旅游文化创意产业园项目可行性研究报告

核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传目录第一章总论4一、项目概况4二、企业基本情况5三、项目编制依据5四、项目研究的主要内容6五、项目研究的主要结论7六、主要技术经济指标表8第二章项目建设背景10一、重庆市2010年社会经济发展现状及2011年展望10二、重庆两江新区发展现状12三、重庆市蔡家组团发展现状13四、重庆市旅游业发展现状159JWKFFWVGTYMJG2照明系统3建筑物防雷接地设计4弱电系统设计5消防报警及联动系统1、10/04KV变、配电系统设计概述（1）负荷等级本工程消防设备，其中包括消防泵、喷淋泵、正压送风机、防烟风机、消防控制设备、事故照明、应急疏散照明、生活水泵、消防电梯等为一级负荷；其他用电负荷为三级负荷。办公每户设计负荷为45KW，商业按100W/M2计算，车库及设备用房设计负荷按8W/M2计算。本工程采用需要系数法进行计算，计算结果如下平均功率因数COS07办公楼计算需要系数KX1045公共区域计算需要系数KX207根据各建筑用电负荷的分配情况，按照供电电源尽量深入负荷中心的原则，本设计拟将9410KVA容量的变压器分配布置如下在地下车库设计一座10KV开闭所和5个配电房1公用配电房4X630KVA（A1、A2、A3）2公用配电房2X630KVA（A4、A5）3公用配电房1X630KVA1X800KVA（A6、A7、A8）4公用配电房2X500KVA1X800KVA（A9、A107、A11）5专用配电房1X800KVA2X800KVA（商业专用）。为保证消防、应急照明用电，设计选用1台600KW柴油发电机组作为备供电源。（2）供电电源及电压等级本工程由市政10KV电源引至地下车库开闭所，经10KV电能分配后，分别引出10KV电缆到各建筑内附变配电房作主供电源。2、照明建筑照明电源采用交流50HZ、220/380V、TNS系统或者TNCS系统。采用树干、放射混合配电形式。由变电所引来为该建筑的照明负荷供电。各建筑走道、楼梯间采用吸顶或嵌入式荧光灯具。建筑的楼梯间、走道设有应急照明灯和疏散指示灯，出入口设有应急标志灯（多层除外）。楼梯间及公共通道照明均采用声光控制方式，环境景观照明在有条件的情况下尽量采用太阳能光源。电线、电缆的选择及线路敷设方式各栋建筑非消防照明负荷的电力干线主要采用YJV06/1KV型电缆；消防应急照明负荷的电力干线采用NHYJV06/1KV型电缆。电力干线从变电所引出后，沿电缆沟、电缆托盘、电气竖井内或穿钢管埋地、沿墙暗敷、沿吊顶内明敷；照明支线采用BV045/075KV（消防负荷采用NHBV075KV）型导线，穿钢管埋地、沿墙、沿现浇楼板暗敷或沿吊顶内明敷。3、防雷保护、安全措施及接地系统本工程总部基地按第二类防雷建筑物设防；酒店及商业按第三类防雷措施设防；4、有线电视系统设计有线电视系统进线引自有线电视市政干网。进线采用SYKY759穿50MM镀锌钢管保护，暗敷入栋至前端设备总箱。整个系统采用分配分支的形式。高层建筑干线采用SYV759同轴射频电缆沿竖井内敷设，横向支线采用SYV755同轴射频电缆穿PVC管暗敷至用户弱电箱。有线电视设计仅供施工预留埋管，实际设备及容量由当地有线电视部门提供。5、电话及产业园宽带系统设计每户按2对入户线考虑设计容量。前端设备安放在物管用房内，在某些楼层分别设置集线器及配线架，通讯电缆在电气井内桥架内敷设，出井穿镀锌钢管保护。楼层分线盒安装在该层弱电分箱内。电话及产业园宽带系统设计仅供施工预留埋管，实际设备和容量由当地有线电信部门提供。6、可视对讲系统设计该系统由专业公司另行设计。7、火灾自动报警系统及其联动装置的设计。第八章环境影响评价及节能分析一、环境保护（一）环境保护标准环境空气质量标准（GB30951996）二级地表水环境质量标准（GB38382002）III级城市区域环境噪声标准（GB309693）2类建筑施工场界噪声限值（GB1262390）（二）环境质量现状本项目区域环境质量总体情况较好。根据北碚区环境监测站的监测结果，该区域环境空气中NO2、SO2、PM10浓度均能满足环境空气质量标准的要求，环境空气质量较好。噪声监测点能满足城市区域环境噪声标准（GB309693）中2、4类标准要求，声环境质量较好。梅江河断面各监测因子均未超标，水质能满足类水域水质标准，水质现状较好。（三）施工期环境影响及防治措施1、环境空气由于燃油动力机械为间断作业，使用数量不大，仅对施工区域近距离的环境空气质量产生短期的不利影响。施工人员生活燃料使用清洁能源或液化气，对环境空气影响不大。在施工过程中，应加强管理，切实控制施工扬尘污染。2、声环境施工噪声对项目周围环境有一定影响，易出现噪声超标。施工期应采用较先进、噪声较低的施工设备和合理的施工方法，加强对施工机械的维护保养，避免由于设备性能差而使机械噪声增大的现象发生。施工单位应注意合理安排施工时间和机械设备的摆放位置，尽量避免出现施工噪声扰民问题。3、地表水环境施工场区应设隔油、沉砂池，施工期产生的废水经沉砂后达标排放或回用，施工机械产生的含油废水经隔油沉淀处理后达标排放；在施工期工地会有一定量的生活废水，施工人员利用附近公厕，减少生活污水的排放量，使施工期对地表水环境质量影响降低到最低程度。施工方有责任做好污染防治工作，使这些问题不对区域环境造成影响，使施工期对地表水环境的影响降低到最低程度。4、固体废弃物场地现已基本平整，仅局部去高填低，土方基本持平，无弃方。管沟开挖后及时安装管道以将泥土回填到位，对建筑弃渣收集至指定渣场处置，不能随意堆放、倾倒。施工人员生活垃圾集中处理，不得乱倒，必须集中收集后送往指定垃圾处理场统一处理，废渣经以上方法处理后对环境影响很小。5、水土流失工程场地开挖时易造成水土流失，在施工期应合理安排工期，地表开挖尽量避免暴雨季节，根据施工计划，预先修建沉砂池、排水沟等，对于长时间裸露的开挖面，遇雨时应用塑料布覆盖，减轻降雨的冲刷，施工完成后应尽快进行路面硬化和绿化工作，把水土流失降低到最低限度。6、交通影响分析施工期大量工程车辆进出施工场地，会加大该地区的交通压力，容易形成交通堵塞，并产生一定的噪声影响。施工方应合理规划车辆进出路线，安排专人指挥交通，以防止交通阻塞和噪声污染，车辆上路前必须将泥土清理干净，严禁车轮带泥土上路和超高、超载运输。（四）营运期的环境影响1、废气项目工程投入使用后，对大气的污染主要为餐饮及酒店厨房油烟、备用柴油发电机的废气、生化处理池产生的臭气和汽车尾气。各住户均使用清洁能源天然气，排放废气中的污染物对大气环境影响很小，酒店油烟经排气道高空排放，对环境影响小；餐饮厨房油烟经油烟净化器处理后，由专用排气道高空排放，对环境影响小；备用柴油发电机由于使用时间短，排放废气量少，经排放管道至竖井高空排放，对大气环境影响甚微；生化处理池产生的臭气经专用管道接入就近楼顶排放，对环境影响很小；车库中尾气排放量少，经机械排风系统由专用管道至竖井高空排放，对环境影响甚微。2、废水生活污水可直接排入市政污水管，营业性餐饮污水需经隔油、生化处理达一级排放标准后排入市政污水管，文化长廊各种污水经市政管道最终汇集到污水处理厂处理。3、噪声本项目投入使用后，对噪声值较高的部分设备，采取了极为严格的防治措施，主要噪声设备，如备用柴油发电机、泵、风机等，均置于地下层设备用房内，且采取较为严格的隔声、减震等措施。故正常情况下，对外部声环境不会产生明显影响。临街居民楼，建筑设计中将主要房间门、窗朝向文化长廊内一侧，临街一侧只做厨房、卫生间等次要房间。4、固体废弃物文化长廊的主要固体废弃物是生活垃圾，生活垃圾实行分类袋装化，每日由专人到居民区收集后运至专门垃圾收集点，由环卫部门统一处置，不危害环境。（五）环境影响评价通过以上措施，可以极大地减少道路施工期间水土流失对环境的影响，同时尽力使这种影响短暂，随着工程竣工立即消失。本工程交通顺畅，服务水平高，且管理完善，将大大地减少噪声、废气、交通振动的污染。总体上，本工程道路运营期间对城市环境影响较小。二、节能分析（一）设计依据民用建筑热工设计规范GB5017693；重庆市公共建筑节能设计标准DBJ500522006；重庆市居住建筑节能设计标准GB50/50242002建筑照明设计标准GB500342004。节水型生活用水器具CJ1642002。（二）建筑节能1、总平面节能设计中尽量减少硬化（混凝土、石板等）地面，增加绿地和水域；建筑群的布置疏密有间，布置有利于自然通风；建筑物的平面尽可能保证通风良好，特别是总部基地通风条件相当优越。大部分办公类建筑尽可能偏于南北朝向布置。2、建筑单体节能将总部基地主要活动房间布置在南面，使房间夏天可减少室外热量侵入，冬天可获得较多的日照；选用合适的外窗尺寸和窗墙比，使其传热系数符合重庆市居住建筑节能设计标准和公共建筑节能设计标准的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风；原则上减少建筑物外表面积。选用合适的建筑体型系数，居住建筑满足重庆市居住建筑节能设计标准的规定；厨房和卫生间排风口的设置，避免强风时的倒灌现象和油烟等对周围环境的污染；单面采光房间的进深适宜；屋面、外墙表面采用浅色处理；楼梯间采用可开启式外窗加强楼地面、分户墙的保温隔热处理住户的空调机组室外机位置合理，满足通风要求，不易受阳光直射。3、建筑物外围护墙节能在满足基本的承重、安全围护、防水、防潮功能外，考虑以下几点采用保温隔热性能好的墙体材料，如烧结岩空心砖、加气混凝土砌块、陶粒混凝土砌块、加保温层的复合墙板等；采用外墙保温体系（如聚苯颗粒保温浆料保温砂浆、挤塑聚苯板保温板等），以满足相应建筑节能设计标准的相关规定。4、门窗节能除满足基本的采光、通风和安全围护作用外，还应从以下及各方面来考虑门窗的节能特性，以满足相应建筑节能设计标准的相关规定选用塑料窗框型材；采用传热系数低的外门窗玻璃（中空玻璃、低辐射中空玻璃、LOWE玻璃等）材料；门窗应具有良好的密封性能。总部基地外窗气密性七层以下不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法规定的3级，七层及以上不低于4级。公建外窗气密性不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法规定的4级。透明幕墙的气密性不低于建筑幕墙物理性能分级规定的3级。5、屋面节能利用屋顶植草、栽花、种植灌木、形成生态屋面；保温层设置在防水层上，形成倒置式屋面。6、对于围护结构个别部位满足“节能标准”有较大困难时，将在施工图设计阶段进行建筑物全年耗电量的综合性能指标（或权衡）判断，通过调整构造，使该指标能满足相应建筑节能设计标准的规定。（三）给排水节能1、选用节水型卫生洁具及配水件。2、按用水部门设置水表进行计量收费。3、水池（箱）设报警溢流水位，防止长时间溢流排水。（四）电气节能1、供配电系统节能变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线路损耗；合理选择变压器的容量和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗，合理分配负荷，控制变压器负载率在7585之间，尽量使变压器工作在高效低耗区内；2、减少线路损耗尽量选用电阻率较小的导线；尽可能减少导线长度，尽可能避免在设计中线路走弯，不走或少走回头路；变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径；对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。3、提高功率因数设计中尽可能采用功率因数高的用电设备；电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备如配有电容补偿的荧光灯等；在采用分散就地补偿和高、低压柜集中补偿相结合的方式以提高功率因数。4、变压器、电动机节能选用SCR9节能变压器；选用高效率的电动机；采用变频调速控制电动机使其在负载率变化时自动调节转速使得与负载变化相适应以提高电动机轻载时的效率。5、照明节能在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能。充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，以节约了人工照明电能；照明设计满足建筑照明设计标准中规定的各种照度标准、视觉要求、照明功率密度，其主要场所的平均照度及功率密度值如下；商业用房300LX楼梯、平台75LX电梯厅150LX设备用房150LX在满足照明质量的前提下，一般房间场所优先采用高效发光的荧光灯如T5、T8管及紧凑型荧光灯；使用低能耗及性能优的光源用电附件（电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等）；公共建筑场所内的荧光灯选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器。根据照明使用特点，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点；公共场所及室外照明采用程序控制或光电、声控开关；走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。（五）建筑节能指标1、公共建筑屋面的传热系数不得大于07W/（K）。外墙（包括非透明幕墙）平均传热系数不得大于10W/（K）。当窗墙面积比大于04时，外窗的传热系数不得大于30W/（K），遮阳系数不得大于050。屋顶透明部分的传热系数不得大于30W/（K），遮阳系数不得大于040。2、建筑节能设计补充要求（1）进行公共建筑节能设计的建筑和暖通专业，应当严格执行国家现行的公共建筑节能设计标准（GB50189）相关规定。建筑照明应当严格执行国家现行的建筑照明设计标准（GB50034）相关规定。对上述标准中尚未涉及的给排水和电气专业，应当严格执行上海市工程建设规范现行公共建筑节能设计标准（DGJ08107）相关规定。（2）建筑外墙不宜设置凸窗，当建筑设计确需设置凸窗时，必须满足下列基本要求1）凸窗的传热系数应当比现行节能设计标准的规定性指标降低10，且凸窗的传热系数不得大于28W/（K）。2）凸窗不透明的顶板、底板和侧板应当采取保温措施，其保温层厚度应当大于等于外墙的保温层厚度。3）当外墙设置凸窗时，凸窗面积可按其洞口面积进行计算。当外墙设置转角凸窗时，其凸窗面积应当按照不同朝向的洞口面积分别计算。（3）窗墙面积比可按单一朝向进行计算，其比值应当将该朝向的外窗总面积除以该朝向的立面面积（不包括女儿墙）。（4）居住建筑的封闭式或者敞开式阳台，其室内与阳台间的墙体和门窗，应当符合建筑物外墙和外窗的热工性能要求。（5）建筑保温材料的热工设计计算应当采用计算值，保温材料检测所得的热工性能参数，不得直接用于设计计算。保温材料的计算修正系数，可参照现行的国家民用建筑热工设计规范（GB50176）和上海市工程建设规范住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08）的规定。保温材料应按照计算结果确定选用厚度，但不得小于住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08）规定的最小应用厚度值。（6）幕墙建筑中的非透明幕墙，是指由金属、石材或者由内衬保温材料的彩釉玻璃以及内衬阴影盒的不可视玻璃等材料组成的非透明幕墙。非透明幕墙的传热系数不得大于该建筑的外墙热工性能要求，且保温材料与幕墙构件之间应形成密闭的保温层。（7）对无采暖空调环境要求的独立的汽车库、自行车库、机电设备用房、能源站以及为其服务的建筑面积不大于200平方米的附属用房，其围护结构可不进行节能设计。对非独立的封闭式汽车库、自行车库和机电设备用房，其与相邻功能房间的楼板及隔墙，应当采取节能措施，其传热系数不得大于20W/（K）。（五）节能效果评价采取以上节能措施后，能源利用率将得到提高。本项目可达到国家节能规定的要求，符合节约能源的总方针。第九章劳动安全措施一、影响劳动安全的因素分析在本项目施工期间中，影响劳动安全的主要因素有施工队伍素质低，不能按照正确的施工程序进行施工，采用严重危及生产安全的施工工艺，该淘汰的施工设备仍然继续使用；建设施工单位没有安全生产条件所必需的资金投入，以致施工人员缺乏作业时必需的安全设施；建设施工单位安全生产管理不力，对施工用危险品的运输、储存缺乏严格的管理，在有安全隐患的生产场地缺乏专人管理和必需的保护措施、警示标志。二、防护和监控措施对施工单位的选择应严格按照国家有关规定，在招标阶段就应将由于素质低下的施工队伍造成的安全隐患杜绝；项目业主在与施工单位签订合同时应就劳动安全的有关条文及安全施工的资金投入明确，不满足国家劳动法律法规要求的施工单位决不与之签订合同；建设施工单位必须强化安全生产管理制度，拿出切实可行的管理措施，在有安全生产隐患的生产场地应设置保护措施，并设置警示标志；项目业主应定期对建设施工单位加强安全生产检查，对不符合国家和行业的安全生产应责令其限期改正，对拒不改正的施工单位清退出场，并按施工单位违约处理。三、施工安全措施进入施工现场，必须戴安全帽，禁止穿拖鞋。在没有防护设施的高空和陡坡施工，必须系安全带。上下交叉作业及危险的出入口要有防护棚或其它隔离设施。施工现场的洞、坑、沟、升降口、漏斗等危险处，设置防护设施或明显标志，以防行人跌落。施工现场要有交通指示标志，交通频繁的交叉路口应设指挥。坑槽施工，要经常检查边壁土质稳固情况，发现裂缝、疏松或支撑移动，随时采取加固措施。要根据土质、沟深、水位、机械设备重等情况，确定堆放材料和机械设备距坑边距离。为了防止电器设备对人造成危害，施工中所有电器设备均应设置接地保护装置。机械和动力机的机座必须稳固，机械转动的危险部位要设安全防护网、罩。遇有恶劣气候（如风力在六级以上）影响施工安全时，禁止进行起重作业。减少自然灾害损失。暴风雨前后检查工地临时设施、机电设备、临时线路，发现倾斜、变形、下沉、漏雨、漏电等现象，应及时修理加固，有严重危险时，应立即排除。四、劳动卫生措施施工人员的生活饮用水取自自来水管网，水质符合生活饮用水卫生标准GB5741285；教育施工人员增强个人卫生和防病治病的意识，并注重饮食卫生。发放工作服、口罩等劳动保护用品，操作施工机械器声大于58DB（A）的施工人员还应发放耳塞，保护听力。根据工作性质、作业条件，按国家有关规定给施工人员配备相应的个人防护用品。夏季施工作业应合理调整作息时间。从事高温工作的场所，应加强通风和防暑降温措施。五、预期效果及评价设计遵照“安全第一、预防为主”，从“治本”的指导思想出发，对存在的不安全因素，采取了有效的防范措施。可以预见，本工程在建设期及运营期能按照劳动安全要求，保障劳动者在生产过程中的安全与健康。第十章组织机构与人员配置一、组织机构组织机构是否合理，不仅会影响工作效率，而且会对其员工的精神面貌、工作态度产生影响。组织机构设置的基本原则有九条，分别是组织的目标性使组织内各部分于单位整体经营目标下能充分发挥能力而达成各自目标；组织的成长性考虑单位的业绩经营与持续成长；组织的稳定性随着单位成长而逐步调整组织是必要的，但经常的组织、权责、程序变更将使员工信心动摇；组织的简单性组织的简单将有助于内部协调与人力分配；组织的弹性保持基本形态，又能配合各种环境条件的变化；组织的均衡性各部门业务量的均衡，将有助于内部的平衡与分工；指挥的统一性一人同时接受二位以上主管管理，将使其产生无所适从的感觉；权责明确化权责或职责不清将使工作发生重复或遗漏、推诿现象，易使员工产生挫折感；作业制度化明确的制度与标准作业可减少摸索时间。当然，在实际运作过程中，组织机构的设置应根据项目的发展和变化而不断进行动态调整。组织机构设置的重点是管理跨距与专业化。管理跨距（控制界限）受单位主管直接有效地指挥、监督部属的能力限制，最适当的管理跨距设计并无一定的法则；专业化则是在可能的范围内由各单位人员担任单一或专业分工的业务活动，可加强单位面对多变竞争环境的适应能力。因此业主成立以学校领导为主的项目实施组织机构，配备足够的管理人员。组织机构图事事事工会党委董事长总经理副总经理监事会团委妇联控股公司全资子公司行政人事部媒介推广部创意策划部影视演艺部会展部财务部昌辉文化传播越众旅游规划规划发展部工会党委董事长总经理副总经理监事会团委妇联控股公司全资子公司行政人事部媒介推广部创意策划部影视演艺部会展部财务部昌辉文化传播越众旅游规划规划发展部（1）以公司主要领导为项目负责人，统一管理项目的实施。（2）该项目管理办公室，负责处理日常文字打印，公文交接等事务。（3）设立财务部，负责处理现场预决算和小额财务费用的报销经账。（4）设立工程部，主要控制项目实施的进度，施工质量和工程量的确认等，可吸纳监理单位监理工程师共同组成。（5）设立安全消防部，负责项目实施过程中的安全规章的制度，检查落实工作，并对消防工作和现场的保卫防盗防火负责，其主要责任人为项目经理。（6）设立后勤部，主要负责施工人员的生产生活必需品的采购供应及发放工作。（7）设立销售部，负责对项目进行推广销售。二、项目的监督和评价（一）实施质量监督1、项目的监督机构由项目业主、银行的人员和专项资金监管人员组成，主要监督资金到位和运用情况，确保专款专用和工程的顺利实施。2、项目的监督可采取现场查勘、资料抽查等监督方式。3、定时向银行及有关部门报送监督报告和年度及项目结束总结等，监督报告的编写要求具体、详实。工程监督实行工程监理和质量监督，报请政府派出机构质量监督站，并委托有相应资质的社会监理公司进行质量监督，结合专家组共同把好工程建设质量关。（二）监督方式监督分为两种经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如计划的可行性、计划的实施情况、资金的到位情况、建设质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施和投资效益的发挥。阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实。设备的安装和使用等。对项目中的不足之处进行修改和完善。（三）项目监督部门职责项目由业主派项目经理和现场代表对项目进行连续的协调管理和质量监督。1、项目经理对业主单位直接负责，代表业主全面负责履行承包合同，负责总包单位与业主单位的关系协调。2、现场代表对项目经理负责，具体负责施工现场的施工组织、施工质量、施工进度的监督。3、土建副经理协助项目经理和现场代表处理施工中的相关问题。4、综合办公室负责内外公共关系的外围协调，包括公安、交通、环卫环保及居民委员会等方面，负责文明施工、安全保卫及生活后勤保障工作。5、微机室负责微机管理、文件信息处理、贮存及档案管理工作。三、工程建设期的管理为确保项目顺利实施，项目业主协同县级相关部门组成该项目部。下设施工组、财务组、后勤组等施工管理机构，与业主内设机构合署办公，负责该工程施工期间的管理，确保工程建设有计划有组织的实施。项目建设期，将严格执行重庆市委，市政府关于加强基础设施建设工程质量管理的通知规定，严格实行项目法人制、工程监理制、招投标制，以确保工程高起点、高标准、高质量建设。四、工程建成后的管理该工程建成投入使用后，由业主公司负责经营和日常管理工作，市级等相关部门落实工程建设、许可手续。同时，制定并落实日常管理机制，并接受市级相关部门对其经营管理情况的监督审查。五、人力资源配置根据项目建设性质和多种管理功能的需要，应建立相应组织管理机构，编制为39人。具体结构如下旅游文化创意产业园管理处（主任1人，副主任2人）财务部公安科行政办公室项目建设部招商引资科行政办公室负责文秘、接待、行政等日常工作管理，人数为8人。财务部负责日常收支票务处理、员工工资发放、工程资金核算等财务管理，人数为3人。公安科维护园内治安，保护游客及来宾人身财产安全，打击各种破坏园内资源、经营秩序等一切违法犯罪活动，人数为5人。项目建设部负责园内的开发利用，协助编制总体规划和详细规划，并组织实施，按总体规划对园内新建、扩建项目进行审核，对建设活动进行监督检查，人数为5人。招商引资科向外界招商，引进入驻产业园的旅游、服务、宣传、商业等企业，人数为15人。第十一章建设进度及招投标方案一、建设工期根据本项目的特点和工程量大小，在考虑现有施工水平和施工条件的情况下，计划本项目建设工期为36个月。根据计划于2011年11月开始进行前期筹划工作，到2013年10月完成全部工程项目。二、项目实施进度计划1、前期工作阶段（2011年11月12月）编制规划及方案设计、选址；编制可行性研究研告及报批、完成立项审批；2、设计招标阶段（2012年1月2012年4月）项目初步设计和施工图设计；施工和主要材料招投标；3、施工阶段（2012年5月2013年7月）土建及安装部分工程环境工程。4、收尾阶段（2013年8月2013年10月）在完成主要工程之后，必须按景区的要求进行环境整治及绿化，最后达到竣工及验收的要求，以及进行最后的工程验收。三、招投标方案根据中华人民共和国招投标法，国家计委相关文件以及重庆市有关工程招投标文件的规定，本项目所有工程施工均按国家有关规定进行招投标。（一）招标范围包括勘察、设计、施工、监理旅游专用码头需要有专业的资质能力。（二）招标形式按国家招投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标形式确定勘察、设计、监理单位。（三）有关勘察、设计、施工、监理单位资质要求旅游专用码头需要有专业的资质能力。勘察单位资质甲级设计单位资质甲级以上施工单位资质一级以上监理单位资质甲级（四）招标公告发布江口镇基础设施项目的各个工程必须进行公开招标，其招标公告及其它需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上公开发布。（五）招标组织形式由业主委托有甲级资质的招标中介机构组织实施，招标单位必须按照“公平、公开、公正”的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不应少于五家；参加投标的勘察设计、监理单位不应少于三家。第十二章投资估算与资金筹措一、投资估算（一）编制范围本项目投资估算范围包括总部基地、商业公园、五星级酒店、精品酒店等建设内容。投资估算内容包括工程建设费用、工程建设其他费用、预备费及铺底流动资金。本项目总用地面积为100000平方米，建设内容包括建设总部基地50000平方米、商业公园70000平方米、五星级酒店40000平方米、精品酒店20000平方米及地下车库及设备用房38808平方米，建筑总面积约218808平方米。项目土地项目土地经过招拍挂获得，征地拆迁已经完成。根据重庆市城市总体规划、重庆两江新区发展规划重庆“四北六方”区域合作框架协议，蔡家组团（同兴工业园区）将与江北区、渝北区、北部新区、高新区、经开区合力打造汽车及摩托车生产基地（包括整车、零部件、汽车服务业、摩托车服务业）、高新技术产业基地（仪器仪表、生物医药、电子信息等）、现代物流及现代服务业、生态旅游四大战略产业集群。规划建设成一个面积约100平方公里集生产、销售、展示、服务、教育、旅游、物流等于一体的现代花园新城。因此本项目符合相关土地利用规划。（二）编制依据1、市政工程投资估算指标（2007年）、重庆市建筑工程计价定额（2008年）、重庆市市政工程计价定额（2008年）、重庆市安装工程计价定额（2008年）、重庆市建设工程费用定额（2008年）等定额及相应配套的取费标准。2、重庆市工程造价管理总站颁发的重庆市工程造价信息（2008年8月）。3、国家及重庆市建设项目各种税费规定。4、业主提供的其他相关材料。（三）人工工资采用重庆工程造价信息最新公布的人工单价。（四）材料预算价格根据现行市场价格确定。（五）工程建设其他费用指标工程建设其他费用按照以下取费标准计取建设单位管理费按工程费的065计取；工程监理费按工程费的120计取；勘察设计费按工程费的150计取；工程保险费按工程费的030计取；招投标代理费按工程费的035计取；预备费按一、二部分费用之和的30计取。（六）投资估算总投资12005571万元，其中工程费用5946080万元，工程建设其他费用4686223万元（含土地费用42000万元），基本预备费319268万元，建设期利息1054000万元。详见“投资估算汇总表”。二、资金筹措本项目资金来源主要由三个部分组成，总投资12005571万元，企业自筹资金6005571万元；银行贷款50000万元，国家旅游发展基金项目开发补助10000万元。投资估算汇总表单位万元估算单价估算价值比重序号工程及费用名称单位工程量（万元）（万元）（）一工程费用59,4608049531总部基地平方米5000002110,500002商业公园平方米7000002517,500003五星级酒店平方米400000520,000004精品酒店平方米20000036,000005车库及设备用房平方米388080103,880806环境及绿化工程1,58000二工程建设其它费用46,8622339031土地费用目咨询前期工作费020891913勘察设计费150107034设计文件审查费018386505建设单位管理费065101086环境影响评价费017208117工程招标代理费035356768工程造价咨询服务费060713539工程监理费1201783810工程保险费0300011,800001城市配套费万平方米182800042,00000三基本预备费33,19268266四贷款利息68010,54000878五项目总投资120,0557110000第十三章项目偿债计划一、资金筹措及安排（一）资金筹措本项目总投资12005571万元，企业自筹资金6005571万元；银行贷款50000万元，国家旅游发展基金项目开发补助10000万元。根据项目融资方案及项目实施计划估算项目建设的各项资金额度及使用计划如下（二）项目资金投入安排项目资金使用情况表单位万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年资金运用120,055717,1757969,5852120,4389322,855791工程建设投资109,515715,4757966,1852117,3789320,475792建设期贷款利息10,540001,700003,400003,060002,38000二、还款计划和贷款利息估算（一）还款来源本项目贷款总额为50000万元，本项目完成后其商业公园销售收入及酒店收入优先用于偿还银行贷款本金及利息。（二）贷款利率按现行银行5年以上贷款利率执行。本项目贷款利率均按680计算。实际贷款时，可以调整，由业主根据具体情况与银行协商。（三）贷款偿还计划本项目贷款总额为50000万元，贷款期限为5年，贷款利率按680计算，本项目利息总额为1190000万元，其中建设期利息为1054000万元。利息支付及本金偿还计划见贷款偿还期预测表。贷款偿还期预测表单位万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年1期初贷款本金累计50000004500000350000020000002本期贷款500000050000003本期应计利息11900001700003400003060002380001360004本期还本付息619000017000084000013060001738000213600041本期偿还本金500000000050000010000001500000200000042本期偿还利息11900001700003400003060002380001360005期末贷款本金累计5000000450000035000002000000000第十四章经济效益分析一、财务评价（一）评价依据、原则和方法财务评价是在国家现行财税制度和价格体系基础上分析计算项目直接发生的财务效益和费用，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此判别项目的财务可能性。1依据（1）国家计委颁布的建设项目经济评价方法与参数；（2）财政部制定的旅游、饮食服务企业财务制度和旅游、饮食服务企业会计制度；（3）国家和重庆市有关财经政策和税收规定；（4）本项目的建设方案及经营设想。2原则（1）本评价遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的原则；（2）本评价遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。3假定条件和评价方法（1）假定条件假定项目的投资人是项目建成后的受益人，其工程建设内容和规模能按预定方案实施，建设进度能如期完成，旅客人数能达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。（2）评价方法本项目的财务评价按新建项目的评价方法进行效益分析和测算。（二）评价指标1财务内部收益率（FIRR）指项目在计算期内各年净现金流量值累计等于零时的折现率，财务内部收益率大于基准收益率12时，项目可行。2财务净现值（FNPV）计算期内用财务基准折现率将项目各年的净效益折现到建设起始年的现值之和。财务净现值大于或等于零时，项目可以接受。3投资回收期（PT）以项目的净效益抵偿全部投资所需年限，是反映项目财务上投资回收能力的重要指标，从投资年起计。（三）基础数据1、项目计算期本项目计算期为建设年限加建成后的预测年限，建设期为3年。建成后的预测年限取12年，则本项目计算期为15年。2、总收入由于信息中心主要功能定位为为旅游文化创意产业服务，经济效益不是信息中心主要建设目标，因此经济效益在项目中体现得不明显，故本项目建成后收入来源主要考虑其他两部分，一部分为商业公园销售收入，另外一部分为酒店房租收入，如收入预测表所示收入预测表项目201420152016201720182019202020212022202320242025合计酒店房间总数778007780077800778007780077800778007780077800778007780077800酒店入住率3545556565657585959595100房间入住情况（万次/年）980126015401821182118212101238126612661266121706单价元）900900900900900900900900900900900酒店收入（万元）8,8225211,3432413,8639616,3846816,3846816,3846818,9054021,4261223,9468423,9468423,94684195,35580商业公园销售面积35,0000015,0000015,000005,0000070,00000商业酒店销售单价万元）130130130130观光车收入45,5000019,5000019,500006,5000000000000000000000000000091,00000收入总额45,5000028,3225230,8432420,3639616,3846816,3846816,3846818,9054021,4261223,9468423,9468423,94684286,35580注1、本项目商业公园销售单价按13万元/平方米估算。2、本项目所建酒店分为五星级酒店及精品酒店，为简化计算，房间价格统一定为900元/天该价格系参考项目周边某五星级酒店确定，其房价根据房间不同定为688元/天2988元/天，总统套房定价为38888元/天，房间入住率随着时间逐渐增长（具体增长情况如上表中所示）。3、管理费用估算折旧费本项目出于谨慎考虑，所有固定资产按20年折旧，每年计提折旧600279万元；其他管理费用（包括人员工资、维护费等）按销售收入5估算。4、税金估算本项目经营税金包括营业税、城建税、教育费附加等；营业税按收入5计算，城建税、教育费附加分别按营业税的5、3计缴。本项目的所得税按25计算。详细数据见利润测算表。二、财务评价结论根据上述基础数据及评价方法，进行项目经济评价指标计算，主要结果为全部投资税后财务内部收益率1576；全部投资税后财务净现值（IC12）1784448万元；全部投资税后投资回收期（动态）1164年（含建设期）；上述计算结果表明，项目税前内部收益率大于基准收益率12，财务净现值大于零，说明项目具有较好的财务盈利能力，项目每年在偿还贷款利息和本金后，净现金流量均大于0，说明本项目具备良好的还款能力，项目在财务上是可以接受的，项目投资利润率高于行业平均水平，对国家和企业有较大贡献，项目在财务上是可行的。财务预测详见项目现金流量表三、不确定性分析鉴于项目收入、建设投资等因素对项目的财务内部收益率有不同程度的影响，所以有必要在一定的变化幅度内进行敏感性分析，以上各因素的变化对所得税前的财务内部收益率的影响见下表项目不确定因素变化率项目财务内部收益率敏感度系数基本方案1576202108168101820154101368132建设投资201186124201034172101311168101833163收入202082160从上表可以看出，建设投资对项目的财务内部收益率的影响较小，同时收入的变化对该项目的财务内部收益率影响也不是十分明显，在可能变化的幅度内，项目的内部收益率均高于基准收益率，说明项目具有较强的抗风险能力。上述敏感性分析数据说明企业既需要节省投资，又必须把景区规划建设好，以吸引更多游客，这样企业的效益才能保持在理想状态。利润预测表单位万元计算期序号项目合计201220132014201520162017201820192020202120222023202420251营业收入286355800000004550000283225230843242036396163846816384681638468189054021426122394684239468423946842营业税金及附加15463210000002457001529421665531099658847788477884771020891157011293131293131293133管理费用86351220000008277797418917544957020986822026822026822026948067074097200137200137200134财务费用1360001360000000000000000000000000000000005利润总额183181370000003476521180141921632761224332867789867789867789109364513195021545358154535815453586弥补以前年度亏损0007应纳所得税额0008所得税45795340000008691304503555408193060832169472169472169472734113298753863403863403863409净利润1373860300000026073911351064162245791824965084265084265084282023498962611590191159019115901910期初未分配利润77023864000000234665235626105022821584924564350037020760760651883447289235392102785091132162611可供分配利润9076246600000026073913697716518506759410706500087708584476716028426752933435510394411114375271248064412提取法定盈余公积137386000000026073913510616224691825650846508465084820239896311590211590211590213可供投资者分配利润8938860600000023466523562610502282158492456435003702076076065188344728923539210278509113216261236474214未分配利润8938860600000023466523562610502282158492456435003702076076065188344728923539210278509113216261236474215息税前利润9410414000000032157824148965556364061553286651950723770778234658618140956526710664848117079651275108216息税折旧摊销前利润1013074833816061474924361639196755607725222978379868423743921841810165546112651271230824413351361项目现金流量表单位万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年一现金流入28635580000000455000028322523084324203639616384681638468163846818905402142612239468423946842394684酒店房租收入195355800000008822521134324138639616384681638468163846818905402142612239468423946842394684商业公园销售收入9100000000455000019500001950000650000000000000000000000000000二现金流出000工程建设投资000建设期利息1357335071757969585212043893251307927761315421610182081923819238192394527107131119734119734119734营业税金及附加10951571547579661852117378932047579000000000000管理费用（不含折旧）1054000170000340000306000238000财务费用1546321000245700152942166553109965884778847788477102089115701129313129313129313所得税143177900000000022750014161315421610182081923819238192394527107131119734119734119734三净现金流量136000000136000000000000000000000000000000000四累计净现金流量4579534000869130450355540819306083216947216947216947273411329875386340386340386340五财务净现值I121506223071757969585212043893203692125546392930108193457615565451556545155654517960132035481227495022749502274950六累计财务净现值7175797676100971999376830715128432219832426374812927972849341440588662018998237380105123301278728015062230全部投资税后财务内部收益率1576；全部投资税后财务净现值（IC8）1784448万元；全部投资税后投资回收期（静态）717年（含建设期）全部投资税后投资回收期（动态）1164年（含建设期）。第十五章社会效益及风险分析一、社会效益分析1、加速地方经济的发展本项目建设不仅为人们提供了一个环境优美