广州万科白云区机场路版块项目市场可行性研究分析报告终-133页

目录1白云分区整体发展政策311规划纲要312宏观经济413人口发展92发展前景1121广州市发展规划1122白云区发展规划122320062010年本区域重点发展区域情况143白云区综合交通情况3331空港交通系统3332地铁3433高速道路364白云区以及周边区域专业市场的发展状况3941白云区域3942周边区域445广州房地产市场53512006年房地产开发投资情况53522006年商品房预售市场5753近年商品房交易市场58542006年房屋交易市场606白云区房地产市场6561商品住宅交易情况6662二手住宅交易情况6763竞争板块未来供应量687三大板块产品分析7171产品户型统计7272历年价格8373小区配套设置8774交楼标准配置8875规划建筑风格9176产品特色9277营销定位9478户型特色9679销售进度1081白云分区整体发展政策11规划纲要区域发展定位白云区作为广州都会区的一部分，是流溪河水源涵养区、广州重要的商贸物流区和休闲旅游地，也将是广州未来最为重要的无污染工业基地。华南快速干线附近区域以内属广州中心城区，白云区是广州旧区北部疏解区，作为广州传统商业贸易功能的延伸、旧城功能的补充，可发展全市性的商贸物流业，开发低密度的居住区，重点开发以白云新城为中心的区域。白云区最终将建设成为生态环境优美，山水特色突出的现代化都市郊区。12宏观经济121经济总量跃上新台阶2005年白云区生产总值（GDP）达51346亿元，增长132，增速比2004年提高12，综合经济实力首次迈上500亿元的新台阶。在全市十二个区、县级市当中，白云区经济总量排列第四，居越秀区（88938亿元）、天河区（88881亿元）、萝岗区（53206亿元）之后；增长速度排列第六位，比全市平均增速高出02，居南沙区（289）、花都区（208）、萝岗区（155）、天河区（14）以及增城市（139）之后。按755万户籍人口计算，人均生产总值68011元，比上年增长115。第一产业实现增加值2276亿元，比上年增长8，对白云区经济增长的贡献率为278。第二产业实现增加值16142亿元，增长92，对白云区经济增长的贡献率为247，拉动经济增长325。第三产业实现增加值32928亿元，增长159，对白云区经济增长的贡献率为7252，拉动经济增长954。2005年白云区各类产业GDP第二产业31第一产业4第三产业65数据来源广州统计局中地行市场部122经济结构调整优化三次产业的比例为44315641，与2004年46323631的结构相比，第一产业比重下降02，第二产业比重下降08（其中工业比重提高12），第三产业比重提高1，产业结构调整趋于优化。第三产业发展步伐加快。商贸市场活跃，全年实现商品销售总额58002亿元，增长251；完成社会消费品零售总额26512亿元，增长136，其中批零贸易业增长134，餐饮业增长146；20个亿元以上市场成交额高达23627亿元，比上年增长469。物流业发展态势良好，全年交通运输仓储业实现增加值14942亿元，比上年增长175，占第三产业的454，对白云区经济的贡献率为3714。旅游业不断升温，帽峰山开发步伐加快推进，全年共接待游客34万人次，收入163万元。工业经济发展稳定性增强。尽管受电力紧张、原材料价格上涨、部分劳动密集型企业搬迁、行政区划调整等复杂因素影响，但在区委、区政府的积极应对下，白云区仍完成工业总产值55641亿元，增长165，实现工业增加值14866亿元，比上年增长161，拉动白云区经济增长了495。工业发展的稳定性增强，主要得益于第一，重工业比重不断提高。2005年规模以上轻工业、重工业分别完成产值19102亿元、24333亿元，分别增长129、17，重工业占规模以上工业总产值的56，比2004年提高了1。第二，工业聚集趋势不断增强。一是五大支柱工业稳步发展，塑料制品业、皮革制品业、通信设备制品业、电气机械制造业和交通运输设备制造业共完成工业总产值24612亿元，比上年增长162。其中，通信设备制品业和电气机械制造业分别完成产值3989亿元和8189亿元，高增长217和551。二是园区工业保持较快增长。三大工业园区共有投产企业69户，其中18户是今年新增企业。共完成工业总产值8067亿元，增长325。第三，民营工业快速发展。共实现工业总产值12321亿元，增长215，继续在各种注册类型企业中保持增速第一。第四，高新技术工业发展稳步加快。2005年，白云区高新技术产品产值达12382亿元，占白云区工业总产值的223，比上年增长173，高于白云区工业平均增速08。农村经济平稳发展。2005年，区委、区政府采取了加大农村劳动力转移、改善农村基础设施、扶持贫困村发展、促进农业结构调整等一系列有效的综合性措施，特别是把推进农业产业化、加快发展现代化都市型农业作为提升农业发展水平的重要工作来抓，确保了农业和农村经济的平稳发展。2005年，白云区实现农业总产值3936亿元，比上年增长54，实现增加值2276亿元，增长8。外经外贸结构优化。2005年，白云区利用外资水平继续提高，落户白云区的外资企业不断增加，霸王（广州）有限公司等较大型外资企业相继入驻。全年实际利用外资6725万美元，比上年增长291；合同利用外资14775万美元，增长264；利用外资项目85个，增长197。白云区进出口总值达276805万美元，比上年增长56。其中，出口172108万美元，增长184；进口104697万美元，下降104。出口商品结构优化，逐渐向高附加值产品转移，高新技术产品出口额达23866万美元，大幅增长467，占出口总值的139。出口市场呈多元化发展，从传统的美国、香港等地扩展到亚洲、欧洲、美洲、大洋洲等多个国家和地区。123经济效益稳步提高白云区人民共享经济发展的成果，政府财政增收，企业效益改善，居民生活水平提高。财政收入增势良好。2005年，区委、区政府认真抓好税源经济工作，大力加强协税护税力度，白云区财政收入增势良好，增幅为近几年来的较高水平。全年实现一般预算收入1396亿元，按可比口径对比增长199，收入总量在十二区县中列第4位，居番禺区（3656亿元）、天河区（1687亿元）和越秀区（1613亿元）之后。其中，国税收入39亿元，增长135；地税收入821亿元，增长181。白云区税收总额达5525亿元，增长143。企业经济效益改善。2005年，白云区规模以上工业企业经济效益综合指数达12499，比上年提高3。规模以上工业企业实现产品销售收入43426亿元，增长185；实现利税总额229亿元，增长24。人民生活水平提高。2005年，白云区职工年人均工资23982元，比上年增长147；城市居民人均可支配收入17156元，增长88；农村居民年人均纯收入7418元，增长98，高于城市居民收入增幅1。在农村，随着农业税的取消，白云区农民正式告别“皇粮国税”，真正实现零税负，并进一步释放了农民的消费能力。2005年农村居民人均生活消费支出5306元，大幅增长359。在城区，随着居民收入和社会保障水平的稳步提高，消费水平也同步增长。城市居民人均消费性支出12535元，增长09。124经济发展后劲增强城乡基础设施日臻完善。2005年，白云区结合创建全国文明城市及“创卫”工作，加大了基础设施建设力度，推动了城乡建设的规范发展。加强“城中村”市政设施的管理和改造，完成市政公路、桥梁改造建设项目56项。加快推进农村“六通”工程建设，完成77条自然村的通水工作和33条自然村的通水泥路工作，新增水泥公路里程3804公里。创业发展和生活居住环境更加适宜。全年共推进了11条街道的环境综合整治，共清拆违章建筑276万平方米。精心组织“剑兰”、打击“两抢一盗”、禁赌禁毒等专项行动，白云区刑事案件和“两抢”案件分别下降265和227。出租屋和外来人员管理得到加强，出租屋专项整治合格率达812。“绿色白云”工作深入开展，白云区公路绿化达94，共新增绿地面积856万平方米。各项社会事业全面发展。2005年，白云区教育、科技、文化、卫生、体育等各项社会事业全面发展，为2006年经济社会的协调发展打下了坚实的基础。总的来看，2005年白云区经济保持了平稳健康、协调发展的良好态势。展望未来，随着经济增长方式的加快转变，电力等能源紧张局面有所缓解，新的经济增长点的培育力度加大，白云区经济有望继续保持适度快速平稳增长的势头。白云区经济快速增长和产业结构不断优化尤其是第三产业所占比重逐年增加，将为白云区创造更多就业机会，吸引更多人士在白云区工作和居住。税收总额的持续增长、城乡基础设施建设的完善，将会为白云区营造更好的经济环境、生活配套和居住环境。经济效益的提升、人均收入的提高和创业、生活环境的完善，将会为白云区房地产带来更多的潜在客户。13人口发展根据最近一次人口摸查数据显示，白云区2004年年末，有户籍人口814万人，其中58万人为流出人口（即户口在白云区，但人不在白云区居住的“人户分离”的人口数）；另流入白云区的人口为1188万人（即户口不在白云区，但人在白云区居住的省外、市外、区外的人口数）。其中在本地居住时间不到半年的有204万人，半年以上一年以下的有365万人；一年以上的有62万人。与2000年人口数比较，四年间净增人口311万人，增长191。平均每年递增447。从摸查情况看，白云区人口变动主要呈现两大特点流入人口的速度加快。2000年全国第五次人口普查中，白云区外来人口只有96万，但至2004年末全区外来人口已增至119万人，四年平均递增5。即每年有56万的外来人口流入白云区。流入人口同时呈现两大特点，一是居住时间长；二是省外流入的人口多。据调查资料显示，在白云区居住一年以上的有62万人，占流入人口的52。半年以上一年以下的也有37万人，占31。省外流入的人口有61万人，占流入人口51。而白云区户籍人口中，流出白云区以外的只有58万人，仅占7。从地域分布情况看，流入人口数量最多的是新市街和石井街，分别超过11万人。流入人口超过5万人以上的有10条街2个镇。分别是矿泉、松洲、同德、黄石、棠景、新市、同和、京溪、均禾、石井、太和和江高。另外，外来人口所占比例超过本地户籍人口的有13条街，分别是矿泉、松洲、景泰、同德、黄石、棠景、新市、同和、京溪、永平、嘉禾、均禾、石井。其中超过本地户籍人口2倍以上的有松洲（2倍）、同德（63倍）、棠景（43倍）、新市（3倍）、同和（29倍）、京溪（4倍）、永平（38倍）。从最近一次人口摸查情况来看，白云区户籍人口流动性不大，但外来人口的流入却越来越多，这与白云区经济发展是相适应的。经济越发展，人口流动的频率越高。在白云区，流入人口越多的地方，恰好就是近年来工业化、城市化加速发展的地方。经济发展较慢、农业化程度还较高的地方，外来人口的集聚就少，例如中远郊的四个镇，没有一个镇的流入人口大过当地户籍人口总数的。庞大的人口基数和大量的外区域流动人口为白云区房地产带来大量的潜在客户，但白云区人口中高收入者相对较少，对项目的目标客户群细分提出更高要求。2发展前景21广州市发展规划城市东翼发展区，地理范围包括黄埔区及白云区的一部分，分为三个相互联系的小组团，即大沙地、云埔工业区、广州经济技术开发区。结合广州经济技术开发区的建设，大力发展工业、港口、仓库物流、对外交通等设施；开发大沙地和云埔工业区。依托奥林匹克体育中心的建设进一步完善周边用地功能，增强该区的吸引力。城市北翼发展区，地理范围包括流溪河东南侧的新市镇、石井镇、同和镇等地带。该区主要发展无污染工业、居住及其配套公共设施。集中建设用地控制在华南路以南地区，作为广州市传统商业贸易功能的延伸、旧城功能的补充，可以发展全市性的商贸物流中心，开发低强度的居住区，重点开发“白云新城”。华南路以北地区严格控制开发强度，除建设广州国际新机场、广北铁路编组站等大型城市基础设施项目外，对流溪河沿岸及东北部山林地等生态敏感地区加以保护控制，并加强中心组团与花都组团的空间隔离控制，防止城市群延绵发展。22白云区发展规划按规划，白云区划分为8个分区广州中心城区该分区划分为六大区域白云新城及周边发展区，作为未来广州传统商业贸易功能北延的主要区域；金沙洲松沙洲同德围居住发展区，集中发展一片商业住宅区；增槎路商贸发展区；石井综合发展区；白云山东麓居住发展区，包括同和街与京溪街；南湖西教育居住区。中部集聚发展区包括现人和镇、龙归镇及太和镇，总体建设成为广州北部生态环境优美，既适于居住又适于生产的生态型卫生城。流溪河北岸调整区包括现神山镇、江高镇。将依托铁路、公路和新白云国际机场，发展仓储、转运、商贸服务业。机场控制优化发展区包括机场建设组团及人和镇西北建设区。将依托新机场，发展成为具有物流中心、办公功能、商贸服务功能、生产制造及居住功能的综合发展区。北部整合发展区包括竹料镇、良田镇及钟落潭镇。三镇整合发展成为集商贸、工业、体育休闲、居住功能为一体的生态发展区。九佛联合发展区北连从化经济网站开发区，南连云埔工业区二期，形成一个集高科研发、高尚居住一体的生态型综合发展区。大帽峰山生态发展区着眼于使越秀山白云山南湖帽峰山地区实现生态系统健康，构建广州近郊重要的生态调节区和景观休闲带。流溪河水源保护区以生态隔离为主，适当发展生态旅游、休闲娱乐等无污染项目。在广州市和白云区的规划中，本项目位于广州中心城区板块的北部，南靠作为未来广州传统商业贸易功能北延主要区域的白云新城，东面是作为广州近郊最重要的生态调节区和景观区的大帽峰山生态发展区，重点开发低强度住宅区。随着城市的发展，项目所在区域将会更加成熟，并得到更多客户的认同。2320062010年本区域重点发展区域情况231白云新城白云新城规划总面积约1141平方公里，其中核心区用地693平方公里，机场搬迁区域260平方公里。白云新城规划范围东至白云山风景区绝对控制线，南至北环高架，西至机场路，北至华南干线。白云新城拟定位是广州市城市副中心、白云区级中心、现代化生态型商贸文化中心。白云新城人口预测白云新城建成后将新增15万左右人口，加上周边现有的几十万居民，约百万人口规模未来的白云新城将由现代化的商贸中心以及休闲、文化、体育中心构成，通过发展商贸以提升和改造原有的市场结构，通过城市文化设施的拉动，与白云山一体形成城市的靓丽客厅。1建设白云新城广州发展增色广州北部城市建设新规划经过多次论证已经呼之欲出在搬迁后的老白云机场及其周边，将全新规划建设广州市新城区白云新城。站在增强中心城市辐射力和影响力的视角观察，广州市的这一战略决策，既有现实意义，更具前瞻价值。推动广州城市化提高城市化水平是加快经济社会发展的一条必由之路。对广州这样一个现代化水平较高的中心城市而言，提高城市化水平，仍然是一项长期性的重要工作。换言之，广州要不断发挥其作为中心城市的引擎效力，在华南经济圈乃至全国经济增长中产生更大作用，根本措施之一就是高质量、高效率地推动城市化进程。作为推动广州市城市化三大措施之一高起点、高标准地规划建设新城区，白云新城就是广州市的重要新城区之一，不仅可以承接分流老城区的功能，进一步增强广州市的辐射力，而且能够扩大广州市的城市规模。随着广州新白云国际枢纽机场的启用，白云新城作为广州市新的“现代化生态型商贸文化中心”，将在航空物流业、现代会展业、音像文化业等方面，将加速广州市成为现代化国际性城市的步伐。拉动广州经济增长拉动经济增长的重要手段之一。近年来，广州投入巨资建设了一批对今后发展有着全局意义的重大工程项目，包括已经建成的有新白云国际机场、国际会展中心、奥林匹克运动中心等。这些重大工程项目，在进一步夯实广州市城市发展基础的同时，也为广州市经济持续增长起到了积极有力的投资拉动作用。目前，在广州市老城区的道路改造、绿地建设等基础工作已大致完成的基础上，广州的城市建设投资重点将转向新城区的开发建设上，白云新城就是其中的重要内容。值得一提的是，由于开发面积不亚于广州中心商务区的珠江新城，开发原则也是“高起点规划、高标准建设”，白云新城的建设投资无疑将成为今后广州一个重要的经济增长点。完善广州人居环境距离广州中心城区仅5公里的老白云机场及其周边地区，是广州市当前最需改善人居环境的区域。这里是有名的城郊结合部，人口密集、交通拥挤，由于过去受净空限制，不仅临时建筑众多，生活、文教、医疗、环保设施也明显不足，居民生活环境和质量均落后于广州中心城区和新建城区。要根治这些问题，提升居民生活质量，就必须优化改区域布局，拓展区域空间，加快区域建设，把部分居民分流到新城区，使区域内有更多的空间来建设广场、绿地，使广大居民有更多休闲活动的地方。规划建设白云新城，势必将从整体上提升这个地区乃至广州市的人居环境水平和质量。2绿色新城展示山水之都生态魅力作为广州未来的“现代化商贸文化中心”，白云新城东接国家级风景区白云山，西临全长15公里的石井河。这“一山一水”的优越自然环境得天独厚，使白云新城这个广州市未来的中心城区，拥有一片能够真正打上山水之都印记的“风水宝地”，是名副其实的绿色新城。在规划设计中，白云新城已初步确定了“引山引水进城中，城市建在山水间”的方略。而出于该区域的地质条件比较特殊，因此必须坚持低强度和低密度开发建设。按照这一规划设计原则，白云新城将成为一个置身于森林与草地之中的现代化商贸文化中心，生活空间将变得更加开阔宽松，给市民带来更多城市现代文明与自然优美环境和谐的享受。从创业发展的角度看，21世纪是一个推崇经济与环境和谐发展的时代，作为主流产业的信息技术产业和生物制药产业，对优良环境的依赖性很大。具备环境生态优势的白云新城，在这一点上将比广州市其他城区，更具投资创业的吸引力。3商贸新城增强经济中心引擎效力白云新城在规划设计时，商贸功能的设置已成为首要考虑因素，具体而言就是要有大型建筑，类似广州现在最大的购物中心天河城广场，当然需要增添新的元素和内容，比如信息化设施等。初步计划在这大型的建筑里，既有大型商场、自选超市、专卖店、连锁店，也有银行、书市、餐厅、影院；既有美容院、健身房、歌舞厅、游乐场，还要有商务套房、会议中心、展览大厅、自助网吧总之，这是一个浓缩现代都市消费所有内容的综合建筑，它将成为白云新城最具现代化和标志性的基础设施之一。白云新城建成商贸中心的产业基础十分优良。其所在的广州市白云区，聚集着广州80的专业市场，其中汽车及配件、音像、化妆品、皮鞋皮具、建材等市场，已在全国形成一定的价格影响力，年交易额均达到上百亿元乃至更大规模，但也或多或少地存在“硬件不硬、软件很软”的问题。在规划设计中，白云新城将考虑吸纳这些专业市场的零售与展销功能，同时对其软硬件进行升级换代，从而丰富并增强自身的商贸功能，为珠三角企业产品向外辐射构建新的市场平台。着眼于发展总部经济，白云新城在规划设计上还安排了行政办公、金融保险、电子通讯、信息咨询等服务功能。这意味着，白云新城将是白云区的城市功能中心，是一大批对航空运输业有着较高依存度的高科技企业总部的理想选择地。加上区域内连接珠三角从这一点看，白云新城有望成为广州未来新的公司总部密集区，进一步增强广州市作为经济中心的引擎效力。4文化新城提升古老羊城时尚活力现代化的文化之城，首先需要有现代化的文化设施作为依托。白云新城在规划设计中，文化设施的安排被摆在了十分重要的位置。在未来的白云新城中，无论是图书馆、文化宫、购书中心，还是影剧院、歌舞厅、文化广场，都将成为一道道靓丽的城市风景，成为区域增强文化气息、提升文化品位的基础设施。广东省画院已在白云新城东侧选定新址，广州杂技团也有落户此地的意向，这将改变广州北部地区长期没有现代化文化中心城区的历史，而旧城中心则是白云新城发展的广阔腹地。在白云新城中，将依靠白云新城核心区的南边成熟的批发销售为主业的“广东音像城”为基础，建设中国最大的音像博览城。汽车展览场所是白云新城规划设计的一个“重头戏”。白云新城将整合周边已经形成的广东最大规模的汽车批发市场，全新规划设计具有文化娱乐功能的现代汽车展馆，以展示汽车引领消费文化、兼容时尚娱乐的商品特性。可以预见，未来白云新城的汽车展览场所，不管名称叫“汽车博览世界”还是“汽车展销中心”，都将成为中外厂商展示新款汽车的窗口，成为时装模特进行表演、明星开展商业活动的平台，同时也将成为广州引领消费时尚的源头。232白云国际会议中心广州白云国际会议中心是广东省、广州市的重点工程，总投资31亿元，是以会议中心为主体，配套展览、商业、酒店等设施的大型综合性会议中心。白云国际会议中心用地面积约25万平方米，建筑面积约31万平方米，相当于曾举行APEC会议的上海国际会议中心的两倍、中山纪念堂的十八倍。它以会议为主体，配套展览、商业、酒店等设施，将全面改观广东举办超大型会议场地捉襟见肘的窘况。该项目于2005年10月26日开始动工，计划2006年年底有B、C、D三栋会议中心竣工，2007年1月会议中心将投入使用，2007年6月A、E两栋配套酒店将竣工，2007年7月，配套酒店将开始正式营业。整个会议中心最大的二千五百座大会议厅，除了举办会议，还能“变身”大剧院。该厅主席台将有一百五十个座位，并设可升降地板、电子表决系统。舞台将参照标准剧院，设升降台、升降乐池及完整舞台灯光音响等技术设施。此外，中心还将配一间一千座国际会议厅、一间五百座国际会议厅、一间二百五十座主席团专用会议厅和两到四间多功能厅、国际会议厅等。除了召开会议、举办活动，该中心还是外地游客入住广州的胜地。两座星级酒店可提供总共一千一百间客房，相当于一座全新的中国大酒店。整个中心建筑可与附近的白云山、鸣泉居、新体育馆形成错落有致、疏密得当的建筑风景群。233广州市新白云国际机场广州（新）白云国际机场位于广州市白云区人和镇安置区，占地面积为平方公里，总投资逾200亿人民币，是我国首个按国际枢纽机场标准进行规划设计的机场。“北优”目标得以实现新机场的建成和旧机场的搬迁，将改善目前广州市区北部、旧机场附近的环境，拓宽广州城市的架构。机场搬迁之后，整个广州的北部将发展成为未来的航空港以及商贸物流产业区，极大地优化了广州的城市功能，实现广州城市发展“北优”的规划目标。空港经济空港经济也叫“临空经济”，是一种新的经济形态。国外研究结果表明，大型枢纽机场客运量每增加100万人，将拉动地方经济增长05，增加就业岗位1万人。专家预测，未来10年，以新白云国际机场为核心的空港经济区将是带动广州未来高新技术产业和现代服务业发展的“增长极”，包括空港物流、高新技术产业、航空产业以及相关服务业在内的产业集群将会有较大发展。中国广州网讯进入二十一世纪以来，伴随着以信息科技为代表的新科技革命浪潮，经济的发展进一步超越时空限制，追求时间价值已成为经济发展、企业竞争的一大准则，空港经济更是凸显其重要性。新白云国际机场为广州在新世纪的经济腾飞创造了战略优势，人才流、物资流、资金流和信息流的交汇聚集衍生了巨大的经济发展商机。可以清晰地预见，未来十年，以新白云机场为核心的空港经济区将是带动广州未来具有高附加值的制造业、高新技术产业和现代服务业发展的“增长极”，包括空港物流、先进制造业、高新技术产业、航空产业以及相关服务业在内的产业集群将会有较大发展。新机场投入运营后，空港相关产业航空运输、制造、民航综合服务等产业链初步形成，机场周边地区正在向与空港经济相关的产业集群发展，培育了汽车、电子、皮革皮具、金银珠宝等加工制造支柱产业。在联邦快递亚太转运中心的带动下，大批仓储物流项目将落户，形成空港物流业配套集聚；为机场及各大航空公司配套的航空服务业也已形成一定规模，大型地产项目、酒店、航空公司总部已经纷纷落户。空港地区已有的产业布局和合理规划，为空港产业集群的形成奠定了坚实基础。234白云旅游业发展区经过20多年的奋斗，白云区立足优越的区位、便利的交通、宽广的地域空间和组合良好的旅游资源等优势，白云区旅游业已经初步形成产业体系。旅游餐饮方面，随着经济及广州市旅游业的快速发展，区内餐饮资源得到利用，近年形成的新广从公路饮食长廊最具特色；旅游购物方面，随着广清路综合批发市场、黄石路汽车汽配市场、梓元岗皮具市场、机场路化妆品市场等商业街和专业批发市场的建成，日渐形成独具特色的旅游消费市场。以南湖国家旅游度假区、广州新体育馆、白云山风景区为代表的众多游乐场所，可满足市民和游客的娱乐要求目前，全区行、游、住、吃、购、娱旅游六要素基本配套，产业体系初步形成。白云区的现有旅游资源主要有如下7种类型（详情见下表）类型地点地文景观类白云山风景区生态景观类帽峰山森林公园水域风光类南湖国家旅游度假区古迹与建筑类三元里古庙、三元里抗英纪念碑等生态农业基地类水果世界、亲亲农庄等消闲求知健身类萝岗香雪公园等购物类广源购物中心、梓元岗皮具市场、增槎路批发市场、白云大道饮食长廊、黄石路汽配、装饰材料，灯饰市场等1白云旅游业发展目标总目标到2005年，旅游业成为全区国民经济的新增长点和第三产业的龙头。到2015年，旅游业成为全区国民经济的支柱产业。定性目标到规划期末，将白云区建成以休闲、度假为主体，以生态旅游为特色，集观光、会议、美食、康乐、体育、商贸旅游为一体多功能、多层次的休闲度假胜地。定量目标2000年2005年2010年2015年年增长率接待旅游总人数（万人次）628923135619928接待过夜旅游者（万人次）31448374311439旅游业总收入（亿元）12623242778713旅游增加值（亿元）387314127214旅游业增加值占全区GDP比重33846532总体布局白云区旅游业发展总体布局为“二带三廊四区“二带A白云山娱乐休闲带主要有雕塑公园、云台花园、山顶公园、鸣春谷、北山公园、东方乐园、鸣泉居度假村、广州新体育馆（在建）、广州科学馆（规划待建）、白云山西侧绿化休闲带（在建）等景区（点）。规划建成以观光娱乐为主体，综合发展休闲度假、体育、科普教育的旅游活动带B流溪河风景观光带将竹料镇、人和镇境内的流溪河段规划建设成为一河两岸、环境优美的生态观光游览带，包括沿河太阳岛乐园、广东划船赛场两个景区（点）。三走廊A白云大道美食走廊在白云大道饮食长廊现有的基础上，通过整体形象策划与建设、加强行业管理、整治交通秩序，建成一个远近闻名的美食长廊。B江高、人和、九佛镇生态农业旅游走廊从江高镇的粤旺现代农庄到人和镇的明兴农业基地、食用菌、太空蔬菜、花卉种植，鸽业养殖基地再至九佛镇的亲亲农庄、白兰花公园、广州水果世界，主要依托这些现代农业生产基地，面向旅游市场，发展各具特色的生态农业旅游。C增槎路、黄石路购物走廊增槎路两边，上万平方米的各类专业市场就有16个，商品贸易辐射全国黄石路上的汽车贸易及配件专业市场、装饰材料、灯饰专业市场遐迩闻名。依托专业批发市场，大力发展购物旅游是白云区开发旅游资源又一新的切入点，结合“三年一中变“规划，绿化、美化增槎路、黄石路街道环境；整治市场秩序，规范市场行为，维护市场信誉，塑造文明市场形象；组织举办各种商品展销会，扩大知名度；建立专业市场信息查询系统，拓宽信息渠道。通过以上措施将增槎路、黄石路建成广州市的标志性商贸中心之一。四区A广州南湖国家旅游度假区该区已建成的景区（点）有南湖游乐园、大河马水上世界、南湖高尔夫乡村俱乐部。今后通过调整规划、加强生态保护和建设、更新改造高尔夫球场、规划新建凤凰山水园等系列措施，将南湖建成档次高且名副其实的国家级旅游度假区。B帽峰山森林生态旅游区包括帽峰山森林公园。以品位高、规模大、特色鲜明的帽峰山森林公园的山林资源为依托，顺应回归自然、返璞归真的世界潮流，开发森林生态旅游产品，并努力使之成为白云区乃至广州市的旅游拳头产品。近期重点建设好位于铜锣湾水库周边地区的广州市白云生态公园森林示范区。C萝岗山水观光区重点建设好萝岗镇内的萝岗香雪公园，并充分利用好该镇内的天麓湖郊野公园、岭头疗养院、各类果园资源，发展观光、康体休闲度假旅游。D三元里史迹游览区依赖三元里两个重点文物保护单位和抗英大街的文化资源和内涵，规划建设三处广场（三元里抗英雕塑广场、三元里古庙绿化广场、三无里社区广场），一个抗英纪念公园和一座纪念博物馆，建设成一个著名的史迹旅游区、爱国主义教育基地。235北部水系建设为改善广州整体水源质量，广州北部水系建设已全面开展。首期工程是广州市水系建设的标志性工程，建设内容主要包括广和泵站、引水渠、白云湖三大部分，总投资约1268亿元。广和泵站是北部水系建设首期工程的龙头项目，是引水渠的渠首工程，泵站提水后，经华南快速干线北侧的引水渠到达白云湖。此外，工程还将配套实施周边环境整治，实现人、水、自然的和谐。白云湖作为广州市北部水系首期引水工程的重要组成部分广州最大得人工湖白云湖将于年底动工。预计该工程明年年底完工后，每天可以从珠江西航道引入100万立方米的活水，改善北部60多条河涌水质。规划中的白云湖水面面积1057平方公里，大于四大人工湖（东山湖、荔湾湖、麓湖、流花湖）的总和，达到荔湾湖的32倍、东山湖的5倍。工程将整治周边环境，把它建设成占地207平方公里兼具蓄水、补水、雨洪调蓄、休闲娱乐等功能的生态公园，目前已经完成北起华南北路，南至浮山村、环窖村北部，东起蚬岗岭，西至滨湖规划路的工程规划。首期工程完工后，每天可以从珠江西航道引入100万立方米的活水进入白云湖。白云湖的水可以直接冲刷石井河，北部有20条河涌可以直接得到补水，另外通过河涌之间的沟通，有60多条河涌的水质可得到改善，届时广州北部的河涌水源质量将得到改善及保证。236金沙洲金沙洲打造成广佛都市圈中心的11万人的居住新城金沙洲位于广州市西部，西、北、南三面紧接南海，东与罗冲围隔江相望，是广州西部重要出口。未来的金沙洲，将按低密度开发原则，最高居住人口规划不超过11万，中心位于金沙洲大桥的桥头。迄今，政府储备用地红线面积672平方公里。金沙洲已建成金沙洲大桥、二号立交等交通主干道。目前可出让土地164平方公里，可建建筑面积约300万平方米。总体规划4个二类社区和1个一类社区按照规划，该区将成为广佛都市圈中心的居住新城，规划区总用地面积826万平方米，总人口11万。与2004年版的规划相比，本次修编在土地利用规划方面，主要根据武广客运专线、地铁六号线、河涌等相应调整所在地块用地布局。调整后的规划结构包括一心金沙洲居住新城的中心，位于金沙洲大桥桥头。二带沿江南北向100米宽的绿化带；高速公路两侧绿化带。三片六区规划区被高速公路分成南北三片和六个区，其中有4个以二类居住为主的居住区，1个以一类居住为主的居住区，一个工业区。交通规划地铁六号线设3个站在道路交通规划方面，增加了武广客运专线、地铁六号线并调整了相应的交通设施规划。六号线在金沙洲段主要顺A1路从金沙洲大桥至西北山林地，设置3个站和1个地铁停车场。结合地铁出入口的设置，安排停车场及公交枢纽站，便于居民的出行及交通转换。结合地铁站设置公交枢纽站共3处，设置公交首末站4处，公交保养停车场1处。依据公共交通线路设公交停靠站点，采用港湾式公交站，共设社会停车场和加油站各5个。此外，连接武汉至广州的高速铁路武广客运专线则由北往南从地下贯穿金沙洲。随着区内及周遍基础设施建设的不断完善，金沙洲在落实广州“西联、北优”的城市发展战略中越来越显示出优越的地位。2003年开始，市政府开始对金沙洲的规划定位进行调整，将金沙洲规划定位由广州市西部大型居住区，调整为广佛都市圈中心的居住新城，并且作出了加快金沙洲大规模开发建设的决定。目前，金沙洲大规模开发建设的各项工作已经全面启动，一个由政府主导，积极支持社会力量参与的金沙洲开发建设热潮已经掀起。生活设施19座公厕6处加油站主要采用了真空管道收集垃圾系统。工业区采用传统方式收集垃圾，其他5个居住区采用真空管道垃圾收运方式，设置4个真空管道垃圾收集系统，配置4个中央垃圾收集站，其中二类居住区的中央垃圾收集站为四厢站，占地面积为1300平方米左右；一类居住区的为两厢站，占地956平方米。根据服务半径和人流分布，设置19个公厕，单个建筑面积为70平方米。保留现状加油站2处，规划新增加油站3处，公交加油（气）站1处。规划普通消防站1处，燃气抢修站1处。公共设施医院中小学养老院齐全本次修编设置规划区级、居住区级、居住小区级的三个级别的系统完善的公共设施服务体系。规划1个规划区中心，2个居住区中心和11个居住小区中心。各级设施在考虑服务半径的前提下相应集中设置在各级中心。结合地铁六号线的三个站点形成换乘枢纽，设置商业设施。规划了1处综合医院，1处社区卫生服务中心，1处老年人福利院，2处综合文化活动中心，1处滨江体育公园，5处社区运动场和居民健身设施，3个完全中学，2个九年一贯制学校，7个小学，13个幼儿园。此外，规划街道办事处、派出所、社区服务中心、老年人服务中心等各2处。规划卫生站、物业管理、文化活动站、托儿所等各11处，规划居委会、老年人服务站点各18个。绿地规划5个居住区公园和社区运动场在绿地系统规划方面，尽量多保留现状河涌，在河涌两边各规划宽15米的绿化带，增加本区生态特色。规划绿地面积23577万平方米，绿地率为314，人均公共绿地1562平方米。绿地系统由“点、线、面”三个层次构成。其中点5个居住区公园和社区运动场，形态特色各不相同，还有分布于各组团内部的组团绿地、街旁路角的街头绿地及城市广场中的集中绿地等；线包括100米宽的滨江景观绿化带，高速公路两侧各50至80米宽的道路绿化带，其他道路、河涌绿化带和高压走廊防护绿化带等；面包括西北部的城市生态郊野公园，东北部的滨江体育公园等。237小结白云腾飞，机遇与竞争并存以往提及白云区，给大众的形象总是人口密集而复杂、治安差、环境脏乱，没有高档次、高层次的标志性建筑，是居住环境较差的区域，所以一直以来较难吸引外区域的客户选择在这里居住，而本区域房地产项目也只能消化本区域的客户，以致一直以来缺少精品高档次楼盘。随着广州市政府“东进西联南拓北优”的城市发展思路，广州市北部的白云区，近年在经济及城市建设上均取得了很大成就。特别是近年来，随着广州市“北优”进程的加快，众多的市政利好开始青睐白云区，如白云新城规划方案的修编、白云国际会议中心、北部水系建设及白云湖方案的确定，加上高档旅游资源的开发等等多项措施，使得白云区在未来几年的时间里，产生质的飞跃，将大大改善区域内的整体环境，使白云区的区域形象得到提升，对该区域房地产的发展将起积极的作用。机遇A区域多个形象工程的启动，如白云新城、白云国际会议中心，对白云区整体档次的拉升起重要作用，以弥补该区域缺少高端标志性建筑的空白，增加区域的市场竞争力的同时亦可带动周边区域的发展；B多元化产业的持续托张及发展，给该区域带来蓬勃的商机，同时也缔造了一大批经济实力较强的市场客户，这对未来区域房地产市场的目标受众提供了较多的客源；C区域多项环境整改方案的制定及落实，如北部水系建设，将从根本上改善区域环境卫生，利于突显区域环境的优势；D蓬勃发展高品味的旅游产业，大大提高区域的形象，也为区域整体环境的改善起直接作用。竞争多区域的同时启动及发展，如金沙洲、白云新城、南湖等高端区域，必然存在区域之间的竞争，在市场竞争激烈的房地产市场尤为突显。利好市政的落实，使得更多的市场客户（尤其是区域外客户）对白云区整体环境、经济实力等方面增强信心，这也为该区域的房地产市场提供了大量的潜在人群，促进区域房地产的快速发展。而面对竞争，房地产市场激烈的竞争，只有通过超前的规划，新颖实用的产品设计，通过鲜明的包装，科学的营销手段，才能在市场上突围而出，赢得市场。3白云区综合交通情况31空港交通系统航空交通线一纵三横高速路连接东南西北一纵大通道新机场高速公路新机场高速公路全长5074公里。分南北两线，南线到广州三元里；北线至花都区北兴，与京珠高速公路相接。沿线分别与广州环城高速、华南快速干线、北二环高速和内环路相连。将成为满足通航后旅客年吞吐量2500万人次及大量货物迅速疏散的一条大通道。三条横向路连通东南西北三横首先是连接广州市西面的北环高速路，佛山、南海等地区的车辆从北环高速公路，通过三元里立交直上新机场高速公路。而连接东面的高速路要数北二环。顺德、番禺等地区的车辆可以从华南快速干线的一期和二期转入北二环，然后在蚌湖互通立交上新机场高速公路直达新机场。增城等地区的车辆也可以从北二环进入新机场高速公路。建设中的华南快速干线三期，与新机场高速公路相通，既迎来送往东面的车辆，也可以迎来送往西面的车辆。受惠于航空交通道路系统的不断完善，使区域对外交通（特别是珠三角地区）十分便捷，利于分流区域内对外的车流，这将会大大降低广从公路货运的压力，逐渐改善广从公路以及白云大道物流主干道较杂乱的形象，利于项目所在区域形象的提高。32地铁双地铁北上新机场地铁三号线北延段新机场广州东站，把花都和广州城区的距离拉近，而地铁二号线嘉禾至三元里站又可以缓解地铁三号线带来的人流压力。所以，这两条地铁线的开通，对白云区是最大的利好。目前，连接广州北部和市区的交通要道是广花路和白云大道，随着地铁开通，区域经济以及房地产业的发展将如虎添翼。三号线北延段（机场线）工程概况三号线新机场线自广州东站向北延伸，经燕塘站（与六号线换乘）、梅花园站、南方医院站、同和站、永泰站、嘉禾站（与二号线换乘）、龙归站、人和站，最后进入新机场，与已施工完成的机场线试验段贯通，先后设新机场南站、新机场北站。地铁的开通，必然对区域经济的发展起推动的作用。特别是房地产业的发展，通过地铁的便捷性，联系市区各地，将大大提高外区域客源。虽然地铁三号线并不是临近项目，但作为地铁辐射区域，也将大大改善项目的交通便捷性，增强客户的购买信心。33高速道路系统一白云大道今年有望建成交通绿色通道广州市政消息透露白云国际会议中心将在今年完工，其周边的道路建设已被列为06年城市建设的重点项目，政府拟定了八项交通网络的改建方案全面改善广州北出口的交通问题，特别是改造同泰路收费站以南至广州外语学院路段的调头设施，保证白云大道至同泰路一路绿灯畅行。让机场东路南北通达，北接黄石路，南连机场路立交，使解放北路直驳机场东；新建机场西主干道，以隧道穿过广园立交与广园西路连接，同时在机场西路与机场路接点建高架立交和下穿隧道，让广园西到机场西一路快捷；延伸白云新体育馆至机场东与机场西，并改造机场路，使之与机场东路、解放北路快速连接；在白云国际会议中心南北两侧各建一条东西向道路，接驳白云大道与机场东路；今年将在机场高速白云新城路段新建一条地下匝道，让东到北和西往北车辆可经内环路直达机场高速，再经匝道到会议中心；广从路与同泰路交叉口拟建大型的三层互通式立交，广从路方向走第二层，华南快速路方向走第三层，同泰立交建成后，南北、东西车流将一路畅通；改造同泰路收费站与此路段的调头设施，使白云大道至同泰路一路绿灯畅行；开建黄石路西段，西连广清高速，提高白云大道与黄石路的通行能力。以上八项路网规划，不仅将从根本上解决了广州北出口目前的交通窘况，更让白云区北部通过白云大道、内环路大大缩短了与城市中心区的距离，提升了整个北部楼市的竞争力，尤其是为白云大道东部高端住宅区提供了更具有实际居住价值的都市配套资源。系统二华南快速干线三期预计06年年底通车华南快速干线三期工程位于广州市北部白云区黄石路以北，介于北二环高速公路和北环高速公路之间，呈东西向贯穿白云区西接广和大桥，通往南海市、三水市；东连华南快速路二期的春岗立交。作为广州市城市路网规划中的一条重要通道，华南快速干线三期连通了广州市路网北翼大团组中的广清高速公路、新广花路、新机场高速公路、106国道、新广从路（105国道）、旧广从路、华南快速干线二期等多条南北主要通道，构成南至番禺、北接北二环高速公路和京珠高速公路，西连佛山地区，纵贯广州市中心区，横跨广州市西北部地区的城市道路骨架路网。永泰立交位于华南路与新广从路的交叉处，立交结合了新广从路的改造，立交的建成可实现两条主干道长距离跨区的交通转换，缓解新广从路在永泰路口的交通压力。华南快速干线三期的即将通车，以及白云大道整改方案的落实及执行，将大大改善区域内的交通堵塞的状况，并提升区域与市区中心之间的交通便捷性，同时也改善区域内道路欠佳的形象，也直接提升了目标客户对区域交通便捷性的信心。4白云区以及周边区域专业市场的发展状况41白云区域（汽车配件、化妆品、皮具、音像等）白云区是广州老八区中面积最大的区域，覆盖范围广，离广州市中心距离远。其大部分的地区还属于广州的商业冷落偏远之地，商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个点状的分布。以大型的专业市场为主要商业点，加上小区群楼，临街商铺的补充，形成了白云区的商业格局。分布特征白云区的商业主要是以专业市场为主，主要集中在以下几个区域三元里到站西路段的皮革专业市场；机场路在广园路段的汽配、月历、化妆品、音像组合而成的专业市场群；黄石路、机场路段的汽配、汽车用品特色专业街，再加上附近一带的小区商铺市场；白云大道饮食长廊，位于增槎路的农副产品批发市场群；还有规划中的白云新城商业中心，将会是未来白云区商业的集结点。与广州市中心区域相比，白云区的商业仍然比较分散，缺乏相对集中的地带。不管是机场路、三元里、黄石路，还是广园路、白云大道附近，尽管有商铺，也有食肆，但基本没有像北京路、天河城等相对集中的商业旺地。可见，白云区的商业步伐依然走得比较缓慢，但也可以说明，白云区仍然是一片大有作为的天地。即将启动的白云区远景路商业街项目，白云新城商业中心将会是白云区商业的一个凝聚点。白云区高端项目的购买者以专业市场人士为主，商业的分散性为项目宣传推广带来更大难度的同时，也有利于项目针对附近的专业市场进行集中宣传、逐个击破，加强宣传效果。供需特征白云区地区跨度大，商业以专业市场为主，规模虽然比较大，但有些地方却显得人气不足，空铺位比较多，特别是位置差、人流少的地方。无论是临街，还是群楼，或者是专业市场，都有很多的空铺位。离市区较近的区域空置率就比较小，天平架、站西路、三元里的一些离市区较近的区域，无论是专业市场还是临街商铺还是十分抢手的，出租率大多在90以上。白云区的商铺市场虽然档次比较低，但是其商铺成交也可以说是十分的频繁。在2003年全年，商铺成交面积417万平方米，排在东山区之后，全市十区排名第五。但在全市所占比例仅为1131，分量还是比较少。从近几年白云区商铺的成交面积可以看出，2003年白云区商铺的成交面积摆脱了前几年的下降态势，成交面积止跌上扬，比02年增长了163，紧紧跟随着全市的发展步伐。从“白云区商铺批出量、成交量与全市原八区对比表”中可以看出，白云区的商铺批出与成交合理，批出与成交基本保持一致。从1998年到2004上半年年，白云区商铺总批出量3709万,仅比成交量的3683万多出2600，呈现出一个供求平衡的态势白云区商业增长步伐远远落后与全市的平均发展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。随着旧机场的搬迁，百信广场的暂露头角，白云新城核心商业圈的逐步形成，一个庞大的商业辐射正处于一个酝酿期，白云区的商业将会展望在全市内抢占一定的份额。政府未来的商业规划主要集中在白云新城周边，而且从白云区整体和项目周边的商业供需情况看来项目的商业规模不适宜太大，而且商业应以小区满足自身配套为主。经营特色白云区商铺