[图维新思维]地产全程策划服务手册

图维新思维地产全程策划服务手册【目录】第一部份项目前期调查分析研究一、【市场调查分析研究】二、【项目可行性分析研究及概念提示协同】第二部份项目营销企划和广告推广一、【项目营销企划】二、【项目广告推广】第三部份销售代理与顾问支持一、【项目销售顾问】二、【项目销售代理】第一部份项目前期调查分析研究知此知彼、百战百胜是行销成败关键。图维新思维团队核心伙伴由台湾资深营销专家和大陆本土策划精锐构成，专业素养蕴藉和年资积淀多年，深知市场关键这一定律，也深喑解码市场的价值意义；因此，我们每一位成员从基层营销员到主管人员，加入集合新思维团队的首任工作就是市场和产品研究的历练。不论我们团队每次的任务目标是全案策划、广告推广和营销顾问或是直接代理，发现需求、创造需求、满足需求是集合新思维市场和产品研究团队的宗旨和精神，只有了解市场需求动态，才能正确导入产品、精确定位，只有充分掌握产品的发展趋势，才能迎合潮流、满足消费的需求，也是营销必需深切解读和把握的关键。一、【市场调查分析研究】1、服务内容11宏观经济状况研究12房地产市场研究13区域房地产市场研究131区域房地产市场整体描述132区域居住文化、习性，及历史沿革研究133供应与需求状况对比分析134区块市场差异分析135项目生存空间分析14模拟个案研究141模拟个案列示142价值要素分析143可借鉴点挖掘144同业竞争态势分析15区域楼盘调查分析16竞争项目调查分析161竞争项目参数调研162竞争项目卖点分析163竞争项目营销表现分析164竞争项目销售情况分析17房地产消费特性分析171特征分布172消费动机173消费心理174功能偏好18区域人文结构调查分析181年龄和文化层次182现居住区域状况183职业特征和收入184购房意向和洞机185支付能力价格承受能力186按揭意识19区域内城市规划动态分析研究110区域内城市交通调查分析111区域内教育配套调查分析112区域内商业配套调查分析113区域媒体收效调查分析2、服务和取费方式A、项目顾客是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容1工作时间2030工作日2投入人数23人不包含抽样、问卷街访之临时调查人员3服务费用我们办事处上海周边城市区域，费用计XX万元整RMB，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上，另加收X万元整RMB交通、食宿等补助。B、公司顾客是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列组合内容1工作时间2030工作日2投入人数23人不包含抽样、问卷街访之临时调查人员3服务费用我们办事处上海周边城市区域，费用计XX万元整RMB，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上，另加收X万元整RMB交通、食宿等补助。二、【项目可行性分析研究及概念提示协同】1、服务内容21项目区域研究211地理位置212地块分析213交通状况214区域配套22SWOT分析221项目强势222项目劣势223机会分析224威胁分析23投资环境分析231当前经济环境分析232房地产政策法规分析233房地市场供求及走势分析24项目慨况分析241项目的开发背景和构想242项目地块价值及优劣势分析243项目前期准备工作进展状况分析244项目主要经济技术指针分析研究25土地建筑功能选择分析判断26土地价值分析判断27土地研展价值分析判断28土地成本敏感性分析281容积率282资金投入283边际成本利润29投入产出分析291项目成本慨算292项目销售收入测算293项目利润预测294项目赢利指针分析295项目盈亏平横分析296股东回报率分析210项目融资计划分析建议2101项目开发总资金需求分析建议2102项目分期开发各阶段资金需求分析建议2103融资方式和时间分析建议211项目风险预测与防范控制措施建议2111项目运作中可能面临的风险分析2112风险的防范措施建议212同类项目成败的市场因素分析31项目定位311产品定位312客户定位313价格定位314房型定位32规划慨念设计提示321整体规划理念设计提示322小区的规划布局和空间组织提示323小区容积率的敏感性分析提示324小区道路系统布局人流、车流提示325小区公共配套布局安排学校、会所、购物提示326小区建筑风格的形式及运用提示327小区建筑外立面色彩的确定提示328小区户型比例的搭配关系提示329小区精典户型的功能判断及面积划分提示3210小区环境绿化慨念原则提示3211小区环艺小品主题风格确定及提示33设施配套及智能化提示331住户对设施配套及智能化的需求提示332物业管理的需求分析提示333开发商投资价值分析提示334设施配套及智能化系统的功能分析提示335设施配套及智能化系统的硬件要求分析提示336设施配套及智能化系统的软件要求分析提示34物业管理慨念提示341物业管理介入的时机342物业管理卖点提炼、特色服务建议343社区会所经营可行性分析344客户关系管理CRM系统建议345社区文化营造建议346物业管理实用表格、文本体系提示2、服务和取费方式A、项目顾客是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容1工作时间视项目进展2投入人数35人市场及策划专业小组和顾问团人员3服务费用我们办事处上海周边城市区域，费用计XX万元整RMB，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上，另加收XX万元整RMB交通、食宿等补助。B、公司顾客是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列组合内容1工作时间视项目进展2投入人数35人市场及策划专业小组和顾问团人员3服务费用我们办事处上海周边城市区域，费用计XX万元整RMB，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上，另加收XX万元整RMB交通、食宿等补助。第二部份项目营销企划和广告推广链接市场、整合市场，具可操作性是图维新思维团队行销企划和广告推广的出发点。台湾资深行销专家和大陆本土策划设计精锐组合的集合新思维作业团队，以“坚持民主集中制原则，实行生产合作社体制”与“创意、创作、创新、创造”的操作协同精神和专业姿态，赋予房地产产品独特的市场印象和行销模式，并将“如何卖出去”的行销目的提升到“如何卖得快、卖得好”的境界。无任是营销策略还是推广策略，无任从文案到广告包装设计，均持有前瞻性、整合性和可操作性的专业素养和能力。因此，我们每一位成员，运作集合新思维的每一个项目时，都将客户和项目的“品牌策略”、“口碑策略”视同集合新思维自己的“品牌策略”、“口碑策略”，与客户站在统一利益和目的上。一、【项目营销企划】1、服务内容41营销定位42阶段性营销策略设定43推广策略设定431市场推广的阶段性划分432阶段性的推广主题设定433推广效果监控评估44媒介策略设定441媒介选择安排442软性新闻主题拟定443媒介组合设计与组织444投放频率设计与组织445费用估算测定45SPPR策略设定451推广活动阶段设定452推出活动的时机及数量设定453活动的主题和实施方案设定46推广费用设定461现场包装营销中心、示范单位、围板等462印刷品销售文件、售楼书等463媒介投放464SPPR465礼品和包装品47价格策略471均价设定472价格走势制定473价格制定474付款方式制定48销售策略481销售目标设定482销售模式设定483入市时机设定484入市姿态设定485开盘策略设定486销售策略设定487项目销售进度仿真2、服务和取费方式A、项目顾客是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容1工作时间视项目进展2投入人数35人项目小组人员3服务费用分段按月制我们办事处上海、杭州周边城市区域，第一年度费用最低XX万元整RMB，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付60，余款开盘后按月给付。第二年度起按第一年度费用的80按月给付。超过我们所在位置800公里以上，另每个年度加收XXX万元整RMB交通、食宿等补助。分段提成制视项目地域与量体按营销总额定提成比例，最低不低于千分之二，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付不低于XX万元整RMB其余按销售额每两仟万元提成给付一次。B、公司顾客是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列组合内容1工作时间视项目进展2投入人数35人项目小组人员3服务费用分段按月制我们办事处上海、杭州周边城市区域，第一年度费用最低XX万元整RMB，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付60，余款开盘后按月给付。第二年度起按第一年度费用的80按月给付。超过我们所在位置800公里以上，另每个年度加收XX万元整RMB交通、食宿等补助。分段提成制视项目地域与量体按营销总额定提成比例，最低不低于千分之一点五，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付不低于XX万元整RMB。其余按销售额每两仟万元提成给付一次。二、【项目广告推广】1、服务内容【广告定位】51案名、推案名设计52广告总精神提炼53广告诉求提炼54广告主题设计55广告文案组织56广告创意表现【广告设计、执行】61VI基础部份611标志设计612中文字体设计613英文字体设计614中、英文字体设计615标志与中文字体组合设计616标志与英文字体组合设计617标志与中、英文字体组合设计618标准色彩设计619错误及禁用设定62VI运用部分；621现场工地围板、彩旗、挂幅、欢迎牌622营销中心形象墙、门楣标牌、台面标牌、指示牌、展板规范、专用信封、信纸、便笺、员工名片、胸卡、工作牌、专用文件袋、文件夹、纸杯等623工地办公室经理办公室、工程部、保安部、财务部等624功能标牌请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警119、消防信道、监控室等625其它接待室、服装、领带、领带夹、楼盘礼品系列63阶段广告执行推广期、强销期、持续期等64媒体组合实施65广告效果控制、测试66报纸广告设计针对不同销售期67软新闻稿编排68配合房展会、招商会等促销活动69配合实施SPPR活动610海报、DM、楼书的设计制作主导概念、风格、样式、纸张、工艺、色彩、开本等611销售文件报表视觉设计2、服务和取费方式A、项目顾客是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容1工作时间视项目进展2投入人数34人项目小组人员3服务费用分段按月制我们办事处上海、杭州周边城市区域，第一年度费用最低XX万元整RMB，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付60，余款开盘后按月给付。第二年度起按第一年度费用的80按月给付。超过我们所在位置800公里以上，另每个年度加收XXX万元整RMB交通、食宿等补助。分段提成制视项目地域与量体按营销总额定提成比例，最低不低于千分之二，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付不低于XX万元整RMB其余按销售额每两仟万元提成给付一次。B、公司顾客是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列组合内容1工作时间视项目进展2投入人数46人项目小组人员3服务费用分段按月制我们办事处上海、杭州周边城市区域，第一年度费用最低XX万元整RMB，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付60，余款开盘后按月给付。第二年度起按第一年度费用的80按月给付。超过我们所在位置800公里以上，另每个年度加收XX万元整RMB交通、食宿等补助。分段提成制视项目地域与量体按营销总额定提成比例，最低不低于千分之一点五，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付不低于XX万元整RMB。其余按销售额每两仟万元提成给付一次。第三部份销售代理与顾问支持图维新思维由台湾资深营销楼一才等人为核心组合的地产全程顾问机构。二十年余地产营销业历练，集合新思维积淀起强力行销、服务行销及体验式行销三大行销理论体系，并有效地执行多项全程项目的成功行销推广，将此理论体系和实践经验透过多次大型房地产年会及论坛发表心得，赢得了广泛口碑。图维新思维秉持没有大与小的项目，亦没有远与近的楼盘，哪里有市场哪里有集合新思维，坚持为每一个不同特性楼盘策划不同的营销手段，透过前期市场精密研判，设计迎合产品定位的营销风格，并组织训练所有参予项目的人员，融入其中、乐在其中，全身心地服务消费群，稳定和提升投资发展商的商誉。一、【项目销售顾问】1、服务内容【销售指导管理】71销售队伍架构设计及辅助组建72销售道具、文件报表设计73销售管理制度制定74销售奖励分配建议75销售人员理念培训751房地产知识培训752销售职业认知观753销售理念、技巧培训76销售人员业务培训761发展商简介762本案基本环境资料说明763本案规划介绍764公共设施介绍765整体理念介绍与表达766项目行销策略767商品概念768商品定位769市场客源定位7610案名表达7611广告表现7612广告阶段运作表7613业务计划介绍7614价格策略介绍7615准客户资料搜集计划作业说明7616电话拜访计划作业演练7617DM寄发及活动计划说明7618客户心理障碍排除7619自我促销与组合促销介绍7620商品单、总价与付款办法介绍7621法务解答7622礼仪培训7623答客问演练及业务课程验收等7624销售报表的功能与运用7625认识及运用各类销售道具【操作协同】81物业管理建议及协同811物业管理目标812物业管理前期工作813正式运营之物业管理内容814物业管理制度及规程815物业管理运营收支预算82配套及智能化建议与协同83设置销售专案831日常销售总结指导832接待性价格调整833销售分析、销售进度调整建议楼层、单元数、先后次序834协调开展房展会、招商会等活动835协调实施SPPR活动836协同管理销售日常流程2、服务和取费方式A、项目顾客是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容1工作时间入市前协助筹划至开盘公开销售日后最短3个月最长6个月。2投入人数12名台籍或内地籍5年以上业界年资人员派驻现场，35名专家授课；销售人员则由开发商派任或由委托我方进行招聘甄选以上总派任人数需视项目量体而定。3服务费用分段按月制我们办事处上海、杭州周边城市区域，每月X万元整，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上，另每个年度加收XXX万元整RMB交通、食宿等补助。分段提成制营销总额1视项目地域与量体而订，最低不低于千分之五。支持期间派驻顾问人员，包含任务需要或顾客要求临时性支持专业职能人员所产生的交通费及相关食宿费用均由开发商吸收。B、公司顾客是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列组合内容1工作时间入市前协助筹划至开盘公开销售日后最短3个月最长6个月。2投入人数12名台籍或内地籍5年以上业界年资人员派驻现场，35名专家授课；销售人员则由开发商派任或由委托我方进行招聘甄选以上总派任人数需视项目量体而定。3服务费用分段按月制我们办事处上海、杭州周边城市区域，每月X万元整，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上，另每个年度加收XXX万元整RMB交通、食宿等补助。分段提成制营销总额08视项目地域与量体而订，最低不低于千分之三。支持期间派驻顾问人员，包含任务需要或顾客要求临时性支持专业职能人员所产生的交通费及相关食宿费用均由开发商吸收。二、【项目销售代理】1、服务内容除以上所有相关服务内容外，另1派遣专业案场经理,常驻现场售楼处,组织管理现场销售2派遣销售队伍进行现场销售接待工作,并在适当时机派遣足够数量之专业促销队伍于展销会内推销该项目3组织开展房展会、招商会等活动4组织SPPR活动5反馈客户、媒体以及其它有关部门和单位的信息,并提出指导性修改意见6定单条款,并配合发展商根据实际情况制定贴合实际的销售合同条款7安排购房者与发展商签署认购书、预售/销售合同8协助甲方办理该项目各类贷款的售后工作,保证销售通畅9定期提供销售报表、售出单位报表及销售情况分析报告10定期与发展商开会,分析市况、研讨销售策略,修改策划方案2、服务和取费方式A、项目顾客是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容1销售期限开盘公开销售日起一年。2投入人数台籍项目营销经理1名10年以上年资及内地12名3年以上年资项目副经理，销售人员不低于五名以上总派任人数需视项目量体而定。3服务费用营销总额23视项目地域与量体而订，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。广告费和售楼部及相关销售道具由开发商负责。B、公司顾客是指与我们签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列组合1销售期限开盘公开销售日起一年。2投入人数台籍项目营销经理1名10年以上年资及内地12名3年以上年资项目副经理，销售人员不低于五名以上总派任人数需视项目量体而定。3服务费用营销总额1525视项目地域与量体而订，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。广告费和售楼部及相关销售道具由开发商负责。三、销售工作内容与深度工作项目负责人配合部门内部认购/开盘日概念设计交流发展商顾问支持平立面确定顾问支持销售面积确定顾问支持环境设计确定顾问支持建材标准确定顾问支持建筑效果图顾问支持一、建筑设计建筑模型和小区模型顾问支持预售计划顾问支持房屋管理、建筑、维修公约房屋说明收预售款监管协议配套落实证