四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司成都外贸大厦 估价报告.

房地产抵押估价报告项目名称成都市青羊区西玉龙街210号9、10层办公用途房地产抵押估价报告委托方四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司估价方四川大成房地产土地评估有限公司估价人员张华宋建辉尹林估价作业日期2013年12月6日至2014年1月21日估价报告编号四川大成（2014）房字第008号目录致委托方函3估价师声明5估价的假设和限制条件6一、估价的假设6二、估价报告使用限制条件7三、需要特别说明事项8房地产估价结果报告11一、委托方11二、估价方11三、估价对象11四、估价目的15五、估价时点15六、价值定义15七、估价依据16八、估价原则17九、估价方法18十、测算过程及参数20十一、估价结果21十二、估价对象变现能力分析22十三、估价人员23十四、估价作业日期23十五、估价报告应用的有效期23附件24致委托方函四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司受你们的委托，我公司对你们拥有的位于成都市青羊区西玉龙街210号9、10层的办公用途房地产（总建筑面积174925平方米）的抵押价值进行了评估，为你们在向金融机构申请抵押贷款过程中确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。我公司估价人员经过现场查看估价对象的实物状况，结合估价对象的权益状况及所在区域市场状况，在详细分析了影响房地产价格的各项因素后，根据估价目的，遵循估价原则，按照评估程序，运用市场比较法和收益法测算，并结合估价人员经验，确定估价对象在2013年12月6日满足本报告“估价的假设和限制条件”及“价值定义”条件下的抵押价值如下表表1估价对象抵押价值一览表价值项目房产证号房屋坐落面积（M2）单价（元/M2）总额（万元）成房权证监证字第1590039号、成房监共共字第0106761号青羊区西玉龙街210号9层86853852073999成房权证监证字第1622875号、成房监共共字第0123282号青羊区西玉龙街210号10层88072852075037假定无法定优先受偿权的市场价值合计174925/149036工程款优先受偿权价值/已抵押担保债权价值/委托方未提供具体抵押担保价值划拨土地应缴纳的出让金/估价师知悉的法定优先受偿价值合计/无法确定小写174925/149036已担保债权注销后的抵押价值总价大写壹仟肆佰玖拾万零叁仟陆佰圆整备注1、估价对象抵押价值假定无法定优先受偿权的市场价值估价师知悉的法定优先受偿款。2、估价对象所涉及土地使用权以出让方式取得,估价结果含土地出让金。3、评估结果单价取整至十元位，总价取整至百元位,币种为人民币。4、据委托方陈述，估价对象于估价时点已设置抵押权，在此特提请本报告使用者关注该抵押权注销前，本估价结果不得用于抵押目的。估价的具体情况及相关专业意见，请见附后的估价报告，并请特别关注其中“估价假设和限制条件”的有关内容。此致四川大成房地产土地评估有限公司法人代表徐涛二0一四年一月二十一日估价师声明我们郑重声明1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确和完整的，没有虚假纪录、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）的规定及房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本公司估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的重要专业帮助。7、参与本估价项目的房地产专职房地产估价师具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。8、委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，委托方应对其提供资料和陈述情况的真实性负责。9、参与本次估价的房地产估价师估价师姓名注册证书号签字张华5120130087宋建辉5120100067参加估价人员尹林估价的假设和限制条件一、估价的假设1、委托方提供的有关估价对象资料，如房屋所有权证、国有土地使用证等复印件真实、合法、有效，估价对象作为办公房地产能够持续有效使用，且未改变房屋内部结构、配套设施及装修等。2、本估价报告估价时点为2013年12月6日（与估价人员实地查看估价对象完成日一致），在该时点估价对象的房屋所有权及土地使用权无其他共有权人，无权属纠纷，但设置有抵押债权尚未注销，且设置有租赁权。假设委托方在以本估价报告结论为依据重新设置估价对象抵押权之前，能够对估价时点估价对象已设置抵押权予以注销，并在新设抵押权前，将租赁情况告知抵押权人，同时将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。3、委托方带领估价人员现场查看的房屋与估价对象房屋所有权证登记房屋为同一房屋，具有唯一性。4、估价对象的建筑、未暴露及难以接触的部位（含装修）、水、电、空调、消防或者其他设施设备等无结构性损害等质量缺陷，水、电、空调、消防或者其他设施设备及房屋装修等符合国家有关技术、质量验收标准，可以安全使用。5、估价对象在估价时点房地产抵押价值为估价对象未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值，减去估价师知悉的和根据委托方提供的资料确定的法定优先受偿款后的价值。其公开市场价值为满足下列条件下最可能实现的价格（1）房地产交易符合国家相关法律、法规规定，能够自由在市场上交易；（2）交易双方是自愿进行交易，交易目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的房地产专业知识，并了解估价对象；（4）交易双方掌握必要的市场信息；（5）交易双方有较充裕的时间进行交易；（6）不存在特殊买者的附加出价；（7）交易双方负担各应负担的税费。6、据委托方提供的估价对象国有土地使用证，土地用途为其他商服（办公楼）用地，土地终止日期为2041年12月9日，至估价时点起房地产剩余收益年期为2801年。据委托方介绍，估价对象所在建筑于1995年竣工，属框架结构，设计使用寿命为60年，目前已使用18年，预计房屋经济耐用年期为42年。本次评估根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及房地产估价规范有关规定，设定估价对象剩余收益年限为2801年。二、估价报告使用限制条件1、本报告估价结论成立须以已设置抵押权注销为前提。当估价对象已设置抵押权注销后，本报告可供委托方抵押贷款确定贷款额度时参考。若估价对象抵押权不能注销，则本报告及估价结果无效。2、本报告估价结果包括房屋及其占用范围内应分摊的土地使用权价值。该土地使用权若与房屋分割处置，本报告结果无效。3、本报告估价结果仅作为在本次估价目的下的参考依据之一，不得作为房地产确权的依据，且对估价目的的实现不具有强制力。4、本报告应在确定的有效期（自本报告出具日起一年）内使用，超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。5、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本估价报告中的部分内容，所导致可能发生的损失，本估价机构不承担责任。6、本估价报告原件加盖本公司鲜章和在本公司注册的房地产估价师鲜章及签字等方为有效，复印件以及缺乏鲜章、签字件无效。若使用缺乏鲜章、签字件本估价报告，自负所产生的一切法律后果，本公司及估价人员不负任何责任。7、本报告正文与附件仅供委托方本次评估目的使用，除按规定送给政府管理部门作审查之用外，本报告的全部或部分内容未经我们书面同意，不得载于任何文件、公告及声明，也不得在任何公开媒体上发表或引用其全部、部分内容。三、需要特别说明事项1、估价对象作为办公用房，其通用性、独立使用性较强，分割转让性受到限制（不可分割转让）。2、委托方未提供房屋所有权证和国有土地使用证原件，但提供了房屋所有权证和国有土地使用证复印件及其他本次估价的相关资料，鉴于估价人员的能力和权限，我们无法鉴别其房屋所有权证和国有土地使用证及其他本次估价的相关资料的真实性、合法性。委托方提供的上述资料是此次估价的重要依据，委托方应对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。3、本次估价范围以委托方提供的房屋所有权证载明的面积为准。4、估价对象于估价时点设置有抵押债权。由于本估价报告的结论是以估价对象重新设置抵押权前已设置抵押权注销为前提。因此，在使用本估价报告前，应注销已设置的抵押债权。5、根据委托方提供的估价对象国有土地使用证，土地使用权人为四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司，土地使用权取得方式为出让，本报告估价结果含土地出让金。6、本估价报告是在估价时点和本次估价目的下，设定估价对象在保持持续经营、现有使用状态以及未改变房屋装修和结构、使用用途、未转变产权所有人等情况下的估价结论。如估价对象的面积、用途、装修、使用年限、土地使用权取得方式、使用状态、权益状况以及估价目的、估价时点、房地产政策重大调整、市场供需状况等影响房地产价格的因素发生变化，本估价报告的估价结果应作相应调整。7、我公司估价人员已对估价对象进行了现场查看，并对估价对象现场查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但估价人员对估价对象的查看，仅限于估价对象的外观和使用状况。若估价对象存在上述需进行专业检测的内部缺陷，在委托方提供相关资料验证后，本次报告评估值应作相应的调整。8、根据物权法、城市房地产抵押管理办法的有关规定，估价对象应在其所在地政府房地产管理部门进行抵押登记后，方可对抗第三人。在估价对象抵押期内，贷款方应关注房地产信贷可能产生的以下风险（1）本次评估是以估价时点估价对象的实体、权益状况及房地产市场状况等（委托提供的相关资料和估价人员现场查看核实）为依据，估价时点后抵押期间估价对象的实体、权益状况及房地产市场状况等是否发生变化，贷款方应密切加以监控，若抵押期间估价对象的实体、权益状况、房地产市场状况等发生重大变化，可能造成估价对象市场价值下降，形成预期风险，委托方应委托重新评估，或采取其他补救措施。（2）抵押期间可能出现一些诸如“国家宏观经济政策重大变化”、“地震、火灾等不可抗力因素发生”等不可控因素，本估价报告无法估计预测，亦未在估价结果中予以考虑。如抵押期间上述不可控因素发生并造成估价对象抵押价值明显变化，建议委托重新评估抵押价值。（3）房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押人占有、使用，使用过程中不可避免会造成损耗，特别是是房地产过度使用、使用价值贬损（功能性折旧）、装修及设备设施折旧等因素，有可能降低抵押物的价值，提请抵押权人予以关注。（4）估价对象在估价时点设置有租赁权，本报告考虑已设租赁权对估价对象抵押价值的影响。若委托方在新设估价对象抵押权前，未将租赁情况告知抵押权人，或将抵押情况告知承租人，抵押权一旦实现而该租赁权尚未到期，将会对估价对象的处分和价值体现有负面影响。9、本报告的估价结论仅供抵押双方参考，抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、变现难易程度、相关税费及其他变现费用等情况综合确定。在运用本估价报告时，应符合“估价的假设和限制条件”所载明内容的要求，仅限于在报告应用有效期内、符合价值定义及报告明示的估价目的，逾期使用、不符“估价的假设和限制条件”或用于非估价目的，我公司和估价人员均不承担任何责任。10、报告使用者使用报告过程中如发现本报告内的文字、数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本估价机构进行更正。11、本估价项目的估价技术报告部分，仅为估价机构存档和有关部门查阅备案之用。12、本估价报告由四川大成房地产土地评估有限公司负责解释。房地产估价结果报告一、委托方委托方四川雄飞集团有限责任公司住所四川省自贡市自流井区汇东路西段68号法定代表人姓名吴雄飞公司类型有限责任公司经营范围详见企业法人营业执照委托方四川神洲泓宇实业有限责任公司住所成都市锦江区宏济东路27号法定代表人姓名童文彬公司类型有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围详见企业法人营业执照二、估价方机构名称四川大成房地产土地评估有限公司法人代表徐涛地址成都市一环路西一段望仙场街1号百花商务楼5楼资格等级壹级资格证书编号建房估证字2013131号三、估价对象（一）估价对象（房屋及分摊的土地）基本状况1、估价对象范围及产权概况本报告估价对象为四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司拥有的位于成都市青羊区西玉龙街210号9、10层的办公用途房地产，包括法定产权内的房屋和土地。其权属、用途、规模等基本情况详见下表表2估价对象基本情况一览表项目具体内容房屋产权证号成房权证监证字第1590039号、成房监共共字第0106761号成房权证监证字第1622875号、成房监共共字第0123282号房屋所有权人四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司房屋坐落青羊区西玉龙街210号青羊区西玉龙街210号丘（地）号权1178792权1178794产别单位产单位产共有情况四川雄飞集团有限责任公司所占份额90、四川神洲泓宇实业有限责任公司所占份额10四川雄飞集团有限责任公司所占份额90、四川神洲泓宇实业有限责任公司所占份额10登记日期2007101220071221结构钢混钢混房屋总层数2424所在层数910建筑面积（M2）8685388072套内建筑面积（M2）/规划用途办公办公附记/房屋状况填发单位成都市房屋产权监理处成都市房屋产权监理处国土证号成国用（2007）第1632号土地使用者四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司坐落青羊区西玉龙街210号用途其他商服（办公楼）使用权类型出让面积（M2）43544终止日期2041年12月9日填发机关成都市国土资源局填发日期20071219土地使用权情况备注/2、估价对象权益状况估价对象房屋所有权人为四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司，无典权、查封等情况，但于估价时点设置有抵押权及租赁权。据委托方提供的估价对象国土使用证，土地属国家所有，四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司通过出让方式取得土地使用权，土地用途为其他商服（办公楼），土地使用权终止日期为2041年12月9日，估价时点土地使用权剩余年期为2801年，土地未单独设置抵押（担保）、典权、租赁等情况，亦无权属争议或司法查封等情况。3、法定优先受偿权利状况委托方提供资料表明，估价对象于估价时点设置有抵押权，本报告以估价对象在办理本次抵押登记前注销前次抵押为前提，即在办理本次抵押登记时，估价对象无他项权利限制，无法定优先受偿款。（二）估价对象实物状况1、土地状况描述据估价人员现场调查，估价对象所在项目土地的实物状况如下表表3土地实物状况一览表项目具体内容楼盘名称成都外贸大厦土地使用者四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司坐落青羊区西玉龙街210号用途其他商服（办公楼）面积43544平方米四至北临成都轻工实业总公司、成都市农牧局，南临西玉龙街、成都浦江置业有限公司，西临人民中路，东临成都市农牧局、小福建营巷、成都浦江置业有限公司形状较规则地形条件地形平坦土壤地基地质条件良好基础设施条件通供水、通排水、通电、通讯、通路及场地平整。土地利用状况作为估价对象所在项目“成都外贸大厦”占地使用。2、建筑物实物状况据估价人员现场查看，估价对象实体状况如下表表4估价对象实物情况一览表项目具体内容项目名称成都外贸大厦建成年代1995年建成并投入使用总层数24层所在楼层9、10层建筑结构框架朝向南北外墙装饰墙砖装饰，局部玻璃幕墙垂直交通4部电梯、2处消防通道建筑物情况基础设施通上水、通下水、通电、通讯、通路门钢化玻璃门、木质套门窗铝合金玻璃窗地面地毯、地砖、木地板内墙乳胶漆装修状况天棚乳胶漆地基及墙面地基无不均匀下降，墙面无裂缝现象。主体结构设计使用年期为60年，已使用18年，尚未发现主体结构受损。配套设施设备基础设施通上水、通下水、通电、通讯、通路；中央空调；视频监控；消防栓、灭火器、报警系统。装修装饰于2012年进行装修，现有装修状况可继续使用。建筑物完损状况建筑物综合成新率综合建筑物的设计使用年期、地基与墙面、主体结构、配套设施设备等，判断建筑物的综合成新率为75。估价对象房屋使用情况至估价时点，房屋作为酒店使用，通供水、通排水、通电、通讯等。3、估价对象其他个别条件据估价人员现场调查，估价对象属写字楼，位于成都市青羊区西玉龙街210号成都外贸大厦，估价对象主要个别条件见下表表5估价对象个别条件一览表项目具体内容临街状况两面临街临街道路类型城市混合型主干道交通限制无建筑外立面装饰墙砖装饰，局部玻璃幕墙，外观简洁智能化水平3A垂直交通基本顺畅停车情况有较多车位，但无法完全停车要求物业管理专业物管，管理良好（三）估价对象区域条件据估价人员现场调查，估价对象所在区域属成都市骡马市片区，估价对象的主要区域条件如下表6估价对象区域条件一览表项目具体内容商服区级别市级商服办公中心区商服设施聚集状况中央商务CBD区、高档写字楼集中区公交便捷度有地铁1号线及48路、55路、56路、56A路、98路、298路等多路公交车，公交便捷度高。道路通达度有人民中路等混合型主干道，道路通达度高。地铁距估价对象100米范围内有地铁站点（骡马市）城市规划金融、商务、办公区环境状况良好四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2013年12月6日六、价值定义1、本报告估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据客观、独立、公开、合法、谨慎原则对估价对象以办公用途使用确定的，在2013年12月6日的抵押价值，该价格内涵还包括（1）房地产基础设施条件达到“五通”通上水、通下水、通电、通讯、通路；（2）土地权属性质设定为出让取得，估价结果含土地出让金；（3）他项权利状况设定估价对象除设置租赁权外，无其他他项权利限制；（4）估价对象收益年期设定为2801年。2、本报告抵押价值为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去我们知悉的和根据委托方提供的资料确定的法定优先受偿款后的价值。3、本报告确定的市场价值为交易双方按相关法规的规定负担各自应负担税费下的正常市场价格。4、法定优先受偿款是指假定估价时点实现抵押权时，法律、法规规定的优先受偿款项。5、本报告估价结果未考虑未来市场变化风险、短期强制处分等因素对其价格的影响，未包含现有装修价值。七、估价依据1、评估委托书；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国物权法；4、房屋登记管理办法；5、城市房地产抵押管理办法；6、中华人民共和国担保法；7、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；8、国家建设部、国家技监局房地产估价规范GB/T502911999；9、房地产抵押估价指导办法；10、房地产现场查看记录表；11、委托方提供的与估价对象有关的资料；（1）房屋所有权证（复印件）；（2）国有土地使用证（复印件）；（3）委托房地产法定优先受偿款情况说明；（4）房屋租赁合同（复印件）；（5）委托方企业法人营业执照（复印件）。八、估价原则1、独立、客观、公正原则独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本要求，也是房地产估价的最高行为准则。在评估过程中，基于客观立场，以客观实际和市场条件为依据，经过全面分析和测算，独立、公正地作出估价结论和结果，不偏袒项目涉及的任何一方。2、合法原则房地产估价必须以房地产的合法使用、合法处分为前提估价，即以城市规划规定的用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度等为限制条件。本次评估中以国有土地使用证、房屋所有权证等载明事项，界定估价对象用途及相关条件，体现了合法原则。3、谨慎原则房地产市场存在诸多不确定因素，我们在作估价相关判断时，采用谨慎原则，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作了相应的风险提示。4、最高最佳使用原则最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是以估价对象保持估价时点法定用途继续使用为前提估价，在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下，能给估价对象带来最高价值。本次评估根据城市规划及估价对象现实的区位条件，估价对象符合其规划用途并为其最佳用途，即本次估价对象以登记用途体现最高最佳使用。5、替代原则根据经济学理论，在同一市场中，具有使用价值和质量的物品，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的价格。房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制，有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。6、估价时点原则估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。由于房地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间变化，其价格亦可能发生升降。某一宗房地产的价格水平总是与某一估价时点相对应的，所以，我们应根据项目的特点及委托方的具体情况，合理确定一个估价时点。总之，在估价过程中，以国家及地方的有关法律、法规为依据，坚持科学、真实、公平原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托方的商业秘密。九、估价方法（一）估价技术路线本次评估抵押价值为假定无法定优先受偿权利下的市场价值，减去我们知悉的和根据委托方提供的资料确定的法定优先受偿款后的价值，因此技术路线为选取适当方法先求估价对象在假定无法定优先受偿权利下的市场价值，再逐项扣除我们知悉的优先受偿权金额，就得出估价对象抵押价值。（二）估价方法的介绍房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法适用于区域同类房地产交易较活跃、交易资料易于收集的项目估价。成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于市场不发育地区房地产的估价。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。（四）估价方法的选择依据估价对象为已建成正常使用的房屋，且目前为最佳使用状态，不宜采用假设开发法；估价对象属于收益性物业，其价值高低取决于市场供求关系及未来预期收益，而非成本累加，故不宜采用成本法；目前估价对象所在区域办公用途房地产市场较为活跃，交易和出租案例较多，市场比较法和收益法所需的各项资料较易收集,因此我们可采用市场比较法和收益法进行测算。三估价方法的技术思路1、市场比较法市场比较法即将估价对象与近期内发生交易类似实例加以对照比较，对已发生交易的类似估价对象的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格。其计算公式估价对象房地产的比准价格比较实例房地产的价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数具体操作步骤调查整理与估价对象类型相近似的交易实例，选取其中三个以上与估价对象最为类似、可比的实例；建立价格可比基础；进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等项修正；求出估价对象的比准价格；根据比准价格求取估价对象的价格。2、收益法收益法是基于预期原理，运用适当的资本化率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其通用计算公式如下NIIRAP1其中P净收益现值元N房地产收益年限年AI未来第I年净收益元R资本化率运用收益法的步骤为收集有关收入和费用的资料，估算有关收入（潜在毛收入、估算有效毛收入），估算运营费用，估算净收益；选用适当的资本化率；根据估价对象情况选择恰当的公式，测算出估价对象的收益价格。十、测算过程及参数（一）无法定优先受偿权利下的市场价值估价对象位于同一项目9、10层，个别条件相似且楼层差异不明显，可视为同一估价对象，价格一致。1、市场比较法选取3个比较实例，通过各比较实例修正后采取算数平均值得出估价对象的带租约比准价格为8734元/平方米。2、收益法选取3个比较实例租金，通过各比较实例修正后根据收益年期、资本化率等，测算出估价对象带租约收益价格为8313元/平方米。综合分析比较,此次评估结果采用市场比较法和收益法简单算术平均值作为估价对象无法定优先受偿权利下的公开市场价值,即单价8734831328520（元/平方米）（保留到十元位）9层总价8520868531000073999（万元）（保留到百元位）10层总价8520880721000075037（万元）（保留到百元位）（二）法定优先受偿款计算据委托方介绍，至估价时点，估价对象已设置有抵押权，属法定优先受偿款。本评估结果以估价对象已设置的抵押权注销为前提，已设置的抵押权注销后，估价对象的法定优先受偿款为0。（三）注销抵押权后可抵押价值抵押价值等于假定无法定优先受偿权利下市场价值扣除法定优先受偿权价款，本估价报告的结论是以估价对象重新设置抵押权前已设置抵押权注销为前提，因此已担保债权注销后的抵押价值为73999750370149036万元。十一、估价结果估价人员根据本次估价目的，遵循估价原则，选用合适的估价方法，在综合分析影响估价对象价值因素的基础上，确定位于成都市青羊区西玉龙街210号9、10层的办公用途房地产，在2013年12月6日满足本报告“估价的假设和限制条件”及“价值定义”条件下的抵押价值如下表表7估价对象抵押价值一览表价值项目房产证号房屋坐落面积（M2）单价（元/M2）总额（万元）成房权证监证字第1590039号、成房监共共字第0106761号青羊区西玉龙街210号9层86853852073999成房权证监证字第1622875号、成房监共共字第0123282号青羊区西玉龙街210号10层88072852075037假定无法定优先受偿权的市场价值合计174925/149036工程款优先受偿权价值/已抵押担保债权价值/委托方未提供具体抵押担保价值划拨土地应缴纳的出让金/估价师知悉的法定优先受偿价值合计/无法确定小写174925/149036已担保债权注销后的抵押价值总价大写壹仟肆佰玖拾万零叁仟陆佰圆整备注1、估价对象抵押价值假定无法定优先受偿权的市场价值估价师知悉的法定优先受偿款。2、估价对象所涉及土地使用权以出让方式取得,估价结果含土地出让金。3、评估结果单价取整至十元位，总价取整至百元位,币种为人民币。4、据委托方陈述，估价对象于估价时点已设置抵押权，在此特提请本报告使用者关注该抵押权注销前，本估价结果不得用于抵押目的。十二、估价对象变现能力分析房地产属大宗商品，抵押权实现时处置程序较复杂，处置时间较长，涉及费用多，贷款方应充分考虑此类后果。现就估价对象的变现能力及变现价格作如下分析（一）变现价格可能性分析估价对象作为办公用房，其通用性和独立使用性较强，目前成都市办公房地产市场活跃，投资需求旺盛。结合估价对象所在区域的房地产交易行情、估价对象的实际状况及未来一段时间内房地产市场走势，估价人员预测估价对象在估价时点拍卖或变卖最可能实现的价格在正常情况下为本次估价结果的80100。其与本次评估抵押价值的差异在于本次评估的抵押价值未考虑估价对象强制变现过程中的价值减损。（二）变现时间可能性分析根据估价对象所在区域的房地产市场交易行情及估价对象在估价时点的实际情况，我们预测估价对象在估价时点拍卖或变卖实现变现最可能的时间为180天以内。（三）变现费用分析估价对象变现可通过法院拍卖，通过法院拍卖方式变现资产可能涉及的费用有评估费用、案件诉讼及执行费用、拍卖佣金、营业税及过户手续费等，其费用比例约为估价对象拍卖价值的1520。十三、估价人员估价师姓名注册证书号签字张华5120130087宋建辉5120100067参加估价人员尹林十四、估价作业日期2013年12月6日至2014年1月21日十五、估价报告应用的有效期自本估价报告完成之日起壹年内有效，即自2014年1月21日至2015年1月20日有效。四川大成房地产土地评估有限公司二0一四年一月二十一日附件1、估价对象位置示意图；2、估价对象相关照片；3、评估委托书；4、委托方企业法人营业执照（复印件）；5、房屋所有权证（复印件）；6、国有土地使用证（复印件）；7、委估房地产优先受偿款情况说明；8、四川大成房地产土地评估有限公司企业法人营业执照（复印件）；9、四川大成房地产土地评估有限公司估价机构资质证书（复印件）；10、估价人员资格证书（复印件）。房地产估价技术报告估价时点2013年12月6日现场查看日2013年12月6日现场查看及估价人员尹林一、估价对象个别因素分析（一）估价对象（房屋及分摊的土地）基本状况1、估价对象范围及产权概况本报告估价对象为四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司拥有的位于成都市青羊区西玉龙街210号9、10层的办公用途房地产，包括法定产权内的房屋和土地。其权属、用途、规模等基本情况详见下表表技1估价对象基本情况一览表项目具体内容房屋产权证号成房权证监证字第1590039号、成房监共共字第0106761号成房权证监证字第1622875号、成房监共共字第0123282号房屋所有权人四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司房屋坐落青羊区西玉龙街210号青羊区西玉龙街210号丘（地）号权1178792权1178794产别单位产单位产共有情况四川雄飞集团有限责任公司所占份额90、四川神洲泓宇实业有限责任公司所占份额10四川雄飞集团有限责任公司所占份额90、四川神洲泓宇实业有限责任公司所占份额10登记日期2007101220071221结构钢混钢混房屋总层数2424所在层数910建筑面积（M2）8685388072套内建筑面积（M2）/房屋状况规划用途办公办公附记/填发单位成都市房屋产权监理处成都市房屋产权监理处国土证号成国用（2007）第1632号土地使用者四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司坐落青羊区西玉龙街210号用途其他商服（办公楼）使用权类型出让面积（M2）43544终止日期2041年12月9日填发机关成都市国土资源局填发日期20071219土地使用权情况备注/2、估价对象权益状况估价对象房屋所有权人为四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司，无典权、查封等情况，但于估价时点设置有抵押权及租赁权。据委托方提供的估价对象国土使用证，土地属国家所有，四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司通过出让方式取得土地使用权，土地用途为其他商服（办公楼），土地使用权终止日期为2041年12月9日，估价时点土地使用权剩余年期为2801年，土地未单独设置抵押（担保）、典权、租赁等情况，亦无权属争议或司法查封等情况。3、法定优先受偿权利状况委托方提供资料表明，估价对象于估价时点设置有抵押权，本报告以估价对象在办理本次抵押登记前注销前次抵押为前提，即在办理本次抵押登记时，估价对象无他项权利限制，无法定优先受偿款。4、估价对象权益状况对其价值的影响估价对象已设置抵押权在估价时点尚未注销，且存在长期租赁，由于租金水平较当地市场水平偏低，因此已设租赁权对估价对象价值有一定影响。另本次评估系为委托方对已设抵押权注销后重新申请申请贷款服务，故对估价对象的价值无影响。但估价时点土地剩余使用年期未达到法定最高出让年限，依据土地剩余使用年期确定的房地产收益年期（2801年）较短，土地使用年期对房地产价值有一定负面影响。（二）估价对象实物状况1、土地状况描述据估价人员现场调查，估价对象所在项目土地的实物状况如下表表技2土地实物状况一览表项目具体内容楼盘名称成都外贸大厦土地使用者四川雄飞集团有限责任公司、四川神洲泓宇实业有限责任公司坐落青羊区西玉龙街210号用途其他商服（办公楼）面积43544平方米四至北临成都轻工实业总公司、成都市农牧局，南临西玉龙街、成都浦江置业有限公司，西临人民中路，东临成都市农牧局、小福建营巷、成都浦江置业有限公司形状较规则地形条件地形平坦土壤地基地质条件良好基础设施条件通供水、通排水、通电、通讯、通路及场地平整。土地利用状况作为估价对象所在项目“成都外贸大厦”占地使用。2、建筑物实物状况据估价人员现场查看，估价对象实体状况如下表表技3估价对象实物情况一览表项目具体内容项目名称成都外贸大厦建成年代1995年建成并投入使用总层数24层所在楼层9、10层建筑结构框架建筑物情况朝向南北外墙装饰墙砖装饰，局部玻璃幕墙垂直交通4部电梯、2处消防通道基础设施通上水、通下水、通电、通讯、通路门钢化玻璃门、木质套门窗铝合金玻璃窗地面地毯、地砖、木地板内墙乳胶漆装修状况天棚乳胶漆地基及墙面地基无不均匀下降，墙面无裂缝现象。主体结构设计使用年期为60年，已使用18年，尚未发现主体结构受损。配套设施设备基础设施通上水、通下水、通电、通讯、通路；中央空调；视频监控；消防栓、灭火器、报警系统。装修装饰于2012年进行装修，现有装修状况可继续使用。建筑物完损状况建筑物综合成新率综合建筑物的设计使用年期、地基与墙面、主体结构、配套设施设备等，判断建筑物的综合成新率为75。估价对象房屋使用情况至估价时点，房屋作为酒店使用，通供水、通排水、通电、通讯等。3、估价对象其他个别条件据估价人员现场调查，估价对象属写字楼，位于成都市青羊区西玉龙街210号成都外贸大厦，估价对象主要个别条件见下表表技4估价对象个别条件一览表项目具体内容临街状况两面临街临街道路类型城市混合型主干道交通限制无建筑外立面装饰墙砖装饰，局部玻璃幕墙，外观简洁智能化水平3A垂直交通基本顺畅停车情况有较多车位，但无法完全停车要求物业管理专业物管，管理良好4、估价对象实物状况对其价值的影响综合分析估价对象的实物条件，其土地条件较好，建筑物总体状况一般，房地产个别条件较好，较利于估价对象价值的显化。（三）估价对象区域条件据估价人员现场调查，估价对象所在区域属成都市骡马市片区，估价对象的主要区域条件如下表技5估价对象区域条件一览表项目具体内容商服区级别市级商服办公中心区商服设施聚集状况中央商务CBD区、高档写字楼集中区公交便捷度有地铁1号线及48路、55路、56路、56A路、98路、298路等多路公交车，公交便捷度高。道路通达度有人民中路等混合型主干道，道路通达度高。地铁距估价对象100米范围内有地铁站点（骡马市）城市规划金融、商务、办公区环境状况良好由表技5可知，估价对象区域条件总体优，利于估价对象价值的显化。三、市场背景分析（一）近年我国宏观经济政策及运行状况2010年以来，国家宏观经济政策继续保持宏观政策的连续性和稳定性，通过转变经济发展方式，保障和改善民生，促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。2012年全年国内生产总值达471564亿元，同比增幅92,国民经济总体运行态势良好。在房地产方面，承接2010年以来的宏观调整政策，继续加强房地产调控，国务院及相关部委先后出台了包括“国十一条”、“国八条”等多项涉及土地、税收、金融、信贷具体措施对房地产进行组合调控，并在国内一、二线城市实施住宅房地产限购政策，住宅市场观望情绪浓重，交易锐减，价格出现松动并向下调整。（二）四川省及成都市近年经济运行状况2010年以来四川省经济呈现持续加快发展态势，经济回升基础逐步巩固，平稳较快发展的势头进一步增强，先后出台了“关于加快一极一轴一区块建设推进成渝经济区发展”的指导意见和灾后恢复重建、扩大内需用地保障、严格规范用地管理的有关政策，同时发布了四川省土地利用总体规划（20062020年）等文件，并于2011年启动范围涵盖成都、资阳、眉山三市的天府新区建设，同时贯彻执行国家房地产调控的有关政策。成都市作为四川省省会，近年来经济持续高速发展2012年全市实现地区生产总值81389亿元，比上年增长130。其中第一产业实现增加值3481亿元，增长38；第二产业实现增加值37906亿元，增长156；第三产业实现增加值40003亿元，增长115。按常住人口计算人均生产总值57624元，增长125。总体来看，全市经济保持持续、稳定、健康的良好发展态势，为成都市房地产业发展带来了良好的契机。（三）近年成都市房地产市场分析成都市房地产业发展较快。除本土众多企业外，还聚集有中海外、万科、和记黄埔、融创、绿地等国内著名房地产商及新加坡、马来西亚等国外开发企业，房地产开发向规模化、高层次方向发展。特别是近年来城市空间格局有了突出的变化，中心城区的旧城改造及城南、城东等城市副中心的建设，以及北城改造、天府新区规划建设，使得城市形态、功能、规模等更加完善，城市商务、办公及居住环境显著提高。受国家宏观政策调控影响，成都市中心城区实施住宅限制措施，“新政”影响明显，商业、办公物业成为投资者首选，商业、办公房地产市场活跃度较高，主城区商业、办公房地产价格水平同比、环比均有一定幅度提升。（四）估价对象区域市场环境分析估价对象登记（法定）用途和实际用途为办公。所在区域位于成都市骡马市片区，该区域有较多的办公楼布局。所在区域各类公共配套设施齐全，道路等基础设施完备，市场对办公物业的需求较大，区域办公房地产价格总体水平较高。四、最高最佳使用原则分析最高最佳使用，是估价对象的一种最可能使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格是在合法使用前提下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据城市总体规划及估价对象的现实区位条件，我们认为估价对象的现状用途为其佳用途，即本次评估土地以其他商服（办公楼）用地，建筑物以办公房产并保持继续使用为前提。五、技术路线本次评估抵押价值为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去我们知悉的和根据委托方提供的资料确定的法定优先受偿款后的价值，因此技术路线为选取适当方法先求估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，再逐项扣除我们知悉的优先受偿权金额，就得出估价对象抵押价值。公式抵押价值假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值法定优先受偿权金额。六、估价方法的选用（一）估价方法的介绍房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法适用于区域同类房地产交易较活跃、交易资料易于收集的项目估价。成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于市场不发育地区房地产的估价。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。（四）估价方法的选择依据估价对象为已建成正常使用的房屋，且目前为最佳使用状态，不宜采用假设开发法；估价对象属于收益性物业，其价值高低取决于市场供求关系及未来预期收益，而非成本累加，故不宜采用成本法；目前估价对象所在区域办公用途房地产市场较为活跃，交易和出租案例较多，市场比较法和收益法所需的各项资料较易收集,因此我们可采用市场比较法和收益法进行测算。七、估价测算过程估价对象位于同一项目9、10层，个别条件相似且楼层差异不明显，可视为同一估价对象，价格一致。由于估价对象有租约限制，本次评估先求取估价对象无租约限制收益价格，再求取估价对象带租约限制收益价格。带租约市场比较法结果在不带租约市场比较法结果基础上作权益状况修正，其修正系数采用其带租约收益收益价格占无租约收益价格的百分比确定。（一）收益法（无租约）收益法是将评估房地产在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时点总收益的一种方法。1、基本计算公式1NIIRAP其中P净收益现值（元）N房地产收益年限（年）AI未来第I年净收益（元）R资本化率（）1、年有效毛收入的求取估价对象地处成都市骡马市片区，据前述，我们先求取估价对象无租约限制收益价格，假设其租金收益与市场区域一致，故此次评估我们就该区域类似办公用房的租金情况进行了调查，从而得到比较案例的租金水平具体情况见表技6。表技6估价对象所在区域租金水平项目估价对象比较案例一比较案例二比较案例三位置西玉龙街西玉龙街西玉龙街西玉龙街租赁单价（元/平方米月）/626060所在楼层9121315空置率2222支付方式/年付年付年付支付时间/年末年末年末装修、设备等/承租方自行装修、未包含经营设备承租方自行装修、未包含经营设备承租方自行装修、未包含经营设备维修费及项目管理费/出租方承担出租方承担出租方承担租赁税费（房产税、营业税、城镇土地使用税、保险费等）/出租方承担出租方承担出租方承担水电、物管等费用/承租方承担承租方承担承租方承担租金内涵年租金递增比例/555租金按产权面积计（1）区域及个别因素修正影响办公用房租金的区域因素主要有商服条件（商服区级别、商服设施聚集状况）、交通条件（公交通达度、道路通达度、地铁）、城市规划、环境质量等。据我公司对区域内影响办公房地产租金的区域因素调查，建立办公房地产区域因素影响评价标准，结合估价对象与各比较案例的区域条件，编制估价对象与比较实例的区域因素等级与修正指数表，并以估价对象区域因素为100，采取差额法（100比较实例区域因素修正指数估价对象区域因素修正指数），确定各比较实例一、二、三的修正指数分别为100、100、100。影响办公用房租金的个别因素有临街位置、临街道路类型、交通限制、建筑外立面装饰、智能化水平、垂直交通、停车情况、物业管理、成新度等。根据我公司对区域影响办公房地产的个别因素调查，建立办公房地产租金个别区域因素影响评价标准，结合估价对象及比较案例的个别条件，编制估价对象与比较实例的个别因素等级与分值表，并以估价对象个别因素幅度值为100，采取差额法（100比较实例个别因素幅度值估价对象个别因素幅度值），确定各比较实例一、二、三的修正量化指数分别为100、100、100。表技7办公房地产租金影响因素等级标准及修正幅度判别表影响因素优较优一般较劣劣修正比例（等级差）商服区级别市级商服办公中心区区级办公商服中心区域；市级办公商服中心外围区居住、商业、办公混合的区级区域；区级混合区域外围区主城区外围片区，且未形成办公商业聚集的零星分布点距主城区较远且未形成办公商业聚集的独立办公点150商服设施聚集状况中央商务CBD区、高档写字楼集中区省、市级政府办公区中档写字楼集中区或区级政府办公区中低档写字楼及各类用房混合布局区零星办公分布区100公交便捷度6路公交线46路公交线3路公交线12路公交线无100道路通达度混合型主干道（68个车道）混合型次干道（46个车道