2008年江宁酒店式公寓调研报告

江宁酒店式公寓调研报告一、酒店式公寓与部分参考性项目1、重点个案1左邻右里家园（4期开盘）单身公寓供应量429套泊客公寓销售情况100销售价格2008年第四期均价6550元/2007年3月2008年5月46004900/详情房源描述310层为小户型，毛坯房，面积主要集中在4045，4850，559，还有少量的665和74，甚至更大的房源。11层4套小户型，其余为70120的三房。四期开盘主要以80140三房为主405050606070708080100100120100120面积分布情况347套26套17套16套19套3套1套差价设置情况楼层差价310层每层差价约在50元/，1011层价差300400元/，主要原因在于房型的差异。南北朝向差价约在100元/，东西朝向差价约在30元/。景观差价约在100元/。户型差价主要在顶层不同面积段的三房之间的差价，约6070元/。面积分布总价主要范围万均价元/套均面积40502953368494755059935386277575二手房情况603738631760租赁情况主要出租房源为5070的单室到2室，租金从8501000元/月不等同步评析位于岔路口配套成熟，交通便利，地铁相距也不远，因此吸引了许多的投资客。补充前期的429套博客公寓已售完，前推出的四期以37栋至44栋住宅、商业和其他配套。住宅（毛胚）均价在6550，商铺价格不详细。与其一街之隔中南汽车园商铺是13层整租，1层底商面积8090，年租金在3438万（租期4年）2）南方花园瑞阳居（尾盘）酒店式公寓供应量2幢，594套，250156销售情况目前36层仅余少量房源，711层多数处于被限制状态，采用卖一套，解压一套的方式，控制销售进度。销售均价6649元/详情房源描述36层为挑高52米单身公寓,面积有4447,4850，5051,5960,6163,6566,6970,毛坯房,价格从65517389元/710层为精装修单身公寓,面积有3740,4043,5052,5760,48585248元/,不含精装修价1300元/顶层11层为跃层,面积有102110,112113。3040405050606070708080100100120面积分布情况172套200套133套70套6套4套9套差价设置情况36层楼层差价665元/，朝向差价505元/。7、8、9三层楼层差价为30元/，9、10层楼层差价为50元/,朝向差价为180元/平方米。11层朝向差价幢为76元/平方米，幢为80元/平方米。除了顶层跃层，户型差价为0，顶层跃层的户型差价约50元/。景观差价基本上无，只有幢南侧房源因客厅有大飘窗，带来了110元/的景观差价。面积分布总价主要范围均价套均面积3133/363820527万7147元/32640502645万703628元/4550603545万70301元/57二手房情况60704045万6963元/60面积范围主要租金范围元/月平均月租金元/月备注4044476008006955053450900675租赁情况（以之前房源为依据）60/66590012001000租金水平根据装修情况不同而变动。车位情况配套车位尚未推出，销售方式不详同步评析地处岔路口，交通便利，即将于09年开通的地铁线，不仅给周围的普通住宅项目带来勃勃生机，同样给本项目带来源源不绝的客源，因此项目盘以来，一直保持着快速的去化情况。3）同曦公寓（售罄）酒店式公寓供应量836套销售情况目前已开放房源基本售罄。销售均价目前没有在售房源，均价在7000元/详情房源描述共836套房源,交付标准为精装修,精装修价约7000元/,房源面积分布如下,主要为46左右的单室房源,集中在0134号房号各层3540号房为两房和三房的房源。3040405050606070708080100100120面积分布情况40套560套40套20套20套52套52套差价设置情况楼层差价单室套510层为30元/,10层以上为50元/两房或者三房5层以上差价在50元/朝向差价约为200元/景观差价约为200元/面积分布总价主要范围万均价元/套均面积整体情况/70969506二手房情况4050，集中在455029336763664595060，集中在5456363867255533040以及更小的房源因套数稀少，没有参考性面积范围主要租金范围元/月平均月租金元/月备注3040，集中在38、3585017501001740488001850，集中在9001100927租赁情况（以瑞阳居之前房源为依据）50567801200，集中在10001010租金水平根据装修情况不同而变动。车位状况配有约100个独立车位。同步评析处于胜太路与双龙大道东南角，周围已经形成了浓厚的商业氛围，人流量颇大，另地铁河定桥站与项目距离不远，给项目未来提供了一定的升值空间，因此同样受到了投资者和年轻群体的青睐。4）托乐嘉街区（北区C组团6月公开）单身公寓供应量后集体主义”200多套精装小户型销售情况基本上售空，剩余极少数尾房销售价格目前售价约6400/详情房源描述先前房源从2768不等，集中在3034，40左右，50左右，6067，本次开盘主推127、133、147三房（以小高层为主，辅有少量多层）。20303040405050606070708080100面积分布情况5套372套227套112套268套10套0差价设置情况主要是楼层差价，约在30元。面积分布总价主要范围万均价元/套均面积3336，多数在33左右2228573173444044,4849263467387441二手房情况5053,5744354068295527面积范围主要租金范围元/月平均月租金元/月备注304080010008594050700900844租赁情况5055800150011125部分面积段房源太少，没有参考价值同步评析位于将军大道上的托乐嘉周边已经形成了一定的商业氛围，而且周边大学林立，给小区和周边的商业提供了大量的人流，另外将军大道相对便利的交通也为居民提供了很大的方便，因此托乐嘉的房源十分抢手。总结分析120062007小户型房源销售良好根据市调结果来看，目前江宁的小户型或者酒店式公寓项目都取得了不错的销售业绩，一方面是由于地铁延伸，另一方面是由于江宁目前更多的是技术密集型企业，聚集了许多年轻群体，此外大学城和众多高校落户江宁，也给这个地区的小户型市场带来了充足的客源。目前在售或者已经售空的小户型主力面积集中在4060之间。2江宁小户型市场分析预测（1）江宁的房子多了，小户型却少了江宁08年将有3327万房源上市，约32万套，上市量比07年增加33。但到目前为止，江宁今年一季度，70以下房源上市占比不到10，而去年全年，70以下房源上市占比为20左右。5、6月，江宁有十余家新老楼盘推出新房源，但是其中小户型的比例并不高。6月初即将开盘的托乐嘉街区北区，房源以120的三房为主，最小的户型也要99。（2）江宁小户型陷入供不应求窘状出四期房源的左邻右里社区，约有15种不同面积的户型，但其中只有一种4822的单室套。在200余套将推房源中，这种单室套仅有30余套，其次最小的就是81的两房。（3）预期、成本制约小户型数量项目开发前期对市场消化量的担忧让开发商不敢过多地开发小户型。不过在主观上，还是销售成本制约了开发商对小户型的开发。一般来说，在满足了“90/7