金科地产集团股份有限公司关于与重庆信托签订信托借款合同的公告

金科地产集团股份有限公司关于与重庆信托签订信托借款合同的公告金科地产集团股份有限公司关于与重庆信托签订信托借款合同的公告【借款合同】池锝网20170508本文已影响人篇一金科地产借壳5月28日，证监会发布关于核准重庆东源产业发展股份有限公司吸收合并重庆金科实业集团的批复，文件称核准东源以新增908498204股股份吸收合并金科实业集团，深A股证券代码关于核准重庆东源产业发展股份有限公司吸收合并重庆金科实业集团的批复，文件称核准东源以新增908498204股股份吸收合并金科实业集团，深A股证券代码，文件称核准东源以新增908498204股股份吸收合并金科实业集团，深A股证券代码000656在房地产企业资金链日益紧张的当下看，金科上市也令整个行业对证监会针对房企重组闸门的再次开启充满遐想。有意思的是，就在重庆金科借壳获批文件发布的前一天，5月27日下午，证监会相关负责人表示，证监会日前受理少数公司房地产类并购重组申请，并不意味着当前房地产类并购重组政策发生了变化，目前证监会仍延续现行政策规定，暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。事实上，这已非证监会首次重申政策未变，但而今的重庆金科成功借壳又当作何解释另一方面，A股市场上，资金似乎察觉到一些先机，4、5月份，机构疯狂追逐ST东源。从过会到获批等了一年半简单回顾一下重庆金科借壳历程，不难发现，其实早在一半年以前，该案就已经过会。2017年3月24日，重庆金科集团宣布，拟对ST东源进行重大资产重组，ST东源停牌。7月29日。ST东源临时股东大会通过借壳正式方案，并向中国证监会申报审批。2017年11月30日。ST东源公告，获证监会审核通过，股票复牌。并在2017年7月经股东大会通过将重组有效期延期一年。在重庆金科副总裁李战洪看来，金科借壳东源上市获批的成功，昭示着金科在未来融资道路上开辟出新的征程。“房地产行业是一个资金密集型行业，对资金的依赖性较高。作为房地产开发商而言，获得资金的解决通常有两个渠道一是通过营销手段在销售市场销售房子获得市场现金回款；另外一个就是通过企业在资本市场运作获得。”李战洪表示，上市对于金科集团来说意义重大，这对金科以后的可持续发展具有重要的意义。如果说金科集团通过销售渠道获得资金回金科集团的上市则是“对企业发展有了很大的提笼是企业发展的“生存保障”，升”。虽然批文第二天才正式公布，但按捺不住喜悦心情的李战洪27日下午6点便已在微博上发出了这一讯息金科深A股重组上市获批，金科集团今日获得证监会“核准批文”。与此同时，其QQ签名亦更新为“金科上市今日获批”。正如李战洪所言，作为房地产企业，在资本市场运作获取资金至关重要。早在2017年3月，金科集团总裁谌俊宇就透露，再过两年，金科集团将全面完成上市的各项准备工作。当时的金科将上市目标地选在了香港，希望在2017年底或者2017年完成IPO。但随后金融危机爆发，香港上市不了了之。直到2017年3月，重庆金科开始着手通过ST东源借壳上市。融资之门重启房企A股融资之门重启这样的质疑重庆金科成功借壳上市让各界对房地产调控的松动产生了质疑。在房企资金链普遍承压的当下愈发受人关注。事实上，今年以来，已有金隅股份1267,028,226、SST圣方、SST兰光相继获得证监会的批文。月中旬，5资金连续8天流入A股市场的房地产板块，著名财经评论员叶檀专栏认为，“说明资金嗅到了调控松动的味道。不到一个月的时间，先后有2家房企成功借壳，1家房企成为上市公司的新重组方，这让市场怎么不猜疑，怎么不追逐”以重庆金科为例，尽管在获得批文之前，金科集团重组ST东源目前没有任何实质性进展，但坊间炒作ST东源股价的热情却持续高涨。从4月12日时的近期最低价1148元，连续上攻到4月20日时的相对高位1446元。而在“五一”假期过后，ST东源卷土重来，一度在上周四创下了自去年4月2日以来的最高价1473元。而来自深交所的公开数据也显示，今年4月15、18、19三个交易日内，ST东源共成交1421万股，成交金额超过188亿元，累计涨幅偏离值达到1245。当被问及证监会针对房企并购重组闸门是否重启李战洪表示，金科的上市是严格按照程序做足了准备，同时也是公司实力过硬的原因。“这个问题不能这样问，证监会对房企上市政策把控一直在进行。”李战洪说，包括金科在内部分房企的借壳重组案，是在房地产调控政策出台前上报监管层的，“属于历史遗留问题”。2017年4月，国务院发布了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，明确要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。为了坚决贯彻执行“国十条”等文件精神，证监会于2017年8月对市场公告，暂停受理房地产开发企业重组申请。证监会有关部门负责人亦称，近期，部分房地产企业的并购重组获得核准。这些都是在限制令出台前已经受理的房地产类并购重组申请，去年8月份以来证监会没有受理新的房地产企业重组申请。证监会仍延续现行政策规定，暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。房地产私募股权基金迅速崛起房地产私募股权基金迅速崛起私募股权基金这样的解释似乎挺合理。但按照这样的解释是不是就意味着，2017年8月之前证监会受理了的房地产类并购重组申请案都有获得批文的可能也就是说，在房企资金链普遍承压、房子卖不动、房价得到初步抑制并开始显现松动迹象的当下，这些在暂缓受理之前申请的房企依然可以获得A股市场融资“借壳成功本身并不意味着重庆金科能融到资。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同向南都记者表示，金科借壳ST东源上市获批的成功，仅仅是在未来融资道路上开辟出新的路径。但发债、配股等融资方式目前依然难以获批。诸多业内人士认为，从2017年12月以来，包括借壳上市、再融资在内的A股融资，就一直没有出现过房企的身影，但房企融资是否真正放闸还需等待更明确的信号，这一时点可能出现在今年下半年。但业界忽略的是，金科借壳背后的获益者。作为证监会暂停地产企业证券市场融资后首家获准借壳重组的民营地产企业，金科地产的上市还让其背后多家PE或战略投资人浮出水面，成为PE投资企业借壳上市的成功案例，这些资金将获得高额的回报。就在停牌前一天，5月25日，ST东源收涨485近涨停，报1426元。资本市场融资、信贷、房地产信托等渠道相继受阻，房地产私募股权基金却在迅速崛起，“2017年是房地产PE融资的元年。据不完全统计，全国有30只大大小小的房地产私募投资基金，基金总规模达到了500多亿元。”广东建行国际金融部博士郁文达向南都记者表示，“2017年是房地产PE融资大发展的一年。在国内信贷规模收紧和其他融资渠道受到一定限制的情况下，会有更多的房地产企业尝试这一新的融资工具。”篇二关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，明确要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。为了坚决贯彻执行“国十条”等文件精神，证监会于2017年8月对市场公告，暂停受理房地产开发企业重组申请。证监会有关部门负责人亦称，近期，部分房地产企业的并购重组获得核准。这些都是在限制令出台前已经受理的房地产类并购重组申请，去年8月份以来证监会没有受理新的房地产企业重组申请。证监会仍延续现行政策规定，暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。房地产私募股权基金迅速崛起房地产私募股权基金迅速崛起私募股权基金这样的解释似乎挺合理。但按照这样的解释是不是就意味着，2017年8月之前证监会受理了的房地产类并购重组申请案都有获得批文的可能也就是说，在房企资金链普遍承压、房子卖不动、房价得到初步抑制并开始显现松动迹象的当下，这些在暂缓受理之前申请的房企依然可以获得A股市场融资“借壳成功本身并不意味着重庆金科能融到资。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同向南都记者表示，金科借壳ST东源上市获批的成功，仅仅是在未来融资道路上开辟出新的路径。但发债、配股等融资方式目前依然难以获批。诸多业内人士认为，从2017年12月以来，包括借壳上市、再融资在内的A股融资，就一直没有出现过房企的身影，但房企融资是否真正放闸还需等待更明确的信号，这一时点可能出现在今年下半年。但业界忽略的是，金科借壳背后的获益者。作为证监会暂停地产企业证券市场融资后首家获准借壳重组的民营地产企业，金科地产的上市还让其背后多家PE或战略投资人浮出水面，成为PE投资企业借壳上市的成功案例，这些资金将获得高额的回报。就在停牌前一天，5月25日，ST东源收涨485近涨停，报1426元。资本市场融资、信贷、房地产信托等渠道相继受阻，房地产私募股权基金却在迅速崛起，“2017年是房地产PE融资的元年。据不完全统计，全国有30只大大小小的房地产私募投资基金，基金总规模达到了500多亿元。”广东建行国际金融部博士郁文达向南都记者表示，“2017年是房地产PE融资大发展的一年。在国内信贷规模收紧和其他融资渠道受到一定限制的情况下，会有更多的房地产企业尝试这一新的融资工具。”篇二中指出房地产开发中使用银行贷款的比重达到65以上，这就使得业内所说的“房价下跌，银行买单”并非空穴来风。因此，2017年国家政策严格控制房地产贷款的发放，这使得2017年房地产开发企业来自银行资金的占比大幅度下降，从而使得房地产开发企业想从银行获得贷款，开始有些举步维艰，这就需要房地产企业充分了解其他融资方式，然后选择合适自己企业的方式进行融资。重庆市作为西部的直辖市，在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为重庆房地产业发展提供了良好的机遇。房地产业作为资金密集型的房地产行业来说，如何融资才是企业生存发展和壮大的关键。目前，重庆房地产企业还是很依赖银行贷款，对于股票融资，债券融资、基金和信托都涉及不深，尤其是那些中小型房地产企业。重庆房地产开发企业迫切需要非贷款融资方式，我们发现单一的银行贷款仍然是房地产开发企业的主要来源。金融市场的发展要求拓宽房地产融资渠道资金是企业的血液，对房地产开发企业更是如1此。本文基于此现状对重庆市房地产开发企业融资方式进行研究，以期探索出适合重庆市不同房地产开发企业在各阶段的最佳融资方式，这为房地产企业提供了一个切实可行的方案，也为他们选择融资方式提供了一个可行的思路。本文的研究思路和方法对重庆市房地产开发企业进行融资反方式的选择具有重要的参考价值。12问题的提出重庆房地产企业普遍存在融资困局的现状。上市无望、贷款无门可以说是目前重庆开发商融资难的真实写照。重庆市社科院财政金融研究所副所长何清说过“多年来，众多的开发企业基本上遵循的是一条自我积累、滚动开发的企业发展模式，形成了自有资金银行信贷施工企业部分垫资按揭回款的简单资金循环链，其中任何一个环节发生问题都有可能导致整个链条的断裂。”“虽然，理论上我们有着诸多融资渠道的选择。银行信贷、股权融资、发行企业债、信托资金、租赁融资等，但仔细考量，能够进入实质性操作的寥寥可数”，就以发债为例，在62家地产上市公司中，发过债券也就只有北京城建、万科、保利、泛海建设等少寥寥几家；在更多的非上市公司中，发行债券的更屈指可数。针对此现状，本文对重庆市房地产开发企业融资方式的选择做出了试探性研究。13研究方法本文运用了如下研究方法对重庆市房地产开发企业融资方式选择进行了研究规范性理论分析方法文中首先对融资相关理论规范的论述，。在对其详细论述的基础上对其在实践中的应用进行讨论。实证调查与分析方法通过对重庆市房地产开发企业进行的调查了解，找出了重庆市房地产开发企业融资方面存在的问题，从而使后面的完善融资理措施有了坚实的现实基础。定量分析与定性分析相结合的方法2本文并不局限于对薪酬作定性的分析，通过大量采用公式、图表和模型，使分析更为透彻、更易于理解。14研究思路与框架结构本文首先从房地产开发企业融资管理基本理论的入手，对房地产开发企业融资管理概念及有关理论进行了认识，分析了重庆房地产开发企业目前的融资现状以及存在的问题，而后比较详细的阐述了各种融资方式同时对各种融资方式进行比较和分析。最后本文根据相关分析，结合重庆企业房地产开发企业融资管理存在的问题，提出了完善重庆房地产开发企业融资管理理对策，得出重庆企业房地产开发企业应该多元化融资渠道并且寻求合适自身的融资方式的结论，并提出了一些相应的建议，为重庆企业房地产开发企业选择融资方式提供了一个可行的思路。本文研究的框架结构如图11所示。绪论房地产开发企业融资理论概述重庆市分析房地产开发企业重庆市房地产开发企业及其分析房地产贷款房地产股票融资房地产债权融资房地产投资基金房地产信托其他融资创新简介融资方式比较分析重庆市房地产开发企业融资概况3各种融资方式比较重庆市房地产开发企业最佳融资方式选择结论政策建议图11本文研究的框架思路FIGURE11THEFRAMEWORKFORTHISPAPER2房地产开发企业融资理论概述房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。21房地产企业融资的一般理论融资决策是房地产企业决策中的一个重要组成部分，融资主要有直接融资与间接融资、内部融资和外部融资等方式。对于企业融资理论的研究，从研究方法来划分，大体可以分为三个体系。一是以杜兰特为主的早期企业融资理论学派。二是以MM理论为中心的现代企业融资理论学派，此学派承接了杜兰特等人的观点，往后又形成了两个分支一支是以法拉、塞尔文、贝南等为代表的税差学派，主要研究企业所得税、个人所得税和资本利得税之间的税差与企业融资结构的关系，另一支是以巴克特、阿特曼等人为主的破产成本学派，主要研究企业破产成本对企业融资结构的影响问题，这两个分支最后再归结形成以罗比切4客、梅耶斯、斯科特等人为代表的平衡理论，主要研究企业最优融资结构取决于各种税收受益与破产成本之间的平衡。第三个分支就是进入70年代以来，随着非对称信息理论研究的发展，诸多学者开始从不对称信息的角度对企业融资问题进行研究，其中包括新优序理论、代理成本理论、控制权理论、信号理论等等。以下分别对三个理论体系中的代表理论进行介绍1。211MM理论1958年，美国学者莫迪利亚尼和米勒MODIGLIANIANDMILLER,1958在美国经济评论上发表的著名论文资本成本、公司财务与投资理论中得出MM理论，创建了现代企业融资理论的开端。1MM理论的提出MM理论是在对早期净营业收益理论作了进一步的发展的基础上提出，通过严格的数学推导，证明了在一定条件下，企业的价值与所采取的融资方式发行债券或发行股票无关的理论。该文深入考察了企业资本与企业市场价值的关系，提出在完善的市场中，企业资本结构与企业的市场价值无关，或者说，企业选择怎样的融资方式均不会影响企业市场价值。这一论断简洁、深刻，在理论界引起很大反响，并因两位学者各自姓氏的第一字母均为M而称之为MM理论2。2MM理论带来巨大影响企业融资结构这里是指股票与债券的组合与企业市场价值无关的MM理论是一个非常令人意外的结论，它与流行的观点相悖并且引起了人们的不安和不理解，也接受了来自实践的挑战。这是因为这一理论有着严格的假设前提，即没有企业和个人所得税、没有企业破产风险、资本市场充分有效运作等假定条件下成立的。从某种意义上讲，这一结论很像厂商在完全竞争市场上追求最大利润的那个简单模型，尽管这个模型不完全真实，但它为分析研究融资结构问题提供了一个有用的起点和框架3。3MM理论的修正MM理论在受到实践的挑战后，作了修正，受到了企业所得税的影响。按照美国的税法，企业对债券持有人支付的利息计入成本而免缴企业所得税，而股息5支出和税前净利润要缴企业所得税。从而在交纳企业所得税的情况下，MM理论得出的修正结论是美国经济评论上发表的著名论文资本成本、公司财务与投资理论中得出MM理论，创建了现代企业融资理论的开端。1MM理论的提出MM理论是在对早期净营业收益理论作了进一步的发展的基础上提出，通过严格的数学推导，证明了在一定条件下，企业的价值与所采取的融资方式发行债券或发行股票无关的理论。该文深入考察了企业资本与企业市场价值的关系，提出在完善的市场中，企业资本结构与企业的市场价值无关，或者说，企业选择怎样的融资方式均不会影响企业市场价值。这一论断简洁、深刻，在理论界引起很大反响，并因两位学者各自姓氏的第一字母均为M而称之为MM理论2。2MM理论带来巨大影响企业融资结构这里是指股票与债券的组合与企业市场价值无关的MM理论是一个非常令人意外的结论，它与流行的观点相悖并且引起了人们的不安和不理解，也接受了来自实践的挑战。这是因为这一理论有着严格的假设前提，即没有企业和个人所得税、没有企业破产风险、资本市场充分有效运作等假定条件下成立的。从某种意义上讲，这一结论很像厂商在完全竞争市场上追求最大利润的那个简单模型，尽管这个模型不完全真实，但它为分析研究融资结构问题提供了一个有用的起点和框架3。3MM理论的修正MM理论在受到实践的挑战后，作了修正，受到了企业所得税的影响。按照美国的税法，企业对债券持有人支付的利息计入成本而免缴企业所得税，而股息5支出和税前净利润要缴企业所得税。从而在交纳企业所得税的情况下，MM理论得出的修正结论是来约束，而且还不能成立合伙形式的基金公司。对于投资基金的设立方式、规模、投资方式、期限还没有统一的规定。此外，在国外资金的介入上面，无论是进入和退出的通道、投入和产出的方式、时间标准和收益要求等问题都存在多重的壁垒和误区。235房地产信托房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2017年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2017年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。15目前，房地产信托的形式灵活多样，总结下来，主要有房地产贷款信托、房地产优先股权融资模式、房地产投资信托（REITS）三种形式11。236其他融资创新简介1海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。2并购在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。并购的主动方多是大型企业，他们并购一些小型企业可以进一步扩大业务影响力和开发规模；大型企业间的强强联合则可以优势互补，扩充企业实力，提高国内外竞争力。3开发商贴息委托贷款2017年，北京市商业银行与今典集团推出的“苹果社区贴息委托贷款”实际是一种新型的贷款业务，即“开发商贴息委托贷款”业务。它是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”“贴息委托贷款”。，对金融市场和房地产市场都具有重大意义。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融16机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。同时，开发商这样的行为发出了变间接融资为直接融资的市场信号，是金融投资工具多元化的一种尝试。该融资模式的前提是开发商稍有一定的实力，即投入一定的预定资金做委托贷款，便可获得可观的几乎没有成本的销售融资。开发商通过商业银行，以“贴息委托贷款”的方式提供给购房者贷款，目的在于以弥补“121”文件出台“封顶按揭”造成的消费断裂，规避金融机构风险。4联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。5项目融资项项目融资是指项目的承办人即股东为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。6短期融资券短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活，周转速度快，成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。7融资租赁根据合同法的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通17过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。8典当融资在银行信贷和信托受阻的时候，选择典当融资也是一种选择。他指房地产商以房地产作为抵押物申请借款。这种借款只适合小额短期急需资金的开发商。因为这种借款风险大，如果到期不及时归还，费用高或者遭到抵押物被拍卖；而且用借款利息以月计算，比银行贷款高出很多12。24国内外房地产企业主要融资渠道241我国的房地产融资渠道对国内房地产开发企业而言急需创新的方面很多，下面就融资渠道加以阐述和分析合同法的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通17过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。8典当融资在银行信贷和信托受阻的时候，选择典当融资也是一种选择。他指房地产商以房地产作为抵押物申请借款。这种借款只适合小额短期急需资金的开发商。因为这种借款风险大，如果到期不及时归还，费用高或者遭到抵押物被拍卖；而且用借款利息以月计算，比银行贷款高出很多12。24国内外房地产企业主要融资渠道241我国的房地产融资渠道对国内房地产开发企业而言急需创新的方面很多，下面就融资渠道加以阐述和分析第237条，融资租赁是指出租人融通资金，根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的租赁交易。融资租赁在我国房地产业运用较少，但在国外是一种常见的融资方式15。4房地产辛迪加辛迪加是国外房地产开发企业广泛采用的融资模式。他是一个由一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资房地产的实体。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。辛迪加可以汇聚开发企业自己无法获得的所需权益或短期资金，而且由于投资多极化、物业的选择和管理专门化，减少了风险，资金资源有限或缺乏投资经验的开发企业也可以获得房地产投资的收益16。3重庆市房地产开发企业的融资情况31中国房地产业发展现状随着房地产市场销售情况的好转，房地产企业在资本市场再度受到认可，公开市场融资渠道再次开启，房地产企业融资活动日益频繁。中国指数研究院解析截至2017年8月初，共有近40家房地产上市公司完成融资计划，合计融资金额超过500亿元，总体来看，品牌房企已完成的融资多是通过配股方式实现，同时也有中华企业、保利地产、龙湖地产和远洋地产等企业以公司债的形式融得不菲资金（如表31所示）。上述情况表明，品牌房企再融资渠道逐步打开，融资方式目前呈现股权融资与债券融资并举格局。此外，还有中国建筑和金隅股份在7月先后于A股和港股IPO上市，融资额分别超过400亿元和70亿元，将给旗下的中海地产、金隅嘉业带来丰富的资金支持。表312017年房地产企业已完成融资重点案例TABLE31CASESOFPANIESWHICHHASPLETEDTHEFINANCINGIN2017时间2017年8月企业简称建业地产融资方式附认股权证的可转换债券融资金额765亿港元212017年7月2017年7月2017年7月2017年6月2017年68月2017年6月2017年6月2017年6月2017年5月2017年5月2017年5月2017年5月2017年4月2017年2月2017年1月中国奥园首开股份保利地产瑞安房地产仁恒置地远洋地产绿城中国合景泰富SOHO中国华润置地龙湖地产保利地产世茂房地产方兴地产中华企业配售增发非公开增发配售配股、可转换债券公司债售出购股权配售可换股债券配售公司债公司债配售供股公司债6亿港元4746亿元80亿元2038亿港元604亿新元26亿元521亿港元1674亿港元28亿港元4240亿港元14亿元13亿元1938亿港元272亿港元12亿元数据来源公司公告、中国指数研究院监测数据32重庆市房地产业发展现状2017年，在国际金融危机等因素的影响下，重庆市主城区房地产业发展虽遭遇一些不利因素，但房地产市场总体来讲运行平稳，房价稳中有升，呈现稳步发展态势上半年，重庆主城九区商品房成交面积1125万平米，达到20172017年全年成交量的63和907；土地成交面积337万方（年初预测500万方），特别是6月份，成交达89万平米，由此表明，重庆房地产市场在经历08年房地产地震后快速复苏。上半年重庆增速1204，全年有望达到年初预测的14，金融危机后的重庆提前表现出了经济回暖，并呈快速上升趋势。重庆旧城改造投资325亿，拆迁面积达到400万平米，加上08年下半年拆迁面积170万平米，08年改造性刚性需求就达到570万平米，不过未来三年，22廉租性保障型住房供应规模将达到800万平米，这会消耗掉一部分刚性需求。与此同时一方面重庆作为长江上游经济中心和西部地区交通枢纽的定位进一步明确，未来10年将是重庆发展的黄金时期，对房地产业发展来说是一大利好。另一方面，随着城镇化进程加快和危旧房改造力度加大，重庆房地产刚性需求较为旺盛，对房地产市场的发展起到重要的支撑作用。2017年，重庆市也出台一系列促进房地产市场稳定健康发展的相关政策，从土地、信贷、税费等方面全力支持房地产业发展。宽松的信贷政策。上半年释放了5万多亿的基础性货币，对二房、三房按揭贷款有所松动，全国3100多亿的公积金贷款也对房地产市场不小的贡献。旧城改造的力度是历年来最猛的，据有关中指院调研，上半年有240多万平米的成交都是因为旧城改造的刚需成交的。4万亿的基础设施投资带动了房地产业的发展，本身预期将于09年下半年会显现，结果在上半年已经表现很明显，主要是经济增长的预期，拉动了投资型增长。另外，重庆两江新区的规划，和宜居城市等等定位，也拉动了重庆目前的改善型住房和投资型住房并驾齐驱的快速上升。33重庆房地产开发企业总体融资现状自2017年底起，连续的金融调控以及房地产市场的浓厚观望气氛，使得重庆当时的房地产企业大多面临着严重的资金压力，大大小小的开发企业都在设法化解资金难题，寻求寒冬中的取暖之道。时隔数月，房地产市场逐渐回暖，行业环境发生了明显的变化，这种变化也直接带动了与房地产行业发展息息相关的融资市场波澜壮阔的变化。房地产作为资金密集型行业，强大的现金流无疑是企业持续稳定发展的重要保障。在这场大规模融资战中，重庆房地产开发品牌企业凭借良好的业绩、稳健的发展，在资本市场上占尽了先机，重庆的龙湖、金科、隆鑫等企业在全国资本市场上都得到了巨大关注。1重庆房地产企业融资渠道放开，订金和预收款显著增长2017年16月，全国房地产开发企业资金来源23703亿元，同比增长236，其中，国内贷款5381亿元，增长326；其他资金9837亿元，增长347。在其他资金中，定金及预收款5758亿元，增长277（2017年全年下降129）。23从重庆来看，16月，房地产开发企业资金来源合计65803亿元，同比增长1667。国内贷款11703亿元，同比减少1213，可见，重庆房地产企业2017年上半年来源于银行贷款的资金相对减少，同时，自筹资金增长率由2017年的639上升到1667。在其他资金中，定金及预收款同比增长2229，占比由2017年的4491上升到2017年的4953，表明企业取得了销售业绩的显著增长。值得注意的是，2017年16月，重庆房地产利用外资1289亿元，同比增长高达22065。表明重庆房地产市场具有较大的国际投资吸引力。总的来看，2017年上半年，重庆房地产企业融资渠道有所放开，定金及预收款大幅增长，企业资金压力明显降低。图31重庆房地产企业近三年16月份资金来源构成（单位亿元）FIGURE31FUNDSSOURCEOFREALESTATEENTERPRISESINCHONGQINGUNITMILLIONYUAN上图31看出，2017年上半年重庆房地产企业除国内贷款以外的所有资金来源都呈现显著增长。2重庆房地产企业融资多元化基于对中长期市场发展的乐观判断以及企业自身发展战略需要，2017年上半年，进驻重庆的保利地产、龙湖、华润、金科等品牌企业纷纷通过增发、发行债券、借壳上市等方式发起大规模融资，据中国指数研究院不完全统计，就全国而言，2017年IPO、增发、配售等股权融资成功的案例寥寥无几，仅华发股份524月配售募资2588亿元，招商地产11月公开增发融资5940亿元，但2017年上半年就相继有世茂、保利、首开、福星等成功（拟）增发；公司债作为更为灵活的融资方式，目前也被广为采纳，2017年，复地、龙湖和远洋地产等企业则分别发行企业债/公司债19亿元、14亿元和26亿元，瑞安、绿地、凯德等企业获得银行授信合计超过1000亿元，大大增强了资金实力。与此同时，自6月5日证监会宣布A股IPO重启，房地产企业显示出强烈的上市意愿，继中国建筑成功登陆A股后，恒大地产、龙湖地产、万达集团等近年来发展良好的大型房地产企业都在酝酿上市计划（如表32所示）。表322017年上半年进驻重庆的部分品牌房地产企业融资情况TABLE32THEFINANCEOFREALESTATECORPORATEBRANDSTATIONEDINCHONGQINGIN2017时间2017年3月2017年4月2017年5月2017年5月2017年5月企业首开股份复地集团保利集团龙湖地产华润置地融资方式定向增发公司债定向增发企业债配股融资额度475亿元19亿元不超过80亿元14亿元42亿港元上市是企业做大做强的重要途径，上市企业可以通过银行贷款、配股、私人股权投资到上市公司PIPE、境内外发债（公司债）、项目合作/合资、可转债私募/结构性产品和资产出售和资产融资等方式，虽然目前重庆上市房地产企业较少，但部分有实力的品牌企业正走在上市之路上。对于大多数未上市开发商而言，可行的融资方式包括银行贷款、项目合作/合资、境内发债（企业债）、资产出售/项目投资、境内外借壳上市和房地产信托基金（REITS）。以下表33是近两年来在渝房地产公司融资案例表33在渝房地产公司融资案例TABLE33THECASEOFCHONGQINGREALESTATECORPORATEFINANCE融资方式典型案例时间内容/特点251、项目合作/万科/渝2017年9万科对渝开发子公司珊瑚置业进行增资扩股，持有珊瑚置业51的股合资开发月权，该项目2017年开盘售罄。“09龙湖债”7年期固定利率，年票面年利率为67，特点龙湖发行2、境内发债14亿元公司债1、重庆首家债券市场上融资的民营地产企业2017年5月2、规模堪比IPO3、主要用于灾后重建项目4、品牌效应帮助企业顺利实现债券的顺利发行1、3月23日ST东源接到金科集团拟对该公司进行重大资产重组的意向函2、4月9日ST东源发布公告称，重庆市金科投资有限公司替代金科集金科借壳2017年3ST东源3、境内外借壳上市4、月30日，东源公司股东大会高票通过了有关新增股份吸收合并7ST重庆市金科实业有限公司的议案。1、4月，隆鑫地产存入资金1000万元作为其参与本次资产重组的保隆鑫地产借壳ST得亨证金2017年4月2、5月，ST得亨公告，董事会通过隆鑫地产重组预案3、6月，隆鑫地产借壳ST得亨涉及股份转让事宜，已获吉林省国资委批准。月团接手ST东源1342的股权，并已完成过户登记手续3、6月4日，ST东源发布公告，金科集团全体26名股东以其所持金科集团100的权益折为公司股份，成为ST东源股东34重庆房地产开发企业融资问题重庆房地产业自直辖以来开始复苏，经过十几年的发展，不仅产业规模得到巨幅扩张，已经成为重庆国民经济发展中相当重要的一个产业。但是，重庆房地产开发企业融资方式仍然单一，融资渠道狭窄。目前房地产开发企业的资金来源主要依赖银行贷款和预售房款。分析历年的房地产开发来源数据我们可以看到其中自筹资金和其他来源占据了大部分，而有数据表明这两部分主要来源于建筑公司的工程垫款和购房者的预付款，其中主要也源于银行贷款。我们可以清楚地看出房地产开发投资仍然依赖于银行，但是银行对于房产开发企业的直接贷款逐渐减小，这必然给房地产企业健康发展，不断扩大带来困难。再者，重庆房地产企业直接融资发展也依然滞后。重庆房地产开发企业融资问题主要表现在以下方面1企业规模小、自有资金少、信用低26重庆房地产企业数量多、规模小、自有资金少，并不完全具备房地产开发的条件。相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发，规模化、集团化、有品牌的开发商很少。金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序，房地产业排名倒数第四。信用低是当前开发商筹资难的真正原因，信用低即意味着信贷风险。由于我国房地产行业目前的利润率和政策相关性较高，众多的开发企业在短期内尚可生存，但随着行业竞争加剧，大部分运作不规范的小企业必遭淘汰。2融资格局较单一，以债权融资为主，股权融资比例小国家统计局的房地产开发投资资金来源统计显示，当前房地产开发投资的主要资金来源是自筹资金和其它资金来源，国内贷款所占比重为20一30。重庆房地产开发商的自筹资金中，10是由个人住房贷款形成的，而其它资金来源中，大约有20一30间接来自银行贷款。总体测算，房地产开发投资资金约有45来自银行贷款。金融机构信贷收支统计显示，2017年末，房地产贷款占房地产开发投资的比重为4976，与国家统计局的结果基本一致，这说明房地产开发贷款中45的资金来源于银行的结论是可靠的。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从开发角度来看，房地产行业的开发资金有20多来自贷款另外一部分自筹资金和预售收入也有一部分是靠个贷转化过来的，估计房地产行的开发资金的50来自银行。重庆房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险过度集中于商业银行。同时使得房地产业受信贷政策和信贷规模影响比较大，房地产业对信贷扩张与收缩十分敏感，对于产业内部结构调整和可持续发展非常不利。从房地产市场的运行过程及其资金链来看，重庆房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。与此同时，股权融资在我国房地产金融中比重较小。2017年重庆房地产开发资金来源的结构国家预算内资金012；国内贷款占225；债券为0025；利用外资占16，其中外商直接投资为12；自筹资金占285，其中企、事业单位自有资金为巧7；其它27资金占472，其中定金及预付款为386。可见，房地产开发资金渠道虽然己在多元化方面迈开了步伐，但还大有拓宽的余地。3房地产企业融资水平差异较大从开发规模上看，重庆房地产企业中国资背景的企业占了近三分之一，其它的多为本土民营企业垄断，外来资金所占比例似乎微不足道。近年来，重庆房地产行业民营化的趋势发展很快，目前全国房地产企业中国有和集体企业所占份额大大下降，民营企业己占到全国房地产企业中的半壁以上的江山，而且盈利能力较强。从企业融资水平上看，房地产贷款高端市场不缺钱，而低端市场极度缺钱，为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小，被银行认为风险巨大，得不到贷款支持。相比之下，境外房地产企业则兼有雄厚的资金和丰富的管理经验，但受政策限制土地资源比较难于获取。4房地产业融资行为缺乏理性由于大部分房地产开发企业曾是政府部门下属的开发单位，其经营行为带有明显的寻租特性，企业产权不明晰，尚未真正成为独立法人实体，其生产经营过度依赖政府，不注重效益分析，在融资过程中往往不考虑风险和成本以及资本结构的合理性，而且，金融界也不关注贷款对象是否是市场化经营方式，从来不考虑体制、盈亏等问题，造成金融界与房地产业大量的不良资产。5房地产业资金进入退出存在较高壁垒房地产保值增值特性和行业高利润率对投资者的吸引力很大，但是对机构投资者来说，安全与利润同等重要。由于进入和退出机制不健全，使得资金近来容易退出难。由于产业基金法等相关法规迟迟不出台，国内的众多保险基金、国外的资金无法进入房地产领域，一些类基金运作的融资能力相当低。而国际资本绝大多数都集中在基金上，加上国内企业运作不规范、房地产市场不透明，阻碍了外资进入。6境外资金利用水平不高由于国内证券市场对房地产企业直接上市限制比较严格，海外上市曾一度被许多国内房地产企业看好，但真正通过境外证券市场直接上市的寥寥无几。其中最重要的原因就是国内房地产企业对于国际规则的不熟悉。比如“上海复地”最28初上市受挫，主要原因在于采用了市盈率的估值方法，使溢价发行的股票定价过高，而国际上通行惯例则是将资产折让。一位美资投资银行中国研究主管认为，国内房地产企业谋求海外上市本很正常，但关键是他们“都缺乏经济实力，卖的概念都是房屋市场商”，不重视对土地的储备、形成净资产的持有，想在国际，上取得资金支持很困难。对于境外开发商来说，虽然资金实力雄厚，但被国内土地“招、挂、拍”的政策挡在国门外。国情的巨大差别、市场成熟度的迥异、政策法规的不完善都成为房地产业利用境外资金的瓶颈。4重庆市房地产开发企业融资方式的选择41选择的基本思路通过定量分析和定性分析相结合考虑，重庆市房地产开发企业融资方式选择的基本思路，如图41所示291企业资金量需求定量预测（需要融多少资）2可选择的融资方式重庆市房地产开发企业融资方式选择的基本思路3各种方式融资效率比较（1）怎样使融资成本更低（2）怎样运用资金更有效4怎样选择最佳融资组合以及各种融资方式比例5怎样为融资成功创造条件和风险控制图41重庆市房地产开发企业融资方式的选择FIGURE41FINANCINGOPTIONSOFREALESTATEENTERPRISESINCHONGQING在定量科学预测出公司所需的最佳资金量基础上，把可选择的筹资方式通过与融资效率指标的比较，从而选择出最佳的融资方式及相关比例。3042融资方式选择的评价指标企业的融资效率421重庆市房地产开发企业可选择的融资方式对企业的动态发展过程中所呈现出的不同风险等级，企业在特定发展阶段，将采取不同的最优融资策略，以达到企业融资成本最小。重庆市房地产开发企业可选择的融资方式如表41所示表41重庆市房地产开发企业可选择的融资方式TABLE41ALTERNATIVEFINANCINGMODESOFREALESTATEENTERPRISESINCHONGQING阶段研究与开发阶段创业阶段融资策略自有资金、创业者自筹或私人投资者等私人资本为主自有资金、股权融资，最优融资策略是吸引风险投资。早期成长阶段追求高收益、高风险的风险资本股权融资、商业信用加速成长阶段自我积累内部融资股权融资借贷资本融资租赁和典当但不同的融资方式在成本和运用效率上会有很大的差异，通过对不同融资方式的成本进行比较来选择融资结构最优的融资组合方式及融资效率，使企业能够建立起有比较稳定和畅通的融资渠道，从而从财务管理的角度上保证企业持续稳定的发展，所以下面通过融资效率各指标的分析来选出适合重庆市房地产开发企业最佳的融资方式。422企业融资效率的内涵融资效率，直观地说，就是企业如何能够及时并且低成本地获取生存发展所需的资金，以及企业如何高效地使用所融集到的资金。企业的融资过程，不仅仅是筹资者选择融资方式，利用融资工具吸引社会资源流入的过程，同时也是向社31会提供金融投资工具的过程。这一过程既是资金的筹集与供给过程，也是资金的重新配给过程。因此，若要分析一种融资工具或者某个企业的融资效率，也应该从该种金融工具或者企业融通资金的量以及融通资金的质量两方面进行，再综合两个方面效率状况的基础上，才能归纳出一个企业融资效率的完整定义17。因此，我们把企业融资效率定义为能够创造企业价值的融资能力，它应该包含三个方面的含义首先，企业的融资效率是指企业是否能以尽可能低的成本融通到所需要的资金。这包括企业在多种融资工具之间作出成本最低的选择以及能否及时足额筹措到所需资金的能力。由于融资工具的供应由市场条件所决定，一定时期内投资者提供资本所要求的最低收益也由市场条件所决定，企业为获取资本所必须支付的最低价格在很大程度上企业无法控制，只能根据不同融资方式的风险程度给予一定的风险价值补偿。因此，企业的融资效率从企业自身角度来看是在给定市场约束条件下各种融资方式的选择问题，实际效率的提高取决于市场条件的配合。从这一意义上说，企业融资效率的提高是企业和市场相互作用的结果。其次，企业的融资效率还表现为企业所融通的资金能否得到有效的利用。企业融资成本是指企业为获取资本所必须支付的最低价格。从企业的角度来看，企业所取得的资金能否得到有效利用，所投资的项目能否获得最佳效益，直接决定了企业融资效率的高低。如果企业的投资收益还不足以补偿融资成本的要求，即使融资成本再低，融资效率无疑是低下的。从整个融资制度来看，大量微观主体的资金使用效率低下必然无益于资本资源的有效配置。因此，企业融资效率的概念还要包含融入资金的收益性或增值性特征。第三，要从比较的和动态的观点来看待企业融资效率。在同样的市场条件下，企业融资是否具有效率，只有通过比较才能得知。对单个企业来说，可以通过横向比较，比较企业的融资成本和投资收益状况，得到企业融资效率的分布范围，判断企业融资效率的相对高低；从融资制度的整体经济效率角度来看，主要通过动态的比较，观察融资效率的演进趋势是否合理18。423