，广场外因首置（13规划等级标杆小、中、大高层、花园洋房、联排PI9900993景观等级标杆主入口、中心组团，单元入口9900993会所等级中高功能型会所9900993立面等级中高中式、现代、西班牙、新古典产品标准9900993户型等级中高中户型、大户型为主9900993精装修等级中高全品牌材质9900993公共部位等级中高景观化处理内因9900993商业配套等级中高通行、休闲、集中停车9900993材料设备等级中等新城标准9900993新技术运用等级标杆新城最高标准管理方式小区组团楼栋物管服务级别中高2竞品机会KPI回顾中国专业房地产策划代理综合实力TOP13客户敏感点分析中国专业房地产策划代理综合实力TOP13对于中高端住宅产品的价值点梳理，各项的打分普遍较高，说明对于高端住宅产品，客户对于项目各方面的条件均有较高要求；9900993要求最高的，主要体现在价格、配套，出行、园林及户型上，在此之上才是产品细节的关注23地块价值分析9900993规划排布建议9900993景观建议9900993户型建议9900993其他建议项目规划条件中国专业房地产策划代理综合实力TOP13总建面积18996988建筑密度35绿地率33地块东侧河流水质和河道形象素质较好，可作为水景资源；9900993地块北侧商业广场目前为一条较小的水渠，可增加项目亮北点。但也应避免商业对高端产品的品质影响；西东9900993地块西北公园可开阔高层产品的景观视南野，作为高层产品的景观点；9900993地块西侧山景距离项目西面一公里处有山景，利用高层产品借景观山。PART5规划布局及物业发展建议9900993地块价值分析9900993规划排布建议9900993景观建议9900993户型建议9900993其他建议本案产品主张基于对项目定位的诠释城市里的都会心立于新都市主义理念，展现项目城市中心的价值，凸显城市资源最大化都会里的生活墅产品别墅化，别墅价值最大化，城市新墅种重新演绎苏州别墅新生活花园里的世界风九大世界主题园林，演绎倾城美丽，营造一种移步换景境界建筑里的自然境建筑与景观一体化，让建筑成为景观的重要表现元素，规避高容积率下的景观空间缺陷院子里的人性情消除隔阂，增加人际互动，丰富社区文化活动及交流，营造浓厚的人文关怀和强烈的内心归属居住里的院落趣全合院设计，公寓引进空中庭院，继承东方人传统的院落情节同时，演绎现代城市院落情怀规划案例借鉴/龙湖好望山中国专业房地产策划代理综合实力TOP13产品升级氏族大院力将亲情与私密两者完美诠释9900993居住体验多栋楼多空间内外庭院双首层私家园林；类独栋四联排双拼类独栋类独栋83组团占地面积443组团建筑面积353户均建筑面积223私人庭院户均面积29平方米9900993容积率3绿化率63、加大了中央景观庭院面积的设计；4、容积率为3整体规划南低北高，东低西高，建筑组团式，围合式布局；外城9900993高端产品资源最大化原则东南面临近水景，私密性最佳，规划别墅产品；9900993地块西侧及北侧排布高层建筑，形成层次过渡；内城9900993商业沿西侧及北侧配套较成熟区域布置沿街商业，人气较足。在提升项目价值的同时不影响高端住宅品质。2325F高层3F合院别墅1F沿街商业地块红线规划方案一/高层别墅中国专业房地产策划代理综合实力TOP1325284183房132529331房11325383732房123325488313154合院1831288152496312商业1719378总计15733建筑密度27规划方案二（高层洋中国专业房地产策划代理综合实力TOP1324F高层5F花园洋房外城1F沿街商业地块红线内城容积率23建筑密度23物业配比房型面积段户数比面积（）面积比21房83293房131房1139132房1233321347843洋房133536164314515368383总计13元/（市场多层与公寓溢价约6，本案选取12），车位12万/个，商业按1533,299一土地获得价款189,973,29911土地出让金4,3711土地出让金4,3712土地契税22,944,562按土地出让金3计算12土地契税22,944,562按土地出让金3计算二开发前期准备费32362二开发前期准备费32362三主体建筑工程费2,381189,97393,831高层建安工程费1,831高层建安工程费1,832别墅建安工程费1,639,936,32洋房建安工程费1,532,61448,921,33车库建筑工程费2,3634商业建筑工程费33车库建筑工程费2,3,723,193,834商业建筑工程费2,311,725,83189,9733348,3车库安装工程费42洋房安装工程费332,6149,784,23363车库安装工程费33,723,298,451五社区管网工程费44商业安装工程费532,931,451415189,9737,537,533,38,2433,38,243,191,566八开发间接费53,191,566开发成本1,546,924,688开发成本1,551,474,888九期间费用194,619,355九期间费用193,281总销额391管理费用65,568,325总销额392销售费用67,863,281总销额392销售费用65,568,325总销额393财务费用58,892,794按贷款一年计算93财务费用58,891,43开发成本期间费用项目总投资1,741,5356十销售总收入2,185,61381332,614393,56213,763车位1234172,3车位123191,163,51613,516十一销售税费171,32,179十二经营成本189,9735,122项目总投资销售税费十三营业利润349,549,846销售总收入经营成本十三营业利润278,875,716销售总收入经营成本十四所得税87,387,46139按营业利润25计算十四所得税69,718,92912按营业利润25计算十五净利润1,38384营业利润所得税十五净利润1,13地块价值分析9900993规划排布建议9900993景观建议9900993户型建议9900993其他建议景观设计分析中国专业房地产策划代理综合实力TOP13景观设计分析中国专业房地产策划代理综合实力TOP13米高的灌木筑融入景观设计，营造五重第四重花卉、小灌木立体垂直绿化；第五重草坪、地被等植物的搭配上选取了不同季节性的物种，以确保不同树种花卉分时绽放。景观设计中国专业房地产策划代理综合实力TOP13高层区主题景观中国专业房地产策划代理综合实力TOP13地块价值分析9900993规划排布建议9900993景观建议9900993立面用材9900993户型建议9900993其他建议1公寓立面建议中国专业房地产策划代理综合实力TOP13地块价值分析9900993规划排布建议9900993景观建议9900993立面用材9900993户型建议9900993其他建议户型定位/高层户型落点中国专业房地产策划代理综合实力TOP1325F3房1325F31房11325F）32房123325F地块红线1花园平墅中国专业房地产策划代理综合实力TOP13电梯分开设置，入户方式类似1T2户990099324M进深大阳台9900993全户型均为南北通透户型9900993主要居室均设凸窗，扩大室内可用面积户型房型销售面（）实际面积（）赠送面积（）实得版J122房9665117942129J222房11764131981434J312房793911491花园平墅/赠送方式中国专业房地产策划代理综合实力TOP13341）33空中叠墅中国专业房地产策划代理综合实力TOP13五房二厅一厨三卫H19900993四房二厅一厨三卫H29900993类一梯一户的入户体验990099324M进深大阳台9900993大开间主卧套房9900993高附加值，赠送面积可达33主要居室均设凸窗，扩大室内可用面积户型房型销售面实际面积赠送面积积5房2厅3H1卫139192534房2厅3卫1271633H23空中叠墅/赠送方式中国专业房地产策划代理综合实力TOP131518）H1赠送面积53跃下去楼板去楼板跃上H2赠送面积去楼板去楼板33（882（23F双拼别墅3F）类独栋别墅3F）地块红线1合墅/地下室中国专业房地产策划代理综合实力TOP13合墅/二层平面中国专业房地产策划代理综合实力TOP13地块价值分析9900993规划排布建议9900993景观建议9900993户型建议9900993其他价值点建议1其他价值点/商业街中国专业房地产策划代理综合实力TOP13商业街既要满足社区居民基本生活需求，又要与南苏州生活广场形成差异化；9900993注重商业街形象打造，通过意大利休闲咖啡厅、儿童馆、面包店等形象化包装，以鲜花、绿植点缀，展示休闲的、自然的、都市的生活意境，彰显项目品质；2其他价值点/材料设备中国专业房地产策划代理综合实力TOP13柔和黄色灯光和翠竹交织，休闲座椅也是艺术品，温馨舒适9900993夜景灯光有效塑造了一个高尚都市社区形象。3其他价值点/公共部位中国专业房地产策划代理综合实力TOP13项目整体采取阳光车库大堂与精装入户大堂双大堂设计，两者互为补充，展现极致尊崇体验9900993双大堂以更宽广的延伸空间，为人与人之间的相遇、交流提供场所及机会，使仅仅提供入户功能的大堂全面进化。首层大堂地下大堂3其他价值点/公共部位中国专业房地产策划代理综合实力TOP13地下车库空间抬高式车设计，自然通风采光库红线为地平线3采用天井、侧窗等设计，与地表景观有机结合。4其他价值点/智能化中国专业房地产策划代理综合实力TOP13吴中区域市场中高端项目年消化量集中在612万方；市场9900993吴中区域市场别墅项目年消化量集中在15在高溢价及控制3万方典型案例年消化量风险目标基础9900993招商小石城23合景领峰23万；整体销售周期设9900993水岸清华别墅年去化2万；9900993现代园墅别墅年去化16万；定225年项目定位定位9900993圆梦产品系，中高端定位9900993创新产品设计，高层别墅