xx恒鑫城建设项目可行性研究报告

XX恒鑫置业有限公司XX恒鑫城建设项目可行性研究报告二一三年十月目录第一章总论6一、项目建设单位概况6二、项目概况7三、可行性研究报告编制依据12四、可行性研究报告研究范围12五、研究结论及建议12第二章市场分析与营销战略14一、当前房产市场现状14二、XX县商品房现状与市场需求15三、“精品住宅”的市场需求及发展16四、本项目特点突出，市场前景乐观20五、定价策略21第三章项目选址及建设条件22一、项目选址22二、建设条件22第四章建设规模及功能标准26一、建筑面积和内容26二、功能设施标准26第五章建筑方案28一、建筑特征28二、工程概况28三、建筑设计说明28四、交通组织28五、造型设计29六、人防设计29七、日照分析29八、建筑装修与构造30第六章结构设计33一、结构设计依据33二、基本技术参数33三、结构设计34四、结构计算35五、供配电设计35六、防雷与接地36七、火灾自动报警系统36八、可视对讲系统36九、有线电视系统36十、电话及宽带网络系统37十一、综合布线系统37十二、电气人防专篇38第七章给排水设计40一、设计依据40二、设计范围40三、室外给水设计40四、室外排水设计41五、建筑给水排水设计41六、管材及接口43七、人防给排水设计43八、隔振与防噪44九、节水、节能环保措施44十、消防水池设置44十一、消防电梯集水坑44第八章暖通设计45一、设计依据45二、设计内容45三、设计参数45四、供暖，空调设计46五、通风系统设计47六、管材48七、保温48八、人防物资库通风48第九章消防专篇49一、建筑消防设计49二、给排水消防设计50三、电气消防设计52四、消防防排烟设计暖通55第十章节能环保措施57一、建筑节能设计57二、电气节能环保设计57三、暖通节能环保设计57第十一章组织管理59一、管理组织59二、物业管理59第十二章项目实施进度安排61一、建设工期61二、项目实施进度安排61三、项目实施进度表（横线图）61第十三章投资估算与资金筹措62一、投资估算62二、资金筹措64第十四章经济效益分析65一、财务评价基础数据与参数选取65二、销售收入估算65三、总成本费用估算66四、项目财务效益分析66五、盈利能力分析67六、不确定分析68七、财务评价结论69第十五章工程招标70一、发包方式70二、招标组织形式70三、招标方式70四、招标内容71第十六章结论与建议72一、结论72二、建议72第一章总论一、项目建设单位概况1单位名称XX恒鑫置业有限公司2项目负责人3、联系人4、联系电话4注册资本人民币800万元5经营范围房地产开发、经营，投资兴办商贸实体；园林绿化；建筑工程施工；水暖安装；室内外装饰；土石方工程；防水工程；6公司资金运转正常，无不良债务；年净产值1200万元。7组织机构公司现有各类经营管理人员和专业技术人员百余人。实行董事会领导下的总经理负责制，其组织结构如下（1）总经理室负责公司内部机构设置，公司的经营决策与指挥，公司管理人员的选聘与任免，以及公司内部各部门之间行政、业务的协调，公司管理制度的修改与调整。（2）办公室负责公司往来文件收发，文书档案管理，公司行政文件的草拟及方案处理，行政往来业务的接待，办公用车的管理以及领导交办的其他工作。公司员工的招聘与解聘，公司内部人员调配。（3）计财部负责公司财务计划制定和资金的筹措与调度，保证国家财税政策的贯彻落实。（4）工程部具体负责公司承担的工程项目洽谈、发包签约与实施，为客商提供工程项目服务。（5）成本控制部具体负责公司工程成本的控制，把关工程质量的标准。（6）营销策划部负责公司楼盘的广告宣传销售经营，策划推介等一系列活动促进楼盘快速营销以及房产的策划工作。（7）物业部负责公司所属的物业管理，如公共设施、道路、水、电、气、绿化、环卫等维护、修缮，为业主提供全方位服务。（8）保安部负责公司和物业管理区域的安全保卫、消防工作。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“积极、创新、和谐、高效”的经营理念，开拓进取。公司的宗旨是为客户创造生活提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值服务社会。二、项目概况1、项目名称XX恒鑫城建设项目2、项目建设背景（1）项目区社会经济状况XX县位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连，北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、商丘、开封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青阜线贯通全境，另有21条总计200多公里的铁路专用线连接各大中型企业；全县公路里程545公里，有6条国道、省道从市中心穿过，途经市区的京（北京）台（台州）、连（连云港）霍（霍尔果斯）、盐（盐城）许（许昌）高速公路分别设置出入口；上海铁路局XX战略物流基地每年物流规模达到300万吨，年吞吐量100万吨的青龙山港口，可将货物直入淮河、长江；空运距江苏徐州观音机场仅50公里，全程高速公路可以直达。XX县矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种，以煤为最，地质储量60亿吨，远景储量240亿吨。目前拥有XX矿业集团、皖北煤电集团、地方所属矿井18对，2008年原煤产量达2830万吨，居全国第四位，还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建设。XX县依托丰富的煤炭资源，大力发展煤电加工业，延伸煤电资源的产业链，提高资源综合利用率，现已建成煤化工规模500万吨，电力装机200万千瓦。城镇化水平不断提高。按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。2008年全市城镇化率达到483，在全省处于较高水平。XX经济开发区已完成投资73亿元，完成开发面积23平方公里，实现七通一平，按照开发区发展规划，初步建成工业园区、民营科技园区、教育园区、商住园区、综合服务区等。现已入驻工业企业210家，2008年实现工业增加值13亿元，开发区财税收入9710万元，建成教育园区，实现从小学到高中阶段的国民教育，建成御苑居小区，正在建设凤凰城小区、玉兰花城小区，现已入住居民510户。XX镇处于淮海经济圈内，位于三条省道（S202、S203、S303）交汇处，距正在建设中的盐城许昌高速入口处仅3分钟路程，连霍高速、合徐高速入口处仅25公里，徐州观音机场70公里,连云港口仅200公里青阜铁路穿境而过，并附设集仓储、货运为一体的铁路物流中心，年到发量达300万吨。XX镇区位优越，交通便捷，承东启西，是中西部省区通往苏、浙、沪的必经之路，是沿海地区产业梯度转移的首选之地。资源产业优势XX镇地处XX平原，小麦、黄豆、棉花等农副产品产量丰富、质优量大矿产资源得天独厚，XX煤矿、徐楼铁矿坐落在境内,是机械制造、纺织、服装、建材等产业的最佳生产基地，煤化工、纺织、服装、机械制造、建材产业链条长，前景极广阔劳动力资源丰富，是开拓中西部市场的桥头堡，工业发展恰逢其时。人文环境优势XX镇历史悠久，隋唐至清设驿站,国家级重点文物保护单位隋唐运河柳孜码头遗址坐落境内,正在申报世界文化遗产XX百姓善民善邦，民风淳朴，人心思上，发展意识浓厚，创业愿望强烈，构成了独特的人文环境。招商引资政策优惠，政策环境宽松，为投资企业实行了“一条龙”服务、“一站式”审批，专人全程跟踪服务。随着XX镇经济的快速发展，居民收入越来越高，盼望居住条件改善的要求越来越强烈。为此，XX恒鑫置业有限公司提出建设XX恒鑫城建设项目。该项目建成后，将成为一个环境优雅、设施齐全、风格独特、交通便捷的中高档住宅，能满足居住环境的高要求。因此本项目建设是必要的、也是可行的。（2）XX市XX县房地产发展现状2009年XX县完成房地产投资28亿元,全县土地完成开发建设面积752万，同比增长4766，2009年新开工1128万，同比增长9005，房屋销售面积788万，同比增长8128。（3）XX县住宅市场调查XX县鼎苑小区，位于沱河路百货商业东侧，楼层高19层，平均单价3500元/M2；溪岸茗苑小区，位于虎山南路，楼层高6层，平均单价2700元/M2；正在开发建设的居住小区包括XX影都小区，位于淮海路苏果超市南侧，楼层高24层，平均预售价4500元/M2；丽豪苑小区位于XX火车站东侧，靠近XX市5马路，楼层高6层，平均预售价3000元/M2；XX开发区凤凰城小区，位于XX开发区银杏西路，XX中学新校区北侧，楼层高619层，其中6层楼房平均售价3200元/M2；XX开发区玉兰花城小区，位于XX开发区玉兰路南侧，靠近御苑小区，楼层高6层，平均售价2800元/M2。3、建设地点该项目选址XX县XX镇淮六路东侧，距XX市约30公里，距宿州市40公里，有市区直通班车，交通十分便利。通讯条件非常便利，镇区内有邮电、金融、通讯、医院、学校、工商、法院、政府等部门。4、占地面积该开发项目总占地面积33021平方米，约495亩。5、建设规模及内容（1）建设规模本项目建设11栋多层住宅，配套建设幼儿园一座。总建筑面积为52769平方米，其中住宅建筑面积45203平方米；商业建筑面积6015平方米；以及包括幼儿园、物业管理用房、社区管理用房等配套设施约1551平方米。容积率160，建筑密度265，绿化率35,住宅户数500户，居住人口1900人。停车位400辆。（2）建设内容具体建设内容如下表序号项目名称规模单位备注1总用地面积33021平方米约495亩2总建设面积52769平方米住宅45203平方米商业用房6015平方米配套用房1551平方米3机动车停车位400辆6容积率167建筑密度2658绿地率359居住户数500户10居住人口1900人6、项目总投资本项目固定资产投资10000万元。全部投资由建设单位自筹。7、建设性质新建8、建设周期1年。三、可行性研究报告编制依据（1）住宅建筑规范GB503682005（2）住宅设计规范GB500961999（3）城市居住区设计规范GB50180934国家房地产开发有关政策；5XX县建设项目规划设计条件通知书；6项目区地质勘探资料；7民用建筑节能设计标准JGJ2695；8建设部房地产开发项目经济评价方法；9项目单位关于编制该项目可研报告委托书；10项目单位提供的其它资料；（11）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。四、可行性研究报告研究范围根据该开发项目项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。五、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，符合XX开发区建设规划，项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和XX已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对XX住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用XX的商住用地，对盘活国有资产，推进产业结构调整，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章市场分析与营销战略一、当前房产市场现状进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在1、商品房开发投资稳步回升。2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2007年，全县国民生产总值增长的168中，房地产开发的贡献率达到25个百分点以上。2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。3、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。4、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。5、2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于XX县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。6、房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业等相关产业的发展；房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义。为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。XX市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，XX矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到XX市及XX县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。另外，XX老城开发、县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。二、XX县商品房现状与市场需求XX县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了1098平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有26的市民住房是“单位建房”，约占39属“房改房”，占19是“私房”，只有16的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米指建筑面积，下同以下的占3896，6080平方米的占338，81100平方米的占1482，101120平方米的占802，121140平方米和141平方米以上的分别只占282和157，有近8758的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。三、“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据县域经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。1、住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售60以上，经营火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。2、商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有1先富者的市场潜力。本市改革开放30年来，经济快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占6左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。2商业消费潜力。近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近1倍。为XX市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是本市经济发展的重点之一。今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。3项目区位市场潜力。世纪辉煌开发项目位于XX镇内，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。3、消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。4、住宅开发及开发商向规模化发展近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。目前县城已有各类资质的房地产开发企业10多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从本市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。5、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近15是用于投资保值、增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由51上升到12左右。其中中低收入的家庭为610，中高收入家庭为1316，富裕家庭占2030，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也1990年的28增加到2000年的50，目前这一比例已超过60，并保持逐步上升的势头。四、本项目特点突出，市场前景乐观该项目选址XX县XX镇淮六路东侧距XX市约30公里，距宿州市40公里，有市区直通班车，交通十分便利。通讯条件非常便利，镇区内有邮电、金融、通讯、医院、学校、工商、法院、政府等部门。随着XX镇经济的快速发展，居民收入越来越高，盼望居住条件改善的要求越来越强烈。为此，XX恒鑫置业有限公司提出建设XX恒鑫城建设项目。该项目建成后，将成为一个环境优雅、设施齐全、风格独特、交通便捷的中高档住宅，能满足居住环境的高要求。本项目在市场上有极大的优势，能满足消费者对生活环境的高追求和生活空间舒适性要求。市场定位已体现在高档次、智能化、配套齐全、设计合理、售价适中，本着以人为本的原则，取胜于市场。五、定价策略1、价格定位。根据乡镇目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。2、价格优惠策略。拟采用以下策略付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。3、价格浮动策略。宜采用浮动售价展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期段浮动价；其他浮动措施。4、定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。第三章项目选址及建设条件一、项目选址该项目选址XX县XX镇淮六路东侧距XX市约30公里，距宿州市40公里，有市区直通班车，交通十分便利。通讯条件非常便利，镇区内有邮电、金融、通讯、医院、学校、工商、法院、政府等部门。二、建设条件1、气候条件XX市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为23158小时，日照度为522，无霜期202天。年均气温145极端最高气温411极端最低气温213年均相对温度70主导风向东北风平均风速31M/S风压343KN/平方米年最高降雨量14411MM（1964年）年均降雨量8629MM日最大降雨量2497MM（1957年7月14日）最大冻土深度20CM地震烈度6度2、水文条件XX市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。XX市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为161972104立方米/年，多年平均地下水资源总量为815509104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于10克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。3、地质地貌XX市地处XX平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度235324米，面积23545平方公里，占全市总面积的85。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、XX、铁佛等地区，全系耕地。总面积为8667平方公里。XX市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1991年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积798平方公里，占总塌陷面积的38，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的344。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。5、工程地质条件XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为25325米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的47。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2235米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深71米钻至150米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPA以上。6、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。第四章建设规模及功能标准一、建筑面积和内容（1）建设规模本项目建设11栋多层住宅，配套建设幼儿园一座。总建筑面积为52769平方米，其中住宅建筑面积45203平方米；商业建筑面积6015平方米；以及包括幼儿园、物业管理用房、社区管理用房等配套设施约1551平方米。容积率160，建筑密度265，绿化率35,住宅户数500户，居住人口1900人。停车位400辆。（2）建设内容具体建设内容如下表序号项目名称规模单位备注1总用地面积33021平方米约495亩2总建设面积52769平方米住宅45203平方米商业用房6015平方米配套用房1551平方米3机动车停车位400辆6容积率167建筑密度2658绿地率359居住户数500户10居住人口1900人二、功能设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合安徽省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。1、住宅装饰及设施标准住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙高级外墙涂料；内墙厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；顶棚厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉；地面厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；门窗高级塑钢窗带纱窗；分户门复合防盗门；户内门实木镶板门，实木填芯蒙板门；厨房设施洗涤盆；卫生间设施台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；阳台铝合金封闭式阳台；其他楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。2、小区配套设施小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。第五章建筑方案一、建筑特征结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年，抗震设防类别为丙级，地基基础设计等级为乙级，地下室防水等级为二级。二、工程概况1、设计概念通过理性设计，本项目小区将成为居民生活休息的乐园，精神回归的家园，均好性、经济性是设计规划的乐园，健康、活力、舒适是规划设计的目标。三、建筑设计说明本项目建筑为11栋多层住宅，配套建设幼儿园一座。多层设计为砖混结构。本项目以多层建筑为主，设计要求按国家规范要求进行设计。抗震烈度为6度。12层沿路布置商业大厅及商业入口，层高51米；36层住宅楼，层高290M，局部设有阁楼层；具体户型及面积见规划设计方案；屋面层设备用房、疏散屋面。四、交通组织1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；2、办公及住宅人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。五、造型设计1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。2、丰富的形体穿插关系主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；3、强调细部设计在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；4、注重材质的变化墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一；六、人防设计应XX县人防办的要求，项目建设六级乙类物资库，平战二用。人防建筑面积约为70M2。七、日照分析楼房南北间距约25M43M，东西间距13M，由XX县建委对日照进行分析，自身建筑及北侧建筑满足2H的大寒日日照标准要求。八、建筑装修与构造1、屋面（上人屋面）防水等级为级，二道防水设防。（1）20厚125水泥砂浆广场砖铺地（2）40厚细石混凝土刚性层（3）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层（4）20厚水泥砂浆找平层（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层（6）10陶粒混凝土找坡层，最薄处厚（7）厚851防水涂膜（8）钢筋混凝土屋面板2、屋面2（不上人屋面）防水等级为级，二道防水设防。1）银灰色漆保护层2）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。3）20厚3水泥砂浆找平层4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层5）10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚6）厚851防水涂膜7）钢筋混凝土屋面板，网架结构外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。（1）外墙实体一二层裙房部分外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）；（2）主楼立面四顶层优质真石漆，内贴聚苯保温板；3、内墙面（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）（1）地下室设备用房和车库白色防霉涂料；（2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室白色内墙乳胶漆涂料；（3）商业、前室、办公及住宅入口门厅、营业厅高级干挂大理石墙面；（4）卫生间防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；（5）各层新风机房、空调机房50厚矿棉吸声板墙面；（6）主楼住宅及办公内部空间由用户自行装修。4、楼、地面（1）库房、办公、公共走道600600高级防滑地砖贴面；（2）楼梯间高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；（3）各层新风机房、空调机房20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房20厚水泥砂浆；（4）消防控制室、弱电间优质防静电架空地板，H150；（5）卫生间防水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851防水涂膜防水层，并沿墙上翻300。5、顶棚（1）卫生间轻钢龙骨铝合金条板吊顶；（2）商业营业厅、办公及住宅入口门厅轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；（3）楼梯间、库房白色室内乳胶漆涂料；（4）消防控制室、各层新风机房、空调机房50厚矿棉吸声板平顶。6、门窗部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜LOWE玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙。（1）窗90100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜玻璃；（2）门阳台、上屋面门亚光铝合金料，透明玻璃；房间门乙级木质防火门；管道井门丙级木质防火门；人防部分各类专用门。7、楼梯栏杆与扶手（1）交通筒内疏散楼梯不锈钢栏杆与扶手；（2）营业厅楼梯不锈钢栏杆与扶手；8、落水管镀锌焊接钢管。9、设备管井每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵。10、设计房型每户房型面积70100平方米，达到住宅套型的多样化。第六章结构设计一、结构设计依据1、混凝土结构设计规范（GB500102002）2、建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）3、建筑抗震设计规范（GB500112001，2008年版）4、建筑地基基础设计规范（GB500072002）5、建筑桩基技术规范（JGJ942008）6、建筑结构荷载规范（GB500092001，2006年版）7、人民防空地下室设计规范（GB500382005）8、已颁布的各有关规范、规程等。二、基本技术参数1、基本风压W0040KN/，地面粗糙度为B类。2、基本雪压S105KN/3、地震作用本地区地震基本烈度为六度，设计基本地震加速度为005G，设计地震分组为第三组。4、根据荷载规范及有关资料，本工程主要楼面、屋面活荷载标准值如下卧室、客厅20KN/阳台25KN/楼梯（住宅部分）20KN/（消防疏散楼梯）35KN/消防通道25KN/车库40KN/屋顶花园30KN/不上人屋面07KN/上人屋面20KN/地下室底板按实际受荷考虑。三、结构设计1、工程概况本工程为框架剪力墙结构，楼面采用现浇楼板。柱、墙及梁均为现浇。剪力墙及框架的抗震等级均为三级。多层商业建筑采用框架结构，全现浇钢筋混凝土楼屋面，基础根据地质情况决定基础形式。2、填充墙填充墙采用煤矸石空心砖，空心砖的容重小于10KN/M3，局部采用轻质隔墙。外墙及分户墙厚度200MM。户内分隔墙厚度200MM、120MM。填充墙用M5混合砂浆砌筑。3、混凝土强度等级主楼一层六层梁、墙、柱C40；楼板C30裙楼（以后浇带为界）二层以下梁、墙、柱C40；现浇楼板C35二层以上梁、墙、柱C35；现浇楼板C30基础的混凝土强度等级为C40，垫层的混凝土墙度等级为C15地下室侧壁、底板的混凝土强度等级为C40，抗渗等级S8；地下室混凝土采用补偿收缩性混凝土浇注4、基础设计基础暂定为人工挖孔扩底灌注桩，待甲方提供地质报告后另行设计。四、结构计算在本工程的初步设计阶段，我们进行了试计算。受力分析采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列程序SATWE进行结构计算。计算采用总刚度振型分解法计算水平作用。主要计算结果如下A柱轴压比小于095考虑配置一定的箍筋时轴压比提高01B结构第一扭转震动周期与第一平动周期之比TT/T1小于090。C楼层竖向构件的最大水平位移及层间位移比小于其平均值的14倍。D各楼层的侧向刚度比满足规范的相关条款的要求。主要计算结果见附件经分析，主要计算参数均在现行规范的合理范围内五、供配电设计1、负荷等级本工程为多层建筑，消防负荷、商业营业的备用照明等用电负荷等级为一级；商业的自动扶梯、空调等用电负荷等级为二级负荷。其余为三级负荷。2、商业及商铺仅预留楼层照明电源，具体由二次专修设计。六、防雷与接地本工程为三类防雷建筑物，按三类防雷设防，屋面设避雷带。利用柱内主筋为接地引下线。本工程采用TNS接地系统，在变配电所处统一接地。建筑内配线采用三相五线制，接地线一律专放。利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻1。七、火灾自动报警系统详见消防电气专篇。八、可视对讲系统A座和B座设可视对讲系统，单元入口处设可视对讲单元机（内置摄像头），住户内设置可视对讲户内机。详见平面及系统图。九、有线电视系统由市有线电视网引入信号源。B座住宅内客厅、主卧室内设置电视终端；A座每套设一个电视终端；商铺每户设一个电视终端；商业每层设置分配器箱，电视终端由二次装修根据用户需要设置。干线采用SYWV759同轴电缆线槽管井内敷设、支线采用SYWV755同轴电缆穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。有线电视系统仅预留管线，具体由当地有线电视部门设计。具体见平面及系统图。十、电话及宽带网络系统住宅及商铺设置电话及宽带网络系统。住宅内客厅、主卧室设置电话终端，书房或主卧设宽带网信息终端；每套设一个电话和一个宽带终端；商铺每间门面设置设一个电话一个宽带终端。干线线槽管井内敷设、支线穿KBG管沿浇楼板、吊顶或墙内暗敷。电话及宽带网络系统仅预留管线，具体由当地电信部门设计。具体见平面及系统图。十一、综合布线系统商业部分独立设置设综合布线系统，拟采用六类非屏蔽系统，包括工作区子系统、配线子系统、垂直干线子系统、设备间子系统、管理子系统。1、工作区子系统办公室、服务台、收银台等工作区根据需要设置单、双口信息插座。信息插座采用六类RJ45插口模块。工作区信息插座分为数据信息点和语音信息点，可供电话、传真、电脑及各类数据设备使用。2、配线子系统商业每层设置一处交接间，与弱电间共用。配线架至信息插座水平线缆长度不超过90M。数据、语音配线架采用六类非屏蔽模块化配线架。水平线缆均采用六类非屏蔽双绞线。3、垂直干线子系统语音垂直主干采用五类大对数铜缆，数据垂直主干采用千兆六芯多模光缆。4、设备间子系统网络机房及电话机房皆设于一层计算机中心内。数据配线架采用光纤配线架，语音配线架采用非屏蔽配线架。5、线路敷设垂直干线室沿桥架吊顶或管井内敷设。交接间至信息点布线采用吊顶内沿线槽敷设，穿钢管顶棚、墙内暗敷。6、商业综合布线系统具体由弱电集成商根据用户需求设置，设计仅预留设备用房及垂直通道。十二、电气人防专篇1、电源设置动力负荷等级为二级，一二级负荷总容量为60KW，设移动电站一台，按75KW计。人防平时电源与战时电源分开，平时电源引自地下室配电房配电柜。战时电源一路引自市电变电所，一路从人防区域性移动电站引来，本次设计按电源到位进行设计，并在人防出入口及连通口处预留进线管，人防的所有管路均为镀锌钢管。2、电缆线出入工事的防护密闭所有穿过外墙、临空墙、防护密闭隔墙和密闭隔墙的各种电缆（包括动力、照明、通信、网络等）管线和预留备用管，应进行防护密闭或密闭处理。具体做法参见国标图集05SFD10。凡平时使用，战时不用的强弱电埋管穿临空墙、防护密闭隔墙、密闭隔墙的，临战时在30天转换时间内一律密闭封堵。3、照明A、所有照明、插座回路均穿镀锌钢管暗敷设，人防灯具均采用防潮型。B、防护密闭门外的照明回路在防护密闭门内设置熔断器保护。C、人防内灯具均采用链吊方式。照明平时由公灯回路供电，战时则由人防配电箱供电。D、平战时应急灯及安全出口指示灯均由EPS供电，且应急时间不小于180分钟。4、接地装置利用结构基础钢筋网作为自然联合接地体，强、弱电设备的工作。保护接地均共用该接地体，接地电阻R100MM以上者沟槽连接。管材和接口要求承压16MPA10、其它灭火设备依建筑灭火器配置设计规范，在各场所消火栓箱下配置磷酸铵盐干粉灭火器。除地下车库、配电房按中危险级B类配置外，其余均按中危险级A类配置。三、电气消防设计1、消防电源1）本工程消防设备负荷等级为一级。2）消防泵、防排烟风机、消控室等消防设备由本工程变电所两个不同变压器引来两路电源，末端切换。3）消防配电线路采用NHYJV1KV型耐火电缆防火桥架内敷设，或穿钢管敷设。穿钢管敷设暗敷在不燃烧结构内切保护层不小于30MM，或刷防火涂料保护。2、应急照明1）本工程安全出口、疏散走道等处设消防疏散指示标志，自带蓄电池，应急90分钟。2）本工程楼梯间、疏散走道、消防控制室、消防泵房等场所设置火灾应急照明。采用自带蓄电池的应急灯具，应急90分钟。3）商业采用部分正常照明作为备用照明，采用集中应急电源EPS供电，应急90分钟。此部分由二次装修结合商业装修照明设计。4）商业疏散走道和主要疏散路线的地面上设置地面疏散指示标志，采用自蓄光型。此部分由商业二次装修结合商业疏散路线设计。3、漏电火灾报警系统本工程设置漏电火灾报警系统，在消防设备配电箱（柜）、商业照明配电箱、商铺照明配电箱内设置漏电火灾探测设备，控制主机设于一层消防控制室。4、火灾自动报警系统1）保护等级本工程为多层建筑，按一级保护对象进行消防设计。2）系统组成本工程采用集中报警系统，整个系统报括火灾报警、消防联动控制、消防专用电话、消防广播。消防控制室设于一层。3）常规部分（1）火灾报警本工程为一级保护对象，走道、办公室、营业厅、商铺等部位设置烟感探测器，车库等设置温感探测器。楼梯间、走道、大厅、营业厅等公共场所设置手动报警按钮，设置数量保证每个防火分区内任何位置至最近一个手动报警按钮的步行距离不超过30M。消防值班室内显示烟感、温感探测器、手动报警按钮、水流指示器等报警信号，并进行声光报警，监视器屏幕显示火灾楼层及报警部位，打印记录火灾地点、时间及消防设备工作状况。（2）消防联动控制火灾确认后，消防控制室进行如下动作启动位于地下室的喷淋泵、消火栓泵；启动有关部位的排烟风机，排烟口；切断相关部位的非消防电源；停止有关部位的空调风机、排风机等；启动消防广播，按规定顺序进行报警。（3）火灾事故广播本工程设置火灾事故广播系统。走道、大厅等公共场所设置火灾事故广播扬声器，功率为3W，扬声器数量保证从本层任何部位到最近一个扬声器步行距离不超过25M。火灾时消控室对其进行控制，控制程序如下二层及以上楼层发生火灾时，应先接通火灾层及其相邻的上、下层。首层发生火灾时，应先接通本层、二层。地下室发生火灾时，应先接通一层。（4）消防专用电话本工程设置消防电话系统。消防泵房、变配电室等处设置消防专用电话，手动报警按钮处同时设置消防对讲电话插孔。4）线路敷设导线选型详见火灾报警系统图。消防线路一律穿钢管吊顶、墙内敷设。消防电话、消防广播与其它线路分管敷设。线路吊顶内敷设时需对保护管刷防火涂料保护。四、消防防排烟设计暖通1、排烟量按换气次数6次/小时计算,排风系统兼做排烟。一层有车道入口处自然补风,无直接对外入口及负二层机械补风。2、一至二层商业设机械排烟，机械排烟量按最大防烟分区120M3/HM2计算。3、不满足自然排烟要求的内走道设机械排烟系统。4、主楼防烟楼梯间、消防前室及合用前室分别设置正压送风。前室每层均设置常闭正压送风口，火灾时，自动开启着火层及其上下层风口；楼梯间每隔两层设置一风口，火灾时，自动开启正压风机。楼梯间维持正压50PA，前室维持25PA。5、通风、空调风管在穿越防火分区处设置防烟防火阀。6、商业中厅设机械排烟兼排风系统，中厅体积大于17000立方米，排烟量按换气次数4次/小时计算。7、无外窗的商业仓库设置机械排烟系统。第十章节能环保措施一、建筑节能设计1、本设计屋面采用保温隔热处理，钢筋混凝土屋面保温材料为挤塑聚苯板，K07。2、外窗采用铝合金低辐射双层中空玻璃6126厚，K32。3、外墙为200厚非承重煤矸石空心砖，外贴30厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，K10。4、玻璃幕墙玻璃采用LOWE镀膜的双层中空玻璃FL612LOWE675,K30。5、本工程所选用的一切内装修材料，均应符合民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB503252006）的要求。二、电气节能环保设计1、采用SCB10节能型变压器，接线组别采用DYN11型，减少变压器铜损和铁损。2、变电所低压侧设置无功补偿装置。3、空调单独设置变压器，非空调机组可以切除相关变压器，降低变压器空载损耗。4、采用高效节能光源和高效节能灯具。办公室、营业厅等场所采用T8型三基色荧光灯。所有灯具要求功率因数不小于09。所有整流器要求采用电子型或节能电感型。5、严格控制照明功率密度，满足国家规范要求。三、暖通节能环保设计1、所有通风、空调设备均选用高效低噪型。2、通风机、空调器进出口设柔性短管。吊顶式风机支吊架采用吊式阻尼弹簧减震器。3、水泵、制冷机、空调器水管进出口均安装可曲绕橡胶接头。4、新风机，空调器送回风管均设消声器。5、厨房排油烟经净化处理后高空排放，满足环保要求。第十一章组织管理物业管理是小区的重要组成部分，一个居住环境