浔海永修项目营销策划方案

目录第一章项目主题概念一、主题概念提出二、主题概念支撑系统第二章项目推广节点一、推广节点第三章一期开盘前营销一、包装方案二、推广计划三、销售策略四、开盘前工作计划第四章一期开盘强销期营销一、推广计划二、销售策略第五章一期项目持销期营销一、推广计划二、销售策略浔海永修项目营销策划方案第一章项目主题概念楼盘推广，应该有一个鲜明的主题概念形象，这样个性突出，易能引来市场的关注，促进销售的成功。浔海御景，该怎样表现自己呢卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对美好生活全新的诠释，这是我们思考的着力点。一、主题概念提出首席园林景观典范社区高尚社区，演绎高尚生活提出概念的理由1“高尚社区演绎高尚生活”,既帮助了目标消费群体实现他们想改变现有居住环境,追求高尚品位的生活,同时也展现楼盘本身的形象定位，自然受到他们的追捧。2“高尚社区演绎高尚生活”包含性大，其优雅、独特的园林景观是生存、依托的根基，同时还包括成熟生活配套、优质物业管理、建筑品质、规划理念等；其中优美园林景观是本项目的核心售卖点（USP）。3“高尚社区演绎高尚生活”，可以拉开与竞争楼盘的距离，标新立异，突显楼盘自身“高尚社区，演绎高尚生活”的新家居生活主张。二、主题概念支撑系统每一个主题概念提出，都必须由多个要点组合成一个体系去支撑它，否则主题概念提出就显得空洞；缺乏夯实基础的主题概念，是无法占领市场，更无法取悦消费者。那么，浔海御景的“首席园林景观典范社区高尚社区演绎高尚生活”主题概念支撑系统要点在哪1小区规划理念的“高尚”半人车分流规划理念本项目采用是半人车分流规划理念，基本上形成人车分流，车不与人抢道。一个安宁、舒适、和谐的社区油然而生，亦是永修房地产市场迄今为止，没有的、前沿的小区规划理念。2建筑设计现代化建筑风格，建筑整体以明快大胆的色块，辅以水平线条，同时配以凸窗、出挑阳台、线脚、加之变化的屋顶形式，形成有传统文化和现代风格住宅新景观。永修县城首个电梯房小高层建筑，立面完美传承新大都市现代化风格；一梯两户的人性化设计，保证您的私密空间不受打扰；高度舒适的居住空间，无限开阔的眺望视眼，1600多平方米的优雅社区园林美景尽收在您眼底之中。3户型设计平面布局合理，彻底实现动静分离、洁污分离、食寝分离；结合现代户型设计的潮流，客厅、卧室、厨房、卫生间、贮藏室等基本空间齐备，公共与私密空间分区，最小楼间距205米。主力户型三房两厅，户户朝南、南北通透、方正适用，每个房间及卫生间、厨房都采光充足，有优质的室内声、光、热和空气环境，隔热和照明也很好。4优雅、独特的园林景观两条主景观轴，前所未有的景观体验，尽拥超自然的贵族生活（主打牌）。浔海御景纵横交错的两条中央主景观轴，山水式园林景观带，优雅动人；160153平方米大面积绿地覆盖，清新舒畅；石拱小桥、流淌溪水、曲径小道、假山、栖息亭廊、绿意红花、多层次软性地面营造，返璞归真，让人真正感到回归大自然的绿色怀抱之中。5成熟生活配套享受全面顶级豪华配套，时刻彰显高尚生活；1400多平方米的社区中心幼儿园专为浔海御景业主而设，让孩子在良好的环境中接受教育；项目临城市主干道近500米长商业街为小区业主提供完善商业配套；交通便捷，坐享城市生活带来的轻快、便捷、舒适；6优质的物业管理服务永修县城第一家规范物管，提供无微不至的服务。聘请连续五年获得“九江市先进房地产企业物业管理单位”的安佳物业来服务小区，体验优质物管服务；建议物业收费在03元/月。24小时专业保安、立体不间断巡逻，全面保障业主生活安全；高标准智能化配套、宽带接入、周边防越系统、对讲门禁系统、所有配套管线到户门口；第二章项目推广节点一、推广节点本项目营销推广主线要根据施工计划来安排，即（一）工程主体计划1项目开工（8月30日）2基础工程进行到0层（10月15日）3一期工程要做到三层楼面（12月15日）4一期工程封顶（07年3月15日）5主体工程全部竣工（07年5月15日）6一期入伙，样板房装修完成（07年8月15日）（二）营销推广节点房地产的销售，本质上是一个消费者由认识物业开始，到认同项目的开发理念及追求，最后付诸行动购买的过程。同样，人们对事物的认识也有一个由浅入深、循序渐进的过程。具有鲜明个性的事物，经过广泛有效的传播是能被大众所接受认可。正因如此，消费者是可以并能够被引导的，市场是可以培育出来的。针对本项目的实际特性与市场状况，项目的销售应从下面几个阶段入手并进行重点突破，从而最终赢得市场。根据九江“三部门”（房产管理局、工商行政管理局、物价局）9月7下发“关于进一步整顿规范九江市房地产交易秩序的通知”文件内容（即九字号200668号），我司建议避免触击到市政府宏观调控政策的锋芒，同时又能够顺利进行市场炒做，建议拿到预售许可证后进行VIP卡发售、解筹、开盘活动。在此，我们将整个营销推广过程分为以下五个阶段推广阶段推广名称时间节点推广工作内容与要求项目筹备期061111130组建销售队伍；临时售楼处装修完成；前期市场预热；意向客户积累；市场预热期1210711活动营销；意向客户积累；要求拿到预售许可证；上户外广告；第一阶段开盘前营销市场加强预热期07120731发售VIP卡；公开选房号活动并开始接受内部认购；项目景观轴施工完成；样板房装修完成；第二阶段一期项目开盘强销期07320757项目开盘营销活动；紧跟项目销售情况，分析与总结销售原因，调整销售策略与进程；“五一”黄金周的活动营销；一期项目持销期及二期项目VIP卡认筹期075807630第三阶段二期VIP卡解筹期07715、716迅速完成一期推售单位，及时跟进二期项目的VIP卡认筹期，为二期开盘蓄积客户资源，争取达到开盘即销售一空的业绩。第四阶段二期项目的开盘强销及一期项目的扫盘078107107抓住销售时机，即时推售二期单位，并完成一期项目的清盘。第五阶段二期项目的持销及扫盘07108同过价格策略与促销活动顺利促进尾盘销售。第三章一期开盘前的营销策略一期开盘前营销阶段时间预定在061110731一、包装方案（一）包装原则为了体现本项目的优势，充分挖掘卖点品质特征，在包装方案上，我们主张打景观牌，通过一些深具文化底蕴的包装以塑造本项目独特的魅力。在风格上采取写意、抽象的作法，力求体现高雅不俗，与竞争楼盘的包装拉开距离，形成差异化；并本着“少花钱多出效果”的原则达到如下目的包装信息能迅速传达到目标消费群体；包装形式能有效拦截竞争楼盘的客户群；包装风格能充分体现物业形象，利于提升物业档次；（二）区域包装方案原则抢占先机，在竞争楼盘家门口做广告，自家门口做满广告，占领目标消费者高频率聚集地，抢占目标消费者眼球市场。户外广告牌位置一新城大道与南山大道交汇处，即永修县高速路出入口大转盘地段；目的该区域车流量较大，是进出永修新城区主要黄金通道，同时离项目工地较近，有利项目形象的塑造与品牌的树立；地处本项目的竞争对手（建昌城市花园、金鑫茗苑）附近，有利拦截竞争楼盘的消费群，进行第一次大比拼；广告标语浔海御景首席园林景观典范社区演绎高尚生活形式城市高炮发布时间06年12月10日费用预算待定路灯挂旗位置大转盘到本项目工地段；目的渲染本项目的气氛，引导和吸引消费者关注本项目；内容首席园林景观典范社区演绎高尚生活形式喷绘规格0615米数量待定估价待定发布时间12月10日灯箱广告及路牌广告位置新城大道（大转盘到永修气车站段）目的树立楼盘形象内容项目案名、LOGO及售楼电话发布时间11月20日（四）工地现场包装围墙目的通过形象的图形揭示本项目“居住品质改变生活”这一强势卖点。内容两条主景观轴超自然生活享受高尚社区演绎高尚生活；标准物管服务体验大都市生活；成熟生活配套生活新篇章永修首个小高层电梯房新生活新高度色调青绿色、白色时间8月30日规格沿永昌大道一面围墙做，离地高05米，画面高25米；费用预算约一万元工地看板喷绘规格103米（五）售楼处整体包装建议售楼处装修的好与坏，不仅仅关系着公司的形象，而且还影响着楼盘自身形象与品牌的塑造，对楼盘销售起着关键性的作用。我们建议在市场导入期，由于我们工程没起来,建议在白莲湖商业街附近租一间店面作为临时接待中心,简单装修即可，同时便于利用那里旺盛的人气展示推介楼盘。待项目正式销售中心启用后，临时接待处就可以关闭。正式销售装修建议1售楼处总体功能布局分为展示区、洽谈区、休闲区；2售楼处大门建议用电子感应门，有助楼盘形象提升；3售楼厅的装修要突出楼盘的自身形象，做到与楼盘形象相符；4在售楼厅休闲区放置一些可供观赏的假山、水池、盆景等；水池里养些观赏鱼；注具体装修方案见装修公司的装修设计图；（六）售楼接送专车配备型号小中巴一辆车体不干胶喷绘（七）小区素质营造建议1建议人行系统入口处的主要小区园林景观带先动工做，在边做小区园林景观带的同时，可以开始做一期楼宇；2小区建造、布置一些与园林景观风格相符合的建筑小品，塑造出一个风情优雅独特的家居领地空间；3物业管理服务及要点本项目应立足创立安全文明物业管理之品牌，同时应是项目的一大卖点，具体内容有以下几点服务建议安全防范包括电子防范、保安巡逻、出入登记等公共部位保洁；环境绿化包括除虫、修整花草；楼宇及公共设施管理、机电设备及附属设施管理；装修管理；消防管理；停车管理；社区文化活动组织。二、营销推广计划（一）举办浔海御景客户VIP卡发售及模型展活动1目的进一步树立本项目的良好形象，聚集关注焦点，提高本项目的知名度，使之成为永修县城市民舆论的焦点，形成热市。为开盘聚集人气，达到开盘日即疯狂抢购的火爆场面，形成热盘，并将潜在目标消费者转为现实购买者。2发售时间06年12月15日2月1日3活动时间07年1月1日4活动地点白莲湖广场5活动形式将沙盘及部分户型模型在广场展出，现场登记意向客户及销售VIP卡；同时配合大型歌舞表演与有奖问答活动。歌舞表演由专业的表演公司负责执行、实施，而所表演的节目内涵必需与本楼盘形象定位相符；有奖问题活动穿插在表演节目中，回答对的观众奖励纪念品。有奖问答问题设置浔海御景的开发商是谁浔海御景的规模有多大（建筑面积、占地面积）说出浔海御景的一句广告语；你能说出浔海御景的园林景观是何种风格你能说出浔海御景的特色（或特征）吗（要求至少说出2个）6活动推广前宣传A路灯旗广告广告内容路旗正面浔海御景及LOGO首席园林景观典范社区售楼热线路旗反面浔海御景及LOGO一期贵宾VIP卡12月15日开始认筹，售楼热线执行时间12月20日B邮政夹页广告宣传内容宣传项目内部认购优惠活动，及楼盘卖点的展示；数量待定费用预算待定执行时间12月10日C跨街横幅宣传内容浔海御景首席园林景观典范社区演绎高尚生活；浔海御景客户VIP卡12月15日正式开始认购，售楼热线数量20条费用预算执行时间12月28日D电视字幕滚动广告宣传内容浔海御景贵宾客户VIP卡12月15日正式开始认筹。售楼热线投放时间06121007110日（一个月）（二）小区园林景观开放及VIP卡解筹选号活动1目的通过新售楼展示中心和小区园林景观带的开放参观，真实展示楼盘形象，树立目标消费者的购买信心，促进购买；对已交诚意金的客户进行最后选房活动，并签署认购书，力争将客户流失度降到最低。形成第一个销售高潮，并告知目标消费者浔海御景3月26日开盘。2活动时间07年2月5日上午9点整至6日下午18点整结束活动地点新售楼展示中心（项目工地）活动前准备事项活动现场布置与控制；推出房源数量的确定；销售阶段流程培训；客户电话的通知；售卖资料的准备；活动信息的媒体宣传；操作流程摇号公布摇号结果放客户进场（每次进入10人）销售人员引导客户进入选房区销售员询问控台能否推售顺利选房签单销售员带到财务部交纳定金完成选房；活动媒体宣传A邮政夹页广告宣传内容告知目标客户VIP卡解筹活动信息及新售楼中心及小区主园林景观带开放，欢迎目标消费者参观活动信息等。执行时间07年2月1日B跨街横幅宣传内容浔海御景，2月5日隆重举行VIP卡解筹选房活动销售热线欢迎广大市民参观浔海御景社区园林景观及样板房数量20条执行时间07年2月4日三、阶段销售策略1发售客户VIP卡策略目的聚集开盘期的人气，达到开盘日即疯狂抢购的火爆场面，形成热盘，并将潜在目标消费者转为现实购买者。销售政策在活动期内，凡购买本楼盘的VIP卡客户，缴纳1000元的诚意金可以抵房款5000元；发售卡数额为推出房源的两倍。活动截至时间061215071252VIP卡操作内容简要浔海御景VIP卡使用须知欢迎阁下即将购买由九江市浔海实业有限公司开发浔海御景，在您认购本项目前请仔细阅读VIP卡使用须知，领卡后即视为已认可本须知中的相关规定1购买本VIP卡一次性支付诚意金人民币壹千元整；2客户从持本VIP卡当日起，有权获得本公司推出“浔海御景”住宅单位的信息权；并享受本公司承诺的VIP卡客户相关购房优惠。3客户所购买的浔海御景VIP卡号码只作为购房优惠的凭证并不表示选房的顺序号。4一张浔海御景VIP卡在正式认购时限购买一套住宅单元。5待选房号活动日期确定后，我们会通过电话、传真、报纸广告等形式提前通知VIP卡客户选房，如选房当天本人或其代理人未到场的，视为其已放弃选房之权利；6选房成功者当场签定房屋定购单，并再缴纳签约定金人民币玖千元整（定金不退），收回VIP卡；定金与诚意金及相关优惠抵入总房款。7客户若当场未成功选房，可在选房活动结束次日后办理退卡手续，全额无息退还诚意金（人民币壹千元整）。8浔海御景VIP卡的有效使用期截止至2007年2月6日18点整。9使用细则如有调整以活动当天公告为准，恕不另行通知，最终解释权归九江浔海实业有限公司所有。浔海御景解筹活动简要欢迎“浔海御景”的VIP卡客户参与优先选房活动，在您正式选房前，请仔细阅读以下选房须知，并可随时向我们的置业顾问咨询12月5日上午在公证人及认购VIP卡代表监督下进行摇号抽出选房顺序，并于12月6日在售楼处前公告栏处公告；2从2月5日起请客户携带VIP卡、诚意金收据及玖千元房屋定金于我们安排的时间和地点参与选房活动；3活动当天未到场的客户视为已放弃排号选房的权利；5以10人为一组，由专人引导至售楼处模型区选房，每选中一套即在现场销控表上予以公示；6如需详细咨询或现场看房，请于正式选房前完成，由于当天人数较多，每组客户的选房时间控制在15分钟以内；7选房结束后请客户即刻离场，不要逗留、围观，以方便后续客户选房；8选房当天未持VIP卡的普通客户恕不接待。四、开盘前工作计划与流程（一）工作流程图本项目运作的基本工作流程如下开始（成立项目专案组）策划方案现场包装执行素质营造方案销售物料、资料准备（二）开盘前工作计划表项目工作事项内容及要求工作迄至时间责任方督查方物业管理公司确定签署合同0691浔海公司物业管理工作的介入制定服务内容，服务费用收取标准0691物业公司浔海公司公共关系完善选择宣传媒体配合报刊、电视广告发布069201115浔海公司项目VI设计LOGO、标准字及组合06730起点咨询浔海公司工地外墙包装设计06730起点咨询售楼处展板设计06730起点咨询区域包装方案实施条幅、喷绘、区域包装，制作安装06915工地外墙包装施工按包装方案进行施工06820浔海公司临时售楼处简装修完成061130浔海公司装修公司现场包装现场售楼展示厅装修设计出装修设计方案装修公司浔海公司价格执行方案主导推广辅助推行，促销、展销销售调整、总结广告方案开盘典礼现场售楼展示厅建造及装修完成，销售处搬入现场售楼展示厅07225前喷绘广告牌设计06730喷绘广告牌安装入市前10天06820售楼处办公家俱选购07230前浔海公司售楼处布置07230前浔海公司售楼书创意方案（含折页）06730起点公司浔海公司售楼书印制（含折页）061130浔海公司客户VIP卡制作要求客户卡能显示出尊贵、高尚的身份象征；06920前浔海公司影视广告10秒钟广告、5秒钟广告06920浔海公司、影视广告创意脚本影视广告创意脚本方案完成；06920浔海公司、购楼须知整理06920921浔海公司购楼须知编印06920921浔海公司楼宇认购书编印06920921浔海公司价格表编印通过前提下06920921浔海公司会所模型制作、户型模型按方案制作完成06920模型公司浔海公司售楼处办公用品7月10日出采购清单，7月20日完成采购06920浔海公司销售人、财、物资准备销售人、财、物资准备售楼处保安工作人员选聘06920物管公司浔海公司、开盘开盘典礼聚集人气，吸引客户入市061215礼仪公司浔海公司第四章一期开盘强销期营销一期开盘强销期阶段时间预定在07年3月2日07年5月7日一、营销推广计划（一）开盘庆典活动1时间07年3月2日3月6日2地点浔海御景售楼处前广场3目的扩大本项目影响力度，进一步树立楼盘良好形象，实现销售目标。4开盘活动内容举行楼盘开盘剪彩活动；现场乐队演奏、舞狮点睛活动；请南昌市书法家协会的老书法家（副会长）现场表演书法活动，并为本楼盘提词挂扁；同时邀请与会领导（市长、开发商老总）抽取3位幸运客户，幸运客户将可获得书法家现场写的书法珍品一份。开盘活动当日，已成交的客户凭借其票据领取开盘赠品T恤衫一件；与会嘉宾凭借其嘉宾证赠送水晶烟灰缸一个。礼品要求水晶烟灰缸也要印有楼盘案名及LOGO。5活动操作流程邀请嘉宾邀请县政府主要领导（县长、副县长、2人）建设局相关领导出席（建设局局长1人）永修县房产局局长及相关负责人（1人）建设施工单位主要领导（1人）开发商主要领导（2人）新闻媒体永修县电视台相关负责人（2人）其他单位及其领导出席确定邀请嘉宾名单后，发送请贴；于开盘前5天开始发出，开盘前一天给嘉宾回个提示电话。在2月25日前，邀请乐队和聘请南昌市书法家协会老书法家（副会长）。3月1日，活动现场布置及舞台搭建等；当日活动日程草案（详细见日后开盘活动方案）开始签到售楼员、礼仪小姐引导客户排队，按顺序前来购买；介绍浔海御景概况。主持人宣布开盘典礼开始、乐队奏乐；领导讲话与点睛；舞狮开始、乐队奏乐；书法家现场书法表演活动及为本楼盘提词；与会领导抽出今天幸运客户（此幸运客户为当天成交客户，公布房号），并颁奖品（书法珍品）；主持人结语、宣布开盘典礼结束；凭相关证件，领取开盘纪念品；6阶段广告宣传推广A户外广告更换新城大道与建昌西路交汇处十字路口段位置的户外广告内容浔海御景3月2日全城盛大开盘高尚社区演绎高尚生活售楼热线发展商九江浔海房地产开发有限公司策划代理；江西省起点不动产顾问有限公司设计单位发布执行时间07年2月30日B路灯旗广告更换广告内容路旗正面浔海御景及LOGO首席园林景观典范社区售楼热线路旗反面浔海御景及LOGO3月2日全面盛大开盘售楼热线发布执行时间07年2月30日C电视广告（10秒钟的形象广告片）执行时间07年2月15日3月15日预算费用D电视滚动字幕广告内容浔海御景3月2日全城盛大开盘执行时间2月25日3月10日（15天）E跨街横幅宣传内容浔海御景3月2日全城盛大开盘售楼热线浔海御景开盘当日优惠多多，礼品多多销售热线数量10条费用预算执行时间3月1日F邮政夹页广告宣传内容项目卖点的宣传、开盘活动及促销活动信息传递；数量费用预算执行时间2月30日一次；（二）举办浔海御景杯业主娱乐文化日活动1活动时间4月1日2活动地点售楼中心广场3活动目的为进一步宣传本项目，形成强大影响力及良好口碑，加快楼盘销售。4活动内容与操作骑自行车组比赛规则在规定的路程内，看谁骑的最慢；脚不许落地，谁先着地就得被淘汰出局，只设第一名，该项目的其他参与者可获活动纪念品一份（扑克牌）；垫足球比赛规则比参赛选手用脚垫球谁得最多，只设第一名；该项目其他参与者可获活动纪念品一份（扑克牌）；瞎子摸象活动操作在现场设置一些卡通人物看板，参与者要蒙上眼睛，在距卡通人物看板6米处开始摸象，要求将手中的“鼻子”（粘胶）粘贴到卡通人物的鼻子处，比谁贴得准。现场主持人要灵活裁决，贴得最准确的选手将获得价值200元的电饭煲一台，该活动其他参与者均可获得活动纪念品一份（扑克牌）现场猜灯谜活动操作在现场及小区景观带上布置50个小红灯笼，每个灯笼上设一个灯谜题。参与者若知道哪个灯笼上的灯谜答案，就将灯笼上的谜题撕下来，到指定现场说出答案，领取奖品（价值30元茶具一件，茶具上印有楼盘案名及LOGO）。5活动宣传A邮政夹页广告内容活动信息传播；执行时间活动前一个星期宣传B横幅内容月日首届浔海御景杯市民文化娱乐周活动，多参与，多惊喜浔海御景居住品质改变生活执行时间活动前一个星期宣传C海报宣传单宣传内容活动主题、活动项目、比赛奖品等信息；执行时间活动前3天宣传，由售楼人员或临时外聘宣传员沿街道派发；二、销售策略1开盘日的销售策略凡在开盘当日购买本楼盘的客户均享受2个点的优惠；2开盘周优惠活动凡在3月3日3月10日购买本楼盘的客户均享受1个点的优惠；3稳中有升的价格策略在开盘过后，建议房价小幅度上涨，涨幅为5080元/；4老客户推荐新客户策略为扩大本项目在目标消费群体中的影响，促进浔海御景在市场上的口碑效应。对每一个成交老客户推荐的新客户落定成交可享受免收壹年管理费的特惠，优惠期宜在入伙之日算起。优惠条件须满足销售员被告知该成交的客户是被朋友推荐前来，销售人员登记在备忘录