某村改造项目整体开发战略报告

郑州寺坡城中村改造项目整体开发战略报告目录前言第一部分市场判研一、郑州房地产市场发展分析二、各区域市场概述三、项目区域环境分析四、竞争项目分析第二部分项目思考一、项目基础情况二、项目SWOT分析三、城中村改造的思考四、新地产、新思维科技人居思路对本案的启示第三部分项目定位一、导入“科学地产”概念二、项目市场定位三、推广案名建议第四部分项目整体开发战略一、项目战略目标二、产品开发策略三、项目开发原则第五部分项目规划建议一、项目整体规划构想二、项目总体提升建议三、科技人居概念实施策略结束语前言寺坡城中村改造项目整体开发战略报告，是我司结合操作全国数百个房地产项目的专业经验以及国内成熟的大中型楼盘开发模式，基于我司对郑州市场进行缜密的调查分析后得出的正确判断，并结合郑州城市发展、当地人居状况、项目自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势等多种因素制订的整体开发战略报告。本案对项目市场、开发思路、项目定位、项目整体规划等方面进行综合性研究，鉴于本项目整体经济技术指标尚未定型等不确定因素，本案针对上述内容做出一个初步的研究与判断，在项目未来的开发过程中和营销阶段中所遇到的问题，届时还需更翔实、更具体的针对性方案来解决。第一部分市场判研一、郑州房地产市场发展分析房地产市场步入快速发展时期2006年房地产开发完成投资2299亿元，比上年增长368，其中住宅投资1772亿元，增长412；商品房新开工面积11762万平方米，比上年增长856。房价总体步入上升周期2006年商品房屋销售面积8008万平方米，增长305；销售金额2313亿元，增长429。2006年8月，商品房销售均价3004元/M，2007年8月商品房销售均价3636元/M，环比增长21。郑州房价涨幅居中部城市前列。各区域住宅价格总体保持均衡随着城市框架的北扩东移；各区域间的住宅价价格价差距不大，表明郑州的房地产发展较平均。板块效应成为市场亮点郑州房地产市场板块各有特色、每个板块都由本区域内的重点项目带动。北区和行政区将成郑州市房地产开发建设的热点地区。外来开发商加速房地产业更新换代外来房地产商的进入，特别是大型房地产商的圈地，加速了郑州房地产业的重新洗牌。大型发展商不但带了先进的开发理念和技术，更丰富了郑州的房地产市场建筑风格的多样化，户型的创新和各种完善的配套。住宅市场也进入了品牌的竞争阶段。城中村改造成为城市中心区域房地产开发主流随着城市的不断发展，配套完善的市中心土地供应日益紧缺，通过科学改造落后的城中村，合理利用土地资源，缓解城市用地压力，改善居住条件，是市中心房产开发的主流方向。二、各区域市场概述北区本区域交通相对比较便利，自然环境优美，文化、教育、基础配套设施齐全。该区域是郑州楼市的一个亮点，区域内的大盘、名盘和别墅都各具特色，商务办公也在北区悄然欣起。北区现在被称为“文化居住领域”，作为市场导向区域，房地产开发集中放量，热点云集。如思达大河春天、四月天、汉飞城市花园等。东区经过这几年的建设，东区已经显示出新区的魅力，进入一个收获期。这几年一直是郑州发展的龙头区域，一有政策的支持，二有大量的资金流入，故而地产企业云集与此，众现各家风范企业理念、建筑风格、楼盘品质，所以郑东新区呈现出的地产形态万紫千红，可持续发展强劲。中心行政区城市的中心地域向来是房地产企业的必争之地。地段拥有财富，地段显示身份，因此中区贵得理所当然。本区域拥有完整的市政、生活配套设施和发达的科技实体，大型医疗机构、银行金融机构、体育场所、文化休闲中心等一应俱全。文化路、农业路、大学路沿线高校林立、书店遍街，文化气息相当浓厚；且二七路为传统的黄金商业圈，商业设施种类繁多。该区域楼盘的特点泾渭分明，商务办公和住宅各分天地。因为地的不可复制性，使得区域内楼盘规模普遍不大，但得天独厚的地理位置和齐全的生活配套造就了区域内楼盘的高销量与高市场占有率。大量的城中村改造，又成为郑州房地产瞩目的焦点。西南区本区域土地资源丰富，集中了郑州市众多大、中专院校，拥有碧沙岗公园、绿城广场、文化宫等市政配套设施，且商业配套相对比较齐全，许多大型商业机构开始入驻西区。西南主要以住宅为主，现在也涌现出了如帝湖、绿都城、长城康桥华城等一批大盘，大展潜力较大。另外，地铁、火车西站的建设都将加快西南区房地产的发展。东南区东南区域相对较平淡，不多还有几处大盘如美景天城、富田太阳城成为东南区的主要代表。近两年随着航海东路、中州大道的拆迁整治和未来大道打通工程的开工，该区域房地产迅速升温。该区域楼市发展具有不平衡性，主要以中档为主。三、项目区域环境分析本项目所在区域位置十分特殊，它位于金水区，但是和邙山区紧密相连，区域的过渡性决定了它的多重特征。项目目前还没有拆迁，周围居住密度大，环境较差，但因属于中心行政区，又是省委、省政府所在地，再加上临近南阳路和黄河路两大主要路段，其地段升值潜力巨大。1、金水区做为郑州市最大的行政区，也是经济、教育、商业等最为集中和繁荣发达的区域。素有“行政区”、“文化区”和“中原硅谷”之盛誉。2、南阳路沿线曾分布着郑州纺织机械厂，郑州市玻璃钢设备厂，郑州起重设备厂，郑州油脂化工厂，郑荣集团，郑州毛纺织厂，郑州锅炉厂，郑州搪瓷厂等诸多较大型企业，过去曾红极一时。随着这些国有企业的普遍衰落，造成南阳路沿线整体消费水平偏低，人口素质也参差不齐。同时，大量老式厂房、窄小门面房的存在，严重影响了区域形象。3、本区域交通比较便利，南阳路做为连接北环和市区南北路线的一条主干道，由北向南依次是北环路、东风路、农业路、金水路等主干道。同时，南阳路长途汽车站也极大的方便了本地和外地客户进出郑州。但由于南阳路是6车道规划，大量的外地货运和客运车辆给这里带来了巨大的交通压力，使南阳路堵车现象比较严重。此外，受经济滞后的影响，区域内尚存在众多的狭窄道路，交通堵塞时有发生。寺坡村改造地块周边配套图示小结在郑州“东移北扩”的城市发展框架及方向下，随着北区房地产开发向北的迅速延伸，要求市政相关配套必须完善与及时跟进，剩余可供开发土地正逐步减少，再加上近几年内房价出现了整体大幅上扬。随着政府对区域拆迁及改造力度的进一步加大，必将形成郑州市房地产市场另一大热点。加上城市发展，南阳路区域改造势在必行，诸多破产企业用地的转让，太极、富田等一系列中高档社区的开发，家世界、通利、国美等商业大卖场的进驻等，都展示着南阳路区域的变化，区域居住价值已广为认同。四、竞争项目分析项目周边主要的竞争项目香港城、尚美家、家天下、小杜庄改造项目、六里屯改造项目、十二里屯改造项目和卫生路新项目。“香港城”定位为港派豪宅，虽然价格未定，但属于中高档楼盘；“尚美家”仅10亩地，以中小户型为主，开发商不知名，该项目是其在郑州第一个项目；“家天下”占地100亩，开发商国基置业实力不容忽视，该项目虽未销售，但必将成为南阳路又一闪亮新盘。而小杜庄改造项目9月25号被一家外地企业以371亿拍到，总面积为1279亩，现在还没有规划；卫生路新项目为郑州绿城房地产公司开发，占地159亩，现在详细资料未出；六里屯未规划。但这些将成为寺坡项目将来竞争最激烈的项目。清华SOHO现已销售近50，而且以小户型为主；天明森林国际公寓目前已售56定位为双气豪宅，其周边有建业森林半岛等高档楼盘；天下城和尚城国际已是尾盘。就整体发展来看该区域竞争比较激烈，也是城中村改造比较集中的地方，将来各大楼盘林立，市容会得到很大改观，更加强化该区的适宜居住性。周边竞争项目概念一览表楼盘市场定位主打卖点上都国际新通桥北最具国际都市感的现代行宫地理位置优越，五星级酒店物管尚城国际时尚精神领跑建筑地理位置优越，交通便利；节能社区；玫瑰公寓以爱情为主题行政区内精装小户型优盘小空间大享受成熟大社区的小户型、交通发达，嘎达梅林一个属于“知识移民”自己的家天明森林国际公寓郑州首席LOHAS精英生态豪宅紧邻绿荫广场，环境优美，精装修公寓，六合之家生态型高档住宅区生态概念家天下未推广原生60年梧桐尚美家未推广中小户型黄河锦园2未推广中小户型小结南阳路上的房地产业，基本上是在该区域一大批老工业企业破败的旧址上迅速崛起。2001年时南阳路沿线已经有近30家楼盘，总投放建筑面积近287万平方米，几乎是郑州一年的市场投放量，南阳路也成为郑州房地产开发最热的区域之一。近年来随着大量中高档楼盘尤其是清华园、富田丽景花园、太极公馆等的涌现，使南阳路区域的居住价值日渐凸显。第二部分项目思考一、项目基础情况分析本项目A地块位于郑州市金水区，南阳路东、丰乐路西，北临太极公馆，南与六里屯相邻。占地面积约60亩，B地块位于A地块北20米富盈路与卫生路交汇处，占地约10亩。本项目容积率55。总建面积约40万。本项目A地块腹地较深，地表坡度较大，项目周边与主干道接壤较少。本项目B地块占地面积相对较小，地表平坦，项目周边与两条小路接壤。本项为都市村庄改造项目。力求创造节能、高效、舒适、充满生活情趣且具有较高品质的居住生活社区，同时保障在居住环境建设的社会效益、环境效益，达到社会、政府、村民三满意的基础上力争获得良好的经济效益。二、项目SWOT分析1、优势1）中心地段本项目地处金水区临近南阳路和黄河路，地理位置优越，属于中心城区。2）完善配套金水区是郑州经济、文化、政治中心，消费能力较强，周边配套成熟。中高档楼盘聚集。3）交通便利南阳路是贯通郑州南北的四大主要干道之一，交通便利。2、劣势1）周边环境差本项目与主干道没有直接接壤，仅有一段与支干道丰乐路接壤。沿线附近多为改建的沿街门面，周边环境一般。很多郑州市民对本地块不甚了解，甚至没有听说过，对于以后树立形象，占领消费者心智资源有一定难度。2）地形不规则本项目规模适中，地块成不规则状，且有西高东低，有一定的坡度，沿丰乐路段夏季容易积水。3、机会1）郑州市2010年规划到2010年，中心城区人口将达到400万，住房的消费需求还有会持续。2）城中村改造政策明朗郑州市今后三环内不再新增住宅建设用地，三环内的房地产开发今后以城中村改造为主。3）政府对城中村改造的重视城中村改造是城市发展的必然，政府现在积极引进开发商，全力推进郑州市城中村改造。要求各级有关部门要采取有效措施，加大力度，规范有序地推进城中村改造，努力改善人居环境，要建立多元化投入机制，努力盘活土地存量。4、挑战1）城市变迁随着东区的发展和西区的崛起，中心区的地段优势也有所淡化；而且各大项目纷纷强化品质、规模和创新，使得消费者不再一味追求地段上的单一优势，而是更加理性的选择。2）资金运作城中村改造从拆迁、安置到建设需要花费大量的人力物力，如果资金不能按时到位将面临流产的威胁。3）相关手续作为主城区的改造项目，众多开发商一定不愿放弃这个拿地的机会，如果有实力的开发商介入，势必产生更加激烈的竞争甚至恶意竞争，拿地成本将会大幅度提升。三、城中村改造的思考“从来没有见过，也不知道房子是可以这样盖的楼与楼之间几乎靠在了一起。走进巷子里，就如同进入了迷宫，这样的城中村存在着很多隐患。首先是安全问题。晚上走在迷宫一般的巷子中，就是喊破喉咙，也没有人来救你。其次是火灾隐患。看到那些密如蛛网、纵横交错的电线，心里就着急发憷。最后是公共卫生。遍地的各种废弃物，真的是无法适应。”寺坡印象1、城中村改造势在必行随着郑州城市化进程的加快，在土地利用、建设景观、规划管理、文教卫生、劳动就业等方面与城市有着强烈差异及巨大矛盾的“城中村”问题凸现出来，引起了各级政府和社会各界的广泛关注。城中村现象已成为城市发展的严重阻力，成为城市的一块心病，2007年7月郑州市政府正式下发文件，部署加快推进城中村改造有关事项。按照计划，郑州市将在282平方公里建成区内对10万亩土地上、30万常住人口居住的143个城中村进行改造。城中村改造，势在必行，而且具有的巨大意义1）城市发展的必然要求；随着城市化进程的加快，城中村改造可增加城市建设用地，合理利用土地资源，缓解城市用地压力；2）提升市民居住环境；城中村改造可解决其以往“脏、乱、差”的现象，为市民营造环境优美的现代居住社区；3）城市整体形象的提升；通过城中村改造，改善市民居住环境，加快经济发展、文明建设，提高城市整体形象。2、对本项目的启示寺坡村改造项目，对该区域的长远发展和价值提升具有重要意义，必须根据郑州市长远整体城市建设和发展中特定的功能定位，结合本区域经济结构现状、特定的文化风貌特征、城市景观、居民居住生活能力和需求等各种复杂因素，制定科学有效的规划战略，最终把“寺坡村”改造成与周边城区协调发展、内部功能布局合理、人地和谐共处的文明社区。四、新地产、新思维科技人居思路对本案的启示1地产发展趋势迈向以人为本的开发理念上个世纪末，市场发展趋势更多地体现在以“量”为第一需求，住宅的品质没有得到很好的重视；近年来，随着住宅市场发展日趋成熟，土地稀缺，竞争日益激烈，对房地产开发提出新的要求，以人为本的开发理念渐被重视。2、国家可持续发展观倡导科技人居2006年国家发布了住宅建筑规范和住宅性能评定技术标准，提出依赖高新技术的提升,营造健康舒适的人居环境,同时实现节约能源和资源的可持续发展目标，这与国家实现经济的的可持续发展目标相吻合。3、人们对科学生态的居住需求越来越强烈随着生活水平的不断提高，人们对生活条件和健康环境的要求日益提高，科技人居以其生态节能的居住特性受到越来越多人青睐，昭示着科技人居时代的到来。4、科技人居地产给予本项目的重要启示科技人居就是在“以人为本”的基础上，遵循生态平衡及可持续发展的原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境，使人与大自然和谐相处，从中得到灵感而真正的回归到自我的生活。科技人居是房地产前人走过探索、实践、思考，最后创造性总结而出的理论体系，对于寸土寸金的市中心的旧城改造项目，非常适合。对于本项目而言，要从立项与前期策划之初即吸收其具有价值、成熟的思想，可保证始终走在行业的前端。科技人居对本项目来说，有着以下几个方面重要的意义（1）项目必将投身于更广阔的市场环境中，做到站得高，看得远；（2）从区位价值着手，提升寺坡片区区域的整体形象与人居环境；（3）全面超越现有楼盘水平，以跳出郑州金水区、迎接更广区域内的竞争；（4）整合可利用的社会与媒体资源，力求本项目入市即站在目标市场的最高端，以“产品素质的领先者”与“全新标准的创引者”的姿态，成为郑州城中村改造项目的标杆。（5）本案在居住人口的构成和住宅产品的选择上，在形成一定区域内居民社会阶层认同感和归属感的同时，形成社会阶层更加丰富、城市生活感更加强烈的社区。（6）创造协调发展的理想生活空间形态，使新社区成为城市发展中的有机组成部分。（7）根据项目特性，通过人文和科技附加值的注入，为项目设定一具有强烈识别性的品牌形象；（8）科技人居对城市发展具有重大意义，它能改善生态环境，缓解能源危机，减轻城市环境污染，促进经济可持续发展，同时注重人与自然的和谐共生，提高居住舒适度，改善都市人的生活工作条件、实现健康、舒适、节能、环保的生活方式。这与“城中村”改造的宗旨不谋而合。第三部分项目定位一、导入“科学地产”概念科学地产，首先是以人居科学的视野做地产。科学地产，强调以科学的精神和态度做地产。科学地产，重视运用先进的科学技术做地产。“科学地产”的六大标准（1）科学的选址环境学标准哈佛大学PETERROWO曾提出了居社区最佳定位理论处在市中心幽静地带或是与市郊的结合过渡地带，保证适宜气候、优良空气质素、优质饮用水源、良好区位及交通条件、便利生活供应，并有良好发展余地。（2）科学的景观园艺学标准加拿大BDCL的资深景观设计师克里斯斯特瑞认为，无论是城市园林或是社区园林，首先要遵循的原则就是贴近自然，强调人与自然的和谐。在景观布置上的整体和一切细节，都是从贴近自然上出发，满足人类渴望在人本的生态空间适意居住活动的需要。（3）科学的规划规划学标准一切的规划，都是为了人更安全、更健康、更舒适地生活。一个社区的规划，必须严格秉承“以人为本”的精神，节能生态的社区是现代人性化居住的最佳模式。（4）科学的建筑空间学标准美国建筑大师FL赖特曾提出著名的“自然的建筑”观点建筑应该象植物一样，有机地同环境紧密结合；建筑应该是“自然的建筑”，从人的特定的需要和特定的环境中产生。（5）科学的配套服务社会心理学标准著名心理学家苏理源通过研究认识、情感、意志等心理过程和能力、性格等心理特征，发现优质的配套服务之所以为人们推崇，往往是由于配套和服务带来的轻松氛围起到了软化的作用，令人们产生认同感、归属感、安全感等良好的心理感受。一个社区的管理服务标准，是衡量其居住品质的重要指标。（6）科学的人文文化学标准著名人居环境专家刘沛林认为，适宜的人居环境是一种境界。这里有两个层面一是生态的居住环境，强调人与自然和谐的理念，可以通过园林绿化等来实现；另一层是适宜的人居环境需要人文的支撑，能够令人产生归宿感的社区氛围，这是人居环境的灵魂。二、项目市场定位“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。项目的定位策略项目定位的中心思想创造项目的差异化、提高项目的竞争平台生态、健康的环境浓厚的人文氛围科学超前的规划人性化的户型给人美感的建筑智能化的完善配套人居透析以科学精神造城这一切都需要专业提升区域价值，改善区域居住水平项目整体定位科技的、舒适感、现代感、国际化的生态节能社区本项目立项伊始，就受到诸多因素和政策的激励，注定要成为该区域地产标杆项目。因此，本项目的市场定位首先着重于“影响”，既自身的开发要达到一个前所未有的高度，且从开发理念到生活价值主张均对郑州的消费群体是一种启示，产生认可感与归属感；该定位清晰地表明，项目站在郑州地产开发的前端，营造一种特有的注重性价比，完全以消费者要求为考虑第一方向，注重为消费者创造价值，提供科技生态人居社区和新型居住方式。由此，本案定位为“郑州中心行政区第一科技人居名盘”三、推广案名建议主打广告语提炼科技引领人居未来案名释义高贵、品质、神秘。这是普通人对紫晶的第一印象。高贵，契合了紫晶时代的核心地段。品质，诠释了紫晶时代的产品价值。神秘，反映了紫晶时代的科技魅力。一个属于上层名流的，科技人居新时代。就是“紫晶时代”这四个字简单的深意。备选案名圣爵菲斯佳境天城第四部分项目产品开发战略一、项目战略目标1）抢占本地住宅消费的最高份额，成为市民购房首选；2）树立项目在整个郑州市的品牌形象；3）树立开发企业品牌形象；4）吸引大批市内置业者，成为跨区域营销的成功典范；5）将整个开发视野拓展至郑州及周边市县区域。二、科学地产概念的渗透三、项目开发原则1、满足消费者的5大基本需求标准标准1居住舒适度。通过人居环境的建设、现代住宅科技的创新整合、现代城市居住文化的人文回归、环境艺术现代城市生态人文景观的建造和倡导国际科学地产概念科学设计产品规划的结合地形注重与环境结合住宅空间适当，功能分区合理污染的减少和控制资源的循环利用社区智能化管理人性化化的文明生活方式，构筑城市人居典范，充分提高客户的居住品质。标准2生活便利度。不仅来自社区周边市政设施及生活配套，更重要的是社区内部为业主提供的服务与配套，并充分提高社区活力，使业主在生活便利的情况下能有更多的互动交流。标准3建筑艺术度。美学是生产力发展到一定阶段的产物，成为物质生活与精神生活中一种文化内涵。不断丰富、美化本项目的建筑外观、园林景观等产品元素。标准4科学含量度。好的产品与科学的合理应用是分不开的，本项目运用科学技术，倾力打造智能化社区，建造健康节能型住宅，改善城市居民生活品质。标准5社区文化度。开发商不仅卖楼盘，更卖一种生活方式。因此，我们赋予楼盘的不仅仅是简单的居住概念，更是为楼盘赋予独有的生活方式，将社区文化融于其中，使社区拥有长久的吸引力。2、融合项目与城市社区和城市的关系，在不同的地域文化、不同的历史发展过程中有着不同的表现形式，但其核心目标都是寻找安静、舒适的居住环境与充满活力的城市生活之间的最佳结合点，并在此基础上建立社区与城市水乳交融的关系。与城市衔接的路网系统和交通组织力求通过区内交通道路和城市主干道的有机联系，打破“通而不畅，顺而不穿”的道路规划模式，避免人为“世外桃源”的形成，使社区与城市畅顺沟通成为可能，使区内的道路交通最优化。面向城市的社区界面和连续的城市氛围社区与城市相接壤的部分社区的城市界面，是社区与城市沟通的重要因素之一，是两者相互渗透、互补的重要空间要素。社区与城市环境在其中进行转换的同时，社区生活与城市生活也在其中相互融合、相互渗透，城市氛围通过社区的城市界面向社区内延伸。提供开放的城市空间，培育城市生活社区生活在本质上就是一种城市生活，其中不仅要拥有高品质的舒适环境、独特的社区风格，保证社区生活的方便、多样和富有趣味，还要与城市有着视觉形态和使用功能的连贯性，使住户在社区内感受到城市的生活便利，提高对社区生活的归属感和社区理念的认同感。3、激发社区活力，营造邻里交往的良好空间社区是由钢筋水泥堆砌起来的，如何在冷冰冰的水泥墙中注入生机，是许多开发商一直探讨的问题，只有通过住户的互动才可能激发社区的活力，而要产生互动就要有适宜的空间和活动的主体人群。创造良好的物质空间良好的邻里交往，要有一定的物质空间为基础。空间过大既浪费空间又给人空旷的感觉，空间过小给人局促的印象，把好交往空间的度，创造社区活力的关键因素。居住人群多样化人是活力的源泉，混合人群是社区活力的发动机，只有不同思维不同生活背景的人们交错在一起才会产生，丰富多彩的生活。通过对产品线的调整和多样化的设计来吸引更多的不同行业的人们进入社区，产生一定的化学效应。社区规则的引导社区活力创造的基础是社区认同感和凝聚力，这种认同感和凝聚力的产生，是社区居民长期交往、共同生活以及社区空间与设施资源共享的结果。基于社区活力理念，发展商营造了承载社区公共生活的物质空间。通过一定的社区管理和活力创造制度建设鼓励社区成员对这些空间的使用，并加速这种认同感和凝聚力的形成。4、结合科学地产，创造有科学文化内涵的生态节能社区一个没有特色没有内涵的社区会很快的消失在人们的记忆中，只有把自己的理念加入到开发中去才可能体现社区的独特性，本案强调的是科技节能人居社区。社区自然环境与科学理念的结合利用地块的坡地自然地势，通过科学的手法进行造园，既可以节约成本，又可展示开发商的实力。社区文化精神的塑造一个没有文化的城市是不可能长久的，社区也一样。人们在满足物质的需求后，就要求精神上的满足。本项目可以通过各种园林和雕塑等环境的渲染及社区管理者的有目的的引导等手段，把一个由钢筋水泥组成的社区，逐步建设成有自己风格的社区。5、注重社区的可持续发展随着城市的发展，社区也慢慢成为城市的一个部分，并进一步的承担部分的城市功能，提倡社区的可持续发展既符合城市的发展需求，又体现了科学负责的态度项目弹性规划弹性规划是一种广泛运用于各个层次规划实践的科学规划原则，即规划应具有较强的弹性和可塑性，可以随着时间和环境条件的变化进行调整改造，最终指导社区的建设，体现整体规划的前瞻性和科学性。引入城市经营模式从城市经营的高度来审视本项目的社区运营，并结合城市的发展趋势，从科学的角度分析，合理的利用社区资源，减少重复配置和资源浪费。第五部分项目规划建议一、项目整体规划构想本项目的整体规划，主要是从四大角度作为出发点对项目进行深入思考，包括消费者的角度、担负城市功能发展的角度、项目开发标准的角度以及区域发展的角度。1、从消费者角度出发的四大核心理念创造开放社区强调的社区是城市整体功能和空间构成的有机组成部分激发社区活力使消费者不仅获得了更好的住房条件和环境，同时更重要的是获得了成熟而有活力的邻里和社区创造文化社区有效的提升整体居住水平和社区档次，也能增加住户对社区的认同感和自豪感注重可持续发展注重满足社区自我更新、不断生长和良性发展的要求。2、从担负城市发展功能角度出发的开发计划本项目是城中村改造项目，意味着它的开发将超越一般意义的房地产项目，肩负改善片区居民居住条件的责任。结合本项目的特点，从城市发展的角度出发，制定出本项目的整体开发计划。总体开发周期2008年2011年，用三年时间完成整体项目的开发和销售。开发节奏项目共分三期开发，基本做到一年推一期。3、从项目高标准的开发角度以科学优化生活“科学地产”在项目产品中的体现科学地产作为本项目的核心灵魂，通过建立系统、科学的规划标准，引入环境学、生态学、人体工程学、历史文化学等专业学科相关指标，从规划上为产品奠定更高的标准。4、项目与区域的互动城市作为人类生活和活动的重要场所，它与社区的关系贯穿于社区建设、房地产开发的全过程中。无论是在进行具体的规划设计、建筑施工、居住配套各个过程中，社区都与城市、社会发展都有着紧密的关联。社区在时空上的选择一方面从宏观上与城市发展相吻合，另一方面也会对城市的建设有促进和影响，社区在自身发展中同样也与城市空间的有机融合呈现互动关系。二、规划设计原则规划基本原则在满足城市规划要求的基础上，布局按照人车分流、带形绿地为主干、设置多个开放空间节点组织与划分居住群落。建筑以高层为主。规划设计主导思想本规划是以亲密邻里社群理论为指导思想进行居住社群空间创造。根据基地所处位置及项目的内容特征，结合郑州居住生活的要求，小区规划设计强调用简洁明快的规划设计手法，特别着力于营造公共和私密空间，即在生活上联系紧密，又保持相互独立互不干扰，同时，结合总体规划及城市环境肌理和脉络，保留并充分利用坡地地形特征，突出自然环境的渗透和穿插，创造出富有生趣的居住空间，形成亲和温馨的富有时代特色和地方特征的居住环境。总体布局与规划结构在小区内部的总体布置上，首先考虑它和周边环境及城市功能的关系，确定几个不同性质的出入口。在结构上采用了以主轴带形开发空间与组团院落相结合的结构方式，以环形交通为主体形成小区的主结构框架，并划分出各大相对独立的组团空间，规划布局结构中强调居住组团的小形化、邻近化，并控制组团的适度人口规模，以期获得邻里的亲密关系创建，组团都以最短的距离，直接靠近中轴绿带的公共开放空间，最大可能的保障居住者身心与之直接接触和感知。交通规划与道路系统社区内采用了人车分流与人车并存的综合方式，形成道路骨干结构，其原则为原社区的外边缘，尽可能设置以交通为主的道路系统，并在这样的道路系统上设置集中的停车空间，最大程度的减少居住环境内的车流，同时在中心部位设置了步行化环境，在紧急的情况下可通行消防等用途的车辆。公建布局社区靠黄河路农贸市场部分规划同时为城市和小区使用的商业中心及会所，即能满足区内生活的较高需要，又能和周边的公共服务设施形成集约效应，带动城市公共生活圈的形成。小区除了在会所设置室内活动空间外，还在户外设置了篮球场、网球场等活动场所及各个组团内均设有小型的悠闲天地，为小区住户提供休闲、娱乐的空间。园林及开放空间系统区内绿化系统是以南部主入口为起点，向基地内以曲线的方式形成中轴式开放的空间为骨干，并向各个组团内穿插，且与城市绿化系统形成网络关系。在小区的会所泳池区域、项目的中心区域及项目中后部区域形成三个较大的开放空间，并向组团内延伸。建筑的形象与色彩建筑外立面色彩以米黄色、淡清色为主，结合一部分平顶建筑，在立面上则采用色彩较为强烈的原色系统和补色系统，其目的在于改变现代城市因空气污染和粉尘较重而对建筑造成的灰度和平面感。同时注重与周边环境的和谐。分区开发建设首批启动A区西南区的商业和会所建筑及南部组团，第二批启动B区的小户型组团，第三批开发A区其他大户型组团。二、项目总体提升建议思考项目总体要结合郑州城市的发展趋势，并结合其趋势来进行科学的可持续的发展，具体反映在社区的规划、形象和档次等方面上，以下就规划、形象和档次等方面进行探讨。（一）规划要点建议规划要注重点与面的结合，通过合理的路网规划和错落有致的居住院落的相结合，来达到小区的最优化。路网优化行车道采用S型迂回设置，限制开快车的现象，并在两旁设置隔离带，减少废气污染；建设连续贯通的步行通道和无障碍设施，利于步行健身，以及老年人和残疾人行走。步行道路要求有足够的宽度，为照顾行动不便的老人和残疾人，在步行道路出现高差时设缓坡，变坡点给予提示。社区内的噪声污染处理应充分利用“声音掩蔽效应”，通过合理布局，解决多个干扰源，既经济又利于改善社区声环境，并可以通过路牌进行原理的解释，增加小区的科学趣味性。组团景观设置提升建议住宅门前场地是邻里共同停留的小环境，可根据场地相应设计多种造型的凉亭，儿童活动区等休闲区域，为邻里交往提供亲切的环境条件，可以增加组团内的居民的沟通。设置有代表性的标志物在社区设置有代表性的标志物，树立社区形象。标志物的设立有利于项目的宣传和社区向心力的凝聚。又能在众多楼盘中快速脱颖而出。设置主题广场每个休闲广场均结合科学地产的概念，建设风格各异的广场形式。并可以在广场周边设立科普专栏等，向业主传播一定的科学生活知识。特色路标由于小区的整体面积大，道路交通交错。可以结合整体的园林风格，在交通交汇的显要位置设置路标指路提示、及温馨注意提醒。（二）形象的提升现今房地产业已经进入品牌时代，一个良好的品牌形象可以提升小区的在人们心目中的认可度，为产品的快速销售提供便利。打造科学地产标准利用先进的开发理念，为项目注入科技含量，创建生态节能先进住宅，打造地产业的新标准。项目品牌的延伸通过标志性的、有号召力的口号及有效地事件营销把项目的品牌延伸出去，通过人群的传播，迅速确立品牌的大众基础，抢占客户市场。（三）产品档次提升结合品牌的提升，逐步拉高产品档次随着科学地产概念的导入，项目知名度的扩张，本项目可以借助品牌的影响力，通过对产品质量的提升，来拉高产品的档次，增加产品的附加值。通过社区的不断完善，提升产品的整体形象随着社区各种配套设施和园林的不断完善，提升整个项目在人们心目中的形象，进而提升产品在人们心中的满意度。三、科技人居概念实施策略人居科技，打造节能、环保、绿色的高品位生活。“见物不见人”的建筑群落不是我们所指的科技住宅，真正意义上的科技住宅是符合现代人的居住习惯，以人真实感受为终极追求的人性化住宅区。我们针对此概念提出十大实施策略（一）地板采暖可以由分户式燃气采暖炉、市政热力管网、小区锅炉房等各种不同方式提供热源，作为埋设在地板下的“另类散热器“。优点地面温度均匀，室温自下而上逐渐递减，舒适度高，十分清洁，比大部分采暖方式节能百分之二十几；能增加2至3的室内使用面积，便于装修与摆放家具；随意调温。缺点不便于二次装修；维修麻烦，要选择耐压耐温耐腐蚀、热稳定性能好的高科技环保管材；对层高有影响，铺装管线需要占用约8公分的空间；地板上如铺地毯将影响采暖效果；时间长了家具可能会变形。（二）直饮水系统（建议采用）直饮水是指以自来水为原水，将自来水中生活用水和直接饮用水分开，在居住小区内设立净水站，用反渗透方法或其他方法进行深度处理，并杀菌消毒，去除水中对人体不利的有害物质，保留对人体有利且必需的矿物质元素，使水质达到洁净、健康的标准，并增设一条独立的供水管道，送到各家各户，用户可在自家的直饮水龙头上直接取水生饮。成本约150万（三）户式新风系统（建议采用）打造会呼吸的房子新风系统一年四季都能给居室内提供身体健康必需的、高质量的、充足的新鲜空气，清新自然、健康无污染，让居者每呼吸一口空气都是新的。同时保证室内空气均匀、充分地置换，去除室内装修后长期缓释的有害气体甲醛、苯、甲苯、二甲苯及室内的不良气味、空气污染。并有效解决湿度的控制，防止尘螨与各种病菌的滋生，避免“空调病”，防止由冷凝或霉菌产生的破坏作用。打造“会呼吸的房子”的健康住宅。成本2030元/M2（四）外墙保温隔热技术（建议采用）外墙采用了建筑自保温体系与RE复合保温砂浆组合系统。选用挤塑聚苯乙烯保温隔热材料做保温层，该保温材料具有施工简单，不受天气影响的特点。屋顶防水层采用倒置式工艺，把防水材料设置在结构层之上、绝热材料之下，使防水材料避免了受到室外空气温度的剧烈波动变化、紫外线辐射作用及施工人员来回走动的损害，从而大大延长了防水材料的使用年限，有效地解决了屋面的漏水问题。（五）墙体自保温系统采用石英加气砼自保温砌块。用砂加气砌块代替传统的粘土砖，大大提高了外墙墙体本身的保温隔热性能，达到节能50左右的相对指标，并使住宅建筑更美观。稀土保温砂浆稀土保温砂浆与不同砂浆性能相接近，有效防止内墙面的开裂空鼓现象的发生。与自保温系统结合，组成整个建筑外围的保温隔热系统，有效达到节能的目的。框架填充系统家的安全要有坚强的躯壳采用石英砂加气砼内墙砌块。克服了传统加气块易产生细裂缝的通病，提高建筑的结构安全性，同时节约了钢材、水泥的用量，减少了大量的能源。并可减少二次装修时对墙面的处理工作。成本约50120元/M2（六）门窗保温隔热技术（建议采用）采用保温铝窗，是绿色环保产品，节能50左右。铝合金型材选用氟碳涂断桥隔热铝合金型材。表面采用最高档的氟碳喷涂工艺，不仅使铝合金表面更显高档，而且大大提高了表面的抗腐蚀能力。采用断桥隔热型材，在内外铝合金之间插入低导的进口隔热条，使内外铝合金型材之间形成断热层，达到高效隔热的目的。和中空玻璃的结合，能有效降低声波的共振效应，阻止声音的传递，可降低噪音