2009中国房地产百强企业研究报告

2009中国房地产百强企业研究报告内容摘要由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”，从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析，历时半年，对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究，完成了“2009中国房地产百强企业研究”与“2009中国房地产策划代理百强企业研究”，并于2009年3月28日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。这是中国房地产TOP10研究组自2004年来连续六年对中国房地产行业优秀企业群体的又一次客观、公正和全面的最新评价。中国房地产TOP10研究组以20062008年房地产业务平均销售额3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值，根据企业规模与运营效率相结合、盈利能力与发展潜力相结合、融资能力与偿债能力相结合、经营实力与社会责任相结合的原则，对全国500家入选的房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率、社会责任六个方面共26个指标，运用因子分析法及相关数学模型定量计算出入选房地产企业的综合实力指数，得到房地产综合实力百强企业，并在此基础上，评价产生了2009中国房地产百强企业之综合实力TOP10、规模性TOP10、盈利性TOP10、成长性TOP10、稳健性TOP10、运营效率TOP10、20082009中国房地产年度社会责任感和2009中国房地产百强之星企业。同时，中国房地产TOP10研究组以20062008年平均代理物业面积10万平方米为入选门槛值，根据一手物业代理销售能力与策划能力相结合、业务经营与盈利能力相结合、企业现状与发展能力相结合的原则，对全国200多家入选的房地产策划代理企业的盈利能力、策划能力、一手物业代理能力及发展能力四个方面共16个指标，运用因子分析法及相关数学模型定量计算出入选房地产策划代理企业的综合实力指数，得到了2009中国房地产策划代理综合实力百强企业，并在此基础上评价产生了2009中国房地产策划代理百强企业之综合实力TOP10。2009中国房地产百强企业研究报告内容摘要2009中国房地产综合实力百强企业在整体发展上呈现如下特点（1）市场份额百强企业跑赢大势，市场份额逆市扩大2008年，全国商品房销售额24071亿元，同比下降1947；同期，百强企业的销售额为5244亿元，同比下降仅393，高于行业水平15个百分点。伴随全国商品房销售总额的下降，百强企业2008年的市场份额达到2179，较去年同期增加335个百分点，市场份额明显提升，实现过去5年来的最高水平；从发展趋势看，百强企业的市场份额呈现出加速增长态势，行业集中度进一步加强。在百强企业市场份额稳步提升的同时，综合实力TOP10企业市场份额的提升更为显著。2008年市场份额达到778，占百强企业市场份额的1/3强，市场地位更加显著。（2）规模与效率资产增长质量更高，运营效率有所下降规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理。百强企业2008年的总资产规模均值为17103亿元，较2007年增长2239；净资产均值6988亿元，同比增长3955，百强企业净资产增长率首次超过总资产增长率。受资产增长快于收入增长的影响，百强企业2008年的总资产周转率、流动资产周转率双双出现下滑，总资产周转率为035，同比下降2553；流动资产周转率为046，同比下降2069。同期，存货周转率仅为044，同比下降了2542。（3）盈利与成长百强企业净利润增长，成长能力领先同行2008年，百强企业平均实现净利润817亿元，同比增加832，增速显著下滑。行业领先企业的净利润表现依然突出，2008年净利润超过10亿元的百强企业有万科、中海、保利、合生、龙湖、远洋等17家，较2007年增加了2家。2008年，全国商品房施工面积增长1622，新开工面积增长315。同期百强企业根据市场形势变化及时调整开复工计划，施工面积均值下调至17025万平方米，下降1203；其中新开工面积均值降至9507万平方米，下降2158。百强企业在调整开发节奏、应对市场变化方面反应速度更快，为企业的未来成长保留了宝贵的资本。（4）负债与融资偿债能力继续提升，现金流量意外改善2008年，百强企业的资产负债率从2007年的6716下降到6515，下滑201个百分点；扣除预收账款后，百强企业的资产负债率进一步下降至4715，企业的长期偿债能力继续提升。同期，百强企业的流动比率同样保持稳定，三年均值为197，流动资产对流动负债的保障能力也比较强。2008年，受外部经营环境影响，企业现金流入减少，但因开发计划调整等，购买经营所需商品、接受经营所需劳务等的现金流出也同样减少，而且减少的幅度高于现金流入减少，使得经营活动产生的现金流量净额变为负204亿元，较上年增长754亿元，经营现金流量净额状况改善明显。与开发规模缩减相对应，百强企业2008年的筹资现金流量净额均值下降了6521至915亿元。企业现金及现金等价物基本保持稳定，2008年均值为1999亿元。中国房地产TOP10研究组基于房地产百强企业的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率和社会责任六个方面的26个指标，评价产生了2009中国房地产百强企业的综合实力TOP10、规模性TOP10、盈利能力TOP10、成长性TOP10、稳健性TOP10、运营效率TOP10、年度社会责任感企业和百强之星综合实力TOP10万科企业股份有限公司和中国海外发展有限公司位列综合实力TOP10前两位，保利房地产（集团）股份有限公司和合生创展集团有限公司并列第三，第五至第十分别为广州富力地产股份有限公司、恒大地产集团有限公司、大连万达集团股份有限公司、绿城房地产集团有限公司、北京首都开发控股（集团）有限公司和大华（集团）有限公司。综合实力TOP10企业突出体现了规模大、盈利能力强、成长稳定、稳健性好、运营效率高等特征。综合实力TOP10企业2008年的总资产均值达到5284亿元，销售额均值1864亿元，远高于百强企业平均水平；综合实力TOP10企业净利润均值为288亿元，同比增长652，远高于同期百强企业82亿元的平均水平；综合实力TOP10企业的资产负债率均值为5990，而同期百强企业为6515，偿债能力高于百强企业。规模性TOP10规模性TOP10企业依次为万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、大连万达集团股份有限公司、北京首都开发控股（集团）有限公司、广州富力地产股份有限公司、中华企业股份有限公司、金地（集团）股份有限公司、龙湖地产和首创置业股份有限公司。2008年，规模性TOP10企业保持了经营规模的快速增长，领先优势进一步加强。规模性TOP10企业2008年总资产均值高达48424亿元，是同期百强企业的283倍；净资产均值达到23494亿元，是同期百强企业的336倍；在房地产业务收入方面，规模性TOP10企业的均值达到14877亿元，是同期百强企业的306倍。盈利性TOP10盈利性TOP10企业分别为中国海外发展有限公司、万科企业股份有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、合生创展集团有限公司、远洋地产控股有限公司、上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司、卓越置业集团有限公司、阳光100置业集团有限公司、杭州滨江房产集团股份有限公司和SOHO中国有限公司。2008年，盈利性TOP10企业克服了房地产市场的不利因素，盈利水平保持稳定增长，净利润均值为2519亿元，净利润总额占到百强企业净利润总额的2577，盈利能力优势非常突出。成长性TOP10成长性TOP10企业依次是保利房地产（集团）股份有限公司、恒大地产集团有限公司、复地（集团）股份有限公司、绿城房地产集团有限公司、上海城开（集团）有限公司、广州富力地产股份有限公司、上置投资控股有限公司、旭辉集团股份有限公司、永泰房地产（集团）有限公司和新湖中宝股份有限公司。成长性TOP10企业在2008年市场中尤其难能可贵，在百强企业销售额均值同比出现微降的情况下，成长性TOP10企业销售额均值仍然保持了1044的增长，近三年的销售额增长率均值达到4348，展示了企业很好的发展潜力。成长性TOP10企业2008年的房地产业务收入均值增长率为3002，而同期百强企业仅为755。稳健性TOP10稳健性TOP10企业分别是中国海外发展有限公司、万科企业股份有限公司、重庆市金科实业（集团）有限公司、北京北辰实业股份有限公司、福星惠誉房地产有限公司、金融街控股股份有限公司、建业地产股份有限公司、上海市上投房地产有限公司、农工商房地产（集团）股份有限公司和重庆隆鑫地产（集团）有限公司。稳健性TOP10企业2008年资产负债率为5859，同期百强企业为6515，总体负债规模较百强企业更为合理；流动比率均值为215，近三年流动比率均值为213，显示稳健性TOP10企业不但对短期负债有良好的偿还能力，对资产的利用效率也比较理想。运营效率TOP10运营效率TOP10企业依次是万科企业股份有限公司、恒大地产集团有限公司、大连万达集团股份有限公司、江苏新城地产股份有限公司、宁波银亿集团有限公司、鑫苑（中国）置业有限公司、上海景瑞地产（集团）股份有限公司、佳兆业集团控股有限公司、金都房产集团有限公司和上海中房置业股份有限公司。在2008年市场调整时期，企业的资产周转面临更大的考验，运营效率显得尤为重要。运营效率TOP10企业在2008年为整个行业在运营效率方面树立了杰出典范，其总资产周转率均值为059，高于同期百强企业035的平均水平，存货周转率均值为077，而同期百强企业为044。20082009中国房地产年度社会责任感企业近年来，百强企业对自身的社会责任意识有了更大的提高，企业积极关注、参与并实践企业社会责任，为社会的发展做出自己的贡献，谋求社会与企业的和谐成长。20082009中国房地产年度社会责任感企业包括万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、大连万达集团股份有限公司、北京首都开发控股（集团）有限公司、恒大地产集团有限公司、广厦控股创业投资有限公司、宝龙集团发展有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司、永泰房地产（集团）有限公司和百步亭集团有限公司。社会责任感企业在税收贡献、社会公益、自然环保等方面都有卓越的表现。在纳税额方面，年度社会责任感企业纳税额占百强企业纳税总额的2651。2009中国房地产百强之星在2009中国房地产百强企业研究中，TOP10研究组研究和挖掘一批区域布局、对外合作、产品创新等方面表现突出的企业。它们是北京北辰实业股份有限公司、融侨集团股份有限公司、福建正荣集团有限公司、方圆地产控股有限公司、四川蓝光和骏实业股份有限公司、宝龙集团发展有限公司、南方香江集团有限公司、重庆协信控股（集团）有限公司、浙江国际嘉业房地产开发有限公司、厦门禹洲集团股份有限公司、青岛海尔房地产开发投资有限公司、广西东方航洋实业集团有限公司、上海凯迪企业（集团）有限公司、浙江昆仑置业集团有限公司、武汉三江航天房地产开发有限公司、浙江佳源房地产集团有限公司、上海三湘股份有限公司、海亮集团有限公司、浙江金龙房地产投资集团有限公司、青岛伟东置业集团、杭州宋都房地产集团有限公司、大发集团有限公司、联发集团有限公司、众安房产有限公司、上海中锐地产集团有限公司、杭州开元房地产集团有限公司、中大房地产集团有限公司、重庆长安房地产开发有限公司、中骏置业控股有限公司、莱茵达置业股份有限公司和沈阳银基发展股份有限公司。2009中国房地产策划代理百强企业研究报告内容摘要2009中国房地产策划代理百强企业在整体发展上呈现如下特点（1）策划代理百强企业2008年销售规模小幅下滑，市场份额稳步提升2008年，全国实现商品房销售额24071亿元，同比下降195，同期策划代理百强企业销售额超过7000亿元，同比下降116，少于全国商品房销售额增长率近8个百分点。尽管百强企业销售额和全国商品房销售额出现双降，但2008年，策划代理百强企业销售额占全国商品房销售额比重却延续了2005年以来的上升趋势，达到了历史的最高水平321。（2）策划业务收入占比上升，专业服务认可度逐年提高2008年，策划代理百强企业策划收入同比增长5586，而代理收入增长率仅为443，策划收入增长率连续五年高于代理收入，同时策划收入占主营业务收入比重也由2004年的633提升至2008年的1805，宁波银泰2008年策划收入占主营业务收入比重超过40，表现较为突出。尽管策划业务收入占主营业务收入比重仍较小，但由于两者波动的非同步性，在代理业务收入出现大幅下降时，策划收入成为企业收入的有力补充，保证了企业收入的稳定性。（3）策划代理百强企业主营业务收入保持稳定，盈利水平略有降低2008年，策划代理百强企业主营业务收入同比实现03的增长，经纬时代主营业务收入增长近10，高于百强企业平均水平。在销售额、销售面积普遍出现下滑的情况下，策划代理百强企业主营业务收入能够与2007年基本持平，主要由于项目策划、咨询等业务收入弥补了代理收入增速下降带来的影响，对策划代理企业收入的贡献不断增大，在很大程度上提高了策划代理企业的抗风险能力。虽然主营业务收入实现了小幅增长，但策划代理百强企业净利润较2007年出现下滑，净利润增长率下降173个百分点，整体盈利能力略有降低。（4）策划代理百强企业放缓扩张步伐，力求区域市场做专做精策划代理百强企业2008年继续对业务布局进行调整和优化，在2006年进行大规模扩张之后，2007、2008年百强企业开始有意识地减缓扩张步伐，连续两年进入城市个数都有所减少，2008年百强企业平均进入城市个数缩减至15个。与进入城市个数相对应，策划代理百强企业分公司也有所缩减，平均分公司个数从2007年的9个下降为2008年的8个，厦门同舟济和大汉隆城集中优势资源在重点城市精耕细作，业绩表现较好。业务布局的收缩一方面有利于策划代