山西运城豪德贸易广场项目可研报告

第一章总论第一节项目概况一、项目名称运城豪德物流园区二、建设单位运城豪德贸易广场开发有限公司三、法人代表汪荣贵四、建设单位简介运城豪德贸易广场开发有限公司是由深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司共同控股的公司。公司主要开发、经营运城豪德物流园区。深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司以国际视野、国际模式，立足于国内各项投资建设和开发，相继成功开发和运作景德镇贸易广场、潍坊豪德光彩贸易广场等商贸物流项目。在商贸广场的建设与经营上，以十年之成功经验，创造了一套针对大型商贸广场从设计、开发到经营的成功模式，以其卓著的业绩、完美的集团口碑，良好的社会形象和雄厚的综合实力，逐步树立了豪德集团中国商贸流通业巨头的地位。景德镇豪德贸易广场占地350亩，已建成建筑面积约1309万平方米，其中商铺1208套119万平方米，配套住宅80套119万平方米。现已成为赣、浙、皖周边地区重要的商品集散地，该市场是景德镇市政府为实现“十五”城市规划总体目标，为提升城市的商贸功能和品位，而与豪德集团共同合作开发建设的特大型商业基础设施项目。潍坊豪德光彩贸易广场占地606亩，是中国光彩事业促进会重点项目、潍坊市政府2004年市重点项目，投资约50000万元，其中项目资本金及自筹资金38000万元，申请银行贷款12000万元。潍坊市农村信用合作银行累计对该项目发放贷款12000万元（截至2007年4月底贷款余额900万元）。目前已竣工验收合格，累计完成建筑面积约3155万平方米，其中商铺2507套约244万平方米，配套住宅200套26万平方米，综合配套设施455万平方米。除公司自留出租经营商铺房屋455套外已销售一空。是目前鲁东地区最大的，集电子商务、会展中心、商贸市场、加工、仓储、酒店、娱乐休闲为一体的商贸物流基地。五、建设地址运城经济技术开发区。六、建设性质新建七、建设规模运城豪德物流园区总征地面积42687亩（28457759M2），总用地面积30541亩（203607M2），总建筑面积2127053M2，其中商品交易区商铺1947945M2、配套生活设施116278M2、电子商务中心58510M2、公厕等4320M2。八、开发期限4年，其中建设期2年。九、总投资及资金来源项目估算总投资2800071万元，其中开发建设投资2481787万元，期间费用318284万元。资金来源为项目资本金1120029万元（占40），银行贷款1400036万元（占50），预售收入280006万元（占10）。十、主要技术经济指标1、容积率1042、建筑密度46403、绿地率16964、物流园区内交易场地销售收入4550194万元5、销售税金及附加274377万元6、物流收入（税后）1202650万元7、利润总额2678396万元8、总投资利税率105459、所得税669599万元10、所得税后净利润2008797万元11、总投资利润率717412、资本金利润率1793513、盈亏平衡点511114、财务内部收益率11220IC1215、财务净现值1536772万元0（IC12时）16、投资回收期195年17、贷款偿还期4年18、从第2年开始按3年等额还本，偿债备付率为2871第二节可行性研究范围一、可行性研究依据1、国务院关于促进流通业发展的若干意见国发200519号2、山西省人民政府关于促进流通业发展的实施意见晋政发20061号3、运城市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要4、运城市城市总体规划（20012020）5、运城豪德物流园区建设合同书6、城市道路交通规划设计规范（GB5022095）7、城市居住区规划设计规范（GB5018093）8、山西省建设工程投资概算指标1997年12月。9、山西省建设工程其他费用暂行标准山西省建设厅、山西省计委1995年8月10、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范12、建设单位提供的有关资料13、本项目可行性研究报告编制委托书。二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，市政基础设施、各类专业市场及物流设施现状，并进行市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，对该项目的建设环境、投资环境、建筑平面布置的合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论运城位于秦、晋、豫黄河新三角的中心地区，随着运城市社会经济的快速发展，新型工业化、农业产业化、特色城镇化进程的快速推进，始建于九十年代初期的禹都市场已经不能满足大生产、大流通和现代物流业发展的需要。运城豪德物流园区项目建设，有充足的物流资源作为市场的支撑，有优越的区域环境和交通优势以及壮大发展的空间，投资主体单位有雄厚的资金和大型商贸物流园区开发建设的经验。本项目建设符合中国现代物流发展纲要草案要求，技术路线合理，目标定位准确，项目切实可行，对促进运城现代物流发展具有重要意义。开发建设运城豪德物流园区可以达到下述目的1、落实运城市城市总体规划（20012020），拉大城市框架，策应城市“东进、西延、北扩、南改”的建设要求，提高城市品位。该大型商贸物流园区全部建成投产后，对于改善运城的城市整体形象，提升运城的城市品位，繁荣运城市现代商贸流通业，都将产生巨大的经济效益和社会效益。2、随着运城豪德物流园区的发展和运作，可带动工业、农业、运输业、商贸、房地产、服务业等一大批相关产业的发展。3、运城豪德物流园区将吸引更多物流企业入驻，形成更大的流通企业集群和强大的市场聚集优势，通过物流园区的辐射和带动，使更多的企业、商户与更加广阔的国内国际市场实现成功对接，加速传统流通业向现代物流业的转变。4、带动物流相关产业发展，扩大税源，增加财政收入，拓宽就业渠道，创造就业机会，促进当地的经济发展和社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力。是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。第二章项目开发建设环境分析一、项目开发建设的背景现代物流是21世纪国民经济的基础性产业。按照GB/T183542001国家标准物流术语，物流是指物品从供应地向接收地的实体流动过程，根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、流通加工、信息处理和配送等基本功能实施有机结合。现代物流是利用现代信息技术和物流装备，整合传统流通、运输、仓储、装卸、搬运、包装、加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式。现代物流对于降低流通成本、提高经济效益和社会效益作用明显，被称为“第三利润源”。物流产业具有多行业性、基础性、服务性和综合性的特点。仓储运输装卸现代物流（第三方物流是当前最主要的表现形式）综合性信息平台及服务、辅助加工、物流管理咨询等传统物流（以单一环节服务为主）产地消费地物流园区的开发模式经济开发区模式综合运作模式工业地产商模式企业引导型模式物流园区的投资机制民办管助模式BOT投资模式政府直接投资模式企业自建模式开发模式投资模式随着经济全球化和信息技术的发展，现代物流业已成为国际上发展最快和极具发展潜力的战略性新兴产业。其发展水平成为衡量一个国家和地区现代化程度和综合竞争能力的重要标志。发展现代物流是适应社会化大生产快速发展和社会分工不断细化的客观需要，是连接生产和消费的关键环节，是加快产业结构调整、推动产业升级、促进第三产业增长的主要途径。发展现代物流业，对于降低社会物流成本，提高物流效率，优化资源配置，促进经济结构调整和增长方式转变，推动第三产业乃至整个国民经济发展都具有十分重要意义。正因为如此，目前世界各国都非常重视把重点从生产转向流通，从传统流通转向发展现代物流业。2005年，国务院关于促进流通业发展的若干意见中提出要建立和完善现代流通体系。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议明确提出“大力发展现代物流业”。充分体现了国家对发展物流业前所未有的重视。我国许多城市如北京、上海、深圳、南京、济南等都把发展现代物流作为驱动经济发展的“引擎”，采取多种开发模式和投资模式，兴建了各种物流园区（中心）。运城是黄河金三角地区的中心城市，近几年，全市物流业虽然呈现出良好的发展势头，发展速度逐年加快，基础设施进一步完善，发展领域进一步扩大，一些传统物流业得到进一步壮大提升，一些新型服务业开始起步发展，但总体上讲，仍是滞后的。一是发展速度仍相对缓慢；二是总量仍然很小；三是初级化特征十分明显；四是内部结构不尽合理。与发达地区相比存在较大差距。主要是发展现代物流缺乏载体和平台；物流资源相对分散、系统化程度低，缺乏有序整合；现代物流企业规模小，实力弱，竞争能力不强；物流市场不规范、发展环境有待改善；现代物流技术和装备的应用水平较低，物流人才缺乏；物流管理体制相对滞后，支持现代物流业发展的政策体系尚不完善。面对这一现状和趋势，运城市委、市政府审时度势，确立自己的战略定位，抓住当前有利时机，加快发展现代物流业，拓展经济增长空间，实现流通产业现代化，在更大、更广、更深的范围内参与区域经济，进一步融入全国、全球的大市场。运城豪德物流园区是经运城市政府批准，由香港豪德集团在运城经济技术开发区投资建设的大型现代商贸物流园区。该项目是2006年运城市重点工程项目，也是运城市“十一五”规划期间的重点工程。规划建筑面积约3000亩，总投资约50亿元人民币，分期开发。该项目的建设将对加快发展现代物流产业，提高城市品位，完善城市功能，扩大市场容量，繁荣市场经济，增加就业岗位，提高流通产业对全市国民经济发展的贡献率，促进城乡经济一体化发挥重要的作用，并产生巨大的经济效益和社会效益。二、运城市社会经济状况运城古称河东，历史悠久，人杰地灵，是中华民族重要发祥地之一，位于山西省南部，东经1101511204，北纬34353549，与河南省的三门峡市，陕西省的渭南市接壤，是名副其实的黄河金三角。总面积14万平方公里，总人口约500万人，辖2市1区10县3个经济开发区。运城经济持续快速发展。全市经济连续8年保持两位数增长。2005年，全市生产总值4708亿元，同比增长133；财政总收入556亿元，同比增长193；全社会固定资产投资1528亿元，同比增长149；社会消费品零售总额1582亿元，同比增长103；规模以上工业增加值1852亿元，同比增长209；外贸进出口总额653亿美元，同比增长220；城镇居民人均可支配收入7507元，同比增长103；农民人均纯收入2806元，同比增长85；经过多年的发展和调整，全市农业已初步形成四大优势农产品产业带和十大特色农业基地。四大优势农产品产业带是以峨嵋岭和中条台地为主的优质果业300万亩；以涑汾两河中上游为主的无公害蔬菜基地64万亩，设施农业42万亩；以涑水河中下游为主优质棉花140万亩，优质小麦50万亩；以中条、吕梁、黄河“两山一河”环域带为主建设养殖小区168个、规模养殖136万家，改良和发展优质牧草10万亩。十大特色农业基地是芦笋、中药材、大葱、辣椒、花椒、平菇、西瓜、红薯、蚕桑等十大特色产品。现全市经有关部分认证的绿色食品已达30个，无公害基地19万亩。全市大中型农产品加工企业发展到26家，总销售收入282亿元，其中亿元以上企业8个，3亿元以上企业4个。新绛蔬菜为国家级流通龙头企业，年营销收入达8亿元。农民经纪人3万余人。新绛蔬菜集团、山西粟海集团、山西忠民集团等三家企业入围国家级重点龙头企业，山西强胜集团等8农企业成为省级龙头企业；山西华康等19家企业入围全省“1311”百龙规划。在这些龙头企业的带动下，全市基本形成龙头带基地和市场连农户的产业化经营格局。运城是山西新兴的工业基地。全国最大的无机盐化工基地南风集团、装备居世界第一的制版基地运城制版集团、亚洲最大的铝工业基地山西铝厂、全国第二大铜冶炼基地中条山有色金属公司、铁道部的龙头企业永济电机厂、全国大型钢铁冶炼集团海鑫集团均在本市。目前，冶金、化工、农副产品加工、机械制造四个具有比较优势的产业快速发展，医药、玻璃器皿、新型材料三个具有潜在优势的亮点产业发展态势良好，关铝碳素、南风、芮城华泰等十大工业园区初具规模，南风、制版、关铝、丰喜、亚宝、海鑫、振兴等一批大企业集团迅速崛起，全市工业综合实力进入全省前“三强”。运城近年来外向型经济长足发展。2005年，全市外贸进出口总额完成653亿美元，同比增长220，总量和增幅均居全省首位。目前，全市自营进出口企业108家，对外贸易扩展到64个国家和地区，出口产品包括化工、机械等10多个类别和300多个品种。近5年来，全市累计投入120多亿元用于公路、交通、水利、电力等基础设施建设。全市公路里程达到8745公里，居全省第一；高速公路235公里，占全省近1/4；环中心城市高速网和通往各县（市）的一小时经济圈初步形成；民航机场已投入使用；侯马至风陵渡铁路复线将于近日开工；220KV电网已经贯通；固定电话、移动电话每百人拥有全省领先。中心城市和12个县市的基础设施进一步改善，特别是通过开展大规模的综合整治活动，市容市貌发生了可喜的变化。城市化率由1999年的151提高到今年的30。运城市区位于全市的政治、经济、文化中心，市区建设日新月异，城区面积不断扩展。由省政府批准兴建的运城经济技术开发区，位于运城市东北部，规划总面积36平方公里，区位优越，交通便利。安邑水库，樊村水库镶嵌其中，大运、运风、运三高速公路在此交汇，南同蒲铁路穿境而过，运城民航空港与之毗邻。开发区始建于1992年，区内现有4000余家商户，126家企业，已形成邑北工业区、商贸区、住宅区、游乐区、南风工业园、现代高效农业示范园“四区二园”的产业格局。工业区以精细化工、五金加工、轻纺服装、新型材料和农副产品加工等为支柱产业；商贸区禹都市场的规模和销售额位居全国百强，已发展成为黄河新三角地区的物流中心。三、运城市服务业和物流业发展情况服务业和物流业的发展状况与发展水平，是衡量一个地区经济发展水平的重要标志。目前应城市服务业发展存在有服务业比重偏低，以传统服务业为主，处于发展的低水平状态；现代物流业也还处在刚刚起步阶段。2005年底，运城市有各类商品批发市场76个。其中消费品市场约占80，生产资料市场约为20。其规模和影响力较大的有禹都市场、运城市粮油批发市场、运城市蔬菜果品批发市场。2005年全市限额以上贸易企业实现零售额271亿元，比2004年增长173。限额以上贸易企业零售额在全社会消费品零售总额中所占比重为171，比2004年提高10个百分点。其中全市限额以上超级市场9个，比2004年增加2个，实现零售额203653万元，比上年增长238。目前，运城市物流发展存在的主要问题一是规模较小，缺少有实力的物流企业。二是物流基础设施落后，功能不尽完善，信息化水平低，建筑设计不完全符合物流运作的要求，难于适应现代物流业发展需要。三是交易方式落后，较少引入物流配送等新型业态。四是发展过于封闭，对外开放程度不高。从市场间的相互联系看，城市的商品市场与外地市场之间的沟通和联系不够紧密，基本处于封闭环境中的自我循环状态，物流市场辐射范围小，辐射能级低。四、物流园区建设的比较优势和发展环境分析1、发展现代物流业的优势分析（1）区位优势。运城地理位置优越，运城是黄河金三角地区的中心城市，处于南北交流、东西交流、国内外交流的三重枢纽地位。物流辐射范围广大，发展空间广阔，发展成为黄河金三角地区物流中心，成为全国现代物流链中的区域性枢纽的地缘条件十分突出。运城市确立了建设黄河金三角地区具有河东文化特色的工贸旅游中心城市的定位。社会经济的快速发展，必将带来物流、人流、信息流的加倍集聚和扩张，将极大地促进现代物流和相关产业的发展。（2）交通信息优势。运城具有十分优越的交通优势。综合交通运输体系和完善的通讯网络为运城发展现代物流业提供了重要的基础保障。（3）物流资源优势。运城资源丰富，经济快速发展，工业发展进入快车道，支柱产业和工业园区成为主要增长极，带动消费品市场需求旺盛，对外贸易高速发展，农业产业化水平不断提高，从而带来了巨大的物流需求。到2010年物流货物总额可达120亿元以上。快速发展的经济和物流市场需求，为发展现代物流业提供了丰富的物流资源和良好的市场发展条件。（4）工商业相对发达的优势。运城工商业发达，并成为这一区域重要工业基地和的商贸中心。工商业相对发达城市的物流需求增长主要源于四个方面一是工业和经济外向度持续提高；二是区域性专业化市场辐射半径不断扩大；三是支柱特色产业向工业园区和开发区集聚；四是农产品基地化和商品量大幅增加。相对发达的工商业为运城发展现代物流业奠定了坚实的产业基础。2、发展现代物流业的机遇与挑战（1）经济持续快速发展的机遇。全国上下掀起新一轮发展高潮，为运城加快发展、奋力赶超提供了有利的大环境。国家连续实施的西部大开发、中部崛起战略，为运城发展提供了千载难逢的大好机遇。运城及周边地区经济的快速增长，以及运城工业化、城镇化、现代化建设的加快推进，必将带来物流总量的急剧增加与物流能力日益突出的矛盾，支持经济持续快速增长，需要进一步完善城市物流服务功能。（2）转变经济发展方式的机遇。转变经济发展方式是我国经济发展必须解决关键问题。促进经济结构优化，转变经济增长方式需要发展现代物流，发展现代物流是转变经济增长方式的重要手段。（3）消费结构升级的机遇。消费品零售总额大幅增长，已成为经济增长的重要力量。城乡居民消费结构的升级和消费水平的提高，带来商品结构的变化和个性化服务需求的增长。要满足各地区、各阶层的生产生活需要，必须加快构筑现代物流服务体系。（4）物流市场扩大开放的机遇。经济全球化推进物流资源在全球范围内整合，将加快推进现代物流业发展水平。（5）体制和政策环境机遇。作为引导性、基础性、服务性产业和新的经济增长点，现代物流业在我国被广泛重视，制约现代物流业发展的体制、法规、标准和政策等问题已经并将继续得到解决。（6）运城发展现代物流业面临两大挑战。一是竞争的压力。国内外知名物流企业大举进入我国，并实施战略扩张，使国内物流企业面临一流物流服务提供商的强大竞争压力。国内许多大中城市已把现代物流业作为支柱产业和优先发展的重要产业重点培植，作为跨地区资源整合十分突出的产业，需要发挥优势，抢抓先机，加快发展。二是资源约束的压力。尤其是建设物流园区等公共物流节点的相关资源如不能保障，将制约物流园区的建设和物流集聚辐射能力的提高。第三章项目建设必要性与可行性分析一、项目建设的必要性现代物流业作为极具发展潜力的新兴产业，正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的主要力量，其发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。我国加入WTO后，目前世界500强已有450家进入中国，使中国成为世界的制造中心，同时带来现代物流和供应链理念，促进了中国现代物流业的跨越式发展。因此，我国大力发展现代物流业是现代经济发展的必然要求。依托运城的区位交通优势发展现代化物流业，兴建运城豪德物流园区，建立辐射秦晋豫黄河金三角的商贸物流园区，促进运城现代物流业健康快速发展，调整优化全市产业结构，带动相关产业发展具有深远影响。运城豪德物流园区建设的必要性在于1、是适应现代物流业发展的需要现代物流业，在21世纪随全球产业分工和结构调整进入了一个崭新的发展阶段。物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。运城位于秦晋豫黄河金三角的中心地区，是我国中部地区的重要节点城市和区域性商贸中心，具有建设区域性现代物流中心的独特区位优势。现代物流相对传统的物流业，属于产业的优化升级，属于需要大力发展的第三产业，属于新的经济增长点。豪德物流园区的建设，对于引进现代物流的观念和先进的运作方式，利用现代信息技术、物流技术改造传统物流企业，充分发挥现有物流资源的潜力，降低物流运作成本，推动产业升级，实现经济持续发展具有重要意义。同时，对提高运城的城市品位，扩大市场容量，完善城市功能，繁荣市场经济，增加就业岗位，提高流通产业对全市国民经济发展的贡献率，促进社会主义新农村建设，促进城乡经济一体化发挥重要的作用。2、是适应新型工业化发展的需要新型工业化是“十一五”期间发展的主要趋势。特别是目前我国工业化已经完成了工业化初期的一些发展，未来“十一五”期间走新型工业化道路，全面提高我国的工业化水平，是“十一五”期间我国社会经济发展的一项主要任务。运城市提出要改造提升冶金、焦炭两大传统工业，培育新型支柱产业，着力发展现代物流业。新型工业化的发展对于商贸物流来说，会提供内容更加丰富、品种更加多样的物流资源和物流需求，这对于城市现代物流业的发展是一个非常重大的时机。3、是适应城市化发展的需要运城是黄河金三角地区的中心城市，处于南北交流、东西交流、国内外交流的三重枢纽的地位和作用日益突出。虽然全市现代物流业有了一定的发展，但总体来看，仍处于起步阶段，与快速发展的经济，与日益增大的物流需求还不相匹配。随着国家市场经济规模的壮大和发展水平的提高，物流业已成为第三产业中的重要产业和国民经济新的增长点。因此，运城必须顺应发展要求，抓住中西部崛起的机遇，国家产业升级及本地资源优势结合的历史机遇，大力发展现代物流业。现代物流业是不受地域限制的，发展空间巨大、前景美好。通过物流园区的建设，加快发展现代物流业，是推动产业结构优化、转变发展经济增长方式的主攻方向和重要支撑，可以培育和壮大物流产业，从而产生新的增长点，为运城经济可持续发展提供新的产业成长支持。运城豪德物流园区作为运城市现代物流产业发展的重要载体，有利于拓展城市经济增长空间，创新城市的产业和经济优势；有利于增强运城中心城市的功能作用，提高城市品位；促进城市经济的可持续发展。4、是适应运城区域经济发展的需要运城市作为区域政治、经济、文化的活动中心，目前还没有一个按现代物流标准建设的物流园区，这与运城城市的地位和作用很不相称。通过豪德物流园区的建设，将加快企业现代物流基础设施的建设，建立起一个有批发经营区、加工生产区、综合业务办公区、后勤服务区、功能完善的物流服务基地，使物流业的储存功能、集散功能、配送功能、信息服务功能完善，使运城物流将装卸、搬运、仓储、保管，乃至报关、保管、商检、卫检、中转等整个商贸流通过程统一为一个完整的领域来通盘考虑，也将产品加工装配、包装、分拨、配送、休闲、服务涵盖过来。为全市物流产业建成一个物流系统和功能完善的物流园，成为运城及周边地区物流的分拨配送中心，扩大运城物流的服务范围，完善服务网络，增强网络优势，从而推动全市物流产业的更大发展，为全市经济和社会的全面、和谐、可持续发展和全面建设小康社会提供相应的物流保障。因此，依托产业基地、商品主销区或集散地，开发建设特色鲜明、辐射力强、服务功能全的运城豪德物流园区，是适应运城区域经济发展的需要。二、项目建设的可行性1、项目建设符合运城市“十一五”规划要求。运城市“十一五”规划提出要加快发展商贸流通和服务业，支持发展一批在黄河金三角地区有较大聚集力和辐射力的大型商贸、物流中心，重点抓好一批商贸流通和现代物流企业。项目建设符合运城市“十一五”规划和运城市城市发展总体规划的要求。2、项目所在地具有优越的区域环境和交通优势。项目所在地有良好区域环境和场址条件，区域环境良好，交通便利，各项基础设施配套齐全。3、项目有充足物流资源作为市场支撑。及周边地区物流资源丰富，物流服务需求潜力大。经过近年来的快速发展，全市已形成了较好的产业结构，工业方面一批规模较大、实力较强的企业发展势头强劲，一批科技含量高、市场前景好的产品在国内外市场占据了一席之地。农业方面拥有区域性的优势产品，充足和优质的农产品资源支撑运城物流园区的发展。4、市政府高度重视和支持本项目建设。运城市政府已将运城豪德物流园区建设项目列为全市“十一五”期间的重点工程项目，并发布了关于加快建设运城豪德物流园区的通告，为项目的规划设计和建设运营创造最优的条件和最好的环境，确保项目顺利实施。运城经济技术开发区为做好运城豪德物流园区项目的协调服务工作，成立了运城豪德物流园区项目协调领导组，下设八个工作组和一个办公室，全力以赴为项目建设搞好服务。5、项目建设投资主体单位实力雄厚。运城豪德贸易广场开发有限公司拥有开发建设大型批发市场的新理念、新的运营管理模式，具有现代流通业态资源整合、改造升级所需具备的各种能力，有开发建设的资金实力和运作管理经验，拥有一支较高素质的经营管理队伍。该公司有豪德集团的大力支持及多年开发滚动发展经营的丰富经验，完全有能力把豪德物流园区开发建设和运营管理好。第四章项目定位一、需求分析1、服务范围根据全市经济发展的要求，综合考虑交通格局、区域经济发展、城市规划以及与周边地区的相互关系等因素，并与国家和山西省物流区域布局相衔接，构建以运城为中心的高效便捷、功能完备、货畅其流、集散有序理，融国内区域性物流中心、跨省区物流大通道、省内物流圈为一体的现代物流网络。运城豪德物流园区的服务范围以运城为中心，发挥运城对黄河金三角地区物流集散和辐射功能。2、物流市场规模预测物流市场划分为区域内、区域外两大市场。区域内物流市场包括运城物流市场、黄河金三角地区的物流市场。区域外物流市场山西省及周边省份主要城市群的物流市场。（1）区域内物流市场分析A社会货运量现状运城货物运输中，道路货物运量在最近几年一直呈快速上升趋势。根据20002007年运城市道路货物运量发展变化的资料，与物流量最为密切的货运量情况分析，运城的货运量则一直处于快速增长状态，货运量的增长必然带来物流量的增长，从这种意义上讲，可以说，运城的物流量呈现快速增长态势。B经济发展趋势分析近几年，运城紧紧围绕建设新型能源和工业、现代农业的目标，加快经济增长方式转变，推进全市经济社会又快又好的发展。运城市提出在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上，以新型工业化、特色城镇化、农业现代化为抓手，加快新型能源工业基地和特色基地建设，实现地区生产总值和财政收入在现有基础上再翻番，分别达到660亿元和160亿元，人均地区生产总值将超过4万元，城镇居民人均可支配收入将突破15万元，农民人均纯收入将达到5000元以上；服务业占GDP的比重将由目前的30提高到40以上。这为运城物流业的快速成长创造了更多更大的可能。从农业物流看，运城有非常大的发展潜力。2007年全市主要农产品产量见表41。2007年全市主要农产品产量及增幅表41产品名称产量（吨）比上年增长（）粮食73248406谷物64925833玉米59853647豆类28828115夏杂豆1173331薯类54398191油料24879175胡麻20172154甜菜1983491335蔬菜1231626780工业为主导的快速增长格局，将带动运城市社会物流量的快速增长（社会物流总量中，一般工业物流要占到75以上）。2007年全市主要工业产品产量见表42。2007年全市主要工业产品产量及增幅表42产品名称产量比上年增长（）原煤（万吨）1082281164洗煤（万吨）835686262发电量（亿千瓦时）2242108乳制品（万吨）4441737日用陶瓷（万件）39929197水泥（万吨）752152合成氨（万吨）16168农用氮、磷、钾化肥（万吨）1065182电石（万吨）643184石墨及碳素制品（吨）1689386铁合金（万吨）123517啤酒（千升）3682497白酒（千升）1515880预计“十一五”末三年，运城市农业物流和工业物流量年均增长速度将保持在15以上。C总体物流需求分析未来，运城市随着城市化、新型工业化、现代农业化步伐稳步推进，对外开放步伐进一步加快，对外贸易规模不断扩大，全市将产生较大的物流量，工业物流、农业物流、商品物流的发展还是有较大空间的。工业企业对物流的需求成为第三方物流企业业务开发的主要对象，尤其是规模以上工业企业，成了全市物流需求的主力军。按照我国社会物流总成本与GDP的比例为15推算，2007年运城市生产总值3302亿元，其物流总成本为4953亿元，据此预测，运城市2010年生产总值660亿元，物流总本将达到924亿元（2010年社会物流总成本与GDP的比例按14）。运城市2005、2010、2015年物流量预测表43单位亿元指标名称2007年2010年全市国民生产产值3302660全市物流总成本4953924（2）区域外物流市场分析通过采用国内生产总值、货运量指标大致描述物流服务需求的总体情况及其发展趋势，从“量”的角度估计物流服务需求规模。根据20002007年山西省社会货运量统计资料，结合山西省GDP的发展趋势，对山西省的物流市场需求进行预测。通过建立一元回归模型对2010年公路运输货运物流需求总水平预测结果见表44。山西省20052010、2015年物流需求总水平预测表44年份国内生产总值GDP（亿元）货运量（万吨）物流总成本（亿元）200756965801679720107581772161061（2010社会物流总成本与GDP的比例按14推算）山西省社会货运量的增长和GDP发展趋势，可为运城豪德物流园区提供较大的市场发展空间，有强大的物流市场需求作支撑，在未来山西省每年数百亿元物流市场上，运城豪德物流园区可以获得较大份额。目前，山西省正处于发展新型工业化，实现中部崛起全面加速时期，随着全省经济的稳定快速发展，这一区域物流需求的规模还会继续扩大。二、建设规模1、园区的定位运城豪德物流园区的定位按照“发展商贸物流业、整合大流通、构筑大产业、培育市域经济增长极”的思路，把运城豪德物流园区建成黄河金三角地区的物流中心，成为全国现代物流业发展供应链中的区域性枢纽和节点。2、功能的划分运城豪德物流园区功能目标物流业既是其他产业发展的派生需求，也是其他产业发展的前提条件；现代物流业是通过信息化、标准化、系统化对传统相关产业改造后形成的新兴产业；现代物流业以其快速成长、比重提升和对产业群的影响作用而成为支柱产业，并对其他产业发展发挥以下功能作用（1）牵动功能。通过物流业的充分发展，带动商贸、工业、农业及金融、运输业等快速发展。（2）集散功能。更大范围地为其他产业的发展提供生产资料和生活资料的配送业务。（3）整合功能。对各产业和商贸流通企业的物流资源进行系统整合，提高资源的配置效率。（4）服务功能。为商户提供多功能、标准化和个性化的服务，促进其他产业的专业化发展。运城豪德物流园区主要业务功能物流园区以区域商贸物流为主，主要业务功能是商贸展示功能、会展功能、信息服务功能、运输与仓储功能、配送功能、交易功能、结算功能、标准安全检测服务中心、物流资源配置中心等业务功能。3、建设规模的确定运城豪德物流园区发展的总体思路是紧紧围绕贯彻落实科学发展观、加快结构调整、推动资源型城市转型、解决好民生民计问题、全面实现“两个再翻番”宏伟目标，充分发挥运城市的比较优势，做大做强现代商贸物流，带动相关产业发展；积极引入现代物流理念，全面推进区域内外物流的互动发展；着力构筑物流基础设施、物流信息网络和政策与行业管理体系的“三大平台”；扶持和培育物流企业与人才，提升物流产业的附加值，努力实现物流产业的跨越式发展。根据把运城豪德物流园建成晋、陕、豫黄河金三角地区的物流中心，成为全国现代物流业发展供应链中的区域性枢纽和节点的目标，确定运城豪德物流园区建设规模为建筑面积1797万平方米。第五章场址主要建设条件项目场址位于运城市机场大道以北，国粮街以南，规划以西，安中路以东，东王村附近。总征地面积28457759M2（折合42687亩）。一、场址所在位置现状场址选择应遵循以下原则1、符合运城技术经济开发区的总体规划。2、节约用地，少占耕地。3、减少拆迁移民，尽可能不穿越人口密集的居民区。4、有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹。经实地踏看，区内有大片废弃的砖瓦窑和弃耕地，没有发现文物古迹，地面设施较少，不存在拆迁问题。地势北高南低，地面坡度较缓，适宜开发。二、场址建设条件1、地质条件、项目区地基土的地层结构及岩性特征依据勘探钻井所揭露的自然地面下20米深范围内的地质资料，根据其岩性的不同可将其地基划分为4个工程地质层，其地质时代及成因类型应为第四系全新统冲积而成，现自上而下分述如下粉土浅红色浅黄色，稍湿，稍密，含有钙质结核及黑色斑点，层厚0051米，中等压缩性，标准贯入平均击数62击，承载力标准值120KPA。粉土浅黄色，很湿，稍密，层厚0055米，中等偏高压缩性，标准贯入平均击数44击，承载力标准值75KPA。粉土浅黄色，湿，稍密，中等压缩性，标准贯入平均击数60击，承载力标准值120KPA。本层大多数钻孔未穿透，揭露最大厚度为73米。粉土浅黄色，湿，中密，含砂量很大，低压缩性，标准贯入平均击数227击，本层未穿透，揭露最大厚度为110米。、结论与建议、本次勘测所揭露的地基土层自然地面下深度120米范围内，地层为冲积形成，其岩性均为粉土，地貌单元属涑水河冲积平原区。、本场地为非自重湿陷性场地，其湿陷等级属级（轻微）和级（中等）。、该场地地下水属于潜水，其整体走向为东北西南向，地下水位介于36303685米，由于地下水埋藏深度不一，故不同施工段要采取相应的防护措施。、本场地的地震烈度为7度，场地土类型为中软场地土，建筑场地类型为类，地基土不存在地震液化。2、气象条件（1）温度最冷月平均气温7最热月平均气温273极端最低气温189极端最高气温427最高日较差79最高年较差136（2）湿度月平均相对湿度63最大值69最小值57（3）平均日照年49（4）风向及风速全年主采风向为东南风（SE）夏季风速34/S（5）冰冻深度43CM（6）抗震设防裂度7度（7）降水量年平均降雨量5615MM最大降雨量8799MM最小降雨量3689MM三、社会环境条件项目区位于运城经济技术开发区规划范围内，东邻运城空港开发区，南邻禹都市场，西侧规划为国际商品博览城，场地现状为规划的待开发用地，区域位置十分优越。四、公共设施条件项目区机场大道、邑东路、安中路、工业路已建成通车，供水、排水、供电等市政设施全部到位。五、防洪、排涝及环境保护条件该处地势比较平缓，地面坡度自北向南约1/100左右，对降雨洪水排涝有较好的天然条件，地下水埋藏在20M以下，为此，也不存在排涝问题。项目区建设基本以自然地形为基础，稍加整修即可，整个建设对周边地区不会造成环境破坏，而且相配套的绿化，草坪建设将为该区环境起到积极的促进作用。第六章建设规模与工程设计方案一、建设内容和规模运城豪德物流园区总征地面积42687亩（28457759M2），总用地面积30541亩（203607M2），总建筑面积2127053M2，其中商品交易区商铺1947945M2、配套生活设施116278M2、电子商务中心58510M2、公厕等4320M2。市政基础设施建设，绿化34538M2，市政道路74598M2，安装路灯966盏、照明线路5852M，给水管道5852M，雨水管道5852M，污水管道5852M，室外消防栓98组，室内消防栓446组，物流园区智能化管理监控系统1套。二、规划设计的指导思想与原则1、在规划、设计、建筑中应坚持经济适用的原则，做到造价低廉标准高，结构轻巧质量好，面积不大功能全，占地不多环境美。2、尽量利用新技术、新材料、新工艺以加快施工进度，保证结构安全。3、建筑物应符合防火规范的规定，并应符合防盗、通风、防潮、防晒和防鼠等要求。4、食品类商品的仓储根据不同保存条件和商品之间存在的串味、污染的影响，应分设库房或在库内采取有效隔离措施；各种用房地面、墙裙均为可冲洗面层，并严禁用有毒和起化学反应的涂料。5、库房的净高要符合下列规定（1）设有货架的库房净高不应小于21M。（2）设有夹层的库房净高不应小于46M。（3）无固定堆放形式的库房净高不应小于30M。6、道路及管道设施（1）处理好近期与远期、局部与整体的关系，从整个路网规划及其交通组织和地形条件统一考虑，注重经济效益、社会效益和环境效益的综合分析。（2）道路设计体现“以人为本”的设计思想，考虑残疾人的使用需要，采用无障碍城市道路设计。（3）对道路的平面、纵断面、横断面与交叉口应协调考虑。（4）工程管线布置在遵守设计规范要求的前提下，尽量满足用户的要求。二、总体规划方案运城豪德物流园区规划占地面积42687亩，东西长560M，南北最大宽度724M，最小宽度565M，平均宽度为6445M。项目区北侧临国粮街，南侧临机场大道，西侧以安中路为界，东侧以规划路为界。规划项目区以商铺为主，二、三层砖混结构，共布置180栋，并配套布置绿化、停车场。沿机场路由西往东、沿国梁路由东往西为主入口，临机场路设入口花园，沿机场路规划路为5层电子商务中心1栋，为框架结构。临机场路、国梁路、安中路按规划要求红线退让，其退让出土地应进行绿化、美化。主要规划技术指标容积率104，建筑密度4640，绿地率1696。三、结构设计方案1、设计条件及规范（1）自然条件风荷载基本风压W003KN/M2雪荷载基本雪压S002KN/M2冻土深度052M抗震设防烈度7度结构安全等级一级防火等级一级（2）规范、规程及有关规定建筑结构可靠度设计统一标准（GBJ500682001）建筑结构荷载规范（GB500092001）混凝土结构设计规范（GB500102002）建筑抗震设防分类标准（GB5022395）建筑抗震设计规范（GB500112001）建筑地基基础设计规范（GB500072002）建筑设计防火规范（GBJ1687）2、荷载（1）永久荷载荷载值按实际计算，分项系数按建筑结构荷载规范第325计取。（2）汽车站、豪德大厦等大型公共建筑和高层建筑的活荷载见表61活荷载表表61序号荷载类别标准值（KN/M2）准永久值系数1办公室20052走廊、门厅、楼梯25053卫生间20044机房30053、设计原则（1）地基处理建筑场地类别为类，主要持力层均为硫酸盐渍土，具有级自重湿陷性，地下水埋深大于24米，初步考虑高层建筑采用钢筋砼灌注桩，多层以下建筑物采用强夯进行地基处理，具体方案由施工图设计时确定。（2）基础高层建筑物基础采用钢筋砼梁板式基础；多层以下建筑物可采用梁式基础或梁板基础。（3）主体结构结构设计按现有国家有关规范进行。抗震设防烈度为7度。本项目均为多层建筑，其中商业建筑采用钢筋混凝土框架体系，基本柱的布置应考虑要适应不同房间布置的灵活性；配套生活设施采用砖混结构。结构平面布置力求做到简单、规则，平面和竖向尽量做到刚度分布均匀、连续，最大限度减少地震力对建筑物的作用。四、道路设计方案1、设计依据（1）城市道路设计规范（CJJ3790）（2）方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ5088）；（3）室外排水设计规范（GB500142006）（4）城市道路照明设计标准（CJJ4591）；（5）道路交通标志和标线（GB57681999）；（6）城市道路绿化规划与设计规范（CJJ7597）；2、道路技术标准（1）道路等级城市次干道级道路（2）路面结构车行道毛面花岗岩条石面层，人行道花岗岩斩石板面层（3）计算行车速度20公里/小时（4）道路红线宽度40M、33M、22M、16M、9M（5）路面设计荷载BBZ100KN（6）路幅断面形式单幅路为主、机非混行3、城市道路横断面综合布置原则本着“统一规划、合理布局、配套建设、综合开发”的原则，实行资源的综合利用。从城市路网体系、道路宽度、道路结构等方面为城市道路的远景发展创造条件；从城市设计的角度，考虑道路交通组织，并与公共空间系统、绿化系统紧密结合，创造良好的城市环境和优美的城市景观。（1）符合城市道路网规划、红线宽度、道路等级、道路性质、断面形式。（2）在保证交通安全和通畅的前提下，道路横断面单幅、机非混行。（3）充分发挥绿化作用，起到环境保护、交通安全和美化城市、美化道路的作用。（4）设计中要考虑路拱形式和坡度及雨水口的位置，同时还要注意道路两侧街坊内部排水的出口，以便取得密切配合，保障雨水的排除。（5）避免沿路的地上、地下管线、各种构筑物以及人防工程等相互干扰。在布置时，要综合考虑各种管线及构筑物间合理间距，又要提供维修的方便，留有发展余地。（6）要与沿路各类型建筑和公用设施的布置要求取得协调。（7）注意节省建设投资、节约城市用地。五、给排水及消防设计方案1、设计规范及依据（1）室外给水设计规范（GBJ1386）（2）室外排水设计规范（GB500142006）（3）建筑给排水设计规范（GB500152003）（4）建筑设计防火规范（GBJ1687）2001版（5）建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）（6）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（7）给排水设计手册（8）建设单位提供的有关市政资料2、设计范围及水源（1）设计范围所有建筑物的室内外给水、排水、消防。（2）水源由运城市政管网加压站供给。（3）最高日用水量310639M3，其中室内用水252387M3，室外公共设施及绿化等用水43460M3，未预见水量14792M3，项目区内给排水量一览表项目名称用水标准L/M2D用水单位（M2）用水时间（H）时变化系数最高日用水量M3/D最大时用水量M3/H最高日排水量M3/D最大时排水量M3/H商品交易区商铺10194794512122337531947921037817532配套生活设施6116278121283726987535628电子商务中心105851121270215856319527公厕50432241532401352916122绿地用水2次/天20L/（次M2）34053M213621道路用水2次/天20L/（次M2）74598M229839用水量损耗按总量5计14792合计31063920897227148188073、给排水设计方案（1）给水系统水源由市政供水管网保证。（2）给水方式在用地范围内形成大的供水管道循环系统，室外环网与枝状管网相结合，室内给水系统均为枝状管网。供水方式为市政供水管网地下蓄水池地下生活给水泵室内管网。（3）排水方式排水系统包括生活废水、粪便污水及雨水的排放。生活废水，粪便污水经卫生器具收集后排出室外，经室外检查井、化粪池的初级处理后排入城市污水管网。室外需新建100M3钢筋混凝土化粪池十座（最高日排水量按室内用水的80计算为201909M3/D）。屋面雨水采用外排水至建筑物散水，经地面径流排入城市雨水管网。4、消防系统（1）根据本建筑的设计特点，为确保消防安全可靠，消火栓的布置应保证相邻两个消火栓的充实水柱同时达到室内任何部分。（2）消防给水方式为市政管网地下消防水池地下消防水泵室内消防管网。室内消防管网为环状管网，顶环设在顶层，底环设在地下室。（3）室内消防用水量40升/秒，自动喷淋系统30升/秒，层顶设50立方米高位消防水箱，供初期火灾时的消防用水水量。（4）室内消火栓本项目各建筑均为一、二级耐火等级，各建筑物内每层的消防箱内设消防泵按钮，火灾时手动按钮直接启动消防泵。楼内消防系统采用环状管网，并设室外水泵结合器。楼内每层设置手提式磷酸铵盐建筑灭火器。（5）消防总平面布置本项目区设有环形消防道路，保证消防车畅行和靠