江苏句容茅山项目开发计划与成本精算(doc 11)

句容茅山项目开发计划与成本精算一、开发计划项目占地面积约900亩，60万，地处旅游风景区，依山傍水，水面约5000亩，333万。且地块水岸线较长，有利于临水规划，考虑打造一个集自然山水、民国建筑、道家文化、休闲旅游与户外运动于一身的放松身心、净化心灵、陶冶情性、升华精神的旅游渡假区。综合地块的形状，地块面积、地理位置、市场情况、项目总体定位、经济因素，拟定建独幢、联排、叠拼、渡假公寓等几种产品，初步考虑如下表类别独栋联排叠拼公寓合计单位容积率03050709039每亩建筑面积200333467600（）总建筑面积135200360002400039000234200（）6761085165900（亩）占地面积450667720003400043333600000（）总套数5201801507801630（套）楼面地价700420300235（元/）单套面积26020016050（/套）单价3800300027002400（元/）单套总价9886043212（万元）单位成本2588230821882123（元/）每平米利润1212692512277（元/）每亩利润2424230423911662（万元/亩）不含地价的总成本25525766796845312736324421696（万元）总销售价格51376108006480936078016（万元）利润（含地价）25850244003201948801996803379904（万元）地价9464151271491012600（万元）总利润1638624248871121941108032117466（万元）1、规划建议四种产品、容积率只是略低于市内项目的原因是，该项目的最大的资源是水，可充分借景与水面，挖掘水的价值，在项目的规划设计时只需充分考虑各组团与各幢之间的合理排布与舒适间距，达到目标客群在生理与心理上的低密度即可。2、对公寓的考虑相比之下，公寓每亩的收益最低，但公寓的潜在收益较高，受市场利好的影响较大且风险较低，有助于提高项目的人气和活力。受银行及国家宏观政策的影响较小，客户层面较广，有利于快速回笼资金。3、分期开发计划建议520幢独栋，分三期开发，每期170幢左右。占地450667，676亩，迎湖开发，分区管理；180套联排分三期开发，每期60套，占地72000，108亩；150套叠拼分三期开发，每期50套，占地34000，51亩；780套公寓分三期开发，每期260套，占地43333，65亩。每期开发占地300亩、20万，约540套，建筑面积约77200。通过边开发、边美化、边等待，达到降低项目经营资金与利润最大化的目的。3、规划布局建议四类产品分圈层开发。迎湖面为第一圈层，开发为独栋别墅；向内为第二圈层，开发为联排别墅；再向内为第三圈层，开发为叠拼；最外层为第四圈层，开发为渡假式公寓。小区内部通过两条主干道路，伸向湖边，分为12个组团，呈扇状布局，达到合理布局，便于管理的目的。二、成本测算序号项目名称按销售面积元/总费用（万元）一土地费用53825126061独栋（03）70094642联排（05）42015123叠拼（07）3007204公寓（09）2359165二前期工程费60140521规划设计费3070262钻探勘察费6140523质检监理费6140524三通一平1535135可行性研究、招标、临时设施、预结算审编等费用37026三各项规费115269331基础设施配套费75175652消防局收费1535133发展新墙体专项基金8187364白蚁防治费1535135散装水泥专项基金246846规划局收费1535137气象局收费1023428地形、管线图纸资料费123429大样图、定位放线图1234210施工图、审查费15351311房产交易费、测绘3702612物价局论证费1234213特种垃圾管网费15351314环抱监测费2468415防震抗灾费1234216防雷审查费25585517档案寄存费12342四基础设施建设费1934520061道路广场工程2046842供水工程511713排污工程7163944供电工程3070265室外管网370266水增容费8187367电增容费2558558景观绿化431007069室外照明5117110有线电视5117111通讯宽带5117112智能化30702613环卫工程2468414围墙建设3702615环境设计费24684五建筑安装工程费800187361基础工程55128812主体工程6201452043主体安装80187364外墙装饰4093685公共部位装饰51171六公共配套设施建设费2558551居委会用房123422会所用房2046843公共厕所123424消防设备37026七物业移交费51171八销售费用6014052九管理费用501171十不可预见费8018736十一税费3007026十二财务费2004684不含地价成本计188844216961其中独栋含地价成本为258834989762其中联排含地价成本为2308830883其中叠拼含地价成本为2188525124其中公寓含地价成本为212382797备注1、各项规费因当地的取费情况不明，暂按苏州地区标准替代。2、因地处偏远，没有考虑管道气的问题。3、人防按总建面234200的5考虑,，为11710。4、财务费用的估算较大，是因为项目历时较长，金融风险、销售风险难以把握，以及将来可能要租用大面积水面和购置水上娱乐设施。因此在“资金流出计划表”内的财务成本的安排可能出入较大。附表项目总投资估算表序号项目名称按销售面积元/总费用（万元）一土地取得费5382512606二投资成本（不含地价）168839532961前期工程费60140522各项规费115269333基础设施建设费1934520064建筑安装工程费800187365公共配套设施建设费2558556物业移交费511717销售费用60140528管理费用5011719不可预见费801873610税费3007026三财务费2004684四独立核算费21502517651人防工程费117102150251765附表计划实施进度表该项目占地900亩、60万，总建筑面积约251万，可销售面积约2342万，分三期、五年半开发完成，建成期内销售完毕。序号工作类别所需要时间时间进度计划1市场调研、整理、分析1222005518302编制可行性研究报告。项目开局策划，项目审批等前期工作302005919303建筑方案、规划方案、招投标初步设计、会所设计及建设及研讨202200510120064204综合管网设计482006425205施工图设计7120065217316报建，领取规划许可证302006818307（一期）工程开工2006年9月1日8（一期）工程单体完工12220069112319（一期）交付15320071153110（一期）回顾（总结分析，调整与纠编）3020078183011（二期）项目审批3020079193012（二期）方案调整、细化、整理302007101103013（二期）施工图设计612007111123114（二期）项目报建，领取规划许可证3020081113015（二期）工程开工2008年3月1日16（二期）工程单体完工12220083163017（二期）交付122200871103018（二期）回顾（总结分析，调整与纠编）3020091113019（三期）项目审批2820092122820（三期）方案调整、细化、整理3020093133021（三期）施工图设计5920094253122（三期）项目报建，领取规划许可证3020096163023（三期）工程开工2009年7月1日24（三期）工程完工183200971123125（三期）工程交付15320101153126项目销售办证等全部完成2010年12年30日收入部分房屋销售收入合计别墅5202603800元/51376万元联排1802003000元/10800万元叠拼1501602700元/6480万元公寓780502400元/9360万元78016万元花园销售收入700户150500元/5250万元车库销售收入11710395万/个1500万元6750万元总计84766万元销售计划阶段时间进度备注200631销售部人员招聘、培训前期阶段200651销售部进场，并打出广告前5个月，宣传推广、调整方案、前期积累客户2006108销售开盘200610820061230销售302007112007630销售3020077120071230销售30一期阶段200610820082282008112008228销售1017个月，推广、销售、蓄势2008312008630销售3020087120081230销售40二