2007武汉学府林居价格建议书

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789学府林居二期价格建议报告书前言通过本次分析与研究认为，贵司学府林居项目处于良好的市场发展环境中，无论在售住宅市场、潜在的待开发住宅市场，或是城市的规划与实施，都十分支持该项目的发展。本报告主旨在于，为实现该项目的后期有更佳的销售价格水平，结合区域房地产实际情况，从而提出科学合理的价格建议。因而仅就主要内容进行阐述，不过多涉及细节内容。由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。祝，贵公司学府林居后期开发，圆满成功武汉聚星房地产代理有限公司2007年3月19日2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789报告编制思路基于目标项目的开发条件、武汉市房地产市场状况、中国房地产业发展政策环境、目标项目现阶段所需要的策划服务工作等因素，编制本报告书。图研究思路研究范围本次研究以雄楚大道和珞狮南路两条主干道为主轴，向南延伸至南湖大道，向西延伸到南湖花园城，向东延伸至卓刀泉区域。当期住宅市场研究相邻区域住宅市场研究区域住宅市场研究潜在住宅市场研究项目价格定位研究本案2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789研究时点本次研究工作调研时点截止2007年3月，所有调研数据截止该时点为准。第一部分、当期住宅市场调研一、区域住宅市场概述1、南湖新城总体规划目前，南湖新城可以说是武汉市人气最旺，最具投资潜力的版块之一。南湖新城位于洪山区南湖西侧，总面积近2000亩，为武昌地区居住开发的新热点。根据我市城市总体规划，未来的南湖新城将是一个规划合理、设施齐全、环境优美、交通便利的居住新区。市政配套工程的建设，对改善洪山地区投资环境，加快南湖新城建设进程，完善区域交通路网，促进当地经济发展有着十分重要的意义。南湖新城东起南湖、南至二环线、西抵巡司河、北靠雄楚大街，总面积达1310公顷，其中公共绿地面积达140公顷。预计到2020年，新城居民将达到25万至31万人。届时，南湖新城将建成一个与街道口繁华相连的“城中之城”，区域内兼有居住、商贸、文化、娱乐等各种现代化设施，新城内的居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通、商业服务。区域现状分析（一）绝佳的自然环境是其最大的优势。南湖水波光粼粼，狮子山苍翠如黛，6000亩碧波荡样的南湖水、即将建成的600亩水上主题公园，南湖新城的生态环境真是无与伦比。开发商提出的“在都市中怀念乡村”、“丰富的交往空间”、“纯步行的社区”“社区景观应最大化地向城市开放”等理念与南湖新城总体规划中的“都市村庄”、“串接绿色、亲水公共空间”2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789、“让人们在步行范围内生活”等理念就是紧紧地抓住了这点。（二）新“都市村庄”是各楼盘追求的总体目标。而所谓“都市村庄”，就是该区域内的房屋总高度偏低，容积率偏低，同时，区域内又兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施。按规划，南湖新城景观规划是建立一系列“都市村庄”，其中包括串接的绿化和公共空间系统。在这样的环境中，居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通、商业服务。（三）目前欠发达的交通仍是其发展的最大“瓶颈”。目前困扰南湖片区最大问题仍是对外的交通，长虹立交和晒湖立交仍不足以担负未来重任，该地区居民出行仍不大方便。区域未来展望（一）生态环境的优势将发挥得更为淋漓尽致。目前，在新城内外共有三块水面南湖、新城中心区的一块鱼塘和临湖的一块藕池。未来，中心区的鱼塘将被建成中心公园，而临湖藕池则将被建成一个滨湖公园。不仅如此，这里将建人工河将南湖、巡司河东西连通，形成连续性的滨水自然景观，并通过水渠将河、湖、塘、池连成一体，从而将南湖之水引入新城。让大部分住宅置于园林景观中，在高密度建筑区中充分保存自然要素。（二）交通困境将得到根本改善。按照规划交通问题将在近几年中得到解决，往东机场二路和三路正在建设，往北是规划的丁字桥南路和石牌岭南路，往西有规划的巡司河改建工程。还有梅家山立交和武昌火车站改造工程都有利于南湖片区的出行。经规划，新城主干道丁字桥路和机场三路交叉贯通，形成“一核”、“两线”、“三片”、“四区”的规划结构。规划中的公汽线路及站点分布既便于居民出行，又兼顾公汽对2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789居住区的影响。在丁字桥路、出版城路、石牌岭路、二环路、机场路、机场三路等道路上，公汽站点分布距离将缩短至200米左右，减少居民步行距离。此外，远期规划两条轨道交通5、7号线将通过南湖新城，在轻轨建成后将大大改善该地区居民的交通出行条件。（三）文化和商业气息将愈加浓厚。南湖周边规划为新兴大学城，几十所高校将迁往南面；位于武昌狮子山与象鼻山之间的南湖大桥业已完工通车，长261米、宽265米的大桥飞越南湖，串起东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区、南湖农业高新技术产业园。必将为片区带来浓厚的文化和商业气息。2、区域房地产市场综述从南湖新城的房地产市场发展来看，南湖新城可细分为二个区域，即南湖花园城和南湖西区珞南片。由于南湖花园城开发比较早，经过了十几年的开发建设后，目前开发用地不多，住宅开发已经基本成型。区域在售楼盘主要为项目的后期延续开发，如东方莱茵三期等，而新盘的推出很少，目前只有“景虹花园”预计5月份开盘。与此同时，随着市政配套工程的建设，南湖新城建设进程的加快，区域交通路网建设更加完善，开发商逐渐将目光东移，其中南湖花园城以东，南湖南路以西的广阔天地也就是南湖西北岸区域的开发成为热点其闹中取静的地理位置,得天独厚的自然资源，可供发展的成规模地块，成为南湖新城发展的未来所在，也为大家所看好。再沿出版城路和珞狮南路向前，一直到狮子山沿线，这里的楼市非常活跃,新盘层出不穷，从最早的丽岛花园到南湖山庄，从名都花园到澜花语岸，从明泽丽湾到狮山美庐，这里每推出一个楼盘，都成为武汉楼市醒目的亮点。同时，随着金地、大华这些国内地产巨头将目光投向了这里，并成功开发了金地格林小城、大华南湖公园世家等成规模、上档次的住宅小区，南湖新城2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789在某种意义上成为衡量武汉楼市发展水平的风向标。如今，武汉恒基投资公司在开发了东方莱茵后，把战略地位也放在了南湖西区，深圳泰然集团也挥师入南湖。由恒基投资公司开发的“水域天际”、泰然集团开发的“南湖玫瑰湾”预计将会今年下半年面市，这两个规模在40万方以上的大盘将会为该区域开发再添劲旅。21区域供应量不均衡、价格相差较大南湖新城的楼市供应量根据区域的不同，可以看出很大差别。南湖花园城供应量相对较小，南湖西片供应量较大。从南湖新城片2006年对外销售商品房楼盘可以看出，整个南湖花园城主要以东方莱茵、华锦春天320、宝安江南村等几个少数楼盘后期供应为主，且项目的规模、档次都不高。而南湖西片供应楼盘较多，主要有金地格林小城、大华南湖公园家、明泽丽湾、南湖山庄、明泽丽湾、狮山美庐等。同时也正是由于两个区域的开发背景和区域环境有较大的不同，住房消费需求也大不一样，使得价格也相差较大，目前南湖花园城商品房平均价格在36003800元/平方米，由于供应量较小，大体量开发的新盘不多，区域在没有较多新盘开发的刺激下，使其价格上涨空间有限。而南湖西片商品房平均价格已达到39004500元/平方米。预计南湖玫瑰湾、水域天际两个大盘项目相继入市，将会进一步拉升该区域价格平稳上涨。22、市政提升南湖区域价值南湖行政区图2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789根据武汉有关的市政规划，目前武汉二环线东段规划已经敲定，连通东湖和南湖、纵贯武昌的珞狮路将变身成“立体”主干道，这里建设超过3公里的高架桥以及长2公里的下穿隧道，珞狮路将成为三镇第二条“解放大道”。根据了解，二环线东段走向基本与珞狮路重合，它南端起于雄楚大街，北端止于东湖路，长约6公里。按照最新规划，该线路按全程立交建设，包括两座立交桥、高架桥，以及两处下穿隧道。自南向北分别长约910米的雄楚大街立交，长509米、下穿理工大学门口的6车道隧道，长逾25公里的街道口立交及珞狮北路高架桥，以及一处下穿东湖的跨湖隧道。这样，珞狮路从雄楚大街至东湖路的6公里路段，“上天入地”段超过5公里，珞狮路将成为纵贯武昌的主干道，同时沿线将取消红绿灯，这里将成为武昌南北贯穿的主干道。目前，珞狮路已开始实施改造，立交和隧道工程预计在未来三年内完成。同时珞狮南路延长线也将于近期通车，该项目可南达江夏纸坊，成为江夏和中心城区连接的必经之地，南湖西珞南路区南湖新城2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789域将成为西接南湖花园城，东连光谷腹地，北通武昌中心地带，南达江夏纸坊的枢纽之地，届时居民出行将更加便利，珞狮路的主干道效应将带动整个区域的良性发展，这里的新城将更快完全成型。在横向路网上，横贯武昌东西，与武珞路、珞喻路、雄楚大道平行的南湖南路，起于关山一路，经曙光软件园、民院路至南湖东岸，跨南湖沿狮子山脚接珞狮南路后，穿湖北省农科院向西，止于武纸路。全长近10公里。目前该道路已贯通，路宽30米，为双向4车道，这里是东湖开发区直接趋车至沌口的必经之地，从这里到两开发区之间的车程都缩短在分钟内，有效地缓解了武珞路、雄楚大道等路段的交通压力，随着南湖西区域横向、纵总的交通主干道的形成，武昌重心逐步往东南转移，南湖新城将会应时而兴。23、客户来源较广，以中等收入群体为主南湖新城商品化楼盘消费者来源比较广，既有中等收入的工薪阶层，也有高校教师、科研机购等中高收入群体。南湖花园城由于历史原因，从最早的经济适用房开发起，后续开发的楼盘始终都是以中低档楼盘开发为主，致使该区域的购房者主要以中等收入的工薪阶层为主，武昌老城区的拆迁户也是区域内主要购房群体。而南湖西片所在板块周边，高校、科研院所、政府机关及事业性单位较多，对中高档楼盘的需求度较高，而且对总价有较强的承受能力。高层次的客户来源为该区域项目的销售业绩提供了重要的因素。从对区域的价格分析来看，在南湖西片的楼盘销售主力总价在4555万的范围内。该总价已接近于武昌区域内的中高档住宅的总价水平。而从板块内楼盘的销售情况来看，板块内楼盘销售情况良好，反映出该区域的客户群体对总价承受能力强，2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789经济水平较高。该类型客户群体主要表现为在板块周边高校、科研机构、事业性单位集中，高校教师、科研技术人员、政府公务员及私营业主收入水平高且稳定，对今后收入也较高预期，对生活质量要求高，对中高档楼盘需求较高。该类型群体是板块内主要购买群体。24、南湖新城商品房未来供应仍然很大南湖新城未来供应列表项目名称地理位置占地总建开盘时间水域天际丁字桥路与雅安街交汇处20万方40万方预计2007年5月南湖玫瑰湾狮子山王家湾特1号28万方53万方预计2007年9月景虹花园南湖花园城瑞安街特1号82万方18万方预计2007年6月南湖景苑尤李村检察院旁26万方61万方预计2007年5月御景名门雄楚大道石牌岭站19万方6万方预计2007年10月从上图已知供应量上来看，区域未来总供应量为120万方左右，如果在加上金地格林小城、大华南湖公园世家、名都花园等规模在70万方左右的项目后期供应量以及区域内一些中小项目的开发，区域未来供应量将达到240万方左右，市场供应量非常大。以上分析是对整个区域的未来已知供应量的总体分析，由于这240万方的供应量不会一次性推出市场，同时每个项目推出时间也有所不同，因此240万方左右的供应量将会分解到不同的时间段，在各个时间段都会有所增加或减少。从开盘时间上看，区域未来几个项目开盘时间大多定于07年中旬，也就是59月份之间。那么，可以预测该区域这个时间段的供应量将会比其它时间要大。25、南湖新城片房地产市场未来发展前景较好南湖区域地理位置较好，处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较近，道路通畅。同时，南湖拥有丰富的自然景观资2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789源，居住环境好，十分利于住宅项目开发。南湖区域未来将是武汉的重要的城市副中心区域，随着政府规划的利好的引导，将南湖区域具有巨大的投资价值，将南湖区域成为武汉楼市开发的热点区域。在南湖居住新城中心板块区域内，实力开发商的入驻，将带来高品质的产品，将提升整个板块的开发水平，改善板块的配套及周边环境，形成一个高尚住宅区。在南湖居住新城中心板块由于大型超大规模项目的入驻，产品品质的提高，板将使板块内楼盘的销售价格逐步上升，目前已成为武昌的一个中高档楼盘的聚集地。二、区域住宅市场分析表主要在售样本的基本情况统计一览项目名称用地面积建筑面积建筑形态容积率均价元/开发商金地格林小城497900700000多层、小高层、高层、洋房15多层4200小高层4400金地集团武汉开发有限公司大华南湖公园世家466900730000多层、小高层、高层，别墅16多层4300小高层4200大华集团武汉房地产公司南湖山庄41666200000多层、小高层、别墅12多层4050小高层4050武汉佳和房地产开发有限公司澜花语岸48020100000小高层、高层2193900湖北致远集团东方莱茵（三期）2900052000多层、小高层、高层1763800恒基投资有限公司1、供需总量分析2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178911供需总量分析目前整个南湖新城区域开发量比较大，在2006年，即有金地格林小城、大华南公园世家、明泽丽湾、澜花语岸等项目在推出，在2007年又将推出南湖玫瑰湾、水域天际、景虹花园等项目要推出，届时，南湖新城市场上推出的商品房将会有十几个项目。该区域内的项目一般都珞狮南路和雄楚大街分布，东向卓刀泉延伸，北向中南、街道口发展。根据对区域市场在售项目的调查统计，在售住宅建筑形态都是以小高层和高层为主，多层为辅，其中小高层住宅占绝大部分比例。12价格分析南湖片区住宅价格指数表南湖片区销售均价走势31403160318032003220324032603280330033202006年1月份2006年2月份2006年3月份2006年4月份2006年5月份2006年6月份2006年7月份2006年8月份2006年9月份2006年10月份2006年11月份2006年12月份销售均价从上表可以看出，从2006年1月到2006年10月，南湖片的住宅销售均价是沿续着一个比较平稳走势，升降幅度都不是很大，其主要原因是因为在这个阶段，受到国家对房地产市场宏观调控的影响较大，市场比较低迷，很多楼盘出现了较大的折扣，价格很难上涨，另一方面由于区域供应量较大，个别中高端物2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789业价格对区域平均价格的拉升作用不大。2006年半末，市场逐渐开始回暖，区域价格开始有所上涨，但涨幅也不是很大，2006年全年区域价格涨幅为3。2、户型面积配比二房三房四房其它项目面积配比面积配比面积配比面积配比金地格林小城8599151181384513317830复式21924110大华南湖公园世家87106251171434013616930复式1832425南湖山庄7096101251585014017135复式2202245澜花语岸85105211241317117241房624东方莱茵3期831152510213035133152301房385910户型比例面积区间集中区间一房438623858二房168511592104三房42117158124131四房32133178140152户型比例41642632一房二房三房四房其它3、消化速度分析根据区域内现在在售的商品房住宅的消化速度表现如下结论户型配比上，三房、四房为主，合计占比超过74；二房和一房为辅；投资性产品中该部分房源比例稍大；一房面积比较集中，主要在3862；二房主要是舒适型，主要集中在92104；三房面积分布较广，主要集中在117158之间；其中紧凑型三房面积段在117124之间，舒适性三房面积在130140之间；四房主要集中在140152；复式面积在183242；2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789编号主要在售项目在售套数已售套数消化率开盘时间消化周期/月月均消化套数1金地格林小城14741233832005522562大华南湖公园世家15501262812005720633南湖山庄1006703692005423304澜花语岸706500702005918275东方莱茵3期5434337920066948根据上表数据显示以及我部工作人员现场市场调查得知，该区域的项目一经推出，都可以取得较好的销售情况，特别是中等面积的户型很容易得到购房者的亲睐，中等面积户型的销售率都比较高。金地格林小城开发时间较早，A地块已售罄,目前主要在售B地块，而南湖山庄一、二期也已售罄，目前主要在推三期水岸半岛，澜花语岸主要在推二期。根据上面的月均消化率也看出，该区域内现在在售项目的销售周期在923月之间。同时也表现出单位总价越低，销售速度越快，项目的规模大小、开发商的品牌、产品自身的环境规划都是很关键的决定性因素。三、在售典型样本分析1、当期研究样本分析从目前整个区域的市场情况来看，该区域当前市场主要在售项目有四个1、金地格林小城2、大华南湖公园世家2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317893、南湖山庄4、澜花雨岸5、东方莱茵。其中小高层、高层已成为市场主流产品，但是每个项目都有自己的特色以区别于其他项目。从在售项目的档次、定位、价格、市场需求量等因素来考虑，再结合目标项目的实际情况综合考虑，我们选取四个楼盘进行一个基本情况的分析介绍。样本区域分布图以上为南湖片区主要在售楼盘共五个，1、金地格林小城2、大华南湖公园世家3、南湖山庄4、澜花雨岸5、东方莱茵1、金地格林小城大华南湖公园世家均价4200金地格林小城均价4400南湖山庄均价4200澜花语岸均价3800东方莱茵均价3800学府林居一期均价3500南湖花园城学府林居一期均价2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789金地格林小城位于洪山区出版城路与武梁路的交汇处，在洪山区政府斜对面，定位于“享有现代城市文明和精神自由的、开放的、生态的赋予自然生机的、恬静的”纯德国风情水岸小城，东临南湖6000亩碧波，北对武汉理工大2000亩新校区，一条75米宽的绿化带穿城而过。基本信息项目地址洪山区珞狮南路洪山区政府斜对面开发商金地集团武汉房地产开发有限公司占地面积497900建筑面积700000容积率15绿化率47总户数4700套均价4400金地格林小城位于南湖新城中心地段，位于珞狮南路以西，雄楚大道以南，紧邻南湖水上公园，拥有南湖、狮子山等绝佳的自然景观资源，其独特的德国风情给该区域带来一股新风，各项目物业配套设施较为齐全，是南湖片区目前最大的房地产项目之一。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789项目效果图户型图2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789面积为138面积为150金地格林小城A地块、B地块及C地块推出为总建面的大约五分之三，共3000户左右。主要为少部分B地块和C地块，17栋6层，14栋11层，4栋层，2栋28层2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789其主要户型室厅卫面积2218897322113125138422133178复式219241周边配套商贸群光广场、亚贸中心、中百仓储、中商平价、武商量贩店教育理工大、武汉大学、华中师范大学、华中农业大学医院陆军总医院、省妇幼保健院、武大口腔医院其他各大银行、休闲运动会所、露天泳池等项目的优、劣势优势1、地段优势位于南湖区域中心地带，景观资源丰富；2、总规模较大，内部配套非常齐全，有社区感，容易积累人气；3、建筑形态覆盖面广，可以吸引多层次购房群体；4、区域升值潜力比较大。劣势1、交通相对不便；2、价格偏高，导至整体总体相对较高；3、周边生活配套不完善。畅销户型、面积及原因两房和小面积的三房，总价低滞销户型、面积及原因顶层以及大面积户型和复式，总价高客户来源区域区政府公务员、高校教师、军区军官、医院干部等；第二、从区域分布上看，其中很大一部分来自南湖本区域内，其它来至卓南片和武昌区域2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789客户及家庭背景周边高校教师、区政府公务员、军区军官以及医院干部等。置业动机自住/投资购买原因开发商知名度较高、产品品质不错、配套设施齐全，。总体分析金地格林小城，是深圳金地集团投资武汉的第一个项目，总投资额15亿元，占地面积4979万平方米，总建筑面积约70万平方米，包括多层、花园洋房、联排别墅和小高层等多种物业类型以及10000平米的商业步行街、6000平米的运动休闲会所，金融、医疗、幼教设施齐备，规模大配套全；项目凭着独一无二的文化氛围、优越的自然条件、区域行政中心以及生态科技中心等诸多优势，加上金地集团以十年地产经验进行的精心规划、设计与施工，金地格林小城以较高的住宅品质成为该区域最具代表性的物业。2、大华南湖公园世家大华南湖公园世家位于武汉市洪山区，东临南湖，南侧为规划中的景观河，北侧为规划中的水体公园。社区总建筑面积2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789约73万平方米，其中居住用地面积约46万平方米，城市规划道路面积约71万平方米，中学用地约16万平方米，公共停车场面积约5600平方米。项目建筑风格为注重形式美感却不过度装饰的新古典主义，强调营造“新海派主义”文化气质，丰富而精致。成为南湖片区典型的人与环境的和谐共生居住方式。基本信息项目地址洪山区珞狮南路517号开发商大华集团（武汉）房地产有限公司占地面积466900平方米建筑面积730000平方米容积率16绿化率42总户数1550套均价多层4300元/小高层、高层4200元/一期规划图2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789户型图二室二厅三室二厅2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789四室二厅大华南湖公园世家二期为2006年5月份推出，建筑形态由2幢18层和13幢11层建筑组成。二期总共的住宅套数为800套，其主要户型为3房和4房及部分2房。配套装修套内装修厨房开放式，卫生间下沉式整体配套车位400多个外立面装饰墙砖、高级涂料新技术新材料外墙保温配套设施商贸中商平价,中百仓储,工贸家电,鲁巷广场,中百超市教育武汉理工大学,马房山中学,武汉科技大学,中南政法,中南民族大学医院陆军总医院,省妇幼医院,关山医院,湖北省中医院项目优、劣势优势1、项目位于南湖之滨，高校环绕，有良好的居住环境2、性价比适中，容易被市场所接受3、户型设计丰富，选择性大4、总体规模较大，内部配套非常齐全，有社区感，消费2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789者接受程度高。劣势1、周边生活配套不够完善2、交通线路不多畅销户型、面积及原因多层及小高层小户型，容积率低，总价偏低；滞销户型、面积及原因底层和小高层的顶层、复式，居住环境差，总价高；客户来源区域主要是南湖片区，部分来自卓南片及武昌片客户及家庭背景周边高校教师、区政府公务员置业动机自住/投资购买本期原因性价比高、周边良好的居住氛围。总体分析周围高校环绕，对教师以及学生家长的购买有重要影响。小区建筑形态繁多，其中多层的低容积率加之良好的绿化环境成为吸引消费者的主要方面。小区的规模大，形成了成熟的社区，非常符合现代消费者的居住观念。本区域未来的发展潜力比较大，满足消费者既可居住又可投资的消费观念。整个项目的后期生活配套仍需要加以改善。3南湖山庄2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789小区三面环水背靠狮子山，湖岸线长达3000米，所有房屋呈品字环南湖展开，沿其南北向中轴线规划出一条独立的景观带，贯通两侧湖面，临湖修建有总面积为10000的水景休闲广场，绿化休闲景观带和休闲服务设施。三者有机结合形成了“家家有景，户户面水，视野通透，天际优美”的高品质景观系，有效地将项目半岛优势、水景优势、地势优势、原生态优势、闹中取静优势通过新颖的景观设计表达出来，贯彻了景观均好性，创造出该区域为数不多的高品质亲水社区。基本信息项目地址洪山区珞狮南路517号开发商大华集团（武汉）房地产有限公司占地面积213440平方米建筑面积200000平方米绿化率356总户数1800套项目规划图2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789户型图二室二厅三房二厅三房二厅南湖山三期为2006年6月份推出，由五栋小高层,四栋多层和一栋联排别墅组成。总共的住宅套数为600套，其主要户型三房二厅二卫和四房二厅二卫。配套装修2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789套内装修厨房开放式，卫生间下沉式整体配套车位400多个外立面装饰墙砖、高级涂料新技术新材料外墙保温配套设施商贸中商平价,中百仓储,工贸家电,鲁巷广场,中百超市教育武汉理工大学,马房山中学,武汉科技大学,中南政法,中南民族大学医院陆军总医院,省妇幼医院,关山医院,湖北省中医院项目优、劣势优势1、项目位于南湖之滨，高校环绕，有良好的居住环境2、性价比高，容易被市场所接受3、现房出售，让购房者有更直观的视觉效果4、容积率极低。劣势1、周边生活配套不够完善2、交通线路不多3、户型种类单一，小户型几乎没有。畅销户型、面积及原因一线湖景的户型销售情况较好；滞销户型、面积及原因大户型及别墅，总价高；客户来源区域主要是南湖片区，部分来自卓南片及武昌片客户及家庭背景周边高校教师、公务员以及医院干部等。置业动机自住/投资购买本期原因性价比高，容积率低，周边良好的居住氛围。总体分析目前正在销售的是南湖山庄的三期水岸半岛。本项目的总占地面积约320亩，分为三期开发。三期水岸半岛总开发建筑面积约为10万平方米，由五栋小高层,四栋多层和一栋联排别墅组成，规划户数612户。小区绿化率为35094。澜花雨岸2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789该项目处于300米外静谧翠绿的狮子山；400米之外碧波荡漾的南湖；4000米长秀美旖旎的南湖景观路，一路之隔的瓜果飘香的农业园；珍稀水杉林，国家一级保护植物，有着不可复制的自然景观。基本信息项目地址洪山区南湖南路与珞狮南路交汇处开发商湖北致远科技集团占地面积48020平方米建筑面积100000平方米容积率219绿化率3828总户数628套均价3900元/项目效果图及实景图2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789户型图三房二厅澜花语岸于05年6月开盘，一期已售罄，二期由五栋小高层,三栋高层建筑形态组成。二期总共的住宅套数为328套，其主要户型二房二厅二卫和三房二厅二卫。周边配套商贸中商平价、中百仓储、华中农业大学里有商业步2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789行街及集贸市场教育华中农业大学、湖北工业大学、华中科技大学武昌分校、武汉理工大学、华中师范大学等。医院华中农业大学医院、中建三局中心医院及周边小型诊所等金融招商、工行、农行、邮政储蓄交通576、571、74、591项目优、劣势优势1、项目毗邻南湖，周边高校环绕，有良好的文化居住氛围2、价格适中，容易被市场所接受。3、户型设计较新颖，方正实用。4、小区内部配套较齐全，环境优雅劣势1、周边生活配套不够完善，且周边硬件设施需进一步改善。2、交通线路不多。3、部分户型不可观湖。畅销户型、面积及原因二房及紧凑型三房销售情况较好；滞销户型、面积及原因顶层复式大户型及楼层稍低的户型；总价高的户型；客户来源区域主要是南湖周边区域，狮子山、华中农业大学客户及家庭背景周边高校教师、企事业单位职工、军区军官以及医院干部等。置业动机自住/投资购买本期原因性价比高，总价相对低，周边良好的居住氛围。总体分析目前正在销售的是澜花语岸的二期。本项目总占地面积约73亩，分为二期开发。二期总开发建筑面积约为6万平方米，由五栋小高层,三栋高层组成，楼盘虽然离市中心有一定的距离，但其居住环境比较优越，且紧邻华中农业大学，2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789因此吸引了不少华农高校教师在此购买。四、潜在住宅市场调研为进一步判断目标项目在本次研究12年内的市场环境，本部分对南湖新城区域潜在住宅市场进行分析。1、潜在项目发展分析潜在项目主要来源以下三方面已开发项目的待开发部分市场可预知的待开发项目11、已开发项目的待开发部分根据对目前区域住宅市场在售住宅产品的总开发面积、历史开发期别及在开发期别的开发情况统计，目前区域市场已开发项目的待开发部分主要为金地格林小城、大华南湖公园家的后期、大约还有97万方的开发量。12、市场可预知的待开发项目部分根据各方面调查情况，以及我司对各种业内资源的利用，南湖新城区域内已经动工地块有5块，总供应量为120万方左景虹花园水域天际御景名门南湖景苑虹馆南湖玫瑰湾本案2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789右，其中南湖玫瑰湾、水域天际规模都在40万方以上，景虹花园为18万方，御景名门及景苑虹馆为6万方左右。项目名称水域天际开发商武汉恒基投资有限公司地理位置南湖花园城与珞狮南路的接壤处用地面积20万方建筑面积40万方容积率14绿化率38总户数2943开盘时间预计075价格情况均价预计38004000元/开发情况一期2栎5层、5栋6层、5栋11层户型以两房及三房为主，户型面积在80120为大多数项目简介“水域天际”由花园洋房、多层、小高层、高层等多种产品形态组合而成。为了发挥外部自然景观的优势，“水域天际”引入水域庭院的生活概念，通过超大中心花园规划、十余个组团绿化、百米轴心景观道以及数千平米景观会所打造出社区庭院、组团庭院、宅间庭院三重水域庭院的高尚居住生活。此外，社区内还将建设幼儿园、临街商业、大型游泳池及运动场等多项高端配套项目名称南湖玫瑰湾开发商泰然房地产开发地理位置洪山区狮子山王家湾特1号用地面积283万方建筑面积537万方容积率19绿化率38总户数4000开盘时间预计079价格情况均价预计4000元/以上开发情况一期6栋花园洋房，6栋小高层户型户型齐全，二房、三房、四房及别墅项目评价泰然南湖玫瑰湾是深圳泰然集团强势进入武汉的开篇之作，将建成一个可容纳4000余户的人文水岸风情小镇。该项目自然景观丰富，社会配套齐全，与6000亩南湖相连，拥有近千米超长湖岸线，南与狮子山相望，与茂密的水杉林为邻。项目采用现代2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789的、艺术的建筑及园林风格，各类植物、雕塑、喷泉、水景巧妙的穿插在连排别墅、花园洋房、小高层及高层多种建筑形态之间，形成极富特色的规划格局。五、相邻区域（卓南片）住宅市场研究南湖以北，与南湖新城东边相连之处，雄楚大道和卓刀泉南路交会，临南湖形成了一个倒“山”字形区域，我们将此地称为“南湖北卓南”。随着南湖新城建设的如火如荼，这一区域的居住氛围日趋浓厚，居住价值也逐渐被发掘和重新估量。卓南所在的南湖北岸区域正处于内环线与中环线之间的武昌部分核心区域，离珞瑜路贯通的中南商圈、街道口商圈以及鲁巷中心在距离上更为临近。由于紧邻南湖新城，卓南将首先享受新城整体规划建设带来的所有利好。珞狮路畅通工程的全面启动让卓南与街道口商圈的距离大大缩短，一条规划中的道路将从保利浅水湾直达位于南湖新城之珞南板块的丽岛花园，几分钟路程将使两大板块资源互享瞬间达成。横贯武汉东西的轨道2号线对武昌尤其重要。二号线将于年内启动，从街道口至鲁巷的一段将由卓刀泉经虎泉，拐向雄楚大街经卓刀泉路上的杨家湾站再抵达鲁巷，卓南“光谷入口”的作用将再次巩固。另外，二号线还将设庙山支线，而杨家湾将是庙山支线与二号线接轨的中转站。众所周知，地铁线中转站对站点所在区域意义重大，人流量的大幅上涨、交通的便捷将直接成为区域商业兴起的重要因素，并进而成为该区域经济发展、城市飞速建设的强有力助推器。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789武汉城投是较早进驻卓南进行住宅开发建设的房地产企业，其兴建的名都花园目前已是卓南居住区规模最大、最为成熟的园林社区。如今绿汀雅境、保利浅水湾、领秀城、翡翠城等项目相继在此开工建设。卓南片典型楼盘分布图以上为卓南片的几个典型楼盘1、名都花园2、领秀城3、翡翠城4、保利浅水湾5、绿汀雅境表区域内项目基本情况一览表项目名称用地面积/总建筑面积/容积率建筑形态均价/元/开发商名都花园666700760000113高层、小高层4600武汉城投房地产开发公司保利浅水湾名都花园翡翠城领秀城绿汀雅境2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789领秀城4818699200000398高层4000湖北万兴房地产开发公司翡翠城439237000高层4200湖北昕阳房地产开发保利浅水湾5796510696220高层、小高层3800湖北双环房地产开发公司绿汀雅境57000160000283高层、小高层3900湖北新鑫鼎物业发展公司名都花园项目基本情况介绍名都花园以占地1000亩，总建筑面积760000平方米的豪迈领地、6000亩南湖水域、800米湖岸风景线，成为江城超大型水岸生活社区典范。社区以“步移景换”园林风格，依水系自然景观围合布局成八大组团，分四期开发。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料