2009年江宁九龙湖地块调研简报(doc 16)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。江宁九龙湖地块（2009G03）调研简报南京新联广二零零九年八月FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目录一、地块资源分析21、地块信息及经济指标22、地块位置图33、地块四至图FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。44、地块印象55、地块SWOT分析6二、土地市场分析9三、区域房地产市场分析FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。10四、项目定位思考13五、价格预判14一、地块资源分析1、地块信息及经济指标地块编号NO2009G03地块位置江宁开发区诚信大道以北，清水亭东路以西。界址东至清水亭东路；西至甫东街；北至现状；南至诚信大道。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。出让面积437386（6565亩）用地性质二类居住用地出让年限住宅70年，商业40年。容积率2建筑密度20建筑高度60米绿地率40挂牌价格17500万元（26657万元/亩）楼面地价200052元/备注90平米及以下的套型面积所占比例502、地块位置图FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3、地块四至图FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4、地块印象本项目地块位于江宁新兴片区九龙湖片区。该区域是房地产发展较为成熟的区域。由于万科、恒大项目进入本区域，提升了区域价值。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。本项目地快东至清水亭东路，北至河道，西至甫东街，南至诚信大道。地块较为方正、规则，地块内为野田，地势平坦。地块周边交通道路条件较好。地块西侧为已开发，部分交付的小区“合家春天”，并与该小区有道路相隔（甫东街）。地块北侧为恒大绿洲项目地块（已开发），并与该小区有自然河流相隔。地块南侧为诚信大道（双向四车道）。区域内有大型社区交付入住（殷巷新寓），该社区为经济适用房。随着本项目地块北侧的恒大绿洲项目的开盘销售，万科金域蓝湾项目的高调入市，以及西侧的合家春天较好的销售情况，已将本项目地块炒熟。地块北侧虽有秦淮河支流，但水面较窄仅4米左右，且在清水亭东侧马家堂教堂旁有一小型水闸，景观资源价值不大。5、地块SWOT分析S、W、O、T矩阵FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。S优势W劣势1、区域房地产开发条件成熟2、地块拥有秦淮风光带较好的自然资源3、板块认可度较高4、交通条件较好，通达性强5、土地价格优势较大1、区域位置偏远，不属于江宁老中心区域2、社区配套条件落后3、公共交通系统落后O机会T威胁1、09年南京房地产市场的复苏2、区域规划的利好3、地铁1号线南延线2010年开通，距离地块15公里左右4、规划中的商业配套若进度较快对项目的利好1、政策收紧，契税减免政策取消及可能的后续政策对于项目的负面影响2、区域内竞争项目较多，竞争激烈优势FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1、区域内，由于经济使用房的开发交付，引入了大量的居民，使得区域人气较旺。万科、恒大等房地产企业的进入。使得区域价值提升较快，区域认可度提高，开发条件成熟。2、地块东边为秦淮河风光带，有较好的景观资源。地块北侧有一条河流，可成为项目内景打造的基础。3、随着板块内众多知名开发企业的进入企业，众多高品质楼盘的上市，受到市场的热捧。如中粮的颐和南园项目，万科的金域蓝湾项目，恒大的恒大绿洲项目等。区域认可度逐渐提高，已成为江宁新城的重要高尚居住板块。4、本项目地块周边交通路网发达，通往江宁城区仅需10分钟，距南京市区仅30分钟车程。项目通达性较高。5、由于本项目周边地块均于07年土地价格高峰时期成交，出让价格较高，如万科地块楼面地价为3278元/，恒大绿洲地块楼面地价为3138元/。而本项目地块出让楼面地价仅为2000元/。且该地块于09年初流标，预计将会以底价成交，在地价上将有较大的优势。劣势1、本项目所在的九龙湖片区，位于江宁南部的开发区内，位置较为偏远，距离江宁东山镇还有一定的距离，距离目前发展较为成熟的百家湖板块的距离也相对较远；距离南京市区有30分钟的车程。2、区域内，由于房地产开发时间较短，区域内的配套还不完善，居民日常生活还有一定的限制。3、区域内公共交通系统落后，暂时只有内环21路区域内公交车，对外暂时没有公交车。机会1、09年1月以来，南京市房地产市场全面复苏，成交量大幅增加，销售价格上升较快，截至09年6月份，全南京成交4万余套，相当于08年全年成交量，达到07年的同期水平。江宁作为南京房地产市场成交量的主力板块，成交套数和成交面积一直保持领先。九龙湖板块作为江宁重要的居住板块，09年以来成交量大幅增加，多数楼盘现有房源销售殆尽。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2、随着09年南京新规划的公示，江宁作为主城区的重要副城区，将担任重要的居住功能作用，而本项目所在的九龙湖区域，未来将成为江宁重点发展的区域。3、南京地铁1号线南沿线将与2010年开通，与最近的小龙湾站相距大约15公里左右，属于有效地铁辐射范围，为项目带来巨大的交通优势，拉近了和市区的距离；从另一个层面考虑，目前虽只有内环16路公交，但是随着地铁的开通，公交系统将随之更为发达。4、景元地产在万科金域蓝湾项目南侧地块规划用途为商业，且周边属于殷巷商业配套集中区，另外竹山南路、百家湖1912街区的打造加上大学城文鼎广场即将落成都将为项目生活配套带来极大的利好。威胁1、随着09年上半年，楼市的复苏，国家有意收紧政策，如“二套房贷”政策收紧，南京契税补贴政策将于09年9月30日取消等，虽然从本项目来看主要客群为地缘性及被迫郊区化的市区人口，但是多数属于首次置业的客户，而对于投资客户而言二套房贷是所有投资必然承受的结果，因此在政策相同的情况下，投资回报率更高的项目仍然是他们的首选，如果政府再次进行房地产的调控未来政策的不确定性，才是项目开发政策环境最大的威胁；2、区域内项目较多，未来的开发量，上市量较大，本项目将面临较大的竞争。二、土地市场分析FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。九龙湖区域土地成交分布九龙湖区域土地成交分布2007G66百家湖房地产楼板价4162元/2006G21合家春天楼板价701元/2007G33万科楼板价3278元/2007G34汉典，现恒大楼板价3138元/2007G104新城创置，已退地楼板价16321813元/2007G68，楼板价4446元/东方鼎成，据说已退地三、区域房地产市场分析从左图中可以看出，于07年出让的万科地块，楼板价达到3278元/；恒大绿洲地块楼板价格达到3138元/。本项目地块（占地437386，容积率小于等于2）楼板价2000元/。本项目在土地价格上有较大的优势。合家春天项目地块，于06年拿地，楼板价为701元/，相对于本项目有相当大的优势，但是该项目大部分已经开发，未开发量仅有27万（建筑面积），对本案威胁不大；在较短的时间内，土地价格上升较快，说明该区域的价值被认可，土地价值得到体现。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1、周边项目销售状况项目名称总建（万）已入网（）未开发量（）已入网（套）已去化（套）去化率（）容积率5420万科18层住宅45栋、30层住宅10栋、沿街商业楼5栋、幼儿园1座241107134803747930320恒大绿洲16栋11层小高层和3栋31层的高层住宅，配有综合楼、幼儿园等近万平米公共建筑合家春天171432717961655921519康桥水岸2387143900861956714龙湖文馨苑1815624154113208566148天泽苑（3期）5310备注龙湖文馨苑部分房源对内销售上表中的项目基本上是于07年开盘，至目前为止，除万科未开，恒大08年下半年开盘，其他楼盘已经去化了一半以上。销售状况良好。未来的12年内，区域内万科项目，恒大后续楼盘以及一些潜在的地块将会上市，市场竞争较大。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2、周边项目销售价格及品质项目名称总建（）已入网（套）已去化套）销售均价品质规格万科548500较高高层恒大2418037475019较高高层、小高层合家春天17179616555500一般多层、小高层康桥水岸239008614500一般多层、别墅龙湖文馨苑18154113205000一般多层、小高层从上表看出，区域内普通住宅，主要以多层和小高层为主，品质一般，价格在45005000元/。万科由于品牌和精装修的原因，价格预计在8500元/，超出区域价格一倍。目前没有开盘。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3、市场主要存量参考序号项目名称总建（万）类别未上市（万）销售均价（元/）1万科金域蓝湾544高层5448500（预计）2合家春天17小高层、高层3456003龙湖文馨苑18多层、小高层2449004康桥水岸197小高层11745005恒大绿洲241多层、小高层13550196武夷绿洲60多层、小高层27363007东渡国际青年城2384高层6462008颐和南园333别墅16682009罗托鲁拉244别墅20988010天泽苑（35期）11多层、双拼、联116500（2期）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。排、小高层未来区域内在售楼盘存量房将达到160万，以及大量潜在的土地供应；目前，江宁住宅项目销售的速度较快，大多数老盘、基本销售完毕。四、项目定位思考1、多层接受度较高，高层仍需要市场培育从目前江宁房地产市场消费的特征来看，客户首选为多层，但是随着多层物业供应的稀缺以及价格的提升，很多客户也开始被迫接受小高层物业，但高层接受度仍然较低，需要一定时间的市场培育；但从恒大、万科项目的规划来看，由于经济指标的限制，均以11层与18层的小高层进行物业类型的搭配，尽量的满足市场主流需求类型；2、假定地价市场风险较小如按年初挂牌价或略高价格取得该宗地块的开发权，虽与2006年拿地的合家春天仍高出较多，但该项目后续供应仅为两幢小高层，体量有限对项目开发安全性影响不大，而若与2007年万科、金地拿地价格相比则具有较大的优势；目前南京房地产市场已经复苏，且最近频频产生地王，九龙湖片区是土地供应最为充足的区域，土地价格必然也会随着集中开发而水涨船高；3、规划限制条件较多，限制了项目的物业类型从经济指标中20的容积率、20的建筑密度、限高60米以及90以下户型占50以上，综合成本和规划限制条件本项目是以11层与18层小高层物业为主的电梯公寓社区；4、规划的利好允许地块开发思路适度超前FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2010年地铁的开通及顺势公交完善、周边商业配套的兴建与相对较远区