2008年09月苏中工业园区房地产市场报告

苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789目录前言2一、08年09月楼市政策导读3二、08年09月楼盘动态4三、公寓市场61主要楼盘罗列62供应量分析83价格分析114销售情况分析135客户群体分析15四、别墅市场181别墅楼盘罗列182供应量分析193价格分析214销售情况分析225客户情况分析24五、商业市场261园区商业项目楼盘列表262商业市场动态分析26六、媒体推广29苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789前言传统的交易旺季“金九银十”来到，各大楼盘都在积极备战，尽管开发商以降价、优惠、促销、打折等一系列价格手段企图带动市场，但收获巨丰的可谓少数,再加上周边城市杭州、南京等楼盘的大幅促销影响，消费者的观望心态依然严重。在这个未见飘金的九月过后，“银十”也显得过于黯然失色，刚刚过去的住博会，开发商依旧“锣鼓喧天”，以吸引人气更大程度地促进成交。然而开发商的“特价”、“一口价”、“买房送车”等等促销手段也很难撼动寒冬中的市场。被寄于很大的“希望”的“金九银十”必将在惨淡中收场，“楼市处于低温状态，楼盘项目不断增多，开发商之间的竞争将会愈演愈烈。”苏城楼市将会接下来迎来新一轮的降价风潮。苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第一部分08年09月楼市政策导读公积金异地贷款9月1日起，常州开放了异地贷款只要在外地有公积金账户的，都可以利用公积金在常州贷款买房；苏州公积金二次贷款解冻9月10日起，苏州公积金二次贷款正式解冻；90以内首付款比例不低于20，贷款不超过70；二手房（存量成套住房）的首付款比例不低于30，贷款不超过60；新房和二手房的首付款比例均下降了10。建设部发文逐步取消毛坯房建设部近日发布关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知；玲珑街立交规划立交从玲珑街起，在瑞华路附近同至和西路连接，从渔泾路上也可以直接上玲珑街；贷款降息存款准备金率下调从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率027个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变；苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第二部分08年09月园区个案楼盘动态中海国际社区95号开盘推出29，一个单元87套房源，98、94的户型，均价5400元/,总价50万左右，到场客户48组左右，开盘成交39套，客户多以一次置业的年轻人为主；近期即将加推32部分房源，均价维持5400元/。万科玲珑湾部分尾房直接由信义房产对外销售均价8200元/左右，近期（半个月）销售了20多套；二期瀚庭最近每天推出2套9折的特价房源；三期尚玲珑预计10月中下旬开盘，推出一幢楼，户型面积在130190，均价在1300016000元/之间，优惠幅度在68万。万科金域缇香将于10月份正式对外公开，首批推出房源是电梯高层，总计60套，户型在173、175，均价在1300014000元/；中海国际社区919号开盘推出32，一个单元87套房源，98、94的户型，均价52005300元/,大部分总价50万左右，开盘成交40套左右，客户多以一次置业的年轻人为主，也有部分投资客。第五元素苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第五元素近期（奥运之后）开盘的一幢房源，户型面积101、135的两种户型，开盘去化个位数。世贸运河城929联排在11000元/左右。四、销售情况分析园区07年9月08年9月别墅销售情况07年9月08年9月园区别墅销售月度变化图1904339205824174127616424270204060801001201401601802009月10月11月12月2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月单位套园区别墅销售市场月度成交呈现波浪形趋势，忽高忽低10月份以来，一系列的政策不断施行，使得苏州中高档住房市场成交量不断萎缩，12月份的别墅成交量仅仅为20套，创近期新低，然而08年1月份在观澜丽宫开盘的推动下，园区的别墅销售量达到58套，使得别墅楼市“寒冬”的苏城出现短暂的“春天”；苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789进入2月，春节期间是楼市销售的淡季，在此影响之下，同时加上别墅市场没有新的项目开盘促销，别墅房源去化困难也就情有可原；3月份市场的供应量出现明显的增长，但是项目房源并没有正式的对外公开销售，因而3月份的园区去化市场依然比较低迷，总去化量在17套；4月份，别墅销售市场也较为活跃起来，本月的销售量达到41套；然而5月份，别墅去化量仅为27套，“旺季”的5月，别墅销售市场依然低迷；6月、7月园区的别墅市场表现的可圈可点，成交量分别达到61套、64套之多；相比6、7月份的销售，8月份出现明显的下滑，仅为24套，9月份也仅有27套，进一步验证了整个市场低迷的状态。园区各板块主要在售楼盘08年9销售量列表均价区域案名产品类型（元/）成交量中海御湖熙岸联排230000湖西板块中茵皇冠联排280000联排水墨江南独栋165000双湖板块星岛仁恒联排168007伊顿小镇联排120000中海星湖国际联排150000怡和花园（玫瑰湾）联排170001南山巴黎印象联排150001湖东中心区域本岸花园联排170003联排110002上郡独栋130002联排1100010观澜丽宫独栋130000青剑湖板块芭堤兰湾联排120000苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789独栋150000五、客户情况分析客户来源分析双湖板块的客户群体以境外人士、海归派和园区一些私企老板为主；湖东别墅深受园区金领和公司老板及国家公务员的青睐。园区管委会迁往湖东，鉴于这一区域的投资看好，苏州、上海和浙江等地的房产投资客占相当比例。园区湖西客户群体也有一定的量，湖西一些已入住楼盘的居住人群，目前多数经济条件都很旺盛，都到了改善居住条件的时候，对湖东别墅的需求起到了一定的支撑力。大多湖西的别墅都是围绕着金鸡湖而建，有着优美的景观，集度假、休闲、居住为一体，本区域的客户群一方面来源于本区域成熟小区的一些换房客，另一方面园区的境外人士是重要的补充力量，而一些私营企业老板则是区域客户的主体。近几个月来，园区青剑湖别墅逐渐活跃起来，阳澄湖良好的生态环境加上离尘不离城的特点逐渐得到私营业主以及公司金领人士和公务员的青睐。客户职业背景客户职业构成分析图546331996私营业主自由职业者外企金领外企白领企业高官政府官员其他苏州的私营业主是园区别墅的主要消化者，占总客户群的54。私企高管包括外资企业聘请的的高薪管理人士，占总客户群的19。随着公务员、高级教师待遇的提升，这部分购房者也慢慢出现在别墅消费群中。苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789其它客户职业很散，律师、医生等高收入人群都是居住型别墅的可承受客户群。客户置业目的园区别墅客户群体置业目的分析自住,70投资,20其他,10自住投资其他大部分供应量在湖东，湖东日新月异的发展，住宅价格上涨空间依然长足，既是居住热点，也是投资热点。如今，青剑湖板块的崛起，也成为居住和投资的热点区域。居住热点是由于园区通畅的交通环境，以及与市区的通达，加上区域便利生活设施的逐步完善，使得区域具备完善的生活环境，可以形成生活第一居所的氛围。投资热点是由于园区的别墅项目大都围绕金鸡湖景观而建，独享园区优美的景观环境，随着开发土地的逐渐稀缺，以及房地产投资市场的“万利”使得区域具备很强的升值潜力，因而吸引了较多投资客的关注。苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第五部分商业市场一、园区在售商业项目楼盘列表商铺区域案名均价元/主力面积可售套数中天湖畔广场280002005007湖西开元二期商业办公楼3000038035005湖东幸达城850030402雅戈尔未来城一楼20000二楼100001257003新未来花园2500010012618中海花园2500011025728联丰商业广场二楼12000三楼68003877182湖东新街口300003230732新都市商业街230005831313湖东金色尚城150004515013一楼13000天由大都会（跨塘）二楼8500341208乡镇唯亭广场（唯亭）68007398010苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789唯亭财富广场70006744042城市经典（蒌葑）220002418146新盛商业广场（胜浦）70009528215唯E都会12000316825写字楼案名均价元/主力面积可售套数本月签约（套）雅戈尔国际中心800085216132新天翔广场1200095249413商旅大厦1100067157341苏州时代广场11000可供分割270开元二期商业办公楼1000可供分割7612二、商业市场项目动态（一）供应量分析目前园区商业房源供应有限，在售的项目入市新房源不多。从市场动态来看，园区的整体商业市场显得较为平淡，各商业项目相对比较平静；从区域来看，湖东和周边乡镇依然是目前园区商业市场的主力军，供应量基本来源于两个区域；周边乡镇中以住宅底商和社区型商业为主，同时项目较多，规模大，辐射力更强；湖西、湖东的商业尚未完全与住宅发展同步，尤其是湖东区域，相对于住宅市场，商业仍处于起步发展阶段，从今年以来园区拍卖或挂牌的土地来看，商业用地成为主角，而且大都集中在湖东区域，相信湖东商业发展将进入高速发展时期。（二）价格分析苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789园区主要在售商业项目价格280008500150009500100001050068002200070003000023000300002500005000100001500020000250003000035000中天广场幸达城未来城联丰广场金色尚城天由大都会唯亭广场城市经典新盛广场新街口都市商业街开元二期湖滨一号元/平米区域差别明显，个案层次分明区位对商业楼盘价格占有绝对的主导地位。区域越成熟，相对而言商业的价值就会表现的越明显，除此之外，商业的价值还体现的环境上；中天湖畔广场论人气不及天由和联丰广场，但是其市场价格却非后者可以攀比；湖东新街口是湖东商业的标杆，其整体拍卖价格在2000040000元/平米之间，整体均价在30000元/平米左右；金湖湾配套商业新都市商业街12月也进入销售阶段，销售均价为28000元/；刚刚面市的开元二期商铺，处于古城区与园区的衔接处，地利位置非常优越，以30000元/的销售价格与新街口一道成为园区商业的价格标杆；8月，随着“沈浒路商业一条街”的逐渐成熟，湖滨一号也于本月推出商铺，均价25000元/；8月，雅戈尔未来城三期潇邦也推出沿街商铺，均价25000元/乡镇虽然在整体人气上要高于湖东、湖西，但是其环境档次较低，无法与后两者相提并论，因而其长期价值就很难有上升的空间，体现在销售价格上就会低于湖东湖西。（三）成交量分析苏州迪赛全程战略伙伴08年09月园区市场报告2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789园区主要在售商业去化图22110030000005115225335新都市商业街唯E都会联丰广场湖东新街口雅戈尔未来城唯亭财富广场城市经典新盛商业广场唯亭广场金雅苑湖滨一号9主要在售项目共成功签约商铺共9套。各项目的成交组成如上图所示08年9月份园区的商业市场，唯亭财富广场、唯E都会、新都市商业街、唯亭广场以及联丰广场商铺有零星签约销售；第六部分媒体推广报媒推广列表楼盘名称日期版式媒体诉求内容天骄锦城2008927半版城市商报告知天骄花园十月团购百万让利即将登场天骄花园团购双重礼，十月大放送2008927整