2008年上半年沈阳房地产市场报告

沈阳房地产市场报告2008年6月24日目录1沈阳城市概况311城市简介312城市规划42沈阳市社会经济状况分析921国内生产总值（GDP）922三次产业结构923社会固定资产投资1024居民收入水平113沈阳市房地产市场分析1231近几年土地市场情况1232近几年房地产市场情况1233近几年商品房价格情况144沈阳市2008年第一季度房地产情况1541整体分析1542区域分析175总结211沈阳城市概况11城市简介沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里。近年来，沈阳相继获得“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“优先发展公交示范城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家森林城市”等称号，作为继贵阳后的第二座国家森林城市，截至2007年底沈阳建成区绿化覆盖率为4165，城区人均公园绿地面积116平方米。沈阳市辖沈河区、和平区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、沈北新区、于洪区、新民区9个市辖区，辽中县、康平县、法库县3个县，代管新民市一个县级市，国土总面积为12980平方公里，其中城区面积185平方公里。2007年末沈阳市常住人口为762万人，其中市区人口约5049万。12城市规划121沈阳经济区城镇布局以沈阳为核心沈阳经济区远景将形成区域一体化发展“多轴、多心”的星状城镇空间结构。多轴以沈阳为核心，向沈大沈阳至大连、沈辽沈阳辽中、沈本沈阳至本溪、沈抚沈阳至抚顺、沈铁沈阳至铁岭、沈新沈阳至新民多心沈阳为经济区核心城市，依托发展轴，与鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭、营口以及辽中、新民区域副中心城市一起形成沈阳经济区“多心”格局。四大经济带1通海产业大道经济带。以沈西工业走廊为基础，共同建设一条沈阳经辽阳、鞍山至营口的通海产业大道，这条大道包括沈西工业走廊、沈阳近海经济区、沈辽工业走廊、鞍海经济带和营口沿海产业基地，与四城市的产业空间布局和主导产业发展形成良好衔接，推进辽宁腹地和沿海良性互动发展，成为带动辽宁中部城市群快速发展的经济大动脉和重要增长极，形成北起沈阳，南至营口的经济隆起带。2沈抚产业经济带。按照沈阳“东优”和抚顺“西联”战略，实现资源共享、生态共建、发展共谋、功能共升。打造以沈抚两市共同母亲河为主轴线的沈抚产业生态环境景观带，构建沈抚两市高新技术产业聚集区，现代服务业发达区，国际化人居、休闲、生态旅游度假区。3沈铁工业经济带。以102国道为轴心，南起蒲河新城，北至毛家店镇。建设成为以高新技术为先导，以大型工业项目为支柱的现代化工业基地，成为铁岭承接沈阳和国内外其他地区产业转移的主要载体和工业集中区，成为区域经济的重要增长极。4沈本工业经济带。北起沈阳浑南高新技术开发区，向南延伸到本溪经济技术开发区、本溪工业加工区、南芬循环经济区。空间发展方向上，以钢铁深加工制品、现代中药、旅游业发展为突破口，打造精品板材生产基地、沈阳装备制造业的配套加工基地、现代中成药制造基地、旅游休闲服务业基地，并向辽阳、鞍山和丹东延伸发展。122城市空间规划沈阳拓展发展空间，加快建设东北地区中心城市的要求，西部的沈西工业走廊，东起铁西三环，西至辽中县城，南起浑河，北至秦沈高速铁路，将建成铁西先进装备制造核心区。1南部的大浑南地区，将以浑南新区为核心，连接长白地区、空港新城和南部副城，优先发展软件、芯片、通信网络等IT产业，将浑南建成新城区和高新技术产业示范区，成为沈阳现代化大都市的缩影。为此，大浑南规划涉及了高新技术开发区、南三环南移、桃仙国际机场周边、哈大客运线沿线、浑河两岸和长白地区的发展。2北部的沈北农产品和食品加工区，将依托辉山农业高新区、虎石台开发区、道义开发区和环北开发区，先期启动176平方公里的沈北大开发，使北部开发大道，形成拉动全市农产品及食品加工业快速发展的隆起带，并逐步向法库、康平延伸，成为东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地。3东部的现代旅游休闲度假区，依托棋盘山国际风景旅游区，全面启动棋盘山新城建设，形成沈棋路旅游观光带、浑河滨水休闲景观带、世博园特色景区、棋盘山休闲度假景区、森林公园景区“两带三区”的空间形态和布局结构，建成国内外知名的旅游度假区。123沈阳快速交通规划沈阳市快速轨道交通线网规划结构为环形放射形，由东西2条线、南北2条线、1条环线和2条支线组成。规划线网总长1825公里，换乘站15座。1地铁一号线由沈阳张士开发区到黎明文化宫的地铁一号线是沈阳乃至东北启动建设的第一条地下铁道工程。它位于城区东西方向的主轴线上，横跨市内五区，连接沈阳经济开发区、铁西工业区和沈阳站、太原街商业区、中街商业区等客流集散地区，具有重要的战略地位。地铁一号线全线拟设18座地下车站，西起沈阳经济技术开发区的昆明湖街与沧海路交叉口的张士站，经黄海路、南十路、中华路、十一纬路、中街、小东路、珠林路、和睦路至终点黎明文化宫站。线路全长22156公里，途经站点分别为张士站、沈新路站、黄海路站、洪湖北街站、重工街站、卫工街站、保工街站、铁西广场站、云峰北街站、沈阳站站、南京街站、南市站、青年大街站、怀远门站、中街站、津桥路站、滂江街站和黎明文化宫站，平均站距1310米。设车辆段和控制中心各一处，主变电所2座，设置4条折返线。计划建设工期为54个月，工程总投资948亿元，平均每公里造价43亿元。工期2008年8月完成土建工程，实现全线“洞通”；2008年11月完成辅轨工程，实现全线“轨通”；2009年5月完成供电系统安装调试，实现全线“电通”；2009年12月试运行，实现“车通”。2010年5月正式运营。2地铁二号线地铁二号线一期工程是连接浑河南北两岸的骨干线路，形成城市南北向主要客运交通走廊，连接沈阳北站铁路客运交通枢纽。主要功能是加强浑河两岸交通联系，推动浑南新区建设。二号线一期工程线路全长188公里，计划设车站16座。计划建设总工期48个月，工程总投资需要77亿元，平均每公里造价41亿元。二号线一期工程线路于2006年正式动工。总长378公里的地铁二号线，由于主体部分与沈阳的城市金廊走向基本一致，因此也被响亮地称为“金廊线”。这条贯通城市南北的金线，北起道义组团，南达桃仙航空港，穿越了浑河，串起了沈阳市发展潜力的黄金地段，为城市未来的发展预留下了极为宽广的发展空间。124沈阳水系规划格局“一轴、两环、四城、九湖”。“一轴”以浑河为水系主轴。作为水源主轴，浑河将向市内各河道补水；通过整治，它将成为观水、玩水、观景的旅游主轴。“两环”即以现存及规划的河道、明渠在城市三环区内形成两条环城水系。据有关部门先前公开的材料显示，一环是以南运河新开河卫工明渠规划细河规划青海明渠及串联在河道两侧的公园水体为主的内环水系,另一环以蒲河规划松辽运河苏抚灌渠为主的外环水系。该水域将与防护绿带结合，形成一道生态屏障。两环相通，并在条件允许段进行通航。“四城”沿外环水系规划四处各具特色的大型水网地区。其中西北部的丁香地区将定位为平原静湖似的自然生态居住区；东北部的七二四榆林堡地区将结合密林山谷形成高峡出平湖似的“森林”居住区；东南部的杨官地区现有的杨官河、古城子河等河流的交汇处，将打通形成一大面积的人工湖，用于划船等水上娱乐；而西南部的于洪新城地区则被打造成“小桥流水人家”似的水乡之城。“九湖”即在二三环路上做出的9个大的湖面。这9个湖每一个的规划面积都在30公顷以上。依照规划，浑河将成为全国最长的城市生态内河，并与南北金廊一起，构成沈阳市城区的“大十字”。水系建设完成后，从桃仙机场出来前往沈阳市区的路上，将出现7个湖，平均每两公里一个。该景观是以机场路及青年大街为主线，同时贯穿新开河、南运河、浑河、白塔堡河、苏抚灌渠、东陵灌渠、牛亡牛河7条河道。2沈阳市社会经济状况分析21国内生产总值（GDP）307392482520841190071602140017701650161550142013100500100015002000250030003500200220032004200520062007000200400600800100012001400160018002000GDP亿元比去年增长沈阳GDP连续多年保持两位数的增长，年平均增长率超过15。2007年，沈阳GDP首次突破3000亿元大关，人均GDP超过5500美元，经济发展跨越一个标志性台阶。22三次产业结构从以下数据可以看出沈阳市第三产业所占比重较大，这符合如今发达经济地区发展模式。三次产业结构由2006年的55458487调整为54472474，产业结构进一步优化。435458472504487474615455585564954734394474725010102030405060708090100200220032004200520062007第一产业第二产业第三产业23社会固定资产投资沈阳市固定资产投资的总额逐年上升，增幅在2004年达到最高峰，2005年增幅开始有所回落。但总体投资量仍然比较大，这有利于房地产行业的发展。2361917903136329714582640256670403031903130329044800500100015002000250020022003200420052006200700010002000300040005000600070008000固定资产投资额亿元增幅20022007年沈阳市社会固定资产投资及增幅年份固定资产投资额（亿元）GDP（亿元）比重2002年4025140028752003年5826160236372004年97141900751112005年136322084165412006年179032482572122007年2361930739768424居民收入水平1460657961892396100981165147050104012901210132015402540020004000600080001000012000140001600020022003200420052006200700050010001500200025003000城市居民人均可支配收入元增幅20022007年，沈阳的城市居民人均可支配收入年平均增长率为15左右。2007年，沈阳城乡居民收入增幅最大，城市人均可支配收入15年以来首次超过全国平均水平。3沈阳市房地产市场分析31近几年土地市场情况沈阳市20002006年城市地价水平值变化情况单位元/平方米用途年份综合用地商业用地住宅用地供地面积（万平方米）2002年10391404127376382003年11211540138146482004年12561749156168162005年1371193617062006年1518214719162007年，沈阳地价在不断放出大规模地块的同时，地价也一路狂涨。沈阳市长白地区，地价从2004年的1200元/平方米，狂涨到2007年的4500元/平方米，2007年8月，当地还拍出了6830元/平方米的地块。该地区土地价格在3年内涨了4倍。公开数据显示，2007年，沈阳市土地出让面积在2200万平方米左右，整个市场供应旺盛，而需求量却有待发掘。32近几年房地产市场情况2007年，沈阳市国民经济持续保持较快增长。沈阳市超过武汉市列第11位，成为东北三省唯一一个进入12强的城市。沈阳市一直是全国房价上涨最慢的城市。2007年，沈阳市房价平均仅3280元/平方米。目前沈阳市住宅平均房价仅为3500元/平方米左右。在全国房地产市场处于增幅下降或者下降的情况下，沈阳的增量房交易量继续提升。沈阳的房地产市场是全国最好的市场之一，仍处于可持续发展的前进态势。1沈阳市房地产投资情况开发投资额和增长率的同步增长表明沈阳市的房地产市场正处于稳步发展阶段。2沈阳市房屋施工和竣工面积情况由图可知，07年的施工面积达到了一个新高，由施工面积和竣工面积的比值可见，在经历了05和06年的供应减少后，08和09年的房屋供应将会比较充足。3沈阳市商品房销售面积和销售额情况销售面积和销售额情况52437613124381462152623684199539305001000150020002004200520062007销售面积（万）销售额（亿元）沈阳市房地产投资情况34264136538373049320207030203570020040060080020042005200620070004000800012000投资额亿元增长率沈阳市房屋施工与竣工面积情况280533102345650199806110578118531290134829329238901000200030004000500060002004200520062007012345施工面积（万）竣工面积（万）比值由图可知，0407年，沈阳市商品房销售面积和销售额基本上做到了同步增长。33近几年商品房价格情况在分析20042007年的沈阳市商品房价格走势后，可以看到沈阳市的商品房价格在近年一直处于稳步上升，2006年，沈阳市商品住宅的销预售价格为3222元/平方米，同比增长360。2007年，沈阳的商品住宅销售均价为3382元/平方米，同比增长497。纵观四年的房价增长，增长幅度均在5以下，相信在低迷的08年，沈阳市房地产价格也不会有大的增长。与深圳等城市房价一路高涨相比，尽管沈阳房价涨幅压力较大，但仍比全国70个大中城市房屋销售价格指数低15个百分点。在全国15个副省级城市中，沈阳的房价仅高于哈尔滨、长春和西安，位列倒数第四位。但沈阳的房地产开发投资却仅次于成都排在第二位；商品房销售面积也仅排在广州、成都之后，报告分析，按房价综合指数评价，沈阳与成都并列第一，商品房价格仍处于平稳运行的良好态势，目前仍然是全国最好的房地产市场之一。20042007沈阳房价收入比的变化情况每户购房60平米每户购房70平米每户购房80平米年度平均房价（元/平米）人均可支配收入（元）家庭人口数家庭年总收入（元）需款额（元）房价收入比需款额房价收入比需款额（元）房价收入比2004304989243267721829406832134307972439209112005311010098330294186600616217700719248800821200632221165133495319332055322554064525776073720073382146063438182029204632367405402705606174沈阳市2008年第一季度房地产情况08年的沈阳房地产市场出现了一些新的特点1房地产开发投资增势迅猛，施工规模不断扩大。一季度，我市房地产开发投资完成565亿元，同比增长933，成为我市房地产发展史上较快的一年。在商品房投资中，商品住宅投资432亿元，同比增长1151，投资比重由上年同期的682上升到765；房屋施工面积21359万平方米，同比增长1163，其中商品住宅施工面积16747万平方米，同比增长1126。2商品房竣工、销售同步增长。一季度，我市商品房竣工面积784万平方米，同比增长195倍，其中商品住宅679万平方米，同比增长17倍，占房屋竣工面积的866。商品房销售1586万平方米，同比增长467，其中，商品住宅销售1457万平方米，同比增长412；办公楼销售16万平方米，同比增长134倍；商业营业用房销售84万平方米同比增长18倍。3新开工房屋面积保持快速增长。一季度，我市商品房屋新开工面积3029万平方米，同比增长665。其中，商品住宅2391万平方米，同比增长467商业营业用房461万平方米，同比增长192倍。41整体分析由于沈阳市内五区土地供应锐减，交通便利，配套完善，因而房地产价格可谓“寸土寸金”，对于工薪阶层的普通市民而言，像于洪新城这样的房产价格“洼地”就显得魅力十足，更多的年轻一族和二次置业者选择了在三环置业，三环区域的房地产市场看点越来越多。（这里将于洪区、沈北新区、浑南地区、东陵区的房地产市场统称为三环区域。本文中的沈阳市不包括新民、法库、辽中、康平四个区）近年来，由于市政府的大力支持与推进，三环区域的房地产市场发展迅速，仅2007年三环区域内新上市的商品房项目就达90个，占整个沈阳市2007年新上市商品房项目的4265。在90个上市项目中有64个楼盘项目已经开盘热卖，占上市项目的7111。统计显示，在三环区域90个上市项目中有成的外地实力企业，并且出现多盘联动的项目。实力企业的加盟，楼盘上市项目的增多、意向购买人群的增多，带动了三环区域的房地产市场的发展。价格方面，2008年第一季度三环区域商品房上市均价接近3600元/平米，同比上涨了1706。由于存在于洪区造化镇的低价位楼盘项目，因而三环区域的商品房上市均价同现行市场相比有近9个百分点的下降幅度，如果将造化镇楼盘项目不列入统计范围的话，那么三环地区的商品房上市均价将接近4000元/平米。由此可见，一年的时间里，三环区域的商品房上市价格上涨潜力无限。具体的上涨幅度如下2008年1月份三环区域的商品房上市均价环比上涨了282，同比上涨了1646；2月份环比上涨了305，同比上涨了2088；3月份环比上涨了214，同比上涨了1409。就同比涨幅而言，三环区域的商品房上市均价上涨走势不如市内五区的稳定，在月份出现了小幅波动，上涨幅度也低于市内五区同比涨幅3个百分点，这主要是由于三环区域的房地产市场还没有具备完全的成熟品质，价格走势会受一些不稳定因素影响。但就环比涨幅而言，三环区域的商品房上市均价上涨幅度高出市内五区15个百分点，由于市内五区的商品房价格在进入市场时已经很高了，因而上涨空间较小，相07年沈阳市三环区域楼盘新上市、开盘量（单位个）1023243391618210714212835东陵区浑南新区深北新区于洪区新上市楼盘新开盘、热卖楼盘对而言三环区域的商品房市场价格上涨潜力更大一些。42区域分析421市内五区（和平区、沈河区、皇姑区、大东区、铁西区）“寸土寸金”由于沈阳市内五区土地供应锐减，交通便利，基础设施配套完善，因而此五区房地产价格在进入市场时就已经很高，所以上涨的空间不大，但保值性比较好。422新区发展势不可挡从价格方面来看，浑南地区的商品房上涨幅度不容忽视，目前浑南地区的商品房上市均价已经接近了5000元平米。2001年浑南新区正式走上开发之路，历经年多的发展历程，房地产市场发展日趋成熟，可供消费者选择的产品种类较多，除普通住宅、别墅外还有商铺、公寓、写字楼等多种物业类型，打破了刚刚起步时单一的住宅格局，区域规划日渐完善，配套设施基本满足居民的日常生活需求，奥体板块、浑河沿岸的优越地理位置大大提升浑南地区的居住人气，也吸引了大量实力企业入住浑南，金地、沿海、万科等资深企业的入住提升了区域住宅的品质。由于品牌企业的入住，区域发展的完善，浑南地07、08年第一季度沈阳三环区域商品房上市均价（单位元/平米）300229813225349836033680100010000一月二月三月2008年2007年区的商品房市场已经和市内五区的商品房市场相媲美。就第一季度而言，浑南地区的商品房上市均价受春节因素的影响，在月份出现了小幅下降。但在月份房价出现了上涨趋势，且涨幅超过了月份。浑南新区的房地产市场用流逝的时间见证着自身的实力。虽然沈北新区商品房上市价格和浑南地区的商品房上市价格相比还有一定的差距，但从浑南地区高涨的商品房上市价格中人们看到了沈北新区的未来。沈北新区虽然才成立一年多，但房地产市场发展迅速，据统计，沈北新区从成立至今，房价平均上涨超过了1000元平米，而且上涨空间仍不容忽视，这一趋势从2008年第一季度沈北新区的商品房上市价格走势图中可以窥见一斑。三个月的时间，沈北新区的商品房上市均价上涨了287元平米，最大涨幅为949，这一涨幅大大超过了市内五区2、3个百分点的最大涨幅。沈北新区的房地产市场发展如此势不可挡，与沈北新区自身的优势有着密不可分的关系。目前在沈北地区的普通住宅中，3000元平米左右的房价占市场的多数份额，这种价格在整个三环区域的商品房市场中属于低价位，这种价格只能在于洪区等少数区域能看到。沈北新区楼盘入市时的低价位，给将来的市场留下了巨大的升值空间。今后，随着政府对沈北新区的大力扶持，沈北新区的发展前景看好。目前，沈北新区已经形成了占地面积40万平方米的大学城，带来个固定的学生群体，而规划中的福瑞佳购物广场等大型便民商业项目更会带动区域的发展。此外，沈北新区“做优发展空间建设生态新城区”的规划将创造出居住环境的绿色品牌。据悉，沈北新区将着力实施33公里蒲河综合改造08年第一季度沈北、浑南地区商品房上市均价（元/平米）302033173307481647604948010000一月二月三月浑南沈北工程，将水面拓宽至80100米，两侧各建百米高标准景观绿化带，沿河修建七个生态景观湖和两个湿地，建设休闲广场和滨水公园；将依托山、水、林等自然优势，突出生态品牌，对主干道两侧、单位、社区和村庄实施高标准、大面积绿化，新区绿化率要达到50以上；届时，沈北新区的居住环境将大大提高。423东陵区房价升温目前，东陵区经过近几年的发展，房地产市场已经趋于完善，像南塔板块、新立堡板块、方家栏板块的房地产市场都在逐渐升温。尤其是南塔板块的房地产市场依托中国鞋城、东北日杂、南塔电子市场等大型批发零售市场，已经成为东陵区的核心重镇。发展中的东陵地区的房价也在不断攀升，2008年第一季度商品房上市均价为4451元平米，同比上涨了1729，具体而言，1月份同比上涨了1801，月份同比上涨了1561，月份同比上涨了1824。据悉，2008年，东陵区计划对10条小街小巷及75个住宅小区的道路进行改造，通过植树、修路、拆违等一系列举措，继续改善区域环境，选择在东陵区居住的市民的居住环境将会大大提高。07、08年第