福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告

目录第一章总论111项目概况112编制依据及研究范围213编制原则314主要技术经济指标415可行性研究结论5第二章项目建设的必要性和可行性721项目建设背景和必要性7第三章市场需求分析931建材市场的现状及存在问题932我国建材市场的发展趋势10第四章项目建设场址概况与建设条件1941场址概况1942建设条件19第五章建设内容及规模2351建设指导思想与原则2352建设内容及规模23第六章建设方案2561设计原则2562建筑设计2663结构设计2864电气设计2865给排水设计3166暖通设计33第七章节能3671、项目所在地能源供应条件3672能耗分析3773节能措施38第八章环境保护4081环境功能区划及应执行的排放标准4082环境影响分析4183主要环保措施45第九章项目实施计划5191实施计划5192具体实施计划进度表51第十章项目招投标52101招标依据52102招标方案52103招标基本情况52第十一章投资估算与资金筹措54111投资估算54112资金筹措55第十二章效益分析60121财务评价基础数据与参数选取60122营业收入估算60123成本费用估算61124财务评价指标62125不确定性分析64126财务评价结论66第十三章结论与建议74131结论74132建议74附件、附图第一章总论11项目概况111项目名称福建益家建材综合广场建设项目112建设单位福建益家建材市场股份有限公司113建设地点石狮城区外环东路南侧，东至38米规划路，西至26米规划路，南至26米规划路，北至外东环路。114项目性质本项目属于新建项目115建设规模和内容本项目总占地面积66179M2（约1171亩），规划总建筑面积225920M2，项目建设区划分为商业区、办公区。其中，商业区分为东馆（建材市场，分为A馆、B馆、C馆）、西馆（综合市场，分为D馆、E馆、F馆），办公区立于A、D馆上部（其中5、6层拟作为休闲娱乐中心（包含电影院、保健休闲中心（如健身房、桑拿足浴中心等），6层以上全部为办公写字楼）。地上商业建筑面积123000M2（其中东馆61500M2、西馆61500M2）、地上办公建筑面积5000M2（A馆办公楼25000M2、D馆办公楼25000M2）。116项目占用地土地性质拟建福建益家建材综合广场建设项目占地面积为66179M2，土地性质为出让，用地性质为批发零售（商场）、商务金融用地（写字楼）。117项目投资和资金筹措本项目总投资为5364646万元，其中建安费用3035210万元，其他费用2027423万元，基本预备费161632万元，建设期贷款利息140381万元。根据建设单位财务能力和投资意向，本项目建设投资3364646万元拟由项目建设单位自筹解决，20000万元向银行贷款，其中建设投资根据工程进度投入，项目以运营期租金收入作为流动资金。118财务评价（1）项目财务内部收益率按22年计算期计算，通过编制项目投资现金流量表，经计算，本项目财务内部收益率为税前2391、税后2001，均高于财务基准收益率（10），具有较强的盈利性。（2）财务净现值按10的财务基准收益率测算，本项目财务净现值为税前95,39895万元、税后62,55300万元，均大于零，具有投资可行性。（3）投资回收期本项目投资回收期（含建设期27个月）为税前67年、税后75年，均短于基准投资回收期10年，表明投资回收性可接受。（4）投资利润与利税率本项目投入总资金为5364646万元，运营期内年均息税前利润（EBIT）为2313841万元，项目投资利润率为4316，投资利税率4678，高于基准投资收益率10，达到投资者预期回报率，以上数据表明本项目具有较强的盈利能力和较高的投资回报率，所以在财务上是是可行的。12编制依据及研究范围121编制依据1投资项目可行性研究报告指南（计办投资200215号）；2产业结构调整指导目录（2011年本）；3建设项目经济评价方法与参数（第三版，中国计划出版社）；4国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知；5福建省建材产业调整和振兴实施方案；6泉州市区商业网点规划（2004年10月9日）；7泉州市人民政府关于印发泉州市现代物流业发展规划的通知（泉政文2006156号）；8国家有关法律、法规、政策、标准；9福建益家建材市场规划建筑设计方案（深圳市国际印象建筑设计有限公司）。122研究范围（1）项目建设的背景和必要性（2）市场需求分析（3）项目选址及建设条件（4）节能方案分析（5）项目投资估算（6）项目效益评价及偿债能力分析13编制原则（1）遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务；积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。”来做好项目定位、进行项目设计。（2）按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。（3）根据福建省和泉州市“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。（4）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。（5）福建省及泉州市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。（6）项目建设以建材的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。（7）项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。（8）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。（9）其它规定及客户要求。14主要技术经济指标项目于2012年3月开始动工建设，并可于2014年2月完工，整个项目预计于2016达到全部的生产能力，进入正常运营。预测可以年实现营业收入203944万元，具体指标如下见表11。表11主要经济技术指标序号项目单位指标备注建筑数据指标1用地面积M2661792建筑占地面积M23282763总建筑面积M222592031地上商业建筑面积M212300032地上办公建筑面积M25000033其中地下建筑面积M2529204建筑密度4965容积率261建设工期月27经济效益指标1项目总投资万元536464611项目建设投资万元5224265111建安费用万元3035210112工程建设其他费用万元2027423113预备费万元16163212建设期贷款利息万元1403812资金筹措万元536464621资本金万元336464622银行贷款万元200003平均年营业收入万元/年3535464总成本费用万元/年595558运营期平均5营业税金及附加万元/年194450运营期平均6所得税万元/年578810运营期平均7净利润万元/年1735031运营期平均8投资利润率4316按年均利润总额9投资利税率4678按年均利税税前239110项目投资财务内部收益率税后2001税前万元95,3989511项目投资财务净现值万元（I10）税后万元62,55300税前年6712投资回收期税后年7513平均盈亏平衡点10515可行性研究结论（1）福建益家建材市场项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸/物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合石狮市20091601号地块批发零售（商场）、商务金融（写字楼）用地性质。（2）项目的建设将推动市委、市政府倡导的先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把石狮打造成为区域性商业服务业中心。石狮市现代服务业经济的发展，体系之进程，带动城市新型建材工业经经济发展；扩大地方社会就业现实意义。（3）福建益家建材市场将形成一批建材品牌商入驻；吸引第三方建材经营企业。推动企业依托石狮物流优势条件，通过水、陆进出口，参与区域性市场竞争，降低建材业在福建的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。（4）项目的建设将成为推动福建东南部建材市场的有利补充，促进区域产业结构调整。建材市场的建成，为整顿目前该区域零散的建材交易，提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为石狮市发展专业市场和物流产业的形成互惠，互动，协同发展一支重要经济力量。项目在市场，选址方面做了充分的考虑针对周边城市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况，调查泉州建材家居市场层出上马，档次和品格高端的现实，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量建材交易为主。市场功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是投资公司对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。第二章项目建设的必要性和可行性21项目建设背景和必要性211项目建设背景石狮市家居建材商会成立于2008年12月，至今已有2年时间。在市委、市政府高度重视和大力支持下，以商会为平台，积极开展工作，现已有255个同行商家加入商会，占全市同行业70以上，前几年，房地产业的快速发展，也带动了石狮市家居建材市场的红火，家居建材商会的统计资料显示，我市每年各类家居建材需求量约二十亿元，而且每年增速在18以上。目前，石狮没有专业的、规模较大的建材市场。目前仅在长福建材市场及南洋路两侧分布一些零散的建材批发零售店，经营木地板、门窗、涂料等建材产品据了解，许多国内知名品牌的大商家、专业营销管理大集团在获悉石狮筹建专业市场后，纷纷莅石实地考察，他们认为，石狮是中国的一个著名的侨乡，辐射地域广阔，商机无限。从第26届中国广州国际家具展览会呈现出的盛况，显示出家具行业界已步出低谷，2010年上半年家居建材行业开局形势喜人，上半年整体累计增长超过10，锁定了增长定局。“石狮的新住宅增加、石狮人跟潮等多方因素也带动了石狮的家居建材行业紧跟国内的增长形势石狮家居建材行业始终引领泉州地区，成为这一地区行业风向标”实际上，不少石狮企业在发展的过程中十分注重文明经商，该商会积极教育广大会员和股东合法经营、合法纳税、创新经营，同时也注意引导会员在销售模式的转型。建设“旗舰店”，在充分展示品牌魅力与价值的同时，更加注重包括装修设计与销售渠道内外结合，特别是当前市委、市政府对“七大片区”的改造，从长远看，石狮家居建材行业再次迎来新的商机，2009年中国建材首选品牌榜瓷砖类前三名诺贝尔、马可波罗、东鹏在石狮同样拥有广阔的市场。随着经济的加速发展，项目的建设也相应得到了大力开发，这就需要地区有丰富的设备齐全的建材市场为项目建设提供支持，本项目的建设应用而生，他的建设将会为该地区建材市场提供一个具有规模化、集中化的场所。212项目建设必要性经济的发展为城市建设提供了一个良好的基础，在经济发展的基础上，城市建设迎来了其发展的新的曙光。近年来，石狮市的经济快速发展，石狮还没有一个专业的家居建材市场，现有的建材市场已经不能满足城市建设发展的需要，严重制约其社会经济发展，建设一个专业化、规范化和现代化的家居建材市场迫在眉睫，为城市建设提供一个集约化、合理化、规模化的建材市场。专业化、规范化和现代化建材市场一旦形成，将辐射泉州地区、台湾地区以及东南亚等国家和地区，将给石狮人民带来更大的经济效益和社会效益，可以有效地提高市场监管能力和征管效果，与此同时，项目的建设将会使得石狮市建材市场得到一个规范的发展。因此本项目的建设具有一定的必要性。第三章市场需求分析31建材市场的现状及存在问题311我国建材市场的发展现状受国民经济快速发展的拉动，建材工业保持高速增长。2010年，水泥产量188亿吨，平板玻璃产量66亿重量箱，建筑陶瓷产量78亿平方米，卫生陶瓷产量17亿件，年均分别增长119、105、132和157。规模以上建材工业企业完成销售收入27万亿元，实现利润2000亿元，年均分别增长295和42。2010年111月，全国建材行业资产总计241127亿元，与去年同期相比增加了233，增长率较上一年度提高了508个百分点。2010年111月，全国建材行业实现主营业务收入2825569亿元，与去年同期相比增加了335，增长率较上一年度提高了1369个百分点。近几年，我国建材市场的发展形势呈现如下的特征。硬件上壮大发展规模、丰富营销品种、配套服务设施、布局连锁网络、整合细化分流、提升实力水平；软件上整合人力资源、提升服务质量、实施强势举措、蓄势厚积薄发。几年以前，国外名列前茅的建材市场经营商几乎都已经进军中国。洋建材超市的出现，给传统的建材市场带来了巨大的冲击和压力。洋建材超市背后大都是有着雄厚实力和良好信誉的大型跨国集团，所经营的产品在质量和科技含量上都具有相当的竞争力。尽管价格普遍比小型建材市场的高，但其货真价实的特点依然能赢得消费者青睐。由此可见，建材市场的充分竞争格局早已形成。312建材市场的主要问题首先，摊位制仍然占据绝对的主导地位。目前，摊位制大约占国内市场流通形式的8090。摊位制存在的几大弊端包括第一，经营与管理相分离，没有强有力的质量与服务监督制约机制，很难保障商品质量，致使价格欺骗、劣质服务成为痼疾。第二，摊位制批发市场的商品价格透明度较差，卖方出价、买方砍价，常常出现同一商品价格差异很大的情况。目前，我国传统建材市场大多采取摊位制的销售方式，由于价格不稳定、质量档次悬殊、售后服务不利等因素，影响了消费者对商家的信任，市场竞争处于较低水平。其次，建材企业的规模还相对较小。企业规模小、数量多、工艺设备落后、环境污染严重等，在相当大的程度上影响了我国建材产品在市场上的竞争力，特别是在产品质量和档次方面，本土建材与国际品牌相比有很大差距。第三，缺少具有相当知名度的品牌。巨大的中国建材市场，没有几个叫得响的知名品牌。品牌意识较差，对质量、管理持淡薄态度，谋求一时的利益等，是我国建材业不可回避的问题。由于缺乏知名品牌，目前我国建材产品在市场上面临着双重夹击。在国内市场，我国的建材正面对国际知名建材品牌的激烈挑战。目前，世界前几大建材商已纷纷落户北京、上海、深圳等地，随着我国履行加入WTO的承诺，必然还有更多的国际知名建材品牌要进入我国市场，还有更多的建材市场经营商要到我国开店。第四，服务概念抽象而不具体。大多数建材企业在售前服务方面做得太过笼统，把售前服务仅仅理解为送一本或几本产品资料。推销商品的时候把商品或服务说得天花乱坠，一旦货物出手，商家自己就变成了“上帝”。甚至很多建材市场连准时送货上门都做不到。32我国建材市场的发展趋势我国建材市场发展至今，急需提高整体素质，整合规范市场秩序，适度提升硬件设施的档次和扩大市场规模，特别是要寻求发展的新思路、新突破、新模式。这些都是完善建材市场功能的必要条件，是建材市场可持续发展的必然要素，也是客观时代发展需求的推动。目前我国建材市场发展的大趋势应该是正步入创造精品品牌的提升阶段。为此，提出了几点建议。第一，建材市场的规模要大、实力要强。建材超市要有连锁规模，摊位制市场要有经营规模。做大规模，一靠实力，二靠联合。第二，建材市场的市场定位要准确。现在的建材市场充满变数，各种业态相互竞争。市场投资人要针对市场需求的变化，及时调整好经营定位。定位准确是扩展服务方式、提高服务质量、丰富服务功能的前提。第三，团队要精明强干。团队的执行力，决定了企业的命运。组织一支反应灵敏、善于应对、执行力强的经营团队是强化市场竞争力的重要条件。目前，在我国建材流通领域已经出现了一批有能力的策划人和经理人。只有好的团队才能打造好的市场。第四，提升经营管理和服务水平更趋迫切。建材市场在硬件条件普遍达到一定水准后，市场的管理模式、经营理念、营销策略成为当前需要提高的重要软件条件。经济发展的深入、市场需求的细化，要求建材市场的服务档次有所提高。建材市场营销人员的培训学习、持证上岗是不可或缺的重要一环，也是提升行业整体素质的重中之重。第五，求发展不要冒进。硬件设施提升的档次和发展布局的规模必须要有一个度，要适合客观现状的需求，既不要落伍，又不可盲目乐观地超现实攀升。事实上，现在已有一些具有一定实力的建材市场，开始了超大范围的扩张，特别是硬件设施的档次提升相当快。但是，对于建材市场来说，决不是越“豪华”，其经营的利润空间就越大，因为建材市场经营的不是类似宾馆、饭店那样单一的享受服务，而是融会各种相关因素的卖场。这里高投入的硬件设施未必会带来理想的回报，反而会加大投资风险。建材工业发展速度在一段时期内将高于国民经济发展速度，到“十一五”末，仅装饰建材工业产值达万亿元，成为国民经济的重要增长点。由此可以毫无疑问地说，建材市场的发展前景非常乐观，但我们必须要朝着创造精品品牌的提升阶段发展。33本项目的市场需求分析331背景分析建材工业是国民经济发展必不可少的基础原材料工业，是国民经济中的重要产业部门。建材工业承担着为国民经济建设和改善人民生活提供各类建筑材料及其制品的繁重任务，在我省国民经济发展中，具有十分重要的战略地位和作用，发展建材工业是发挥我省丰富矿产资源优势的客观需要，是带动其它关联产业发展的重要途径，有利于扩大对外开放。随着我国建材行业发展迅速，先前的零散建材销售行业，从“十一五”后逐渐整合，不断扩大规模，形成统一化、系统化的市场。建筑材料是建筑业和工业发展之母，近年福建地区经济飞速发展，建材行业是助推经济的强大引擎。因为福建地区蕴藏着丰富的矿产资源资源，利用本地资源发展福建经济成为许多人身体力行的事业，而且这项事业也在不断发展，建筑业近年来在福建地区的发展速度非常快，这些对于建筑材料不仅从数量与质量上提出更高的要求，也迫使其跟上各个行业发展的步伐进行资源整合形成系统化、规模化、信息化的建材大网络。“十二五”是实施我省建材工业“由大变强，靠新出强”的关键，是全面提升我省建材行业整体素质和市场竞争实力的重要时期。332福建省建材市场现状及需求分析3321福建省建材市场现状受出口恢复增长以及国内市场需求的拉动，2010年一季度，建材主要产品产量保持较快增长态势。一季度，全国水泥产量达到334亿吨，同比增长207，其中新型干法水泥熟料产量同比增长265；平板玻璃产量达到154亿重量箱，同比增长14，钢化和夹层等技术玻璃产量同比增长超过了50；陶瓷砖产量达到148亿平方米，同比增长256；出口比例较大的卫生陶瓷和玻璃纤维纱产量也保持了10以上的增长速度，总体呈现开局良好的态势。2010年，福建省实现全部工业增加值624233亿元，比上年增长184，其中规模以上工业增加值605321亿元，增长205。工业产品销售率9784，比上年提高050个百分点。全社会建筑业实现增加值112313亿元，比上年增长191。全省资质等级以上的总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产值285201亿元，增长294；房屋建筑施工面积2644115万平方米，增长219；房屋建筑竣工面积782537万平方米，增长52；实现利润8493亿元，增长294；税金总额11380亿元，增长294。截至2010年11月，福建省建材行业企业单位数、全部从业人员年平均任人数分别是2162人和278万人，总产总额、负债总额、累计利润分别同比增长1864、189，大道9404亿元、44666亿元和7499亿元。2010年111月，福建省建材行业实现主营业务收入117029亿元，与去年同期相比增加了2367（上一季度增加234），增长率较上一年度提高了1267个百分点。2010年111月，福建省建材行业实现利润7499亿元，与去年同期相比增加了5177，增长率延续了前1个年底的上涨趋势。平均每家企业实现利润34688万元，同比增长4181。截至2010年11月，福建省建材行业共有企业2162家，其中175家处于亏损经营状态，亏损面达到809，企业总数有所增加，同时亏损企业数在减少，亏损系数下降，行业整体效益趋好。近几年，福建省建筑行业近几年发展速度不断提升。2010年建筑企业采取有效措施，应对市场竞争加剧、建材价格和人工费用大幅攀升等不利因素，攻坚克难，生产规模继续扩大，建筑业生产经营呈现出平稳增长的态势。2010年全年全社会建筑业实现增加值112313亿元，比上年增长191。全省资质等级以上的总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产值285201亿元，增长294；房屋建筑施工面积2644115万平方米，增长219；房屋建筑竣工面积782537万平方米，增长52；实现利润8493亿元，增长294；税金总额11380亿元，增长294。工业、建筑业等行业的发展一方面使得福建省整体经济水平有所提高，为福建地区的经济发展奠定了基础，也加速了当地的现代化发展步伐；但是另一方面，这些行业的发展对建材市场的需求量较大，同时建材业针对当地各个行业的需求呈现出商户零散、规模小、不具系统化、信息不灵活等特点。目前福建建材商户较多，但这些建材商户都比较零散，对于今天瞬息万变的市场不能准确把握，且管理模式与经营方式都比较随意、混乱，对于福建省前进中的工业来说已显得较为滞后。同时，建筑材料行业在福建地区的发展也经历了好多年，但是整体属于较为零散的商户自行操作，不能形成规模，无法在整个行业中将有效的信息及时传送，不能做到取长补短，从而影响了建材行业的整体发展，也不利于形成有效的市场机制与管理秩序，而且在商户之间存在着极为敏锐的竞争，哪怕在一个小小的信息或一个细节上都会守口如瓶，甚至在一些交易中的暗箱操等行为都对建材市场的发展造成了巨大的影响与破坏。所以，无论从工业、建筑业等行业发展的需求角度而言，还是从建材行业自身的发展而言，形成规模化、系统化，利用资源整合创建建材大型市场对福建来说都是有必要的，也是必须的。3322福建省建材市场需求简析进入二十一世纪，我国建筑业逐渐兴起，建筑行业尤其房地产行业成为我国名副其实的经济“杠杆”，同时建筑业的相关产业也随其一并发展起来，其中最主要的就是建材行业的发展可以说是如火如荼。随着人们生活水平的提高对于家居及建筑材料的选择特别关注，随着流行样式与质量的提升，建筑材料的置换与更新的速度也在不断加快，由此，建筑材料市场的发展甚至超越了建筑的发展形势。在这种趋势下，福建建筑材料市场出现销售速度较快的局面，但是从目前现状而言，还不能形成统一的规模化的建筑材料供销场所，所以对于而今日益庞大的建筑体系来说，福建地区建筑材料现代化程度稍显滞后。所以随着建筑业的发展，建筑材料行业需要进行整合形成系统化、规模化、多样化的体系才可能更好地满足福建建筑行业及人们的要求。333泉州市建材市场分析3331泉州市建材市场现状分析2010年，泉州市全年实现工业增加值196162亿元，比上年增长164，工业对经济增长的贡献率达694。“十一五”期间，工业增加值年均增长158。全年完成工业总产值703356亿元，其中规模以上工业完成623046亿元，分别比上年增长219和240，在规模以上工业中，建筑建材产值58472亿元，现价增长1902010年，全社会建筑业增加值18341亿元，比上年增长194。全市资质等级以上的建筑企业有416个，完成建筑业总产值46752亿元。全市建筑房屋施工面积437076万平方米，实行投标承包面积353966万平方米，招投标率达810。房屋竣工面积166636万平方米；全市建筑业总产值达到亿元及以上的企业74家，其中5亿元及以上的企业18家。2010年，全年全社会固定资产投资125081亿元，其中房地产开发投资20311亿元，增长384。2011年，泉州市建筑业把握发展机遇，着力调整结构，开拓市场，提质增速，建筑业产值呈现快速增长。18月总承包和专业承包建筑企业共完成建筑业总产值36364亿元，增长417。其中在省内完成产值22538亿元，增长357；在省外完成产值13826亿元，增长526。建筑业作为我市经济发展支柱产业的作用日益显现，对我市GDP的贡献日益明显。18月泉州市建筑业企业实现增加值13767亿元，增长188，绝对量和增速居全省第二。18月建筑业增加值占全市GDP比重达56，比上半年提高09个百分点，对GDP的贡献率为73，比上半年提高13个百分点，拉动GDP增长1个百分点，较上半年提高02个百分点。18月泉州市建筑企业新签合同额43478亿元，增长442。本年新签合同额的较快增长，不仅带动了施工面积的快速增长，还为建筑业后续的持续增长奠定了基础。18月房屋建筑施工总面积481241万平米，增长452，实现新开工面积209375万平米，增长571。3332泉州市及周边区域建材市场需求简析2010年，泉州市商品房施工面积246164万平方米，增长381，竣工面积36918万平方米，增长1819；实际销售面积44414万平方米，增长219，其中住宅销售39569万平方米，增长173；年末待售房面积为10665万平方米，增长315。根据上述房屋建筑量年增长百分比，根据国家2010年发展规划，建筑业将成为国民经济的支柱产业之一，随着社会经济发展，可知以后的房屋建筑必然大大超过目前，房屋的建设，这将是一个巨大的市场，有力带建材行业发展。石狮市长福片区、侨中片区、镇中路片区、大仑片区、永宁片区、城北片区、环湾桥头片区等七大片区的开发改造建设于2010年7月正式启动。七大片区重点项目建设总用地面积达19582公顷，占整个市域全境约12。长福片区，用地面积26公顷，主要任务为旧城改造。拆迁面积约23万，拆迁房屋472幢；侨中片区，用地面积405公顷，主要任务为旧城改造。一期拆迁面积218484平方米，拆迁土地88944平方米；镇中路片区，用地面积888公顷，主要任务为旧城改造。拆迁范围约593亩，应拆建筑面积723万平方米；大仑片区，用地面积875公顷，除部分旧城改造外，新区建设主要定位为商贸新区，成功改造后将成为石狮的商贸中心；永宁片区，即现永宁镇镇区大部分区域，用地面积9835公顷，主要任务为新区建设和旧区改造；城北片区，用地面积2579公顷，主要任务为新城建设。环湾桥头片区，用地面积474公顷，主要任务为新区建设，区域功能定位为商贸服务片区。石狮七大片区改造，急需大量建材供应，这对于本项目的建设，是一个不容置疑的优势，此外，石狮蚶江镇、永宁镇列为小城镇建设示范镇，对城镇的建设，房地产的开发是其中一大建设要素，这些城镇建设对建材具有潜在的需求。3333本项目支撑条件分析本项目选址于石狮城区外环东路南侧，东至38米规划路，西至26米规划路，南至26米规划路，北至外东环路，道路网络，四通八道；本项目所在地距拟建跨海大桥出口仅约2公里左右，距离石湖港码头约5公里左右，距离石狮市高速出口约2公里左右。项目选址位于石狮中心地段，可辐射各个乡镇，同时，石狮市东环路还有市医院及文教区、居住区等配套设施在建，可为保证本项目人流量，对本项目起到带动作用。334本项目的市场前景分析3341一个高速发展的行业随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也日趋提高，装饰装修在我国得到了飞速的发展，近年来国内经济的高速发展，房地产行业的火爆市场，所有这些都推动了建筑材料业的飞速发展。这些必将为从业者带来巨大的发展机遇。3342一个商机无限的机会随着房地产的热潮，建筑材料将会和其他类的建筑产品一样需求量不断攀升，信息化、规模化的建材时代已经来到，其背后孕藏的都是上级无限的机会。3343一个财富无限的市场低成本高收益的产品，巨大的市场需求巨大的价值体现，独家垄断的经营方式，一站式的系统化的策划、管理、销售，有助于进一步推动建材市场的高速运转，它的发展有着开阔的市场空间。335本项目的市场针对性分析由于石狮市目前还没有大型的建材场所为当地其他行业提供产品，建材市场现在比较分散且不易于市场运作。这几年石狮有关部门，加大了招商引资力度，使各项目事业迈上了新的台阶。随着各项目事业不断与高新科技相结合，不断得到扩展、发展，我国北部地区的开发潜力日益突出，与各个行业紧密联系的建材行业便显得尤为重要。石狮工业逐步走向现代化，但是却没有一座完整的建材场所为石狮及周边地区的工业、建筑业、能源业等行业提供便利服务。为此，作为泉州地区经济中心的石狮，是人流量大、行业集中的城市，在石狮市中心建设大型建材城不仅有利于石狮各个行业的发展，而且也有利于泉州各个行业及经济的发展。因此，福建益家建材市场股份有限公司应运而生，从而集中大量从事建筑材料及建材销售的商户形成大型系统市场以满足石狮及周边地区其他行业的需求。336本项目的社会效应分析1本项目可以缓解当地部分就业压力。本项目建成后可以安排千人以上工作，可以在很大和度上缓解当地的就业压力。近年来就业问题上升为社会非常突出的问题，大批失业、无业、待业人员造成了许多社会问题，“解决就业”成为当前社会事业中的重中之重。本项目的建设不但有利于当地其他行业的发展，也有利于缓解就业压力，促进社会和谐发展。2本项目可以促进当地经济发展，增加税收。项目建设区划分为商业区、办公区两大区域，将集合仓储物流，建材会展，建材交易区等配套区域，将囊括，地板，水暖、灯饰，油漆五金等建材销售，推动整个建材市场向专业化规模化发展。建材行业是工业、建筑业、能源等产业的引擎，所以项目的建设将会促进建材及本地区其他产业的发展，从而拉动当地经济发展，方便人们生活及生产活动。本项目的启动将会使多家建材企业进驻，会增加地方税收与国家税收，有利于一方经济的发展。3本项目的建设有利于承办企业自身的发展与壮大福建益家建材市场股份有限公司在石狮来说是第一家大型的建筑材料综合销售、批发场所，所以本项目的建设不仅可以为企业增加经济收益以助自身的发展壮大，同时也可以提升知名度，为以后的发展增加影响力，从而带动相关产业的发展，推动社会经济的进步。34本项目总体定位与营销策略分析341总体定位本项目根据石狮市目前工业、建筑业等行业的发展及人口数量建设的。因为石狮目前建材销售、材料较为零散，在一定程度上损害了行业的发展市场，因此，本项目建成后将面向一些建材销售商户进行出售。342营销策略项目是石狮第一座较大规模的建材及建筑材料实销售场所，所以本项目的营销宗旨是“实惠”，希望将实惠交给入驻商户，促进材料及建材行业形成规模化、系统化、秩序化、信息化，进一步带动其他行业的发展，完善地方经济。35总结建筑材料在当今社会各行业的发展中显得越来越重要，本项目的建设是在经济不断发展的情况下进行的，是一种形势的发展，也是市场的切实所需。加之目前建筑材料品种齐全，成为人们家居、办公等建筑装修不可缺少的一部分，随着人们生活水平的提高，建筑材料应用十分广泛，成为一种生活品味与时代生活气息的象征，配以五金机电业，将成为一条龙式服务，更加契合于现代行业的发展模式。通过以上分析，我们可以看到无论本项目还是其规模都是遵循福建省各行业发展的实际情况而定的。随着福建经济的不断发展，工业、建筑业、能源业的不断开拓，本项目的市场也将随之而不断扩大，并可带动相关产业的发展。第四章项目建设场址概况与建设条件41场址概况411用地概况本项目位于石狮城区外环东路南侧，东至38米规划路，西至26米规划路，南至26米规划路，北至外东环路，石狮市及项目地理位置图分别见附图1、附图2。项目交通便捷，周边设施齐全。规划用地66179平方米，其地理位置处于总体城市规划“三轴线一中心”结构中的中心区范围。312征地拆迁建设单位再通过挂牌方式取得项目土地使用权，项目无涉及拆迁42建设条件421自然条件1、气象情况石狮域临北回归线，三面环海，受大气环流和下垫面综合影响，具有南亚热带海洋性季风气候特征，盛行风向季节更替，季风气候显著，冬季刮大陆南下强劲的偏北风，夏季为来自海洋的偏南风。热量资源丰富，光照充足，气温差异小，气候暖热。夏长无酷暑，冬短不严寒，秋温高于春温。降水较多，但时空分布不均，春夏多雨，秋冬少雨。年平均气温2021，一月份平均温度117,七月份平均温度284。年降水量平均在9001200MM，年平均绝对湿度（水气压）为20G/M3左右，年平均相对湿度为78。年平均风速7M/S，一年中主要风向有北东东、南南风，占全年风向频率分别为167和116，静风频率为015，常年主导风为东北风，频率为1778，台风主要发生在79月份之间，年平均35次。2、地质地貌石狮市处于华南褶皱系闽东火山断坳带，在东南沿海动力变质带的中段，北部属泉州平原，地势平坦，西、中、东部丘陵起伏。在全国区划位置上，属闽粤沿海花岗岩丘陵亚区的一部分，地貌形态不一，以台地、冲积海积平原为主，地势南高北低。石狮市地貌包括侵蚀剥蚀地貌和堆积地貌二个类型，土壤以赤红壤为主，属于地震多发地带，有四条断裂带通过市域。项目所区域属冲积平原地貌单元，场地内无活动性断裂经过，场地稳定性较好。路基下卧层一般分布冲积粉质粘土层，局部分布有饱和砂层，场地总体受动力地质作用影响较弱，环境工程地质条件相对简单，按城市规划工程地质勘察规范（GJJ5794）要求划分其稳定性等级为较差类别，但易于整治。因此该场地较适宜作为拟建道路工程的建筑场地。根据国家地震局、建设部震发办1992160号关于发布中国地震烈度区划图（1990）和中国地震烈度区划图（1990）使用规划的通知，按照中国地震烈度区划图（1990）福建省区划一览表，石狮市区地震基本烈度为75度。3、地表水石狮市境内有梧桉溪、厝上溪、塘园溪、龟湖流域、下宅溪、大厦溪、洋厝溪、莲塘溪、西岑溪和莲坑坂溪等10条溪流，流域面积约11938KM2，年平均径流量6777万M3。溪多为单独入海的间歇性溪流，溪不流短，蒸发渗透量大，径流量少。石狮境内属贫水区，多年平均降雨量仅为1021MM，境内地表水资源量年平均为8800万M3，人口平均水量与亩均水量的指标均属D级。地表水利用率约占地表水资源的15。4、地下水地下水资源缺，但水质较好，大部分属矿化度小于1G/L的中性水，境内地下水可分为富孔隙潜水区、中等孔隙潜水区、弱孔隙潜水区和弱裂隙潜水区四类。地下水已利用率约占可开采的40，工农业及生活用水80靠晋江金鸡南渠水源。项目所在地全线路段地下水位埋深1820M，路基平整至设计高程后，地下水埋藏线均在路基下，故地下水对该道路工程施工影响不大。5、植被根据“福建植被区划”，泉州市植被区系属粤沿海丘陵平原亚热带季雨林，由于长期受到人为活动的影响，原生亚热带雨林多在被利用后，更新不及时，常常呈次生萌芽林或稀疏阳性林，或过渡类型，森林覆盖率低，群落结构简单，林份质量低劣，防风固沙作用弱。载培、植被主要有甘薯、花生、蔬菜类等农作种类，播种面积小，复种指数仅为150200左右，产量低。饲养畜禽动物主要有猪、鸡、兔、羊、牛，存栏数和出栏数少，产量低。422社会条件石狮是一座富有魅力的年轻城市，位于福建东南沿海，地处文化历史名城泉州与经济特区厦门之间，与台湾隔海相望，泉州市南部，西与晋江市接壤，北距泉州市21千米，南离厦门97千米，地理坐标为北纬24392449，东经1183511848，市域三面临海，海岸线长677公里，全市面积160平方公里。1988年经国务院批准建市，现辖7个镇2个街道办事处，常住人口30万，外来流动人口40万。建市以来，石狮得益于改革开放的好机遇、综合改革试验区的新机制，充分发挥爱拼敢赢的人文精神，全面推进经济社会发展。石狮市是福建省综合改革试验区，全国著名休闲服装名城和著名侨乡。立市以来国民经济和外向型经济跨跃式发展。国内生产总值由1988年407亿元，2011年增加到4314亿元；人均GDP2005年达32万元；三次产业比例由建市初期的415338247，发展为2011年的38576386，2011年，全市生产总值4314亿元，增长142，财政总收入423266万元，增长27；其中一般预算收入240012万元，增长246，中央级收入183254万元，增长303。城镇居民人均可支配收入32365元，农民人均纯收入14228元，分别增长140和139。经济竞争力位居中国县级市第11位、全省首位，荣膺全国十大活力县级城市。已形成以纺织服装为主导产业，鞋业、体育用品、食品加工、电子机械和塑料五金为支柱产业的产业体系。经济综合实力位居全国百强县（市）第22位，保持全省十强县（市）第2位，成为福建省唯一入选福布斯“中国大陆最佳商业城市”的县级市。石狮市建市以来，着力打造中国休闲服装名城，设立服装工业基地、科技基地、规划建设休闲运动服装基地、童装基地、西裤基地和染整制造基地；提出实施“六名”工程，从塑造和培育名家、名牌、名企、名店、名师、名模等六个方面推进中国休闲服装名城的建设。石狮纺织服装业已经形成四大优势和特点即完整的服装产业链、扎实的服装产业基础、创新的市场营销方式和深厚的服装文化底蕴。423基础设施条件供水建成日供水20万立方米、7万立方米、4万立方米的自来水厂各1座，20万立方米自来水厂扩建一期工程投入运行，二期工程正在加快推进，总投资2亿多元的引水工程竣工通水，引水二期输水管线工程开工建设，全市日供水能力达45万立方米/日，人均供水量全省第一。供电先后建成220KV变电站3座、110KV变电站10座，全市日供电能力达554万千瓦，实现通往福州、厦门的双回供电线路的架设。通信石狮是全省首批“电话市”之一，石狮城乡电话用户36万多户，人均电话普及率达到116部/百人，实现全省第一个达到人均拥有一部电话的标准。移动电话实现无盲区覆盖，可以保证通信需求。可提供国内国际电话服务及各种现代化的电报、电传、特快专递、无线通讯、互联网等电讯邮政服务，可直接通往世界150多个国家和地区。排水石狮市中心区污水处理厂日处理量5万吨。公路石狮市中心区从原有15平方公里扩大到398平方公里之后，四横五纵主干道环状快速干道构成了中心区内的主骨架，人均拥有道路面积2125M2。424公用工程条件1、建筑材料项目水泥、钢材、木材等材料在泉州地区均有大量供应，可购买使用。项目土、石、砂料均可在周边区域购买。2、工程用水电条件项目建设地处城区内，城乡供水供电网络工程覆盖项目工程区域，可就近接通使用，满足施工和生活使用。第五章建设内容及规模51建设指导思想与原则本项目的建设坚持科学的发展观，以以市场为导向、以发展中小企业和现代服务业等新的政策为主要推动力、以聚商招商为主要手段、紧紧抓住当地目前没有综合的大型建材城市场的机会，高效推进福建益家建材市场的建设。努力建成基础设施先进、功能完备、物流通畅、有较强聚集力和竞争力的建材市场。52建设内容及规模本项目根据福建益家建材市场股份有限公司的发展战略和总体规划，结合项目建设地点的地形地貌，确定本项目的主要建设内容（1）占地面积66179M2（约1171亩）；（2）拟建建材城共两个功能区即商业区、办公区、总建筑面积225920M2。下面介绍两个功能区主要内容如下其中，商业区分为东馆（建材市场，分为A馆、B馆、C馆）、西馆（综合市场，分为D馆、E馆、F馆），办公区立于A、D馆上部（其中5、6层拟作为休闲娱乐中心（包含电影院、保健休闲中心（如健身房、桑拿足浴中心等），6层以上全部为办公写字楼）。商业经营区均为4层，办公楼为18层。地上商业建筑面积123000M2（其中东馆61500M2、西馆61500M2）、地上办公建筑面积5000M2（A馆办公楼25000M2、D馆办公楼25000M2）。（3）建设与规模列表表51项目建设指标一览表序号项目单位指标备注1用地面积M2661792建筑占地面积M232739583总建筑面积M222592031地上建筑面积M2173000计容311地上商业建筑面积M2123000计容东馆M261500其中西馆M261500312地上办公建筑面积M250000计容A馆办公楼M225000其中D馆办公楼M22500032地下建筑面积M252920不计容4建筑密度4955容积率2616绿地率157机动车停车位辆101571地上停车位辆20872其中地下停车位辆8078非机动车停面积M2134709人防面积M28500第六章建设方案61设计原则本项目建材城在进行布局时，主要遵循以下几项原则（1）与城市总体规划相协调的原则益家建材市场在内部布局上根据批发交易、业务流程进行规划，同时在整体布局上和城市总体发展规划相协调，避免出现资源无效配置、重复建设和浪费等现象，实现各产业的协调发展。（2）流程合理化原则减少或者消除不必要的作业流程，是提高作业效率、加速货物流动、降低成本的有效办法。满足物流运输和批发交易的要求，保证各物流区域运输连续、快捷、方便，要使建材城区内外运输配给协调，避免往返阻塞，避免人流货流交叉。流程合理化要求实现生产批发区内商贸交易、存储、装卸搬运等作业的一体化。（3）作业标准化原则益家建材市场是一个具有现代的先进的建材城，所以在对其进行内部规划设计时，应寻求到整个物流系统与建材市场的恰当结合点。规划设计所需的市场规模、设施配备等，都必须遵循全社会的通用标准，并在未来的运输车辆、装卸机械的选择方面做到批发市场的和谐。（4）规模经济性原则益家建材市场的布局时考虑到规模效应的问题。如大规模的处理货物可以有效的降低服务成本；使用集装化方式运输货物，可以有效的减少取送车次数，减少对城市交通的干扰，提高建材产品的物流效率。但是，在进行建材城设计时，又不能仅仅考虑规模经济性，同时应该结合市场容量、发展趋势、货运枢纽的竞争合作关系等因素，确定市场的规模。5）以人为本原则益家建材市场的布局既要讲究实效，同时也要强调以人为本的布局思想和原则，在做到货畅其流的同时，加强场区内绿化以及配套设施的建设，以塑造一个现代化的新型建材城。6节约用地的原则本项目应结合场地地形、地质、地貌等条件，因地制宜并尽可能做到紧凑布局，节约用地。7除了上述原则，建材市场内的规划还要遵循以下原则建筑物布置要符合防火、卫生规范及各种安全规定和要求，满足地上、地下管线敷设、绿化布置以及施工的要求。要注意场区容貌，与石狮市总体规划要协调，要注意并减少污染源对环境的影响。62建筑设计621设计依据本工程建筑设计符合经济、适用、安全、美观的基本要求，以下列规范为依据而进行可行性研究（1）办公建筑设计规范JGJ672006（2）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001（3）建筑设计防火规范GB500162006（4）商店建筑设计规范JGJ4888（5）高层民用建筑设计防火规范GB50045952005年版（6）公共建筑节能设计标准GB501892005622总平规划布局在本项目的规划设计中，充分结合基地地形特点形成西北低，南面和东北高的台阶型地面；结合城市规划要求，本案西面和东面建筑采用中轴对称型的规划结构模式，以软质景观和硬质铺地前广场为中心，围绕中轴商业街辐射出商业东馆A馆、B馆、C馆西馆D馆、E馆、F馆，还有立在A、D馆上部的办公楼，形成城市干道形象，形成了以南北向为主的空间轴线。景观轴线作为整个城区对外的展示面，即丰富了城市景观，又渲染了现代化商