2008年上半年孝感市房地产市场运行情况报告

2008年上半年孝感市房地产市场运行情况报告一、2008年上半年房地产市场基本情况（一）房地产开发企业基本情况2008年上半年，孝感市共有房地产开发企业159家，注册资本288亿元，其中，二级资质14家，三级资质13家，四级资质48家，暂定资质84家。孝感城区具有开发资质的房地产开发企业92家，注册资本共计176亿元，其中，二级资质9家，三级资质6家，四级资质19家，暂定资质58家。各县市具有开发资质的房地产开发企业分别为汉川市14家，应城市14家，云梦县10家，安陆市13家，大悟县11家，孝昌县5家。（二）房地产开发经营情况1、房地产开发项目及投资情况2008年上半年，全市共有房地产开发项目89个，同比减少223。其中，今年新开工项目20个，上年结转项目69个（在建项目59个，已竣工项目30个）。在89个项目中，孝感城区共有房地产开发项目41个（在建项目22个，已竣工项目19个），同比减少303。其中，今年新开工项目7个，上年结转项目34个（未竣工项目15个、上年已竣工但尚处于销售期的项目19个）。全市共完成房地产开发投资158亿元，同比增长766。其中，孝感城区共完成房地产开发投资986亿元，同比增长1093。2、房地产开发施工面积及竣工面积情况2008年上半年，全市商品房施工面积13936万平方米，同比减少57；其中，孝感城区商品房施工面积789万平方米,同比增长237。全市商品房竣工面积5375万平方米，同比增长219；其中，孝感城区商品房竣工面积179万平方米，同比增长35。3、销售情况2008年上半年，全市商品房销售面积3386万平方米，同比减少了467。其中，住宅销售面积3183万平方米，同比减少了474。孝感城区商品房销售面积1935万平方米，同比减少了208；其中，住宅销售面积173万平方米，同比减少了325。全市商品房销售金额763亿元，同比减少了174。其中，住宅销售金额659亿元，同比减少了203。孝感城区商品房销售金额51亿元，同比增长207；其中，住宅销售金额456亿元，同比增长167。4、房地产价格情况2008年上半年，全市商品房销售的平均价格为2255元/M2，同比增长527，比上月降低了09。其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2783元/M2，同比增长607，比上月降低了25。全市商品住宅销售的平均价格为2070元/M2，同比增长50，比上月降低了02。其中，孝感城区商品住宅销售的平均价格为2639元/M2，同比增长663，比上月降低了27。孝感城区6月份当月商品房销售的平均价格为2595元/M2，同比增长429，与上月持平，其中，商品住宅平均价格为2452元/M2，同比增长412，比上月降低了52。孝感城区高层销售均价为3138元/M2，比上月降低了72，其中住宅为2978元/M2，比上月降低了75；多层销售均价为2150/M2,比上月降低了087，其中住宅为2028元/M2，比上月降低了054。孝感城区商品住宅高层销售单价最高的为武汉三江航天房地产开发公司开发的蔚蓝新都小区3938元/M2，多层销售单价最高的为孝感福星惠誉房地产有限公司开发的福星城440768元/M2，与上月基本持平。2008年上半年，各县（市）商品房销售的平均价格分别为汉川市2410元/M2，同比增长697；应城市1670元/M2，同比增长467；云梦县1590元/M2，同比增长325；安陆市1320元/M2，与去年同期持平；大悟县1290元/M2，同比减少32；孝昌县1360元/M2，同比增长545。商品住宅销售的平均价格分别为汉川市1680元/M2，同比增长40；应城市1413元/M2，同比增长284；云梦县1380元/M2，同比增长38；安陆市1298元/M2，同比增长465；大悟县1150元/M2，同比增长163；孝昌县1350元/M2,同比增长534。（三）孝感城区房地产行业税收完成情况据市地税部门提供的数据2008年上半年，孝感城区共完成房地产行业税收406867万元。其中契税收入136916万元，营业税24122万元，企业所得税28731万元。二、2008年上半年房地产市场运行情况分析（一）房地产市场运行情况的主要特点从2008年上半年房地产市场的基本情况可以看出，我市的房地产市场运行情况呈现出以下主要特点1、房地产开发投资增长较快2008年上半年，我市房地产投资增长较快，增幅较大。全市房地产开发完成投资158亿元，同比增长766，增幅较上年同期提高了503个百分点。其中，孝感城区完成房地产开发投资986亿元，同比增长1093，增幅比上年同期提高了694个百分点。房地产投资增幅上升的主要原因是孝感城区和孝昌、安陆等县市房地产开发投资较上年增长较大。今年上半年，孝感城区的“福星城”、“北大鸿城”、“西湖明珠”等几个大项目投资额较大，分别达到了43560万元、5400万元、4858万元；孝昌、安陆等县市房地产开发投资增幅分别达到了825、4424，使得全市的房地产开发投资增幅较大。2、房地产市场供求出现差异化2008年上半年，全市商品房竣工面积5375万平方米，销售面积3386万平方米。从商品房屋竣工面积与销售面积的比值来看，整体上呈供给大于需求。其中，汉川等六个县市的竣工面积为3585万平方米，而销售面积为1451万平方米，供给大于需求。而孝感城区供给和需求较为均衡，竣工面积和销售面积分别为179万平方米和1935万平方米，竣工面积略小于销售面积，如果加上去年竣工已进入销售期但尚未出售的商品房，则供需基本平衡。由此可以看出，各县市与孝感城区房地产市场供求出现不平衡状态。3、商品房销售价格近期环比有所下降，房价小幅回落的势头已经开始显现2008年上半年，全市商品房销售的平均价格为2255元/M2，同比增长527，其中，孝感城区商品房销售的平均价格为2783元/M2，同比增长607。全市商品住宅销售的平均价格为2070元/M2，同比增长50，其中，孝感城区商品住宅销售的平均价格为2639元/M2，同比增长663。但是，商品房销售价格环比却出现了下降。以孝感城区为例，孝感城区5月份当月商品房销售的平均价格为2595元/M2，同比增长461，环比下降了126，其中，商品住宅平均价格为2587元/M2，同比增长456，环比下降了73。6月份当月商品房销售的平均价格为2595元/M2，同比增长429，环比持平，其中，商品住宅平均价格为2452元/M2，同比增长412，环比下降了52。预计这种房价小幅回落的势头还将持续一段时间，这期间房价也有可能会出现反弹，但是不会涨得太高，也不会回落到太低的水平。4、销售面积同比下降，居民购房行为趋于谨慎和理性2008年上半年，全市房屋销售面积3386万平方米，同比减少了467（孝感城区商品房销售面积1935万平方米，同比减少了208），降幅较大。这主要是由于受全国房价持续下降的影响以及保障性住房投放市场的鼓舞，人们持币观望，购买行为趋于理性和谨慎，以及人们的这种“买涨不买跌”、认为房价还会继续下跌的心里的影响。再有一点就是孝感城区2007年底的人均住房建筑面积已经达到了2987平方米，大部分城市居民已基本实现了“住有所居”。部分低收入住房困难家庭又可以通过住房保障制度来实现“住有所居”的问题。其余的低收入住房困难家庭，即使是房价再低，也无力购买商品住房。其他刚性购房群体乃至投资性购房群体的购房行为逐渐趋于谨慎和理性。5、住房结构基本合理，还需继续调整我市目前的住宅结构总体上讲是基本合理的，但离国家“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上”的调控要求还有一定的距离，据规划部门提供的数据，孝感城区套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重在50左右。目前我市住房供应主要是普通商品房，基本上不存在别墅，高档住宅也较少，但全市比较规范的经济适用房建设才刚起步，廉租住房建设进行实物配租面还不大，全面推进住房保障制度，进一步加强住房结构调整的任务还很艰巨。（二）房地产市场运行出现的新情况、新问题及原因分析从今年上半年房地产市场运行的基本情况和运行特点来看出，我市房地产市场运行是基本平稳和健康的，但近期也出现了一些新的情况和问题一是商品房销售价格与去年同期比增长较快，上半年同比增长527，大大高于全省同比增长82的平均水平；二是市场销售低迷，成交萎缩，销售面积下降较多，不利于房地产业持续健康发展。我们认为，房地产市场销售低迷，成交萎缩，销售面积下降较多，主要有以下几个方面的原因一是我市的销售淡旺季的时间分布与其他城市相比有所不同。一般来说，商品房的销售旺季会集中在下半年的9、10月份以及上半年的5、6月份，但由于我市属于一个打工经济的城市，我市的很多在外打工及创业人员会选择春节前后回家乡来购房，所以我市的销售旺季一般发生在春节前后的11、12月份至次年的1、2月份，与其他城市有所不同。二是国家宏观调控政策发生了实质性作用。各项调控政策的密集出台，特别是信贷、税收政策的出台，如人民银行12次提高存款储备金率、6次加息，从紧的货币信贷政策，以及去年底关于加强商业性房地产信贷管理的通知下发（二套房贷政策）等，市场预期发生了较大变化，人们以改善居住条件为主的自住性需求在逐步减少。由于人们担心房价继续上涨，很多购房人（特别是以改善居住条件为主的自住性需求者）在前段时期都已购买到了自己需要的房屋，以致购买房屋的这种自住性需求减少，投资和投机性需求也得到了一定抑制，以致交易量出现明显回落，观望气氛较为浓厚。目前房地产市场仍处于高度敏感期，发展走势存在着很大的不确定性，开发商对于大的开发项目不敢贸然投资入市。三是受全国房价走势大环境的影响。自去年下半年以来，全国很多一线城市（特别是深圳和上海）的市场成交大幅缩减，房价也出现下滑的趋势，今年以来这种市场成交缩减和房价下滑的趋势更加明显，据报道，深圳市一季度商品住宅仅成交同比下降了七成，今年6月，深圳平均房价为每平方米11159元，与去年10月均价每平方米17350元的历史高位相比，已经下跌了36。由此也带动其他一线城市包括北京、杭州等地的房价也出现下滑的势头。由于这种一线城市的联动作用，我省特大城市武汉市房地产市场成交也大幅缩减，据报道，武汉市上半年商品住宅成交套数同比下降了5041，房价较峰值已下跌了1015，而且预计这种趋势还将延续。我市的房价走势受武汉房价走势的影响比较大，因此我市房地产市场销售也较低迷，销售面积也在下降。四是自2007年至今年前几个月的房价大幅上涨，透支了今年的房价上涨空间，明显超越了人们的心理承受能力，市场出现了浓厚的观望气氛。即使二季度以来房价呈逐月下降趋势，但人们的观望情绪仍然未减。这也是成交量萎缩的一个原因。（三）面对新情况新问题我们应采取的措施1、继续认真贯彻国家宏观调控政策在房地产市场管理方面，要进一步解放思想，转变观念，由经营城市向监管城市转变；重点发展中小套型普通商品住房，大力推进经济适用住房和廉租住房建设，适度发展中高档商品房，形成多层次的住房供给的合理配置。2、采取有效措施，防止空置面积出现过快增长一是引导开发商压缩利润空间、适度降价，解决当前楼市冷清的问题，以降价换得普通投资者入市，以降价换取交易量的回升。如果房价降到合适价位，广大自住客户入市，必然推动成交放大；二是在符合国家调控政策的情况下，活跃存量房交易市场，刺激增量房的销售；三是加强房地产市场监管和舆论宣传力度，正确引导理性的住房开发和消费的观念，使不同收入阶层、不同就业年限阶层形成理性的住房投资和消费需求，逐步对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落；四是推动房地产开发企业创新融资方式，多途径开辟融资渠道，缓解房地产开发的资金压力，保持房地产市场开发投入的均