北川节能建材产业园项目可行性研究报告

北川节能建材产业园可行性研究报告目录第一章项目基本概况1一、项目总述1二、项目主要功能2三、编制原则2四、项目研究目的3五、主要依据3六、报告研究范围4七、项目综合评价4八、建设单位简介5第二章项目建设背景及必要性分析6一、项目建设背景61、项目提出背景62、政策发展背景83、县中小企业发展现状94、孵化器发展背景分析105、县所属区位及社会经济发展背景11二、项目建设的必要性121、符合工业的布局规律，是实现资源配置及加快现代服务业有效途径122、推动科技创新，促进节能产业的发展133、有利于促进园区内中小企业发展成长的需要134、推进孵化器产业化进程的需要145、保护创新精神、营造创业氛围的需要146、土地集约化利用的需要147、项目建设是产业结构调整的发展与促进区域经济发展需要15第三章项目建设优劣势分析17一、优势及机会分析171、区位优势172、项目政策优势173、其他方面17二、劣势与风险分析181、企业孵化能力弱182、融资难的矛盾突出183、配套服务设施不完善18三、机遇18四、挑战19五、分析结论19第四章项目的市场前景与可行性分析20一、项目市场需求分析201、孵化器发展前景202、节能建材产业园的集聚效应203、创业的经济效应214、创业的示范效应21二、项目可行性分析221、从园区发展现状的来看项目的建设，市场潜力巨大222、项目选址可行性223、全方面的功能配套234、项目的建设将促进人才的培养和交流23三、项目发展预测231、运营模式发展分析232、盈利模式发展分析24四、项目建设的意义24第五章项目建设条件与选址分析25一、选址依据25二、地址的选择原则25三、项目选址合理性分析25四、场地条件251、工程地质条件252、交通条件及公用设施条件273、自然气象条件274、地基的地震效应27五、选址用地权属性质类别及占地面积28六、项目选址综合评价28第六章项目实施目标及定位29一、项目开发目标及策略291、项目开发总体目标292、项目开发模式29二、项目定位301、项目总体定位302、市场定位303、目标客户定位304、产业定位31第七章项目实施方案与运营模式32一、总体布局及建设规模321、布局原则322、建设规模与建设内容323、孵化规模33二、项目规划内容介绍331、节能建材孵化楼（孵化商务区）332、标准厂房（节能产业孵化区）343、配套服务设施35三、道路交通及绿化35四、供电及通讯系统351、设计依据352、拟设建筑电气系统363、供配电系统364、照明37五、给排水系统371、设计依据372、供水373、排水384、管道材料38六、防雷、接地及安全系统38七、采暖及通风系统391、设计依据392、通风设计393、采暖设计394、防排烟系统39八、项目运营模式391、运营方案402、销售413、招商与服务414、经营收入模式41第八章项目总平布置与建筑方案42一、项目规划设计421、设计指导思想422、设计原则42二、平面布置431、总平面布置432、功能布局及配置433、道路交通布置444、管线敷设444、绿化布置44四建筑方案451、建筑方案描述452、建筑单体设计453、结构方案454、主要材料与建筑特征46第九章环境和生态影响分析47一、施工期间主要污染源及污染物471、粉尘472、废水473、噪声474、固体废物47二、运营期主要污染源及污染物471、废水472、固体废物473、噪声48三、环境影响分析481、环境空气482、水环境483、声环境484、固体废物48四、环境影响评价49第十章资源、能源消耗和消防安全50一、节能50二、节水措施50三、电力节能措施51四、主要能源消耗521、能源消费量测算522、项目节能措施评估及建议52五、节约土地53六、消防与安全531、设计依据532、消防措施533、消防给水54第十一章劳动安全卫生55第十二章项目实施进度57一、进度计划编制依据57二、项目工期与实施进度57三、项目建设管理581、加强监督，严格计划财务管理582、加强项目组织管理583、加强项目质量管理594、加强合作，确保高效595、施工组织意见59第十三章项目组织机构与人员配置60一、项目组织机构设计60二、人力资源配置60三、项目的后期管理60四、年工作日61五、人员来源及培训61六、项目管理61第十四章项目投资估算及效益分析63一、估算范围及依据631、投资估算依据632、投资费用的计取633、其他费用的计取634、投资估算范围64二、项目投资估算分析641、工程费用642、其他及土地开发费用643、项目投资估算分析644、项目总投资估算构成比例分析66三、资金筹措66四、资金使用和管理67第十五章财务评价68一、项目评价的依据与原则681、依据682、原则683、建设期和计算期684、测算依据69二、项目财务预测范围691、项目投产期安排692、直接成本693、工资与福利704、折旧费与摊销费705、修理费706、其他费用707、项目总成本73四、项目收入及税金731、销售收入预测732、营业税、产品销售税金及附加74五、财务效益分析741、盈利能力分析742、清偿能力分析753、投资回收期764、现金流量分析77六、不确定分析78七、盈亏平衡分析79八、敏感性分析80九、项目财务评价结论81第十六章结论及建议82一、结论82二、建议83第一章项目基本概况一、项目总述1、项目名称县北川节能建材产业园。2、项目性质改扩建。3、项目建设地点县长宁镇上孙家寨村，处于西宁市北川工业园的延伸段上，北连，南接西宁，西接青藏公路，近临朝阳建材城，节能建材产业园建成后可与朝阳建材城形成建材一体化区位优势，地理位置十分优越。4、投资总额项目总投资估算为297253万元，其中建安工程费1964元，设备购置安装费265万元，其他费用41909万元，预备费为7944万元，铺底流动资金200万元，建设期利息为45万元。5、资金来源企业自筹。本项目根据国家对建设项目资本金的要求，结合本项目实际，政府财政性资金、商业贷款、社会机构基金。项目总投资为2973万元，其中申请商业银行贴息贷款1000万元，自筹资金1973万元。6、项目建设单位青海长发节能门窗有限公司。7、建设周期1年（20142015年）。8、建设规模建成后总占地约53亩，其中新建29亩。总建筑面积约为20706平方米，其中新建98374平方米。9、项目主要建设内容主要包括综合孵化楼（包括商务办公区、设计中心、会议中心、展览中心等）、标准厂房及其他配套服区（信息服务、物业管理、接待中心、水、电、道路、绿化工程等）组成。并购置办公科技研发、环保设备200台（套），完善相应的配套服务设施，以满足中小企业孵化器平台建设的需要。二、项目主要功能北川节能建材产业园秉承“生态、低碳、循环、智能”的发展理念，主要以发展节能环保新材料、新型建材等为核心，为进驻中小企业提供更低成本的营运环境、搭建产学研结合的共享平台，是集科研、孵化、信息服务、生活配套于一体的，具有生产和生活服务系统的综合性的节能建材产业园，打造节能环保领域的公共服务平台，以周边地区及的节能环保需求为市场。最大程度发挥企业集群效应，为节能工业园区内建材研发、生产、销售、安装提供技术、场地、人员支持。园区内建设产业聚集区公共服务平台，为园区内各个企业提供统一技术培训、统一打造品牌、统一建立营销网络、统一招聘人才、统一融资、统一申请政策扶持的六个“统一”服务。三、编制原则1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定、标准、规范；2、贯彻落实国家有关政策方针，以建设单位和项目辐射区域实际情况出发，统筹兼顾，量力而行，充分利用发展现代服务产业的有效载体，发挥工业与现代服务业相融合。3、根据县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、节能、环境秀美的办公环境，生产与生活相和谐的现代产业园区。4、按照独立、公正、科学的执业原则，充分调查取证，从客观角度研究项目的各项可行性。5、项目规划建设严格执行国家有关部门颁布的相关规范和标准。四、项目研究目的通过研究县及社会经济与城市规划、县北川工业园及现代服务业发展状况以及经营现状，分析项目的可行性，评估其投资价值，并对项目建设背景及建设条件的调查和分析，在对项目发展前景预测和社会效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及实施可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考。五、主要依据本项目可研是我们在通过深入、详实的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为今后的项目投资运作、实施设计、招商引资提供科学和全面的决策依据。1、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）3、国家及省市颁布的有关行业规划、产业政策、法规4、中华人民共和国城市规划法5、民用建筑设计通则GB5035220056、县城市总体规划（20102030年）7、西宁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要8、北川工业园总体规划（20082025年）9、县2014年政府工作报告10、回族土族自治县土地利用总体规划20062020年）11、项目其他相关资料六、报告研究范围本可研报告依据国家有关政策要求并参考其他地区的工业园区配套服务工程的建设标准，从项目建设背景及行业市场前景、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、建设规模、投资估算及资金筹措、效益分析以及结论与建议等方面进行充分的论证和可行性研究，为项目建设提供依据的一种综合性的系统分析报告。其主要内容包括如下十个方面1、确定项目建设内容与主要实施方案。2、确定项目实施规模和工艺技术方案。3、确定建设条件与场地选择。4、确定项目发展目标。5、确定公用工程设施建设方案及供水、供电方案。6、确定企业组织机构及劳动定员。7、项目实施进度建议。8、确定环境保护及劳动安全卫生保障措施。9、分析技术、经济、投资估算和资金筹措情况。10、预测项目的经济效益和社会效益。七、项目综合评价本项目建设符合国家产业政策，属于国际鼓励并支持的节能产业与现代服务产业项目。通过分析当前市场发展趋势，实现新型材料节能产业快速积聚，推进县工业化与现代服务产业结合，优化产业结构，为发展建材、新型材料与新能源等产业搭建现代服务业发展的平台，将为企业创造良好的发展环境，是大力扶助中小企业和创业型企业，活跃县区域经济的重大举措；是促进园区产业规范化、集约化、规模化、合理化，延伸产业链，形成产业集群的发展要求；是促进园区经济增长和实现土地资源集约使用的有效途径，具有广阔的发展前景。项目规划、设计及选址合理，功能布局合适，投资估算准确，故项目是可行的。项目实施后具有良好的经济效益和社会效益，项目的建设是必要的，经技术、经济、市场等方面论证，项目建设可行。表11项目主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注用地面积亩522一建设规模总建筑面积20706容积率059建筑密度50绿化率32二建筑指标建筑高度米25三项目总投资万元2973销售收入万元1591总额利润万元852正常年份营业税及附加万元84年平均四财务效益企业所得税万元213年平均投资利税率716正常年投资利润率2866财务净现值（IC10）万元65873税后财务内部收益率2527税后五财务指标投资回收期年465不含建设期八、建设单位简介青海长发节能门窗有限公司，于2006年成立至今，已完成固定资产5000余万元的投资建设。公司长期从事建筑节能门窗安装生产，绝热用模塑聚乙烯泡沫塑料、中空玻璃的生产销售。公司拥有长期从事节能建材研发的工程师技术队伍和100余人较为成熟的节能建材生产、销售、安装团队。随着全省建筑业的良好发展，环保的节能建材产品作为建筑物的附加品，市场需求量迅速上升。第二章项目建设背景及必要性分析一、项目建设背景1、项目提出背景公司的一期开发建设的北川节能建材产业园项目位于处于西宁市北川工业园的延伸段上，目前已初步形成了以生产节能门窗安装，绝热用模塑聚乙烯泡沫塑料、中空玻璃的生产为主的园区，而该项目建设处于北川工业园内，目前园区已基本上以有色金属、新型材料、建材、化工和机械设备为一体的工业园区。园区分为北、中、南三部，北部工业园依托中铝青海分公司、青海桥头铝电公司和在建中的青海宜化等周边规模较大的企业发展有色金属冶炼与延压业、化学原料与制品业；中部工业园以发展建材、新型材料为主；南部工业园以发展装备制造、中小企业创业园为主。园区内现有企业50家（规模以上企业17家），其中冶金业6家、新型建材15家、精深加工业12家、新型能源5家、其它行业12家。目前园区还未真正形成一个融生产与生活园区，按照西宁市政府对园区未来发展的要求，坚定不移地走产业园区化、园区城镇化、环境生态化发展路子，坚定不移地全面提质增效加速北川工业园区发展，力争北川工业园区发展走在全省重大产业基地前列，打造县域经济发展的重要载体，依托现有产业发展基础，以构建现代产业体系为目标，加速发展二、三产业，巩固提高第一产业，加快优势特色产业基地建设，打造特色产业集群，促进产业向精细化、高端化、集群化发展，构建现代产业体系的要求。加快推进小微企业创业园区基础设施及标准化厂房建设，优化产业布局，依托现有产业发展基础，以构建现代产业体系为目标，加速发展二、三产业，巩固提高第一产业，加快优势特色产业基地建设，打造特色产业集群，促进产业向精细化、高端化、集群化发展，构建现代产业体系的要求，按照“一轴两心五片”的空间结构，加快产业布局调整，推进产业分工和集聚发展，形成布局合理、分工明确、功能突出、优势互补的产业发展空间格局。近几年来，北川工业园快速发展，冶金、化工、新能源、新材料等产业具备了相当规模，形成了特色鲜明的主导产业和带动作用强的龙头企业。但是，随着世界经济一体化和经济全球化的发展,大多数中小型企业由于处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力差，难以实现产业化和规模化。中小企业孵化器平台建成后，一方面可以为入孵中小企业提供孵化场地，使其利用所提供的公共技术设施和公共技术服务，尽快形成产业化经营；另一方面可以为其提供金融、商务、信息、咨询、生活配套等各项服务，降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。实现中小企业经济效益与社会效益的双赢。公司一期开发中主要以生产铝塑复合门窗和彩钢为主，近年来由于国家宏观政策调整，经济结构的转型，经济增长步伐放缓，以及建筑门窗类产品市场竞争加剧，同质化竞争严重，企业经济压力不断增大，赢利空间逐渐缩小。再加上国家大力倡导建筑节能，因此，公司原有的生产线已不适应当前市场发展需要。为了加快公司转型升级，而经多次考察和论证，目前在市场上有一批优秀的创新型科技节能建材企业和小型微型企业，由于缺乏场地、资金、管理经验等问题无法扩大营业规模。因此公司决定在北川工业园，利用原有的已征用的土地进行二期开发，建立了微企创业孵化平台，同时将一期已开发建设的门窗生产车间（总建筑面积为10943平方米）变更为创业园配套生产加工区，共同组成北川节能建材产业园，为入园的小微企业提供办公场所、管理支持、资源网络、招聘与融资等服务，帮助和促进创业企业快速成长，使创业企业能够在市场上生存与发展。通过园区提供自己成熟的销售渠道，完善的管理模式，深厚的资金实力，而入园企业则利用自己的技术优势在园区的帮助下快速占领市场的方式，双方强强联合，互惠互利，同时孵化出具有特色和一定规模的龙头企业和企业家队伍，以促进工业经济又好又快的发展。新建成后节能产业园总体建筑规模将达到20706平方米，可以满足周边中小节能建材企业进驻需要。因此，我们正是基于以上背景提出建设该项目。2、政策发展背景我国颁布了中华人民共和国中小企业促进法，其中的第三十条规定“政府有关部门应当在规划、用地、财政等方面提供政策支持，推进建立各类技术服务机构，建立生产力促进中心和科技企业孵化器”。这是在国家层面上对科技企业孵化器法律地位的首次确立，为我国科技企业孵化器的发展注入了强大活力。为了促进孵化器及在孵企业的发展，科技部设立科技型中小企业创新基金，每年拨付数亿元人民币，重点支持孵化器以及在孵企业。国务院关于实施国家中长期科学和技术发展规划纲要（20062020年）若干配套政策的通知国发（2006）6号中第十三条专门指出要扶持科技中介服务机构。对符合条件的科技企业孵化器、国家大学科技园自认定之日起，一定期限内免征营业税、所得税、房产税和城镇土地使用税。国家发布的产业结构调整指导目录和青海省加快工业转型升级建设重大产业基地实施意见对中小企业孵化器平台建设予以鼓励。政府引导和政策支持，保证了中小企业孵化器有着非常明确的目标和宗旨。目前开发区管委会已出台了一系列培育孵化企业的政策，种子资金政策、贷款担保政策等，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷向孵化器聚集。同时中小企业的发展，对建设中小企业孵化器项目提出了更高的要求。为了实现资源的优化配置和可持续发展，国家在资源综合利用方面和节能改革方面，出台过一系列有利于该产业的重大技术经济政策，如“十二五”国家战略性新兴产业发展规划颁布实施，要求节能环保产业要突破能源高效与梯次利用、污染物防治与安全处置、资源回收与循环利用等关键核心技术，发展高效节能、先进环保和资源循环利用的新装备和新产品，项目建设是符合建设资源节约型、环境友好型社会的政策。在加快西宁市现代服务业发展的指导意见中明确提出，加快发展现代服务业,提高现代服务业在服务业结构中的比重,使现代服务业成为国民经济的主导产业,是推进经济结构调整、加快转变经济发展方式、提高综合经济素质的必由之路,是适应对外开放形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。当前，西宁正处于经济加速发展阶段，加快发展现代服务业对于调整我市经济产业结构、优化资源配置、转变经济发展方式、增强城市综合竞争力和区域辐射能力具有重要而深远的意义。本项目建设均按照上述产业政策的要求，设计的方案适应范围广，市场容量大，前景广阔。因此本项目符合国家的产业政策。县政府高度重视该项目建设，把它作为全县产业结构调整和优化的公共平台来建设，搭建良好的中试平台及科技型创业企业“一站式”服务。因此，正是因为如此，青海长发节能门窗有限公司正是为了响应政府的这一重大举措，让“入孵”项目利用良好地软硬件设施，尽快实现产业化、规模化生产，推动产业转型升级、促进区域经济发展，创造最大的经济社会效益。3、县中小企业发展现状中小企业创业节能建材产业园是政府或社会为创业者提供生成发展的制度性服务框架，是一种新型的社会经济组织，能够降低节能生生加工企业的风险和成本以及创业门槛，提高企业成活率和成功率，加快企业的生成和发展。近年来，在于都县委、县政府的领导下，全县上下大力实施“工业强县”战略，坚持科学发展观，解放思想，创新思路，迎难而上，积极应对国际金融危机带来的困难和挑战，全县工业经济基本保持了平稳运行的良好态势。县委、县政府强调要把中小企业创业节能建材产业园作为工业经济重要增长点来打造、作为企业生成重要平台来建设、作为社会和谐重要节点来培育，必须加快扩面、尽快扩大基地规模，加速提质、尽快完善基地功能，加大支持、推动基地提速建设；进一步推动中小企业创业基地迈上新台阶。全县通过鼓励自主创业催生、招商引资引入等途径，促进了中小企业总量的较快扩张。已初步培育形成了有色金属、火力发电、新型建材、化工和机械装备制造等产业集群。节能建材产业园将成为小企业创业的首选平台。同时与实施中小企业成长工程相结合，加强培育，促进中小企业做大做强，使之成为扩大就业、增加收入的重要支柱。4、孵化器发展背景分析北川节能建材产业园项目承载着各种创业研发阶段的科技中小型企业，还为北川工业园在新型材料、建材科技企业入驻创造了便捷条件，具有孵化功能一座园区。科技企业孵化器作为专门的科技产业服务机构，在将科技资源迅速、高效地转变为社会生产力，培育中小科技企业成功创业和迅速成长，加速地区和国家产业结构调整，发展高新技术产业，改造传统产业，创造新的就业机会等方面已经显现出其独特的功能与潜力，正在成为各国政府推动经济持续发展，保持社会安定与进步的重要手段。企业孵化器在世界上出现五十多年来，总量已近3000家，主要集中在美、欧等发达国家和部分转型国家。科技企业孵化器为世界新技术革命的产生与发展，为新经济的出现与繁荣做出了历史性的重要贡献。科技企业孵化器的发展状况已经成为判断一个国家和地区产业发展活力和潜力的重要标志。我国的科技企业孵化器自创办以来，在高新技术创业服务中心的基础上，涌现了专业孵化器、大学科技园、留学人员创业园、软件创业园、国企创业孵化器、国际企业孵化器等多种类型，初步营造了科技创业环境，整合了科技产业化资源，融合了科教与经济发展体系。县为进一步加强对外交流和合作，加快北川工业园的建设，壮大中小企业创业园规模，引进更多的资金、技术和人才，实现资源优势互补，促进经济社会又好又快发展，正在抓紧推进北川产业基地及中小企业创业园项目的实施，这为项目建设提供了良好的机遇。因此项目实施建设，为中小企业企业提供一个更为便捷产业发展中试平台。5、县所属区位及社会经济发展背景有优越的区位交通优势。交通条件相当优越。东西界址宁大铁路和宁大高速公路平行环抱。纵穿县境的兰新铁路客用干线2014年建成通车。北川工业园西界址沿线有宁张公路孙家寨、长宁、陶家寨三个管内客货站点。公路基本上形成了“四纵三横”的交通网络格局，县乡公路连通全县20个乡镇通乡公路基本实现黑色化，公路里程达到1192公里。县城距西宁市仅35公里，距西宁飞机场约50公里。2013年，全县2013年累计完成地区生产总值1091575万元，同比增长12。其中第一产业增加值130910万元，同比增长63；对GDP贡献率487，拉动经济增长058个百分点。第二产业增加值798280万元，同比增长127；对GDP贡献率8305，拉动经济增长997个百分点。第三产业增加值162385万元，同比增长115，对GDP贡献率1208，拉动经济增长145个百分点。三次产业结构为119973131488。累计完成农林牧渔业总产值25791329万元，同比增长633，完成工业产值21466亿元，同比增长57，其中规模以上工业企业完成产值18485亿元，同比增长502。，全年累计完成固定资产投资564177万元，同比增长3004。地方公共财政预算收入累计完成5亿元，增长154，城镇居民可支配收入1743218元，增长968。良好的经济基础条件为项目建设提供了保障。二、项目建设的必要性1、符合工业的布局规律，是实现资源配置及加快现代服务业有效途径目前，县的传统制造业在其产业结构中还占有相当大的比重，而以现代服务业则刚刚起步，现代服务产业的政策研究、产业规模、机构建设等方面，与周边城市均存在一定的差距。在园区发展现代服务产业，已成为推进县工业园区及经济发展方式转变和产业结构升级，提高县创新能力，带动地区可持续发展的必由之路。项目建设可以促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模；对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。就当前工业园发展现状而言，有限的发展空间遏制了工业园的纵深发展，使工业园的政策优势、体制优势、对外开放优势无从施展。节能建材产业园建成后，将极大拓展了工业园的发展空间，进一步强化工业园的功能和作用，强力推进北川工业园的发展。将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应。国家“十二五”规划对服务业着重提出“两个比重”的概念，即“十二五”期间，服务业增加值占GDP的比重、服务业劳动就业占全部就业人口的比重，到2015年，中国将迎来重要拐点全面进入服务经济时代。到2015年，全国农业增加值占GDP比重将由现在的接近10下降到7，工业比重将下降至45，而服务业比重将从目前的434上升到48。显然，到“十二五”末期及“十三五”，服务业将成为第一大产业。因此，本项目的建设作为发展的现代服务产业重点，项目建设建成以后将全面整合区域社会经济资源优势，实现资金流、人才流、技术流整体合一，带动和提升区域社会经济可持续、和谐的全面发展。2、推动科技创新，促进节能产业的发展在我国，随着节能产业系统向现代化发展，国家十二五节能环保产业发展规划指出，必须加快研发高效换热及相变储能装置，节能控制节能技术和待机能耗技术。“十二五”节能减排综合性工作方案中，推广节能产品成为了节能减排的一个重要方面。目前，我国正处在大规模城镇化建设的阶段，也是世界最大的节能产品市场。由于项目区建设和公共基础设施进程加快，在未来几年里，对建筑节能材料的潜在需求量将呈上升趋势。行业经过前期发展，技术、设备条件逐渐成熟，市场空间大，在外部环境不变的条件下，预计节能行业未来市场增速可达20，节能建筑材料增速有望达3050。项目旨在构建支持创新型、节能型企业，为企业创造良好的发展空间和环境，完善县的城市创新系统，满足在园区发展节能建材中小企业在研发、生产、生活和服务的需求，只要全力打造好城市这个平台，优化城市产业结构，发展壮大城市经济，加速提高城市化水平，才能增强创新的发展优势，提高城市的自主创新能力，实现区域经济的可持续发展战略。3、有利于促进园区内中小企业发展成长的需要中小企业创业初始阶段普遍存在的规模偏小、布局分散、产业层次低、用地难、融资难等问题一直困扰着各类创业群体。为解决中小企业发展中的热点难点问题，通过政府引导、市场运作、企业参与、政策支持等措施，设立小企业创业孵化器，为广大创业者开辟一片“试验田”，起到积极的示范作用和龙头带动作用，引导广大中小企业走合法、优质、高效的创业道路，储备一批成长性中小企业，培育一批企业上规模，为县的工业经济发展提供源源不断的强大动力，对提高我县经济发展水平和综合实力具有重要意义。本项目是属于产业园区公共服务平台建设项目，这对实现园区产业化和规模化具有决定性的作用。本项目以12000平方米标准化厂房为基础，配合综合研发楼、辅助用房、倒班用房等，建成节能建材产业园。有利于园区企业发展壮大，是园区加快招商引资推进工业项目顺利实施的需要。同时，项目建成后，入园的中小企业，特别是科技型中小企业，只需要自身实际，抓好生产设备等方面的建设，在厂房及其他基础设施上不需要增加过多投资，把有限的资金全部用于企业的科研、生产和发展上，增强企业的生存能力，促进企业的快速成长和发展壮大4、推进孵化器产业化进程的需要随着各种投资主体进入的孵化器，入孵企业对孵化器的服务水平、服务内容要求越来越高，过去那种简单的物业管理加初级服务的功能已远不能满足要求。产权式科技企业孵化器（SBI）是一种新型的支持区域性创新和创业活动的孵化系统，该系统通过对孵化器投资结构的重新设计，吸引社会资本参与孵化器建设，全面提升孵化器的孵化能力与管理水平，加速孵化企业成长，使投资者分享孵化器服务和孵化企业成长之收益。5、保护创新精神、营造创业氛围的需要创新是一个民族进步的灵魂，是国家兴旺发达的不竭动力。节能建材产业园项目的建立可以极大地激发人们的创新和创业热情；在富有现代气息的设施完备的共享空间里，由此而形成的充足的智力资源和“人气”的集聚，将最终成为经济社会发展的持久动力。同时，全方位的孵化管理服务支持，使创业者可低成本获得所必需的各项创业资源，有利于创新的思想与意识切实地转化为行动和实业。6、土地集约化利用的需要土地是不可再生资源。项目建设可以合理地规划高新技术企业的布局，最大限度地集约化利用有限的土地资源，最终实现城市土地增值，是始终必须遵循的土地开发原则。以项目为载体，推动自主创新成果产业化。而在知识经济时代，人才是决定性因素。要想增强行业的创新能力，实现行业跨越式发展，就必须加快科技创新，加速培养和集聚创新人才。因此要大力培育、引进更多的高新技术人才和企业，项目建设将充分利用工业公司原来一期已开发建设的建材产业园的标准厂房，及已征用土地资源与设施建设中小企业创业孵化器，不需要新征用土地，只需对基础设施进行必要的改造建设，就可以使之利用起来，成为创业小企业成长的摇篮，发挥了资产本身的价值，又节约了新创业者大量的建设投资，有效地降低了创业成本，从而促进了小企业的发展。7、项目建设是产业结构调整的发展与促进区域经济发展需要西宁市明确提出要加快产业结构调整，转变经济增长方式，坚持把服务业特别是现代服务业作为优势产业来抓，完善工业园产业设施和配套产业项目，培育形成具有特色的产业体系。目前产业结构不合理、工业经济档次偏低，低档次、低附加值产品比重较高，高新技术含量、高附加值产品比重明显偏低；初级产品、配套产品多，终端产品、大型成套装备产品很少，经济发展整体水平不高、活力不足。因此，节能建材产业园建设可以推动县产业结构调整和优化升级。按照园区公共服务平台建设的统一规划、标准，将北川节能建材产业园建设成为园区高质量的为园区中小企业服务的平台，为园区中小企业提供高质量的标准化厂房、全方位的信息咨询服务，逐步达到适应园区企业的需要，适应中小企业不断扩大的需要，提升和推动园区工业经济发展。项目建成后，可以进一步增加开发区“造血”功能，增加地方财政税收和房屋租赁收入，迅速壮大当地经济、社会发展实力，快速推进工业发展进程具有十分重要的意义。同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多投资者和企业入驻，创造更多的就业岗位和发展机会。利用当前经济体制转轨和产业结构调整转型的关键时期，建设节能建材产业园项目可作为培育和壮大县的现代服务业与高新技术产业。在信息化带动工业化的前提下，为孵化器项目和中小企业入驻孵企业的选择提供了较宽的范围，有利于孵化效益的显现。目前，西宁市为促进中小企业的在企业发展过程中遇到的场地、资金、管理等难题，也建设了少部分孵化器，帮助青年创业及中小科技企业成长发展，起到了一定作用，但是这些孵化器孵化规模小而不全，孵化场地面积不足，孵化能力有限，远不能赶上北川工业园的发展需要，因此有必要在北川工业园，这对于促进县区域经济发展是非常必要的。综合结论本项目为全新的园区配套服务产业发展模式，吸引中小企业高科技型产业集聚，填补目前北川工业园区周边尚无节能建材孵化器的空白。第三章项目建设优劣势分析建设本项目有着前所未有的条件和机遇，北川节能建材产业园项目的支撑因素很多，但同时也存在较大的不利因素和风险，现将各方面的因素分析如下一、优势及机会分析1、区位优势项目地距省会西宁10公里，宁大高速、宁大铁路、217国道横穿园区南北，地势较为良好。园区周边拥有十分丰富的水、电、矿产资源。交通十分便利，水电供应充足，区位优势明显，有较大的发展潜力，周边环境良好2、项目政策优势园区对前期项目的建设已经出台了一些列优惠政策，地方政府在计划、规划、拆迁、税费等方面，也制定了相关政策，给以扶持，降低开发成本。项目实际是园区的“园中园”，入驻企业不仅享受园区的资源优势同时可享受独特的节能建材产业园功能优势。3、其他方面北川工业园正处于发展阶段，部分企业缺乏资金无法进入园区，部分企业处于观望之中，抓住有利时机进入，将为更多的后续入驻企业提供办公及办厂环境。二、劣势与风险分析1、企业孵化能力弱从西宁、整个城区内部来看，要具有孵化功能建设的规模已经成为衡量当地科技创新能力的重要标志，目前国内一些创意产业区区孵化面积一般都在10万平方米以上，南京、苏州、无锡、常州四市节能建材产业园面积正在以每年50100的速度递增，而西宁与的孵化面积仅为2万平方米，孵化面积非常有限。2、融资难的矛盾突出目前园区投融资体系尚未建立，投资担保基金、中小型科技企业创新基金和风险投资基金均未健全，多数中小企业自有资金不足，许多中小型科技企业无法筹措到发展的资金，严重制约了技术创新和高新技术的产业化。另一方面，在社会上有不少的投资资金闲置。3、配套服务设施不完善项目地块周边人气缺乏；在整个项目区内，一种集办公、商业、文化、社区服务、生活服务于一体，为社区居民提供综合性、全方位、多功能、更加便捷的生活服务商业业态还未真正形成。如周边公共交通配套不完善。三、机遇1、为科技创业者、入驻科技型中小企业、青年微小创业企业量身打造，建设专业性产业园。2、大量科技人员加入区域，如果在项目地块中加强科技感，对科技人员将增强吸引力。3、园区入驻企业数量、规模发展势头好，对本项目的招商工作有带动效应。4、周边郊县定位于节能建材产业园的不多，市场对人性化、生态化办公模式的需求。四、挑战1、县及周边县的节能建材产业园、区外其他各类孵化器构成竞争。2、工业园区周边配套服务设施及厂房建设，尤其是北川工业园内其他企业参与配套服务设施建设的开发带来一定挑战。五、分析结论1、面对竞争，明确定位，立足于专业化、区域化节能建材产业园，专为创业人才和中小企业发展量身定制。2本项目的内优外机形势良好，应充分把握并细化落实到位，加快进度，进一步扩大利基，抢占时间优势，以便将项目做强做精，尽可能避免同类竞争对手进入。3、项目具有良好发展前景，而项目能否成功运作，政府重视、政策扶持是关键，需要政府尽快出台有关扶植创业节能建材产业园项目建设政策及科技企业孵化器健康发展相关政策。政府应加大相关政策的配套力度，主要是放宽用地政策和制定鼓励措施。一方面可适度放宽土地使用政策，尤其是放开对办公、服务产业配套设施用地的限制，释放全镇大量闲置土地开发潜力，促进现代服务业的大踏步发展；另一方面可制定相关鼓励措施，给予适当的税收优惠，积极鼓励民间资本投资物流产业，建立“政府引导，企业主导，市场运作”的开发模式，推动项目的良性、优质、快速发展。4、创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。5、利用节能建材产业园功能，打造科技概念。第四章项目的市场前景与可行性分析一、项目市场需求分析1、孵化器发展前景目前，活跃的科技创新活动使我国科技企业孵化器数量猛增，现在以548个孵化器的数量仅次于美国、高居世界第二。至2012年，我国现在孵化场地面积2008万平方米，总投资1335亿元，拥有各种中介机构788个，在孵企业41434个。据不完全统计，2006年毕业企业创造的营业总收入达1745亿元，工业总产值15133亿元，企业获得支持的各类科技计划项目1016项，共申请专利22191项，提供就业岗位793万人，吸引留学生达到13万人，初步形成了组织网络化、功能社会化、服务产业化的科技创业服务体系。北川节能建材产业园项目充分考虑为入驻企业提供符合北川工业园产业特点的从孵化、开发、设计、商务办公等的全程服务的功能要求，形成独栋商办公楼。在商住办公楼设置有中小实验室、中试车间、大会议室、洽谈会议室、商务中心、办公室、管理用房等，提供房屋、金融、商务、信息、咨询、休闲、生活配套等各项服务，降低其中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。2、节能建材产业园的集聚效应通过建立孵化器和优厚的创业扶持条件，吸引更多青年投身创业，集聚更多的创业项目入驻孵化器，营造更浓厚的创业氛围；集聚于园区的创业团队和创业项目可以在更大程度上实现规范、有序的微小企业培育过程；实现优势互补和资源的充分利用；实现创业信息沟通和共享。本项目建成后将和目前在建的北川工业园一起，为园区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，将推动园区中小企业的发展，有利于提高招商引资的成功率。创业节能建材产业园项目将充分利用自身的各类的政策资源、资金和人才优势，通过节能建材产业园这个平台营造一个良好的创业氛围产生技术资金人才的聚集效应，从而吸引各类中介服务机构、优质企业、风险投资机构入驻，并在有租金收入和税费返还稳定现金流的支撑下，利用自身投资管理和风险投资运作的实践经验对高成长性企业进行投资，创造节能建材产业园项目与风险投资的“双赢”效应，风险资本在本节能建材产业园增值的效应将发挥得淋漓尽致，从而可以运用投资收益的一部分用于扩大投资及完善服务，由此而打造科技企业发展的一条产业链，并通过此条产业链培育本节能建材产业园项目的核心竞争力，并通过核心竞争力使本项目节能建材产业园在竞争中处于市场领先者的位置。3、创业的经济效应进驻后的企业，经过孵化器内规范、完善、专业的创业服务，优秀创业项目不断成长和成熟，为地方经济带来更大的经济效应，成为推进城乡统筹，实现西宁、的城乡充分就业的发展助推器；一批批青年创业者和微小企业从走进园区到成功孵化，必将为园区的产业发展注入一股新的活力。4、创业的示范效应成功孵化的微小企业和青年企业家将成为效仿的创业者榜样和典型，在创业者中起到积极的典型示范效应和带动作用，对于挖掘创业者创业的潜力，打造更多的优秀企业、培育优秀青年创业者具有强大的典型示范作用。综上所述，创业节能建材产业园项目市场潜力巨大，运作模式成熟，竞争优势明显。通过合作各方引入市场化的运作机制，实现资源的最佳整合，将会赢得最大的利润空间。二、项目可行性分析县的商贸业的发展和繁荣、市场高度成熟，与历史传承、与政府正确引导、与优越的地理位置密切相关。这是项目开发建设最有利的基础条件。1、从园区发展现状的来看项目的建设，市场潜力巨大从全省来看，青海省在创业园、孵化器发展方面取得了一定成效，目前西宁市有科技型企业73家，高新技术企业40家，省级重点实验室6个，国家级示范生产力中心2个，国家级企业技术中心1个，省级企业技术研发中心13个，市级企业技术研发中心10个。国家创新型试点企业7家（其中国家创新型企业2家），省级创新型企业3家，国家级企业孵化器1个，省级企业孵化器4个。从现有北川入园企业来看，大多数中小型企业由于处于创业初期，孵化市场还未形成规模，且区域内内部面积太小，对企业成长不利，没难以实现产业化和规模化，市场呼吁孵化器。2、项目选址可行性项目位于西宁市北川工业园的延伸段上，北连，南接西宁，西接青藏公路，周围有北川工业园区内完善的水、电、路、气等基础设施可以与之连通共享。该场址具有明显的区位优势和资源优势，适宜兴建各类企业，能够满足园区拓展的需要。3、全方面的功能配套项目将集商务办公与孵化、交易、展示、信息咨询等功能为一体。在服务配套上，为企业与经营者创造了全面和便利的配套措施，包括研发中心、节能建材产业园、商务办公中心生活配套设施方面则包括餐饮、休闲娱乐中心等。项目将积极争取政府支持，中小科技型企业参与、资源互补，提升经营优势。充分利用各项优惠政策，实现低成本进驻、高效益增长。4、项目的建设将促进人才的培养和交流现代市场竞争归根结底是人才的竞争、智慧的较量，哪里能够汇聚高素质人才，哪里就能吸引企业孵化集群布局，利用良好的环境和产业集聚效应，项目实施将有利于科技人才集聚效应、人才培养和交流等都有这重要的意义。三、项目发展预测1、运营模式发展分析对于北川节能建材产业园项目的运营模式，除遵循一般办公孵化与标准厂房的功能上还尤其自身的特色，其具备的一般功能表现在如下几个方面企业办公、孵化、居住、休闲和一般行政管理功能首先是能提供场地、设施的提供和房地产管理功能咨询和管理支持功能专业技术支持功能项目将以市场化、国际化的运作，对入驻企业进行科学的企业系统评估管理，密切关注入驻企业的成长，有针对性的对企业进行管理和扶持。节能建材产业园致力于为企业提供综合服务，以多种灵活的方式与企业一起发展。2、盈利模式发展分析北川节能建材产业园项目强调的是对社会的外部经济性，而不是强调其自身的盈利能力，北川节能建材产业园项目的一般盈利模式实现收益的基本类型有两种短期收益与长期收益。短期收益有租金、出售与日常提供的有偿服务如物业管理等之类，这些收益往往是以低于市场价提供给入驻企业的，总的收益较少，这些租金用于支持日常管理运作。长期收益是通过对在入驻企业参股或风险投资等方式取得收益，这是一种高级的运作模式，虽然收益巨大，但是具有较大的风险。四、项目建设的意义北川节能建材产业园项目的规模化优势，极大地推进了新型城镇化建设，现代服务产业要素和流通要素向产业化、集群化发展，零距离对接上各类中小企业，为工业经济发展起到重要的促进作用；对于完善城市服务配套功能，改善城市形象，促进当地经济发展，带动相关产业，解决、缓解就业压力，培植增加税源，将起到极大地推动和促进作用。对于提升了城市的整体形象，优化市场结构，完善市场功能，提升园区的发展品位，提高园区综合竞争力和保证城市可持续发展，都具有十分重要的作用。第五章项目建设条件与选址分析一、选址依据1、县城市总体规划2、县用地布局和基础设计规划二、地址的选择原则项目对其工程设施都有较为严格的标准化要求，建设项目地址的选择一般应遵循以下原则1、应符合项目占地使用规划的要求，并与大气污染防治、水资源和自然生态保护相一致。2、交通方便，便于开展工作。3、节约用地，不占良田，不占耕地。4、地势干燥，通风良好，便于排除雨水及生活污水。5、水源可靠，水质良好，有可靠的电力供应。三、项目选址合理性分析优越的地理位置和发达便捷的交通条件赋予了它独特的区位优势和巨大的发展潜力，加快发展跨越发展的基础条件已经成熟。四、场地条件1、工程地质条件回族土族自治县是青海省西宁市所辖三县之一，为青海省和西宁市蔬菜生产重点县。县地处青藏高原和黄土高原的过度地带，位于青海省东部，祁连山麓之南，湟水上游北川河流域。东部隔马鞍山与互助土族自治县相邻，西部以娘娘山与湟中。该场地位于县宁张公路13公理处西侧，长宁镇孙家寨村境内。场地周围均为私人住宅和耕地。场地地形平坦，地貌单一。在北川河西岸I级阶地之上。场地标高为225590225760米，起算高程为225770米。相对高差170米。由钻探资料证实，本场地地层由上至下由素填土、卵石组成。地层结构简单，各岩土层岩性特征知下（1）素填土Q4ML灰褐色，成分以粉土为主，含少量炉灰和植被等，结构松散，土质不均匀，稍湿、层厚15170米，平均层厚160米。（2）卵石Q4AL杂色，卵石含量占全重的562611，粒径20100MM，含零星漂石，颗粒成分由石英岩、片麻岩、变质岩组成，颗粒间由各级砂充填，充填物约占389438，骨架颗粒部分接触，磨圆度好，呈亚圆形，无分选性，排列混杂，该层N120统计击数为69击，稍密中密。饱和，强中等风化，层位稳定，最大控制厚度610米。（3）水文地质条件及水的腐蚀性判定该场地地下水埋藏较浅，自然地面以下负150160米，主要含水层为第一层卵石层。该地下水属孔隙潜水无压型。补给条件受大气降水和北川河补给与制约，强透水层。场地环境类型为I类。该场地环境类别为I类，根据该场地3、20孔水样检测实验报告SO241165412035MG/L、CL42114512MG/L、CO2000MG/L、总矿化度为4431545729MG/L。该地下水对砼结构、对砼结构中的钢筋具微腐蚀。场地环境类别为类，根据该场地1、19孔水样检测实验报告SO24290600MG/KG、CL49130MG/KG、含盐总量为01100133WT，非盐渍土。电阻率据孙家寨周围建筑材料M100，该场地土对砼结构具弱中等腐蚀性，以中等腐蚀性为主，对砼结构中的钢筋具微腐蚀性以工业园“五通一平”为重点的基础设施建设基本完成。本工程选址地区处于较稳定的构造部位，地势较平坦，场地无不良地质现象。根据地质灾害评估和地震初步评价，适宜项目建设用地。2、交通条件及公用设施条件项目建设所需配套的供水、排污、供电、消防、通讯等外部配套条件均由现有园区配套设施供给，项目建设的