2006年贵港新天地商业广场市场调查报告(doc 44)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。贵港新天地商业广场市场调查报告20063201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目录一、调研目的2二、调研内容及方法2三、市场调研部分4（一）贵港市城市发展概况4（二）贵港市商业地产供应市场状况及分析5（三）贵港市商业环境状况及分析10（四）消费群体状况分析（城镇居民）22四、项目市场分析部分24（一）项目背景分析24（二）竞争商业项目研究分析28（三）项目SWOT分析33五、总结36六、项目的推广思路39201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一、调研目的为了给贵港新天地商业广场的市场运作作出科学、合理的市场定位和营销方案，提供理论根据，本次市场调查的目的主要是解决以下几个方面的问题1、总体了解贵港市的房地产市场的发展状况，以及判研未来项目推出时的房地产市场发展趋势；2、了解贵港市房地产项目开发的现状以及区域发展的潜力，寻找项目地块价值提升的空间；3、了解贵港市商业发展状况及商业业态分布情况，寻求项目商业入市空白点；4、为项目的发展思路和营销策略提供市场依据。二、调研内容及方法1、调研内容（1）、贵港市城市发展状况及规划发展方向2、贵港市商业地产市场供求情况及发展趋势判研（3）、贵港市区域规划及发展前景（4）、贵港市商业地产区域竞争状况（5）、贵港市的商业环境状况（6）、贵港市的商业区域租金状况201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2、调研方法（1）、贵港市商业地产市场供求情况及发展趋势判研采用文献调查业内人士访谈（2）、项目地块研究、区域发展现场走访入户访问业内人士访谈（3）、区域竞争楼盘调查现场走访营销人员访谈本公司数据库资料（4）、区域商业情况调查现场走访经营户访谈3、调查时间2006年2月11日2005年3月31日4、质量控制（1）、调研人员调研前明确分工，并进行针对性的市场调研培训及沟通。（2）、由项目经理负责督导，对获取的市场数据进行逻辑分析及抽样复核，力求数据准确201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。三、市场调研部分一贵港市城市发展概况1、地理位置位于南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，距南宁182公里、距柳州190公里、距梧州221公里、距北海259公里。2、自然条件贵港市境内以平原台地、山丘地形为主。境内大小河流106条，总长10698公里，均属西江水系。3、交通状况华南地区重要的水陆交通枢纽。黎湛铁路、324和209国道、南梧高速公路、西江航道，拥有华南地区最大的内河港口，是国务院批准的对外开放一类口岸。可行千吨船通往港澳出海。贵港港年为吞吐能力1000万吨的现代化内河港口。成为一个水路、铁路、公路三大通道，将成为桂东南最大的货物、人流集散地之一。4、行政区划全市总面积10595平方公里，辖桂平市、平南县、港北区、港南区、覃塘区，其中市区面积25平方公里南宁为125平方公里。95年成为地级市。5、人口总人口460多万，其中市区人口42万人南宁为150万。6、经济状况GDP2003年为140亿；财政收入2004年为18亿元；南宁为74亿201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。主要支柱产业制糖、造纸、建材以及港口航运（煤炭运输）商贸因航运的发达，自古就是广西重要的物资集散地和商贸中心。贵港市拥有各类专业市场20多个，总面积达到80万，拥有煤炭、建材、药材、食品、五金、畜牧、粮食等大型专业市场；个体户7万多户。贵港市已建成富有特色和优势的区域工业新格局，是广西新兴的工业基地。形成了制糖、造纸、建材等支柱产业，加上华润控股的落户及一期的投产，将迎来贵港工业新的发展机遇。7、城市新区发展为提升城市综合竞争能力，充分发挥城市功能，促进城市发展，城市的总体布局及发展方向为城区由老城、城北、江南、西江等共七个组团，星状发展，城市工业区规划成五大工业区，城市主要往城北发展及江南适度发展。近几年来，贵港市按照利用城市空间、进一步拉大城市框架的思路，并形成了以中山北路和金港大道为主纽带，以全国第三大广场“新世纪广场”为核心的新城市中心区。新投资10亿郁江两岸的改造工程将进一步加快城市的发展。8、旧城改造东湖风景区目前周边环境糟杂，多以私人房建筑为主，虽名为风景区，但名不副实，没有体现出作为城市名片的作用。现引进台湾投资者26亿资金准备进行改造，打造真正的东湖风景区和居住区。进入06年后，城市中心区的旧城改造工程加快，在凤凰一街、二街附近的商业核心区进行了大规模的拆迁新建工程，主要进行商业改造。如原华隆超市的拆迁，巨星商都项目的开发等等。通过对业内人士的走访，预计在06年的下半年，现有的商业核心区将有大量的商业项目进行开发，市场供应量急剧放大。201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。二贵港市商业地产供应市场状况及分析1、2005年推出量住宅超过80万（仅国际新城30万、盛世名门26万、广场明珠46万、凤凰城12万四大盘就有72万平米的量，而2004年才销售完毕的位于城市新区金港大道西部的德宝花城16万平米住宅、180间商铺用了3年多才售完）商铺将近50万（仅国际生活港20万、明珠商业中心3万、贵港富士新天地25万、王府井商城32万、水晶商业广场6万、丰宝商业城2万等就有37万左右，加上以上小区的商业面积就更大）2、房地产价格住宅城市中心区的单体高层，均价在1400元1500元/之间。最好的住宅售价已达到2600元/商铺市中心新建的临街商铺，首层均价已从04、05年上半年的19000多下滑至在1400016000元/之间3、主要宣传渠道现场售楼主要依靠现场的包装贵港二台因港、台播放的电视节目能够很快在该台播放，在当地的收视率较高，本地的房地产广告多选择进行宣传；该台广告收费500元/3秒，若制作45秒的电视广告，投放一个月，费用大致在20万元左右。户外广告、路牌广告随着房地产开发的不断放量，户外广告的路牌争夺日益激烈，价格也在不断攀升，目前好位置的路牌已没有供应，并且每年的使用费已达到1116万。贵港日报本地贵港日报为党报，在市面上基本没有销售，多为机关企事业单位征订，是当地房地产销售的重要目201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。标，因此是房地产广告在当地的主流媒体；但当地普通老百姓不大阅读。南国早报当地居民的主要阅读媒体（过去是八桂都市报），受众广。广告投放主要以夹报的形式。DM以宾馆、酒店为主要投放地，阅读率一般。4、畅销商业地产产品占天占地型（在本地对住宅自有比重中最大，占3156，全为底商）、街铺、商场首层临街铺面。5、置业者行为住宅多为二次置业，主要考虑养老过渡，儿女成家以及教育。以本地以及周边区县客户为主。商铺多考虑自营，投资意识不强。以本地区客户为主，存在一定量的短线投资客户。6、2005年主要商业地产项目项目名称地址开发商定位规划占地面积建筑面积国际生活港江北大道港宝商业街北段泰竹房产小龙房产占天占地形商铺、临街铺面、品牌专卖、超市、步行街、步行商业广场首创二层商业步行街、七大商业休闲广场、24米宽道路、600停车位、5565层/栋、500800/栋、开间9米，进深15米、首层45米高。目前工程进展快速，5、6月份一期交付，预计年底全面完工，投入使用。北向长1000米左右，西向长300米左右20万王府井商建设中路（原露天丰宝发展综合性商场负1层超市；14层百货类；5层数码电影、文化娱乐、餐饮；67层酒店式公寓；770032万201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。业城电影场）中央空调、自动扶梯、垂直电梯、中庭；首层48米，25层45米；负1层4层16/铺；王府井入驻（开发商自己注册，不是北京王府井）目前项目因土地问题，已陷入半停顿状态，产品规划已调整三次以上。凤凰城江北中路与中山路交汇出银光房产小高层底商凤凰新天地全生活商业领地休闲、餐饮、娱乐、购物四大主题；丁字型中心商业步行街；其中158间为个性化店面；层高69米项目已投入使用，但目前经营惨淡，除临街小部分商铺已投入使用，80以上仍处于空置状态。50亩12万（商业1万多）明珠商业中心和平路中段（毗邻东湖、荷花池）江城房产商住综合负一层惠万家超市；1层手机通讯、数码、电脑，中普泰邮、王者手机已开业；2层品牌、时尚服装、鞋、皮具区；3层潮流服饰、运动休闲、化妆品、内衣、饰品区；首层48米层高，24层45米层高双首层目前已部分投入使用，但一层仍未100招商，经营状况一般。约800033万（商铺27657，共1835间商铺）丰宝商业城江北大道中段丰宝商业城发展公司综合性商业楼负1层生鲜、日用超市；14楼高档百货类；5层美食广场、娱乐城；6层商务公寓1层1220/铺；24层1630；层高45米销售的铺面基本在一层，以临街铺为主。商场开业后，基本无人流。60002万201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。贵港商业中心中山北路（新世纪广场）绿岛房产一站式商业MALL共4层，分南北两区，北区主力店梦之岛统一经营，南区绿岛购物中心散租经营店中店、室内步行街；地下层绿岛超市，上岛咖啡、德克士35万阳光都市新区二路（城北新区）万家居房产小区商业海派建筑，九栋建筑围合休闲步行广场、会所、娱乐中心等商铺空置，开发商根本不敢销售。82亩10万（商业4万）贵港文化广场（水景广场）中山北路（行政中心大楼后面）温州（贵港）华海房产一站式商业MALL集休闲、购物、文化、娱乐于一体；三大组团西侧为国际商城水晶商业广场（贵港最大单体建筑）；东侧规划图书影视博览中心；中央规划以水为主体的休闲娱乐中心大型水幕电影，玻璃通透式商铺和步行街项目已停工近一年时间202亩（首期26465）20万（首期为63418的水晶商业广场）贵港新天地商业广场金港大道与中山大道交汇处玉林太平洋房地产贵港公司纯商业初步规划半地下层为超市，15层为百货类，6层休闲、娱乐首层采用传统骑楼形式停车位111个容积率252892025万201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。贵港市南湖商业广场中山南路南百超市旁贵港市万冠置业投资有限公司商住综合项目集综合型商务楼、大型商厦、占天占地商铺为一体，一期占天占地步行街约65万，共173户，二期为3万大型商业物业停车位300个容积率1845销售情况不理想54万10万（商业面积为35万）分析2005年贵港市商业地产开发势头十分迅猛，呈现供应量放大，需求量拉动不够的特征。从已经投放市场的商业地产项目的整体规划来看，面积在2万15万的房地产项目是市场供应的主体。从扩张的方向来看，靠聚集中心城区人气而发展起来的本市商业地产，随着旧城改造、大型居住社区不断外向型扩张，而呈现出由中心城区逐渐向新城区、近郊区蔓延的趋势。同时，以开发的项目大多在今年交付使用，对于市区40多万人口新增商业面积却高达50万的产出量来说，近一两年内，商业面临着巨大的重组问题，商业项目将面临巨大的挑战，风险与机遇并存，特色经营、满足人们的需求、快速占领市场分额将成为项目成功运营的关键。201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。三贵港市商业环境状况及分析一、贵港市商业环境状况1、宏观经济因素经过“十五”规划头四年的努力奋斗，我国经济增长已经稳定地进入新一轮上升期，预计“十五”期间GDP年均增速将超过“九五”时期83的水平，2005年人均GDP可能达到1400美元。7月份全国社会消费品零售总额同比增长127，零售行业在整个国民收入所占比例不断上升。分城乡来看，城市消费品零售额将达336186亿元，增长129，农村居民实现消费品零售额174952亿元，增长89，城乡消费增长差距为4个百分点，比15月份的差距缩小17个百分点，但仍大于近几年的平均水平。由此带来良好的商业环境，整个中国商业地产正处于蓬勃发展之势。随着中国加入WTO，北京的申奥成功，中国东盟自由贸易区的建立使中国成为国外投资者的首选之地。广西作为我国南方的省区之一，地处中国内地东、中、西三大地带的交汇点，是中国与东南亚山水相连的省区。随着中国东盟自由贸易区的建成，中国与东南亚之间交通网络的完善和对接，中国与东南亚之间经由广西集散的商品和人员将会更多。东西交流，北南相连，广西有条件和基础成为沟通华南与西南、中国与东南亚的物流中心。这些都将给广西的经济注入巨大发展原动力。2004年起每年在广西南宁举办“中国东盟博览会”这一利好消息为广西的贸易、投资、旅游带来新的发展机遇。贵港市将充分地利用一年一度的“中国东盟博览会”这个机遇，全面地提升整个城市的形象与在广西的地位，政府加大了城市建设的力度，这不但有利于贵港市的招商引资，同时，更大程度地提升了整个城市竞争力，贵港市商业环境也得到了前所未有的发展机遇。201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2、社会与人口因素贵港市位于广西重要城市南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，处在华南地区与西南地区的结合部，面向粤港澳，背靠大西南，交通十分便利。全市总面积10595平方公里，辖桂平市、平南县、港北区、港南区、覃塘管理区，总人口约440万。其中市区人口42万人。2005年上半年，贵港市的GDP同比增长14，增速比去年同期提高04个百分点；全社会固定资产投资同比增长7671，增速比去年同期提高571个百分点；居民消费价格总水平同比上涨3。贵港市拥有华南地区最大的内河港口，千吨船只可沿江直达港澳出海。贵港已成为华南地区重要的水陆交通枢纽，是连接我国东南沿海地区与中西部地区的桥梁和纽带，是大西南出海最便捷的通道之一。贵港市已建成富有特色和优势的区域工业新格局，是广西新兴的工业基地。形成了制糖、造纸、建材等支柱产业以及机电、化工、冶金、纺织、医药、皮革、食品、印刷等10多个门类的地方工业体系。3、城市经济环境概况贵港自古就是繁荣的商埠，是广西重要的物资集散地和商贸中心。全市形成了市（县）、乡、村三级市场网络，共有大中小市场200多个，其中综合市场150个，专业市场30个，总面积达80多万平方米。拥有广西著名的煤炭、建材、药材、食品、五金、粮食、畜禽等大型专业批发市场。年集市贸易成交额达30亿元以上。近年来，贵港市加快推进城市化进程，加快城市建设的步伐，提升城市建设的质量，尤其是加大城市基础设施建设，城市服务业和社区建设的力度，拓宽城市空间，为城市的扩展提供基础，使更多的农村居民转变成城镇居民，有效地扩大消费需求，为经济发展提供动力。港北区是贵港市市政府的所在地，是贵港市经济和文化中心。但是大规模现代化的工厂较小，工业支柱产业薄弱。在贵港市消费的人多是本地人，本地人中有一部分人（较富裕或喜欢追赶潮流的人）不愿在本地消费而到南宁市消费，外来人口也较广西其它地区少很多。201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4、贵港市商业环境因素近年来贵港市居民对房地产的投资逐渐升温，尤其是对商铺的投资更为明显。商铺投资观念倾向与投资占天占地商铺。商铺较稳定的收益大大吸引众多投资者的目光，同时投资者亦对商铺的素质要求日益提高。贵港市的商业气氛较一般，区内市政配套不完善，街区环境和素质较差；在工业难以成为城市发展的推动力的情况下，城市收入依靠商业的发展，但是贵港市商业规模小而分散，未能形成很好的发展合力，商业结构单一，同质化严重。随着城市规划发展进入快车道，未来几年，城市商业中心将从老城区商业圈转移到城北新区，不仅促进新区商业地产的发展，尤其对提升整个贵港的商业环境起到积极作用。如果能创造好的经营环境和商业气氛，吸引到有实力的投资商家，必然会带动本地及周边城镇的人来这里消费，将整个城市的商业气氛和消费水平推向一个更高的水平。二、贵港市商业微观环境分析1、贵港市的街区情况贵港市的主要商业街道是建设路、中山路、解放路、和平路、凤凰街、凤凰二街、港宝商业街、江北大道和金港大道等街道，其中在这些街道中又以凤凰街、港宝商业街、建设路、和平路为重点商业街。凤凰街、凤凰二街和港宝商业街的经营环境较好，经营规模和档次相对较高，人流量多，铺租高，是值得我们注意的街道。建设路在当地算是一条主要的街区，经营环境虽然不算太好，但是租金却比较高。这几条街区的人流量和车流量是比较大的，整个街区具有较高的商业气氛。和平路、江北中路、凤凰二街、中山路中段、金港大道西段是专业性的经营街区，分别经营通讯电信设备、建材、旅馆、摩托车及配件、药材，建设东路也可以说是专营服装类的专业街。商业卖场在全市的数量并不多，其中佳用购物中心、喜盈门购物中心、百货大楼处在老区最热闹的建设东路上，但201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。这几个大卖场却人流稀少，且商品价格不比外面街铺的便宜，以日用、服装为主；华隆超市有两个，其中一个在江北中路，从人流上可以说是当地最热闹的大卖场，虽然人流也并不多；甘化超市在建设中路，为甘化集团新开业的超市，优惠的促销依然没有吸引到更多人流；贵港商业广场（梦之岛、绿岛购物中心）由于地理位置的原因，白天卖场冷清。整个贵港的超市都没有生鲜商品，大型卖场都没有经营特色，同质化严重，整体经营不佳，人气不足。严重缺乏有规模、上档次、综合服务性商业、娱乐中心。2、贵港市商业物业供应分析【1】商业经营种类分析11服装类服装类在贵港市众多经营类别中所占的比例是最大的，占了24。因而可以想象到贵港市服装行业竞争是相当激烈的，现时大多数经营者都觉得现在服装行业比较难做。但是并不表明服装行业的饱和，从服装的定位来看一般都以中低档服装为主，中高档及高档服装系列比较少。从分析得出,本项目可以做一些中高档的服装,用以弥补该市场的缺口,吸引部分高收入人士回流消费。同时也要考虑目前贵港市居民的消费水平，适当设置中低档次的服装，以丰富现在的服装市场，但是建议中低档服装和高档服装要分开设于不同区域。12饮食、茶庄类饮食、娱乐和茶庄类位居第二名，占16。由此可以看出贵港人的饮食文化是比较丰富的，但是当地餐饮缺乏特色，大部分市场被外地餐饮企业所占领，如桂林菜、粤菜等。纵观贵港各街的大小酒楼，午市的生意较差，晚市的生意却异常火暴，由此可见贵港市的食市仍有一定的空间。所以本项目要抓住市场空隙，适当引进当地或外地的餐饮企业进场，但是不能采用来之不拒的方式，一要考虑当地饮食业的消费水平，二要看中商家的品牌，要做到有所侧重有所选择。201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。13宾馆、娱乐类贵港市宾馆娱乐业在广西是首屈一指的,据不完全统计全市酒店宾馆约300多家。传统的宾馆娱乐中心聚集在老城区如凤凰街、凤凰二街及港宝商业街一带，大多数是以家庭作坊式的小宾馆出现，由临街的天地楼按酒店客房较低标准装修而成，主要客源来自本市和周边乡镇。14百货、超市和便利店类百货、超市和便利店类占8，此类主要是为顾客提供日常用品。目前贵港市主要有佳用购物中心、甘化超市、喜盈门购物中心、百货大楼弘基百货、贵港商业广场（梦之岛、绿岛购物中心）、华隆超市等六家。15电器、电信、网吧和电脑类电器、电信、网吧和电脑类占7。21世纪是一个信息化的时代，虽然近年来贵港信息化普及率有所提高，但还没有形成一种潮流，因此本行业具有很大的投资潜力。根据目前调查所得，现在经营环境较好只有电信和各手机专卖店，而网吧的经营环境较差。随着贵港市居民生活水平的提高，必然会要求有良好的消费环境，可以推算出中高档网吧将具有一定的市场。因此，本项目可以考虑引进一个满足中高档消费的网吧16精品、鞋和皮具类根据目前调查所得,该类的经营不是很好。该类行业的消费者有很大的消费特征,主要以中青年为主，在贵港市主要集中在老城区的建设东路。由于现在商业中心有向西北转移的趋势，加上该街道的经营环境和交通状况混乱，商家较为分散，难以成行成市，因此，本项目可以籍此机会吸引该街道商家的注意力。17五金、机电、化工类此行业在贵港总体经营状况一般，主要集中在中山中路和江北大道中段。由于此类不在本项目经营范围之内，因而201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。我们应将精力集中在放在如何吸引该行业个别有钱和有投资欲望的商家到本场来投资相关行业。18美容、美发类就目前贵港的美容、美发业来看，该行业定位在中低档水平，商品质量不高，这样的市场定位比较符合当地的消费水平。而贵港市比较有名的美容、美发中心就是“漂亮宝贝”，位于港宝商业街中段，生意较好但价格不高。由此可见。本项目可以走一条“名牌低消费”的经营路线，做到尽量吸引顾客的目光。19文化体育类随着我国国民素质的不断提高，文化体育生活必将成为人们生活中必不可少的内容。但是，由于贵港的中高等院校不多，当地人民的文化水平还不高的情况下，当地人的消费局限性比较大，文化体育类在贵港总体经营并不理想。尽管如此，我们项目也不能对此失去信心，只要迎合当地的消费习惯，找出市场切入点，引进经营模式较成熟的连锁书店，项目是有很大机会的。110医药类就目前贵港市医药市场分析看，国营私营各占50，竞争相当激烈，但从目前各大药店来看，生意都还不错。因此，本项目可以适当引进一至两家药店进场。111家私类贵港市的家私城主要集中在中山路北段，营业面积一般都在一千平方米米以上，但整体经营状况一般，空置率高，整体形象较差，铺面陈旧。因此，本项目可以考虑吸引国内知名的家居装饰厂家在本项目内经营。综述根据调查数据显示，贵港市以经营服装类最多占24，其次是饮食、娱乐和茶庄类占16，再次是旅馆类占10，百货、201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。超市和便利店类占8及电器、电信、网吧和电脑类占7，这五大类就占了65。贵港市商业经营内容分析2416108735服装类饮食、茶庄类旅馆、娱乐类百货、超市和便利店类电器、电信、网吧和电脑类其它【2】商场和街铺分析由于现在贵港市商业不够完善，商铺和商场主要集中在港宝商业街、凤凰街、建设西路及新世纪广场周围，主要以临街商铺为主，临街商铺多为私人住宅楼。由于城市的发展，必然要大力发展以大型购物商场或是中心，主要集中于新城市的中心。未来的几年将是街铺与商场共同发展的几年。【3】贵港市商业经营区位指标分析贵港市的主要商业集中在港宝商业街、凤凰街、凤凰二街、建设西路、和平路、江北大道及新世纪广场周围，它们的经营规模及档次都可以代表着整个贵港市的街铺经营水平、在地区经济中占有举足轻重的作用。我们可以从他们的经营内容、商铺201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。租金，面积、档次等相关因素了解整个市场的基本情况，从而为本项目的市场定位提供有力的支持。1区位租金路段位置面积（M2）租金（元）/M2月租金（元）年限备注一、二层出租（靠解放路后半段）90左右33333,0003年一、二层出租（靠丰宝前半段）90左右42223,800六层整幢出租300左右333310,000多3年凤凰一街单租一层铺面30左右1101503,3004,500凤凰二街华隆旁6栋整体出租1730左右260145,000整体出租，不分隔201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。丽景会对面一幢六层300左右26678,000靠丰宝整幢六层300左右333310,000共23间房和平路整条街30501201504,5006,00035年步行街整条街3080150左右4,50012,00035年港宝整条街30501101504,5005,5005年左右东湖路整条街305020401,0001,200一层3050701,5002,100甘化二层301525450750富士新城靠中山路整栋11001288年租金17万810租金半年交一交，无免租期201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。吉田国际对面一层临街铺面80左右57左右4,5003年左右弘基百货一层柜台出租1,1001,300/M港宝商业街、凤凰街的街铺租金水平在所有的街道路是最高的，以月租价60100元/为主，占该街租金水平的60，其经营档次较高，人流量大，铺租相对也贵。建设路、和平路的街铺租金在贵港市处于中高水平，主要集中在月租价2560元/为主，总体上说，这两条路是老城区传统的商业街，具有浓郁的商业及消费气氛。中山路、江北大道受繁荣的凤凰街和港宝商业街的辐射，加上是交通的便利，现时的租金仍处于较低的水平（1530元/）。港宝商业街、凤凰街的每平方米较其它区域高，是集中高铺租的街区，平均租价达到80元/。它们属于租金最高的街区，同时商业配套相对成熟，商业气氛较其他街区浓厚。2）区位经营内容港宝商业街、凤凰街是以经营服装类为主的街区，同时兼营饮食、娱乐茶庄，精品和皮具，美容、美发等，行业综合程度高，所以这两条街是综合性经营的街道，聚客程度高，分散了各条街道的人流。201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。和平路主要以经营通讯、电信器材为主；江北中路主要经营建材；中山路中段是摩托车及配件一条街，这些都是专业性经营的街区。新世纪广场周围有两个综合性购物中心（梦之岛、绿岛购物中心），同时还有外地特色饮食一条街，经营规模和档次在整个贵港市都处于中高档，虽然目前经营的状况不理想，但商业价值比较高，潜力非常大，同时也是本项目的主要竞争对手之一。本项目位于中山北路与金港大道交汇处，处于新城区和老城区的结合部，人流量和车流量很大，以本项目所处的位置用作综合性商场是十分有利的。3）区位面积（实用面积）在几条主要的街道中，都有其主要诉求的面积1530，小面积经营铺位在市场上是最受欢迎的。在主要商业街都是以小面积的铺位为主，相应的租价也比较高。经营区位指标分析综述贵港市的消费以街铺消费为主要特征。贵港市租金水平不高，中高档消费较少。贵港市的经营内容缺乏综合性的商业供给区域，消费者缺乏购物的乐趣，也从另一方面制约了城市商业的发展。从区位和内容来看，在老城区已形成商业街铺的特点，但是没有明显的商业中心。但值得注意的是，围绕新世纪广场有形成商业中心的条件，这个区域高品质社区集中、商铺的供应量巨大、政府的支持、目前有实力的商场都雄踞于此，未来将是贵港是的商业核心区域201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。【4】经营内容指标分析根据行业特征将经营内容分为11类1）经营内容租价平均租价最高的是服装、钟表、精品、鞋和皮具，在80元/左右，是市场上高水平租金的主要代表，而这个价位提升的空间还是比较大。经营建材、家私、五金、机电、化工等内容租金水平较低，均方价分布在1050元/的价位。2）经营内容面积商铺面积为1530在市场上较受欢迎。服装类以小面积为主，但比较有名的服装专卖店及有实力的商家对面积的要求却非常高，一般在50以上。面积在60以上的经营类型一般是饮食、娱乐、旅馆业、百货、超市、通讯及家用电器。3）经营内容规模（数量）占市场份额最多的经营内容是服装、饮食、娱乐和茶庄类及旅馆业，分别占24，16和9。服装类处于市场的领先地位，比其他的经营类型高出10个百分点。饮食、娱乐和茶庄类占16，随着当地居民生活水平的提高，这些行业必定提高所占分额，有一定的发展空间。百货、超市、电器、通讯、精品、鞋和皮具占了市场大部分分额，属于日常基本消费，其中存在一部分高消费人群。但目前贵港市的消费仍属于中低层次的消费。主要经营类型仍集中在老城区，居民在老城区的消费习惯未有太大改变。经营内容指标分析综述201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。在贵港市大多数经营内容都是以满足基本消费为主，多为生活日用品，如百货类。连锁店、统一经营管理的大型综合商场、超市少，大件商品或档次较高的商品多在南宁消费。贵港市的服装市场细分不够完善，不能满足各层次需求，尤其是中高档消费缺口较大。【5】价格指标分析1）租价水平分段中高档水平100元/以上中档水平60100元/低档水平1060元/2）价格市场分布整个市场的街铺租金属于中低水平，平均租价以6080元/、月租金10003000元面积为1535为主要价位。3）租价对比分析低租价街铺的街区金港大道西段、中山北路、江北大道东段整体经营状况一般，经营环境较差。经营位置离商业中心较远，人流较小。以专业性经营为主，消费层次低或经营档次一般。中档租价街铺的街区建设东路传统的老商业街，商业气氛好，配套较完善。201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。交通便利，人流量多，位置好。综合性经营的街区，人们购物方便中高档租价街铺的街区凤凰街、港宝商业街经营规模和档次较高，消费环境好。商业配套较其它街区完善，人流量大。作为连接老城区与新城区的主要商业通道，聚客能力强。价格指标分析综述贵港市租金水平处于中低水平；每平方租价受面积影响较大，面积越小，其相应的租价越高；相对而言，服装行业的租金较高，分布的层次较为丰富。【6】经营环境指标分析经营环境越好，其租价越高，同时经营的规模和档次也越高。贵港市的整个经营环境水平一般，市场对好的经营环境需求较大。【7】贵港市商业物业供应总体综述通过贵港市的商业物业供给情况对比分析，从中找出目前贵港现阶段商业物业最大的缺口次性满足消费者的高素质，201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。休闲、舒适购物环境，产品丰富的综合性商场。从目前调查的数据来看，可以得到以下结论目前贵港市租金水平较高的区位主要集中在凤凰街、港宝商业街和建设东路。贵港市的消费以街铺为主，消费水平为中低下商业消费以解决基本生活需要为主，高档或大件商品消费以南宁为主铺面面积需求多为2040消费者主要是本地居民为主贵港市内还未形成明显的大商圈，目前以市政广场为中心的周边夜晚已有商业中心的雏形。（四）消费群体状况分析（城镇居民）一、基本情况1、家庭人数349人/户南宁为326，城镇居民生活以夫妇加一个小孩的小型家庭户为主体。2、居民消费每百户城镇居民拥有成套家具8563套、摩托车6859辆、家用汽车144辆南宁为378、洗衣机7875台、电箱6009台、彩色电视机12552台、家用电脑2964台南宁为47、组合音响3185套、中高档乐器830件、空调器4113台南宁为70、固定电话9357部，移动电话14216部南宁为126。3、生活习惯较容易接受新事物；本地人有部分广东习俗，收入客观人群较青睐早夜茶；中低收入人群带有较浓的市井心态，乡村习气。在消费上，尤其是在餐饮、娱乐上，年轻人舍得花销，没钱也要想办法去“HIGHT”,当地人形容“有100元收入就消费掉110201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。元”。由于距离南宁较近，条件较好的贵港人会周末选择到南宁进行购物或者其他消费。二、收入情况1、就业状况城镇居民有收入者平均每户226人，占6476南宁为211，占65，就业人口数平均每户183人南宁为15，就业者负担系数为191人/就业者。城镇居民就业者从事第一产业人数占302，从事第二产业人数占1705，从事第三产业人数占7993。2、收入结构全年城镇居民人均可支配收入为620857元南宁为8060。家庭总收入659562元/人，工薪收入仍是城镇居民收入的主要来源。工薪收入人均502350元，占家庭总收入比重为7616南宁为5842，占669；经营净收入人均42424元，占家庭总收入643南宁为706，占81；财产性收入人均5930元，占家庭总收入090南宁为139，占24；转移性收入人均108859元，占家庭总收入1650南宁为2047，占35。城镇居民收入结构表明，经营收入少，自营谋生还处于比较低的水平；财产性收入更微，居民所拥有的资产数量、种类、层次都不理想，这种仅凭资产而获得的非劳动收入对于城镇居民来说，远远没有成为生活的主要来源；转移性收入较高，城镇居民重人情、重亲缘的社会伦理取向相当浓厚，亲属间、亲戚间、邻里间都很注重传统的伦理道德。3、居民收入的特点呈现两头轻，中间重。其中，人均可支配收入低于200元以下的困难户占597，人均1500元以上的富裕户只占048，人均400800元的中间户占4560。201817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。这说明，从人均可支配收入的总体状况来看，我市城镇居民的收入仍以中低收入的家庭为主，无收入户没有，富裕户很少。三、消费支出结构分析2004年城镇居民人均消费支出为463336元南宁为6211，其中人均服务性消费支出为124656元南宁为2560，占消费支出2690。居民消费结构优化，注重生活质量，追求精神消费和服务性消费。食品支出全年城镇居民人均食品支出为207216元，占消费支出4472南宁为41。其中粮油类人均支出42331元，占食品支出2043；肉禽蛋水产品类人均支出86773元，占4188；蔬菜类人均支出20753元，占1001；糖烟酒饮料类人均11184元，占540；干鲜瓜果类人均9