四星级酒店餐饮项目投资方案建议书

四星级酒店餐饮项目投资方案建议书本建议书所陈述的对象为我市四星级酒店餐饮开发项目，以下简称本项目或项目。一、本项目建设的旅游市场环境分析在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，东北的旅游业步步升温。我市旅游业从旅游业在东三省中脱颖而出。2006年“十一”黄金周从10月1日至10月7日，我市累计接待国内外旅游者8761万人次，同比增长1129；旅游总收入395亿元人民币，同比增长1521。其中，过夜旅游者177万人次，同比增长1251，收入289亿元人民币，同比增长1527；一日游游客6991万人次，同比增长1098，收入107亿元人民币，同比增长1503。过夜旅游者占旅游者总数的202，其中省内旅游者占6125，外省旅游者主要来自辽宁（60）、吉林（46）、北京（36）等地；一日游游客占旅游者总数的798，其中本市市民占568，其他多为省内及周边地区游客。过夜旅游者人均天花费为59618元人民币，其中住宿14500元，餐饮10642元，购物19666元，门票和娱乐7067元，市内交通2571元，其他花费5172元；一日游游客人均天花费为15252元人民币，其中餐饮2655元，目录一、本项目建设的旅游市场环境分析二、建议书的依据和范围三、项目经营定位方案四、投资构成及成本分析五、本项目财务评价六、投资风险分析购物5193元，门票和娱乐5108元，市内交通837元，其他花费1459元。据市统计局统计台北11销售额32万元，同比下降238；清香阁销售额38万元,同比增长152日月潭销售额70万元,同比增长795名流酒店销售额50万元,同比下降275；波特曼西餐厅销售额38万元，同比下降174。2007年春节黄金周从2月18日至2月24日,我市累计接待国内外旅游者16499万人次,同比增长1318；旅游总收入1346亿元人民币,同比增长1227。其中,过夜旅游者4826万人次,同比增长1376,收入973亿元人民币,同比增长1151；一日游游客11673万人次,同比增长1294,收入373亿元人民币,同比增长1433。抽样调查显示,过夜旅游者占旅游者总数的293。其中省内旅游者最多,占171；外省旅游者主要来自北京（97）、广东（95）、辽宁（85）、江苏（49）、上海（45）、山东（43）、吉林（41）等地。一日游游客占旅游者总数的707。以本市市民为主,其他多为省内及周边地区游客。过夜旅游者人均天花费为84831元人民币。其中住宿22216元,餐饮13775元,购物24583元,门票和娱乐13912元,市内交通3270元,其他花费7075元；一日游游客人均天花费为31955元人民币,其中餐饮2876元,购物11311元,门票和娱乐10744元,市内交通3712元,其他花费3311元。据市统计局统计,台北11销售额29万元,同比下降171清香阁销售额42万元,同比增长77日月潭销售额75万元,同比增长19；名流酒店销售额35万元,同比增长25；波特曼西餐厅销售额35万元,同比下降44。2007年“五一”黄金周期间从5月1日至5月7日，我市累计接待国内外旅游者1092万人次，同比增长222；旅游总收入439亿元人民币，同比增长115。其中，过夜旅游者199万人次，同比增长68，收入301亿元人民币，同比下降23；一日游游客893万人次，同比增长262，收入138亿元人民币，同比增长610。过夜旅游者占旅游者总数的1825，其中外省旅游者主要来自辽宁（82）、吉林（58）、北京（32）、福建（31）等地；一日游游客占旅游者总数的8175，其中本市市民超过63，其他多为省内及周边地区游客。过夜旅游者人均天花费为59489元人民币，其中住宿12826元，餐饮9893元，购物23424元，门票和娱乐4849元，市内交通2570元，其他花费5927元；一日游游客人均花费为15489元人民币，其中餐饮3381元，购物4325元，门票和娱乐4383元，市内交通929元，其他花费2471元。据市统计局统计餐饮业方面，台北11美食城营业收入33万元，同比下降25；清香阁清真美食广场营业收入31万元，同比持平；日月潭酒店营业收入56万元，同比增长40；名流酒店营业收入28万元，同比持平；波特曼西餐厅营业收入37万元，同比下降196。就以上数据分析我市旅游主要特点如下一是冰雪名城品牌效应仍然显著。我市冰雪旅游起步早,产品多,规模大,近年来尽管冰雪旅游四处开花,但我市冰雪名城的品牌效应仍然享誉中外,声望日隆。春节期间,星级宾馆平均客房出租率达81,香格里拉、福顺天天、华驿大厦、万达假日、昆仑酒店、松花江凯莱等多家宾馆大年初三至初五期间客房持续爆满。二是滑雪旅游持续升温。随着滑雪旅游的大众化、时尚化,滑雪旅游已成为我市冰雪旅游产品中最耀眼的亮点。春节黄金周期间,大批外地游客汇聚冰城,专程滑雪,很多市民也自备雪具,举家携友去滑雪。各大滑雪场宾客盈门,热闹非凡,接待量与经营收入与上年同期相比均有显著增长。有的滑雪场的接待量和收入均呈数倍增长。三是假日经济稳定增长。冰雪经济的不断发展,拉动了假日经济的持续增长。春节黄金周前七天,交通部门运抵游客达906万人次,同比增长83；从初一至初七,交通部门运抵游客655万人次,同比增长219。各大商场和餐饮业销售额也有不同程度的增长。四是假日旅游工作机制运转正常。经历了二十个黄金周后,我市假日旅游市场繁荣稳定,旅游六要素间的构成更趋合理。一方面,旅游者对黄金周已习以为常,完全可以有条不紊地安排假期旅游；另一方面,各相关部门配合默契,形成了一套比较成熟和完备的假日旅游工作机制,黄金周旅游已经成为假日经济中不可缺少、运转自如的组成部分。然而在哈市的绝大部分旅游饭店的建筑与经营风格还千篇一律，具有独特风格的旅游酒店寥寥无几，我们公司向市场提供具有独特高品质的旅游产品是符合是市场发展趋势的。二、建议书的依据和范围1、主要内容本建议书是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本建议书在以下的部分将着重对本项目的规划设计定位以及项目的财务评价进行研究。2、主要依据本项目改建和装修图纸。本项目地区有关资料。有关酒店行业现行规程、规范。我市政府相关部门各类统计资料。我市旅游局相关统计资料。进行实地及市场考察的相关数据三、项目经营定位方案建议1、本项目地理位置及概况本项目位于我市中山路东南端，中山路与六顺街交口处四星级酒店地下一层至地上一层的部分面积，其北临省政府、南临省医院住院处及二环高架桥、与我市天鹅饭店隔道相望。在中山路省政府东南路段遍布民航大厦、唐人会馆、天鹅饭店、北京华联餐饮商圈。图片地理位置鸟揽图2、项目定位方案建议本项目的定位参照四星级酒店总体经营风格并结合哈市餐饮市场发展趋势做出以下三种方案。（1）“LEMONTREE”法国餐厅方案（2）DILLONS国际速食咖啡厅方案（3）中国品牌餐饮招商方案注以上项目方案名称仅作参考3、项目方案简述（1）“LEMONTREE”法国餐厅方案目前我市内没有一家正规服务和出品的西式餐厅，在酒店内的西餐一般都以咖啡厅自助服务为主，这也包括我市香格里拉大饭店、假日酒店等外资饭店。真正意义上的DININGROOM或GRAILROOM还没有出现。像我市的波特曼、欧罗巴、华梅等西餐厅也是中国式服务与早期欧美或俄式菜肴的简单结合。随着我市餐饮业的发展，人们正在再逐步接受西方饮食文化与服务。“LEMONTREE”法国餐厅是法国巴黎比较传统的餐厅之一，我们就是将这一传统文化引进酒店，在我市内开办一间法国餐厅，一是填补了我市西餐中空白。二是为哈市成功阶层提供与众不同的高档社交饮食场所。在本项目中酒店地下一层改造为我市最大的葡萄酒、香槟酒的酒窖，酒窖内珍藏世界著名产区的各种年份葡萄酒，成为我市独特旅游资源，我们还可以为这酒窖取一个很浪漫的名字“波尔古堡庄园酒窖”酒店的一层就是“LEMONTREE”法国餐厅，整个餐厅为中世纪法国庄园式的建筑装饰风格，充分利用16根柱子作绿色造景是餐厅的一大风格，大理石人体雕塑屹立在餐厅室内花园喷泉中，还有大型宗教油画作为装饰。所有家具和餐具都是仿古的，本餐厅采用传统的法式服务，不但强调细节，很多食物都要在客人面前表完成。让食客如同进入了18世纪的豪华庄园，当然小提琴和大提琴是不可缺少的元素，在悠扬的琴声中让就餐者陶醉。（2）DILLONS国际速食咖啡厅方案在美国传统的COFFEESHOP都出售相同的本土速食，DILLONS国际速食咖啡厅不但提供美国本土速食同时融合了意大利、印尼、泰国等速食，他不但提供传统的电话外卖服务、也开辟了互联网外卖渠道。由于意大利、印尼和泰国速食的多样性这也给食客更多的选择机会。DILLONS国际速食咖啡厅不但是在食物多样性方面给顾客提供多样选择，在饮品方面也是花样繁多。咖啡和茶的独到工艺也是食客乐意光顾的原因之一。就香浓咖啡而言餐厅酒吧就选择了5种以上的不同品种的咖啡，对咖啡的醇度、酸度、香度等进行匹配，因此DILLONS制作的香浓咖啡独树一帜。本项目一楼引进这一模式无疑是目前酒店中咖啡厅的一个发展和前卫的模式。整个餐厅按照欧洲酒吧的装饰风格将更有情调。既然是速食餐厅就一定要体现“速食”的特点，出品快、装盘简洁。但我们不会使用一次性的纸餐具来代替瓷器。热量是目前速食业都在关注的问题，因此在菜单上最好能标注卡路里的摄入量。在欧洲很多餐厅都采用了此方法。在经营上早餐可以是传统的西式自助餐，但在午餐和晚餐我们给食客提供更多选择的机会。另外饮品的多样性和独特性一定要突出。我们可能针对的潜在客户除了时尚白领的年轻人，大多数应关注在哈的外国人。本项目发展成熟后可向地下一层发展，目前一期阶段地下可临时做集团内的员工培训与活动场所。（3）中国品牌餐饮招商方案不是在酒店里的中餐都效益不好，在XX宾馆一层的正阳楼酱骨生意一直兴隆，XX宾馆董事长几次找我研究要收回自己经营。经过我的测算最终同意保持现有状态。去年我给筹建的XX宾馆，原计划餐厅自己管理经营，经过我提议餐厅成功租赁出去，生意依旧兴隆，不但为宾馆节省一大笔费用，而且月月还获得不菲的租金，投资方非常满意。独立门面和恰当的餐饮品牌一样可以实现双赢的结果。本项目的地下一层和地上一层完全可以考虑对外招商，现在的酱骨和养生馆在本项目周边还是没有的。如果装修有租赁方负责的话，我们还能剩下一大笔开销。四、投资构成及成本分析本项目总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排，本应该是经过投资人与本项目建筑设计单位共同商讨的结果，就目前而言我只能对投资构成和成本分析及经营方面作估算。1、本项目建筑技术参数与工程装饰造价（估算）构成一览表投资方案一（“LEMONTREE”法国餐厅方案）序号本项目基本经济技术指标估算参数估算平方米）投资造价估算（万元）1酒店总使用面积138292实际有效总使用面积（包括地上、地下两层）111021地上一层有效使用面积61822地下一层有效使用面积4923LEMONTREE餐厅前台使用面积4833864厨房使用面积135855波尔古堡庄园酒窖使用面积4921206餐厅密度（餐厅营业面积除以酒店总经营面积）0067餐位密度（餐位面积除以餐厅使用面积）0218餐厅公共区域容积率58投资方案二（DILLONS国际速食咖啡厅）序号本项目基本经济技术指标估算参数估算平方米）投资造价估算（万元）1酒店总使用面积138292实际有效总使用面积（包括地上、地下两层）111021地上一层有效使用面积61822地下一层有效使用面积4923DILLONS餐厅前台使用面积4831204厨房使用面积135185培训中心使用面积492146餐厅密度（餐厅营业面积除以酒店总经营面积）0047餐位密度（餐位面积除以餐厅使用面积）0408餐厅公共区域容积率30投资方案三（中国品牌餐饮招商）序号本项目基本经济技术指标估算参数估算平方米）投资造价估算（万元）1酒店总使用面积138292实际有效总使用面积（包括地上、地下两层）111011地上一层有效使用面积61812地下一层有效面积4923餐厅密度（餐厅营业面积除以酒店总经营面积）0082、项目不可预见费用项目名称方案技术参数基本参数（万元）合计（万元）按项目总使用面积分摊（元/M2）LEMONTREE法国餐厅48315161365DILLONS国际速食咖啡厅1520365329项目不可预见费用中国品牌餐饮招商000240003、静态总投资额在静态投资总额计算中没有将酒店基础改造费用参数、前期费用（包括市场调查及项目可行性研究费、建筑规划方案研究费、建筑改造设计费、筹建开办费及项目管理费）、改建应缴税，费（包括预算定额管理费、建筑工程监理费、建设工程质量监督费检验费）等计算进去，以下计算参数也就是直接装饰与设备投资估算。“LEMONTREE”法国餐厅方案项目名称合计（万元）按项目总使用面积分摊（元/平方米）静态投资总额485436936DILLONS国际速食咖啡厅方案项目名称合计（万元）按项目总使用面积分摊（元/平方米）静态投资总国品牌餐饮招商方案项目名称合计（万元）按项目总使用面积分摊（元/平方米）静态投资总额15135144、财务费用本项目的财务费用主要由利息费用构成。利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准来确定。假定贷款发生在当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计算。本项目当前融资成本为年利率以5565计算，鉴于银行利率已开始上调，估计数年后对融资成本必将有一定影响，但不会太大。项目“LEMONTREE”法国餐厅方案以静态总投资485万计算，其中20为自有资金，80为银行贷款，按5年还清本息祥见下表（1）等额还贷法期次本金利息每期还款额余款年利息按62计算3,880,000001535,44000240,56000776,000003,344,560002568,63728207,36272776,000002,775,922723603,89279172,10721776,000002,172,029934641,33414134,66586776,000001,530,6957851,530,6957894903776,00000000合计3,880,00000755,644823,880,00000（2）等本还贷法期次本金利息每期还款额余款年利息按62计算3,880,000001776,00000240,560001,016,560003,104,000002776,00000192,44800968,448002,328,000003776,00000144,33600920,336001,552,000004776,0000096,22400872,22400776,000005776,0000048112776,48112000合计3,880,00000674,049124,554,04912项目DILLONS国际速食咖啡厅方案以静态总投资15236万计算，其中20为自有资金，80为银行贷款，按5年还清本息祥见下表（1）等额还贷法期次本金利息每期还款额余款年利息按62计算1,220,000001168,3600075,64000244,000001,051,640002178,7983265,20168244,00000872,841683189,8838254,11618244,00000682,957864201,6566142,34339244,00000481,301255481,3012529841244,00000000合计1,220,00000237,599661,220,00000（2）等本还贷法期次本金利息每期还款额余款年利息按62计算1,220,000001244,0000075,64000319,64000976,000002244,0000060,51200304,51200732,000003244,0000045,38400289,38400488,000004244,0000030,25600274,25600244,000005244,0000015128244,15128000合计1,220,00000211,943281,431,943285、资金筹措建议本项目开发投资的资金来源可有二个渠道首先，是企业自有资金；其二是银行贷款；资金运作方式如下自有资金全部用于投资，当自有资金全部投入完毕尚有资金缺口时，通过贷款解决。主要安排在静态总投资已经达到20以上时，其余80通过银行进行融资。当前甚至相当长一段时间内，银行仍然是融资的主渠道。目前通过银行融资占90，其它通过信托、债券、股票等方式进行融资的总共不到10。银行贷款有着挡不住的诱惑便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。其缺点是还债压力较大，但是债可以通过调整长期债和短期债的负债结构加以规避；根据上海爱建信托的统计，2003年6月央行121号文件颁布后，尽管全国信托的数量增长很快，但全年募集的资金还不到70亿元。而据央行公布的数据，截至2003年9月底，全国就房地产开发贷款一项就增加了1350亿元。银行信贷仍然是资金主力，这一点毋庸置疑。五、本项目经营收益和成本费用估算1、本项目经营收益和成本费用估算以下评价按在本项目全部投资完毕后，开始的第一个经营年份开始评估。投资方案餐位数餐段经营项目周转虑人均消费（元）年营业收入（万元）年租赁收入（万元）早餐自助餐20050292午餐零点3512012264“LEMONTREE”法国餐厅方案80个正餐零点6018031536合计730早餐自助餐953012483DILLONS国际速食咖啡厅方案120个午餐正餐零点零点5070354076612264合计32412中国品牌餐饮招商方案302、经营损益（年度）“LEMONTREE”法国餐厅投资方案序号经营项目收益（万元）1销售收入7302餐饮直接成本2193经营毛利5114经营费用4799041员工工资即福利4042管理费21943能源（水、电、汽、煤）80344设备维护保养费43845市场推广58436贷款利息及本金77637折旧489138租金分摊1539营业税93994成本及费用合计698905利润31106所得税9337税后利润2177DILLONS国际速食咖啡厅投资方案序号经营项目收益（万元）1销售收入324122餐饮直接成本90753经营毛利233374经营费用2236041员工工资即福利300042管理费97243能源（水、电、汽、煤）356544设备维护保养费194545市场推广259336贷款利息及本金244037折旧217238租金分摊150039营业税41734成本及费用合计314355利润9776所得税2937税后利润684中国品牌餐饮招商方案序号经营项目收益（万元）1租赁收入302租赁成本154租赁税3605利润1140六、投资风险分析1、投资利润率指标分析投资项目指标“LEMONTREE”法国餐厅投资方案2244DILLONS国际速食咖啡厅投资方案2244中国品牌餐饮招商方案612由于在损益计算中已经将贷款因素加入其中，因此本指标中项目投资总额可视为自有资金投入额。从数据看中国品牌餐饮招商方案的指标最大，其他两个投资方案利润率也都符合城市中同行业的投资利润率指标。2、销售利润率指标分析投资项目指标“LEMONTREE”法国餐厅投资方案298DILLONS国际速食咖啡厅投资方案211中国品牌餐饮招商方案38在目前的指标分析前两个投资方案的利润率都十分小，还不及同行业标准1015的水平，原因是与经营前5年的银行还款因素有关，去除银行还款因素“LEMONTREE”法国餐厅投资方案销售净利润可达136，DILLONS国际速食咖啡厅投资方案销售净利润可达964。（5年后的历史币值与现期币值的贴现系数暂没有考虑）由此看出DILLONS国际速食咖啡厅方案指标水平稍低。3、投资利税率指标分析（营业税与所得税/静态投资总额）投资项目指标“LEMONTREE”法国餐厅投资方案21DILLONS国际速食咖啡厅投资方案29中国品牌餐饮招商方案24本指标显示纳税能力较强。5、静态借款偿能力分析投资项目指标“LEMONTREE”法国餐厅投资方案5DILLONS国际速食咖啡厅投资方案5中国品牌餐饮招商方案0从数据看各投资方案偿还期不大于银行5年偿还期，项目清偿能一般。6、资产负债率分析投资项目指标“LEMONTREE”法国餐厅投资方案94DILLONS国际速食咖啡厅投资方案94中国品牌餐饮招商方案0从财务角度看资产负债率的最佳财务范围是在4050以内，100也是财务可以接受的范围内。以上两个项目都达到了94但多没有超过100的敏感系数。由于以上两个投资项目都有一定的还债能力，因此在还款期之后将达到财务最佳范围内。7、项目敏感度分析（1）“LEMONTREE”法国餐厅投资项目A年度现金流量表序号项目名称合计万元）1现金流入7302现金流出707折旧48成本及费用556税1033净现金流量23贴现系数0935净现值21B贴现系数第一年第二年第三年第四年第五年年折现率（10）093085077070064C敏感度分析10销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入8032现金流出7773净现金流量26贴现系数0934净现值2410销售变化0成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入8032现金流出7073净现金流量96贴现系数0934净现值892810销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入8032现金流出6363净现金流量167贴现系数0934净现值155310销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入7302现金流出7773净现金流量（47）贴现系数0934净现值（4371）0销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入7302现金流出6363净现金流量94贴现系数0934净现值874210销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入6572现金流出7773净现金流量（120）贴现系数0934净现值（1116）10销售变化0成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入6572现金流出7073净现金流量（50）贴现系数0934净现值（465）10销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入6572现金流出6363净现金流量21贴现系数0934净现值1953（2）DILLONS国际速食咖啡厅投资方案A年度现金流量表序号项目名称合计万元）1现金流入324122现金流出31728折旧2094成本及费用25091税44663净现金流量684贴现系数0935净现值636B贴现系数第一年第二年第三年第四年第五年年折现率（10）093085077070064C敏感度分析10销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入356532现金流出3493净现金流量753贴现系数0934净现值710销售变化0成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入356532现金流出317283净现金流量3925贴现系数0934净现值36510销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入356532现金流出285553净现金流量7098贴现系数0934净现值660销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入324122现金流出3493净现金流量（2488）贴现系数0934净现值（2314）0销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入324122现金流出285553净现金流量3857贴现系数0934净现值358710销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入291712现金流出3493净现金流量（5729）贴现系数0934净现值（5328）10销售变化0成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入291712现金流出317283净现金流量（2557）贴现系数0934净现值（2378）10销售变化10成本费用序号项目名称合计（万元）1现金流入291712现金流出285553净现金流量616贴现系数0934净现值573以上敏感性分析中的“销售变化”指的是由于价格或销售量的提升导致收入的提高。对上表的8组数据进行分析，有如下的结论“LEMONTREE”法国餐厅与DILLONS国际速食咖啡厅投资方案中A销售水平不变，成本费用增加10；B销售减少10，成本费用增加10；C销售减少10，成本及费用不变；以上3种情况净收益都会出现负值，即以上三个指标相对敏感，其他指标仍然保持正数，对净现值不敏感。由此可认为，本方案要满足“盈亏平衡并且略有盈余”的目标时要充分考虑以上三个因素的变化；尤其注意C种因素。然而中国品牌餐饮招商方案对各项指标都不敏感。从以上方案的敏感性分析知道，“LEMONTREE”法国餐厅投资项目与DILLONS国际速食咖啡厅投资方案的抗风险能力一般。而中国品牌餐饮招商方案的抗风险能力强。8、投资风险概率分析（1）“LEMONTREE”法国餐厅投资项目销售收入变化成本费用变化发生可能性净现值（万元）加权净现值（万元）100204195307820050104650465100100306111606701002010874287410005005025210052510030154371656100100206155319323005015892813391003092400216合计100期望值22较基准方案变化10010销售收入305020成本费用305020（2）DILLONS国际速食咖啡厅投资方案销售收入变化成本费用变化发生可能性净现值（万元）加权净现值（万元）100204573023200501023782381001003065328320100201035873591000500502563615910030152314347100100206660039630050153650548100309700063合计100期望值6较基准方案变化10010销售收入305020