某开发项目可行性研究报告

经济可行性报告客户名称提交单位产品归属前期策划产品类别可行性报告提交日期2008年1月18日页数共29页（含封面）项目负责人第一章总论2一、项目评估结论2二、项目概况2三、可行性研究报告编制依据2四、可行性研究报告研究范围、目的、内容2第二章项目定位2一、项目定位21、项目综合定位22、目标群体23、体量分配24、户型配比25、项目价格2第三章项目经济效益分析2一、项目经济测算依据21、主要建筑体量测算依据22、主要经济测算依据2二、项目开发进度安排2三、项目销售计划安排2四、项目投资估算21、项目投资估算原则22、建设投资估算2五、项目收入及税金21、项目收入估算22、主营业务税及附加估算23、项目收益估算2六、项目资金筹措及使用2七、项目财务评价21、财务评价基础指标（现金流量表）22、盈利能力评价分析23、财务效果评估2八、敏感性、不确定性风险指标21、敏感性分析22、盈亏平衡点23、风险分析2第一章总论一、项目评估结论表项目经济效益表开发建设成本（万元）741646经营收入（万元）9881（不含车库）主营业务税金及附加（万元）54346所得税（万元）63396税前税后利润额（万元）192108128712投资利润率（）25901735财务净现值万元6515825676财务内部收益率（）18261357二、项目概况建设地点綦江营盘山公园开发单位重庆XX房地产开发有限公司企业性质民营企业工程概况地块总占地15464。三、可行性研究报告编制依据重庆市统计年鉴（2006年）国家计委建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法建设部城市居住小区技术经济指标国家有关的法规、标准及规范文件四、可行性研究报告研究范围、目的、内容研究工作范围綦江营盘山地块，总占地232亩。研究目的研究该项目开发建设的必要性、技术可行性、经济合理性以及实施的可能性。研究内容包括项目市场分析与营销战略、建设规模与功能、工程建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等。第二章项目定位一、项目定位1、项目综合定位宜居性强、户型紧凑、户型功能齐全的“新加坡风情社区”。2、目标群体本项目主要客户群是来自于在綦江县城工作和綦江周边城镇生活的家庭年收入主要集中在35万元之间，年龄2240岁之间的群体。3、体量分配住宅商业车库其他总计地块4500010003487494874、户型配比比较竞争市场的产品供需，以及消费者的需求。目前户型产品的面积正在向趋小的方向发展。基于前述以及销售去化，建议本项目的户型面积配比为户型房型套数套数比例（）一房一房两厅622848紧凑型两房6978156269普通型两房8293128221两房舒适型两房9511084144普通型三房10792158三房舒适型三房11412392158总计5801005、项目价格住宅平均销售均价2018元/商业平均销售均价8000元/第三章项目经济效益分析一、项目经济测算依据根据项目定位，对项目经济测算提供以下依据1、主要建筑体量测算依据1序号项目总计建筑面积（）1住宅45002商业10003车库34874其他01根据定位报告以及开发商提供信息合计494875占地面积154646容积率322、主要经济测算依据1）价格2（按建筑面积测算）住宅按2018元/，商业8000元/。2）土地成本地块按54万元/亩测算。3）按理想状态，商铺与住宅全部销售，车库作为存量资产不计入收益。2根据项目定位报告二、项目开发进度安排由于本项目体量较小，仅49万（包括车库），预计整个开发周期为18个月（以项目土地整平为始）。从2007年第四季度开工建设，具体开发进度安排为。物业类型2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度住宅100020003000200010001000商业200070001000000000000车库500040001000000000000三、项目销售计划安排3从全程营销策略方案来看，其时间节点及销售比例安排如下3根据项目全程营销报告全程营销销售计划010002000300040002008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度万元四、项目投资估算1、项目投资估算原则在项目定位方案的基础上，根据项目的情况与开发商的投资策略相结合尽量符合节约与稳妥的原则合理、充分利用开发建设投资各项目税费根据重庆市有关法规标准估算依据政府相关职能部门的规定及行业要求2、建设投资估算所引用的建筑经济指标、基本技术参数以及主要成本数据，如土地成本、前期费用、建安工程造价等，均以调查资料及开发商提供的相关资料为主要依据。其中建设投资各项目成本估算如下1、建安工程费用3890万元（地上建筑面积46000平方米，按800元/平方米计算；地下建筑面积3487平方米，按600元/平方米计算）2、土地费用1250万元（开发商提供）3、行政规范56836万元（具体标准，详细经济测算表）4、公共设施建设费85610万元（具体标准，详细见可行性报告经济测算表）5、前期工程费96万元（具体标准，详细见可行性报告经济测算表）6、管理费用735万元（15项4）7、营销费用21929万元（包括广告、售房部装修等）8、财务费用2472万元贷款2000万，两年贷款期，6年利息9、不可预见费用21601万元（18项的3，行业惯例）建设投资成本总计为741646万元，单位造价为161227元/具体数据测算如下表表一成本核算表序号费用名称数量（万平方米）费用标准（元/平方米）费用金额（万元）备注总计综合开发建设费用4601612277416461土地费用46027174125000土地成本按54万/亩计2314亩2前期工程费460960021可行性研究、策划费46020098022规划设计费用46011005060按11元/平方米计算23地质勘测费用460237109024招投标管理费460260119625工程审计460127584按建安费用的015计26施工图审查46010046027放线、测绘4600502303公共设施建设费460186118561031供电、水、气、排污工程460600027600由于水、气、排污等可忽略不计，因此与供电一并计入60元/平方米32绿化环境广场道路46000221650按行业惯例为200元/平方米，面积按占地的覆盖率的70计33发电机组460250050002台发电机组25万元/台34生化池460475002760按每户1平方米，每平方米475元计算35电梯费用460300024000按初步设计知电梯共8部，平均每部30万元36消防460100046004政府行政规费460230505683641城市配套费46090004140042工程监理费46020098043工程质检费460400184044人防建设费4601500690045规划综合费460200920住宅按2元计，非住宅按45元计46环境评估费46005023047地质灾害评估费46005023048防雷测评费46007032249质量监督费460225103541招标管理费460156建安成本的千分之04411工程定额测定费4601004601元/平方米412环保噪音费460250115025元/平方米413白蚁防治费460100138414施工合同交易费46015604建安造价415规划许可执照费4602009202元/平方米416交易费用46048921504161住宅4503001350住宅按3元/平方米计4162非住宅010800非住宅按交易额的1计5建安工程费4608000038900051住宅45080000360000建安费用为800元/平方米52非住宅010800008000建安费用为800元/平方米车库0356000021000建安费用600元/平方米6管理费用4602670735061公司运行管理费用4606660按前5项总计的1计62物管前期费用460150690物业管理费用按15元/平方米计7销售费用4602192971售房部费用4605000按行业惯例售房部按50元计72员工工资及提成4605929按行业惯例为销售收入的12计73广告费用46011000按110万计算8财务费用（银行利息）46024720贷款2000万9不可预见费用460773021601前8项目之和的3五、项目收入及税金1、项目收入估算2008年2季度，一期1、2号楼开盘，预计销售65，第3季度销售35。二期于08年4季度开盘，预计销售70；09年1季度销售余下的30。商业则在08年4季度开始销售。根据前述对销售住宅及商铺全售，车库作为存量资产作为理想状况，因此，住宅销售收入为9081万元，商铺的销售收入为800万元，综合以上收入，得出项目的经营收入为9881万元。具体估算如下项目2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度收入合计住宅0000036832519832923774110370509081临街商铺0000000360280160800合计0000036832519832927374113170516098812、主营业务税及附加估算主营业务部金及附加包括营业税主要按销售收入的5计算，为49405万元，城市维护建设税按营业税的7计算，为3458万元，教育费附加按营业税的3计算，为1482万元，总计主营业务税金及附加为54346万元。具体估算如下序号项目2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度总计110收入000368325198329273741131705160988100111住宅销售收入0003683251983292377411037050908100112临街商铺销售收入0000036028016080000200经营税金及附加000202581090815056724488054346210营业税（收入5）00018416991613687658580049405220城市维护建设税（营业税7）00012896949584610563458230教育费附加（营业税3）00055229741119802414823、项目收益估算项目收益（指项目收入除去成本及税金后的纯利润，即税后利润）计算公式为经营收入住宅销售收入商铺销售收入9081万元800万元9881万元经营成本建设投资成本主营业务税金及附加741646万元54346万元795992万元税前利润总额经营收入经营成本9881万元795992万元192108万元税后利润税前利润总额所得税192108万元192108万元33128712万元损益表（万元）序号项目2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度总计一经营收入000000000368325198329273741131705160988100二经营成本11349092415311619819078612829279295714835087579599221建设投资成本1349092415311619817052811738464239642394999574164622经营税金及附加000000000202581090815056724488034088三利润总额13490924153116198177539700371944466022234875192108四所得税00000000000000055031198731150963396五税后利润13490924153116198177539700371394154034923366128712综上所述项目的税前利润总额为192108万元（不含车库），税后利润为128712万元（不含车库）。六、项目资金筹措及使用资金使用主要按开发进度安排作为主要测算依据，主要费用支出为建设投资成本的各项目费用、主营业务营税金及附加、所得税，项目的资金来源主要为自有资金、银行贷款、销售收入、融资。2008年第二季度项目尚未销售前，项目前期费用支出较多，主要是土地成本。因此2007年二季度前，建议银行贷款为2000万元，自有资金800万元。在2008年第二季度开盘以后，项目资金主要靠销售收入运作。资金使用及筹措表序号费用名称2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度总计1资金使用13490924153116198190786128292792957148350875795992建设成本1349092415311619817052811738464239642394999574164611土地费用12500000000000000000000000012500012前期工程费320032003200000000000000000960013基础设施建设费0008561171222568317122856185610008561014政府行政府规费0005684113671705111367568456840005683615建安工程费0000389007780011670077800389003890038900016管理费用919919919919919919919919735017销售费用000000000438643864386438643862192918财务费用（银行利息）309030903090309030903090309030902472019不可预见费用270027002700270027002700270027002160111主营业务税金及附加00000000020258109081505672448854346111所得税000000000000000550311987311509633962资金筹措2000000007526136832519832927374113170516000126336121自有资金000000752610000000000000007526122借款20000000000000000000000000020000023收入0000000003683251983292737411317051609881003资金节余或短缺13490924153116198177539700371944466022234875192108累计资金节余或短缺1349091590622752619772227685166761226983192108108788七、项目财务评价1、财务评价基础指标（现金流量表）表现金流量表序号项目2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度总计1现金流入000000000368325198329273741131705160009881002现金流出1349092415311619819078612829279295714835087579599221开发成本1349092415311619817052811738464239642394999574164622主营业务税金及附加000000000202581090815056724488054346利润总额13490924153116198177539700371944466022234875192108所得税00000000000000055031198731150963396税后利润134909241531161981775397003713941540349233661287123所得税前净现金流量13490924153116198177539700371944466022234875192108累计所得税前净现金流量13490915906227526197722276851667612269831921084所得税后净现金流量13490924153116198177539700371394154034923366128712累计所得税后净现金流量13490915906227526197722276851117301520781287122、盈利能力评价分析评价依据和原则国家计委、建委部1993年7月1日颁布的建设项目经济评价方法与参数、中华人民共和国企业所得税暂行条例、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则、技术经济学规范、财政部颁布的服务行业结算财务制度。评价原则按服务行业的经济、财务指标及规范以及目前其它市场特征所实行的各种财务规范进行分析。评价方法运用现金流量表计算成本费用与项目损益按财务制度规范评价，其它经济指标按经济分析的常规方法计算。基础数据项目开发周期为18个月，行业基准收益率为10（行业惯例及测算标准）。21、投资回收期投资回收期反映项目真实偿债能力的重要指标，是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。在现金流量表中，是累计现金流量由负值变为0的时点。投资回收期越短，表明项目盈利能力和抗风险能力越强。税后的投资回收期PT（累计净现金流量开始出现正值的年份数1）（上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量）51（275261/177539555季度项目的投资回收期的时间较短，偿债能力较强。22、投资利润率（见损益表）指正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比，房地产行业的平均投资利润率为10。在未考虑存量资产的情况下税前投资利润率利润总额/投资总额（项目开发建设成本）100192108（不含车库）/7416462590税后投资利润率税后利润额/投资总额（项目开发建设成本）100128712（不含车库）/7416461735项目的税后投资利润率为1735，大于行业的平均投资利润率10，说明项目的投资具有财务可行性。3、财务效果评估31、净现值（NPV）净现值是指项目开发过程中未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额，如果NPV0，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的；如果NPV0通过现金流量表换算求得IRR182610，项目内部收益率大于行业基准收益率，说明项目投资具有财务可行性。八、敏感性、不确定性风险指标1、敏感性分析由于项目开发各因素可变的，随时能够影响项目的收益水平，因此从项目的开发成本、销售收入、银行贷款三方面来对项目进行敏感性分析。敏感性分析变动比率税前投资利润率税后投资利润率101446969开发成本10384925791039232628销售收入1013799245000万19911334银行贷款2000万25901735从总体上来看，各因素中对项目收益影响最大的是开发成本，其次是销售收入，而银行代款的变动影响不大。因此可以说在保障项目平均收益的前提下，项目开发成本的控制最为重要。2、盈亏平衡点各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行应亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。0200040006000800010000120002007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度从图中可以看出在盈亏点在当项目整体销售率在573以下，项目处于亏损状态，在盈亏点即项目整体销售率达到573以上时，项目才处于盈利状态，因此只有提高收入或降低成本才来降低盈亏平衡点。盈利区亏损区盈亏平衡点5733、风险分析1）市场风险分析（回款风险）项目所在的区域市场竞争较强，为保障项目成功，从开发推广时间上避开竞争，采用较新颖的营销手法来树造项目的新形象。从方案的规划上和户型设计上赢得消费者青睐，减小项目的市场风险。不仅如此，随时掌握销售与市场的动态，控制好每一阶段的租售比例与价格，并保持与市场的平衡，争取利润最大化，不仅减小市场风险，而且能减弱财务风险。2）经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。注重优化设计方案，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。3）金融财务风险分析本项目销售进度和销售量对于项目财务风险有一定相关。对于销售进度的控制，可以多种付款方式促销减少占用资金的风险，使开发资金按预期回笼，消除金融财务风险。可选择的多种付