精品资料-北京某房地产项目管理规划.doc

项目管理规划编制人项目管理部审核人北京公司2007年3月1日项目管理规划目录第一章工程概述3第一节工程概况3第二节工程目前的进展情况3第三节工程特点4第二章项目管理工作的依据、范围及管理目标5第一节项目管理工作的依据5第二节项目管理工作的管理目标5第三节项目管理工作的范围6第三章执行基建程序，按要求办理相关手续9第一节建设程序9第二节工程项目前期手续办理15第三节前期手续办理程序16第四节工程项目实施阶段管理程序23第五节后期阶段项目管理程序24第四章设计管理25第一节设计管理的依据25第二节设计质量管理目标25第三节设计管理的程序25第四节设计管理的方法26第五章招标管理29第一节招标的内容29第二节招标依据29第三节招标工作的组织、程序及流程29第四节工程招标的实施32第六章项目管理部人员构成及工作制度44第一节人员组成44第二节工程实施阶段人员配备情况45第三节人员职责46第四节项目管理部工作制度48第七章工程全过程的投资管理51第一节项目全过程投资控制的具体措施与主要方案51第二节前期阶段的投资控制57第三节施工阶段的投资控制61第四节招标采购投资控制66第八章工程项目的进度管理68第一节本工程总体进度计划68第二节进度控制的原则、程序71第三节进度控制的内容73第四节进度管理的方法和措施74第九章施工阶段的项目管理81第一节质量管理81第二节安全、文明施工管理103第三节环境保护管理110第四节合同管理111第五节信息档案资料管理124第十章对各参建单位的管理及组织协调128第一节对各参建单位的管理128第二节组织协调130第十一章工程项目管理的廉政措施133第一节工程项目建设项目管理中的廉政措施133第二节项目管理部人员廉政制度136附表项目管理部工作用表137第一章工程概述第一节工程概况一、项目名称综合办公楼工程；二、建设规模建筑面积共平方米；三、建设地点四、建筑层数地下四层，地上18层。五、项目资金来源本项目建设资金全部为国家财政拨款，项目估算总投资为40600万元（含已支付的7800万元征地费用）。六、建设工程性质公用建筑。七、建设内容综合办公楼工程的所有设计内容。综合办公楼工程项目中包含的所有建筑和设施，包括建筑工程、给排水及消防工程、采暖工程一般通风工程、锅炉安装工程、电气安装工程、综合布线、电视电话系统、呼叫系统、消防报警系统、安防系统、发电机组设备、电梯工程、污水处理系统、室外照明系统、供暖外线工程、室外给排水管线工程、道路及场坪、院内绿化工程、值班室及大门工程等。第二节工程目前的进展情况一、综合办公楼工程目前已完成部分前期工作，并已取得以下阶段性成果1、国家发展改革委关于综合办公楼项目建议书的批复（发改投资号）；2、规划意见书（条件）（2006规意条字号）；3、现场已完成三通一平。4、可行性研究报告已完成。二、目前正在进行的部分前期工作1、项目交通影响评价；2、环境保护影响评价；3、设计方案招标。第三节工程特点一、工期紧。工程计划于2007年5月底开工，2008年6月完成主体结构和外立面装修工程。无论是前期准备阶段，还是工程实施阶段，工期都非常紧张。前期受不可控的因素影响大，中间有冬施和雨施干扰，对工期计划的实施带来不利影响。二、前期手续办理和图纸设计的进展情况，将会影响总进度计划的实现。项目管理部必须采取完善的控制措施。三、本工程为政府投资项目，投资总额已确定。在工程实施过程中，必须严格控制各阶段的投资管理，确保总投资额不被突破。四、工程质量是工程建设中的重中之重。工程质量的优劣直接评价了项目建设的成功与否。工程质量主要体现在工程实体质量、观感质量和使用功能三个方面。本工程为政府对外办公的窗口，建设标准高、使用功能齐全、专业范围广、交叉作业多、涉及的工种多、保密和安全防范等方面均有特殊要求。所以必须做好全过程的质量控制工作，保证整体工程质量。五、工程地处二环路旁。建设过程中材料进场运输会受到一定影响，周边道路的保洁和文明施工要求高。为了抢工，必然要有夜间施工，面临施工扰民和民扰的可能，必须做好相应的管理和协调工作。六、施工过程中风险因素多，容易造成损失。必须事先做好风险识别、分析评价，采取必要的风险措施，做好风险转移工作。第二章项目管理工作的依据、范围及管理目标第一节项目管理工作的依据一、国家和地方政府有关工程建设的法律、法规、条例；二、国家和地方有关工程建设的技术标准、规范、规程；三、建设工程项目管理试行办法（建市2004200号）；四、经有关部门批准的项目立项审批文件、项目方案设计、初步设计和施工图设计文件及相关部门的审查和批复文件；五、建设工程规划意见书、规划许可证、建设工程施工许可证等；六、与业主签订的项目管理服务委托合同；七、业主与勘察、设计、施工、监理、材料设备供应商等单位签订的建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程委托监理合同、建设工程施工合同、采购合同等合同文件和相关的工程概预算书、招投标文件、合同协议等；八、其它有关本工程建设文件。第二节项目管理工作的管理目标一、工期管理目标争取2007年5月底开工，2008年6月底完成室外立面装修并落外脚手架。二、投资管理目标1、项目估算总投资40600万元（含已支付的7800万元征地费用），建安费暂估26亿元。2、通过限额设计，达到控制造价的最终目的。3、设计概算不超过投资估算，施工图预算不超过已批复的设计概算，竣工结算不超过施工图预算。三、质量管理目标通过有效的质量控制，工程质量达到验收规范规定的合格标准。1、勘察、设计文件质量管理目标勘察报告能满足工程设计和施工的需要。通过项目管理部严格审核，在项目设计阶段，通过初步设计会审、施工图会审，基本解决设计方案、施工图纸中存在的重大问题；在施工准备期间，组织监理和施工单位对施工图纸进行会审，并组织设计交底，全面解决设计上遗留的问题，杜绝在施工中因设计问题而影响工程质量、进度、投资、安全的重大事项发生。2、工程质量管理目标通过有效的质量控制方法和手段，采取有力的质量管理措施，所有分项、分部、单位工程全部达到合格标准，竣工验收一次通过。材料、设备采购质量目标通过邀请招标的方式，采购到质量优良、价格合理的主要材料和设备；严格进场检查验收程序，不合格的材料、设备不允许在本工程上使用。四、安全文明施工管理目标1、确保工程无死亡事故，杜绝重大质量安全事故；2、现场文明施工达到北京市文明施工工地标准。五、环保管理目标按照北京市政府相关部门的最新要求，在施工管理中重点做好“防扬尘”和“防噪声”的控制工作，尽量减少由于施工给东侧居民生活和业主工作人员的工作带来的干扰。六、组织及协调管理目标通过精心策划、科学管理，克服困难，及时解决在项目管理实施过程中遇到的困难和难题，使本项目各阶段的组织协调工作顺利进行。七、廉政目标杜绝工程实施过程中的腐败行为，保证公正、公平执业，维护业主的利益。第三节项目管理工作的范围综合办公楼工程项目的全过程管理，由项目管理部按照项目管理服务委托合同的约定，负责组织完成从项目可行性研究报告批复后开始到项目移交为止的相关工作，包括参与项目的方案设计及报批手续、初步设计及报审、施工图设计等工作；协助完成项目与红线外大市政的勾通；组织项目的勘察、监理、施工和设备材料采购的招标工作，草拟并协助业主签署相关合同，并对合同的执行情况进行全面的管理；协助业主取得政府相关部门的批复手续，如消防、人防、道路、市政、园林、规划等工作；为工程项目使用，组织相关培训；负责项目的竣工验收、竣工备案等工作。由项目管理部负责项目的投资、质量、进度和安全控制，实现本项目的投资目标、进度目标、质量目标和安全目标。一、在项目前期及工程建设期间，竣工验收及移交后，协助业主办理有关规划，建设，交通，园林，环保，市政公用，档案等北京市政府主管部门要求的各项手续。二、勘察，施工，监理，大型设备和重要材料采购的招投标代理。三、工程勘察，设计管理。四、全过程投资控制管理。五、全过程合同管理。六、全过程工程质量管理。七、全过程工程进度管理。八、全过程协调各方关系。九、项目资料、档案管理。十、施工现场安全、文明施工管理。十一、业主要求的其他服务。十二、本项目工作内容分解框图。本项目工作内容分解框图综合办公楼工程项目管理设计管理项目管理施工管理工程竣工验收及移交组建项目管理部，管理人员进场编制可行性研究报告并办理相关审批（已完）收集有关工程资料，与业主、设计单位沟通办理项目建设前期各项手续组织进行现场准备根据工作进展，修正项目管理总计划组织专家对初步设计方案进行评审审查设计概算对施工图进行内审施工图送审审查设计变更负责项目组织协调工作编制资金使用计划对项目质量、进度、成本进行管理对项目风险、沟通、采购进行管理对项目管理部人力资源进行管理审查材料设备进场计划审查总承包单位资质、项目及施工管理人员资质审定承包单位施工组织设计审查承包单位工期计划、资源需求计划定期召开工程协调会，解决工程存在的问题，检查工程进度编制甲供材料、设备进场计划监督现场安全文明施工审查施工单位竣工资料参加工程项目预验收组织项目竣工验收及备案签订保修合同核查监理、施工移交的归档资料收集整理归档资料，移交委托人招标管理进入招标市场编制资格预审文件、备案组织专家评审编制招标文件、备案组织现场踏勘、标前会议组织开标、评标招标工作汇报项目前期准备工作第三章执行基建程序，按要求办理相关手续第一节建设程序建设程序主要包括项目建议书（已完成）、可行性研究报告（正在实施）、初步设计、建设工程规划许可证、开工报告和竣工验收等。一、工程建设的主要申报及审批程序如下1、项目立项准备根据使用单位提出的本项目建设内容、建设要求、使用功能和标准、投资估算等，委托咨询单位编制可行性研究报告。2、项目立项和批复业主行文，并附可行性研究报告等资料，报送国家发改委审批（本项工作已完成）。3、招标确定设计单位和报批设计文件设计招标由其他公司负责；设计单位确定后，项目管理部按照现行管理规定，及时协助业主办理方案设计、初步设计和施工图设计的报批和审查工作。4、设计文件完成后，项目管理部协助业主完成规划许可等相关审批手续。5、招标确定勘察单位、监理单位、施工单位，材料设备供应单位，办理工程开工许可手续，按照预定的投资、工期、质量、安全目标，组织实施项目施工。6、竣工验收、备案项目管理部按有关规定组织竣工验收，进行工程竣工备案。7、审计、稽查协助、配合政府有关部门对项目建设全过程进行审计和稽查，并按规定整理和移交有关档案。二、工程建设各阶段总程序前期阶段1）项目管理开始；2）以项目可行性报告编制与审批为中心，开展各专业的委托咨询工作和市政条件的调研落实；3）方案招标及优化；4）确定设计单位，进行初步设计及初步设计概算编制报审管理；5）工程勘察单位招标及地质勘察工作；6）协助办理征地手续、建设用地规划许可证、申领国有土地使用证；7）协助办理年度开工计划、投资计划；8）施工图设计管理；9）协助办理建筑工程规划许可证实施阶段1）施工图审查及工程量清单编制；2）工程勘察、监理、施工总承包单位招标，并协助业主签订合同；3）材料、设备采购招标工作；4）质量、安全监督备案手续办理；5）施工现场开工条件准备；6）施工现场市政临时管线、道路报装；7）建设工程施工许可证办理；8）进行工程施工阶段的各项管理工作；9）工程中间验收工作；10）工程竣工验收及工程移交工作后期阶段1）工程保修；2）竣工结算，整理，汇编并移交竣工资料；3）工程竣工决算编制及报审工作；4）协助使用人完成项目运行保障交付工作，项目管理合同结束三、工程前期阶段建设程序项目开工前期策划项目管理公司与业主签订项目管理服务委托合同组建项目管理部、制定项目管理实施规划、接受前期阶段成果业主设立专项基建账户项目管理部建立基建投资台账办理征地手续方案设计方案优化委托专业评价交通影响评价咨询地震灾害防御评价咨询环境影响评价咨询编制可行性研究报告并报发改委审批（建设用地规划许可证申领国有土地使用证）初步设计、设计概算编制报消防、交通、人防、园林等部门审批，并获得审查批准文件报国家发改委审批，初步设计概算报国管局审批取得建筑工程规划许可证施工图设计四、工程实施阶段建设程序施工设计组织施工图审查及工程量清单编制办理项目投资计划和资金拨付手续监理及施工招标管理设备招标管理交纳土地补偿金，完成征地手续签订监理、施工、设备采购合同签订监理、施工、设备采购合同完成施用水、供电、电信、道路等工程取得建筑工程施工许可证开工前的现场各项准备安排监理、施工单位进场召开第一次工地会议图纸会审、设计交底审查现场开工条件，审批工程动工报审表，下达开工指令施工过程项目管理组织中间验收地基验槽基础验收结构验收专项验收所有单项工程通过初步验收接下页施工安全管理施工质量管理施工进度管理施工合同管理施工信息资料管理施工资金管理风险管理施工环境管理监理管理施工组织协调监督备案、安全备案邀请有关单位参加，组织进行竣工验收组织相关单位对使用人员培训协助业主与施工单位签订保修协议书项目管理资料归档编写管理工作总结协助业主办理工程竣工移交向政府监督部门申办竣工备案手续接上页五、工程后期阶段管理程序工程竣工验收进入工程保修期管理审核竣工结算竣工资料的编制、整理审核后的竣工结算报告报业主审定向市档案馆办理资料移交手续管理单位协助业主编制工程竣工决算报告获得国家发改委、国管局关于工程决算报告批复意见协助向使用单位办理项目资产移交管理合同结束第二节工程项目前期手续办理一、工程项目前期手续办理的原则本工程为政府投资建设项目，为了保证工程能够顺利、有效地实施，项目管理部将执行国家规定的建设程序，按要求协助业主办理各项审批手续。二、工程前期项目管理措施1、签订管理合同，成立项目管理部，项目管理部进场开展工作，编制项目管理规划。2、接收业主提供的项目前期工作成果（即各项基建文件），包括可行性研究报告、规划意见书、项目立项批复文件、设计方案招标文件等。3、协助业主继续完成项目环境影响/交通影响评价报告的编制及报批。见附图项目可行性研究及评估管理程序。4、协助业主与中标的设计单位签订设计合同，进行设计管理。（1）组织设计签约；（2）与业主配合，组织设计单位对中标方案设计进行优化改进；（3）组织编写设计任务书。5、根据可行性研究报告和设计方案的批复，组织设计单位进行初步设计及投资概算编制，项目管理部会同业主进行内审，合格后报项目审批部门评审，其间同时进行消防、人防、环保、绿化、交通、地震、卫生等专项审查。6、协助业主同市政、公用部门联系，确定市政设施及四源（给水、排水、热力、燃气）的供应，落实市政配套及四源供应方案。7、初设及概算评审通过后，即可组织施工图设计，项目管理部组织对施工图设计成果进行内审并委托专业审图机构进行审查。并根据审查意见，组织设计单位进行修改完善。8、城建档案馆备案、向规委申请办理建设工程规划许可证。（见附图建设工程规划许可证办理程序）。9、协助业主办理发改委、统计局备案手续。10、接收项目施工现场，熟悉和了解项目情况，包括地下管线、障碍物、周边交通情况，进行工程项目开工前的准备工作。11、领取开工审批表，办理开工许可手续。12、协助业主办理与工程开工有关的其它各种相关手续。第三节前期手续办理程序一、项目可行性研究及评估管理程序（目前业主已完成该项工作）签订委托可研编制合同可研编制阶段形成最终成果报审可研报告形成工作计划形成初步及中间性成果组织调研形成阶段成果评估准备阶段发改委评估机构可研编制机构项目管理机构签订委托评估合同了解项目基本情况收集评估依据确定项目评审负责人及各专业评估人员向评估机构提供相关资料评估实施阶段查阅并熟悉有关项目评估的依据，审查项目可行性报告及相关资料现场勘查、沟通、了解有关工程情况，召开评估会材料核查、取证、计量、分析、汇总参加评估过程，配合评估工作向评估机构提供相关补充资料评估审批阶段根据评审结论出具评审报告整理评审工作相关资料项目评审资料移交发改委接受资料并归档发改委审批并作出决定管理机构接受可研批复文件二、建设工程项目许可申请（一）建设工程规划许可证办理程序1、办理规划许可证的流程建设单位申报规划局综合处收件，详细规划处审批规划意见书（建设用地管理处）征询环保/交通/人防/地震局/园林/国土局/国管局意见建设用地规划许可证（红线图）（建管一处、建管二处）建设工程规划许可证（建管一处、建管二处）申请规划验线（执法大队）园林/人防等部门意见申请市测绘院钉桩复核申办应提交的资料1申报委托书；2建设项目规划许可及其他事项申报表；3规划意见书（含附件），建设用地规划许可证（含附件）；4国土行政主管部门批准用地的文件；5国管局计划主管部门开（施）工计划；6提供报建图纸；7城市建设工程办理竣工档案登记表；8初步设计相关批件。建筑方案设计评审和审批初步设计（批复）规划方案复函申办应提交的资料1申报委托书；2申报表；3市建委计划处办立项备案（核准）4设计招投标登记；5意见书及附图复印件；6两张总平面图及一套方案图；7交通评价；8环境评价。国管局办理年度投资计划施工单位撒灰线施工图设计工程竣工档案登记行文向规委征询规划意见初步设计征询人防/消防/交通/园林意见2、需提交如下申办材料（1）建设单位出具的申报委托书；（2）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；（3）设计方案审查意见及附图复印件；（4）国土行政主管部门批准用地的文件；（5）设计单位按照设计方案审查意见及附图的要求绘制的建设工程施工图（按A4规格（竖向）装订成册）1套，另再附相同设计总平面图5份；（施工图纸包括图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各1份）；（6）提交城市建设工程办理竣工档案登记表；（7）提交招标投标主管部门签署意见的北京市勘察设计招标投标登记表复印件，提交勘察、设计中标通知书（已进行设计方案审查的不需提交）；（8）初步设计相关批件等。（二）建设项目报建1、报建时间在可行性研究报告或其他立项文件批准后，到北京市建委领取工程建设项目报建表并填写，向北京市建委报建，主要内容包括工程名称，建设地点，投资规模，资金来源，当年投资额，工程规模，开工、竣工时间，发包方式等。2、提交资料（1）工程项目立项的批准文件；（2）资金落实到位的证明；（3）批准的建设用地等文件。（三）申请建设工程质量监督1、申报时间取得规划许可证后，领取开工许可证前申报。2、应提交的资料（1）立项审批文件；（2）规划许可证；（3）堪察、设计、施工、监理单位中标通知书、合同，及上述单位的资质证书；（4）全套施工图；（5）施工图审查文件等。（四）建筑工程施工许可1、行政许可受理、审查和决定机关市建委工程建设管理办公室2、办理许可的条件（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；（2）已经取得规划许可证；（3）已经确定建筑施工企业；（4）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（5）有保证工程质量和安全的具体措施；（6）建设资金已经落实；（7）法律、行政法规规定的其他条件。3、办理程序已及需提交的申请材料（1）按规定填写、盖章的建筑工程施工许可申请表一式两份；（2）建设工程规划许可证及建设用地规划许可证原件及复印件（正本及附件）；（3）用地批准手续原件及复印件；（4）施工图纸设计文件审查通知书原件；（5）施工合同原件及施工企业中标通知书原件；（6）监理合同原件及监理单位中标通知书原件；（7）项目建设资金落实证明原件；（8）人防部门出具的人防施工图备案回执；（9）法人委托书；（10）散装水泥基金和节能墙体材料两项基金缴费；（11）安全、监督备案。4、施工许可证办理流程办理部门提交材料说明规划委规划委市建委工程办获取或市建委网站下载WWWBJJSGOVCN建设用地规划许可证规划许可证原件及附件的复印件获取并填写施工许可证可申请表，加盖建设单位公章及法人代表签章（可同时下载安全监督通知书及质量监督注册登记表）市建委工程办申请表登记并根据需要踏勘现场，加盖审核专用章需公开招投标市招标办办理招投标、施工和监理合同备案及中标通知书备案手续市建委工程办将上述材料及申请表报工程办窗口市建委工程办市建委工程办市建委工程办由工程办代办质量监督及施工安全监督手续，开具受理通知单踏勘现场凭受理通知单领取建筑工程施工许可证原件及附件的复印件可同时进行的程序有1、建设单位开户行出具资金证明；2、到规划委认可的审图单位进行施工图审查，取得施工图设计审查通知书1、申请表上加盖施工单位公章（表一）及监理单位公章（表二）2、到建委建材办办理散装水泥基金和节能墙体材料两项基金交费手续退回材料，条件合格后重新报件不具备开工条件的退件，现场违章开工将给予处罚，待条件合格后补办不合格不合格三、建设工程项目专项审查申报（一）环境保护审查在可行性研究阶段，应有环保的专门章节论述；并向环保局提交规划选址意见书、总平面图、经预审的环境影响评价报告、可行性研究报告。获得环境评价报告书（表）及其批复。（二）建设工程项目人防设施审查1、办公时间市人防办公室人防工程规划、设计审查接待时间为每周一、三、五上午8301100。2、人防工程设计审查程序在初步设计阶段（1）人防工程送审，由建设单位填写北京市人民防空工程设计审核送审单一式两份，随同北京市规划委规划方案复函（或复印件）和人防工程初步设计一并送市人民防空办公室。（2）送审的人防工程初步设计应包括说明书、总平面图，建设工程水文、地质资料（复印件），首层平面图，地下设备层平面图，防空地下室建筑平面、剖面图和采暖、通风、给水、排水、电气（照明）平面图等。（3）初步设计审批后，连同本单一份退回建设单位，送设计部门进行施工图设计。在施工图阶段（1）送审人防工程施工图时，应连同初步设计审批单原件一并送市人民防空办公室。（2）送审的人防工程施工图应包括工程所在位置的1/500或1/2000地形图（注明工程所在位置），总平面图，建筑工程水文、地质资料（复印件），地面建筑立面、剖面图，首层、地下设备层平面图，防空地下室目录和建筑、结构、采暖、通风、给排水、电气（含室外出入口地面管理用房）等全部图纸及人防工程结构计算书（复印件）。图纸应按要求折叠（另见送审人防工程施工图纸折叠要求）。（3）施工图审核批准后，发给人民防空工程设计审核批准通知单三份，一份送市建委办理建设工程开工许可证手续，一份送质监总站人防站。本单一份退建设单位，图纸留市人民防空办公室存档。（三）建设工程项目消防审核1、受理机关北京市消防局2、初设阶段报审应提交如下资料初步设计文件和图纸，上级主管部门的各项批文，规划部门批文，设计文本（含消防设计专篇）。3、具体实施项目管理部在初步设计开始伊始，便利用公司的社会资源，与市消防局的有关部门联系，争得其理解和支持，提前介入，约请其到设计院对工程设计提出具体要求，避免设计人员走弯路，同时在审批时可以顺利通过，以缩短消防设计审核的时间。（四）建设工程项目抗震设防审查1、可行性研究阶段进行地震安全性评价，并将抗震设防纳入可行性研究报告2、初步设计阶段向北京市人民政府抗震办公室报送初步设计文件，进行抗震设计审查，并取得审查意见。设计计算书中有关抗震设计的材料，报市抗震办公室备案。（五）建设工程项目绿化设置审查1、方案设计阶段向北京市园林绿化局提交建设项目配套绿化方案审核申请表，立项批复，市规划委批准的规划意见书及许可范围图，绿化工程设计方案图。2、初步设计审批阶段向市园林绿化局提交审查申请及初步设计文件，绿地面积达不到标准，业主提出书面申请缴纳绿化补偿费，同意后，核发审查意见书。3、竣工验收阶段业主提交验收申请及绿化实测面积，园林局对照施工图进行验收，验收通过后核发绿化工程验收证明书。（六）建设工程项目劳动安全卫生监察工程各阶段应到市容环境卫生管理部门办理相关手续。1、职工食堂、二次供水的建设，应报当地卫生防疫部门审查、备案，工程竣工验收合格后，办理使用许可证。2、应提交的资料（1）建设项目设计审查申请书；（2）项目设计蓝图一套及有关说明。四、建设工程项目配套建设申请建设项目离不开城市基础设施的支撑，建设项目的建设必然带来对城市基础设施能力需求的增加。业主应向相关主管部门提出建设项目配套建设需求的申请。项目管理部协助业主在工程建设的各阶段，向城市主管部门提出工程建设项目配套建设需求的申请，包括用电申请、上水申请、排水申请、燃气申请、电讯申请、智能化申请等等。五、办理工程协办单，争取工程早日开工鉴于本工程的特殊性，项目管理部将协助业主办理工程协办单，争取土护降工程先期开工。第四节工程项目实施阶段管理程序一、办理工程质量监督登记、安全备案等手续。二、办理临时上水、临时排水、临时供电和临时道路的施工，施工临时设施报批；三、办理工程施工许可证（先办理协办单，具备条件后及时办理施工许可证）；四、组织施工、监理单位进场，做好施工现场的施工条件准备工作；五、组织使用单位、设计单位、施工单位、监理单位等相关单位协调会，组织各方进行施工图纸会审和设计交底工作；六、审查开工条件，下达开工令。七、工程施工管理1、工程安全、文明施工管理；2、工程质量管理；3、工程进度管理；4、工程投资管理；5、合同管理；6、信息、资料管理，按规定定期向委托人报送相关项目管理工作报告和各种报表；7、组织协调管理。八、材料、构配件、设备的甲供物资采购管理。九、委托市政管线报装、委托综合图设计及施工。十、组织工程中间验收（验槽、地基基础、主体结构）。十一、工程施工完工后，组织规划、人防、消防、环保、园林、交通、市政管线及其它专项验收工作，并办理市政管线接收手续。十二、组织工程竣工验收1、单位工程验收；2、单项工程验收；3、项目竣工预验收；4、项目竣工验收；5、工程竣工验收完毕，办理工程竣工备案手续。十三、办理工程移交手续，工程移交使用人。1、签订保修服务协议；2、组织工程移交工作；3、项目管理部组织使用人员培训等。第五节后期阶段项目管理程序一、组织进行竣工结算；二、协助业主编制项目决算报告；三、整理、汇编、移交竣工及有关技术资料，项目管理资料归档，编写项目管理工作总结；四、资产手续移交；五、项目管理工作结束。第四章设计管理第一节设计管理的依据一、设计招标文件、设计任务书；二、设计合同；三、有关政府批文、各项设计规范和技术规定。第二节设计质量管理目标一、建筑造型、使用功能及设计标准满足设计任务书的要求；二、结构安全可靠；三、符合城市规划、有关政府部门要求；四、有关设计规范的要求；五、以人为本的设计思想。第三节设计管理的程序设计质量管理流程参见下表签订设计合同设计组织专家审核设计文件比较分析原因，修改设计分析原因，修改设计设计质量报告设计结束下一阶段符合是否定期循环第四节设计管理的方法设计管理采用动态跟踪的方法，定期审查设计文件，审查内容包括图纸规范性、建筑造型与立面、平面与空间设计、结构、装修设计、设备设计、水、电设计、城市规划、环保、消防、卫生、人防等部门的要求等。一、协助业主与中标设计单位签订设计合同；二、与业主配合，组织设计单位对中标方案设计进行优化改进；三、组织编写设计任务书，报业主审定，并提交设计单位。四、对设计阶段的管理。主要是通过设计任务书和合同约定进行协助业主、设计单位做好设计定位，对设计方案、图纸、设计概算、主要设备材料等进行审查并提出意见，主要对各专业之间的衔接、配合进行协调,组织公司设计管理工程师审核。1、审核设计能否保证建筑物的使用功能。平面布局是否合理，每层房间的布局，每个房间的使用功能，防火分区、电梯、楼梯及走廊等交通通道等，其布局应做到基本合理完善。项目管理部将委派专家参与这项工作，积极与委托人沟通，与设计人深入探讨，尽快完善设计。2、给排水专业主要审核水处理工艺设备及管道布置和走向，加工安装的质量要求等。保证设备系统能运行安全,功能和设备选型满足使用要求。3、电气专业设计主要审核供配电设备；灯具及电气设备的布置；电气线路的走向及安装质量要求等。保证设备系统能运行安全,功能和设备选型满足使用要求。4、装饰设计要体现建筑艺术和建筑物外型的美观及使用功能的要求。审核建筑装饰使用材料的合理性及装饰效果。5、审核设计的安全性、抗震性；是否符合工程建设强制性条文的要求。6、结构设计应在保证建筑安全的基础上，注意节约，避免浪费。五、事前控制1、根据设计要求，协调并提供施工图设计中所需要的各种参数；2、审查设计基础资料的正确性和完整性。六、事中控制设计管理工程师审核并签写相应的工作记录，报业主，并提交设计单位。1、组织各专业专家进行初步设计的审查工作，是否存在设计优化余地，使用功能是否得到实现。审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见；2、对主要设备、材料的选型是否满足功能要求，设计标准和参数进行审查，对图纸中存在的问题，提出修改建议。3、对设计概算进行评审。尤其是设计概算（预算）超过项目投资额（投资增加额不得超过已批准投资的3），项目管理部将与设计人沟通，研究对设计的适当合理调整，使其投资费用在目标值以内；同时，在符合审批要求的条件下，也要多争取投资额。4、设计深度要符合建设部2003年颁布的设计文件编制深度的规定。5、设计进度本工程要争取在5月底开工，所以设计进度要符合合同约定，要能满足工程先期开工的需要，项目管理部向设计院提出限时完成施工图设计的计划。（1）阶段性设计完成的时间1）2007年5月10日前完成总平面图布置和开槽图，为土护降工程招标和施工提供条件。2）初步设计完成时间设计方案确定后40日内完成。3）施工图完成时间设计时间为50日历天，于2007年7月29日前完成，应保证土护降施工完成后，可以连续进行基础结构的施工。4）二次设计及深化设计应在该项工程施工前至少两个月完成。（2）设计进度的管理措施1）要求设计单位提交设计进度总计划，项目管理部监督执行。2）每周举行一次设计管理例会，检查进度情况，沟通和解决相关问题，参加人员为项目管理部有关人员、设计单位有关人员；必要时，邀请业主参加。3）日常管理电话联系，或派专人到设计单位检查、查询，或要求设计单位提交工程设计进展情况书面材料。4）如有滞后，项目管理部将发出管理指令，要求设计单位调整，加快。6、检查设计文件的质量通病7、设计文件签章要齐全。8、施工图设计完成后，项目管理部将施工图纸报送审图机构尽快审查通过。9、凡对投资和进度影响较大的设计问题，项目管理部将组织论证会议。七、事后控制1、组织施工图设计交底、图纸会审，以及施工过程中的设计变更；2、处理因设计引起的工程质量问题或事故等。八、设计质量通病的审核要点主要检查有无以下问题1、子项平面布置图应与总图方向一致的，不与总图方向一致，而且无指北针。2、图形符合不符合统一规定。3、图纸中各部分尺寸相互矛盾或者总、分尺寸不符。4、施工图细部尺寸不交代清楚，造成施工困难。5、施工图中节点详图不全，漏注尺寸，漏注高程、坐标。6、一张图纸或一套图纸图例混淆，表示不一。7、图纸图形比例不适当或布置零乱、过密、过稀等。8、平面图与剖面图或断面图矛盾。9、剖面中剖面线与非剖面线没有区别，造成识图困难。10、图纸设计深度未严格按各设计阶段要求。11、一张图纸修改时，改了一处忘记改另一处。12、套用图纸时注意事项未叙述。13、必要的说明漏掉或说明含糊不清，标点符号用错。14、各专业预埋件在图中未分别编号，遗漏预埋件。15、各专业预留孔洞在图纸上错、漏、碰、缺。16、套用标准图时未结合具体情况作必要的说明。17、套用的标准图纸陈旧或已作废。18、本工程条件与所套用的工程图条件不符合。19、大样图或节点详图不在同一张图上时，不说明参见哪张图。20、图纸与图纸说明之间衔接不够。第五章招标管理第一节招标的内容本工程为保密工程，经国家发改委批准应进行招标的内容和方式为一、进行公开招标的项目有勘察招标、监理招标；二、进行邀请招标的项目有设计招标、土护降施工招标、工程总承包招标、专业分包招标以及材料设备的采购招标等。第二节招标依据一、法律依据1、中华人民共和国招标投标法；2、北京市招标投标条例；3、北京市建设工程施工分包招标投标管理办法等。二、本项目关于招标方式的批文。第三节招标工作的组织、程序及流程一、招标组织项目管理部组织建立专门招标小组，并组织强有力的技术保障体系，全面负责和组织本项目的招标活动。二、招标程序本项目招标范围广、标的变化大、投标人专业变化幅度大等特点。根据北京市招投标管理有关规定，招标的程序如下1、编制资格预审文件、招标文件。2、招标备案项目管理部按政府有关规定到市标办相关部门办理备案手续。3、发布招标公告在规定的相关媒体上发布招标公告，公开邀请潜在的合格投标人参加资格预审（勘察、监理公开招标）。或者按照委托人要求向相关单位发出邀请招标通知。4、编制、发放资格预审文件和接受资格预审申请书。（勘察、监理公开招标）5、资格预审、确定合格的投标申请人并向其发出资审合格通知书。（勘察、监理公开招标）6、发售招标文件。7、组织投标人踏勘现场。8、书面接受问题，召开标前答疑会，以书面形式答疑并发放至所有投标人。9、接受投标文件和投标保函。10、开标组织开标。11、按规定组织评标委员会。12、评标组织评标委员会对投标书进行符合性检查、技术标评审、商务标评审，必要时要求投标人就投标文件内容进行澄清，编写评标报告并推荐中标人（1至3名）。13、项目管理部写出评标情况工作报告，报送业主国内基建计划处。14、业主国内基建计划处，确定中标人（盖公章、法定代表人签字）。15、向投标人发出中标通知书，同时向未中标人发出中标结果通知单。16、合同前谈判。17、签署合同。18、合同备案。19、项目管理部监督中标人执行合同。三、招标工作基本程序流程图（公开招标）招标组织进入招标市场资格预审文件编制发布招标公告、发出资格预审文件资格预审评审编制招标文件发出招标文件组织现场踏勘标前答疑开标评标定标发出中标通知书招标代理委托函（业主、管理公司）工程项目分标北京市建设工程承发包交易中心承发包交易中心审查（标办）在标办抽取专家评审资格预审结果登记备案（标办）标办审查招标文件、招标文件备案投标保函或投标保证金（投标人）组成评标委员会进行评标评标结果公示业主参加，监管，标办监督第四节工程招标的实施一、工程勘察招标（公开招标）1、勘察招标依据。编制建设工程勘察文件，应当以下列规定为依据（1）项目批准文件；（2）城市规划；（3）工程建设强制性标准；（4）国家规定的建设工程勘察深度要求。2、资格预审文件和招标文件编制应注意的事项（1）招标范围勘察、物探；（2）评标分值分配投标报价分值为20分，技术标为80分；（3）勘察取费依据符合现行工程勘察取费标准规定，超出取费标志的规定为废标，以此控制投标费用报价；（4）技术标评审的项目包括强制性标准、勘察方案、质量保证措施、安全保证措施、施工组织、进度保证措施、勘察服务工作大纲、成果文件。（5）技术标评审项目分值的分配原则是重方案、保进度（本工程需要），故此确定“勘察方案”分值为40分，“进度保证措施”为10分，其余均为5分。3、勘察招标的申报项目管理部填写和整理相关资料，业主盖章，报北京市勘察设计与测绘管理办公室接待窗口。应准备的申报资料有（1）勘察招标公告（2）北京市勘察设计招标投标登记表（3）项目批准文件（国家计委）、规划意见书；（4）法人委托书等。4、勘察招标开标、评标工作遵循公平、公正、科学、择优的原则。评标工作由招标人依法设立的评标委员会负责。评标委员会由5人组成，其中4人按照要求在市规委专家库中抽取，业主代表1名。建设工程勘察招标评标工作根据有关要求采用综合评价方法，由评标委员会对所有投标人的投标文件进行综合评审和比较，提出评标意见，编写评标报告。开标在市规委开标室进行，开标会业主代表参加并监管，规委主管同志监督。各投标人代表唱标的内容为报价、工期，唱标后各投标人在投标记录上签字确认。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会全体成员应当在评标报告上签字。招标人（业主）根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。5、勘察招标各阶段资料的整理招标备案登记阶段（1）项目批准文件（2）规划意见书（3）勘察招标公告（4）自行招标备案表（5）法人授权委托书（6）勘察设计招标备案登记表（表一）（7）勘察设计招标小组登记表（表二）资格预审阶段（1）资格预审文件（2）投标资格预审结果登记表（3）资格预审评审报告（包括资格预审报名登记表）（4）递交资格预审文件登记表（5）评审汇总表（专家签字、招标单位盖章）（6）评审打分记录（专家签字）招标文件审核阶段（1）编制招标文件，报规委审核（2）审核修改后招标文件（3）评标专家抽取申请表招投标备案阶段（开标、评标报告资料汇总）（1）投标单位签到表（2）开标记录表（投标人签字）（3）专家签到表（4）评标情况汇总表（专家签字、招标单位盖章）（5）专家对各方案的评审意见及对中标方案的优化意见（6）评标打分表（专家签字）（7）技术标评分编号对照表（8）评标情况说明（9）专家费领取登记表（10）中标人的投标文件、资质证书、营业执照（11）中标通知书二、监理招标（公开招标）通过招标，协助业主选择好的监理单位是项目管理部的重要工作内容之一。选择监理单位时应关注投标单位是否具备较高的专业技术水平、丰富的工程经验、准确的判断能力、良好的合同意识、较强的管理能力、监理单位的信誉、职业道德和素质要求等。协助业主组织评标委员会，编写招标文件，办理招标手续，将评标报告送至招标办核准，经核准后，发送中标通知书，并签定合同，将合同送至建委合同管理办备案。（一）监理招标的程序，见前述“招标工作基本程序流程图（公开招标）”。（二）监理招标进入招标程序的申报。因本工程目前还没有取得规划许可证，不具备正常的招标条件，项目管理公司将利用社会资源，与相关领导联系，取得其理解和支持，特批提前进入招标程序。（三）资格预审文件要求报名申请单位的资质为“房屋建筑工程监理甲级”（至少一项，并不限于一项）。（四）监理招标文件要求投标文件包括商务文件和技术文件两部分，要求商务文件和技术文件（暗标部分）分别装订成册。1、商务文件应包括1投标书2授权委托书3监理企业证明资料4近三年来承担监理的主要工程5监理机构人员资料（必须与资格预审一致）6反映监理单位自身信誉和能力的资料7监理费用报价及其依据8招标文件中要求提供的其它内容，如营业执照副本、资质证书、拟派项目总监理工程师资格审查表、拟派项目部人员构成情况表、监理工程师资格审查表、主要仪器、设备一览表等。2、技术文件监理大纲，为“暗标”。3、投标报价（1）投标报价应是监理服务期内，监理人按合同规定的范围所提供的全部服务所需的费用，要求报出监理费总额，同时报出相应的费率。（2）投标报价包括监理额外工作报酬、附加工作报酬、其它技术咨询服务报酬。（五）开标开标会在业主参加监管和市标办同志的监督下，在标办安排的开标室进行，投标文件应密封完好，各方在开标记录上签字确认。（六）评审、评标1、原则评审及评标的原则为公正、公平、科学、择优。2、监理资格预审评审，在市标办评标室进行封闭进行，评审委员会由5人组成在建委专家库抽取4人，业主代表一人。3、评标，在市标办评标室封闭进行，评标委员会由5人组成，全部在市建委专家库抽取。项目管理部派人在评标23天前签表，到市标办招标文件与合同监管处办理抽取专家和评标室的手续。项目管理部提前准备评标依据和相应表格，专家费等事项，派专人组织评标专家进行评标，并整理评标资料。（七）评标结束后，项目管理部写出监理招标工作汇报向业主汇报招标情况。（八）定标。业主根据评标专家的评标结果，在推荐的13名候选中标人中确定中标人。（九）协助业主进行合同前谈判。（十）协助业主与中标监理单位签订监理委托合同。（十一）监理委托合同到市标办备案。三、施工总承包招标（邀请招标）程序（一）建设工程项目报建1、建设工程项目的立项批准文件或年度投资计划下达后，按照工程建设项目报建管理办法规定具备条件的，须向建设行政主管部门报建备案。2、建设工程项目报建内容主要包括工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、结构类型、发包方式、计划开竣工日期、工程筹建情况等。3、办理工程报建时应交验的文件资料（1）立项批准文件或年度投资计划；（2）固定资产投资许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）资金证明。4、工程报建程序建设单位填写统一格式的“工程建设项目报建登记表”，连同应交验的文件资料一并报建设行政主管部门。（二）招标代理。将业主与项目管理公司签订的项目管理服务委托合同报招标管理机构备案。（三）对拟邀请的投标单位进行资格审查项目管理部与业主一起，对拟邀请参加投标的施工单位资格进行认真的审查，对企业资质、资信、类似工程规模的经验、质保体系、管理能力、拟派驻现场主要管理人员的经历和能力、机械设备的配备以及对垫付资金的承诺，保证计划工期（2008年6月30日完成外立面装修并落外架）的措施等方面进行考察。（四）招标申请1、由业主向国管局发函，申请和委托其组织施工招标，同时在函件中写清拟邀请投标的施工单位名称。拟邀请投标的施工单位不应少于3家，最好选45家。招标申请得到国管局同意后，由项目管理部组织编制招标文件。（五）招标文件的编制与送审1、招标文件根据本工程项目的具体情况，编写招标文件，并报国管局审查同意后，向邀请参加投标的施工单位发放。招标文件的主要内容如下（1）投标邀请书；（2）投标须知前附表和投标须知；（3）评标原则和评标办法；（4）合同条件；（5）合同协议条款；（6）合同格式；（7）技术规范、图纸；（8）投标文件格式；（9）投标书及投标附录；（10）工程量清单与报价表；（11）辅助资料表。2、招标文件内容招标文件主要包括招标项目的投标须知，技术要求，图纸，对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准，业主实质性要求，合同的主要条款等。编制招标文件应注意以下内容（1）投标价格应考虑一定的风险系数，采用固定的价格，减小业主的风险，以利于投资管理。（2）暂估项价格的调整方法及调整范围应在招标文件中明确。（3）工程量清单应全面，不能丢项落项，计算准确。项目管理部按国家颁布的工程量统一计算规则，根据施工图纸计算工程量，提供给投标单位作为投标报价的基础。（4）质量标准必须达到国家施工验收规范合格标准，对于要求质量达到优良标准的，应计取补偿费用，补偿费用的计算方法应按国家或地方有关文件规定执行，并在招标文件中明确。（5）招标文件中的建设工期应参照国家或地方颁发的工期定额来确定，如果要求的工期比工期定额缩短20以上（含20）的，应计算赶工措施费。赶工措施费的计取应在招标文件中明确。（6）由于施工单位原因造成不能按合同工期竣工时，计取赶工措施费的须扣除，同时还应赔偿由于误工给业主带来的损失。其损失费用的计算方法或规定应在招标文件中明确。（7）如果业主要求按合同工期提前竣工交付使用，应考虑计取提前工期奖，提前工期奖的计算办法应在招标文件中明确。（8）投标准备时间招标文件中应明确投标准备时间，即从开始发放招标文件之日起，至投标截止时间的期限不少于20天。（9）投标保证金在招标文中应明确投标保证金数额，一般投标保证金数额不超过投标总价的2。投标保证金可采用现金、支票、银行汇票。也可以是银行