郓城大盘项目中期成果汇报

郓城大盘项目中期成果汇报中期成果汇报中期成果汇报项目需要解决问题梳理项目用地面积约899亩，总建筑面积不大于119万平方米，其中商业建筑不大于万平方米，其中商业建筑面积不超过总建筑面积的15解决市场消化压力1如何解决项目供应体量与市场消化能力之间的矛盾如何解决项目供应体量与市场消化能力之间的矛盾构建一套开发模式3获取政府有效支持2如何形成一套可供复制的县域大盘开发模式如何形成一套可供复制的县域大盘开发模式如何得到政府的有力支持和配合以实现项目成功如何得到政府的有力支持和配合以实现项目成功2构建套开发模式3如何形成套可供复制的县域大盘开发模式如何形成套可供复制的县域大盘开发模式项目问题解决思路说明该如何看待我们的项目认清自身1市场留给我们什么发展空间找准机会2项目的打造方向是什么确定方向3我们该如何实现开发目标明晰策略43认清自身认清自身该如何看待我们的项目9什么样的高度定位自己9什么样的眼光看待市场9什么样的姿态打造项目9什么样的姿态打造项目总体思路定位自己看待市场打造项目自己市场项目什么样的高度定位自己什么样的眼光看待市场什么样的姿态打造项目什么样的高度定位自己什么样的眼光看待市场什么样的姿态打造项目认清自身5认清自身总体思路定位自己看待市场打造项目自己市场项目什么样的高度定位自己什么样的眼光看待市场什么样的姿态打造项目什么样的高度定位自己什么样的眼光看待市场什么样的姿态打造项目认清自身6认清自身什么样的高度定位自己6项目属性6项目属性区位条件菏泽市郓城县郓城镇规模体量项目总占地面积899亩总建筑面积约11993万本项目老城中心区功能配置商业居住用地商业不超过总建面的15小县城的复合大盘项目7什么样的高度定位自己开发企业Z集运、工、商、贸于一体的国有综合性企业Z菏泽市政府确定的服务业龙头企业Z被省政府确认为大型交通运输企业项目愿景运输工业商业贸易Z以项目开发提升企业品牌，作为企业开发产品线中的标杆作品8Z将开发经验在类似城市进行复制，满足企业长远战略发展需求什么样的高度定位自己面对这一复合大盘项目，企业应当以什么高度定位自己以什么样的思路运作这一项目开发企业“有条件”项目自身“有必要”9什么样的高度定位自己城市运营是指开发企业自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，通过开发成片大面积的土地来带动城市区域经济的发展。在满足消费者的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。城市运营政府拥有控制权的管理主体提供政策与其他相关支持城市提供政策与其他相关支持城市运营城市居民终端消费者城市发展的直接参与者开发企业通过开发项目实现城市运营行为战略性资源提供者10城市发展的直接参与者战略性资源提供者最终实现“三赢”政府取得政绩，开发商获得利润，民众得到实惠什么样的高度定位自己6城市运营代表项目世茂蝶湖湾6城市运营代表项目世茂蝶湖湾位于江苏省昆山市中心城区南部南临312国道，北靠沪宁高速毗邻城市中心商业区项目总占地面积72万，建筑面积107万容积率1511什么样的高度定位自己6城市运营代表项目世茂蝶湖湾6城市运营代表项目世茂蝶湖湾项目定位开发目标1昆山首个融居住、休闲、娱乐、购物、度假于一体的现代化国际生态社区1展现昆山城市魅力的标志性建筑群2大昆山的区域经济副中心312什么样的高度定位自己6城市运营代表项目世茂蝶湖湾6城市运营代表项目世茂蝶湖湾集居住、购物、商务、休闲、教育于一体的“超大型全功能滨水城中之城”办公长者健康会所酒店SHOPPINGMALL学校商务办公区滨水景观区品质居住区台湾风情商业街SOHO滨水休闲广场都市休闲区13商业街中央会所创造多样化的住宅产品形态，满足不同需求设计“富有时代感和可识别性的建筑造型”三大主题生活会所，提供各种健身、娱乐、休闲及餐饮配套设施，满足居住人群全方位的生活需求满足居住人群全方位的生活需求儿童趣味会所健康长者会所中央休闲会所整合优势教育资源打造一站式社区配套高品质教育体系打造一站式社区配套高品质教育体系星贝科教“BABYJUMPERGYM”国内儿童托管教育最高端的品牌早期教育吉的堡双语幼儿园“KIDCASTLE”台湾少儿英语培训专业学校幼儿园小学昆山实验小学蝶湖湾分校昆山知名公办小学SHOPPINGMALL、台湾主题商业街区、商务办公，套带套为以项目配套带动周边配套，服务项目人群的同时为城市共享公共资源双“W”动感走廊（WOODSWATER）景观设计营造自然舒适的社区景观同时为城设计，营造自然舒适的社区景观，同时为城市提供滨水休闲广场什么样的高度定位自己6城市运营代表项目世茂蝶湖湾6城市运营代表项目世茂蝶湖湾提供人流和消费基础形成社区整体的聚合效应销售型物业实现短期的资金快速回笼，城市共享资源作为城市有机组成部分，域提供便捷充分的商务空间作为城市共享空间平台住宅实现短期的资金快速回笼，保障现金流量作为城市有机组成部分，有效提升土地价值区域提供便捷、充分的商务空间决定着区域的城市地位和功能作为城市共享空间平台形成城市交往引力点休闲商务持有型物业形成辐射整个城市的市场作为社区独特的优势资源商业教育持有型物业获取租金和经营回报，平衡现金流速19各部分功能相互依存，相互助益，互为价值链实现项目的“自我造血”形成辐射整个城市的市场吸引和支持其他功能作为社区独特的优势资源增强吸引置业群体的竞争力什么样的高度定位自己6城市运营代表项目世茂蝶湖湾6城市运营代表项目世茂蝶湖湾“超大型全功能综合性滨水生态新城”“昆山城市标志性建筑群”“昆山的区域经济副中心”塑造城市名片，带动土地增值，辐射区域经济20什么样的高度定位自己6传统大盘开发VS城市运营6传统大盘开发VS城市运营传统大盘开发城市运营开发目标简单追求开发利润仅以经济利益为导向并非仅追求利润，亦有对城市对社会的共享既以经济利益为导向，又兼顾社会效益与远期战略开发方式“内生型开发”单纯依托企业自身进行项目开发内生开发与外源开发相结合注重与优势资源的相互整合单纯依托企业自身进行项目开发注重与优势资源的相互整合开发定位单一的市场定位思路将市场定位与城市区域功能定位相结合21产品定位建造居住空间提供城市配套与公共功能什么样的高度定位自己6项目前期6项目前期注重对城市规划与城市资源的研究从城市和区域的高度着眼对项目进行解析6项目运作6项目运作强调外部资源的引入与整合，加强与城市现有资源的对接与共享绑定政府，积极争取政府的配合与支持最终实现多方“共赢”对于项目而言做热整个区域、推动项目销售；获得政府认可，争取政策支持对于开发企业借助项目树立企业品牌及市场影响，打造企业战略性核心竞争力22对于城市而言优化城市产品结构配置，推动“区域增值”与“城市更新”什么样的眼光看待市场定位自己看待市场打造项目自己市场项目什么样的高度定位自己什么样的眼光看待市场什么样的姿态打造项目什么样的高度定位自己什么样的眼光看待市场什么样的姿态打造项目认清自身23认清自身什么样的眼光看待市场郓城现状与项目现实之间存在较大矛盾郓城现状与项目现实之间存在较大矛盾县城人口仅13万宅年量18百万大盘，运作周期内每年求1012宅郓城现状项目现实住宅年消化量不足18万平米要求消化1012万平米住宅郓城是否具备足够的市场空间本项目有没有市场消化的可能24什么样的眼光看待市场殊途同归大量开发企业开始深入县级城镇进行规模开发近三个月来，万科、保利、金地等7家上市地产公司在15个二三线城市储备土地逾1000万平方殊途同归，大量开发企业开始深入县级城镇进行规模开发据万科年报称，2009年，万科新获取项目多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，公司在15个二三线城市储备土地逾1000万平方米。2009年，注重全国性战略布局的大公司照样活跃在二三线城市的土地市场，但和往年不同的是，它们进驻的脚步更加深入。价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。因此，万科2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平方米左右，较2007年下降三成。2009年，绿城通过招拍挂等方式，分别取得位于浙江省内的杭州、绍兴、慈溪、诸暨、舟山、台州、丽水以及江苏、北京、山东等17幅优质土地。其中，经济发展潜力巨大的江南县级城市成为绿城扩张的新水以及江苏、北京、山东等17幅优质土地。其中，经济发展潜力巨大的江南县级城市成为绿城扩张的新领域。从绿城的拿地榜单看，绿城已不局限于品牌基础较好的中心城市，开始向一些县级城市扩张。如绿城在诸暨市的大型旧城改造项目，规划总建筑面积为735万平方米。信息来源新华网25信息来源新华网开发商缘何看好中小城镇市场进入市场的风险和机会如何什么样的眼光看待市场123“天时”“地利”“人和”适逢有利的政策契机城镇化带来的巨大市场潜在的实力购房群体26什么样的眼光看待市场6“天时”适逢有利的政策契机6“天时”适逢有利的政策契机中央推进城镇化决心坚定，未来几年县级城镇开发处于黄金时机中央政策倾向明确，着力发展中小城市和小城镇，且以小城镇为重点2010年中央一号文件中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度、进一步夯实农业农村发展基础的若干意见Z“加快落实放宽中小城市、深化户籍制度改革Z“抓住产业转移有利时机，Z“继续推进扩权强县改革试推进扩权强县改革大力发展县域经济Z“安排年度土地利用计划要支持中积极支持土地出让加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益”抓住产业转移有利时机，促进特色产业、优势项目向县城和重点镇集聚，提高城镇综合承载能力，吸纳农村人口加快向小城镇集中”继续推进扩权强县改革试点，推动经济发展快、人口吸纳能力强的镇行政管理体制改革，根据经济社会发展需要，下放管理权限，合理设置机构和配备人员编制”安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城镇发展”Z“农村宅基地和村庄整理所节约的土地66调剂为建设用地的，在县域内按照土地利用总体规划使用，纳入年度土地利用计划，主要用于产业集聚发展方便农民就近转移就业”27信息来源新华社聚发展，方便农民就近转移就业”什么样的眼光看待市场6“地利”城镇化带来的巨大市场6“地利”城镇化带来的巨大市场中国目前处于城镇化的高速发展阶段，农村人口加速向中小城镇集中近十年来，中国的城镇化率以每年大约1个百分点的速度提高455019962008中国城镇化率水平30354045682025199619971998199920002001200220032004200520062007200828数据来源中国统计年鉴2009城镇化率（城镇化水平）通常用市人口和镇人口占全部人口的百分比来表示，用于反映人口向城市聚集的过程和聚集程度什么样的眼光看待市场6“地利”城镇化带来的巨大市场6“地利”城镇化带来的巨大市场山东省城镇化水平为4760，在国内平均水平之上，进入城镇化快速发展阶段80009000100002008年全国各省、直辖市城镇化水平3000400050006000700080004568476000010002000300029数据来源中国统计年鉴2009什么样的眼光看待市场6“地利”城镇化带来的巨大市场6“地利”城镇化带来的巨大市场与山东其他城市相比，菏泽城镇化水平相对滞后，潜在空间巨大2008年山东省各市城镇化水平6000700080002008年山东省各市城镇化水平300040005000194800010002000300030000数据来源山东统计年鉴2009什么样的眼光看待市场6“地利”城镇化带来的巨大市场6“地利”城镇化带来的巨大市场郓城目前城镇化率较低，预计至2015年，将有575万乡镇人口进入郓城镇依菏泽平均年城镇化率07的速度估算，在项目运作的五年周期内，约有575万人进城450050002008年菏泽市各区县城镇化水平2500300035004000106000050010001500200019482009年2015年1246万人1821万人31数据来源菏泽统计年鉴2009000什么样的眼光看待市场城镇化的必然趋势为县域开发带来巨大市场“推进城镇化对我国经济贡献巨大，它首先会拉动房地产行业”中央政策利好为小城镇发展开辟黄金周期它首先会拉动房地产行业”国务院发展研究中心社会发展研究所所长杨宜勇“我们的房地产发展方向应该是重心向下，应该是在二线城市、三线城市上发展。将来发展最迅速的可能是在开发企业进入郓城拿地运作符合市场趋势1本项目应当充分关注周边乡镇的客户群体2县域经济的发展上，以县城为中心的小城镇发展”九三学社副主席、全国人大常委贺铿周边乡镇居民的购买力如何本项当充乡镇客群32是否具有进城置业意愿什么样的眼光看待市场6“人和”潜在的实力购房群体6“人和”潜在的实力购房群体郓城财政收入居全市县区首位，其中70来源于民营经济税金收入2008年菏泽市各区县财政收入状况700002008年菏泽市各区县财政收入状况63357400005000060000100002000030000330牡丹区曹县单县成武县巨野县郓城县鄄城县定陶县东明县数据来源菏泽统计年鉴2009什么样的眼光看待市场6“人和”潜在的实力购房群体6“人和”潜在的实力购房群体从统计数据和实地调研情况来看，郓城县各乡镇家庭收入较高，经济实力较强与县城相比，郓城各乡镇收入差异不明显，个别富裕乡镇收入水平甚至超过县城从调研情况来看，63的城镇居民家庭年收入在3万以上，35达到5万以上290002007年郓城县各乡镇年平均家庭年收入情况郓城城镇居民家庭年收入情况调研2100023000250002700075772万以下23万/15000170001900021000301635万58万810万1015万15万以上34数据来源郓城统计年鉴2008，华高莱斯市场调研2815万以上什么样的眼光看待市场6“人和”潜在的实力购房群体6“人和”潜在的实力购房群体从调研情况来看，有70以上的乡镇居民有意愿到县城购房置业约60左右的乡镇居民在近年有购房意愿结婚等刚性需求及改善性需求占据市场绝对主力郓城乡镇居民到县城置业意愿调研7郓城乡镇居民购房时点调研郓城乡镇居民购房目的调研71434今年明年13213会不会24145结婚买房改善居住45三五年内无打算72犹豫未填57改善居住投资其他35数据来源华高莱斯市场调研4557周边乡镇进城购房需求强劲，郓城市场具备支撑条件和发展潜力什么样的眼光看待市场应当以“城镇化发展”的远见来看待本项目的市场消化压力本项目面向的不仅是的郓城镇，而是的郓城县本项目应当如何在这个市场中占据更大的份额36本项目应当如何在这个市场中占据更大的份额数据来源郓城统计年鉴2008什么样的姿态打造项目定位自己看待市场打造项目自己市场项目什么样的高度定位自己什么样的眼光看待市场什么样的姿态打造项目什么样的高度定位自己什么样的眼光看待市场什么样的姿态打造项目认清自身37认清自身什么样的姿态打造项目规划利好资源复合地段优势规模效应凭借优势地段发挥规模效应整合内外资源凭借优势地段，发挥规模效应，整合内外资源不做市场追随者，而是市场领导者做到“第一”，争取“唯一”形成以自我项目为中心的市场坐标系38形成以自我项目为中的市场标系什么样的姿态打造项目6项目地块具备“坐庄”的支撑条件6项目地块具备“坐庄”的支撑条件规划利好处于城市主导发展方向，是未来城市功能区的重要组成部分城市用地发展方向以“向东向南”为主形成“一城、两区、三心、双轴”的结构布局城郊森林东区以特色加工业为主的现代化综合性工业园区城市空间发展组成部分城郊森林公园城区商业中心西区以居住、商贸、办公、文教为主的生活片区城市的主要组成部分业中心39城市的主要组成部分南部新城公建中心什么样的姿态打造项目6项目地块具备“坐庄”的支撑条件6项目地块具备“坐庄”的支撑条件资源复合水浒文化旅游城及新文体中心，成为本项目可借势纳入的“外围资源”水浒文化旅游城水浒文化旅游城是省旅游局扶持的重点旅游项目，规划占地面积400亩,总投资12亿。现为国家AAA级旅游景区城市文体中心县政府新规划的文体中心，包括体育中心、文化馆等，规划已确定，已列入今年县计划40本项目不应只局限于地块自身的塑造，更要注重与周边城市资源的整合什么样的姿态打造项目6项目地块具备“坐庄”的支撑条件6项目地块具备“坐庄”的支撑条件资源复合地块内的景观河流和原生林木，是项目打造中可加以利用的“内部资源”41什么样的姿态打造项目6项目地块具备“坐庄”的支撑条件6项目地块具备“坐庄”的支撑条件地段优势与传统城市中心“无缝对接”，城市氛围延续感强金河路与西门街两条城市轴线干道交汇，交通便捷5西门街20025910111315091846712131416金河路423居住用地商住用地什么样的姿态打造项目6项目地块具备“坐庄”的支撑条件6项目地块具备“坐庄”的支撑条件规模效应与同期出让的地块相比，项目规模最大，具备“主导市场”的规模条件2009郓城镇土地出让规模情况7008009002009郓城镇土地出让规模情况4005006007000100200300430数据来源郓城城市建设综合开发项目一览表什么样的姿态打造项目6凭借“坐庄”形成市场客户的“马太效应”最大限度占据市场份额6凭借“坐庄”形成市场客户的“马太效应”，最大限度占据市场份额小城市能够凭借项目品质和推广形成客户认知“唯一性”，形成市场的高度追随性贵阳世纪城由世纪金源集团投资逾100亿元兴建的超大型复合型地产项目规模占地5045亩，总建筑面积600万平米物业类型别墅高层多层洋房别墅、高层、多层洋房30万平米大型购物中心贵阳世纪金源大饭店（五星级）贵阳第一实验小学/中学44贵阳第实验小学中学国际商务中心（8栋写字楼）什么样的姿态打造项目6凭借“坐庄”形成市场客户的“马太效应”最大限度占据市场份额6凭借“坐庄”形成市场客户的“马太效应”，最大限度占据市场份额贵阳世纪城凭借在贵阳市场近30的市场占有率，获得2009年度中国房地产企业单个项目销售面积和销售金额“双料冠军”30302009年上半年贵阳市房地产销售情况2009年上半年中国房地产企业项目销售面积排行中国房地产企业单个项目销售面积和销售金额“双料冠军”3030云岩区、南明区金阳区其他各区40其他各区10738万平米45占金阳区销售面积的68占全市销售面积的29小结1以“城市运营”的高度定位自己“城镇发”看待市以“坐庄”的策略运作项目32以“城镇化发展”的远见看待市场以坐庄的策略运作项目346小结商业产业载入多元城市功能丰富多维城市界面居住教育“城中之城”丰富多维城市界面整合多重内外资源休闲景观47问题导引商业产业市场留给我们什么发展载入多元城市功能丰富多维城市界面整合多重内外资源居住教育“城中之城”们什么发展空间呢整合多重内外资源教育休闲景观48景观找准机会找准机会市场留给我们什么发展空间9商业市场分析9住宅市场分析商业市场分析思路城市发展对商业规划的影响郓城收入消费类数据分析郓城商业市场格局分析产业资源导入条件梳理商业资源带动力分析城市商业扩张是否具有市场基础城市的发展对城市商业扩张的要求在城市商业扩张的背景下市场现状如何具有市场基础业扩张的要求景下市场现状如何未来空间怎样商业主力店招商资源如何产业资源是否可以商业发展需要资源如何规模多少通过梳理整合有效商业化论证可行性补50项目商业发展需要具备哪些条件论证可行性充商业市场分析思路城市发展对商业规划的影响郓城收入消费类数据分析郓城商业市场格局分析产业资源导入条件梳理商业资源带动力分析城市商业扩张是否具有市场基础城市的发展对城市商业扩张的要求在城市商业扩张的背景下市场现状如何具有市场基础业扩张的要求景下市场现状如何未来空间怎样商业主力店招商资源如何产业资源是否可以资源如何规模多少通过梳理整合有效商业化论证可行性补商业发展需要51论证可行性充项目商业发展需要具备哪些条件郓城收入消费类数据分析城市居民收入消费类数据增长较快城市商业扩张潜力较大6城市居民收入，消费类数据增长较快，城市商业扩张潜力较大人均年末储蓄余额达7419元在岗职工平均工资稳步上升08年工资水平为14951元，同比增速为8人均社会消费品零售额快速增长08年人均社会消费品零售额为4597元，同比增速为23113131388314951郓城县在岗职工平均工资315137364597郓城县人均社会消费品零售总额元/人31512381923522006年2007年2008年2006年2007年2008年数据来源菏泽市统计年鉴郓城收入消费类数据分析6郓城消费水平在菏泽市位于前列恩格尔系数恩格尔系数是食品支出总额占家6郓城消费水平在菏泽市位于前列郓城社会消费品零售总额，市内居第4位消费水平较高，领先全国平均水平5059富裕40503040小康温饱最富裕59以上30以下恩格尔系数是食品支出总额占家庭消费支出总额的比重。简单说，一个家庭或国家的恩格尔系数越小，就说明这个家庭或国家经济越富裕。县属乡镇经济多数已迈进小康水平08年恩格尔系数为323低于全国城镇水平379下菏泽市各区县社会消费品零售总额（亿元）66郓城各乡镇恩格尔系数数据来源菏泽市统计年鉴665650474033312726020406080城镇集镇安镇长镇屯镇营镇桥乡楼乡集乡集乡陈坡53牡丹区曹县单县郓城县巨野鄄城县东明县成武县定陶县郓城杨庄集武安丁里长程屯张营双桥南州楼黄集张鲁集陈郓城县域经济相对富裕，居民具备一定消费能力，城市商业扩张具备潜力商业市场分析思路城市发展对商业规划的影响郓城收入消费类数据分析郓城商业市场格局分析产业资源导入条件梳理商业资源带动力分析城市商业扩张是否具有市场基础城市的发展对城市商业扩张的要求在城市商业扩张的背景下市场现状如何具有市场基础业扩张的要求景下市场现状如何未来空间怎样商业主力店招商资源如何产业资源是否可以资源如何规模多少通过梳理整合有效商业化论证可行性补商业发展需要54论证可行性充项目商业发展需要具备哪些条件城市发展对项目商业发展的影响6“城镇化加速发展”与“城市商业升级”联合作用下的商业发展趋势是什么6“城镇化加速发展”与“城市商业升级”联合作用下的商业发展趋势是什么城镇化加速发展的大趋势村、乡、镇人口的持续导入导入人口消费需求的增加城市的发展对商业扩张有内在的要求旧有商业中心无法满足需求城区人口整体消费的升级在要求收入、储蓄消费的增加55城市发展对项目商业发展的影响6新轮城市总体规划决定着新导入的城市人口以向南向东聚集为主6新一轮城市总体规划决定着新导入的城市人口以向南、向东聚集为主新增加的城市功能必然配置大规模的商业郓城新一轮城市总体规划（20042020）郓城新一轮规划确定了城市用地发展方向以向南、向东发展为主南到南外环。东发展为主，南到南外环。南部将打造新行政办公中心与宋江武校为主的文化中心共同构成的南部新城公建中心。老城市中心同时，金河路将横贯城市东西，连接城市各片区和组团，成为城市东西向主要的发展轴线项目地块56城市发展对项目商业发展的影响6城市商业扩张与政策规划双重引导下对项目商业定位规划的要求6城市商业扩张与政策规划双重引导下对项目商业定位、规划的要求催生的增商规模大幅增城市商业扩张人口导入催生的增量商业规模大幅增加消费升级催生的存量商业中心被取代城市新的商业中心政策规划引导向南、向东的重点发展方向行政、文化、教育之外的城市功能政策规划引导传统业态的升级、新型业态的打造物业规模的放大规划设计的创新物业规模的放大，规划设计的创新以城市运营者的高度运作项目以坐庄的姿态强势冲击市场企业运作战略57对于本项目而言，商业需要足够规模来支撑其定位商业市场分析思路城市发展对商业规划的影响郓城收入消费类数据分析郓城商业市场格局分析产业资源导入条件梳理商业资源带动力分析城市商业扩张是否具有市场基础城市的发展对城市商业扩张的要求在城市商业扩张的背景下市场现状如何具有市场基础业扩张的要求景下市场现状如何未来空间怎样商业主力店招商资源如何产业资源是否可以资源如何规模多少通过梳理整合有效商业化论证可行性补商业发展需要58论证可行性充项目商业发展需要具备哪些条件郓城商业市场格局分析商业市场格局分析存量市场现状格局分析增量市场未来格局判断了解市场发展现状判断市场未来空间6现售项目中商业规划情况609年新增项目中商业规划情况6城市商业发展区6城市商业中心区哪些资源条件可以被提炼出，为商业定位所用项目商业与潜在竞争项目是否存在竞争优势59存量市场现状格局分析6城市商业发展区西门街临城路唐塔胜利街西门街东门街整体租金较低属于城市商业的“自临城路金河路唐塔路盘沟路唐塔广场县政府然生长”，缺乏可依托的商业资源本汽车站临城路金河路整体租金较高整体商业资源条件较6城市商业中心区东门街汽车站附近本项目地块南环路整体商业资源条件较为丰富，具备较强的商业聚合力和人气唐塔广场附近街区胜利街60较成熟商业街不成熟商业街存量市场现状格局分析6城市商业发展区格局临城路为东西贯穿县域的主干6城市商业发展区格局唐塔广场西门街西门街南北贯穿县城的主干道，商业氛围主要集中于临城路为东西贯穿县域的主干道，西端通往火车站；其商业氛围主要集中在中段，几个十字路口附近商业尤为集中东门街胜利街唐塔路盘沟路汽车站广场县政府临城路金河路唐塔路与金河路之间；项目地块南环路金河路南环路金河路为东西贯穿县域的两条主干道之一，为本项目地块的北边界除西段的华联润发超市（2000平米）外，共性特点区域整体商业氛围不成熟，缺乏大型商业，多为临街商铺以办公民61除西段的华联润发超市（2000平米）外，商业气氛主要集中在中段和东段多为临街商铺，以办公、民宅改建居多，少量新建物业下开发为底商存量市场现状格局分析6城市商业发展区典型项目借鉴6城市商业发展区典型项目借鉴华灵佳苑产品专项规划的独立商铺面宽进深比合理6产品专项规划的独立商铺，面宽进深比合理6租售部分一二层联卖，租售较快6招商经营较多样（洗浴、网吧、电动车等）62专项规划设计，空间灵活实用的商铺产品市场较为接受存量市场现状格局分析6城市商业发展区商铺租金市调概况6城市商业发展区商铺租金市调概况商铺太阳摩托富雅玻璃沐阳名烟名酒百家丽塑室内门影帝摄影美嘉厨业年租金西门街商铺的平均租金每平米达124元/天金河路商铺的租金为平均每平米为084元/天年租金（万）1218382582152面积（平方米）1505010040200455060平均租金商铺和民商店汽车玻璃生活超市美发小羚羊电动车轴承五金郓都超市金和超市年租金（万）07505082211096金河路商铺的租金为平均每平米为084元/天（元/天/M2）219099104171110122082091商铺酒鬼湘泉中域手机家爱手机秦泰装饰硕奇广告玛兰士绿源电动精益眼镜年租金（万）07505082211096面积（平方米）2525306060352040平均租金2082055073091091078137066年租金（万）088622122542面积（平方米）302402006040306090（元/天/M2）082055073091091078137066相比商业中心区租金2元/天左右，商业发展区的整体租金水平不高，显示63平均租金（元/天/M2）07309108209113711114127临城路商铺的平均租金每平米为103元/天业发展区的整体租金水平不高，显示此类区域商业价值仍有挖掘空间数据来源华高莱斯市场调研存量市场现状格局分析市场大量存在“有街就有铺，非商业物业大量改商铺”的状况，城市“生存型创业”的商户大量存在商业发展区不属于城市商业中心区，但商业发展区不属于城市商业中心区，但临街商业依旧非常普遍，小商户众多，临街商业依旧非常普遍，小商户众多，大量临街商铺处于“自然生长”状态大量临街商铺处于“自然生长”状态1沿街形象好、空间方便实用的商铺项沿街形象好、空间方便实用的商铺项目市场消化速度（租售目市场消化速度（租售/招商）较快招商）较快即使处于商业氛围不成熟区域，专业规划、设计的商铺市场接受度高264存量市场现状格局分析6城市商业中心区格局西门东门胜利街唐塔广场围绕着唐代古塔而建的城市广场空间，是人东门街汽车站贯穿县域南北的主干道，汽车站为城市公共交通集散中心，附近商业最为聚集，6城市商业中心区格局唐塔路盘沟路唐塔广场县政府街街街群聚集、公共活动的唯一场所；商业辐射周边至唐塔路集散中心，附近商业最为聚集，南段为餐饮一条街项目盘沟路汽车站临城路金河路目地块共性特点老城区，城市商业核心区，城市公共资源、南环路65胜利街依托唐塔广场向南、北辐射的商业街，南段商业氛围较强商业资源最为集中的区域存量市场现状格局分析大型集中商业百货/超市大型集中商业百货/超市郓百唐塔10000多平米华联润发约2000平米（唐塔路）郓百百货4000多平米郓百百货4000多平米开元商城5000多平米上海华联5000多平米华联润发超市开元商城说明面积为营业面积商业经营6品类缺乏细分，设置不全说明面积为营业面积物业产品品类缺乏细分，设置不全6品牌缺乏时尚品牌、整体档次低666规模面积小，空间局促，动线散乱6硬件落后，物业老旧，改造难度大难以满足消费升级换代的需求存量市场现状格局分析零散商业零散商业分布“肌理”沿城市街道的自然分布依托条件成熟的城市氛围或大业态带动的聚集效应业态构成6品牌服饰、电动车、生活用品6婚纱摄影、家居装璜，电讯电子物业形式6零散商铺，以改造形式居多6面宽、进深合适，空间实用的商铺少67由需求催生的无序自然发展，缺乏专业规划的“成熟产品”存量市场现状格局分析特色商业街特色商业街胜利街业态北段（临近广场）以时尚服饰为主，南段以家居、装潢装饰类为主东门街南段金河路以南为餐饮聚集一条街形成原因6胜利街由复合型老街逐步往专业市场发展6东门街南段餐饮自然聚集物业形式6胜利街商铺以住宅、办公改建商铺为主6东门街南段商铺以底商为主68市场中存在相同业态“扎推于同一街区”的特色商业街存量市场现状格局分析6城市商业中心区商铺租金市调概况6城市商业中心区商铺租金市调概况商铺上海羊毛自然美老马音像西安风味美的电器母婴坊三星手机华帝厨具年租金东门街汽车站附近商铺平均租金每平米为29元/天胜利街商铺的平均租金每平米为193元/天年租金（万）61053368511面积（平方米）405060403070100160平均租金商铺艾尚雪女主角立邦漆艺苑灯饰胜狐阳光大鹏窗帘美特斯邦威艺达家纺年租金（万）122412323542胜利街商铺的平均租金每平米为元天平均租金（元）4155232052742352319商铺温纯特步3610太子龙竹纺织品YEZ服饰美的电器森马面积（平方米）15025801530408040平均租金（元/）219219137219274158185137年租金（万）516875688面积（平方米）80200100100808080100（元/）作为商业最为聚集的中心区，由于具有商业带动力的资源条件较多，由租69平均租金（元）171219219191171205273219唐塔广场周边商铺的平均租金为每平米达209元/天商带金反映的整体商业价值较高数据来源华高莱斯市场调研存量市场现状格局分析6项目商业发展应该具备那些条件6项目商业发展应该具备那些条件汽车站的存在促使东门街区域成汽车站的存在促使东门街区域成丰富商丰富商城市公共交通资源对区域内商业价值的提升具有极大的促进作用1资源唐塔广场带动了人流的聚集，唐塔广场带动了人流的聚集，城市缺乏的大尺度公共空间对区域整体商业价值的提升有重要作用2为郓城客流量最为丰富的商业区为郓城客流量最为丰富的商业区提升具有极大的促进作用源资源同时也促进了商业的有效聚集同时也促进了商业的有效聚集郓百，开元等大型零售项目对区域整郓百，开元等大型零售项目对区域整体商业价值的提升有重要作用百货/超市等大业态具有较强的主力店3资源郓百，开元等大型零售项目对区域整郓百，开元等大型零售项目对区域整体商业氛围的成熟有较强带动作用体商业氛围的成熟有较强带动作用货/超市等态具有较的店效应，业态带动力强3“聚集”应在成熟域资源70胜利街南段的家居、装璜，东门街南胜利街南段的家居、装璜，东门街南段餐饮、形成较强的同业态区域聚集段餐饮、形成较强的同业态区域聚集“同业聚集”效应在成熟区域具备可行性，项目动态定位角度需要考虑4趋势郓城商业市场格局分析商业市场格局分析存量市场现状格局分析增量市场未来格局判断了解市场发展现状判断市场未来空间6现售项目中商业规划情况609年新增项目中商业规划情况6城市商业发展区6城市商业中心区哪些资源条件可以被提炼出，为商业定位所用项目商业与潜在竞争项目是否存在竞争优势71为商业定位所用是否存在竞争优势增量市场未来格局简析郓城现售项目中商业规划情况郓城现售项目中商业规划情况5个现售项目中大部分没有规划或建设纯商业物业，仅锦和家园、金旭凯旋城两个项目中规划有部分沿街底商；两个项目中规划有部分沿街底商；一品世家、宋江名都、金河丽景三个项目的一层基本上是车库和储藏室；从地段位置来看现售商业项目均差于从地段位置来看，现售商业项目均差于本项目地块；金河丽景金河丽景临城路临城路金河路金河路一品世家一品世家金旭凯旋城金旭凯旋城宋江名都宋江名都锦和家园锦和家园72在售项目在售项目本项目本项目增量市场未来格局简析09年新增项目中商业规划情况分析09年新增项目中商业规划情况分析郓城09年新增项目用地共有16块，其中有7块为商住用地，大部分区位条件较差未来与本项目地块可能形成比较大竞争的未来与本项目地块可能形成比较大竞争的为14号地（原汽车六队用地）临城路临城路14号地情况临城路临城路金河路金河路用地面积556亩，容积率23，总建筑面积853万M2，建设周期为两年。其商业占总建筑面积的45，约38万M214号地潜在供应潜在供应山东第一大零售商银座集团曾考察过14号地，但至今没有开店入驻的确切消息。该地整体商业体量偏小，不足以改变区域整体商业氛围，对本本项目本项目73潜在供应潜在供应不足以改变区域整体商业氛围，对本项目不构成竞争优势本项目本项目增量市场未来格局简析结论由于本项目的地段规模和资源优势短期现售项目中大部分没有规现售项目中大部分没有规划或建设纯商业物业产品划或建设纯商业物业产品结论由于本项目的地段、规模和资源优势，短期内没有大型商业项目能对本项目构成直接竞争威胁，或者难以影响本项目对城市商业发展的主导地位0909年新增项目中普遍区位年新增项目中普遍区位条件较差商业规模较小条件较差商业规模较小条件较差，商业规模较小条件较差，商业规模较小74商业市场分析思路城市发展对商业规划的影响郓城收入消费类数据分析郓城商业市场格局分析产业资源导入条件梳理商业资源带动力分析城市商业扩张是否具有市场基础城市的发展对城市商业扩张的要求在城市商业扩张的背景下市场现状如何具有市场基础业扩张的要求景下市场现状如何未来空间怎样商业主力店招商资源如何产业资源是否可以资源如何规模多少通过梳理整合有效商业化论证可行性补商业发展需要75论证可行性充项目商业发展需要具备哪些条件商业资源主力店招商资源分析商业公共空间可以通过规划设计解决公共交通资源长途汽车站甲方自身资源，可设置于此商业业态带动资源考虑最具商业业态带动资源考虑最具主力店效应的主力店效应的百货百货/超市超市参考省内著名连锁商家开店情况视角76本项目主力店规模商业资源主力店招商资源分析6山东两大零售业连锁巨头银座商城利群集团采取了近乎致的扩张战略6山东两大零售业连锁巨头银座商城、利群集团采取了近乎一致的扩张战略6银座和利群在省内各级城市快速布点，给本项目商业主力店招商带来了契机山东银座重点转向县级市场，打造覆盖全省经营网络，并为进军乡镇市场奠定基础银座的扩张未来三年为快速扩张期银座正大力实施立体发展战略，按照“渗透发展密集展店”的方针深耕山东市透发展，密集展店的方针，深耕山东市场，提出尽快消灭省内市场的空白点；已经提出大力抓好县级城市的开发，固化县级市场的开店模式；其中，银座电器计划未来的三年内在山东省开设不少于50家的电器连锁店。银座曾考察过项目地块西面的汽车六队地块，但由于项目规模，体量等原因没有最77块，但由于项目规模，体量等原因没有最后敲定。6银座和利群在省内各级城市快速布点给本项目商业主力店招商带来了契机商业资源主力店招商资源分析6银座和利群在省内各级城市快速布点，给本项目商业主力店招商带来了契机山东利群利群集团在山东省开店呈现了以青岛为中心、以区、县级城市为重点的方针利群的扩张利群从青岛开始，先到周边县级市发展，从县级市走向半岛城市继而开始向鲁西从县级市走向半岛城市，继而开始向鲁西北和鲁西南扩张；利群在成功进入被称为商业企业山东布局的必经之地潍坊后，正在积极为进军鲁西南准备南做足准备；利群集团现在进行着五业经营，除零售外，药店、酒店、物流业的优势明显，利群每到一地后，业态带动力强大。78商业资源主力店招商资源分析主力店的商业规模预测主力店的商业规模预测银座商城分店店名建筑面积（单位平米建成时间利群集团分店店名建筑面积（单位平米建成时间结论参照银座和群在章丘县级市）店310002008巨野菏泽）店220002009桓台淄博）店250002007乳山县级市）店220002005蓬莱县级市）店360002003文登县级市）店320002004利群在其他县或县级市的开店规模，本项目主力店的规模建议在3万平米左桓台淄博）店250002007莱山烟台）店430002009博山淄博）店260002007文登县级市）店320002004莱西县级市）店200002008胶南县级市）店500002008模建议在万平米右临沐临沂）店230002009广饶东营）店310002009荣成县级市）店310002002平均建面3183379数据来源山东银座网站、利群集团网站平均建面28714郓城商业市场未来发展趋势判断6通过市场分析地块想打造成区域商业中心需要导入多重价值资源6通过市场分析，地块想打造成区域商业中心，需要导入多重价值资源有业态带动力的主力区域商业中心的定位需店带动区域商业价值提升，提高零散商铺价值要一个开敞、积极的公共空间，吸引人群，聚集商气零售业态商业公共考虑县域市场规模问题，为了打造新的商业中心，除了零售业态主力店商业公共空间新的人流车流的集散了打造新的商业中心，除了导入三重资源外，是否还需要导入其他的资源，填充巨大的商业规模城市公共交通资源80新的人流、车流的集散中心的出现将带来充足的消费客群郓城商业市场未来发展趋势判断通过市场调研发现郓城县域民营产业经济相对发达可以考虑从商业方面加以引导通过市场调研发现，郓城县域民营产业经济相对发达，可以考虑从商业方面加以引导产业的进一步发展、壮大需要新的平台、新的推动力郓城县城，城镇人口1246万人，总人口117万人，产业经济发达商业中心融城市特色产业对城市商业的升级能够注入新的内涵济发达项目商业体量大18万平米的规模上限商业中心融入产业业态新的内涵产业业态的引入能否成为未来区域商业中心之外的81未来区域商业中心之外的另一块拼图商业市场分析思路城市发展对商业规划的影响郓城收入消费类数据分析郓城商业市场格局分析产业资源导入条件梳理商业资源带动力分析城市商业扩张是否具有市场基础城市的发展对城市商业扩张的要求在城市商业扩张的背景下市场现状如何具有市场基础业扩张的要求景下市场现状如何未来空间怎样商业主力店招商资源如何产业资源是否可以资源如何规模多少通过梳理整合有效商业化论证可行性补商业发展需要82论证可行性充项目商业发展需要具备哪些条件产业业态资源条件梳理产业业态通过梳理如何整合进商业形成城市新经济引擎本项目可以向郓城的哪类产业借势市场上特色产业商业化的样板如何形式商业形成城市新经济引擎本项目具体特色产业的筛选本项目特色产业商业化的设置需求和策略本项目特色产业商业化的设置需求和策略83产业业态资源条件梳理6郓城优势产业是第二产业产业结构落后，第二产业为主，第一、三产业为辅第一产业占比265，第二产业占比541，第三产业占比194以商业为主的第三产业发展缓慢，明显落后于其它县城以商业为主的第三产业发展缓慢，明显落后于其它县城08年增速仅为10，第三产业占比仅高于成武县08年菏泽市各区县第三产业占比409牡丹区3343002654815085411942006年2007年2008年第三产业194第一产业265226226264409曹县单县鄄城县牡丹区265185192194第一产业第二产业第三产业第二产业541194217223郓城县定陶县巨野县84186成武县产业业态资源条件梳理6相比较第二产业较高的生产总值郓城的社会消费需求相对落后6相比较第二产业较高的生产总值，郓城的社会消费需求相对落后郓城在菏泽市，产业生产总值位于第2位，社会消费品零售总额位于第4位第三产业欠发达，导致消费总量与市辖先进县有一定差距菏泽市各区县生产总值（亿元）16910310098菏泽市各区县社会消费品零售总额（亿元）6656504740103100988480655852牡丹区郓城县曹县单县东明县巨野县成武县鄄城县定陶县4033312726牡丹区曹县单县郓城县巨野鄄城县东明县成武县定陶县85项目商业发展需要考虑向县域优势产业第二产业借势发展特色产业商业化样板6案例借鉴1中国南通家纺城6案例借鉴1中国南通家纺城项目位置通州市东南部，位于江苏川港志浩绣品面料市场和江苏叠石桥绣品市场辐射的家纺板块内建设时间2004年兴建，2006年一期床上用品面料市场开始投用，二期正在建设中项目规模占地250万平方米，建筑面积65万平方米家纺板块公共交通依托宁启高速公路、宁启铁路、南通机场、南通江港、吕四海港866案例借鉴1中国南通家纺城特色产业商业化样板6案例借鉴1中国南通家纺城南通家纺城是产业链外延的需要历史发展家纺产业是南通的传统及支柱产业，在家纺产业界，素有“世界家纺看中国，中国家纺看江苏江苏家纺看南通”之说国家纺看江苏，江苏家纺看南通”之说雏形初创阶段成型阶段成熟阶段产业链外延世界家纺业展示中心619世纪末，张謇兴建纱厂，南通成为蜚声海内外的纺织工业基地雏形初创阶段成型阶段成熟阶段680年代，海门市三星叠石桥市场和通州区境内传港浩志市场建立690年代，由最初的农工贸集散地发展成为全国最大的家纺生产基地和家6新世纪以来，家纺产业工贸联动、集聚度不断提升6产业链不断完善世界家纺业研发中心世界家纺业制造中心世界家纺业物流中心中国家纺经济中心纺专业市场产业链不断完善中国家纺经济中心87产品设计、原料采购、产品制造、仓储运输、订单处理、批发经营和终端零售“61”的产业链特色产业商业化样板6案例借鉴1中国南通家纺城6案例借鉴1中国南通家纺城发展模式利用传统优势产业聚集和原料产地优势，外延产业链，做全球家纺市场的超级平台，与整个产业链相互促进，打造家纺特色经济板块资本集中资源集聚产业集聚产业集聚资本集中家纺业特色经济板块家纺业特色经济板块产业集群产业集聚原料产地产业集聚原料产地物流交通产业集群开发集约物流交通发达物流交通88886案例借鉴2寿光菜博会特色产业商业化样板6案例借鉴2寿光菜博会项目位置山东寿光蔬菜高科技示范园项目规模主展区35万平米，室内展览区125万平米功能构成八个展馆（厅）、