沈阳房地产市场研究分析报告 沈阳房地产市场综述

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892007年沈阳房地产市场综述沈阳伟业顾问2007年11月30日2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录一宏观经济发展状况及房地产市场运行总体态势6二各项经济指标发展情况71、固定投资情况72、进出口总额83、沈阳社会消费品零售总额变化情况84、第三季度沈阳城镇居民人消费性支出95、城镇居民人均可支配收入96、城镇储蓄存款余额97、城市人口指数128、数据汇总12三土地状况分析14一、沈阳土地价格情况141城市整体地价水平情况142不同用途地价变化情况163不同级别地价变化情况174区域地价增长趋势18二、沈阳地价与房价及房地产市场关系分析191地价与房价比例情况192沈阳与同类城市的地价、房价水平比例情况203地价增长率与供应面积增长率的比例212008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894地价增长率与房屋实际销售面积比例22三、城市地价与社会经济协调状况231地价与GDP增长关系232地价增长率与固定资产投资增长率关系243地价增长率与房地产投资增长率关系26四、沈阳市地价变化主要影响因素分析27五、2007年沈阳市土地放量情况301、2007年沈阳市土地交易信息302、2007年沈阳市土地公告信息34六、房地产开发投资状况541、投资与施工规模542、新开工面积553、商品房销售554、开发资金555、投资主体556、经营方式557、经济适用房建设56四07年沈阳房地产市场供需情况综述57一、一手住宅市场情况57（一）整体运行情571、商品房批准预售和累计可售情况572008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892、商品房实际登记销售情况583、不同物业类型商品房销售结构594、不同套型商品住宅供求结构595、不同价位商品住宅供求结构616、商品房价格运行情况62（二）区域运行情况641、不同区域商品房销售情况642、不同区域商品房价格运行情况66二、二手住宅存量房市场基本情况69（一）总体运行情况691、存量房转让成交情况692、存量房价格运行情况69（二）市场区域运行情况701、不同区域存量房转让成交情况702、不同区域存量房价格运行情况71三、购买人群主要情况综述73四、当前沈阳房地产市场基本运行态势总结74五沈阳房地产政策及规划情况77（一）、沈阳07年主要政策回顾77（二）、沈阳07年主要政策关键点781、公积金贷款的调整782008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892、沈阳市房地产交易秩序专项整治工作方案793、沈阳市房产局参照物权法出台相关办法794、12月1日起外资炒二手房全面受限805、沈阳国六新政出台816、沈阳面对国家新政的反映837沈阳新政后的税务问题解析878、面对一系列税费政策，沈阳政府的应对举措949关于廉租房的最新政策95六沈阳城市规划战略及代表区域房地产开发情况961、沈阳城市规划的“四大空间”962、“四大空间”中，房地产的发展情况。962008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789一宏观经济发展状况及房地产市场运行总体态势2007年，沈阳市国民经济持续保持较快增长。工业生产增速稳步加快，固定资产投资保持较高增幅；地方财政收入增势强劲；消费品市场销售持续升温；金融运行基本稳定；居民收入快速增加；物价涨幅继续上扬。沈阳市超过武汉市列第11位，成为东北三省唯一一个进入12强的城市。今年19月份，沈阳市各项主要经济指标预计均可超过全年任务的75，特别是规模以上工业总产值和利用外资的指标，已经超过了去年全年的完成总量。据统计，沈阳前三季度地区生产总值预计完成21941亿元，增长171；规模以上工业总产值3527亿元，增长446；规模以上工业增加值9105亿元，增长329；全社会固定资产投资1620亿元，增长388；社会消费品零售总额8991亿元，增长169；地方财政收入2419亿元，增长50；实际利用外商直接投资363亿美元，增长82；出口创汇239亿美元，增长238；城市居民人均可支配收入10845元，增长289；农民人均现金收入6690元，增长173。房地产开发投资持续增长，规模大、功能全的新型城镇化小区成为开发新热点。19月，沈阳市房地产开发投资增长较快，完成投资4894亿元，同比增长426，比同期全社会固定资产投资增速高21个百分点。其中，商品住宅投资3709亿元，同比增长418；商业营业用房投资67亿元，同比增长685；办公楼投资231亿元，同比增长1292。商品房屋施工面积达4262万平方米，同2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789比增长375，其中商品住宅施工面积32914万平方米，同比增长385；商业营业用房施工面积6302万平方米，同比增长266。房地产开发大项目数量明显增多，所占比重进一步加大。19月份，施工面积超10万平方米的房地产开发项目由上年同期的105个增至138个，总施工面积达29144万平方米，同比增长427，占沈阳施工面积684，比上年同期提高了25个百分点。18月，沈阳商品房销售面积755万平方米，增长279；商品房销售额2745亿元，增长336。二各项经济指标发展情况1、固定投资情况投资快速稳定增长，运行态势良好。19月沈阳固定资产完成投资16402亿元，同比增长405，完成年力争计划的705，比上年同期提高了46个百分点。三次产业投资协调增长，投资产业结构进一步优化。19月，第一产业完成投资254亿元，同比增长485，占全社会固定资产的15；第二产业完成投资6777亿元，同比增长387，占全社会固定资产的413，其中工业完成投资6286亿元，同比增长34；第三产业完成投资9371亿元，同比增长419，占全社会固定资产的572。重大建设项目全面推进，基础设施建设进展顺利。19月，沈阳固定资产投资项目计划总投资3000万元以上项目完成投资12643亿元，占沈阳完成投资的771，其中计划总投资10亿元以上的项目完成投资3084亿元，占沈阳完成投资的188。2、进出口总额2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789110月份，沈阳实现进出口总额466亿美元，同比增长113，其中出口270亿美元，同比增长254。10月当月沈阳外贸出口32亿美元，同比增长424，当月出口额和增幅均创沈阳历史最高水平。沈阳外贸进出口呈现出主要商品出口保持高速增长、重点企业出口继续保持快速增长、出口贸易结构与出口主体结构不断优化等特点。110月份，前20位商品合计出口112亿美元，占沈阳出口总额的415，净增出口额51亿美元，拉动外贸出口增长238个百分点；50户重点企业累计完成出口额171亿美元，同比增长310，占沈阳出口总额的634，净增出口4亿美元，拉动沈阳外贸出口增长188个百分点，其中东北制药总厂前10个月出口额达106亿美元，同比增长302，成为沈阳市第一个出口超亿美元的国有企业；一般贸易出口171亿美元，同比增长374，净增出口46亿美元，拉动外贸出口增长216个百分点，外商投资企业、国有企业、私营企业分别出口15亿美元、72亿美元和48亿美元，同比分别增长16、325和52。3、沈阳社会消费品零售总额变化情况社会消费品零售总额增长16618月，沈阳实现社会消费品零售总额7879亿元，增长166，增幅同比上升2个百分点，比上月累计增幅又攀升01个百分点。分行业看，批发业实现零售额1617亿元，增长175；零售业实现零售额5202亿元，增长174；住宿和餐饮业实现零售额885亿元，增长106。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789分经济类型看，个体经济主体地位稳定，实现零售额3837亿元，增长147，占沈阳的487；股份制经济增速居首，实现零售额1478亿元，增长256，增幅高出沈阳9个百分点。从用途上看，日用品零售额3125亿元，增长183；食品零售额3051亿元，增长156；服装零售额1703亿元，增长155。8月份，沈阳实现社会消费品零售总额949亿元，增长18，增幅同比上升05个百分点。4、第三季度沈阳城镇居民人消费性支出人均消费性支出72451元，增长338，同比加快235个百分点。在八大类消费支出中，除医疗保健支出增幅较低外，其他支出项目均有较大幅度增长。其中，所占比重最大的食品支出增长212；居住支出增长366；家庭设备用品及服务支出增长483；衣着支出增长491；教育文化娱乐服务支出增长508；交通通信支出增长701；其他商品及服务支出增长296；医疗保健支出增长76。5、城镇居民人均可支配收入18月，沈阳城市居民人均可支配收入95603元，增长283，同比加快137个百分点；6、城镇储蓄存款余额8月末，沈阳金融机构本外币存款余额4475亿元，比年初增加3165亿元，同比多增44亿元。其中城乡居民储蓄存款余额20267亿元，比年初增加148亿元，同比少增1154亿元。金融机构本外币贷款余额29711亿元，比年初增加1773亿元。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178918月，沈阳金融机构现金收入67932亿元，同比增长213；现金支出66133亿元，增长22。现金收支相抵，实现货币净回笼1799亿元，增长15。7、城市人口指数沈阳目前总人口约820万，其中流动人口约200万左右。20012006年沈阳市人口结构年份户籍人口（万人）市区人口（万人）县市人口（万人）农业人口（万人）非农业人口（万人）200168934877201625364357200268894887200225064383200368914884200724854406200469394923201624764463200569864959202724774504200670364999203724864546城乡结构沈阳常住人口中，居住在城镇的人口5536万人，占总人口的7481；居住在乡村的人口1864万人，占总人口的2519。与第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了448个百分点。城乡结构5536,751864,25城镇人口乡村人口性别构成沈阳常住人口中，男性为3771万人，占总人口的5096；女性为3629万人，占总人口的4904。性别比（以女性为100,男性对女性的比例）为10391。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789性别结构3771,513629,49男性女性年龄构成沈阳常住人口中，014岁的人口为913万人，占总人口的1234；1564岁的人口为5686万人，占总人口的7684；65岁及以上的人口为801万人，占总人口的1082。与第五次全国人口普查相比，014岁人口的比重下降了286个百分点，65岁及以上人口的比重上升了218个百分点。年龄结构913,125686,77801,11014岁1564岁65岁及以上民族构成沈阳常住人口中，汉族人口为6663万人，占总人口的9004；各少数民族人口为737万人，占总人口的996。与第五次全国人口普查相比，汉族人口增加了164万人，增长了252；各少数民族人口增加了32万人，增长了454。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789民族构成6663,90737,10汉族少数民族受教育程度沈阳6岁及6岁以上人口中，具有大学程度的人口为1014万人，高中程度的人口为1283万人，初中程度的人口为3074万人，小学程度的人口1440万人。与第五次全国人口普查相比，大学程度的人口增加220万人，小学程度的人口减少213万人。受教育程度1014,151283,193074,45144,21大学高中初中小学家庭户人口沈阳共有家庭户2603万户，家庭户人口为7314万人，平均每个家庭户的人口为281人，集体户人口为86万人。与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭户的人口减少了023人。数据汇总2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789宏观2001年2002年2003年2004年2005年2006年20079GDP12381400160219007208412482521941GDP增速101131142155160165171第一产业801874893114112631352第二产业4464495759747263906311377第三产业64757429815193261051512096人均GDP元1708419242217982564029935全社会固定资产投资302840255826971413632179031620增速155329448667403311388社会消费品零售总额62356952721580889151104878991户籍人口689368896891693969867036620非农业人口435743834406446345044546常住人口7400820城镇人口55365536城镇化率市区人口万人487748874884492349594999人均住宅面积183119122012215523362524人均可支配收入6386705079618924100981165195603增速92104129121132154283人均消费性支出55156074669072137863867072451房地产开发投资额亿元781116117733426413653834894增速2248605280932020703020426住宅721098200014370002485000332500040720003709增速2036204630775030802670418住宅831313062233303092839709商品房施工面积（万）888912382173882805331020345604262住宅7082100461401119932243832661532914商品房新开工面积万52647168123421308714636住宅4498602789851123912536商品房竣工面积（万）34883636585980611057711853住宅3024314049437167927710153市场（新建商品房）20012002200320042005200620079商品房销售面积万1952206132485243761312438755住宅1678184129164897139115062008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789商品房销售额亿元5355649471526236841992745住宅438479803139521333664商品房均价元/274302737729156291053186933759住宅260872600927538285283026631844商品房均价增速9559住宅均价增速6152三土地状况分析一、城市地价水平及变化趋势1城市整体地价水平呈稳步上涨趋势，涨幅较上年略有上升。2006年沈阳市综合地价水平值为1518元/平方米，综合地价增长率为1072，与2005年923的综合地价增长率相比，上升了149个百分点，城市整体地价水平呈稳步上涨趋势。其中商业用地地价水平值为2147元/平方米，增长率为1095，增长率同比上涨031个百分点；住宅用地地价水平为1916元/平方米，增长率为1234，增长率同比上涨308个百分点；工业用地地价水平为492元/平方米，增长率为394，增长率同比上涨018个百分点。商业、工业用地平均2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789地价增长幅度较去年涨幅略有上升，住宅用地平均地价增长幅度较明显，具体见表12和图12。表1沈阳市20002006年城市地价水平值变化单位元/平方米用途年份综合用地商业用地住宅用地工业用地2000年955123212014302001年984129412254342002年1039140412734392003年1121154013814432004年1256174915614562005年1371193617064732006年1518214719164922008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789图1沈阳市20002006年城市地价水平值变化表2沈阳市20012006城市地价增长率单位用途年份综合用地商业用地住宅用地工业用地2001年3114961971002002年5538573920992003年7969658490982004年1196136013042912005年92310649263762006年1072109512343942008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789图2沈阳市20002006年城市地价增长率2从不同用途地价变化情况看，工业用地价格上涨幅度明显低于商业、住宅用地。2006年地价增长率住宅用地最高，为1234，商业用地其次，为1095，工业用地最低，仅为394，工业用地价格上涨幅度明显低于商业、住宅用地价格上涨幅度。从20012006年地价增长率变化情况来看，各用途用地地价增长率均呈现上涨的趋势，其中商业用地地价增长率2004年达到最高，为1360，2005年地价涨幅有所回落，较2004年下降296个百分点，2006年地价涨幅与2005年基本持平，为1095；住宅用地地价增长率同样是2004年达到最高，为1304，2005年地价增长率为926，较2004年下降378个百分点，2006年地2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789价增长率进一步回升，达到1234，较2005年上升308个百分点；工业用地地价增长率一直处于稳步增长的趋势。见图3。图3沈阳市分用途地价增长率历年情况比较3从不同级别地价变化情况来看，四、五、六级地价格水平上涨明显。2006年沈阳市一级至七级土地综合地价增长率分别为550、582、670、1057、1529、1562和556，四、五、六级地价增长率均大于10，地价水平上涨明显。其中商业用地一级至七级地价增长率分别为554、590、585、1073、1596、1112和584，四、五、六级地价增长率均大于10；住宅用地一级至七级地价增长率分别为578、598、852、1135、1644、2083和522，四、五、六级地价增长率同样都大于10，六级地价增长率达到20以上；工业用地一级至五级地价增长率分别为307、381、338、462和598，五级地价增长率最高。从总2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789体上来看，四、五、六级地价格上涨明显，特别是商业用地和住宅用地，这与这些区域近年来基础设施不断改善具有直接关系。见图4。图4沈阳市2006年级别地价增长率4土地交易活跃区域表现出较高的地价增长趋势。根据沈阳市2006年经营性土地的统计分析，一七级经营性土地面积占总土地面积的比例分别为843、1028、835、1448、3036、2809、000，五级土地的比例最高，其次为六级土地；五、六级是沈阳市地价增长率最高的两个级别，地价增长率分别达到1529和1562。可以看出，地价增长率的高低与经营性土地面积的大小基本相对应，由此反映土地交易活跃区域表现出较高的地价增长趋势。见表3。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789表3沈阳市2006年地价增长率与土地实际供应面积级别综合地价增长率（）土地面积比例一级550843二级5821028三级670835四级10571448五级15293036六级15622809七级556000二、沈阳地价与房价及房地产市场关系分析1地价占房价比例基本稳定。根据沈阳市的商业和住宅用地的平均容积率和基准地价水平，计算商业和住宅用地的楼面地价，测算得出沈阳市20052006年各季度楼面地价与房价的比例，具体见表4。表4沈阳市20052006年地价与房价比例比例季度平均地价占房价的比例商业平均地价占房价的比例住宅平均地价占房价的比例2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第一季度247718432743第二季度246720082584第三季度2533212426082005年第四季度258021092742第一季度260719862983第二季度269120922763第三季度2695233927662006年第四季度258922562900图5沈阳市20052006年地价与房价比例商业地价与房价的比例维持在20左右，住宅地价与房价的比例在27左右，平均地价与房价的比例在25上下波动，地价与房价的比例关系都基本保持稳定。从用途上看，住宅地价与房价的比例高于商业地价与房价的比例。见图5。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892沈阳与同类城市的地价、房价水平相比基本相当。2006年沈阳市平均房价在3200元/平方米左右，和沈阳市房价水平相当的城市有福州市、武汉市、成都市和济南市。分析几个城市的地价水平，福州市的地价水平最高，成都市的地价水平其次，均高于沈阳市的地价水平；武汉市的综合地价水平与沈阳市相当，商业用地地价水平高于沈阳市，居住用地地价水平低于沈阳市；济南市的地价水平低于沈阳市。从总体上看，同等房价水平的城市中，沈阳市的地价水平处于中等水平，比例合适。见图6。图6不同城市地价比较3地价增长率低于房屋供应面积增长率，两者呈现反比关系。沈阳市20032006年的房屋供应面积增长率分别为6132、3758、3122和3000，增长率逐年下降；地价增长率分别为796、1196、923和1072，2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789增长率基本呈现逐年上升趋势。总体来看，沈阳市地价增长率低于房屋供应面积增长率，并且两者呈现反比关系。见图7。图7沈图阳市地价增长率与房屋供应面积增长率4地价与房屋实际销售面积同步增长，但地价增长率低于房屋实际销售面积增长率。沈阳市20032006年的房屋实际销售面积增长率分别为5759、6142、4520和4150，2004年增长率最高；地价增长率分别为796、1196、923和1072，也是2004年增长率最高。总体来看，沈阳市地价增长率低于房屋实际销售面积增长率，并且两者呈现同比关系。见图8。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789三、城市地价与社会经济协调状况1地价与GDP同步增长，但地价增长速度低于GDP增长速度。近几年，沈阳市20012004年国内生产总值增长率逐年上升，2005年涨幅有所回落，2006年涨幅在2005年的基础上有所回升，地价增长率变化趋势与国内生产总值增长率同步，地价水平的变化与国民经济和社会发展基本是同步协调的，但地价增长速度低于GDP增长速度。根据发达国家的社会经济发展过程可总结出如下规律当地价变化速度远高于或低于经济发展速度时，此时的土地市场是畸形的；而当地价变化与经济发展处于同步协调状态时，此时的土地市场可以说是健康的。可以判断，沈阳市目前的土地市场发展健康。见表5和图9。表5地价增长率与国内生产总值增长率比较年份国内生产总值增长率地价增长率2001年1063112002年1315532003年1457962004地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892005年969232006年1571072图9沈阳市地价增长率与国内生产总值增长率2地价增长率明显低于固定资产投资增长率。近几年，沈阳市20012004年固定资产投资增长率逐年上升，2005年涨幅有所回落，2006年涨幅在2005年的基础上有所回升，地价增长率变化趋势与固定资产投资增长率同步，地价增长率的变化与固定资产投资增长率的变化一致，地价受固定资产投资的带动而增长，但是地价增长率低于固定资产投资增长率。固定资产投资的重要组成部分是房地产投资，房地产投资增加，在一定程度上说明土地需求旺盛，则土地价格迅速上涨；反之，固定资产投资下降，在一定程度上说明土地供给充足，则土地价格上涨缓慢。沈阳市土地市场地价增长率完全符合2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789与固定资产投资增长率的规律，因此，可以判断沈阳市土地市场是健康的。见表6和图10。表6地价增长率与固定资产投资增长率比较年份固定资产投资增长率地价增长率2001年1553112002年3295532003年4477962004年66711962005年4039232006年56910722008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789图10沈阳市地价增长率与固定资产投资增长率3地价受房地产投资的带动而增长，地价增长率远低于房地产投资增长率。近几年，沈阳市20012004年房地产资产投资增长率逐年上升，2005年涨幅有所回落，2006年涨幅在2005年的基础上有所回升，地价增长率变化趋势与房地产投资增长率同步，地价增长率的变化与固定资产投资增长率的变化一致，地价受房地产投资的带动而增长，但是地价增长率低于固定资产投资增长率。房地产投资增加，在一定程度上说明土地需求旺盛，则土地价格迅速上涨；反之，房地产投资下降，在一定程度上说明土地供给充足，则土地价格上涨缓慢。沈阳市土地市场地价增长率完全符合与房地产投资增长率的规律。见表7和图11。表7地价增长率与城市房地产投资增长率比较2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789年份城市房地产投资增长率地价增长率2001年2203112002年4865532003年5287962004年93211962005年2079232006年10722008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789图11沈阳市地价增长率与城市房地产投资增长率四、沈阳市地价变化主要影响因素分析1沈阳市宏观经济的快速增长是推动地价持续稳定上涨的重要因素。自2000年以来，沈阳市的国内生产总值每年以10以上的增长速度发展，社会经济发展维持在高位运行。随着城乡一体化进程加快和城市化发展、经济发展带来的居民可支配收入增加、家庭结构变化、消费观念更新等一系列变化，在一定时期内将增加对房地产市场的刚性需求，从而使地价保持持续稳定上升趋势。地价水平变化在总体上与国民经济和社会发展相协调，沈阳市社会经济发展形式的持续向好，推动了地价的稳步上升。2城乡基础设施建设和完善促进地价增值，同时使得市民活动范围向外围扩散，带动城近郊区地价上涨明显。“十五”期间，沈阳市城乡基础设施建设投资总规模达到433亿元，是“九五”期间投资总额的5倍。首先，生态建设跨越式发展，城市面貌发生巨大变化，城市新增绿地69平方公里，建成区绿地率由2000年的2139提高到现在的3597；三环以内水面面积达到213平方公里，水面面积率由243提高到468；拆除4000余根烟囱和1800余座锅炉房，集中供热率由493提高到80，大气优良天数由73天提高到315天；城市污水处理能力由3848提高到71；生活垃圾处理量达到4400吨/日，垃圾卫生填埋处理率由529提升到100。其次，道路交通建设快速推进，大都市圈构架初步形成，新建和改造道路面积3060万平方米，新建和改造8车道以上道路32条；新增、更新公交车辆3250台，市民乘坐公交车辆出行比例由11上升到188；完成路基改造2188公里，黑色路面2722公里。第三，公用设施建设不断完善，市政公用事业全面发展，建成区用水普及2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789率达到100；新增排水管道170公里，新建和改造泵站12座，基本消除积水区域；改造地下燃气管网590公里，气化率达到92。“十五”期间城乡基础设施的建设和完善的效果在2006年明显显现出来，不仅促进了沈阳市整体地价的增长，同时由于城乡基础设施的不断建设完善，市民的活动范围向外围扩散，越来越能接受到二环附近购买住房，使得二环周围的地价（特别是住宅用地地价）快速上涨。3国家宏观调控效果比较明显。2004年国土资源部、监察部联合下发了71号令关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求各地在2004年8月31日后全面实行经营性土地出让招拍挂制度。土地出让招拍挂的全面推行对于2004年土地价格的全面上升起到了推动作用。2005年，国家出台了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，国家七部委联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见，继续加大对土地及房地产市场宏观调控力度，从严控制建设用地的供给，加大土地执法力度、改革完善土地管理督察制度等一系列政策的实施，在一定程度上导致土地供应趋紧，使得地价趋向于平稳增长，地价增长率有所回落。2006年，国家出台国务院关于加强土地调控有关问题的通知，进一步继续从严控制建设用地的供给，抑制房地产和城市建设过度扩张，加强对平稳房价工作的重视程度；国土资源部紧接着发布关于实施全国工业用地出让最低价标准的通知，制定全国工业用地出让最低价标准，防止低成本工业用地过度扩张。这些政策的实施使得土地价格平稳上涨，工业地价有所上涨。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789五、2007年沈阳市土地情况（按时间线排列）1、2007年沈阳市土地交易信息地块名称竞得人成交价元/平方米成交日期PHG07025地块沈阳海吉星农产品物流有限公司29020071031PHG07026地块沈阳海吉星农产品物流有限公司29020071031YH2006008号于洪新城50号（部分）地块沈阳汇成电缆有限公司280020071026YH2007005号于洪新城A（部分）地块沈阳远大置业有限公司240020071026PH07034蒲河大道北侧3号地块沈阳沈北金谷置业有限公司128120071026PH07042号101国道西侧11地块沈阳步阳置业有限公司132520071026PH07044号沈北大道北侧9地块沈阳中冶京诚置业有限公司137320071026PH07045号沈北开发大道南侧7地块沈阳雷明房地产开发有限公司1420200710262007014四德二里地块沈阳大东安居房产开发有限公司3318200710262007056东顺城街18号地块沈阳瑞信实业有限公司24937200710262007067太原南街89号地块沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司11926200710262006010二环路北2号地块都兴投资有限公司3100200710262007082号二环路北3号地块都兴投资有限公司302020071026HNG0721浑南新区F141号地块富士康（沈阳）精密工业有限公司48020071026HNG0728浑南产业东区331号地块沈阳浑南置业格澜德房地产开发有限公司1416200710262008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789HN0727浑南新区C12地块益华投资有限公司549320071026HN0727浑南新区C18地块益华投资有限公司384620071026HN0727浑南新区C22地块益华投资有限公司33992620071026PH（G）07011沈阳沈北昆龙投资有限公司29020071019PH（G）07016沈阳世纪先锋科技发展有限公司29020071019PH（G）07017沈阳沈北天宁投资有限公司29020071019PH（G）07018沈阳沈北彤业投资有限公司29020071019PH（G）07019沈阳沈北万佳投资有限公司29020071019PH（G）07023沈阳沈北融易通投资有限公司29020071019长江北街78号地块沈阳融乾房地产开发有限公司123820071022文萃路南地块地块沈阳领泰置业有限公司143720071019CB2007019地块中海地产集团有限公司68302007918SYHPCB2007017地块沈阳博瑞达工程有限公司33812007918SYHPCB2007012地块大唐国际发电股份有限公司52352007914SYHPCB2007013地块大唐国际发电股份有限公司52352007914SJT0703号文竹街东地块沈阳宇全房地产开发有限公司12102007925HN0722浑南新区D63号地块沈阳华泰中都置业有限公司45032007925东陵区0609地块沈阳市东陵区祝家供销合作社6152007914东陵区0703地块沈阳金拓房屋开发有限公陵区0707地块沈阳九洲福尔房地产开发有限公司12082007925PHG07020沈阳沈北天弘投资有限公司2902007921PHG07021沈阳沈北千隆投资有限公司2912007921PHG07022沈阳沈北鸿基投资有限公司2902007921PH（G）07012