凯里市鸭塘片区控制性详细规划说明书

凯里市鸭塘片区控制性详细规划说明书贵州省城乡规划设计研究院201104目录第一章规划背景1一、规划缘起1二、现状条件分析1三、上位规划及相关规划综述2第二章规划总则3一、规划依据3二、规划原则4三、规划理念4四、技术路线5第三章用地现状分析与用地评定6一、现状分析6二、建设用地评定7三、建设用地评定8四、发展条件分析8第四章定位与策略8一、功能定位8二、规划策略9第五章土地使用规划9一、规划构思9二、规划结构9三、功能分区10四、土地使用规划10第六章建筑规划控制12一、建筑间距控制12二、建筑物退让控制13第七章道路交通规划13一、规划原则13二、道路交通系统规划13三、道路竖向规划15第八章公共服务设施规划15一、规划原则15二、配套标准15三、公共服务设施规划15四、公共服务设施规划控制16五、社区公益性服务设施规划16第九章绿地系统规划17一、规划原则17二、规划控制17第十章城市景观风貌与城市设计控制17一、控制原则17二、城市风貌规划17三、景观系统规划17四、城市设施控制18第十一章四线控制体系19一、四线规划控制19二、建筑高度控制21第十二章市政公用设施规划21一、给水工程规划21二、排水工程规划22三、电力工程规划23四、燃气工程规划24五、环境卫生规划24六、城市防灾规划24第十三章规划实施策略25一、针对凯里现状城市特点，提出以下实施策略25二、针对凯里实际情况，提出以下规划措施25第一章规划背景一、规划缘起2008年，凯里市人民政府组织编制了凯里麻江城市总体规划（20092030），整体确定了凯里城市的功能结构与发展方向。同时，黔东南州委州政府及凯里市委市政府提出了打造“凯里城市经济圈”这一规划构想，结合“长昆”快速客运专线经过凯里开发区并设有凯里南站，凯里在黔东南城镇体系中的战略地位得到了进一步提高。与此同时，凯里的城市建设随着国家一系列的重大基础设施建设的刺激也将进入了一个全新的发展时期。在这个宏观背景下，使城市建设与凯里市的产业经济发展的步骤相契合，合理开发利用城市中有限的土地资源，塑造凯里城市特色，对城市的开发建设活动进行系统的控制和引导，凯里市人民政府决定启动凯里麻江城市总体规划（20092030）中确定的鸭塘片区的控制性详细规划的编制工作。2008年5月，贵州省城乡规划设计研究院凯里市鸭塘片区控制性详细规划项目组，受凯里市规划局的委托，承担凯里市鸭塘片区的控制性详细规划的编制工作。编制凯里市鸭塘片区控规，目的在于对片区提出基本工作思路与规划布局，并对片区今后的各项建设活动提出行动指南。二、现状条件分析（一）区位条件凯里市位于黔东南苗族侗族自治州西北部，东接台江，雷山两县，南抵丹寨县，西与麻江县，福泉市相连，北邻黄平县，地理位置在东经1074058108129，北纬262413264841之间，地域东西最长5176公里，南北最宽443公里，幅员面积13063平方公里。鸭塘片区位于现状凯里老城区的西南部并与凯里西出口片区接壤，凯麻高等级公路从片区北部通过并在西出口处设有凯里西站，鸭塘片区是凯里麻江城市总体规划（20092030）中确定的未来凯里中心城区的重要组成部分。本次规划范围包含了总规中确定的的鸭塘片区的大部分区域。范围北至凯麻高速公路，南到阳光厂，东到凯里变电站，西至棉纺厂一带。总用地面积722平方公里。（二）自然条件鸭塘片区地处凯里市中心城区，在老城区的东南，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带属亚热带湿润季风气候，具有冬无严寒、夏无酷署、热量丰富、日照充足、雨季同季、雨量充沛等特点。凯里市国土面积1306平方公里其中耕地面积5455万亩，林地84万亩牧草地3157万亩。土壤共分四类。其中地带性土壤为黄壤，非地带性土壤为石灰土紫色土和水稻土。山地占全市总土地面积的634，丘陵占329，坝地和水面占37。凯里自然条件、气候环境适宜多种生物的生长繁衍栖息，孕育了生物资源的多样化，种类丰富多彩。凯里森林植被属于中亚热带常绿阔叶林植被带，主要为人工林和天然次生植被野生植物资源丰富具有较高的开发价值。凯里素有”宜林山国”之称，是国家28个重点林区之一。凯里市的河流属长江流域沅江水系境内有中、小河流及溪沟共53条，其中中等河流3条、小河15条、溪沟35条。属中等河流的清水江、重安江、巴拉河在境内流长分别为52公里、57公里和40公里。凯里水资源较为丰富，年地表水径流总量3989亿立方米，其中市内降水产生的径流为779亿立方，地下水年排泄量约14亿立方。辖区内河流众多，落差大，水能蕴藏量较为丰富，全市水能理论总蕴藏量为75亿立方米，可开发量为54万千瓦。凯里矿产资源较丰富已初步探明的矿藏有煤、铁、铅、锌、铝土矿、石灰石、白云岩、石英砂等矿点。煤总蕴藏量约亿吨。铝土矿储量1979075万吨，其中C级储量42193万吨，D级储量1557145万吨。铁矿保有储量116964万吨。铅锌矿D级储量454万吨其中金属铅6804吨，锌10875N屯。石英砂岩总储量4287万吨，其中C级储量167万吨D级储量2617万吨。石英砂岩是贵州省唯一有发展远景的玻璃原料。此外石灰石、重晶石、白云石、页岩和耐火粘土等也有较大的储量，其中硅石中二氧化硅品位含量高达98名列西南之冠。凯里所蕴藏的矿种搭配理想。为发展采矿、冶炼、建材、化工提供了良好的资源条件。凯里素有”百节之乡”的美称。民族节日主要有苗年、吃新节、芦笙节、六月六，牯藏节等135个。其旅游资源丰富多彩，以秀丽的自然风光、浓郁的民族风情、众多的名胜古迹融为一体，被国家旅游局评价为”宝贵的旅游胜地，具有国际旅游价值”。凯里与舞阳河风景区、郎德苗寨、云台山自然保护区、杉木河漂流旅游区、青龙洞古建筑群、雷公山自然保护区浑然一体，形成了”民族风情生态旅游”独具特色的黔东旅游区。同时，凯里历史悠久，孕育了美丽多彩的少数民族文化。古朴多姿的芦笙舞、铜鼓舞、热烈豪放的苗族飞歌、酒歌，别具一格的民族服饰，享誉极高的民族工艺；挑花、刺绣、蜡染、银饰令八方宾客陶醉，被海内外民俗、人文专家所关注，被称为”民族民俗的博物馆、艺术的海洋”。（三）社会经济2009年全市总人口约为5015万人，常住总人口比上年增长95。人口自然增长率为67。根据有关统计资料，2009年全市城镇人口为281万人，城镇化水平为5603。2007年，凯里市生产总值达到5062亿元，比上年增长（按可比价计算）141。其中第一产业增加值531亿元，增长9；第二产业增加值2044亿元，增长149；第三产业增加值2487亿元，增长147。人均生产总值10858元，增长1336，按年末汇率折算，约合1457美元。；全市财政总收入达到50亿元，比2006年增长2407，其中一般预算收入27175万元，增长2972。固定资产投资大幅度增加，全社会固定资产投资完成246111万元，比上年增长1994。2009年，凯里市生产总值达到5062亿元，比上年增长（按可比价计算）141。其中第一产业增加值531亿元，增长9；第二产业增加值2044亿元，增长149；第三产业增加值2487亿元，增长147。人均生产总值10858元，增长1336，按年末汇率折算，约合1457美元。；全市财政总收入达到50亿元，比2006年增长2407，其中一般预算收入27175万元，增长2972。固定资产投资大幅度增加，全社会固定资产投资完成246111万元，比上年增长1994。城镇居民可支配收入9932元，农村居民人均纯收入2660元。特色优势产业发展步伐加快，基本形成了一批以能源、原材料、民族制药、特色食品、旅游业为重点的特色优势产业群和以中心商业区、经济开发区、工业聚集区为重点的区域经济增长极，旅游业成为拉动经济增长的新亮点；三次产业结构由2000年的156428416调整为2009年的104940384913。三、上位规划及相关规划综述凯里麻江城市总体规划（20092030）1、规划期限20092030年，共21年。2、规划范围凯里麻江市域凯里市和麻江县辖区范围。中心城区规划范围范围北达凯里市炉山镇，南抵麻江县宣威镇，东至凯里市开怀，西达麻江县城。3、城市性质凯里市黔东中心城市，黔东南州首府，以原生态民族文化为特色、积极发展现代工业的国际旅游城市。麻江县全县的政治、经济、文化中心，凯里市的卫星城镇。4、人口及用地规模人口规划到远期2030年规划人口约120万人，包括凯里市规划城区范围为90万人，其中炉山万潮片区10万人；麻江县规划城区范围内30万人，其中麻江县城碧波片区12万人，龙山宣威片区8万人，下司片区10万人。城市用地规模规划远期2030年凯里麻江城市城区规划范围内城市建设用地11793KM2，人均983M2，包括凯里市规划城区范围内建设用地为8855KM2，人均984M2，其中炉山万潮片区城市建设用地为1377KM2，人均1377M2；麻江县规划城区范围内建设用地为2938KM2，人均979M2，其中麻江县城碧波片区建设用地1179KM2，人均983M2，龙山宣威片区建设用地785KM2，人均982M2，下司片区建设用地973KM2，人均973M2。5、城市空间结构整个凯里麻江城市城区范围涉及了凯里市和麻江县两个独立的行政辖区单位，为了便于今后的管理，人口规模及用地规模按照行政辖区范围进行统计和计算。考虑到凯里麻江城市的空间关系，整个规划范围为中心城区，将中心城区分为主城区及外围的三个卫星城，即炉山万潮片区、麻江县城碧波片区和龙山宣威片区。其中主城区包括了凯里市的老城区、开发区、开怀片区、巴拉河片区以及麻江县的下司片区。形成“一主三副多片区，山水民城相辉映”的空间结构体系。凯里麻江城市将形成“两轴双翼、三带多中心”的轴向有机拓展城市结构。两轴一轴指经过凯里麻江城市呈东西向的交通轴线，包括规划的“长昆”快速客运专线、现有的湘黔线、株六复线和凯麻高等级公路以及凯里城市内部联系各个片区的城市主干道如凯开大道等交通廊道，结合沿线绿化形成的凯里城市横向发展轴。位于该轴的片区包括凯里老城区、开怀片区、开发区、下司片区、巴拉河片区和麻江县城碧波片区，该轴为凯里城市的主要发展轴，是主城区的主要伸展轴，也是与麻江县城碧波片区联系的主通道。一轴为余（庆）凯（里）及凯（里）丹（寨）高速公路形成的呈南北向的交通轴线，该轴为凯里城市的次要发展轴。双翼指位于凯里麻江城市东西向发展轴两侧的两个卫星城，即炉山万潮片区和龙山宣威片区。三带指炉山万潮碧波产业带、清水江休闲旅游带和巴拉河风光带。多中心凯里麻江城市呈组团型，决定了其具有较多的中心。凯里麻江城市中心分为城市中心城市副中心片区中心三级结构。城市中心指依托凯里老城区发展形成的整个凯里城市的中心。城市副中心指依托开发区和麻江县城碧波片区发展形成的凯里麻江城市的副中心。片区中心包括依托炉山、万潮、碧波、下司、开怀及巴拉河六个功能区形成的各个片区中心。6、功能分区凯里麻江城市城区范围及各片区人口与功能一览表序号分区名称人口规模万人主要功能凯里市90综合1老城区35旅游服务、行政管理、商业金融、文化娱乐、物流、居住城市中心2开怀片区15旅游服务、行政管理、商业金融、居住3开发区30教育、工业、物流、行政管理、商业金融、文化娱乐、居住城市副中心4巴拉河片区旅游服务5炉山万潮片区10工业、物流、居住麻江县30工业、物流、仓储、商业金融、文化娱乐、居住1麻江县城碧波片区12教育、工业、物流、行政管理、商业金融、文化娱乐、居住城市副中心2下司片区10旅游服务、行政管理、文化娱乐、商业金融、居住凯里麻江城市3龙山宣威片区8商业金融、文化娱乐、教育、居住、工业、仓储合计1207、道路交通系统1对外交通规划网络依托现状横向的凯麻高速公路以及规划纵向的黄平经凯里至丹寨接厦蓉的高速公路作为凯里对外公路的快速疏解通道，同时加快建设凯里麻江城市外围高速环线，形成“一环两线”的城市对外高速公路交通网络。线路及设施保留现状麻江、下司、凯里西出口（鸭塘）、凯里东出口（开怀）等四个匝道口；同时在开发区和现状棉纺厂以南新设两个匝道口；与规划的黄平经凯里至丹寨接厦蓉的高速公路在鸭塘附近形成高高互通。黄平经凯里至丹寨接厦蓉的高速公路（安余高速）在鸭塘的青虎冲附近与现状凯麻高速公路形成互通式立交，在其南侧引落地互通与城市主干道取得联系。2中心城区道路系统规划城市道路分为快速路、主干路、次干路、支路四级。快速路是城市内部各个片区之间的主要联系通道和城市内外交通进行转换的载体，规划红线宽度为2030米，主要包括城市环线，将凯里城市的各个片区串联起来，同时东西向和南北向各规划23条快速路，以加强各片区之间的联系。主干路是城市交通的主通道，以凯开大道为主体，东西向延伸，串联城市四大功能区，红线宽度为3040米；次干路是各功能区及其内部的主通道，构成各功能区内的道路骨架，红线宽度为2530米；支路是各功能区内部联系道路，红线宽度为1520米。第二章规划总则一、规划依据中华人民共和国城乡规划法（2008年）城市规划编制办法（2006年）城市用地分类与规划建设用地标准（GB/T5026898）城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年版）城市道路交通规划设计规范（GB5022095）凯里麻江城市总体规划（20082030年）黔东南州、凯里市城市规划相关管理技术规定二、规划原则（一）区域协调发展的原则凯里市鸭塘片区控制详细规划必须立足于凯里市的全局，从区域协调发展的角度出发，合理确定鸭塘片区在凯里市乃至黔东南州的作用和定位及与市县城其他城区的关系，优势互补、资源共享，突出地方的特色。（二）生态发展原则黔东南州是贵州少数民族聚集的地方，这里少数民族风情浓郁、自然生态环境良好。黔东南州委州政府及凯里市委市政府从凯里的实际情况出发，确立了“建设生态家园，开发绿色产业，打造原生态黔东南，实现跨越发展”的战略发展思路。规划应充分利用新区内的自然条件及其环境特色，形成独特的生态型城市格局，为把凯里建设城为特色突出的西部旅游、绿色城市作出贡献。（三）可持续发展原则凯里鸭塘片区发展应以市域经济社会发展战略为指导，谋求产业调整，人口分布、综合交通及市政基础设施布局、生态环境建设、空间形态的整合等城乡一体化发展，逐步缩小城乡差别，实现城乡整体的可持续协调发展。（四）远期发展与近期建设相结合的原则鸭塘片区是凯里城市发展的新区，新区的实施是一个长期、动态的建设过程，理想与现实兼顾，远期发展与近期建设相结合，充分考虑城市的现状条件，统一规划、分步实施，合理确定各期的建设目标和任务，确保规划方案具有可操作性。1、保护新区良好生态环境，构建城市、生态及景观高度协调的新区风貌，建设“生态、宜居、旅游鸭塘”。2、立足市域经济发展，创造一个功能复合的、服务全市的城市新区。3、协调过境交通与城市交通的关系，创造一个安全、高效的人流、物流交通系统。4、协调坡地型城市土地供给与需求的矛盾，有效提高土地利用率，创造形态突出、富有地方特色的城市环境。三、规划理念（一）立足区域协调理念凯里市是黔东南州及凯里城市的政治、经济、文化中心。随着黔东南州委州政府及凯里市委市政府提出了打造“凯里城市经济圈”这一规划构想，结合“长昆”快速客运专线经过凯里开发区并设有凯里南站以及安余高速公路等重大基础设施马上开工建设，本次规划着眼于凯里市域发展，通过新区的建设充分发挥城市的复合服务功能，即鸭塘新区不仅为凯里城市提供居住空间，也应从全市发展的需要出发，提供相关产业经济发展必要的服务空间，以推动凯里经济发展战略的实施。（二）环境优生生态理念充分利用现状较好的自然环境进行鸭塘片区的景观生态建设，并与“凯里麻江”的发展轴保持连贯，协调好西出口片区和开发区规划，保护新区良好的生态环境，使新区与其周边的自然景观相互渗透。使人工景观与自然景观相互交融、有机结合，构成宜人的景观环境。（三）特色塑造人文理念新区地处坡地和缓丘，可建设用地资源有限，为了提高土地的承载力，极易带来高强度的开发，而忽略了地域建筑文化和传统内涵。凯里地域文化丰富，为了提升区域的整体品位，应该在新区建设中展示地域文化与民俗文化的物质精华，并充分利用现有的环境资源，做到传统文化与自然相结合，将规划区真正建设成为一个融合黔东南文化与环境特征的东部特色新城。（四）弹性控制市场理念新区建设最显著的技术特点表现在土地运作上的资金平衡和城市环境的营造，而开发和建设的特点都是土地需求的不定量性，为了适应土地买方市场需求的不定量性，就要求规划应保持一定的弹性，在区内道路组织和地块大小布置上，有利于配合不同类型、不同规模开发项目。同时在开发时序上也要具有相当的灵活性，易者先行，回笼资金，难者后动，厚积薄发，从而保证开发建设具有持续性的市场支撑，并且能够保证城市建设持续有效的进行。四、技术路线项目背景分析及现状问题评析理解分析与基础研究新区现状调查区位条件自然条件社会经济建设现状用地现状分析用地评定发展条件分析优势条件劣势条件规划依据及规划目标规划理念及主题创意规划原则及规划概念规划方案构思规划技术路线制定防灾体系规划市政工程规划四线控制规划城市风貌与城市设计控制用地布局规划道路交通规划公共服务设施规划绿地系统规划第三章用地现状分析与用地评定一、现状分析（一）用地范围规划鸭塘片区位于现状凯里城区的西部，北至凯麻高速公路，南到阳光厂，东到凯里变电站，西至棉纺厂。总用地面积722平方公里。（二）现状用地构成鸭塘片区722平方公里范围内，主要包括了几个村寨。城市建设用地以居住用地、工业用地、公共设施用地、市政公用设施用地为主，其次为道路用地，对外交通用地等。范围内现状有1所中学及1所小学，即鸭塘中学和鸭塘小学，公共设施用地包括鸭塘镇镇政府行政办公用地和商业用地；工业用地主要为凯里化肥厂、磁材厂；市政公用设施用地主要为位于片区东、西两侧的两个变电站；凯麻高等级公路从片区北部穿过；开凯大道从片区中部偏北东西穿越；鸭塘河至南向北纵贯整个片区中部；其它用地主要分布在片区西南部和东南部，包括林地、牧草地、耕地、村镇建设用地和弃置地。现状用地一览表用地性质面积（HA）占城市建设用地（）R居住用地28063078R2二类居住用地255328001中小学用地253278C公共设施用地258283C1行政办公用地1641802其中C2商业金融业用地0941033M工业用地359339414W仓储用地5T对外交通用地349S道路广场用地19142099S1道路用地19142099S2广场用地6其中S3社会停车场用地用地性质面积（HA）占城市建设用地（）G绿地G1公共绿地7其中G2生产防护绿地8U市政公用设施用地546599城市建设用地（18项合计）9117100E水域和其他用他71385E1水域15439E2耕地32467其中E4林地39781规划总用地72248（三）人口与建筑现状1、人口规划范围内现状人口合计约9000人左右。2、建筑规划按三类对现状建筑进行评价。一类建筑为砖混结构，大多为近年的新建筑，在规划中大部分予以保留；二类建筑结构简易，设施不配套、在规划中部分予以保留；三类建筑多为年代久远的砖木或木结构建筑，规划中不予以保留文物保护单位和有价值的建筑除外。规划范围内现状建筑包括农民自建房、居住建筑、商业建筑、教育建筑和工业建筑等。包括凯里化肥厂等，建筑风貌、质量较好，规划对以上各项建筑予以保留，但对凯里化肥厂等三类工业进行搬迁。同时，周边地块也有不少农民自建房，形式单一，与现代的居住社区格格不入，且多为低层建筑，建筑风貌较差，规划均予以拆除。现状鸭塘片区居住总户数约1500户左右，总建筑面积约2157万M2，在规划中拆除面积约80。现状建筑面积一览表类别面积（万M2）比例（）一类建筑451209二类建筑3331543三类建筑13736367合计21571003、现状建设用地结构分析参照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790），对比建成区现状用地结构，可以发现道路、居住用地比例较高，公共设施用地及绿地远低于国家标准。4、结论综上分析可知，鸭塘片区的建设主要集中在主要公路附近。凯开大道的修建促进了住宅建设、道路建设和行政办公向片区中北部的集结，而工业用地的发展由于受地形限制则发展相对缓慢。可见鸭塘片区当前的功能以居住、交通、初等教育和基本的生活服务为主，产业经济的拉动功能尚未具备。同时，虽然片区周边林地较多，自然环境较好，但是其内部的公共绿地指标偏低，缺乏供市民游憩交往的公共绿地和街头绿地。根据凯里麻江城市总体规划（20092030年），为推动全市经济的腾飞，提高城市及片区的辐射能力，未来鸭塘片区的用地拓展应在着重提供宜居环境的同时，配置产业服务、商贸金融、旅游服务、职业教育、公共绿地等用地，以逐步完善片区功能，改善片区环境，塑造绿色凯里城市面貌。二、建设用地评定（一）用地评定1、评价方法为在规划区内范围内寻找适宜的城市发展空间，并将新的用地尽量安排在最便捷、最经济的地方，同时避免城市发展对生态环境的破坏，本次用地评定采用ARCGIS分析软件将用地分为5M5M的单元进行数据处理，包括邻近区分析、叠加分析等。通过建立评价区模拟地形，选取项项因子对城市用地进行综合分析。此次用地评价范围为新区规划范围，为722平方公里。根据凯里市城特点，本次用地评价共选取地形地貌因子、自然生态因子、现状建成区因子对鸭塘片区建设用地条件进行综合评价。利用因子的叠加进行数据处理，得出用地综合评价结果。2、用地条件分析（1）地形地貌因子地面高程和高差是城市建设用地设计的依据之一，坡度对规划建设有着多方面的影响。因此，地形地貌因子主要包括高程、坡度。凯里地处云贵高原向中部丘陵过渡地带，境内多丘陵。评价区为河谷与丘陵交错分布的地带，绝对区域高程介于700930之间。将高程分级，对用地进行高程评价，结果显示，用地西部以及西南两部丘陵分布，地势较高；中部沿凯开大道并向南延伸地势低平，建设条件良好。原则上海拔700米到750米为较适宜建设的用地。高于750米的用地并非一律作为禁止建设用地，如景观等其他条件较好且满足坡度的要求，在综合评价时也可考虑作为可建设用地。评价区域土地坡度分布与高程分布基本对应，大部分区域坡度介于020之间。根据城市建设用地的要求、水土流失治理分级以及凯里的实际情况，将地形坡度分级10以下的土地适宜建设，1020土地需经一定工程设施处理后可建设，大于20的土地不适宜建设。可以看出，评价区内北部和东南部区域地形较为破碎，坡度条件限制下的不适宜建设区基本处于这两个区间。（2）自然生态因子该因子重点对区域内山体进行评价。根据对植被的保护程度对用地进行评价。为避免城市建设破坏自然生态，产生污染，同时保护区内植被良好的丘陵林地，增加城市绿色空间，林地等生态敏感区域周边应预留用地，充分保护。（3）现状建成区现状鸭塘片区建成区面积为09平方公里，主要位于两个区域沿开凯大道两侧区域和凯里化肥厂区域。（二）用地综合评定根据对上述各因子的叠加分析，对整个评价区范围内的用地适建性进行综合评定，将该范围内土地分为三类一类用地坡度小于10，地质条件较好，生态影响较小的地区，适宜进行城市建设。主要成带状分布在中部凯开大道两翼及向南鸭塘河两岸延伸等区域。二类用地需经一定工程改造后可建设区，包括坡度1020，地质条件一般的地区。二类用地也包括开发建设可能对生态环境造成影响的用地。二类用地主要分布在山体的周边等区域。三类用地不适宜建设区。坡度在20以上。开发建设会对生态环境造成较大影响的用地。主要分布在山体地势高、坡度大的山体部分。用地评定表面积（公顷）比例（）一类用地112711560二类用地255833541三类用地247303423建成区91171262河流水域1543214合计72248100三、建设用地评定一建设用地较分散建设用地未成片开发，功能分区不明显；二道路系统较零乱道路等级不明显，道路系统不完善；三建筑风貌较杂乱各种建筑风格各异，城市特色不突出；四基础设施较缺乏各种基础设施不完善，开发潜力较大；五整体运营较低下各种设施的不配套导致片区整体运营低下。四、发展条件分析（一）优势条件1、大好的发展机遇国家政策对中西部地区的倾斜、各级政府对打造“凯里麻江城市经济圈”的决心以及由此带来的城市发展机遇。2、丰富的自然景观资源与较好的用地条件凯里市鸭塘片区坐落于凯里老城区西南部，规划区内植被良好，山清水秀，自然环境优美。同时，规划区位于缓丘地形，大部分用地坡度在20以下，用地条件较好。3、日益完善的交通条件现状凯麻高等级公路经过片区，并设有凯里西站；“长昆”快速客运专线穿过凯里中心城区并在开发区设有凯里南站，与鸭塘片区的直线距离约为3公里左右；安余高速接厦蓉高速的互通式立交选址于凯里鸭塘羊甲，并在鸭塘的现状阳光厂处设匝道口。这些重要的交通廊道的建设将极大地改变凯里鸭塘与外部联系的现状，极大的改善凯里的对外交通环境，促进鸭塘及凯里与周边地区的交流与联系。（二）劣势条件1、用地零散，开发建设成本高新区用地被山丘、河流分割，用地相对零散，地形复杂，未来新区的开发将面临着基础设施投入较高，不利于集中配套公共设施的问题。2、建成区环境单调，缺乏公共活动空间新区建成区虽然自然条件较好，但是建筑与环境之间并未建立起相互融合的关系，由于多为村民自建房，也导致建成区中公共活动空间缺乏，环境单一的现状。因此，新区未来的建设中不仅面临着新开发组团的特色塑造问题，也面临建成区环境重塑的问题。3、拆迁量较大鸭塘片区现状有各种住户1500户左右，且大部分为农民自建房，拆迁量大面广、难度较大。第四章定位与策略一、功能定位凯里鸭塘片区以建设“生态鸭塘、活力鸭塘、宜居鸭塘”为目标，构建城市、生态及景观高度协调的新区风貌，保持凯里生态传统，发扬凯里生态特色。鸭塘片区位于凯里市城的西南部，为未来凯里主城区的重点组成部分，具有具有教育、工业、物流、行政管理、商业金融、文化娱乐、居住服务等功能。结合新区发展目标，新区的功能包含三方面内涵。1、生态凯里展现凯里生态环境优势的示范窗口“生态”是当前凯里发展的核心理念，因此，新区应成为展现凯里生态环境优势的示范窗口。在宏观层面，“建设生态家园，开发绿色产业，打造原生态黔东南，实现跨越发展”是凯里当前的发展战略，凭借良好的自然生态环境，凯里大力发展生态产业，既保护了良好环境，也实现了经济的快速稳定发展。可以说，“生态”二字已经成为凯里的立足之本，应在新城建设中予以体现，主要体现为在城市建设中大力保护周边环境，力争达到了人与自然的和谐共处。在微观层面，凯里新区拥有良好的自然景观资源，新区的规划应重视景观系统与城市风貌特色的营建，建设一个形象鲜明特色突出的生态新区。2、活力凯里产业经济蓬勃发展的新区凯里市鸭塘片区的发展需要产业经济的支撑，缺乏产业基础的城市，也是一个缺乏活力的城市。从交通情况来看，凯麻高等级公路从鸭塘片区北部擦边而过，并设有凯里西站，本次规划片区距离该站仅1公里左右。凯里总体规划中提出的产业发展策略是要依托各种交通设施，大力发展一、二类工业和物流产业。从这个角度看，鸭塘片区应担负起为市域产业经济服务的角色，为市域一、二类工业和物流业的发展创造条件。因此，片区必须建立较完善的产业服务中心，为生态产业的发展提供系统服务，并通过交通区位与发达的商贸城市，促进生态产品的流通与销售，提供发达的市场服务。从推动凯里工业化发展的角度看，片区应充分利用现有的集聚优势与交通优势，把握市域一、二类工业、物流业及其他有机产业发展，适当发展加工业，形成完整的有机生态产业链条，以蓬勃发展的产业经济推动城市的持续发展。3、宜居凯里功能复合、设施完善、环境优美的新城宜居城市必须是从宏观经济、环境品质到生活细节都切实满足人的生存与发展要求的空间。凯里市城新区的建设以“宜居”为发展目标，强调产业经济的发展，生态环境的保护，同时也通过基础设施的完善，各项公共设施的配置，良好城市空间的营造，提高居民的生活品质，打造功能复合的宜居新区。二、规划策略（一）环境策略1、借助用地评定结果，强化对区内自然山体和植被的保护。2、依托现有自然资源，生态要素与城市空间、城市形象融为一体，构建生态型的园林式新城区。3、通过系统性的城市设计，局部改善现状生态环境。4、利用绿地系统、道路空间、山林等构建的绿色生态网络，促进城市的新陈代谢。5、保留山体为自然屏障，利用安（龙）余（庆）高速及匝道口建设有效增加物流产业区与其他功能区的生态防护。（二）功能策略1、充分利用鸭塘河，结合自然山体和地形，在鸭塘河两岸形成片区旅游、服务、商业带。2、利用凯开二道建设和凯里化肥厂搬迁改造，建设大型商贸中心，集旅游、购物、娱乐于一体，同时通过标志性、特色性和立体性的空间营造，使其成为片区商贸活动集聚的功能中心。3、在凯开大道沿线，保留局部现状无污染的工业，在西端接近开发区规划教育中心，预留未来职业教育发展的空间。4、以羊甲大道为轴，以长昆快线为界，以北路段两侧规划集中商业贸易、旅馆、服务业，以南路段与安余高速匝道口连接区域布局仓储物流区，并布置少量的产业服务业。5、结合居住组团布局，建立完善的公共活动设施与配套服务设施系统，提高居民生活品质。6、充分利用鸭塘河这一生态资源，形成片区联系纽带，规划多个节点公园和公共绿地，营造片区中最大的生态绿廊。（三）空间景观策略1、充分发挥资源优势、优化开放空间结构的原则，构建自然人城市相互渗透的公共开放空间系统。2、以鸭塘河为牵引，道路为骨架，形成网络化的绿地系统，构建园林化城区。3、结合各个功能中心的布置，构建若干不同特色的景观节点。4、结合用地功能布局，规划展现城市风貌的特色界面。第五章土地使用规划一、规划构思以鸭塘片区良好的生态环境为基础，结合城市的产业发展，以鸭塘河为纽带，公园绿地为节点，形成“青山、绿水、新城”相融合的空间格局。二、规划结构根据鸭塘片区用地形态特征，结合总体规划中对其的功能定位，形成“一带、两廊、三片、四组团、多节点”的布局结构。“一带”指至南向北贯穿片区的以鸭塘河为主构成的片区生态环境保护带及旅游观光带。“两廊”指片区东西横贯的两条以城市主干路为主线功能布局廊道。“三片”指以鸭塘河及沪昆高铁为界形成的河东片区、河西片区和南片区。“四组团”指片区中以主、次干道、山体、绿地为界形成的四个居住组团，分别为西部居住组团、东部居住组团、南部居住组团、中部居住组团。“多节点”指片区多个公园节点。一部分由外围自然山体组成，一部分由组团与组团之间的自然山体组成，另一部分采用组团内邻里空间结构方式，形成绿核。三、功能分区规划用地主要功能布局可以概括为四个功能分区，分别是商贸中心区片区有两大商贸中心，一是位于安（龙）余（庆）高速以东，两条主干道交叉的地段，二是位于鸭塘河以东，横向两条主干道之间的地段。围绕两个商贸中心区，规划布局行政办公室、文化娱乐、教育科研等；居住片区主要围绕商贸中心区布局，片区南部、西部的居住主要以旅游、服务功能为主；货运物流区在长昆铁路以南建设物流仓储区，对外交通的主要集散地；产业区是现状城市有机整体的一部分，主要以一类工业及物流、旅游产业为主。四、土地使用规划（一）规划原则1、协调与周边环境的关系注重与周边环境的协调统一，包括用地布局、道路交通联系以及景观风貌等方面，使环境成为城市的有机组成部分。2、空出空间结构的布局方式通过将公共设施用地、大型绿地集中布置突显“一带、两廊、三片、四组团、多节点”的空间结构。3、体现不同属性用地的空间特征居住用地集中成片布局，分为多个相对独立的居住组团；公共设施用地采用集中成“面”、沿主干道“线”、特殊地段成“点”的点、线、面结合的网轴状布局；绿地采用线（街头绿地）、带（高速公路及高压走廊防护绿地）、面（城市公园）相结合的网络状布局。4、实施“中疏”策略“中疏”策略具体就是“两个控制、两个增加、两个提升”。1）控制人口容量和建筑容量；2）增加绿地和开敞空间；3）提升整体环境和城市功能。（二）功能与布局1、居住用地（1）居住用地布局与规模片区规划居住用地共11785公顷，占片区建设用地的2004，居住用地的规划布局结合新区的空间格局，形成了四个居住组团。规划居住用地主要为二类居住用地（R2），同时在各个居住组团内部沿道路规划有少量商住混合用地。1）中部居住组团中部居住组团即位于鸭塘河以西，高压走廊以北的居住用地。居住用地面积3872公顷，居住人口规模约22303人。2）东部居住组团东部居住组团位于鸭塘河以东，长昆高铁以北的居住用地，紧邻凯里西出口片区。居住用地面积3143公顷，居住人口规模约18104人。3）南部居住组团南部居住组团位于高压走廊以南。居住用地面积157公顷，居住人口规模约9043人。4）西部居住组团南部居住组团位于规划区西部，沿羊甲大道布局的部分居住用地。居住用地面积729公顷，居住人口规模约7228人。第22条居住用地分类规划居住用地主要为二类居住用地（R2），同时在各个居住组团内部沿道路规划有少量商住混合用地。（2）普教设施布局片区内共规划配建普教设施用地11处，用地规模1155公顷。1）幼托幼托按学龄前人口比例与服务半径设置，共设置6处，均为新规划，总计用地面积21公顷。规划幼儿园和托儿所合并设置，每处规模612班，用地面积018047公顷。2）小学根据居住功能单元划分设置3所小学，其中保留现状鸭塘小学，新规划2所小学。总计用地面积383公顷。每处学校用地065160公顷，服务半径500米，偏远区域可适当扩大。3）中学根据服务半径设置2所中学，其中保留现有中学1所，即鸭塘中学；另新规划鸭塘二中。每处规模1224班，每处用地271291公顷，总计用地面积562公顷。普教设施一览表（不包括商业金融和社区服务）项目个数用地规模（公顷）设置地块幼托60180470133，0213，0423，0449，0340，0624小学30651600126，0344，0636中学22712910401，03342、公共设施用地规划新区是凯里的服务业聚集区。本次规划的公共服务设施布局按照促进新区功能的有效发挥来设置。片区规划城市公共设施用地面积10342公顷，占片区建设用地面积比例为1758。包括行政办公设施、商业金融设施、文化娱乐设施、体育设施、医疗卫生设施、教育科研设施及其他公共设施等。（1）行政办公用地行政办公用地主要以分管区域组团为依据，规划于四个点凯里化肥厂、老鸭塘镇政府、安余高速鸭塘匝道口处、沿鸭塘河区域，规划每处占地117158公顷。规划行政办公用地559公顷，占片区建设用地的095。（2）商业金融用地片区规划商业服务设施布局分为三级市级商业服务设施、片区级商业服务设施、居住小区级商业服务设施，同时建设沿街底层商业。市级商业服务设施主要位于凯里化肥厂一带的商贸服务中心。片区级商业服务设施主要沿鸭塘河及沿羊甲大道两侧布置。居住小区级商业服务中心主要以沿街商业形式分布在居住组团内部。规划商业金融业用地共6001公顷，占片区建设用地的1020。（3）文化娱乐用地规划文化娱乐用地主要位于片区各组团中心及靠近鸭塘河区域，包括规划的青少年活动中心、电影院和展览馆等。规划文化娱乐用地1032公顷，占片区建设用地的175。（4）医疗卫生设施用地片区的医疗卫生设施用地在规划在凯里化肥厂区域，为一座综合性医院。规划医疗卫生用地496公顷，占片区建设用地的084。（5）教育科研设施规划片区的规划教育科研设施用地主要集中分布在片区的西部，由党校、特殊教育学校和预留教育科研用地组成。（6）其他公共设施规划片区规划设置一所福利院，位于开凯大道北侧。规划其他公共设施用地208公顷，占片区建设用地的035。4、工业、仓储用地（1）工业用地片区工业用地依托凯开大道，依据现状情况，保留并布局有棉纺厂、啤酒厂、医药厂和磁材厂等一二类工业，严禁三类工业进入鸭塘片区，并对现有凯里化肥厂等三类工业进行搬迁。规划工业用地面积5292公顷，占片区建设用地的90。（2）仓储用地仓储物流用地依托安余高速鸭塘匝道口区域进行布局。规划仓储用地面积2545公顷，占片区建设用地的433。5、对外交通设施系统片区对外交通设施系统主要有凯麻高等级公路、安（龙）余（庆）高速、长昆快铁。其中凯麻高等级公路和安（龙）余（庆）高速在片区西北处交叉设互通式立交，安（龙）余（庆）高速在阳光厂处设匝道口连接城市道路，并设有管理收费站。规划对外交通用地面积2996公顷，占片区建设用地面积比例为509。6、城市道路规划规划道路广场用地面积10034公顷，占片区建设用地面积比例为1706，包括城市道路、广场用地、停车场用地。7、绿地绿地规划是以上位规划为基础，结合现状用地以及规划控制要求形成。包括两类绿地公共绿地以及生产防护绿地。规划绿地面积14920公顷，占片区建设用地的2537。8、市政公用设施用地片区规划1处公交枢纽站，位于片区东南部。主要包括市、区、居住区级市政公用设施用地，规划面积898公顷，占片区建设用地的153。9、规模容量新区总规划面积722平方公里，其中建设用地约588平方公里。新区居住人口规模依据城市居住区规划设计规范（2002年版）标准控制，同时参照黔东南地区类似项目人口控制的典型控制，可推算出新区居住人口规模约为575万人。10、与周边地区的协调发展（1）新区与外围山体的关系鸭塘片区四周均为自然山体，植被较好，是新区的绿色生态屏障。规划中应充分考虑片区建设与这些生态构成要素的关系，以绿带、道路绿化为引导，形成沟通这些生态要素与城区内部的生态通道，建立新区与自然环境的和谐联系。（2）新区与西出口片区乃至老城区的关系鸭塘片区与老城区及西出口片区共同构成凯里主城区的重要组成部分，鸭塘片区是凯里城市未来向西发展的重要空间，也是完善老城区功能的空间依托。鸭塘片区与老城区应在设施配套上互补；同时，通过城市主要干道（凯开大道、凯开二道）实现功能对接，构建鸭塘片区与老城区和西出口片区在功能、空间上的呼应与联系。（3）新区与开发区的关系鸭塘片区是与西部的凯里开发区在空间上与老城区联系的重要节点枢纽，开发区的定位是城市副中心，依托该区发展条件，充分发挥鸭塘片区交通枢纽及区位优势，以其补充服务设施支撑开发区与老城区的发展。7、非城市建设用地的空间管制新区的非城市建设用地指水域（鸭塘河）和林地，总面积为13436公顷。两处区域面积较大，一处位于与西出口片区接壤的区域，另一处位于凯开大道以北，这两处林地的坡度和高度不适宜开发建设，山体形状保存完整，植被良好。片区规划林地的面积为11166公顷。禁止擅自将林地改变为非林地的行为；禁止任何单位和个人擅自在林地上进行采石、采矿、取土、取沙、建房、修筑工程、造坟等活动；林地内已开垦种植农作物的，应当限期退耕还林。第六章建筑规划控制一、建筑间距控制鸭塘片区内建筑的间距除必须符合安全消防、卫生、交通、防灾、环保、绿化、工程管线和城市空间景观等方面的要求外，应同时符合本节的规定。（一）相邻住宅建筑主采光面相对平行布置八层及八层以下或计算高度小于24米，住宅建筑高度与建筑主要采光面之间的间距之比L为11；平等布置的低层住宅建筑之间的最小间距为6米。九层及九层上或计算高度大于24米小于100米，面宽不大于40米的住宅建筑主要采光面之间的间距，为拟建筑物高度的06倍，且不小于30米。九层及九层上或计算高度大于24米小于100米，面宽大于40米的住宅建筑主要采光面之间的间距，为拟建建筑高度的08倍，且不小于40米。（二）宽度小于13米（含13米）的建筑山墙，且山墙上无居室窗的建筑与住宅建筑主要采光面垂直布置低层建筑山墙与住宅建筑主采光面的间距不小于8米；山墙计算高度小于24米的，间距为其高度的06倍，且不小于10米；山墙计算高度大于24米小于50米的，间距为其高度的04倍，且不小于13米；山墙计算高度在50米以上（含50米）时，间距为其高度的04倍，且不小于20米。（三）住宅建筑主采光面既非平行，也非垂直布置夹角小于45度时，最窄处按本章平行布置情形条文规定夹角大于或等于45度时，最窄处按本章垂直置情形条文规定。（四）挡土墙、护坡与建筑的最小间距规定在无地质灾害影响下，应满足住宅日照、通风、防护、消防的需要。高度大于2米小于6米的挡土墙和护坡的上缘与建筑的净距离不得小于5米，下缘与建筑的净距离不得小于3米。高度大于6米的挡土墙应作退台处理，退台宽度不得小于15米。（五）学校建筑日照规定托儿所和幼儿园的教室及生活用房其遮挡建筑的距离必须达到冬至日满窗日照不小于三小时的日照标准，托儿所和幼儿园的活动场地必须满足有二分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线范围以外的要求中、小学教学楼应满足冬至日不小于两小时的日照标准。二、建筑物退让控制建筑物沿城市道路、公路、河道、排水干线、人防设施、及用地边界建设时，须符合有关法律、法规、规范的规定及本章规定。（一）建筑物退让用地边界规定相邻建筑双方各自从规划用地范围线起计算后退距离，后退距离不少于居住建筑间距规定的间距的一半。有现有永久性建筑南北两侧新建居住建筑，且永久性建筑未按前项规定退够应退间距的，新建居住建筑的后退距离应在自身应退规划用地范围线间距基础上再行后退，其中新建居住建筑在北侧时，间距不少于居住建筑间距规定的间距的80；新建居住建筑在南侧时，间距不少于居住建筑间距规定的间距的90，并应符合建筑设计防火规范的间距要求。新建学校的教学用房、医院的医疗用房和其他特殊工程项目以及与其相邻的新建筑物（含居住建筑和非居住建筑），建筑间距除应符合居住建筑间距规定的要求外，还应在各自应退距离基础上加大10。规定相邻地块边界的建筑退界东西为3M，南北为5M，并且应符合有关的日照和消防标准。（二）建筑退让道路红线规定一般建筑沿凯开大道、羊甲大道、凯开二道后退10米，沿其他主干道后退5米，次干道后退3米，支路后退3M。新建大型影剧院、大型商场、游乐场、体育馆、展览馆等公共建筑，主出入口方向后退道路红线距离不小于15米，并满足停车、迴车、人流集散等方面的需要。除需要与城市管线接口的上、下水管道以外，建筑物、构筑物的围墙、基础、地下建筑、踏步、阳台、雨棚、水表井、化粪池及附属设施不得突入规划道路红线。当边界外为非道路的绿化、广场、未建设区、山林绿地、高压线走廊时，绿地、广场等开放空间周边沿线建筑后退3M。地下建筑应按用地边界退让3米以上修建。地下建筑临城市道路应按地面建筑临城市道路要求退让。第七章道路交通规划一、规划原则（一）新区的总体交通系统规划以凯里麻江城市总体规划（20092030）为依据，结合地形分析形成主要道路骨架，确保规划区区内的交通畅通以及与城市其他地区的联系。（二）通过地形分析和路网梳理，改变过境交通从城市内部穿越的现状。（三）完善规划区内的干道联系，形成连续、完整的内部路网结构，强调内部道路系统畅通完善。（四）突出地形和路网之间的空间协调关系。（五）居住区内部交通组织采用“人车分流”模式，为居民提供安全、舒适的居住环境；居住区内部采用“通而不畅”的道路组织方式，减少外部车流对居住区的穿越。（六）完善新区的城市支路系统二、道路交通系统规划（一）对外交通系统规划片区对外交通设施系统主要有凯麻高等级公路、安（龙）余（庆）高速、长昆高铁。其中凯麻高等级公路和安（龙）余（庆）高速在片区西北处交叉设互通式立交，安（龙）余（庆）高速在阳光厂处设匝道口连接城市道路，并设有管理收费站。