鑫苑置业合肥手表厂项目规划任务委托书

鑫苑置业合肥手表厂项目规划任务委托书【鑫苑置业】合肥手表厂项目规划任务委托书第一部分、市场研究报告一、合肥房地产市场总体分析1、合肥市土地市场供应分析C户型约146平米，四房四厅两卫；D户型约119平米，三房两厅两卫。户型规划即将开盘目前销售进度八栋楼，5栋18层，DOCPARTC、7楼以上做主人套房。即4045平米，主人宽景凸窗阳光卧室，外接书房，卧室内含衣帽间或步入式储藏室，加主卫；D、部分大户型可考虑第三厅，即视听走廊半开放厅，或室外屋顶花园花厅设计，引入早餐厅等国际流行元素；E、一梯两户。（5）高层90110实用三房。在符合合肥市场一般原则前提下考虑四个户型利益点其一，入户玄关及客厅阳台的景观化；其二，尽量营建出半室阳光室的赠送面积；其三，坚持一卫，但可以在一卫中做卫生间和盥洗台的区隔；其四，在死角和暗角尽量做出符合生活习性的大储藏空间。（6）高层7090两室半户型其一，尽量营建出半室阳光室的赠送面积，每户控制在6米到8米；其二，坚持一卫，但可以在一卫中做卫生间和盥洗台的区隔。其三，尽量做出符合生活习性的大储藏空间。（7）户型创新A、建议在小区整个建筑群落中选择一栋独立高层，一栋18层和24层组合高层分别考虑做三房全错式户型即入户玄关和客厅为下错，睡眠区和书房为上错，厨卫餐厅为中错。这样形成户内丰富的动线，和个性化风格。虽然成本增加，但在销售中期推出，凸现本项目的品质，配合样板展示，可成为整个营销的一个推动力量，带动售价自然上升。B、建议在小区整个建筑群落中选择一栋独立高层，一栋18层和24层组合高层做部分双拼户型，一般是7055平米双拼。双拼户型即可独立销售也可组合销售。适合老少居或长短期物业投资的平衡。为该类户型在承重墙，可共用宽放阳光走廊，卫生间厨房的兼容性上提前考虑周全。并由设计公司和工程方座原设计图纸及工程图纸的解图，配合样板解构楼书加以推广。（8）、其他户内设计细节处理；建议为主妇专门提供高压节水水喉，下水道垃圾粉碎装置，西向房源遮幅式可伸缩百叶窗；住宅相关配套；建议赠送统一的双开韩式仿木豪华防盗门。社区楼宇公共空间常规包括单元入户门厅，候梯厅，电梯内空间，以及每楼层住户共用公共空间和消防通道。本项目用地的先天限制使得项目容积率较高，很难做出大卖点，促使公共空间的设计显得格外重要。建议一（1）、公共空间部分设计概念为轻度假四星级酒店风格；（2）、单元入户门厅外延，做欧式挑檐，挑高，设漫坡和台阶双向通道。由此损失一些住户居住空间可对相应户型做错式设计，引入“和室”概念；（3）、单元门厅玄关做酒店大堂化处理；（4）、电梯等候厅按星级酒店标准适当增加建材使用标准，艺术化装饰，引入名贵花木乔木盆栽；（5）、每楼层的公共空间温馨化；（6）、整个社区在建设之初就全面引进星级酒店VI应用系统。全面应用中英文指示系统和功能导引。建议二部分高层楼宇增设创意性公共空间，如空中阳光会所，空中花坊。建议三单元门朝向在组团内可对应开门。在组团外如东列高层南列高层应考虑建筑流向的一致，靠小区南街的沿街建筑单元门不适合向南开。7、公共空间设计在一个空间局限的地块打造高品质景观概念，是本项目面临的极大的挑战。我们建议遵循如下原则进行景观规划对原驻地景观资源的合理利用，彰显项目厚重的人文内涵。建议将原手表厂院内的优质植被，如广玉兰等，择其优拍照建档，移栽到项目东北角高地或西北角洼地。作为名贵老树观赏区。一次性移栽，并在施工中加以保护。该区将成为项目最有人文特色的休闲栖居地；以缓坡高地作为园林景观的地貌资源，创造主城区原生态缓坡漫坡园景；在西北半开放小高层组团匠心独运，设计柔和欧洲田园和中国江南大户人家庭院文化的园景，以花木扶苏结合原手表厂遗留的假山，打造出景观示范区；园区沿望江路做广场符号，社区标志旗和装饰性广告立柱将社区图腾延伸出去；150米长迎宾大道两侧移栽名贵树木，作出相对独立的梧桐或香樟大道，此即园区专属的魅力大道。8、景观概念设计沿中心会所向东，直到东部红线为一个景观带，先后有旱地喷泉、嬉水广场、中心组团绿地，东部树木观赏林形成一个主景观带；希望在楼前楼后形成精致的小景观，体现同楼内公共空间相契合的度假花园酒店风格；整个社区内有功能性休闲景观小品的合理规划。如花池花车，半截篮，儿童嬉沙沙坑，儿童戏水池，秋千架，健身步道；南部两排高层的景观处理注意楼前小景观和街区性的休闲设施搭配，如铁艺木椅，窗下类似东亚和台湾风格的原木地坪，富情趣性和观赏性；部分局促相迫的建筑底层架空，面向中心会所的南向楼宇底层架空，增加景观通透和空间透视效果；建筑与景观充分结合，在南向建筑群列考虑镂空的空中绿化；垂直景观还包括每户室外花台，屋顶退台花园；会所和幼儿园以及商业景观化处理会所可考虑作两层叠水会所，增加整个小区的灵动；商业建筑风格景观化，以廊柱等装饰符号和统一店招设计体现海派休闲氛围；社区的灯光系统纳入景观范围；半地下停车场建议作花园停车场的概念，局部天花透景，形成半开放社区花房。建议一合肥首席社区教育休闲会所中心会所功能亲子VIP成长乐园，提供国外流行亲子娱乐方式；LIFE情趣体验，提供为居家女士及老人喜欢的情趣活动，如十字绣，智力玩具及棋牌活动；音乐自助阅览室；及社区活动中心等。中心会所规模；1000平米1200平米中心会所建筑风格希望体现创意性，以曲线设计为主，缓解高层建筑的几何单一性。同社区其他建筑形成差异性的张力。建议二形成广义的泛会所概念架空层底层花园设四个不同概念，如梅兰竹菊或其他的文化意向；多组休闲功能体现养生及情趣修养的泛会所元素底商统一规划出外围配套功能，体现可参与的泛会所理念。部分高层楼宇内流物业管理用房，提供衣食住行，针对老人孩子和年轻人的简单必要会所服务功能，空间100150平米足矣。9、会所设计（1）建议作半地下停车场，地下停车场车位为总供应量7580；（2）地上停车场考虑规划三层立体停车场，以减少地面车位对景观空间的占用；三层估计在200个车位，后期可改向。虽占用容积率但提升了产品品质，可以在营销后期在价格空间里平衡；（3）半地下停车场分VIP区和普通泊车区，VIP区为专属区；（4）停车场出入口景观化。10、停车场设计（1）在不影响小区整体空间利用前提下尽可能作独立商业（2）商业开间4米，进深8米，层高45米净高（3）商业业态提前设定，定向招商，以满足色区商业品质化配套（4）业种定位社区超市品牌店；品牌音像连锁店，面包坊，干洗店，美容美发中心等；（5）同时，建议社区与知名出版社联系，于周末提供著名出版社流动车库活动。11、商业设计（1）物业管理用房规划在既经济又合理的位置，建议在项目东南拐角处，该处形状不规则。规模按规定执行。（2）垃圾临时中转站垃圾的临时性集中、转运点的设置要充分考虑到它的环保性及隐蔽性。（3）教育配套按规划局要求实施，建议建双语幼儿园。（4）其他基础配套设施，如配电房、煤气调压站、等考虑合理位置设置。12、其他社区配套设施（1）、服务内容垃圾分类处理等；（2）、物业管理费用视具体情况而定；（3）、全面引进鑫苑物业管理模式，并在营销中全程进行互动体验。13、社区服务及物业管理要点合肥集中供暖成本在160200元/平方米。另外一种方案是随房赠送壁挂炉，目前合肥市场上此种方式比较通行，成本